Гарантийный срок на инженерное оборудование в новостройках

<p>Прочтите статью, чтобы узнать про гарантию на новостройку: срок гарантийных обязательств, законодательство, гарантийные и негарантийные случаи, а также поряд…

Гарантийные обязательства застройщика

В связи с поступлением от граждан, не одно десятилетие проработавших в строительном бизнесе, вопросов, связанных со знанием базовых гарантийных обязательств застройщика, пришло, вероятно, время произвести краткий обзор основных обязательств строительный компаний при осуществлении строительства многоквартирного дома.

1. Сроки гарантийных обязательств

В соответствии с ч. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.

В соответствии с ч. 5.1. ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года.

2. Виды гарантийных обязательств

Гарантия от застройщика на новый дом включает два вида обязательств: по устранению недостатков капитального характера и, соответственно, по устранению недостатков инженерно-технологического оборудования.

Так, в течение трех лет можно обратиться с претензией застройщику об устранении недостатков по гарантии по различным инженерным конструкциям и прочему технологическому оборудованию. Сам перечень подразумевает в себя общую систему или ее составные части:

• вентиляционных шахт и оборудования;

• лифтовой системы и сопутствующих сегментов оборудования;

• отопительная общедомовая система;

• системы жилищно-коммунального хозяйства – это конструкции, с помощью которых в дом поступает вода, газ и электричество.

Что касается состояния крыши, здесь продолжительность гарантии больше — 10 лет.

межпанельные швы и кровлю гарантийный срок не может составлять менее 10 лет

После сдачи новостройки в течение пяти лет можно требовать устранение недостатков застройщиком по гарантии объектов, которые влияют на конструкцию здания:

• Дефекты и проблемы со стенами – причем как снаружи, так и внутри. Сюда же относится и состояние подъездов.

• Проблемы с фасадами здания – отваливающаяся облицовка, некачественные материалы, из-за которых фасад постоянно мокрый, и прочие проблемы.

• Проблемы с несущими конструкциями здания. Наиболее часто встречаются недостатки с потолочными плитками и провисами их в квартирах.

• Дефекты в установленных по умолчанию стеклопакетами и железными дверьми в квартиры.

Разграничение зон ответственности застройщика и управляющей организации

Строительная компания отвечает за дефекты капитального характера. После сдачи объекта в эксплуатацию полномочия по поддержанию внутреннего состояния объекта переходят к управляющей компанией.

Управляющие организации отвечают за следующие области жизнедеятельности дома:

• Правильное применение объектов общего пользования и имущества, которое относится к общедомовой собственности.

• Уровень износа и снижение эксплуатационных качеств разных внутридомовых систем и оборудования.

• Выполнение рекомендаций по монтажу сантехники и бытового оборудования.

• Сломанные конструкции и технику, которая была принята без претензий (подтверждено актом приема-передачи).

• Предотвращение аварийных ситуаций, связанных с канализацией и системам отопления, водостока и вентиляции.

Как видно, перед управляющей компанией также имеется ряд обязательств. Все, что не входит в этот перечень, относится к зоне ответственности девелопера.

3. Обстоятельства, исключающие ответственность застройщика

В упомянутом федеральном законе четко оговаривается зона ответственности застройщика. Как правило, речь идет о дефектах, имеющих капитальный характер. Если строительная компания отказывается выполнять обязательства, она может, в соответствии с нормами части 7 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ, пояснить свои действия одной из следующих причин:

• Естественным износом, а также ухудшением эксплуатационных параметров по причине завершения расчетного периода применения.

• Нарушение правил эксплуатации помещений, которые относятся к категории общего применения, а также неправильное использование имущества.

• Поломка оборудования или конструктивных элементов, которые во время сдачи объекта были приняты без оформления претензии по акту приема-передачи, или повреждены самим пользователем.

• Нарушение правил эксплуатации, монтажа или применения сантехнического оборудования и бытовых устройств.

• Аварийные случаи, которые связаны с отопительной, канализационной, вентиляционной, газовой, водосточной и другими системами, и появились по причине действий жильцов.

Таким образом, не входят в состав гарантийных обязательств застройщика, например: замена битых дверей и стёкол, ремонт системы контроля и управления доступом и видеоустройства, ремонт мест общего пользования, замена утраченных светильников и люстр, поврежденное автотранспортом благоустройство двора, протечка кровли в том случае, если кровля или ее часть относится к квартире и жильцы осуществляли ремонт или переделки; если после приемки владелец самостоятельно заменил те или иные узлы (к примеру, радиаторы отопления). Есть мнение, что если собственники квартиры проштробили стены или установили окна в пол, то в этом случае гарантия снимается со всего дома, так как была нарушена пароизоляция и виноваты в этом сами жильцы.

4. Досудебное и судебное разбирательство, неустойки

В данном разделе рассмотрим, как участник долевого строительства может восстановить нарушенное застройщиком право.

В соответствии с ч. 6 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока.

Часть 8 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ предусматривает неустойки в случае неисполнения застройщиком своих обязательств: «За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину — участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей». Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта)».

Если застройщик отказывается добровольно устранять все выявленные собственниками квартир дефекты, то рекомендуется сразу обращаться в суд. Помимо указанных выше требований, можно попробовать получить с застройщика неустойку.

Стоит учитывать, что юристы часто путают правила взыскания неустойки по 214-ФЗ за срыв сроков строительства и правила взыскания пени по закону о защите прав потребителей за неисполнение обязательств по гарантии.

В п.5 ст.28 последнего закона четко сказано, что потребитель может требовать возмещения убытков за нарушение сроков выполнения работ (это более 45 дней после подачи претензии). Пеня взыскивается за каждый день. А ее размер определяется из цены выполнения услуги. Зачастую в исках ставят 3% от полной цены, умноженной на 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ. Однако судья все равно рассчитает неустойку по закону, опираясь на конкретный случай.

В рамках гарантийных обязательств любые неполадки фиксируются управляющей компанией по факту обращения жильцов или в результате собственного обнаружения. Далее УК составляет официальное письмо застройщику с просьбой прислать комиссию для фиксации факта неполадки. По итогам работы комиссии составляется акт, подтверждающий или опровергающий наличие гарантийного случая. В случае подтверждения застройщик своими силами устраняет неполадку или выбирает подрядчика и оплачивает его услуги. По итогам повторно составляется акт об устранении дефекта.

Под гарантию не попадает ущерб, причинённый общему имуществу в процессе неверной эксплуатации дома, а также повреждения, сделанные самими жильцами. Среди них: ремонт лифтов, замена битых дверей и стёкол, ремонт системы контроля и управления доступом и видеоустройства, ремонт МОП, замены утраченных светильников и люстр, поврежденное автотранспортом благоустройство двора, протечка кровли в том случае, если кровля или ее часть относится к квартире и жильцы осуществляли ремонт или переделки.

Конечно, существует и ряд случаев, когда мы бываем вынуждены отказать в ремонте по гарантии: например если проштробили стены или установили окна в пол. В этом случае гарантия снимается со всего дома, так как была нарушена пароизоляция и виноваты в этом сами жильцы.

Это значит, что на все ее элементы распространяется общая гарантия — до 3-х лет. Правило не работает в том случае, если после приемки владелец самостоятельно заменил те или иные узлы (к примеру, радиаторы отопления).

Как утеплить пластиковые окна в новостройке . Если вам достались от застройщика качественные окна , но их теплоизоляционные свойства вас не устраивают, а тратить целое состояние на переостекление квартиры вы не планируете, можно попробовать утеплить имеющиеся оконные системы. Откосы и подоконники. Используя пенопласт, клей и армирующую сетку, прежде всего, утепляют внешние откосы. На них приклеивают пенопласт. Заполняют все зазоры клеем, после чего приклеивают сетку. Такое утепление покрывается штукатуркой, по желанию — биозащитным составом или краской.

Гарантия от застройщика: на что могут рассчитывать покупатели квартир в новостройках?

Рассказываем, что по закону включено в гарантию на ремонт квартир, в каких случаях гарантия составляет 5 лет, а в каких – 3 года, какие дефекты признаются негарантийным случаем и куда обращаться, если после заселения вы обнаружили брак.

Исправят ли по гарантии дефекты, пропущенные во время приемки квартиры?

Только если выявленные после подписания акта приема-передачи дефекты будут считаться гарантийным случаем. Необходимо отметить, что далеко не всегда в рамках осмотра перед подписанием акта у покупателя есть полноценная возможность осмотреть свою квартиру и найти все недостатки.

Например, если новостройка сдается в летнее время, невозможно оценить работу системы отопления и качество межпанельных швов, которые должны защищать квартиры от проникновения холодного воздуха.

На этапе передачи ключей далеко не все новостройки подключены к горячему водоснабжению. То есть у владельцев квартир нет возможности оценить напор теплой воды и ее температуру. Если квартиры передаются с чистовой отделкой, выявить наличие скрытых дефектов, например, плесени, также невозможно – они скрыты обоями, плиткой или другими отделочными материалами.

К сожалению, далеко не сразу можно уловить запах аммиака или формальдегида, которые свидетельствуют о нарушении технологии строительства. Такие ситуации встречаются не часто, однако петербургский рынок новостроек знает несколько подобных случаев.

В среднем на осмотр квартиры покупателю дают не больше полутора часов. Если владелец не имеет опыта приемки квартир и не прибегает к помощи экспертов, специализирующихся на выявлении брака в новостройках, выделенного на осмотр времени для обнаружения всех дефектов может не хватить.

Поэтому важно заранее узнать, что входит в гарантию на новую квартиру, а в ходе приемки сфокусироваться на выявлении негарантийных дефектов, чтобы после подписания акта не пришлось исправлять их за свой счет.

Гарантия на новостройку: 5 лет или 3 года?

Гарантийный срок на новую квартиру регулирует 214-ФЗ. Инженерное и технологическое оборудование находится на гарантии застройщика в течение трех лет. В эту категорию входят дефекты:

— Электро-, газо- и водоснабжения

Гарантия на конструктив здания составляет пять лет и включает в себя устранение брака:

Гарантийный срок исчисляется с даты подписания акта приемки-передачи квартиры. То есть для каждого собственника недвижимости дата окончания гарантии своя, при этом не имеет значения, сколько прошло с момента ввода дома в эксплуатацию.

На какие дефекты гарантия не распространяется?

Негарантийными признаются следующие ситуации:

— Естественный износ, старение материалов

— Поломка, спровоцированная неправильной эксплуатацией помещений и имущества

— Дефект, появившийся в результате нарушения правил пользования электроприборами и сантехникой

— Поломки коммуникаций, канализации, системы отопления и других систем, обеспечивающих жизнедеятельность, в которых виноваты сами собственники

— Квартира, в которой выявлен дефект, использовалась не по назначению

Если собственник успел выполнить ремонт в новой квартире, добиться от застройщика работ по гарантии будет сложнее. И практически невозможно воспользоваться гарантийным обслуживанием после проведения перепланировки, особенно неузаконенной.

Если компания-застройщик признана банкротом, добиться от нее исполнения обязательств невозможно, даже если выявленный дефект будет признан гарантийным.

К кому обращаться, если в квартире на гарантии обнаружен дефект?

После ввода в эксплуатацию новостройка переходит на баланс управляющей компании или ТСЖ, соответственно, и претензии в первую очередь должны быть направлены в организацию, которая обслуживает ваш дом.

УК или ТСЖ направит к вам специалиста, который должен зафиксировать наличие дефекта и составить соответствующий акт. После этого организация сама обращается к застройщику, при условии, что ваш случай является гарантийным. После обращения УК или ТСЖ застройщик должен устранить перечисленные в присланном акте недостатки.

Что делать, если УК отказывается признавать дефект гарантийным?

Однако далеко не всегда все проходит так гладко. Если обслуживанием дома занимается компания, аффилированная застройщиком, решение вашей проблемы может намеренно саботироваться. Особенно если сама девелоперская компания неблагонадежная. В этом случае УК может намеренно затягивать сроки проведения осмотра и составления соответствующего акта.

Более того, откровенно недобросовестные компании могут отказываться признавать ваш случай гарантийным и включить его в перечень работы, которые проводятся в рамках капитального или текущего ремонта. В этом случае исправлять дефект будут за счет жильцов дома.

Если вы видите, что управляющая компания саботирует решение вашей проблемы и безосновательно признает дефект негарантийным, незамедлительно заказывайте независимую экспертизу. С ее результатами необходимо обратиться в офис застройщика. Если и это не подействовало, отправляйтесь в суд.

Однако зачастую застройщики предпочитают «не выносить сор из избы», то есть решать такие ситуации во внесудебном порядке. Заручитесь поддержкой юриста, в этом случае помимо устранения дефекта вы можете попробовать получить дополнительное возмещение ущерба, например, скидку на проект перепланировки или компенсацию оплаты коммунальных услуг.

А если квартира непригодна для проживания?

К сожалению, бывают ситуации, когда из-за допущенных нарушений или несоблюдении требований конкретной технологии строительства квартира оказывается непригодна для жизни. Например, как в описанной ранее ситуации, когда в помещениях стоит стойкий запах аммиака, который не выветривается и наносит ущерб здоровью, если дышать им постоянно.

В этом случае с высокой долей вероятности решать проблему придется через суд, поскольку для застройщика это не разовые работы по исправлению дефекта, а многомиллионные убытки. Поэтому придется запастись терпением и обратиться к профессиональным юристам.

Хорошая новость: ситуации, когда квартиры оказываются непригодными для жизни, случаются крайне редко, а судебная практика по таким делам – на стороне покупателей.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. … Слабые места новостроек . Наш опыт как управляющей компании (УК) показывает, что перечень самых распространенных гарантийных случаев в новостройках остается примерно одинаковым и не зависит от застройщика — а наша УК обслуживает многоквартирные дома от многих застройщиков Московского региона. Отмечу, что мы сейчас говорим о дефектах, которые собственник жилья не мог заметить при приемке квартиры.

О гарантийном сроке на МКД и праве УО действовать от имени жителей

Организациям, управляющим новостройками, нередко приходится спорить с застройщиком об обязанности последнего проводить ремонт дома и сетей в период гарантийного срока на МКД. В июле ВС РФ, разрешая очередной такой спор, сделал важные замечания относительно даты начала течения гарантии и права УО выступать от лица собственников по таким вопросам. Читайте подробности.

УО представляет интересы собственников в рамках исполнения своих обязательств

В рамках дела № А40-217303/2016 о банкротстве застройщика в суд обратилась организация, в 2015 году приступившая к управлению одним из построенных компанией-банкротом многоквартирных домов в Москве.

При приёмке МКД в управление УО обнаружила многочисленные нарушения при строительстве и существенные недостатки, приведшие к ухудшению качества объекта. Жители дома направляли застройщику претензии с требованием об устранении выявленных недостатков, но он на них не отреагировал. В связи с этим УО обратилась в суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов к компании-банкроту своего требования в размере 57,5 млн рублей.

• на вентилируемом фасаде нет герметичности примыкания элементов фасада из-за разрушения либо отсутствия уплотнительных резиновых прокладок;
• нарушено производство работ по теплоизоляции фасада из-за отсутствия неразрывности слоя теплоизоляции;
• нет теплоизоляционного слоя и герметичности стыков элементов системы вентиляции;
• нет системы уравнивания потенциалов систем ХВС и ГВС;
• засорены трубопроводы систем ХВС и ГВС;
• нарушена гидроизоляция подземных этажей здания.

Суд первой инстанции, а за ним апелляционный и кассационный, признали требования УО обоснованными, поскольку претензии участниками строительства в адрес застройщика о наличии недостатков выполненных работ были заявлены в пределах гарантийного срока.

Срок суды исчисляли с момента ввода жилого дома в эксплуатацию. При этом обоснованность претензий к компании была подтверждена результатами экспертизы, которая и оценила стоимость устранения недостатков в 57,5 млн рублей.

Суды признали правомерными требования УО и отклонили возражения об отсутствии у неё полномочий действовать в интересах собственников квартир. Согласно п. 3.1.30 договора управления, компания должна представлять интересы собственников, делает она это в рамках исполнения своих обязательств. При этом в случае, если недостатки не будут устранены, провести ремонт дома должна будет именно УО и за свой счёт. Поэтому 57,5 млн рублей были включены в реестр требований кредиторов к застройщику.

Претензии к застройщику необходимо подать в течение гарантийного срока на МКД

1. Действительно ли УО могла выступать в суде от имени собственников помещений в МКД.

ВС РФ отметил, что отсутствие в доме ТСЖ не должно приводить к утрате гражданско-правовым сообществом, объединяющим собственников, права на предъявление исков, связанных с общим имуществом. При этом заявление подобного рода исков всеми собственниками затруднительно и не отвечает требованиям процессуальной экономии. Потенциальные издержки, которые будут сопровождать предъявление группового иска, могут быть несоразмерными объёму имущественных благ, полученных в результате восстановления нарушенного права.

Поэтому наиболее рациональным в условиях отсутствия ТСЖ является предоставление возможности заявлять подобные иски через представителя – управляющую организацию. В связи с этим выводы судов о наличии у УО полномочий действовать в интересах собственников помещений являются правомерными.

2. Поданы ли требования к застройщику в период течения гарантийного срока на новый МКД и его элементы.

Положениями ч. ч. 5, 5.1 ст. 7 № 214-ФЗ предусмотрено, что гарантийный срок на объект долевого строительства составляет пять лет, на технологическое и инженерное оборудование – три года. По общему правилу он исчисляется с момента передачи участнику долевого строительства объекта, являвшегося предметом договора, например, квартиры. При этом в отношении технологического и инженерного оборудования срок исчисляется со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства.

Между правовыми режимами этого оборудования и другого общедомового имущества нет разницы. Поэтому ВС РФ отметил, что по отношению к иному общедомовому имуществу, находящемуся в общей долевой собственности, гарантийный срок тоже начинается со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства и составляет пять лет.

Этого предыдущие суды не учли и ошибочно сослались на регулирование отношений из договора подряда – на гл. 37 ГК РФ. Необходимо же было применить нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ и положения гл. 30 ГК РФ. Суды неправильно определили дату начала гарантийного срока – с даты выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Не установили день подписания первого документа о передаче МКД, как это нужно было сделать в соответствии со ст. 7 № 214-ФЗ.

Верховный суд РФ указал на ещё одну существенную ошибку. Суды определили, что срок гарантии на дом составляет пять лет, но не приняли во внимание, что ряд недостатков, указанных в экспертном заключении, относится к инженерному и технологическому оборудованию. Для такого оборудования гарантийный срок меньше – три года (ч. 5.1 ст. 7 № 214-ФЗ).

Помимо этого предыдущие инстанции не проверили, когда на самом деле были выявлены все недочёты в общедомовом имуществе. Исходя из этого ВС РФ отменил все принятые ранее решения и отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Пожалуйста сроки гарантии на окна в новостройке от застройщика. Застройщик не реагирует, куда я могу обратиться, чтобы нам все таки уплотнитель этот поменяли по гарантии . Будет ли в данной ситуации наша вина, и что нам в дальнейшем делать. … Порча пластиковых окон при ремонте квартиры строительной организацией. Вот вопрос: куда обращаться за ремонтом, к строителям (дом сдан в январе-марте 2016 г.) или к организации … Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года.