Государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства

Как зарегистрировать в собственность объект незавершенного строительства?

Земельный участок оформлен в собственность, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства. Земельный участок приобретен вместе с находящимся на нем домом по договору купли продажи.

Старый дом снесен и снят с кадастрового учета, на его месте построен новый дом, поставлен на кадастровый учет как объект незавершенного строительства (степень готовности 56%), имеется технический паспорт, технический план и кадастровый паспорт на дом. Для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в Росреестре отказали в регистрации на основании только правоустанавливающих документов на землю и кадастрового паспорта на дом, ссылаясь на ст.40 закона 218ФЗ и требуют ещё разрешение на строительство. В архитектурном отделе местной районной администрации отказали в выдаче разрешения на строительство, т.к. дом уже построен. Как быть? Как выйти из этого замкнутого круга?

Уважаемый Сергей! Так, а цель? Как вариант: достроить дом (хотя бы без внутренней отделки), а вот далее через суд о признании права собственности на самовольную постройку (ст.222 ГК РФ, ст.ст.3,35,131,132 ГПК РФ)

Дом уже достроен, нет внутренней отделки и не заведены коммуникации (газ, вода, свет). В газовой компании для подключения газа требуют свидетельство собственности. Думаю что то же самое будет и с водой и электричеством.

Вы можете достроить дом и в судебном порядке признать право собственности на объект самовольного строительства, если будет установлено, что он соответствует строительным нормам и не угрожает жизни и здоровью граждан.

Гражданский кодекс

Статья 222. Самовольная постройка

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
(п. 1 в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ)

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.
(в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ)

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Создание нового объекта недвижимости и государственная регистрация / Ширвиндт А.М. (Щербаков Н.Б.)

Дом уже достроен, нет внутренней отделки и не заведены коммуникации (газ, вода, свет). В газовой компании для подключения газа требуют свидетельство собственности. Думаю что то же самое будет и с водой и электричеством.

Сергей

Сделайте экспертное заключение в отношении объекта недвижимости о том, что оно соответствует строительным норма и не представляет угрозу жизни и здоровья и обращайтесь с иском в суд.

Здравствуйте, Сергей. Требование Росреестра законно. Для регистрации права собственности на недостроенный жилой дом по «дачной амнистии» всегда требовалось разрешение на строительство. С недавнего времени и достроенный дом без разрешения на строительство не зарегистрировать, так как этот документ в обязательном порядке включается в состав технического плана на здание. У Вас один вариант — обращаться в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку.

Сергей Вам отказали письменно или на словах. Возникает несколько вопросов.

Вопрос первый: Если новый дом поставлен на учет как объект незавершенного строительства, значит теоретически на него должно быть разрешение.

» Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.» п.10 ст. 40 ФЗ-218., соответственно администрация уже должна была выдать такое разрешение, если объект незавершенного строительства зарегистрировали. Может вам имеет смысл обратиться с заявлением в администрацию о выдачи вам дубликата разрешения, на основании которого заеистрировали незавершенный объект.

ГрК РФ, Статья 51. Разрешение на строительство

Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимы следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство;

3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства;
4) описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства в случае, если строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, за исключением случая, предусмотренного частью 10.2 настоящей статьи. Описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства включает в себя его описание в текстовой форме и графическое описание. Описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства в текстовой форме включает в себя указание на параметры объекта индивидуального жилищного строительства, цветовое решение его внешнего облика, планируемые к использованию строительные материалы, определяющие внешний облик такого объекта, а также описание иных характеристик такого объекта, требования к которым установлены градостроительным регламентом в качестве требований к архитектурным решениям объекта капитального строительства. Графическое описание представляет собой изображение внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства, включая его фасады и конфигурацию объекта.

Сам вопрос. Откуда у администрации сведения, исходя из перечисленных документов, что дом уже построен? Подайте письменную заявку на выдачу разрешения, пускай откажут письменно, соответственно зададите первый вопрос.

И как вариант: п.8. ст.40 218-ФЗ » Снятие с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства и государственная регистрация прекращения прав на этот объект, если государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав в отношении него были осуществлены ранее, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом созданных в результате завершения строительства этого объекта здания, сооружения или всех помещений либо машино-мест в них и государственной регистрацией прав на них.»

Обратитесь с заявлением о регистрации дома на основании вышеуказанного пунта, если возникнет вопрос о разрешении, ссылайтесь на разрешение которое должно было быть представленное им при постановке на учет незавершенного объекта. Все это фиксируйте письменно. Если ответят что разрешение у них нет, это не ваши проблемы, обращайтесь в суд с исковым заявлением о понуждении к совершению действий по регистрации дома.

Источник

Особенности регистрации прав на незавершённые строительством объекты

Объект незавершенного строительства непосредственно связан с землей, на которой он возводится, и не может быть перемещен без ущерба и изменения своих характеристик. Это отличает его от малых архитектурных форм (киосков, будок и т.д.). С другой стороны, неполное окончание всех работ не позволяет использовать такой объект по назначению, а значит, он не может быть сдан в эксплуатацию.

Регистрация прав на незавершенное строительство производится при наличии у заявителя следующих документов:

§ Разрешение на начало строительных работ;

§ Полная проектная документация, которая включает как текстовые материалы, так и технические документы, а также схемы и изображения готового сооружения;

§ Кадастровый паспорт объекта недвижимости;

§ Документы, свидетельствующие о законном владении или аренде земельного участка застройщиком.

Объект недвижимости, который является незавершенным строительством, неотделим от земельного участка, где он размещен. Поэтому основные проблемы с регистрацией прав собственности на эту недвижимость связаны именно с уточнением статуса земельного участка. Для того чтобы регистрация прав на незавершенное строительство прошла успешно, нужно предоставить пакет документов, которые касаются владения этим участком, а также договор аренды и разрешение на строительные работы.

Дополнительными документами, необходимыми для получения права собственности, могут быть договора на строительный подряд (если в процессе возведения здания участвовал подрядчик), а также договор между заказчиком и инвестором, если таковой имеется.

Объект незавершенного строительства представляет собой вновь создаваемое недвижимое имущество, поэтому согласно требованиям действующего законодательства право собственности на него подлежит обязательной государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.

Только после государственной регистрации прав на недостроенное здание, сооружение или иное недвижимое имущество, оно может быть предметом гражданско-правовых сделок, таких как купля-продажа, дарение, мена и т.д.

Государственная регистрация прав на создаваемые объекты недвижимого имущества проводится в порядке, установленном, Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон), иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее – Кодекс) право собственности на новую вещь приобретается создавшим ее лицом (п.1 ст.218 Кодекса). Собственник земельного участка приобретает право собственности на построенное им на участке для себя недвижимое имущество, если иное не предусмотрено законом или договором (п.2 ст.263 Кодекса).

При осуществлении государственной регистрации прав на недостроенное недвижимое имущества необходимо удостовериться, что оно не является самовольной постройкой. Поэтому, незавершенный строительством объект недвижимости должен соответствовать следующим требованиям: для его строительства должен быть отведен земельный участок; должно быть получено разрешение на строительство; при возведении объекта должны быть соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные и другие нормы.

Таким образом, законодательством определено, что для регистрации права на незавершенный строительством объект в первую очередь необходимы документы, подтверждающие право собственности на земельный или право пользования земельным участком (в том числе решение органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельного участка в собственность; договор аренды (субаренды) земельного участка, договор безвозмездного срочного пользования и другое).

Документами, которые также требуются для регистрации, являются разрешение на строительство и проектная документация. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство.

1 июля 2012 года вступают в действие изменения в Закон, согласно которым разрешение на строительство и проектная документация будут самостоятельно запрашиваться органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе государственной власти субъекта Российской Федерации или органе местного самоуправления, выдавшем разрешение на строительство, если заявитель не представит на регистрацию указанные документы.

Также для регистрации права необходим документ, содержащий описание объекта незавершенного строительства. Такими документами являются выданные до 01.03.2008 технический паспорт, иной документ, который содержит описание объекта и выдан в целях государственной регистрации прав, после 01.03.2008 кадастровый паспорт объекта, выданный органом БТИ.

Учитывая многообразие жизненных ситуаций, возможно, понадобятся иные документы, которые в установленных законодательством случаях необходимы для государственной регистрации.

Таким образом, цель законодателя при оформлении прав на объекты недвижимого имущества – обеспечение законности создаваемых объектов.

Соблюдение требований закона при строительстве объектов фактически гарантирует то, что права будут зарегистрированы без лишних проблем.

Следует отметить, что разрешение на строительство и проектная документация требуется не во всех случаях.

Так, осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве объектов индивидуального жилищного строительства. Представление проектной документации не требуется при государственной регистрации права на объекты незавершенного строительства, когда в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдача разрешения на строительство соответствующих объектов. Например, при строительстве гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; при строительстве на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

В соответствии с п.3 ст.25.3 Закона документом, подтверждающим факт создания и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация об объекте недвижимого имущества, которую гражданин заполняет самостоятельно. Бланки деклараций предоставляются заявителям при обращении за государственной регистрацией прав.

Документами, подтверждающими факт строительства жилого дома на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, и содержащими его описание, являются кадастровый паспорт и разрешение на строительство. Однако до 1 марта 2015 кадастровый паспорт является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание (п.4 ст.25.3 Закона).

Источник

Право собственности на объект незавершенного строительства: как зарегистрировать

Процесс возведения нового дома — длительный и дорогостоящий. Это относится как к строительству многоквартирных, так и частных построек. На определенном этапе у человека может возникнуть необходимость привлечения заёмных средств банка. Чтобы получить большую сумму, гражданин может оформить собственность на недостроенный объект и передать его кредитору в качестве залогового имущества.

Законодательная база

Необходимость госрегистрации недвижимых вещей закреплена в статье 131 Гражданского кодекса РФ. Согласно пункту 1 ст.131 ГК РФ регистрации в Росреестре подлежат следующие права на объект:

• собственности;
• хозяйственного ведения;
• оперативного управления;
• наследуемого владения;
• постоянного пользования.

Особенности регистрации права собственности на объект незавершенного строительства закреплены в статье 40 Федерального закона № 218 от 13.07.2015 года.

Недвижимость, факт владение которой зарегистрирован в ЕГРП, может быть предметом гражданско-правовых сделок. То есть её можно продать, подарить, обменять, заложить и так далее.

Что признается незавершённым строительством

В законодательстве нет четкого определения понятия незавершенного строительства. «Незавершёнкой» признается недвижимое имущество, не введенное в эксплуатацию и не принятое заказчиком.

Зарегистрировать права на недвижимость можно только после завершения укладки фундамента или аналогичных работ. Такое разъяснение содержится в Постановлении Пленума ВС РФ от 23.06.2015 года № 25.

Кто может быть заявителем

Обратиться в Росреестр может только владелец или арендатор земельного участка, на котором возводится дом. Земля должна стоять на учёте в ГКН, иметь кадастровый номер и границы.

Если права собственности или аренды на участок не оформлены, то зарегистрировать объект незавершенного строительства можно одновременно с осуществлением кадастрового учёта земли, на которой он расположен.

Как оформить права

Госрегистрация собственности производится Росреестром. Подать заявление можно непосредственно в регпалате или в МФЦ.

Справка: За регистрацию в Росреестре взимается госпошлина в размере 2000 рублей с граждан и 22000 – с юр. лиц.

Сам процесс состоит из следующих этапов:

• получение разрешения на возведение;
• проведение технической инвентаризации;
• оформление кадастрового паспорта на недострой;
• предоставление документов в Росреестр.

Порядок оформления частного домовладения гораздо проще, чем регистрация незавершенного многоквартирного дома.

Разрешение на строительство выдает местная администрация. Техническая инвентаризация проводится БТИ. Данные услуги являются платными. Стоимость устанавливается для каждого региона индивидуально.

Необходимые документы

Для регистрации права на объект незавершенного строительства в Росреестр представляются следующие документы:

• заявление;
• паспорт;
• правоустанавливающие бумаги на землю;
• разрешение на строительство;
• технический паспорт на «незавершенку»;
• квитанция об уплате госпошлины.

В качестве правоустанавливающего документа на земельную территорию можно приложить:

• свидетельство о праве собственности;
• выписку из ЕГРП.

Если права на участок не зарегистрированы, то представляется один из следующих документов:

• акт о предоставлении участка местными органами самоуправления;
• выписка из похозяйственной книги;
• договор купли-продажи;
• иные бумаги, подтверждающие возможность распоряжения землей.

Важно знать: Разрешение на строительство не требуется при возведении на личном участке вспомогательных сооружений (баня, гараж, сарай). Такие объекты регистрируются на основании декларации, утвержденной Приказом Минэкономразвития РФ от 18.12.2015 г. № 953.

Дальнейшие действия

По окончанию регистрационных действий, заявителю выдают документ на объект незавершенного строительства, подтверждающий возможность владения и распоряжения имуществом.

С 15.07.2016 года таким документом является выписка ЕГРП, которая пришла на смену свидетельству о регистрации права собственности. В ней указывается:

• характеристика недвижимости;
• кадастровый номер;
• сведения о правах и обременениях.

После окончания возведения владельцу необходимо повторно пригласить кадастрового инженера для составления технического плана на готовую постройку. Далее нужно подать заявление в Росреестр о внесении изменений сведений об объекте. В выписке ЕГРП будут обновлены данные о кадастровом номере и правах собственности.

Когда регистрация «незавершёнки» невозможна

Зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства в регпалате не удастся, если постройка возведена:

• с нарушениями градостроительных норм;
• без соответствующего разрешения;
• на земельном участке, имеющим иное назначение.

Право на такую постройку может быть признано только после завершения возведения в судебном порядке. Исковое заявление подается в суд по месту нахождения «незавершёнки».

Если оценочная стоимость объекта до 50 тысяч рублей, то иск подается в мировой суд. Если более 50 тыс. – в районный.

Внимание: Если участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, относится к категории земель, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, и располагается за пределами населенных пунктов, то возведение зданий и сооружений на таких территориях запрещено.

Регистрирующий орган или суд обяжут гражданина снести построенный объект независимо от стадии возведения.

Налогообложение

Согласно ст. 401 Налогового кодекса РФ объекты незавершенного строительства являются налогооблагаемой базой. При этом должны выполняться следующие обязательные условия:

• зарегистрировано право собственности на недострой;
• субъектом РФ установлена кадастровая стоимость в качестве базы для налогообложения;
• определена цена недостроенной недвижимости.

Интересно: Если в целях налогообложения в регионе применяется инвентаризационная стоимость объекта, то налог уплачивать не нужно, так как для «незавершенки» нельзя рассчитать инвентаризационную стоимость.

Налоговая ставка определяется исходя из назначения объекта:

• 0,1% — для жилья;
• 2% — офисные, торговые и иные коммерческие здания;
• 0,5% — прочее незавершенное строительство.

Ставки могут быть дифференцированы в каждом конкретном регионе. Расчет налога производится ИФНС ежегодно. Исчисление начинается с даты фактической регистрации «незавершенки». Собственник недвижимости получает уведомление и платежный документ.

Закон. В ст. 407 НК РФ определены категории граждан, имеющих право на льготы по имущественному налогу.

Регистрация незавершенного строительства может потребоваться в различных жизненных ситуациях: купли-продажи, оформления залога и других действий с недвижимостью. Для оформления права собственности владельцу необходимо собрать документы на землю и имущество и направить их в Росреестр. После получения выписки ЕГРП гражданин может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. При этом у него возникает обязанность по уплате имущественного налога.

Источник