Гарантийный срок при покупке квартиры в новостройке

Предупреждение гарантийных проблем на ранних стадиях оформления сделки Новый дом построен, проходит этап принятия его у застройщика и документирование

Гарантия застройщика на многоквартирный дом: действующий норматив

Гарантия застройщика на многоквартирный дом — норматив, который находит отражение в договоре долевого участия и должен учитываться дольщиком в процессе защиты своих интересов. Как правило, наличие строительных дефектов ухудшает качество жизни и доставляет множество проблем владельцу квартиры. Строительная компания в полной мере отвечает за переданную недвижимость в течение 5-ти лет с момента сдачи ее дольщикам.

В договоре ДДУ указывается информация о приеме-передаче квартиры, а также гарантийных обязательствах строительной компании. В момент приема жилья составляется передаточный акт, подписание которого свидетельствует об удовлетворении владельца качеством квартиры. В этом же документе указывается срок действия гарантии после передачи объекта новому владельцу.

Права дольщика защищены следующими документами:

Что подразумевают гарантийные обязательства застройщика?

В процессе эксплуатации владелец квартиры может выявить недоделки или явные дефекты — повреждение крыши, наличие трещин в кровле, появление плесени и другие. В момент приемки не всегда удается обнаружить имеющиеся «ляпы», но в будущем они проявились. Поводов, которые позволяют обратиться к застройщику, множество.

Объем гарантийных обязательств по отношению к квартире описан в ФЗ №214 (статье 7). Важно, чтобы передаваемый объект соответствовал условиям договора ДДУ, действующим регламентам в градостроительной сфере и техническим нормам. За качество и безопасность квартиры отвечает именно застройщик.

Срок гарантии оговаривается в ФЗ №214, но стороны ДДУ вправе устанавливаться более продолжительный период (по согласованию). При оформлении акта приема-передачи дольщик получает квартиру в пользование. Это значит, что на все ее элементы распространяется общая гарантия — до 3-х лет. Правило не работает в том случае, если после приемки владелец самостоятельно заменил те или иные узлы (к примеру, радиаторы отопления).

На что дается гарантия?

Гарантийное обязательство застройщика условно разделяется на два вида:

• 3 года гарантии дается на технологическое оборудование и инженерные конструкции. К этой категории относятся вентиляционные шахты, лифт, отопительная система дома, системы ЖКХ, обеспечивающие подачу газа, воды или света. Если иное не сказано в договоре, застройщик несет ответственность за системы внутри дома. Но как быть с оборудованием, которое находится снаружи? При наличии проблем, к примеру, с газовыми трубами вне здания придется доказывать, что строительная компания имеет к ним отношение.
• 5 лет гарантии — на конструктивные элементы здания. Покупатель недвижимости вправе воспользоваться правом при наличии проблем и дефектов в стенах, наличии недостатков, связанных с фасадом или несущими конструкциями. Причиной обращения может быть низкое качество применяемых материалов, отваливающаяся облицовка, постоянная влага на фасаде, провисание потолочной плитки и так далее.

В ФЗ №214 (статья 8) прописано, что дольщик должен требовать от строительной компании подписания акта, подтверждающего несоответствие передаваемого объекта требованиям того же ФЗ №214 (части первой и седьмой). Получатель квартиры вправе не подписывать передаточный акт при выявлении дефектов. Если застройщик обещает исправить недостатки «со временем», на это нельзя соглашаться. При отказе выполнять гарантийные обязательства дольщику остается идти в суд.

Главная сложность — определить, на что распространяется гарантия, и за какие моменты несет ответственность застройщик. В документе указано, что строительная компания отвечает за дефекты капитального характера. После сдачи объекта в эксплуатацию полномочия по поддержанию внутреннего состояния объекта переходят к управляющей компанией. Она отвечает за:

• Правильное применение объектов общего пользования и имущества, которое относится к общедомовой собственности.
• Уровень износа и снижение эксплуатационных качеств разных внутридомовых систем и оборудования.
• Выполнение рекомендаций по монтажу сантехники и бытового оборудования.
• Сломанные конструкции и технику, которая была принята без претензий (подтверждено актом приема-передачи).
• Предотвращение аварийных ситуаций, связанных с канализацией и системам отопления, водостока и вентиляции.

Как видно, перед управляющей компанией также имеется ряд обязательств. Все, что не входит в этот перечень, относится к зоне ответственности девелопера.

Как долго застройщик исполняет гарантийные обязательства?

Принято считать, что максимальная гарантия на строительный объект, переданный в эксплуатацию, составляет 5 лет. Но это не совсем так. Этот срок актуален для общедомовых конструкций. Что касается состояния крыши, здесь продолжительность гарантии больше — 10 лет. Для оборудования и инженерных сетей (как отмечалось выше) гарантийный срок 3 года.

В случае выявления дефектов, при наличии претензии и согласия со стороны застройщика устранить недостатки, на решение проблемы дается «разумный срок» (в законодательстве он четко не оговорен). Как правило, решение принимается в индивидуальном порядке и зависит от сложности дефекта. Время на устранение в среднем составляет от 7 до 30 дней. Чтобы установить точный период ремонта, эксперты проводят анализ таких же услуг, представляемых на рынке, и выводят среднее значение.

Как предъявить претензию?

Знание, на что распространяется гарантия застройщика в многоквартирном доме, а также сроков обязательств строительной компании, позволяет защитить интересы. Если они нарушены, стоит подавать претензию. Это реально даже в том случае, если дефект выявлен уже после передачи объекта и подписания акта.

Претензии могут оформляться только одним лицом или коллективно. По такому же принципу можно действовать при заполнении искового заявления и последующей защиты интересов в судебном органе. Если иски подаются индивидуально, судья вправе их объединить в одно дело.

Как действовать?

Первое, что стоит сделать в случае выявления дефектов — сфотографировать их или снять на видео. После этого составляется претензия, в которой подробно описываются выявленные недостатки переданного объекта, а также способ их определения. В процессе разъяснений важно ссылаться на нормативные документы, которые бы подтверждали требования.

Что это значит? К примеру, квартира принималась летом, но зимой в ней слишком низкая температура. В такой ситуации стоит найти постановление правительства своего региона в отношении норм температуры в квартирах и сослаться на этот документ.

Претензия застройщику вручается несколькими способами — лично в руки представителю или по почте с описью передаваемых документов. Обязательно наличие второй копии, где должна стоять отметка о передаче претензии строительной компании с указанием даты и подписи.

Ответ должен выдаваться в срок до десяти суток. Чтобы застройщик не затягивал с ответом, в претензии стоит указать пункт закона о защите прав потребителей, где указана подобная норма. Строительная компания может сослаться на гражданский кодекс (ГК РФ) и потребовать больше времени на проверку предоставленной информации. Это логично, ведь застройщик должен убедиться, что указанные недостатки — его зона ответственности, а не проблемы управляющей компании.

Чтобы исключить такой сценарий, стоит обратиться в УК и отправить вместе с претензией ответ этой организации. В процессе взаимодействия с застройщиком требуется составить акт, где будут зафиксированы все недостатки квартиры или других помещений многоквартирного объекта. При отказе строительной компании ставить подпись в документе, не стоит отчаиваться. Требуется сделать две копии, поставить в них подписи и направить девелоперу. Обязательно необходимо сохранить квитанцию, которая потребуется в процессе разбирательства в суде.

По ФЗ №214 дольщик может требовать:

• Устранения недостатков.
• Снижения стоимости квартиры с учетом имеющихся дефектов, которые не устранены строительной компанией.
• Покрытия расходов владельца квартира. Эти нормы прописаны в Законе о защите прав потребителей (статьи 15 и 28).
• Возмещения морального ущерба (ГК РФ, статья 1101, пункт 2).

А дальше — суд

После оформления претензии требуется дождаться устранения недостатков. Если застройщик отказывается это делать, стоит обращаться в судебный орган. Кроме приведения недвижимости в должный вид строительная компания должна выплатить и неустойку, если имело место задержка в передаче объекта дольщику. Но нельзя путать правила истребования неустойки по ФЗ №214 из-за несвоевременно сдачи объекта с нормами, прописанными в Законе по защите прав потребителей, подразумевающими стягивание пени за невыполнение гарантийных обязательств.

В Законе сказано, что потребитель вправе требовать покрытия убытков, если в течение 45 с момента передачи претензии работы не завершены. Пеня стягивается за каждые сутки просрочки, а ее расчет производится с учетом стоимости услуги. Как правило, берется 3% от полной стоимости, а после полученная цифра умножается на 1/300 ставки рефинансирования. Для защиты интересов может потребоваться проведение экспертизы (часто привлекаются независимые организации).

Если суд выигран, владелец квартиры получает деньги по иску. Кроме того, ему компенсируются затраты на экспертов и другие судовые издержки. Сложнее обстоит ситуация, если застройщик признан банкротом. Здесь стоит действовать с учетом того, когда производится рассмотрение претензии. Если здание уже передано в собственность, стоит обратиться в компенсационный фонд СРО. В ином случае придется оформлять объект в собственность, искать пути для завершения строительства, создавать ЖСК или идти другими путями.

Оформление ипотечного кредита — самый быстрый способ стать владельцем жилья, когда нет возможности купить его сразу. Заехать в такую квартиру и жить в ней с комфортом можно сразу после окончания строительства. … Оформление ипотечного кредита — самый быстрый способ стать владельцем жилья, когда нет возможности купить его сразу. Получение ипотечного кредита совсем не обязательно должно быть сопряжено с бумажной волокитой и длинными очередями. Главное — подойти к делу с умом. Какое жилье можно взять в ипотеку ? Ипотечный кредит можно использовать для покупки любого жилья: как готового (вторичный рынок), так и строящегося (первичный рынок).

Гарантийные права владельцев новостроек: ДДУ и ДКП

Предупреждение гарантийных проблем на ранних стадиях оформления сделки

Новый дом построен, проходит этап принятия его у застройщика и документирование этого события в акте приемки. В каждом строении есть какие-то неучтенные факторы, не обязательно это промахи и некачественная работа рабочих. Природные условия, несочетаемость стройматериалов, высокий радиационный фон, климатические особенности,— все это может стать причиной ускоренной амортизации и износа новостройки. В первоначальном договоре купли есть пункты, оговаривающие срок и описание гарантий застройщика. Закреплена часть дефектов и недоделок, которые он в период гарантийного срока обязуется исправить за свой счет.

Знакомиться с этим перечнем и включать его в повестку предстоящего соглашения необходимо задолго до акта приемки, в начальном договоре долевого участия, еще на нулевом цикле. Это подстегнет исполнителя к качественному исполнению и контролю за процессом стройки, не сделает первоначальное пребывание жильцов в квартире стихийным и неподготовленным психологически.

Законодательное закрепление гарантий на объекты ДДУ

Гарантийные условия поставщика первичной недвижимости регулируются Законом № 214-ФЗ.

В сферу объектов, подлежащих 5-летней гарантии входят:

• каркас и конструктивная схема здания;
• сохранность фасада;
• целостность стен, в том числе, несущих;
• герметичность и целостность окон;
• прочность кровельных покрытий.

Дольше всего, 10 лет, поставщик отвечает за цельность крыши и межпанельных швов.

Особенности гарантий по инженерным системам

Инженерные системы коммуникаций, ввиду повышенной загруженности и подверженности процессам разрушения, получают первоначальный период гарантии на 3 года. Такой же срок распространяется и на работу лифта в многоэтажках.

Когда недочеты или более серьезные нарушения были зафиксированы в течении указанных и законодательно закрепленных сроках, если только иное не оговорено договором, то дольщик вправе обратиться к поставщику услуг с требованием или заявлением о смене неисправного оборудования или материальной компенсации, рассчитанной экспертным советом.

Если за это время произошло какое-либо нарушение или поломка фрагмента системы (треснул фильтр горячей воды, стал неисправным смеситель, сломался счетчик) и застройщик в исполнении гарантий заменил любую из деталей коммуникации на приобретенную хозяином квартиры, с этого момента действие гарантии застройщика на инженерные коммуникации прекращается.

Трансферт газа, тепла, электричества, мусоропровода, отопления, подачи воды и ее вывода с территории дома наименее защищенная часть недвижимости. Учитывая, что в первые два года происходят усадочные явления дома, в этот период на все системы подается наибольшая нагрузка. Поэтому при заключении договора о долевом участии, в разделе стройматериалов и оборудования приборами учета, лучше заранее оговаривать использование качественного оснащения.

Как определяется начало гарантийного срока

Срок отсчета гарантийного времени начинается со дня приобретения объекта долевого строительства и оформления права на частную собственность, за исключением инженерных сетей, если другой вариант не прописан в договоре долевого участия. Днем передачи новостройки дольщикам является первый подписанный акт приемки и установление права частной собственности на объект строительства.

Гарант гарантий — акт приемки

Если нарушения не были своевременно выявлены в процессе осмотра и передачи прав собственности, то при предъявлении претензий собственнику еще придется доказывать, что проблема появилась из-за несовершенства строительного цикла застройщика, а не по причине неумелого пользования квартиросъемщика.

В период черновой отделки, если акт приемки подписан, жители начинают ремонт. Но если последствием действий — сверление отверстий для проводки, установка электропроводки, неправильная перепланировка — станет трещина в недоброкачественной панели в смежной квартире, соседи вправе вызвать застройщика. Исполнитель договора ДДУ может подать в суд на автора ремонта в пользу соседей с треснувшей стенкой. Поэтому при приемке квартиры необходимо тщательно проверять все плоскости и детали. Если жильцы не в состоянии обеспечить такую проверку, можно оформить услуги строительного эксперта, который может предупредить многие болезненные последствия форс-мажоров.

Проблемы, касающиеся внутреннего устройства квартиры, регулируются только подписанным договором долевого участия и фиксируются во время осмотра и создания акта-приемки выполненных работ.

Если во время этой процедуры покупатель обнаружил несоответствия или недочеты, отраженные в описании условий договора, то он вправе отказаться от подписания акта передачи квартиры, где есть зафиксированный гарантийный срок. Застройщик в таком конфликтом процессе создает рабочий документ с указанием причины и срока устранения дефекта за свой счет.

По истечении гарантийного срока на условия сдачи дома, все расходы на капремонт и восстановление целостности здания ложатся на дольщиков.

Различные договоры (ДДУ и ДКП) на право частной собственности, условия перехода гарантий

В зависимости от периода приобретения квартиры в новостройке оформление права собственности происходит с помощью ДДУ (договора долевого участия) и ДКП (договора купли продажи). Первые документы оформляются на ранних этапах проектирования и нулевого цикла, купля продажа — после постройки здания и ввода его в эксплуатацию.

Собственник квартиры по ДКП становится правопреемником тех гарантий, которые распространяются на квартиру сроком до пяти лет. В гарантийный срок не входят коммуникационные сети (оснащение газом, электричеством, мусоропроводом, отоплением, водой и ее выводом), если это не оговорено дополнительно пунктами договора купли-продажи. Исчисление периода гарантии охватывает время предыдущих жильцов, живших в квартире, отсчитываясь с момента потери квартирой статуса первичная недвижимость.

Гарантия застройщика дается не жильцам, а на объект строительства. Если при покупке квартиры у бывшего дольщика не вышел гарантийный срок на те объекты, которые выше описаны и регулируются законом № 214-ФЗ, то новый владелец вправе предъявить претензии по качеству строения, тем более, если дефекты были зарегистрированы актом сдачи приемки предшественника. Правда в случае несвоевременных платежей и наличия долгов у старого дольщика, доказательство своей правоты на право требовать компенсацию новый владелец теряет.

Алгоритм против молчаливого застройщика

Когда многочисленные обращения к застройщику о нарушении гарантийных обязательств по договору игнорируются, а процесс предъявления претензий имеет односторонний безответный характер, то алгоритм действий частных собственников может укладываться в следующую схему:

Ипотека от застройщика — достоинства и недостатки, особенности ипотечного договора с застройщиком . Купить квартиру в ипотеку от застройщика . … Плюсы и минусы покупки квартиры в ипотеку от застройщика . Как купить квартиру в ипотеку от застройщика и не потерять деньги. Одноклассники. Twitter. ВКонтакте. Telegram. Несмотря на то, что практически каждый банк, работающий на территории России имеет свою ипотечную программу и часто не одну, далеко не все нуждающиеся в жилье могут воспользоваться этой возможностью.

Гарантия от застройщика на многоквартирный дом и квартиру после сдачи

Приобретая недвижимость в новостройке, важно изучить гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома. Каждый покупатель имеет право на исполнение с его стороны принятых на себя обязательств. Для этого необходимо обладать актуальной информацией относительно порядка и сроков их выполнения. Тогда покупатель будет точно понимать, что делать, когда застройщик просрочил сдачу дома, и сможет в дальнейшем избежать трудностей.

Суть гарантийных обязательств застройщика

Порядок приобретения и оформления недвижимости в новостройке зафиксирован в Гражданском кодексе РФ, Законе РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» и Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ).

Согласно указанным нормам, необходимо заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ). В нем должны быть предусмотрены все важные условия взаимодействия между сторонами соглашения: цена, сроки, описание жилого объекта, а также гарантийные обязательства перед дольщиком.

Застройщик при строительстве должен соблюдать технические и строительные нормы, правила градостроительного регламента, утвержденного проекта. Объект недвижимого имущества, который передается участнику долевого строительства, по всем характеристикам обязан соответствовать условиям договора. Однако поводы для обращения с жалобой возникают у покупателей часто.

Гарантия от застройщика на новый дом определена четко, в Федеральном законе № 214-ФЗ перечислены обязательства и условия их выполнения.

На что даются гарантии:

• несущие конструкции дома (например, недостатки стен, подъездов);
• брак установленных на этапе стройки окон и дверей квартиры;
• системы коммуникаций и инженерного оборудования дома.

Условия выполнения обязательств:

• дом сдан в эксплуатацию, получен соответствующий акт;
• выявленные дефекты появились по причине действий застройщика;
• недостаток обнаружен до истечения срока гарантии;
• появление дефекта никак не связано с форс-мажорными обстоятельствами.

На что застройщиком не даются гарантии:

• дефекты, вызванные чрезвычайными и форс-мажорными ситуациями (например, стихийным бедствием);
• ситуации аварийного характера, проявившиеся по вине собственников дома (например, нарушение работы отопления или канализации);
• естественный износ (амортизация);
• нарушение жителями условий проживания в квартире или эксплуатации иных конструктивных частей дома;
• жильцами не соблюдены правила установки или эксплуатации сантехнического или иного бытового оборудования;
• покупатель принял квартиру по акту, не имея замечаний.

Внимание! Гарантия застройщика на многоквартирный дом – действующий норматив, обязательный вне зависимости от указания в документах.

Когда устранение недостатков не входит в обязанности застройщика, после сдачи многоквартирного дома ответственность перед собственниками возложена на управляющую компанию.

Сроки исполнения

Установлен следующий гарантийный срок застройщика на многоквартирный дом:

• на готовый объект строительства – не менее пяти лет со дня передачи дольщику по акту;
• на технологическое, инженерное оборудование (например, лифты) – не менее трех лет со дня подписания первого документа о передаче готового объекта.

В договоре участия в долевом строительстве стороны могут предусмотреть более продолжительные сроки несения гарантии. Нередко на крышу многоквартирного дома дают гарантию на десять лет.

Внимание! Если подрядная организация дает на результат работ гарантию на меньший срок, чем установлено в ДДУ, ответственность за функционирование дома и всех систем полностью ложится на застройщика.

Как предъявить претензию по устранению недостатков

При возникновении в готовом объекте дефектов дольщик вправе в период действия гарантийного срока потребовать следующее:

• устранить недостатки на безвозмездной основе в разумный срок;
• уменьшить стоимость по договору;
• компенсировать свои расходы на устранение недостатков.

Внимание! Когда после сдачи дома застройщик признан банкротом, все претензии необходимо направлять в адрес соответствующей СРО, принявшей на себя ответственность по несению гарантийных обязательств.

Претензия может быть индивидуальной или коллективно составленной несколькими жильцами. Документ обязательно составляется письменно. Можно отправить его по почте на юридический адрес застройщика заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Другой метод – сдать в канцелярию. В последнем варианте претензия составляется в двух экземплярах: для застройщика и покупателя. На экземпляре предъявителя жалобы уполномоченным представителем ее получателя ставятся дата поступления документа, входящий номер и подпись принявшего лица.

Претензия оформляется произвольно, но в нее обязательно нужно включить следующую информацию:

• наименование, реквизиты, адрес отправителя и получателя;
• ссылка на дату и номер договора долевого участия;
• характер выявленных недостатков (в качестве подтверждения можно приложить фотографии, диск с видеосъемкой);
• конкретное требование и срок его выполнения;
• ссылка на норму права, которой следует руководствоваться (указать желательно, но не обязательно);
• расчет неустойки и указание банковских реквизитов для перечисления денег;
• дата и подпись составителя (составителей).

В случае существенного нарушения требований к качеству дома или неустранения недостатков в установленный покупателем разумный срок дольщик в одностороннем порядке может отказаться от исполнения договора. Ему обязаны вернуть уплаченные денежные средства и предусмотренные законом проценты.

Застройщику дается не более 30 календарных дней на выполнение указанных в претензии требований или составление мотивированного отказа. Когда какой-либо реакции со стороны застройщика в указанный срок не последовало, собственник жилья вправе обратиться с требованием в суд. К иску необходимо приложить доказательство направления претензии.

Внимание! В судебном порядке дольщик вправе требовать компенсацию морального вреда и штраф за неудовлетворение требований застройщиком добровольно.

Если застройщик просрочил сдачу дома

Один из самых популярных вопросов: что делать, если застройщик затягивает сроки сдачи жилья, указанные по ДДУ. Необходимо понимать разницу между вводом дома в эксплуатацию и передачей готового объекта непосредственно покупателям. Ввод в эксплуатацию первичен и предполагает согласование со стороны государственных органов и получение акта, гарантирующего возможность правильного функционирования дома. Сдача жилья покупателю оформляется соответствующим актом после ввода объекта в эксплуатацию.

Внимание! В определение просрочки сдачи дома входит как отсутствие у дольщиков акта приема-передачи квартиры, так и передача жилья по акту более поздней датой, чем было оговорено в договоре.

Застройщик минимум за два месяца до определенного договором срока обязан письменно уведомить дольщика о затягивании момента сдачи дома. В уведомлении также должно содержаться приглашение на подписание дополнительного соглашения о продлении сроков предоставления квартиры.

Внимание! Покупатель квартиры не обязан соглашаться на условия застройщика и может отказаться от подписания соглашения об изменении договорных сроков передачи жилья.

Какие права имеет дольщик в случае просрочки сдачи квартиры застройщиком:

• выплата неустойки за просрочку передачи квартиры;
• возмещение документально подтвержденных убытков, вызванных задержкой передачи жилья;
• односторонний отказ от исполнения договора и требование возврата уплаченных денег (если застройщик просрочил сдачу квартиры более чем на два месяца и игнорирует полученную претензию).

Размер неустойки составляет для юридических лиц 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости договора за каждый день просрочки. Для физических лиц предусмотрен двойной размер компенсации.

Заключение

Ответственность застройщика перед дольщиками после передачи дома не заканчивается. Владельцы квартир имеют полное право на исправление недостатков в зафиксированный законодательными нормами срок. Гарантия на дом от застройщика установлена по закону, в связи с чем отменить ее условиями договора невозможно. Такие положения ДДУ являются недействительными. Если застройщик уклоняется от обязательств, следует обратиться в судебные органы за защитой своих прав.

Оформите квартиру в собственность. Оформить право собственности вы сможете после того, как дом, в котором вы купили квартиру, будет поставлен на кадастровый учет. Этот процесс может занять до полугода, но, как правило , проходит быстрее. При подписании акта приема-передачи поинтересуйтесь у застройщика о примерных сроках постановки дома на кадастровый учет. После того, как это случится, вы можете оформить право собственности. И тут может быть два варианта. И зависят они от того, что указано у вас в кредитном договоре. Кредитный договор содержит обязательство по оформлению закладной.