Муниципальное управление строительством призвано обеспечить воспроизводство и приращение основных фондов в жилищном фонде, городском хозяйстве и социальной сфере, реализовывать планы и программы социально-экономического развития муниципального образования.
В понятие «строительство» в данном случае входит новое капитальное строительство, а также реконструкция и инженерно-техническое переоснащение (переоборудование) существующих жилых и нежилых зданий, сооружений, коммуникаций, зачастую совмещаемые с капитальным ремонтом.
Строительство — одна из важнейших отраслей городского хозяйства. Его структура и мощности зависят от типа и размера муниципального образования. Минимально необходимый местный строительный комплекс может включать в себя предприятия по добыче местных строительных материалов (песок, гравий, щебень), производство строительного бетона, кирпича, асфальта и т. п., а также предприятия механизации и транспорта и организации, осуществляющие строительные, монтажные и иные работы. Многоотраслевой строительный комплекс существует лишь в крупных городских муниципальных образованиях.
Работа с геоданными и применение государственных систем управления градостроительной деятельностью
Строительство как технологический процесс сопровождается инвестиционным процессом поэтапного вложения денежных средств. Поэтому строительство
Часть из них непосредственно участвует в строительном процессе, другая — формирует обслуживающую инфраструктуру, напрямую или косвенно участвующую в создании строительной продукции.
Муниципальное образование является пользователем объектов строительной деятельности, а при осуществлении строительства за счет бюджетных средств выступает также в роли инвестора и заказчика.
В роли подрядчиков (исполнителей) отдельных этапов строительной деятельности выступают научно-исследовательские, проектно-изыскательские, строительные, монтажные и иные организации, поставщики оборудования, строительных материалов и конструкций, пусконаладочные и другие организации, участвующие в строительном процессе. Из числа подрядных организаций заказчиком назначается генеральный подрядчик (генподрядчик), ответственный за организацию строительного процесса и сдачу в эксплуатацию законченного строительством объекта. Генподрядчик привлекает для выполнения отдельных видов строительных, монтажных и иных работ субподрядные организации. Подрядчики могут располагаться как на территории муниципального образования, так и за его пределами, особенно субподрядные организации, специализированные на отдельных видах работ. Технологическое и иное сложное оборудование для строящегося объекта обычно заказывается и поставляется на строительную площадку непосредственно заказчиком строительства, однако он может поручить эту работу генподрядчику.
Учитывая особо важную роль проектной стадии в строительном процессе, про- ектно-изыскательские организации выделены на рис. 4.7.1 в качестве отдельного участника этого процесса. Из числа проектных организаций заказчиком назначается генеральный проектировщик, ответственный за разработку проекта в целом. Он привлекает для выполнения отдельных видов работ субподрядные специализированные проектные и изыскательские организации.
Управление строительством. Организация строительства. Управление качеством. Часть 3 (3)
Подотрасли, этапы и нормативная база строительной деятельности
Федеральный закон 2003 г. относит к компетенции поселений и городских округов организацию строительства муниципального жилищного фонда и создание условий для жилищного строительства. К компетенции муниципальных образований всех типов отнесено строительство автомобильных дорог и сооружений на них на соответствующих территориях. Фактически под контролем органов местного самоуправления находятся не только жилищное и дорожное строительство, но и строительство промышленных объектов коммунального хозяйства, потребительского рынка, социальной сферы, инженерных коммуникаций.
Подотрасль жилищного строительства в настоящее время представлена, с одной стороны, сохранившими свой производственный потенциал крупными комплексными подрядными строительными организациями, ведущими многоэтажное строительство, с другой стороны, средними и малыми строительными фирмами, специализирующимися на малоэтажном индивидуальном строительстве.
Крупные строительные организации, как правило, существуют в форме открытых (ОАО) и закрытых (ЗАО) акционерных обществ и были созданы в результате приватизации бывших государственных строительных организаций. Они выполняют на условиях подряда весь комплекс строительно-монтажных и отделочных работ, имея в своем составе специализированные строительные и транспортные подразделения, подразделения строительной техники и предприятия стройиндустрии.
Средние и малые строительные фирмы, как правило, образовались в период экономических реформ в форме закрытых акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью (ООО). Для обеспечения своей деятельности они в значительной степени используют подрядные отношения с крупными строительными организациями.
Важной особенностью современного жилищного строительства является использование новых современных технологий и отделочных материалов.
Для предприятий стройиндустрии характерно использование зарубежных технологий и материалов, обеспечивающих требования современного рынка жилья к качеству и ассортименту строительных изделий и полуфабрикатов.
Основные технологические этапы строительной деятельности:
♦ проектный этап: проведение инженерных изысканий, разработка, согласование, экспертиза и утверждение проектно-сметной документации;
♦ собственно капитальное строительство;
♦ приемка законченных объектов в эксплуатацию.
В условиях перехода к рыночной экономике началось реформирование системы проектирования и строительства муниципальных объектов и ее нормативной базы. Основные нормативные документы на строительство, утвержденные федеральными органами государственной власти:
♦ порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений;
♦ инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений;
♦ положение о порядке проведения государственной экспертизы и утверждении градостроительной, проектной и предпроектной документации в РФ.
Проектная документация на строительство
Всякая строительная деятельность характеризуется наличием проекта — специальным образом разработанной и описанной ее модели. Проект характеризуется определенным жизненным циклом, под которым понимается период времени от замысла проекта до его закрытия (рис. 4.7.3).
Бизнес-проект — комплект документации, описывающий процесс строительства и эксплуатации объекта. Он определяет окупаемость инвестиций и получение дополнительной прибыли или иного (социального, бюджетного, экологического) эффекта. Бизнес-проект охватывает все три стадии жизненного цикла проекта и служит его основой.
Строительный проект — комплект документации, описывающей процесс строительства объекта. Строительный проект разрабатывается и реализуется в течение двух первых стадий жизненного цикла проекта — предынвестиционной и инвестиционной.
Инвестиционный проект — комплект документации, описывающий процесс инвестирования (инвестиционный процесс) в строительство объекта. Инвестиционный проект, как и бизнес-проект, реализуется на протяжении всего жизненного цикла проекта. Важным параметром инвестиционного проекта является срок окупаемости, наступающий во второй стадии жизненного цикла проекта. Под сроком окупаемости инвестиционного проекта понимается период с начала его финансирования до момента, когда разность между накопленной суммой чистой прибыли с амортизационными отчислениями и объемом инвестиционных затрат становится положительной.
На строительство и реконструкцию сложных объектов предусматривается разработка предпроектной и проектной документации. Предпроектная документация оформляется в форме документа, именуемого Обоснования инвестиций в строительство или Технико-экономическое обоснование (ТЭО). При необходимости разработки предпроектной документации предынвестиционная стадия жизненного цикла строительного проекта включает следующие основные этапы:
♦ составление ходатайства (декларации) о намерениях и направление его в орган исполнительной власти муниципального образования, на территории которого намечается строительство, и предварительное согласование места размещения объекта строительства;
♦ составление задания на разработку Обоснований инвестиций в строительство;
♦ разработка Обоснований и получение заключения государственной экспертизы;
♦ утверждение Обоснований в органе исполнительной власти муниципального образования, на территории которого намечается строительство, и получение акта выбора земельного участка для строительства.
Перечень вопросов, рассматриваемых при разработке Обоснований инвестиций в строительство, приведен на рис.
В заключительном разделе Обоснований делаются общие выводы о хозяйственной необходимости, технической возможности, коммерческой, экономической и социальной целесообразности инвестиций в строительство объекта с учетом его экологической и эксплуатационной безопасности. Приводятся основные технико-экономические и финансовые показатели объекта инвестиций, программа проектирования и проведения необходимых исследований и изысканий, план- график осуществления инвестиционного проекта, а также рекомендации по порядку дальнейшего проектирования, строительства и эксплуатации объекта, обеспечивающих инвестору получение максимальной и стабильной во времени прибыли, достижение положительных социальных результатов и других целей. Для муниципальных объектов чаще всего важен именно социальный, а также экологический результат проекта.
Проектная документация включает в себя проект и рабочую документацию на строительство. Рабочая документация разрабатывается на отдельные части проекта (виды работ) после экспертизы проекта и утверждения его заказчиком. Для несложных объектов проектная документация может разрабатываться в одну стадию в форме единого проекта.
Для объектов производственного назначения проект строительства состоит из следующих разделов:
♦ общая пояснительная записка;
♦ генеральный план и транспорт;
♦ организация и условия труда работников;
♦ управление производством и предприятием;
♦ инженерное оборудование, сети и системы;
♦ охрана окружающей среды;
♦ инженерно-технические мероприятия гражданской обороны;
♦ мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций;
Для жилых зданий, объектов социального назначения и городского хозяйства и других несложных проектов отдельные разделы проекта могут отсутствовать.
Механизмы и органы муниципального управления строительством
Государство принимает меры по восстановлению и развитию строительного производства на новых рыночных принципах. Они ориентированы на институциональные преобразования как самого объекта строительной деятельности — земельного участка и сооружаемого объекта недвижимости, так и на стимулирование основного потребителя строительной продукции — частного инвестора и застройщика. Предполагаются адаптация действующих строительных норм и правил к требованиям прогрессивных форм и технологий жилищного строительства, упрощение процедур получения разрешения на строительство и экспертизы проектной документации, завершение перехода к обязательной конкурсной системе отбора поставщиков строительных материалов и строительных организаций для жилищного строительства, финансируемого с привлечением бюджетных средств.
Осуществление названных мероприятий обеспечит развитие процессов проектирования и строительства на территории муниципальных образований на новой правовой, экономической и финансовой основе, что, в конечном счете, повысит эффективность программ социально-экономического развития муниципальных образований.
Для регулирования процессов строительства на всех его этапах при местной администрации обычно создается муниципальный орган управления капитальным строительством (ОКС, УКС). Он может иметь форму структурного подразделения администрации или муниципального учреждения. В администрациях крупных муниципальных образований существует должность заместителя главы администрации по строительству. Основные функции муниципального органа управления капитальным строительством показаны на рис. 4.7.5.
Если строительство ведется без привлечения бюджетных средств, то на муниципальный орган возлагаются в основном координирующие, согласовывающие и контрольные функции. Если же строительство осуществляется с полным или частичным бюджетным финансированием, муниципальный орган управления строительством выполняет роль заказчика строительств, и объем его функций существенно расширяется. На нем лежит ответственность за бесперебойное финансирование всех стадий строительного процесса, обеспечение его проектно-сметной документацией, оборудованием, осуществление авторского надзора за строительством и передачу объекта, законченного строительством и принятого государственной комиссией в эксплуатацию, той организации, которая будет эксплуатировать объект.
Вопросы для самоконтроля
1. Какие задачи решает строительный комплекс муниципального образования и что входит в его состав?
2. Каковы основные технологические этапы и основные субъекты инвестиционной деятельности.
3. Каков должен быть состав проектной документации на строительство?
4. Какие функции выполняет муниципальный орган управления строительством?
Источник: all-sci.net
Муниципальное управление в строительстве
Строительная деятельность представляет собой сложный многоаспектный процесс, неотъемлемой частью которого является поэтапное привлечение инвестиционных ресурсов. В том случае, если в состав инвестиционных ресурсов строительства привлекается муниципальное финансирование, оно в обязательном порядке становится объектом муниципального управления.
Муниципальный строительный комплекс образуется различными субъектами, в состав которых входят:
- архитектурные и градостроительные органы;
- организации, занятые проектно-изыскательской деятельностью;
- консалтинговые организации;
- инжиниринговые организации;
- риэлтерские агентства;
- инвесторы;
- подрядные организации;
- страхованы организации;
- заказчики;
- инвестиционные фонды и кредитные организации;
- пользователи результатов строительной деятельности и так далее.
В задачи органов муниципального управления в сфере строительства входит регулирование и координация инвестиционно-строительного процесса, для чего муниципалитет, выступающий в качестве инвестора и заказчика, создает управляющие компании.
Процесс муниципального управления строительством
Систему взаимодействия муниципальных органов власти с другими субъектами строительной деятельности можно представить в виде ряда этапов, включающих в себя следующие:
- Муниципальные органы власти, в качестве заказчика-инвестора, создают управляющую компанию, на которую возлагают руководство конкретным проектом;
- Привлеченная проектно-изыскательская организация разрабатывает проект строительства объекта;
- Муниципальными органами власти и управляющей компанией для финансирования строительного проекта привлекаются соинвесторы в лице кредитных организаций, инвестиционных фондов и прочих;
- Инжиниринговая компания нанимается для руководства производственной частью проекта;
- На основе конкурсных торгов осуществляется выбор генерального подрядчика;
- Генеральный подрядчик взаимодействует с проектно-изыскательной организацией, инжиниринговой компанией, управляющей компанией, осуществляет найм субподрядчиков, ищет поставщиков производственных компонентов и заключает с ними договоры;
- Страховые организации осуществляют страховое сопровождение строительства;
- Генеральный подрядчик через субподрядчиков осуществляет строительство объекта.
Готовые работы на аналогичную тему
Компетенция муниципальных властей в сфере управления строительством включает в себя:
- во-первых, организационные мероприятия, направленные на строительство муниципального фонда жилья;
- во-вторых, формирование условий для осуществления строительства жилья, в том числе и немуниципального;
- в-третьих, деятельность по строительству автомобильных дорог муниципального назначения;
- в-четвертых, организация строительства сооружений на автомобильных договорах муниципального назначения.
В сферу контроля органов муниципального управления включается не только дорожное и жилищное строительство, но и промышленно-коммунальное, потребительское, социально и инженерно-коммуникационное строительство.
Современное жилищное строительство основывается на применении новейших современных строительных технологий и новаторских строительных материалов. Строительные предприятия оперативно воспринимают передовой зарубежный опыт строительства, осуществляют закупку импортных строительных материалов, стремясь к высокому качеству строительных работ и ускорению строительных процессов.
Основу муниципального управления строительной деятельностью составляют проекты, подразумевающие формирование документации, отражающей специально разработанную и описанную с технической точки зрения модель объекта строительства.
Проект строительства включается в себя работы на протяжении всего строительного процесса, включающего в себя ряд этапов:
- Прединвестиционный, на котором обосновывается целесообразность проекта и дает оценка его инвестиционной привлекательности;
- Проектный, на котором осуществляют разработку, согласование и утверждение проектно-изыскательской документации по объекту строительства;
- Строительный, на котором осуществляется практическая реализация проекта в форме создания объекта;
- Эксплуатационный, на котором осуществляется практическое использование результатов строительного процесса и окупаются инвестиции;
- Заключительный, на котором осуществляется закрытие проекта.
Российское государство ориентировано на осуществление рыночной деятельности в строительной сфере, следовательно, оно стремится к минимизации государственного и муниципального участия в строительном процессе, особенно в части его финансирования.
Основу организации строительной отрасли составляют институциональные преобразования, направленные на привлечение частных инвесторов и застройщиков. Эти же ориентиры устанавливаются и для муниципальных властей при формировании строительной политики муниципального образования.
В качестве планируемых мер совершенствования муниципального управления строительством предполагается:
- установление прогрессивных строительных правил и норм, адаптированных к современным требованиям по строительству объектов;
- снижение уровня бюрократизма при получении разрешений на строительство;
- окончательный переход к конкурсному отбору не только генеральных подрядчиков, но и субподрядчиков и поставщиков строительных материалов при осуществлении строительства с привлечением муниципальных средств.
Указанные мероприятия позволят повысить эффективность муниципального управления строительством и ценность муниципального строительства.
В настоящее время практическая реализация муниципального управления в строительстве осуществляется с помощью специализированного органа муниципальной власти – управления капитальным строительством, который в случае строительства:
Источник: spravochnick.ru