Гибель объекта долевого строительства что это

Риски, связанные с заключением договоров участия в долевом строительстве

Актуальность жилищного вопроса продолжает оставаться неизменной. Способы его решения различны: самостоятельное строительство жилья; приобретение его на вторичном или на первичном рынке жилья, в том числе участие в таком виде инвестиционной деятельности, как долевое строительство многоквартирных домов. В настоящее время отношения, связанные с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов регулируются нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» (далее – Закон № 214-ФЗ), который закрепляет три законных способа привлечения денежных средств граждан для строительства жилья:

1. договорной способ – на основании договора участия в долевом строительстве (далее –Договор);
2. путем выпуска жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3. через участие в деятельности жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Иные способы Законом № 214-ФЗ запрещены, а предусмотренные им меры по регулированию отношений и обеспечительные меры позволяют считать договор участия в долевом строительстве наиболее защищённой формой правоотношений среди всех существующих в сфере строительства жилья и (или) иных объектов недвижимости. Так, установленный Законом № 214-ФЗ порядок государственной регистрации договора участия в долевом строительстве предполагает, что данная процедура проводится территориальными подразделениями Росреестра только при наличии у застройщика документов, свидетельствующих о выполнении им условий для получения права привлекать денежные средства граждан по таким договорам, а также после проверки Договора на присутствие в нём всех существенных условий. Таким образом, сама процедура государственной регистрации Договора практически снимает риски связанные с незаключённостью договора, а также риск появления ещё одного претендента на одну и ту же квартиру. Однако, несмотря на такую нормативную урегулированность вышеуказанных договорных отношений, положениями Закона № 214-ФЗ, участие в долевом строительстве связано с определёнными гражданско-правовыми рисками, присущими ему как любой инвестиционной деятельности. Вот только некоторые из них:

1. Наличие в тексте зарегистрированного договора отдельных условий, не соответствующих требованиям Федерального закона.

1. Риск нецелевого использования застройщиком денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору.

В случае нарушения застройщиком предусмотренного Законом № 214-ФЗ требования о целевом использовании денежных средств, уплачиваемых гражданином по договору, последний имеет право (ст.18 Закона № 214-ФЗ):

• требовать в судебном порядке расторжения договора с последующим возвратом денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, уплатой процентов (ст.9 Закона № 214-ФЗ);
• на возмещение в полном объёме убытков (ст. 10 Закона № 214-ФЗ);
• на компенсацию морального вреда (ч.9 ст.4 Закона № 214-ФЗ, ст.15 Закон РФ «О защите прав потребителей»).

1. Риск увеличения цены договора после его заключения.

Может возникнуть только в том случае, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч.2 ст.5 Закона № 214-ФЗ), но такое изменение цены производится только путём заключения соответствующих соглашений с их государственной регистрацией.

1. Просрочка застройщиком исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства (квартиры) гражданин-участник долевого строительства имеет право:

• на уплату застройщиком неустойки (пени) (ч.2 ст.6 Закона № 214-ФЗ);
• на возмещение в полном объёме убытков сверх неустойки (ст. 10 Закона № 214-ФЗ);
• на компенсацию морального вреда (ч.9 ст.4 Закона № 214-ФЗ, ст.15 ФЗ «О защите прав потребителей»).

4.1. Просрочка более двух месяцев исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства.

В случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором на два месяца, у гражданина также появляется право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора (п.1 ч.1 ст.9 Закона № 214-ФЗ) с его расторжением и последующим возвратом уплаченных денежных средств и взысканием процентов (ст.9 Закона № 214-ФЗ).

1. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства.

Риск случайной гибели или случайного повреждения квартиры до ее передачи участнику долевого строительства несет застройщик (ч.6 ст.4 Закона № 214-ФЗ).
В случае уклонения участника долевого строительства от принятия квартиры и составления застройщиком, в порядке предусмотренном Законом № 214-ФЗ, одностороннего акта или иного документа о передаче объекта, риск случайной гибели последнего признаётся перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления такого акта и (или) иного документа, при условии соблюдения застройщиком требований ч.6 ст.8 Закона № 214-ФЗ.

1. Риск несоответствия качества объекта долевого строительства условиям договора и иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований, приведших к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, гражданин, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика (ч.2 ст.7 Закона № 214-ФЗ):

1. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2. соразмерного уменьшения цены договора;
3. возмещения своих расходов на устранение недостатков.

6.1. Риск существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный гражданином разумный срок последний имеет право (ч.3 ст.7 Закона № 214-ФЗ):

• в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора (п.2,3 ст.9 Закона № 214-ФЗ) с его расторжением и последующим возвратом уплаченных денежных средств и взысканием процентов (ст.9 Закона № 214-ФЗ);
• на возмещение в полном объёме убытков (ст. 10 Закона № 214-ФЗ);
• на компенсацию морального вреда (ч. 9 ст.4 Закона № 214-ФЗ, ст.15 ФЗ «О защите прав потребителей»).

1. Риск существенного изменения застройщиком проектной документации или назначения помещений строящегося дома.

Согласно ч.1.1 ст.9 Закона № 214-ФЗ, в случае существенного изменения застройщиком проектной документации строящегося многоквартирного дома, в состав которого входит квартира (в том числе существенного изменения её размера) либо изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома, по требованию участника долевого строительства договор также может быть расторгнут в судебном порядке.

1. Риск банкротства застройщика до исполнения им своих обязательств по договору.

В случае банкротства застройщика до исполнения им своих обязательств по договору, гражданину в соответствии с положениями параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» необходимо определится с тем, какие требования предъявить к застройщику: денежные требования и (или) требования о передаче жилого помещения.
После этого, гражданину на собрании участников строительства совместно с другими его членами нужно решить вопрос о возможных вариантах погашения требований о передаче жилого помещения в порядке, установленном законом.

1. Риск наступления ответственности за неисполнение обязательств по договору.

Участник долевого строительства, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший свои обязательства, обязан уплатить застройщику предусмотренные Законом № 214-ФЗ и Договоромнеустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ст. 10 Закона № 214-ФЗ).
Так, в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства будет обязан уплатить застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (ч.6 ст.5 Закона № 214-ФЗ).

9.1. Риск одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в результате просрочки уплаты цены договора.

В случае, если в соответствии с Договором уплата цены Договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора (ч. 4 ст. 5 Закона № 214-ФЗ).
В случае, если в соответствии с Договором уплата цены Договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора (ч.5 ст.5 Закона № 214-ФЗ). Порядок одностороннего отказа застройщика от исполнения Договора установлен ст.9 Закона № 214-ФЗ.

Данный перечень не является исчерпывающим. Кроме того, согласно положениям Закона № 214-ФЗ информация о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков должна быть указана застройщиком в проектной декларации.
С учётом всего вышеизложенного гражданину необходимо тщательно взвесить все «за» и «против», реально оценить свои финансовые возможности как при принятии решения об участии или неучастии в долевом строительстве вообще, так и в процессе выбора застройщика-контрагента в частности. При осуществлении выбора рекомендуем отдавать предпочтение застройщикам, страхующим риски, связанные с исполнением договоров участия в долевом строительстве, а также предоставляющим участникам долевого строительства дополнительные гарантии исполнения таких договоров.

Источник

Гибель объекта долевого строительства что это

Внимание! Положения данного документа применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ, в случаях, установленных статьей 25 указанного Закона.

Статья 8. Передача объекта долевого строительства

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 8

Споры в суде общей юрисдикции:

Установлены особенности передачи объекта долевого строительства дольщику в период с 25.03.2022 по 31.12.2022 включительно (Постановление Правительства РФ от 23.03.2022 N 442).

1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 304-ФЗ, от 29.07.2017 N 218-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

3. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3.1. Передача застройщиком индивидуального жилого дома и образуемого в соответствии с проектом межевания земельного участка, на котором расположен данный жилой дом, и принятие указанных объектов участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче индивидуального жилого дома и земельного участка после государственного кадастрового учета таких объектов. В передаточном акте или ином документе о передаче индивидуального жилого дома и земельного участка указываются дата передачи, кадастровые номера и основные характеристики индивидуального жилого дома и земельного участка, обязательство по договору аренды земельного участка, права на который подлежат передаче в состав общего имущества, а также иная информация по усмотрению сторон.

(часть 3.1 введена Федеральным законом от 30.12.2021 N 476-ФЗ)

3.2. Передача индивидуального жилого дома и земельного участка застройщиком и принятие указанных объектов участником долевого строительства являются основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на земельный участок, находящийся в собственности застройщика, или аренды, если земельный участок находится в аренде у застройщика.

(часть 3.2 введена Федеральным законом от 30.12.2021 N 476-ФЗ)

3.3. Земельный участок в границах территории малоэтажного жилого комплекса, входящий в состав общего имущества и находящийся в собственности застройщика, переходит в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками индивидуальных жилых домов, расположенных в границах территории малоэтажного жилого комплекса, в порядке, предусмотренном частями 3, 7 и 8 статьи 23.6 настоящего Федерального закона.

(часть 3.3 введена Федеральным законом от 30.12.2021 N 476-ФЗ)

3.4. В случаях, не предусмотренных частью 3.3 настоящей статьи, земельный участок в границах территории малоэтажного жилого комплекса, права по которому включаются в состав общего имущества, подлежит предоставлению без проведения торгов в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора лицам, являющимся собственниками индивидуальных жилых домов, расположенных в границах территории малоэтажного жилого комплекса. Права и обязанности застройщика по договору аренды указанного земельного участка переходят лицам, являющимся собственниками индивидуальных жилых домов, расположенных в границах территории малоэтажного жилого комплекса, пропорционально площади земельных участков, занятых этими жилыми домами, с возникновением у таких лиц права аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

(часть 3.4 введена Федеральным законом от 30.12.2021 N 476-ФЗ)

4. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

(часть четвертая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

6. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Источник

Компенсация застройщиком проживания строителей в квартире

Я заключил договор долевого строительства с застройщиком на постройку мне квартиры в МКД. По договору моя квартира находится на первом этаже. Она была построена раньше других. После чего в ней и других квартирах, расположенных на первом этаже строящегося дома, попеременно проживали бригады каменщиков, монтажников, отделочников, сторожей. На момент сдачи дома квартира была вымыта, но со стойким запахом табака и следами использования сантехники, мелкими царапинами на стенах и полах. Имею ли я право не принимать от застройщика такое жилье, либо требовать компенсацию за использование моей квартиры в качестве временного жилья для строителей? Куда следует обращаться?

В ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно положениям ст. 7 вышеуказанного закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1).

На основании ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ (ч. 3).

В соответствии с ч. 6 ст. 4 Закона № 214-ФЗ риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.

На основании ч. 5 ст. 8 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 этого закона.

Таким образом, при выявлении недостатков в квартире участник долевого строительства вправе не принимать такую квартиру по акту приема-передачи до устранения застройщиком выявленных недостатков. Для этого необходимо составить совместно с застройщиком акт несоответствия объекта долевого строительства требованиям договора и (или) обязательным требованиям с указанием конкретных нарушений.

В случае, если застройщик откажется от составления такого акта, участник долевого строительства вправе написать претензию в адрес застройщика, направив ее заказным письмом с уведомлением на юридический адрес застройщика (он должен быть указан в договоре). В претензии участнику долевого строительства необходимо указать, что он отказался от подписания акта приема-передачи, так как при осмотре квартиры им были выявлены недостатки (недостатки нужно описать подробно). Далее в претензии необходимо указать свои требования (они установлены в ч. 2 ст.7 Закона № 214-ФЗ), например: «Прошу устранить выявленные недостатки в разумный срок».

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков участник вправе отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве (расторгнуть договор) и требовать от застройщика возврата уплаченных денежных средств.

Определение существенного недостатка дано в Законе РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», в соответствии с нормами которого, существенный недостаток товара (работы, услуги) – неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки.

Соответственно, под существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства следует понимать несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым или которое не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другое подобное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства.

Относительно компенсации морального вреда ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» указывает, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (в данном случае застройщиком) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Таким образом, в случае если застройщик не исполнит требования по устранению недостатков в добровольном порядке, то требования о компенсации морального вреда возможно заявить в судебном порядке в том числе одновременно с основными требованиями.

Источник