Где лучше покупать квартиру в новостройке или в старых домах

Раньше покупка квартиры для любой семьи была событием, и приобреталась она исключительно для личного проживания. Сейчас недвижимость — это не только место для жизни, но и возможность сохранить накопления.

Старый фонд: почему лучше выбрать его, а не новостройки

Что сейчас делается на рынке недвижимости? От роста цен просто не успеваешь опомниться, и новостройки в этом плане бьют все рекорды. Что вкладывается в стоимость новых квартир? Постоянно дорожающие стройматериалы, плюс расходы застройщика на исполнение всех требований надзорных органов, плюс создание инфраструктуры жилого комплекса. И это даже если не брать в расчёт стремление застройщиков создавать некие «элитные» дома, в которых помимо всего прочего вам придётся содержать ещё и охрану, и консьержа, и садовника. На этом фоне старый фонд выглядит намного скоромнее и доступнее.

Читайте в статье

Какие преимущества даёт старый фонд

Даёт, да ещё какие! Начнём с инфраструктуры. Она уже есть и очень даже обжита. То есть активно работают магазины и небольшие торговые точки поблизости. Как правило – это торговля из разряда доступной, потому что элитные магазины не стремятся в спальные районы со старым жилым фондом. То же касается и парикмахерских, аптек, зоомагазинчиков.

Наверняка поблизости помимо магазинов уже работают детские сады и школы. В советские времена такие объекты строили в первую очередь, а потом уже жилые кварталы, а не наоборот, как сейчас.

Плюс старый жилой фонд максимально приближён к центру вашего города. Все новостройки, как правило, возводятся на окраинах, где транспортная инфраструктура ещё в стадии развития. И добираться до работы вы будете намного дольше, чем из старого фонда.

Остаётся только сравнить, какие дома более привлекательны из старого фонда: сталинки, хрущёвки или брежневки?

Плюсы и минусы сталинок

Сталинки – это дома, которые строились в предвоенные и послевоенные десятилетия. Да, таким домам без малого сто лет, но жить в них по-прежнему престижно. Даже те дома, которые строились не для партийной элиты, а для «массового потребления», пользуются большой популярностью.

Причина такого успеха проста: эти дома строились, что называется, на совесть. Проекты делали не недоучки, которые заплатили за ремонт, а настоящие гуру от архитектуры.

ФОТО: industrial-wood.ru Гарантийная прочность таких сооружений закладывалась на 150 лет, так что можно с уверенностью сказать, что эти дома ещё простоят очень долго

Квартиры в сталинках просторные, они отличаются высокими потолками, большими окнами и просторными санузлами. Это вам не крошечные студии, которые и квартирой-то назвать трудно.

ФОТО: exporealty.ru Сталинки строили с прочными толстыми стенами – здесь отличная шумоизоляция, а кроме того, сталинки отличаются прекрасным сохранением тепла зимой и прохлады летом

Есть у этих домов и минусы. Самый болезненный – коммуникации. Перед покупкой квартиры в таком доме не мешает поинтересоваться датой последнего капремонта водопровода и канализации. Кроме того, в сталинках отсутствуют, как правило, мусоропроводы и лифты. Если для вас это принципиально – рассматривайте другие варианты.

Практичные хрущёвки

На смену капитальному строительству сталинских времён пришло массовое – хрущёвских. Задача стояла конкретная: максимально обеспечить каждую семью квартирой. Так что хрущёвки возводились в рекордные сроки. Они не отличались архитектурными изысками. В таких кварталах легко заблудиться: все дома похожи один на другой и построены из панелей, которые изготавливали на специальных домостроительных комбинатах.

Чем привлекательны хрущёвки? Это бюджетный вариант, который вполне может осилить семья даже с достатком ниже среднего.

ФОТО: mirlandshaft.ru За счёт небольшой площади квартиры вы будете экономить на коммунальных услугах

Хрущёвки обычно ограничивались пятью этажами, так что здесь довольно уютно, на площадке – всего 3-4 квартиры.

Минусы хрущёвок известны: это скромная жилая площадь, совмещённые маленькие санузлы и, что самое неприятное, крохотные кухни. Добавьте к этому очень плохую шумо- и теплоизоляцию.

Нужно ещё отметить, что из-за высокой скорости строительства хрущёвок гарантийный срок их жизни был ограничен 25 годами. Так что сейчас этот жилой фонд попадает под программы реновации.

Брежневки: улучшенные хрущёвки

Брежневская эпоха всё так же стремилась максимально обеспечить население жильём, но уже более комфортным, чем во времена Хрущёва. Эти дома отличаются этажностью, они выше панельных пятиэтажек.

ФОТО: mykaleidoscope.ru Здесь вспомнили наконец, что размер кухни имеет большое значение, а санузел должен быть раздельным

В брежневках есть мусоропроводы, лифты, просторные подъезды. Но «болезни» у брежневок те же, что и у хрущёвок: плохая шумо- и теплоизоляция.

В принципе, из квартиры в старом фонде вполне реально сделать современное и комфортное жильё, и наглядный тому пример ‒ в этом видеоролике.

Как рассчитывается плата на содержание и ремонт жилья и можно ли не платить за данные услуги или отказаться от них. … Каждый месяц оплачивая квитанции , мало кто из жильцов задается вопросом, что на самом деле значит понятие « содержание и текущий ремонт многоквартирного дома». Согласно статье 154 Жилищного кодекса РФ текущее содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме – это перечень необходимых сезонных и иных работ, проводимых с целью поддержания дома в надлежащем внешнем и функциональном виде, устранение недочетов и неполадок для комфортного проживания собственников в своих квартирах.

Храните деньги в бетоне. Почему сейчас выгодно покупать недвижимость и какую выбрать?

Раньше покупка квартиры для любой семьи была событием, и приобреталась она исключительно для личного проживания. Сейчас недвижимость — это не только место для жизни, но и возможность сохранить накопления.

На любой вкус

Недвижимость продается на любой кошелек. Хочешь — покупай новостройку в столице за 13 млн рублей (средняя стоимость объектов в массовом сегменте, по данным «Метриума»), а хочешь — малосемейку в регионе стоимостью в 1 млн рублей. Доход, который принесут эти приобретения впоследствии, будет разным, но сохранность денег обеспечат оба варианта. Отметим сразу, что если речь идет о покупке недвижимости для собственного проживания, то здесь нет удачного или неудачного времени для этого. При наличии средств и потребности нужно приобретать квартиру, не пытаясь угадать дальнейшую динамику цен (все равно сделать точный прогноз никому не удавалось).

Что касается покупки недвижимости для сохранения сбережений, то сейчас момент вполне подходящий. Лучше всего приобретать квартиры в новостройках. С начала года, по данным «Циана», их стоимость в среднем выросла на 13%, а в некоторых городах (Рязань, Челябинск, Казань) — на 25–30%. Самые ликвидные — небольшие по площади квартиры, которые потом можно очень быстро продать или сдать в аренду.

Будут ли сейчас застройщики разоряться? Не думаю. У объектов, которые строятся с использованием эскроу-счетов, рисков немного. Во-первых, в случае «недостроя» дольщикам вернут деньги. Во-вторых, здесь финансирование идет в рублях, и вряд ли оно прекратится, потому что проблем с национальной валютой в стране нет.

Девелоперам и самим невыгодно бросать начатые объекты. Они уже потратили немалые суммы (от сотни миллионов до миллиардов, в зависимости от проекта), вложившись в строительные площадки.

Не будем забывать и о том, что в Москве застройщики работают с максимальной маржой. Себестоимость квадратного метра составляет не больше 30% от цены реализации, поэтому компании могут пожертвовать частью прибыли — в остановке строительства у них нет необходимости.

Вторичная недвижимость — тоже неплохой вариант для покупки. Она дорожает, но не такими темпами. В среднем с начала года цены выросли на 3–4%.

Также подходящим вложением может стать покупка парковочных мест в новостройке. Когда дом сдадут, их цена вырастет.

Порог входа в коммерческую недвижимость будет выше. Хотя в регионах можно найти торговые помещения от 1,2 млн рублей. Но возникает вопрос: как потом распоряжаться этими площадями? Сейчас из-за закрытия компаний, уменьшения платежеспособного спроса арендные ставки будут снижаться, и неизвестно, легко ли будет сдать помещение в принципе.

Продажа или аренда?

Если квартира приобретается не для собственного проживания, то людей волнует два вопроса: за сколько ее можно будет потом продать и (или) сдать в аренду.

Вторичный рынок сейчас растет, потому что спрос большой. Однако предложение снижается, так как люди снимают объекты с продажи, не понимая, что будет с рынком дальше. Летом может появиться баланс спроса и предложения, цены стабилизируются и начнут снижаться. А потом квартиры опять станут дорожать.

Предпосылок для снижения стоимости новостроек нет. Сейчас гастарбайтеры, которые в том числе работали и на стройках, уезжают из России. Новым рабочим придется платить больше. Также подорожают стройматериалы. Все это приведет к повышению стоимости строительства, и первичка прибавит в цене. Уже за февраль квадратный метр в столице подорожал на 20 тыс. рублей, это рекордное повышение с 2014 года (данные «Метриума»). Так что покупать объект на ранней стадии строительства с целью дальнейшей перепродажи имеет смысл. К тому же «сбросить» его можно быстрее, чем жилье на вторичном рынке.

Для тех, кто хочет купить квартиру для последующей сдачи, новости менее оптимистичные. Из-за уменьшения доходов люди не смогут снимать жилье по прежним ставкам. Аренда уже немного снизилась: в среднем с 18 530 рублей до 18 420 рублей, по данным «Циана». В Москве ставки почти не изменились, но и их роста не наблюдается. Впрочем, если дела на рынке аренды пойдут совсем плохо, квартиру можно будет продать или сдать по невысокой цене, прописав в договоре возможность повышения ставок в зависимости от рыночной ситуации.

Запретительные ставки

Что делать, если накоплений не хватает для покупки квартиры? Идти за ипотекой? В случае со вторичным жильем, где ставки по кредитам сейчас запредельно высокие, брать в долг точно не надо. Здесь имеет смысл поискать более бюджетную недвижимость, пусть это будет даже комната, но за свои деньги.

На первичном рынке благодаря субсидированию со стороны девелоперов ставки находились на уровне 4–5%. Сейчас они тоже повысились, но пока реально найти кредит под 10% годовых. Такую ипотеку взять можно, но только при наличии первоначального взноса не менее 50%.

Итак, недвижимость сохранит ваши средства. Но для этого нужно следовать нескольким правилам:

Квитанцию на оплату услуг ЖКХ ждите в первых числах следующего месяца. Кто выбирает управляющую компанию в новостройке . Управляющая компания несет ответственность за ремонт и содержание общего имущества в многоквартирном доме (чердаков, подвалов, подъездов, придомовой территории, инженерных коммуникаций). Жильцы обычно сами выбирают УК на общем собрании, но, если речь идет о новостройке , то здесь есть несколько важных нюансов. Читайте также: Что должна делать управляющая компания? Дом нужно обслуживать уже с момента его ввода в эксплуатацию, и, поскольку процесс передачи квартир жильцам может длиться до 2 месяцев, то сразу организовать собрание жильцов невозможно.

Новостройка или «вторичка»: что лучше купить в условиях «застывшего» рынка жилья

Темпы роста цен как на первичном, так и на вторичном рынке сегодня низкие, утверждают эксперты. В некоторых районах и ЖК даже наблюдается снижение стоимости квартир. Эксперт рассказал, во что лучше вкладываться сегодня: в готовую или строящуюся недвижимость.

Темпы роста цен как на первичном, так и на вторичном рынке сегодня низкие, утверждают эксперты. В некоторых районах и ЖК даже наблюдается снижение стоимости квартир. Эксперт рассказал, во что лучше вкладываться сегодня: в готовую или строящуюся недвижимость.

Новостройка или «вторичка»: что лучше купить в условиях «застывшего» рынка жилья

Как заметили аналитики «ИНКОМ-Недвижимость», покупателей квартир в новостройках традиционно меньше, чем людей, приобретающих вторичное жилье. Их соотношение составляет примерно 40 на 60%. Количество проданного жилья в новостройках единственный раз превысило число сделок со вторичными квартирами в 2019 году. Тогда из-за перехода строительной отрасли на механизмы проектного финансирования было заключено большое число сделок в строящихся домах.

«Многие покупатели считают, что привлекательнее сейчас покупать первичные квартиры. Таким образом, они получают жилье в новом доме с современными планировками и инженерными коммуникациями, которое со временем подорожает. Кроме того, на «первичку» можно без проблем получить ипотеку, оформить собственность — квартиры чисты с юридической точки зрения, поскольку приобретаются у застройщика. Отдельным преимуществом является возможность заключения сделки удаленно, в электронном виде. Другая часть покупателей, наоборот, отдает предпочтение «вторичке». Они уверены, что в этом сегменте представлен более широкий спектр объектов различных категорий, в том числе новые дома и всегда есть из чего выбрать. Кроме того, не всегда предложение новостроек присутствует в той локации города, где клиенты хотят приобрести квартиру. Многим покупателям важны также следующие факторы. Оперативность: можно сразу после покупки въехать и жить. Еще социально-экономический фактор, вторичное жилье находится в обжитом районе со сложившейся инфраструктурой — социальной, торговой и развлекательной, транспортной. Старые дома возведены с соблюдением всех нормативов жилищного строительства, ГОСТов, СНИПов и другой регламентирующей документации», — комментирует руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

Эксперт говорит, что в отношении новостроек многие покупатели имеют сомнения. При покупке «вторички» все плюсы и минусы видны — контингент соседей, инфраструктура, дом не даст усадки, не произойдет ротация жильцов и прочее.

В дальнейшем, по словам Таганова, соотношение сделок на первичном и вторичном рынке будет меняться в пользу последних.

Ужесточение условий выдачи льготной ипотеки должно привести к падению цен на квартиры, заявляли аналитики в июле, когда менялась ипотечная программа. Эксперты премии Urban Awards проверили, насколько оправдались такие прогнозы спустя три месяца.

Взносы на капитальный ремонт рассчитываются в соответствии с графиком капитального ремонта и выводятся отдельной графой в квитанции . Деньги поступают в специальный фонд, откуда потом финансируется ремонт . Содержание жилого помещения. Это и есть интересующая нас графа. Согласно законодательству, собственник платит за: услуги и работы по управлению многоквартирным домом … Если заметили в квитанции отдельные строки, услуги в которых уже входят в содержание жилья, напишите коллективную жалобу с соседями в УК или ТСЖ. Они будут обязаны исправить ситуацию. Если этого не произошло, напишите жалобу в Роспотребнадзор. … что значит слово франшиза.

Что выбрать: вторичное жилье или новостройку?

Планируя купить квартиру, нередко многие люди сомневаются и не могут определиться, что выбрать: квартиру на вторичном либо же на первичном рынке недвижимости.

Сказать однозначно, что лучше: вторичка или новостройка нельзя, поскольку у людей разные мнения на этот счет. И один, и второй тип недвижимости привлекателен, имеет свои плюсы и минусы.

Для того чтобы определиться, какое жилье подойдет именно вам, следует рассмотреть преимущества и недостатки квартиры на первичном и на вторичном рынке недвижимости.

Прежде чем выяснять, какое жилье лучше: первичное или вторичное, следует разобраться в обоих понятиях.

Первичное жилье – те квартиры, которые расположены в строящихся или недавно построенных и сданных в эксплуатацию домах. Такое жилье обычно не имеет еще хозяина, в нем никто раньше не проживал, оно продается впервые.

Вторичное жилье – квартиры, в которых ранее уже проживали другие собственники. Такие квартиры обычно располагаются в ветхих, старых домах.

Плюсы и минусы покупки квартиры на первичном рынке

По состоянию на 2022 год тенденция в сфере недвижимости такова, что люди начали приобретать новые квартиры в строящихся или уже возведенных домах.

Однако есть и такие граждане, которые против новостроек и считают, что покупка квартиры в новостройке – сплошные риски и угрозы, связанные с длительным ремонтом, высокой вероятностью того, что человек и вовсе останется без жилья.

Какие же в действительности плюсы и минусы квартир в новостройках?

Преимущества квартир в новостройках

Конечно, каждому человеку хотелось бы жить в новом, комфортном, чистом доме, а не там, где несколько десятков лет проживали другие люди, где дом давно требует капитального ремонта. В этом основное преимущество квартир в новостройках. Но на этом плюсы такой недвижимости не заканчиваются.

Решив купить жилье на первичном рынке, вскоре вы увидите такие преимущества:

Недостатки проживания в новостройке

Несмотря на большое количество преимуществ покупки квартир в новых домах, у «первичка» есть и свои недостатки:

Плюсы и минусы недвижимости на вторичном рынке

Многим людям неважно, какую недвижимость покупать – первичку или вторичку, каждый ориентируется на свои предпочтения, поэтому нередко люди теряются и не могут определиться с тем, что выбрать: новую или б/у квартиру. Рассмотрим плюсы и минусы жилья на вторичном рынке:

Плюсы «вторички»

Если хотите отпраздновать новоселье в квартире, в которой до вас жили другие люди, тогда стоит рассмотреть преимущества такого жилья:

Минусы покупки квартир на вторичном рынке

Недостатков и проблем с жильем на вторичном рынке не меньше, чем достоинств:

Что выгодней купить: «первичку» или «вторичку»?

Многие люди считают, что квартиры в новом доме стоят баснословных денег по сравнению с такими же квартирами, что и в старых домах. Однако на практике оказывается противоположная ситуация: нередко можно встретить такие предложения, где цены на вторичку оказываются выше, чем на первичку. Так что дешевле: вторичное жилье или новостройка?

Цены на жилье формируются по многим принципам: расположение дома на карте города, общее состояние дома и конкретной квартиры, качество строительства, наличие инфраструктуры и др.

Для вторичного рынка недвижимости цены формируются исходя из следующих факторов:

• расположение дома (наличие поблизости леса, парка, водоема, речки и т. д.;
• близость к магазинам, транспортной развязке, различным социальным объектам);
• тип дома – панельный, кирпичный, «хрущевка», «сталинка» и т. п.;
• год постройки дома – квартиры в старых, ветхих домах будут стоить дешевле, чем в панельных;
• количество комнат, общая площадь квартиры, этажность ее расположения;
• состояние объекта – наличие ремонта, необходимых коммуникаций.

Для первичного рынка недвижимости цены формируются по таким критериям, как:

Часто при формировании цены на квартиры в новостройке застройщик ориентируется на покупательскую способность населения, стремится продать жилье путем минимизации чистой прибыли. Застройщику важно как можно скорее сдать дом в эксплуатацию и заселить в него людей, чтобы вложить средства в новый проект.

В то же время владельцам квартир на вторичном рынке не нужно никуда спешить, поэтому они долгое время могут не снижать стоимость продаваемых квартир. Они могут ждать покупателей не один год, чтобы реализовать ему квартиру по максимально выгодней для продавца цене.

Кроме того, жилье в новостройке может оказаться дешевле еще и по той причине, что покупатель приобретает квартиру в строящемся доме.

Любой человек, планирующий купить квартиру, хочет сэкономить на покупке, поэтому вопрос: «Что дороже – вторичка или первичка?» остается одним из самых популярных.

Если вы планируете купить квартиру с нуля, то лучше покупать ее на этапе строительства. Тогда застройщики продают жилье значительно дешевле, чем по завершению стройки.

Но это не значит, что квартиры в старых домах оказываются значительно дороже. Все зависит от месторасположения и состояния дома, наличия в квартире ремонта и многих других факторов.

Однако с экономической точки зрения покупка жилья в новостройке будет выгодней, ведь по сути новый владелец получает ключи от нового жилья, которое соответствует всем правилам, требованиям и строительным нормам, срок его эксплуатации будет выше, чем на вторичном рынке, поэтому с течением времени и при необходимости продать такое жилье будет выгодней.

Однозначно ответить на вопрос: «Что лучше купить – квартиру в новостройке или б/у?» нельзя, поскольку нужно исходить из собственных предпочтений.

Если кому-то важен статус, дизайн помещения, свободная планировка, тогда стоит подыскать вариант покупки новой квартиры. Для тех, кто не хочет ждать окончания строительства, согласен проживать в чистой квартире со скромным ремонтом и пользоваться всеми благами развитой инфраструктуры, тогда лучше отдать предпочтение квартире на вторичном рынке.

Цены на жилье разные и не всегда б/у недвижимость оказывается дешевле новой, а порой бывает и наоборот.

Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда; (п. 2 в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 258-ФЗ). (см. текст в предыдущей редакции). … Как рассчитываются и оплачиваются коммунальные ресурсы на общедомовые нужды Ремонт какого имущества МКД входит в плату за содержание жилого помещения Как определяется размер платы за электроэнергию на общедомовые нужды Какие услуги и работы по управлению МКД могут включить в плату за содержание жилого помещения Как получить льготу по уплате взносов на капитальный ремонт Как рассчитывается размер платы за коммунальные услуги.