Гибель объекта долевого строительства что это значит

Долевое строительство | Внимание, договор!

Закон об участии в долевом строительстве принят далеко не вчера, в этом году с момента его вступления в силу исполняется шесть лет. Но до сих пор у контролирующих органов сохраняются претензии к тексту договоров о долевом участии, которые отдельные застройщики заключают с участниками строительства. Об этом говорят результаты проверок Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края и Управления Роспотребнадзора по Красноярскому краю.

В Красноярске, где большая часть застройщиков привлекает для строительства средства граждан, до сих пор существуют компании, допускающие нарушения при составлении договоров участия в долевом строительстве. Анализируя договоры мелких и крупных застройщиков, контролирующие органы год за годом высказывают претензии к содержащимся в них условиям.

«За прошлый год было проверено 13 форм договоров, используемых застройщиками для оформления отношений с участниками строительства, и 12 из них содержат условия, ущемляющие права потребителей, — рассказывает заместитель начальника отдела защиты прав потребителей Управления Роспотребнадзора по Красноярскому краю Людмила Семенова, — одни из включенных в договоры условий не соответствуют нормам закона о защите прав потребителей. Другие противоречат закону о долевом строительстве. Причем число таких условий, ущемляющих права дольщиков, только в одном договоре может доходить до 14».

Работа над ошибками

На совещании в Службе строительного надзора, где вместе с представителями компаний- застройщиков, в договорах которых были обнаружены отклонения от требований нормативных актов, собрались специалисты Управления Роспотребнадзора, Службы строительного надзора и Союза строителей Красноярского края, в очередной раз обсуждались наиболее частые претензии. Характерные для договоров участия в долевом строительстве условия, которые ущемляют права потребителей, можно разделить на несколько групп.

Во-первых, в договор включаются условия, ограничивающие ответственность застройщика перед участником долевого строительства. Причем они могут касаться как сроков строительства, так и требований к качеству проведенных работ.
Одно из таких условий, которые снимают ответственность с застройщика за нарушение срока исполнения договора, может быть сформулировано следующим образом: «Застройщик не несет ответственность (в том числе в виде уплаты неустойки) за первые 6 месяцев нарушения срока строительства объекта и ввода его в эксплуатацию».

К этой группе условий относятся также положения договора, уменьшающие размер неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства квартиры по сравнению с тем, что установлен частью 2 статьи 6 закона о долевом участии в строительстве. Дело в том, что согласно законодательству в том случае если участником долевого строительства является физическое лицо, неустойка (1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ) уплачивается застройщиком в двойном размере, то есть 1/150 ставки рефинансирования Центробанка от цены договора за каждый день просрочки.

Одним из примеров исключения ответственности застройщика за нарушение требований к качеству объекта долевого строительства является следующее условие: «Застройщик не несет ответственность за скрытые дефекты изделий и комплектующих, используемых при проведении работ по монтажу трубопроводов, санитарно-технического оборудования, проведении штукатурно-малярных работ и др.». В то время как работы по монтажу трубопроводов, санитарно-технического оборудования, проведение штукатурно-малярных работ охватываются предметом договора, это значит, что их оплата уже учтена при определении его цены. Таким образом, это условие, которое освобождает застройщика от ответственности за недостатки используемых им при выполнении перечисленных работ материалов (изделий и комплектующих), является прямым ущемлением прав потребителей.

Нередко в договорах можно встретить условия, исключающие возможность перерасчета цены договора, если разница между фактической и проектной площадью квартиры составит менее 5% (варианты — 10%, 1 кв. м). Например, если после того, как квартира была построена, оказалось, что ее фактическая площадь меньше, чем установлено соглашением, на 0,5 кв. м, участник долевого строительства по договору лишен права потребовать соразмерного уменьшения его цены. В свою очередь общая площадь объекта долевого строительства является существенным условием договора, поскольку она прямо характеризует конкретный объект, являющийся предметом договора и подлежащий передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Таким образом, при несоответствии объекта долевого строительства условиям договора, в том числе и в случае расхождения фактической площади квартиры с проектной (предусмотренной договором), участник долевого строительства вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора независимо от того, на сколько сократилась площадь квартиры.

Дополнительные обязательства

Во-вторых, в договорах содержатся условия, предусматривающие различные дополнительные обязанности участников долевого строительства, такие как, например, обязательство принять участие в создании товарищества собственников жилья либо вступить в члены уже созданного ТСЖ; нести расходы по обслуживанию дома, включая оплату за коммунальные услуги, до момента передачи объекта участнику долевого строительства; оплатить дополнительные работы после получения соответствующего уведомления от застройщика (например, работы, связанные с улучшением качественных характеристик квартиры: улучшенных отделочных работ, работ по установке дополнительного инженерного обеспечения, входных металлических дверей и т. п.).
Если застройщик формулирует условия договора таким образом, что в документе обязанность покупателя по оплате дополнительных работ (услуг) не предполагает дополнительного соглашения и получения соответствующего согласия инвестора, такие условия контролирующие организации рассматривают как ущемляющие права потребителей.

В-третьих, нарушающими права потребителей являются условия, которые предусматривают право застройщика на изменение договора долевого участия в одностороннем порядке в отношении срока исполнения договора (окончания строительства и передачи участнику долевого строительства объекта) и цены договора.

Такие условия признаются ущемляющими права потребителей по сравнению с правилами, установленными статьей 310 Гражданского кодекса РФ, статьями 5 и 6 закона о долевом строительстве, допускающими возможность изменения договора в указанной части только по соглашению сторон.

Риск раньше срока

Четвертая группа условий — те, что досрочно переводят на участника долевого строительства риск случайной гибели или повреждения объекта. Согласно части 6 статьи 4 закона о долевом строительстве риск случайной гибели или повреждения объекта распределен следующим образом: до передачи участнику объекта долевого строительства риск случайной гибели или повреждения объекта несет застройщик, после передачи — участник долевого строительства.

При этом моментом передачи объекта долевого строительства считается момент подписания сторонами акта приема-передачи. Либо, если имеет место уклонение или отказ участника долевого строительства от принятия объекта в установленный срок, — со дня составления застройщиком одностороннего акта.

Последний способ перевода на участника долевого строительства риска случайной гибели и повреждения объекта по смыслу части 6 статьи 8 закона о долевом строительстве должен носить исключительный характер и применяться только при одновременном соблюдении целого ряда обязательных условий. К их числу относится наличие одностороннего акта, составленного застройщиком по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства; наличие сведений о получении участником долевого строительства сообщения о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта к передаче.

В свою очередь зачастую имеют место случаи включения в договоры условий, переводящих на участника долевого строительства риски риск случайной гибели или повреждения объекта, без учета названных требований. Один из примеров: «В случае неподписания участником долевого строительства акта приема-передачи в установленный договором срок объект долевого строительства считается переданным участнику долевого строительства на седьмой рабочий день со дня получения извещения застройщика о завершении строительства и готовности объекта к передаче». Другой пример: «Участник долевого строительства несет ответственность за сохранность квартиры с момента получения уведомления об окончании строительства».

Наконец, последняя группа условий — те, что обязывают участника долевого строительства уплатить цену договора (полностью или частично) до момента регистрации договора. Из норм закона о долевом строительстве следует, что обязанность участника долевого строительства по оплате цены договора (полной или частичной) возникает исключительно после его государственной регистрации.
Несмотря на это на практике встречаются случаи, когда застройщик, определяя в договоре срок уплаты его цены, не учитывает время, необходимое для регистрации договора. Пример: «Участник долевого строительства обязан уплатить денежную сумму, которая эквивалентна определенному количеству квадратных метров».

«Это наиболее яркий пример подобного незаконного возложения на участника долевого строительства обязанности по оплате, очевидно свидетельствующий о невозможности ее исполнения до момента регистрации договора», — говорит Людмила Семенова.

Нарушения 214-ФЗ

Другая большая категория претензий контролирующих органов к тексту договоров долевого участия связана с отступлением застройщиками от норм 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Одна из них — включение в договор условий о передаче дольщику объекта только после полной оплаты по договору вне зависимости от договорных сроков передачи. Причем полной оплатой по договору застройщик считает оплату стоимости квадратных метров сверх цены договора по результатам проведенной технической инвентаризации. Между тем по закону произвольно удерживать объект застройщик в этом случае не может.

Другим распространенным отступлением от норм закона является установление в договорах участия в долевом строительстве разных сроков передачи дольщикам объектов, входящих в один дом. Это условие противоречит части 1 статьи 6-й закона о долевом участии в строительстве, где говорится, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, не позднее срока, предусмотренным договором, который должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома.

Ряд застройщиков, предусматривая в договоре условия о возврате денежных средств участникам строительства, указывают для этого более поздние сроки, чем предусмотрены законодательством.

По мнению специалистов Службы, противоречит нормам и включение в договор положений, которые допускают проведение участником долевого строительства строительных работ на объекте, связанных с изменением конструктивных параметров жилья. Сюда относятся те случаи, когда застройщик в договор долевого участия включает условие о том, что с его согласия сам участник долевого строительства будет осуществлять работы за собственный счет и таким образом получит возможность самостоятельно осуществлять необходимые ему перепланировки. По сути в такой ситуации участник берет на себя часть функций застройщика или подрядчика.
«Эти отношения уже выходят за рамки договора о долевом участии в строительстве, в данном речь идет уже о подрядных отношениях, — поясняет государственный инспектор отдела надзора за долевым строительством Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края Андрей Пальчик. — В соответствии с таким соглашением, гражданин по сути выполняет работы для застройщика. В то время как по закону о долевом участии в строительстве все обязанности участника ограничиваются обязанностями оплатить и при определенных условиях принять объект. Не говоря о том, что выполнять работы на объекте имеет право только уполномоченная организация, имеющая разрешение от саморегулируемой организации на проведение определенных видов работ и штат всех необходимых специалистов».

Наконец, нередко выявляются факты несвоевременного направления участникам долевого строительства уведомлений об изменении срока завершения строительства и предложений об изменении условий в договорах участия в долевом строительстве.

Выявленные в ходе проверок отступления в договорах, в том случае, если они касаются существенных условий (например, предмета договора) должны быть своевременно устранены. Для этого компании, в чьих договорах были обнаружены несоответствия, должны будут вызвать участников долевого строительства для перезаключения соглашения. Если же отклонения от норм законодательства касаются несущественных условий, (например, если в договоре с застройщиком неустойка установлена в размере 1/300 вместо 1/150), то они изначально не будут иметь юридической силы. Как говорят специалисты Службы строительного надзора, застройщики, включающие подобные условия в свои договоры, должны отдавать себе отчет, что подобные условия не будут иметь юридического значения. И если ситуация, в которой застройщик обязан выплатить неустойку, возникнет, он будет выплачивать именно ее в том размере, который предусмотрен законом, что бы ни было указано в его договоре.

Чтобы избежать появления подобных несоответствий в соглашениях с участниками строительства в дальнейшем, специалисты Службы советуют при составлении договора брать за основу форму типового договора, которая была разработана Службой и получила одобрение правительства края, и уже отталкиваясь от нее, составлять собственные соглашения с дольщиками.

Источник

Риск случайной гибели объекта долевого строительства

Объект долевого строительства — это жилое или нежилое помещение, расположенное в многоквартирном доме и ( или) ином объекте недвижимости и подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и ( или) иного объекта недвижимости. Учитывая, что объект долевого строительства имеет значительную рыночную стоимость, граждане и юридические лица ( дольщики) на его приобретение, как правило, привлекают заемные денежные средства банков, оформляя отношения по программе ипотечного кредитования. Суть данной программы сводится к тому, что банк осуществляет финансирование строительства через заключение с дольщиком долгосрочного договора кредита, обеспеченного залогом объекта долевого строительства. После передачи объекта долевого строительства дольщику последний возвращает банку в течение обусловленного договором кредита срока денежную сумму. В противном случае банк вправе обратиться в суд с требованием о реализации заложенного объекта недвижимости путем продажи с публичных торгов.

Участник долевого строительства оказывается практически незащищенным от притязаний со стороны банка, если до подписания с застройщиком акта приемки объект долевого строительства пришел в негодность под воздействием сил природы, из-за ошибки проектировщиков, в связи с нарушением обязательных требований строительных норм и правил, несоблюдением технологии строительного производства и с другими обстоятельствами. Условия кредитного договора о возврате долга участником долевого строительства, как правило, не зависят от возможности получения в собственность последним объекта недвижимости от застройщика.

Поэтому рассмотрение проблемы риска случайной гибели объекта долевого строительства, на наш взгляд, может способствовать разработке правовых механизмов защиты имущественных интересов участников долевого строительства. Это становится возможным, когда через единообразное понимание природы риска системно разрабатываются нормы гражданского законодательства, обеспечивающие единый подход в определении субъектов несения риска гибели вещи и последствий.

В то же время анализ ряда норм, применяемых в правовом регулировании отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства объектов недвижимости, указывает на отсутствие единого подхода к вопросу о риске случайной гибели объекта долевого строительства. Так, например, в соответствии с ч. 6 ст. 4 Федерального закона « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик. Однако застройщик может осуществлять строительство своими силами или с привлечением подрядчиков. Тогда в соответствии с п. 1 ст. 741 Гражданского кодекса Российской Федерации риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства до его приемки заказчиком несет подрядчик.

Фактически разными нормативными актами субъект несения риска определен неодинаково. Если Гражданский кодекс РФ в качестве субъекта указывает на исполнителя работ, то Закон о долевом строительстве допускает в качестве субъекта лицо, которое работы может вовсе не исполнять. В то же время обязательства, возникающие между застройщиком и дольщиком, по своей природе рассматриваются как обязательства подрядного типа, связанные с выполнением работ и передачей результата этих работ в виде объекта долевого строительства.

Объект долевого строительства является неотъемлемой частью многоквартирного дома и ( или) иной недвижимости, которые выступают объектом строительства в целом. Следовательно, вопрос о риске случайной гибели данных объектов должен решаться единообразно по субъектам несения риска. Однако при долевом строительстве риск случайной гибели несет застройщик, даже когда возведение объекта долевого строительства выполняется подрядчиком, при строительном подряде — подрядчик.

Таким образом, при выполнении одних строительных работ риск случайной гибели того же объекта несут разные участники строительства. В первом случае застройщик непосредственно не выполняет строительно-монтажные работы, но несет риск случайной гибели части объекта строительства. Во втором случае работы выполняются не застройщиком и риск гибели всего объекта возлагается на исполнителя работ.

Следует обратить внимание, насколько оправдан такой подход и нет ли необходимости изменения законодательства путем разработки и введения единообразных норм. Решение данной проблемы, полагаем, становится возможным, если обратить внимание на сам термин « риск», который определяет конструкцию гражданско-правовых норм, тем более, как справедливо отмечалось, он применяется для определения различных по характеру явлений.

Применительно к исследованию вопроса о риске случайной гибели объекта долевого строительства субъективная теория выглядит предпочтительнее, поскольку риск может наряду с виной являться субъективным основанием гражданско-правовой ответственности. Это обусловлено тем, что участники строительства — застройщик и подрядчик — являются предпринимателями и их гражданско-правовая ответственность строится на началах риска. В соответствии с п. 3 ст. 401 ГК РФ « лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы». В данном случае строительство объекта недвижимости является предметом обязательства застройщика и подрядчика, которое они должны исполнить.

Исходя из посылки, что риск является субъективным основанием гражданско-правовой ответственности, следует признать, что осознание возникновения гибели объекта долевого строительства в равной степени одинаково как со стороны застройщика, так и со стороны подрядчика. Следовательно, распределение риска случайной гибели объекта долевого строительства не должно зависеть от того, на ком лежит обязанность выполнения строительных работ, направленных на возведение данного объекта. Это предполагает формирование единого подхода в разработке гражданско-правовых норм, которые размещены в различных нормативных актах. Однако, как отмечалось нами ранее, единства в вопросе о риске случайной гибели объекта долевого строительства не усматривается. Более того, нормы ст. 4 Федерального закона « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и ст. 741 Гражданского кодекса РФ являются императивными и не подлежат изменению соглашением сторон.

В связи с этим необходимо привести данные нормы в соответствие. Учитывая, что они регулируют однородные имущественные отношения, увязка гражданского законодательства должна быть проведена с учетом требований ст. 3 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что « нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать Кодексу». Действующая ст. 4 Федерального закона „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ вполне соответствует положениям Гражданского кодекса РФ, когда застройщик своими силами выполняет строительные работы по возведению объекта долевого строительства. В случае, когда строительство осуществляется застройщиком с привлечением подрядных организаций, данная норма нуждается в изменении.

При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны.

По вопросам сопровождения сделок с покупкой квартиры в новостройке, признание права собственности, взыскании денежных средств с застройщика и другим вопросам рекомендуем записаться на прием к адвокатам по телефонам:

+ 7 (985 ) 763 90 66;

+ 7 (495 ) 776 13 39,

Запись к адвокату на прием осуществляется по указанным выше телефонам. Внимание! Консультация платная.

Источник

Банкротство застройщика при долевом строительстве в 2022 году: что делать в первую очередь, новое в законе 127-ФЗ (Часть 2)

Банкротство застройщика чаще всего происходит до того, как право собственности долевых инвесторов на построенные квартиры оформлено. Что делать дольщику в таком случае? Обращаться в арбитраж! А если процедура банкротства еще не начата, а только «стоит на пороге» — непосредственно к самому девелоперу.

Это вторая часть статьи по теме банкротства застройщика при долевом строительстве. Вы можете ознакомиться с первой частью статьи.

Передача жилья после банкротства

После того, как суд принял решение о банкротстве застройщика, он может принять несколько вариантов решений относительно права дольщиков на жилье.

Вариант первый

Утвердить своим решением права долевых инвесторов на жилье, строительство которого было ими оплачено. Это непременно произойдет при условии, что разрешение на ввод многоэтажного здания в эксплуатацию получено до того, как девелопер или его кредиторы подали заявление о несостоятельности строительной компании. Также подписан акт приемки, причем его дата более ранняя, чем та, что стоит на заявлении в арбитражный суд.

Вариант второй

Также передать долевым инвесторам построенное жилье, хотя акт приемки еще не подписан. При этом варианте важно, чтобы подписано было хотя бы разрешение на эксплуатацию дома. А также соблюдение следующих условий:

• Готовых квартир хватает на всех дольщиков, внесенных в реестр кредиторов
• Здание не заложено
• После того, как квартиры будут выделены из конкурсной массы, останется достаточно средств или имущества, чтобы закрыть обязательства перед первой и второй очередями
• Кредиторы четвертой очереди (или хотя бы большинство из них) не возражают против такого решения

Вариант третий

Передать здание кредиторам, чтобы они достроили его самостоятельно. Если строительство только начато, такой вариант никому невыгоден.

Вариант четвертый

Передать здание другому застройщику, который возьмет на себя обязательство достроить его и погасить все долги застройщика-банкрота. Такой вариант применяется, если местная власть сумела договориться с крепкой строительной компанией и выделила ей дополнительные средства.

Признание права собственности

Банкротство застройщика чаще всего происходит до того, как право собственности долевых инвесторов на построенные квартиры оформлено. Что делать дольщику в таком случае?

Обращаться в арбитраж! А если процедура банкротства еще не начата, а только «стоит на пороге» — непосредственно к самому девелоперу.

Неустойка при банкротстве застройщика

По закону вы имеет право требовать ее уплаты, апеллируя к закону о защите прав потребителей (ФЗ №230-1). Размер неустойки – треть от ставки рефинансирования. Такой иск обязательно следует подать в арбитражный суд!

Удастся вам истребовать неустойку или нет – большой вопрос. На практике данный закон при банкротстве застройщиков нарушается чаще всего. Да и денег на это, скорее всего, просто не останется. Но потребовать вы имеете полное право.

Нежилые помещения при банкротстве стройфирмы

Для передачи жилых помещений долевым инвесторам седьмым параграфом ФЗ № 127 предусмотрен особый реестр. А вот для нежилых помещений такого реестра не предусмотрено. Граждане, инвестирующие в нежилые помещения, попадают в общий список кредиторов. То есть, могут рассчитывать лишь на денежное возмещение. И то в последнюю, четвертую очередь.

Но есть один нюанс. Если здание построено больше, чем на 75 %, можно подать суду ходатайство о признании вашего права собственности на нежилое помещение. Обычно суды удовлетворяют такие требования дольщиков.

Что будет с ипотекой при банкротстве девелопера

Увы, ничего обнадеживающего. Ипотеку нужно продолжать платить. Никаких «послаблений» в связи с банкротством застройщика банк вам не сделает. Ему все равно, потеряли вы свое жилье или нет. Кредит он давал вам, а не застройщику.

Оформлять личное банкротство и списывать кредит имеет смысл только, если вы точно знаете, что ни денег, ни квартиры вы по итогам банкротства не получите, и больше взять с вас нечего. А также, если вы оставили надежду когда-либо построить собственное жилье. В противном случае вы можете очень сильно «обжечься». Банк, выдавший ипотеку, отберет все, что вы получите в результате банкротства вашего застройщика. А новой ипотеки с кредитной историей, в которой фигурирует личное банкротство, вам не даст никто и никогда.

Банкротство застройщика в 2022 году: новое в законе

Основное законодательное новшество, касающееся долевого строительства, это появление нового субъекта, имеющего отношение к банкротству строительных компаний. Мы имеем в виду «Фонд защиты прав пострадавших граждан». Данный фонд функционирует с октября 2017 года. По закону каждый застройщик обязан перечислять в него 1,2% стоимости каждого ДДУ. И в случае банкротства строительной организации Фонд профинансирует завершение строительства.

Проверить, переводил ли ваш застройщик средства, можно на официальном сайте Фонда защиты прав пострадавших граждан. Если не перечислял – рассчитывать на его помощь вам не приходится.

Вообще же данный Фонд обладает значительными полномочиями. Если строительная компания, делавшая в него отчисления, обанкротилась, он:

• Аккредитует финансовых управляющих
• Оспаривает сделки
• Имеет право обратиться в арбитраж с заявление о банкротстве строительной компании
• Финансирует завершение строительства, либо возвращает дольщикам деньги за ДДУ

Второе новшество терминологическое. Термином «участник долевого строительства» теперь называют физических лиц, покупающих жилье для себя и своих семей, а также Фонд защиты прав пострадавших граждан. После того, как Фонд вернет пострадавшим дольщикам средства, уплаченные по ДДУ, он, как участник долевого строительства имеет право требовать возмещения затрат за счет банкрота.

Третью поправку мы уже упоминали. Из процедуры банкротства строительных организаций исключены этапы санации и наблюдения. Принятие арбитражным судом иска о банкротстве (от самой компании или от ее кредиторов, неважно) автоматически означает старт завершающего этапа – конкурсного производства. Конкурсное производство открывается на 12 месяцев с правом продления еще на полгода. Ходатайство о продлении вправе подать любая из заинтересованных сторон.

Четвертое нововведение касается ужесточения квалификационных требований к конкурсным (арбитражным, финансовым) управляющим. Для получения аккредитации, дающей право работать по делам о банкротстве строительных компаний управляющему необходимо:

• Иметь не менее трех лет стажа руководящей работы в строительной сфере, либо три успешно проведенных банкротства строительных организаций
• Обладать безупречной репутацией с точки зрения законодательства о банкротстве. То есть, не иметь ни одной процедуры отвода от процесса по ходатайству кредиторов и прочих инцидентов.

Пятого момента мы тоже уже касались. Речь идет о структурных изменениях реестра кредиторов. Появился специальный реестр для тех дольщиков, которые хотят получить недвижимость, а не деньги. Раньше все требования вносились в единый реестр и адресовались непосредственно арбитражному суду. Теперь реестры составляет финансовый управляющий. Он также уведомляет долевых инвесторов о том, какие требования может подать каждый из них.

Увеличен срок, в течение которого дольщик может заявить о своих требованиях и попасть в реестры кредиторов. На данный момент он составляет три месяца после того, как арбитражный управляющий уведомил дольщиков о начале процедуры банкротства. Раньше срок составлял два месяца. И «точкой отсчета» была дата публикации информации о банкротстве в газете «КоммерсантЪ».

Утверждены новые правила взаимоотношений финансового управляющего с дольщиками. Управляющий обязан рассмотреть их требования в течение 30 дней (в отличие от прошлой нормы, банкротящийся застройщик не имеет права возражать против требований дольщиков). Дольщик, при несогласии м действиями управляющего, имеет право подать ходатайство судье в срок 15 дней. Также судье может быть подана жалоба на бездействие финансового управляющего.

Изменилась очередность удовлетворения требований кредиторов. Третья очередь разделена на две подочереди:

• Дольщики, предъявляющие финансовые требования
• Фонда защиты прав пострадавших граждан, выплативший компенсацию дольщикам и теперь требующий возмещения от банкрота

Дольщики, претендующие, кроме возвращения денег, заплаченных по ДДУ, на возмещение ущерба, дополнительно вносятся в реестр четвертой очереди – всех прочих кредиторов банкрота.

Еще одно новшество касается передачи долевым инвесторам права на построенные, но еще не оформленные квартиры. Если до банкротства более трети всех квартир многоэтажного здания оформлено в собственности, остальные дольщики имеют право подать суду ходатайство о признании их права собственности на жилье. Суд также может самостоятельно признать право дольщиков на квартиры, которые уже построены, но еще не переданы долевым инвесторам.

Общее собрание дольщиков при банкротстве

При банкротстве застройщика решение о том, каким образом дольщики будут получать возмещение затрат, решается общим собранием. Если число дольщиков превышает 500 человек, собрание разрешается проводить заочно. Количество голосов каждого дольщика определяется, исходя из суммы его ДДУ.

Для принятия решения необходимо, чтобы оно было принято тремя четвертями участников собрания. Для соблюдения кворума достаточно участия в собрании одной трети дольщиков, при условии, что сумма их голосов превышает 50%.

Новые требования к строительным организациям

Требования к девелоперам ужесточены еще в 2018 году. Теперь, чтобы получить разрешение вести строительство с привлечением средств долевых инвесторов, компания должна:

• Иметь на счетах не менее 10% совокупного строительного фонда
• «Запускать» только один подобный объект (раньше можно было строить несколько «долевых» домов одновременно)

Также банки ужесточили контроль над транзакциями застройщиков

Переход на эскроу—счета

Вероятнее всего, в скором времени долевое строительство в том виде, как мы его знали, перестанет существовать. Планируется узаконить строительство жилья с привлечением долевых инвесторов (будущих жильцов) с применением эскроу-счетов. По расчетам Правительства к 2022 году 95% сделок по ДДУ будут осуществляться именно таким образом.

Принцип эскроу-счетов хорошо известен тем, кто часто делает покупки через интернет. Покупатель оплачивает покупку, но продавец получает доступ к счету лишь после того, как покупатель подтвердит, что товар получен и его качество удовлетворительное.

Так и в долевом строительстве. Застройщик получит оплату лишь после того, как сдаст дом и передаст права собственности на квартиры дольщикам.

Безусловно, это снизит риски дольщиков. Но главную выгоду получат не они, а банки. Использование эскроу-счетов существенно повысит цены на жилье по ДДУ, поскольку девелоперы не смогут использовать средства долевых инвесторов для строительства, и вынуждены будут брать кредиты. Но зато государству будет легче следить за тем, чтобы застройщики не обманывали долевых инвесторов и не использовали их средства нецелевым образом.

С 2022 года существует новое правило: «Одна строительная компания одно разрешение на долевое строительство = один счет». Причем счета разрешено открывать лишь в ограниченном количестве банков, которые государство специально уполномочило для ведения такой деятельности. Средства дольщиков, поступившие на эскроу-счет, будут заморожены до момента сдачи готового здания в эксплуатацию. Кроме того, они обязательно страхуются в АСВ – агентстве по страхованию вкладов.

Все вместе это означает, что в настоящее время дольщик просто не может потерять вложенные в долевое строительство средства. Их обязательно вернут в случае банкротства застройщика. Максимальная сумма, подлежащая страховке – 10 миллионов рублей.

Отказ от договоров долевого участия в 2022 году

Понятно, что использование эскроу-счетов фактически лишает смысла долевое строительство, как источник доступного жилья. Но это не «недосмотр» государства, а судя по всему, осознанная политика, направленная на вытеснение данной модели со строительного рынка. Причины этого также вполне объяснимы.

Будучи изначально разумной и выгодной для обеих сторон, модель «construcción de la equidad», в России зарекомендовала себя не лучшим образом. Массовый обман дольщиков продолжался десятилетиями. До сих пор в нашей стране существует порядка полутора тысяч «долгостроев» долевого строительства с не до конца понятными перспективами. В реестре «обманутых дольщиков» значатся более восьмидесяти тысяч семей.

Очевидно, что требуется новый тип взаимоотношений между строителями и долевыми инвесторами. В его качестве и выступает так называемое проектное финансирование

Что такое проектное финансирование

Это целевое кредитование на постройку конкретного дома. То есть принцип тот же, что и у «классического» долевого строительства, но в него введена третья, контролирующая сторона. То есть, банк, уполномоченный государством следить за тем, чтобы застройщик использовал средства долевых инвесторов по назначению. А также гарантирующий возврат средств дольщикам, если застройщик все же не справится со взятыми на себя обязательствами.

Как будет проходить сделка?

Инвестор (заказчик квартиры) кладет определенную сумму на специальный счет

Счет замораживается до окончания строительства

Девелопер строит дом, за счет имеющихся у него средств, либо (что более вероятно) оформляет кредит в том же банке

После того, как дом сдан, и клиенты получили свои квартиры, деньги со спецсчета переводятся на счет девелопера

Очень важным моментом является то, что один застройщик может получить только одно разрешение на строительство одного дома. Следить за ходом такого строительства легче и возможности махинаций с собранными у мелких инвесторов средствами, как минимум, ограничены. Кроме того, деньги долевых инвесторов застрахованы. Все вместе это должно остановить рост числе «обманутых дольщиков» и, в конце концов, ликвидировать эту проблему полностью.

ДДУ перестанут существовать в принципе им на смену придут эскроу-счета. Максимум, что будет грозить долевому инвестору – это неадекватный процент прироста средств на «замороженном счету».

Но, поскольку возможности обмана со стороны застройщика минимизированы, то это не будет иметь значения – ведь долевой инвестор при нормальном исходе получит не вложенные деньги, а готовый объект недвижимости.

В ближайшие годы произойдет полный переход с долевого строительства на проектное жилищное финансирование.

Последствия перехода на проектное финансирование

Самое главное положительное последствие – стопроцентная безопасность долевого инвестирования в жилье. Средства, вложенные в проектное финансирование у «дольщика» никто не сможет украсть. И это, безусловно, хорошо.

Другое дело, что участие в строительном процесс банка полностью уничтожает единственный плюс долевого строительства, ради которого, люди, собственно, и были готовы рисковать деньгами. Квартира, построенная при помощи долевого строительства, обходилась примерно на 30% дешевле купленной обычным путем у застройщика. Теперь этой привлекательной разницы не будет.

Ликвидация долевого строительства, скорее всего, вытеснит с рынка мелкие строительные компании – им будет просто «не потянуть» процент банковских кредитов, Может, это и к лучшему. Поскольку именно на мелких застройщиков приходилась львиная доля банкротств, умноживших армию «обманутых дольщиков».

Насколько поднимутся цены новостроек?

На этот вопрос ответить невозможно – проект еще только запущен, и о результатах судить рано. Но поднимутся они непременно. Как минимум, на размер процентов по кредиту, взятому застройщиком. Считайте сами. Средний срок строительства многоэтажки — 3 года. Годовой процент по кредиту – не меньше 10. По логике, цена каждой квартиры должна возрасти на 30%.

С другой же стороны, дальнейшее повышение цен на жилье не имеет смысла для строительной отрасли. Квартиры в новостройках и так не очень хорошо продаются из-за дороговизны. Ведь доходы россиян растут значительно медленнее, чем цены на недвижимость. А непроданные квартиры – сколько бы они не стоили – не приносят застройщику никакой прибыли.

Так что мы не возьмем на себя смелость ничего прогнозировать. Ясно только одно – строительной сфере в связи с ликвидацией долевого сегмента жилищного строительства, предстоят нелегкие времена. Но зато и «обманутых дольщиков» поубавится.

Пока же они существуют, и некоторые прямо сейчас находятся в процессе банкротства своего девелопера. Главной целью нашей статья было максимально разъяснить им порядок действий в такой ситуации.

Заключение

Надеемся, нам это удалось, и после прочтения статья каждый долевой инвестор стал лучше понимать, как ему действовать в случае, если застройщик стоит на пороге банкротства. Или уже инициировал процедуру. Подытожим основные рекомендации:

• В первую очередь определите, на что вы можете рассчитывать – на получение квартиры или на возврат средств. Если здание достроено или построено не менее, чем на 75%, вы можете подать ходатайство о признании вашего права собственности на жилое или нежилое помещение
• Как можно быстрее подайте финансовому управляющему заявление о включении в реестр должников.
• Если строительство находится на начальной стадии, а ваш договор ДДУ застрахован, обратитесь к страховщику. Квартиру вы не получите все равно, так что верните хотя бы деньги.
• Дополнительно вы можете подать в арбитражный суд требование возмещения ущерба – разницы между тем, сколько вы заплатили и ценой готовой квартиры. Вероятность, что вы его получите, невелика (средств на это может просто не хватить), но она есть. Требования дольщиков о возмещении ущерба вносятся в реестр четвертой очереди – всех кредиторов банкрота.
• Если вы брали ипотеку, чтобы заключить ДДУ – продолжайте аккуратно платить по кредиту. Попытка прекратить выплаты на основании банкротства застройщика принесет вам только вред.
• Обратитесь в органы местной власти, чтобы вас внести в реестр обманутых дольщиков. Это может оказаться полезным.

В процессе банкротства девелопера, правовые вопросы у долевых инвесторов, невольно ставших одними из главных действующих лиц данного процесса, могут возникнуть в любое время.

Если вы не знаете точно, какие последствия может повлечь то или иное ваше действие – обращаетесь на портал Prav.io.

Квалифицированные специалисты по банкротству ответят вам на базовые вопросы по законодательству.

Источник