Постановление от 7 декабря 2016 года №1310. Цель организации – защита прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками, в отношении которых арбитражным судом введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве. В частности, установлено, что застройщики производят обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд с 1 января 2017 года в отношении многоквартирных домов и (или) других объектов недвижимости, если государственная регистрация договора участия в долевом строительстве таких объектов недвижимости с первым участником долевого строительства производится после 1 января 2017 года.
Документ
Постановление от 7 декабря 2016 года №1310
Подготовлено Минстроем России в целях реализации положений статьи 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №214-ФЗ).
Видеоурок по обществознанию «Конституционные обязанности гражданина России»
Комментарий
Согласно положениям статьи 23 Федерального закона №214-ФЗ для дополнительной защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками, в отношении которых введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве, по решению Правительства России может быть создан фонд, средства которого формируются за счёт обязательных отчислений застройщиков, привлекающих для строительства многоквартирных домов и (или) других объектов недвижимости денежные средства участников долевого строительства (далее, соответственно, – фонд, застройщики).
Подписанным постановлением Минстрою поручено от имени Российской Федерации принять в соответствии с пунктом 3 статьи 15 Федерального закона от 12 января 1996 года №7-ФЗ «О некоммерческих организациях» права учредителя некоммерческой организации, созданной единым институтом развития в жилищной сфере в организационно-правовой форме фонда (далее – организация).
Цель организации – защита прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками, в отношении которых арбитражным судом введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве.
Основные функции организации: формирование фонда за счёт обязательных отчислений (взносов) застройщиков, а также имущества, приобретённого за счёт размещения и инвестирования денежных средств фонда (далее – компенсационный фонд); контроль за поступлением взносов застройщиков в компенсационный фонд; осуществление за счет средств компенсационного фонда выплаты возмещения гражданам – участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве при банкротстве застройщика в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Устав организации должен предусматривать наименование организации – «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства».
Обращение Байдена. Зеленский в Лондоне. Число жертв землетрясения превысило 12 тысяч | АМЕРИКА
Также установлено, что застройщики производят обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд с 1 января 2017 года в отношении многоквартирных домов и (или) других объектов недвижимости, если государственная регистрация договора участия в долевом строительстве таких объектов недвижимости с первым участником долевого строительства производится после 1 января 2017 года.
Утверждены правила размещения и инвестирования средств фонда, который формируется за счёт обязательных отчислений застройщиков, правила обязательных отчислений (взносов) застройщиков в фонд, а также использования средств фонда.
Принятые решения позволят обеспечить выполнение подпункта «е» пункта 2 перечня поручений Президента России от 11 июня 2016 года №Пр-1138ГС о создании компенсационного фонда долевого строительства, а также усилить защиту прав граждан – участников долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками.
Источник: government.ru
Обеспечение и защита прав граждан-дольщиков при строительстве и (или) банкротстве застройщика Текст научной статьи по специальности «Право»
участник долевого строительства (дольщик) / нарушение прав дольщика / способы защиты прав дольщика при строительстве многоквартирных домов / обеспечение и защита прав дольщиков (обманутых дольщиков) при банкротстве застройщика / требования к застройщику в современных условиях / participant of shared construction (equity holders) / violation of rights holders / ways to protect the rights of the interest holders in the construction of apartment buildings / ensuring and protecting the rights of shareholders (defrauded shareholders) in the bankruptcy of the developer / requirements for the developer in modern conditions
Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — Ольга Андреевна Пешкова
Анализируется положение участника долевого строительства и способы обеспечения и защиты его прав при строительстве многоквартирных домов по договору долевого строительства и (или) банкротстве застройщика.
Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Ольга Андреевна Пешкова
Особенности установления требований участников строительства в рамках дела о банкротстве несостоятельного застройщика
Ensuring and protecting the rights of citizens-shareholders in the construction and (or) bankruptcy of the developer
Analyzes the position of a participant in shared construction and ways to ensure and protect his rights in the construction of apartment buildings under a shared construction agreement and (or) a developer’s bankruptcy.
Текст научной работы на тему «Обеспечение и защита прав граждан-дольщиков при строительстве и (или) банкротстве застройщика»
УДК 347 ББК 67.404
Научная специальность 12.00.03 — гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
ОБЕСПЕЧЕНИЕ И ЗАЩИТА ПРАВ ГРАЖДАН—ДОЛЬЩИКОВ ПРИ СТРОИТЕЛЬСТВЕ И (ИЛИ) БАНКРОТСТВЕ ЗАСТРОЙЩИКА
Ольга Андреевна Пешкова,
Аннотация. Анализируется положение участника долевого строительства и способы обеспечения и защиты его прав при строительстве многоквартирных домов по договору долевого строительства и (или) банкротстве застройщика.
Ключевые слова: участник долевого строительства (дольщик); нарушение прав дольщика; способы защиты прав дольщика при строительстве многоквартирных домов; обеспечение и защита прав дольщиков (обманутых дольщиков) при банкротстве застройщика; требования к застройщику в современных условиях.
ENSURING AND PROTECTING THE RIGHTS OF CITIZENS—SHAREHOLDERS IN THE CONSTRUCTION AND (OR) BANKRUPTCY OF THE DEVELOPER
Ol’ga A. Peshkova,
Associate Professor at the Department of Civil Disciplines,
Candidate of Law
Academy of the Prosecutor General’s Office of the Russian Federation (117198, Moscow, ul. Novaya Basmannaya, d. 10)
Abstract. Analyzes the position of a participant in shared construction and ways to ensure and protect his rights in the construction of apartment buildings under a shared construction agreement and (or) a developer’s bankruptcy.
Keywords: participant of shared construction (equity holders); violation of rights holders; ways to protect the rights of the interest holders in the construction of apartment buildings; ensuring and protecting the rights of shareholders (defrauded shareholders) in the bankruptcy of the developer; requirements for the developer in modern conditions.
Citation-индекс в электронной библиотеке НИИОН
Для цитирования: Пешкова О.А. Обеспечение и защита прав щика. Вестник экономической безопасности. 2019;(2):55-61.
Строительство многоквартирных домов, начиная с 2004 г., должно осуществляться на долевых началах («долевое участие в строительстве»), предусматривая распределение расходов по строительству между будущими сособственниками, расположенных в многоквартирном доме жилых и нежилых (коммерческих) помещений — «объектов долевого строительства». Как правило, долевое участие осуществляется путем предоставления денежных средств на будущий объект строительства. При отсутствии у лиц денежных средств законодатель допускает вложение в объект строительства иного имущества, включая право на со-
граждан—дольщиков при строительстве и (или) банкротстве застрой-
ответствующий земельный участок, на котором будет происходить строительство многоквартирного дома.
Участие граждан в долевом строительстве регулируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N° 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закона об участии в долевом строительстве или ФЗ № 214) [4].
Граждане, желая приобрести жилые помещения в многоквартирном доме, вкладывают денежные
средства в объекты долевого строительства с различными целями:
• решения своих жилищных потребностей;
• последующего получения прибыли от перепродажи жилого помещения;
• защиты своих денежных накоплений от инфляции и т.п.
В случае, если гражданин—участник долевого строительства, приобретает жилое помещение для своих собственных целей — для решения своих собственных жилищных потребностей, то при нарушении его прав наряду с нормами ФЗ об участии в долевом строительстве дополнительно применяются нормы закона «О защите прав потребителей» [2].
При нормальных обстоятельствах застройщиками считаются те компании, которые строят многоквартирные дома по договорам долевого участия и соответствуют требованиям ФЗ № 214. До внесения последних изменений в вышеуказанный закон к категории застройщиков могли быть отнесены любые юридические лица и индивидуальные предприниматели, которые привлекали деньги (имущество) участников строительства и обязались передать в собственность квартиру/комнату в многоквартирном доме либо часть жилого дома. При этом следует учитывать, что на момент получения денег от участников строительства объект (многоквартирный дом) должен быть не введен в эксплуатацию.
Однако в последнее время вопросы о невозможности застройщиков завершить начатое строительство возникают достаточно часто. Это связано как с объективными обстоятельствами (например, введением санкций, кризисные ситуации в экономике, удорожание проектов и т.п.), так и недобросовестностью самого застройщика, подрядчиков (созданием мошеннических схем по выводу денежных средств и др.), которые в конечном результате влекут за собой признание застройщика банкротом и введением соответствующих процедур.
Нарушение прав граждан—участников долевого строительства может быть связано с несоблюдением условий срока исполнения договора долевого участия и приводит к задержке передачи объекта дольщику или невозможностью или нежеланием застройщика вообще завершить проект
возведения многоквартирного дома как объекта долевого строительства. В первом случае такие нарушения, как правило, носят кратковременный характер. Во втором случае застройщик фактически прекращает свою деятельность и тогда встает вопрос о возможности его банкротства. Поэтому способы защиты граждан—дольщиков при нарушении их прав при таких обстоятельствах отличаются.
Ч. 1 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи дольщику объекта долевого строительства это приводит дольщиков в категорию пострадавших и застройщик обязан уплатить гражданину—участнику неустойку (пени) в двойном размере от одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214).
Согласно абз. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку, поскольку в абз. 2 п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» [9] указано, что применение ст. 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно по спорам, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения, в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым [10].
По смыслу п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» [11] при взыскании неустойки с лиц, не являющихся коммерческими организациями, индивидуальными предпринимателями, а равно некоммерческими организациями при осуществлении ими приносящей доход деятельности, правила ст. 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности, и при наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам ст. 333 ГК РФ.
Как разъяснено в п. 9 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 г., размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть снижен судом на основании ст. 333 ГК РФ только при наличии заявления застройщика. Последний должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.
Таким образом, по смыслу закона и разъяснений Верховного Суда РФ, применение ст. 333 ГК РФ по спорам, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
Анализ правоприменительной и судебной практики показывает, что нарушение сроков сдачи до-
мов часто достигает более трех месяцев. Иногда это может быть связано с несвоевременностью исполнения своих обязательств подрядчиками или с требованием государственных органов при приемке объекта строительства устранить недостатки при вводе построенного многоквартирного дома в эксплуатацию. Срок задержки сдачи дома до трех месяцев можно было бы признать допустимым, при условии, что застройщиком предпринимаются конкретные действия для устранения причин задержки, поскольку, если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.
Задержка передачи объекта на срок более трех месяцев должен стать поводом для беспокойства со стороны дольщиков, поскольку это может говорить о серьезных проблемах у застройщика вплоть до введения в отношении его процедуры банкротства. Когда в отношении застройщика начинается процедура банкротства, тогда гражданин—участник долевого строительства вправе претендовать на внесение сведений в реестр кредиторов на основании ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ, в том случае, если:
• прекращено или приостановлено строительство многоквартирного дома по решению органов власти на срок более шести месяцев;
• застройщик просрочил выполнение обязательств перед гражданами более чем на шесть месяцев;
• дом не соответствует техническим регламентам, проектной документации, а также техническим условиям подключения объекта к инженерным сетям;
• оказались фиктивными и отменены документы на право владения и пользования земельным участком или документы на право строительства на данном участке;
• есть решение суда о том, что дольщик является потерпевшим в процессе строительства многоквартирного дома.
Само по себе включение сведений в этот реестр не гарантирует никакой преимущественной процедуры признания права собственности на квартиры, однако включаться в него все же стоит, хотя бы для того, чтобы претендовать на содействие государства в выборе организации—подрядчика для достройки дома (при необходимости). На основании этих сведений могут быть приняты решения о выделении субсидий для завершения строительства объекта, а также о мерах поддержки дольщиков [8].
Признание застройщика банкротом происходит в судебном порядке, порядок и сроки удовлетворения требований дольщиков определяется Федеральным законом № 127-ФЗ от 26 октября 2002 г. «О несостоятельности (банкротстве)» [3].
Законом о банкротстве для граждан позволяет им использовать ряд преимуществ, которые недоступны иным кредиторам, выделяя их в особую группу кредиторов.
Так, граждане чьи права были нарушены должны обратиться в арбитражный суд с одним из требований на включение своих кредиторских требованиях в виде:
• либо выплаты денежных сумм по делу о банкротстве;
• либо передачи жилого помещения [8].
При этом объем предоставляемой государством защиты не зависит от того, какие требования предъявлены. Погашение требований осуществляется в третьей очереди, тогда как для остальных кредиторов предусмотрена четвертая очередь. Кроме того, участникам строительства предоставлена возможность установления убытков, понесенных ввиду неисполнения застройщиком своих обязательств (например, как возмещение расходов по найму другого жилого помещения в связи в невыполнением условий договора долевого участия.
Какое кредиторское требование является более обеспеченным зависит от каждой конкретной ситуации, например, на какой стадии находится строительство многоквартирного дома (объекта), однако, на наш взгляд, целесообразнее заявлять
именно требование о передаче жилого помещения, поскольку денежные средства у застройщика могут отсутствовать.
Одним из способов обеспечения прав и интересов дольщиков является передача объекта незавершенного строительства новым инвесторам, который приобретает возможность достроить объект незавершенного строительства и реализовать имеющуюся недвижимость по более высокой (рыночной) цене. Целью данного решения, по мнению судов, является возможность удовлетворить денежные требования дольщиков, поскольку при продаже частей объекта, за счет вырученных денежных средств будут удовлетворяться выдвинутые денежные требования дольщиков. Однако существуют определенные экономические риски, которые не позволяют в подобных случаях продавать имеющую недвижимость по более высокой цене, соответственно, дольщики получают суммы гораздо меньше ожидаемых.
Вторым способом обеспечения требований участников долевого строительства является завершение строительства многоквартирного дома и последующая передача жилых помещений дольщикам. Закон не содержит каких-либо специальных привязок возможности предъявления требования о передаче жилого помещения к той или иной процедуре банкротства, указывая лишь на необходимость заявленного требования после введения процедуры наблюдения и только в рамках дела о банкротстве (п. 1 ст. 201.6 Закона о банкротстве).
Если застройщик самостоятельно не может осуществить достройку объекта долевого строительства, то в таком случае может применяться правовой механизм по замене застройщика, а имущество и неисполненные обязательства застройщика переходят другому застройщику (приобретателю), которому передаются земельные участки, объекты незавершенного строительства от застройщика-банкрота в обмен на исполнение обязательств перед дольщиками по передаче жилья.
При этом суды считают, что участники строительства, предъявившие требования о передаче жилых помещений, не являются кредиторами и не относятся ни к одной из очередей кредиторов, требования которых подлежат удовлетворению за счет
имущества должника (ст. 2, ст. 201.9 Закона о банкротстве) [12].
С целью защиты прав дольщиков существуют и другие способы обеспечения сохранности вложенных денежных средств, предусмотренные действующим гражданским законодательством — страхование, использование счета эскроу и др. Однако, как показывает практика, вопросы со страхованием не всегда способствуют защиты граждан, когда застройщик не своевременно заключает договоры со страховыми компаниями или последние, в последующем, банкротятся или исполнить обязательства по выплате страховых сумм не состоянии.
Поэтому с июля 2017 г. на рынке жилищного строительства заработала новая система защиты вложений граждан от недобросовестных застройщиков — Фонд защиты прав граждан—участников долевого строительства, который призван предотвратить появление новых обманутых дольщиков, снять опасения по поводу покупки строящегося жилья и дать дополнительный импульс спросу на него.
Начиная с 20 октября 2017 г. при строительстве новых объектов каждый застройщик, привлекающий деньги по договорам долевого участия (далее ДДУ), обязан делать взносы в государственный компенсационный фонд долевого строительства. Размер взноса — 1,2% от стоимости каждого заключенного ДДУ [7]. Неуплата такого взноса будет являться основанием для приостановки регистрации ДДУ. Размер взноса может быть изменен только федеральным законом.
Целью создания Фонда было минимизировать риски для граждан—участников долевого строительства, в том числе на период поэтапного перехода от долевого строительства к проектному финансированию в течение трех лет. В рамках процедуры банкротства застройщиков завершение строительства объектов незавершенного строительства может осуществляться с использованием средств Фонда защиты дольщиков.
С началом работы Фонда на рынке жилищного строительства появилось два принципиально новых способа защиты граждан—участников долевого строительства. В случае банкротства застройщика Фонд либо выплатит возмещение участникам доле-
вого строительства, либо профинансирует достройку домов из денег компенсационного фонда. При этом решение — достраивать объект или получать возмещение — будут принимать сами дольщики на общем собрании.
Выделение Фондом средств на финансирование мероприятий по завершению строительства новому застройщику путем проведения конкурсного отбора, порядок и условия которого утверждает Минстрой России.
Что же касается счетов эскроу, то такая практика только начинает складываться и только в ближайшие годы будет доказана эффективность такой правовой конструкции от недобросовестных застройщиков. Многие эксперты считают, что эскроу-счет будет защищать дольщика лучше, чем фонд. Тем более, что с 1 июля 2019 г. все застройщики по своим новым проектам обязаны перейти на расчеты через эти счета эскроу, и фонд защиты прав дольщиков со временем потеряет свою актуальность.
Смысл такого нововведения заключается в том, что денежные средства покупателей передаются в банк, который финансирует строительство многоквартирных домов. В период строительства денежные средства резервируются на счете банка и переводятся застройщику после того, как он выполнит свои обязательства перед дольщиками.
Если застройщик свои обязательства не выполнит, то денежные средства возвращаются покупателям. Указанная схема окончательно должна быть введена в этом году и пока не является обязательной. Кроме того, в части организации учета застройщик обязан будет обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждого многоквартирного дома.
В настоящее время изменились и требования к застройщику—приобретателю. Данные требования установлены ФЗ об участии в долевом строительстве. Застройщиком—приобретателем может быть только юридическое лицо, которое должно подтвердить в суде свое соответствие таким требованиям, как:
• опыт строительства не менее 3 лет;
• наличие разрешений на ввод объекта в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. м.;
• имеющих наименование «специализированный застройщик», а также об отсутствии в отношении него:
• процедуры ликвидации юридического лица;
• решений арбитражного суда о введении в отношении юридического лица процедур, применяемых в деле о банкротстве;
• решения о приостановлении деятельности юридического лица в порядке, установленном КоАП РФ;
• в реестре недобросовестных поставщиков [5], поставщиков (подрядчиков, исполнителей) [6], сведений о юридическом лице — застройщике (в том числе об учредителях, о членах коллегиального исполнительного органа, лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица) в части исполнения им обязательств, предусмотренных контрактами или договорами, предметом которых являются выполнение работ, оказание услуг в сфере строительства, реконструкции объектов капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции и капитального ремонта либо приобретение у юридического лица жилых помещений;
• в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности [1], сведений о юридическом лице — застройщике (в том числе об учредителях, о членах коллегиального исполнительного органа, лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица);
• отсутствие у юридического лица недоимки по налогам, сборам, задолженности по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации (за исключением сумм, на которые предоставлены отсрочка, рассрочка, инвестиционный налоговый кредит в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, которые реструктурированы в соответствии с законода-
тельством Российской Федерации, по которым имеется вступившее в законную силу решение суда о признании обязанности заявителя по уплате этих сумм исполненной или которые признаны безнадежными ко взысканию в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах) за прошедший календарный год, размер которых превышает двадцать пять процентов балансовой стоимости активов застройщика, по данным бухгалтерской финансовой отчетности за последний отчетный период;
• у лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа застройщика, главного бухгалтера застройщика или иного должностного лица, на которое возложено ведение бухгалтерского учета, либо лица, с которым заключен договор об оказании услуг по ведению бухгалтерского учета судимости за преступления в сфере экономики (за исключением лиц, у которых такая судимость погашена или снята), а также неприменение в отношении указанных лиц наказания в виде лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью в сфере строительства, реконструкции объектов капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции и административного наказания в виде дисквалификации и др.
К застройщику-приобретателю могут быть предъявлены требования только о передаче жилых помещений. Полагаем, что механизм замены застройщика может стать одним из альтернативных вариантов решения проблемы незавершенного строительства в рамках дела о банкротстве.
В целом изменения действующего законодательства направлены на урегулирование проблем незавершенного строительства, одной из которых является удовлетворение требований участников долевого строительства.
Таким образом, можно отметить, что способов защиты прав граждан—участников строительства существует достаточно, которые совершенствуются законодателем в связи со складывающейся экономической ситуацией.
Гражданам—участникам строительства следует действовать в соответствии с требованиями закона, соблюдать сроки и условия, определенные законодателем.
Хотелось бы отметить, что в последнее время высказывается мнение, что для более быстрого реагирования следует ввести внесудебный порядок изъятия и передачи объектов незавершенного строительства и введения нового застройщика-приобретателя. Идея обусловлена тем, что в настоящее время следует признать чрезмерную затянутость процесса передачи объекта незавершенного строительства новым инвесторам.
Полагаем, что данная мера вряд ли позволит гарантировать соблюдение прав и интересов всех участников строительства. Поэтому при такой модели разрешения проблемы число обманутых дольщиков, безусловно, сократится, но не будет ли нарушен баланс интересов участников рынка — вопрос.
Существующая процедура, если она осуществляется в судебном порядке, безусловно, затянута, но она обусловлена необходимостью соблюдения интересов, защитой нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов многих участников процесса строительства для надлежащего урегулирования спора, что является основной задачей судопроизводства. Безусловно, если такая законодательная инициатива будет введена, то без разработки терминологии и процедура передачи потребует тщательнейшей методологической разработки, поскольку их отсутствие может привести к нарушению баланса интересов. Кроме того, не стоит забывать о действующем законодательстве и законных правах владельцев земельных участков. Без решения суда никто не имеет право изъять чужую собственность. Внесудебное изъятие объектов, наверняка, приведет к развитию коррупционных схем в сфере незавершенного строительства, когда те или объекты могут быть признаны не перспективными с позиции инвестиционной деятельности и могут влиять на изменение целевой направленности будущих объектов.
Не стоит забывать и про социальный эффект. Прежде всего, инициатива призвана защитить права
обманутых дольщиков, минимизировать сроки ожидания своей новостройки.
1. Земельный кодекс РФ. // СЗ РФ от 29 октября 2001 г. № 44 ст. 4147.
2. Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 (ред. от 01.05.2017) «О защите прав потребителей» // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 9 апреля 1992. № 15. ст. 766.
3. Федеральным законом от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» // СЗ РФ. 2002. № 43 ст. 4190.
4. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1. (ч. I). ст. 40.
5. Федеральный закон от 18 июля 2011 г. № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» // СЗ РФ от 25 июля 2011 г. № 30 (ч. I). ст. 4571.
6. Федеральный закон от 5 апреля 2013 года № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» // СЗ РФ. от 8 апреля 2013 г. № 14 ст. 1652.
7. Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп.) // СЗ РФ от 31 июля 2017 г. № 31 (ч. I). ст. 4767.
8. Пивцаев Е.И. Особенности несостоятельности (банкротства) застройщиков. Дис. . канд. юрид. наук. СПб., 2017.
Источник: cyberleninka.ru
Текст книги «Банкротство застройщика. Теория и практика защиты прав граждан – участников строительства»
Дела о банкротстве застройщика отличаются от других банкротных дел главным образом особым кругом лиц, участвующих в деле. Соответственно, это и определяет всю дальнейшую специфику рассматриваемых в рамках дела вопросов. Поэтому прежде, чем начать исследовать тонкости процедур, присущих делам о банкротстве застройщика, считаем необходимым определить круг участников таких дел, проанализировать полномочия и специфику их правового положения.
Данная глава посвящена разбору и анализу субъектного состава дел о банкротстве застройщика. В ней рассматриваются следующие вопросы:
– кто является участником дела о банкротстве застройщика;
– какие права и обязанности имеет каждый из участников;
– какие преимущества есть у участника строительства;
– как использовать эти преимущества с максимальной выгодой.
Полагаем, что освоение материала данной главы поможет лучше разобраться в содержании следующих глав, касающихся частных правовых вопросов банкротства.
2.1. Застройщик как особая категория должников
Полагаем, что начать следует с основ. Как известно, любой спор возникает между двумя сторонами. Отношения дольщиков с застройщиком-банкротом по своей сути тоже спор. В российском законодательстве существует общее название для сторон любого дела о банкротстве: ими являются должник (лицо, у которого недостаточно средств для погашения своих долгов) и кредитор (лицо, которое предоставило должнику денежные средства либо иное имущество и на основании этого получило право требовать от него выполнения определенных действий).
Закон о банкротстве содержит как общие положения, которые могут применяться для всех дел о банкротстве, так и ряд глав и параграфов, рассматривающих особенности проведения банкротства для отдельных категорий должников. Среди них банкротство градообразующих, сельскохозяйственных, финансовых организаций, стратегических предприятий и организаций, субъектов естественных монополий и, конечно, банкротство застройщиков. Причины выделения специальных положений для регулирования таких видов банкротства самые разные: это и особый статус лиц, участвующих в деле, и особый статус должника, и наличие особых обстоятельств, исключающих возможность применения общих правил, и особая роль государства в разрешении подобных споров.
Нас интересует банкротство застройщика, и основная особенность данной категории споров состоит в том, что стороны в нем имеют специальное название: должник именуется застройщиком, а кредиторы – участниками строительства. Однако здесь следует сделать оговорку. Не все кредиторы являются участниками строительства, но все участники строительства являются кредиторами.
Итак, застройщик – это особая категория должников. В чем же проявляется его особенность?
В ст. 201.1 Закона о банкротстве указано: «…лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (далее – застройщик), – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования».
Законы, как видим, пишутся на «юридическом сленге», и простым гражданам нелегко разобраться в сложноподчиненных предложениях, нагруженных профессиональной терминологией. В связи с этим изложим данную правовую норму наиболее понятным и простым языком.
Первое, на что следует обратить внимание, это то, что законодатель не называет застройщика застройщиком с самого начала. Сперва дается длинная формулировка, которая впоследствии заменяется одним словом-синонимом – застройщик.
«Лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства», т. е. застройщик, – это субъект, который вправе взять у участников строительства их деньги или имущество для строительства многоквартирного дома. Данный признак является основным. Чуть позже будет понятно почему.
Этим субъектом могут быть:
а) юридическое лицо, т. е. организация независимо от организационно-правовой формы, прошедшая государственную регистрацию;
б) индивидуальный предприниматель, т. е. физическое лицо (гражданин), прошедшее государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя.
Обращаем внимание на то, что только названные субъекты могут выступать в качестве застройщиков. Особенно это касается простых граждан. Если физическое лицо не имеет статуса индивидуального предпринимателя, то оно не вправе привлекать деньги и (или) имущество иных лиц для строительства многоквартирного жилого дома.
На сегодняшний день законодательством предусмотрено множество организационно-правовых форм для деятельности юридического лица. Например, если граждане или юридические лица решат объединиться своим капиталом таким образом, чтобы их личное имущество в случае наступления неблагоприятной финансовой ситуации осталась нетронутым, то они могут выбрать организационно-правовую форму общества с ограниченной ответственностью. Выбрав такую форму, каждый из них внесет в общий капитал часть денежных средств либо иного имущества, и если возникнет ситуация, при которой необходимо будет погашать долги перед кредиторами, максимум, что они потеряют, – это внесенное имущество в уставный капитал. Существуют и другие формы организации, например публичное и непубличное акционерное общество (ранее – открытое или закрытое акционерное общество), жилищно-строительный кооператив и т. п. В Законе о банкротстве указано, что застройщиком может стать любое юридическое лицо вне зависимости от организационно-правовой формы. Как показывает практика, застройщики в основном используют форму открытого акционерного общества, так как в этом случае риски наступления имущественной ответственности для учредителей и руководителя застройщика сводятся к минимуму.
Итак, мы видим, что фактически любое юридическое лицо, зарегистрированное в установленном законом порядке, равно как и индивидуальный предприниматель, может стать застройщиком. В связи с тем, что по данному признаку в упомянутом Законе исключений нет, вспомним первый выделенный нами признак: застройщик – это лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства для строительства многоквартирного дома. Важность этого признака очевидна. Только лицо, которое привлекало средства граждан для финансирования строительства многоквартирного дома, может стать стороной в деле о банкротстве застройщика.
Уже не раз было упомянуто о финансировании строительства именно многоквартирных домов. Тип объекта строительства имеет решающее значение, так как в Законе о банкротстве в параграфе, посвященном банкротству застройщика, прямо прописано, что объектом строительства является только многоквартирный дом. Если лицо привлекало средства граждан для строительства, но возводило при этом не многоквартирный дом, а, например, школу либо паркинг, то применять нормы права, регулирующие банкротство застройщика, в отношении такого лица нельзя.
Данный нюанс представляется важным, поскольку судебная практика крайне придирчива к такому обстоятельству, как тип объекта строительства. Высший Арбитражный Суд РФ в Постановлении от 15 июля 2014 г. выразил свою точку зрения по аналогичному вопросу. Так, заявитель занимался возведением блокированных жилых домов (таунхаусов) и как раз добивался от суда того, чтобы при рассмотрении его дела о банкротстве применялись нормы банкротства застройщика. Но суд отказал в таком требовании, ссылаясь на отсутствие документов, подтверждающих многоквартирность каждого блокированного жилого дома[5] 5
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 июля 2014 г. № 15636/13 по делу№А41-5150/11.
Вернемся к анализу определения понятия «застройщик». Оно содержит следующую формулировку: «…к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования».
Заплатив застройщику денежные средства или передав какое-либо имущество, лицо становится кредитором (участником строительства), так как оно внесло свой вклад в финансирование строительства многоквартирного дома. Соответственно, у участника строительства появляется право требовать от застройщика исполнения обязанности передать жилое помещение в сроки и на условиях, которые указаны в договоре.
В связи с тем, что речь идет уже о стадии банкротства, застройщик ввиду недостаточности средств не в состоянии исполнить свои обязательства перед участником строительства. Последний в свою очередь может как остаться при своем желании получить жилое помещение, так и заявить о намерении отказаться от договора и вернуть обратно денежные средства.
Обращаем внимание на то, что заявить денежные требования к застройщику в рамках банкротного дела возможно без письменного расторжения договора с застройщиком. Это следует из п. 1 ст. 201.5 Закона о банкротстве, в котором указано, что об одностороннем отказе от исполнения договора может быть заявлено участником строительства в рамках дела о банкротстве застройщика в процессе установления размера его денежного требования. Полагаем, теперь формулировка правовой нормы стала более ясной в результате существования возможности выбора способа восстановления нарушенных прав у участников строительства.
Мы установили, что для применения правил о банкротстве застройщиков необходимо, чтобы застройщик занимался строительством именно многоквартирных домов. Однако дома строятся на земле, которая в свою очередь выступает особым объектом недвижимости, и вопросы, касающиеся земельных участков, формируют отдельную отрасль российского права. Возникает вопрос: находится ли в зависимости возможность применения законодательства о банкротстве застройщика от того, на каком праве у застройщика находится земельный участок?
Спешим заверить, что такой зависимости нет! Законодательство о банкротстве застройщика применяется независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства (т. е. на многоквартирный дом).
Вышесказанное еще раз подтверждает, что самой важной характеристикой застройщика является привлечение им средств граждан для финансирования строительства многоквартирных домов.
Итак, к застройщику следует относить субъекта:
1) являющегося юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем;
2) занимающегося строительством многоквартирного дома;
3) осуществляющего деятельность независимо от наличия зарегистрированного права на многоквартирный дом;
4) осуществляющего строительство на земельном участке независимо от наличия права на него;
5) привлекающего для финансирования такого строительства средства граждан (денежные средства либо иное имущество);
6) имеющего непогашенные перед участниками строительства денежные требования (в случае расторжения договора) или требования о передаче жилого помещения.
Только совокупность вышеуказанных признаков дает гарантию, что в возникшем споре будут применены положения о банкротстве застройщика.
2.2. Участники строительства как приоритетная категория кредиторов
Переходим к анализу главного лица, участвующего в деле о банкротстве застройщика и представляющего для нас основной интерес, – участника строительства.
«Пострадавшие дольщики», «обманутые дольщики» – как только не называют граждан, попавших в ситуацию банкротства застройщика. Между тем наиболее грамотно и верно с юридической точки зрения следует называть таких лиц «участники строительства» или «кредиторы». Надеемся, что читатель простит нам маленькую вольность в использовании по тексту книги понятия «обманутый дольщик» в целях упрощения преподнесения сложного юридического материала.
Сразу же обратимся к закону: участник строительства – это физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование[6] 6
Подпункт 2 п. 1 ст. 201Л Закона о банкротстве.
Представленная формулировка, безусловно, воспринимается гораздо проще по сравнению с определением застройщика. Участниками строительства, т. е. лицами, чьи денежные средства или имущество привлечены к финансированию строительства многоквартирного дома, могут быть:
а) физические лица – простые граждане;
б) юридические лица – организации, зарегистрированные в качестве юридического лица;
в) Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование.
Основным критерием отнесения лица к участнику строительства является наличие у него требований к застройщику в виде передачи жилого помещения или денежного требования. Вариативность требований будет подробно рассмотрена далее. Единственное, что необходимо заранее отметить, это то, что подобные требования возникают, поскольку участник строительства участвует в финансировании строительства многоквартирного дома.
В гл. 4 книги мы будем рассматривать общие положения порядка заявления требований участников строительства в рамках дела о банкротстве застройщика, но здесь коротко отметим, что арбитражный суд обязательно производит оценку обоснованности заявляемых требований и не все кредиторы являются участниками строительства. Следовательно, чтобы требования обычного кредитора были признаны судом в качестве требований участника строительства, необходимо наличие оснований для такого признания. В и. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве содержится перечень таких оснований. К ним относятся:
1) заключение договора участия в долевом строительстве;
2) заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
3) заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
4) заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
5) внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
6) заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;
7) выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;
8) внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;
9) заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.
Если среди вышеуказанного есть основание, совпадающее с Вашей ситуацией, то Вы имеете право заявить к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование. Оно будет включено в реестр требований кредиторов как требование участника строительства.
Почему так важно добиться признания Вашего требования именно как требования участника строительства, а не просто кредитора?
Дело в том, что введение специальных норм, касающихся вопросов банкротства застройщика, изначально было направлено на усиление защиты прав граждан – участников строительства. По этой причине Высший Арбитражный Суд РФ признал участников строительства приоритетной категорией кредиторов, о чем неоднократно указывалось в его судебных актах. «Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей» – в такой формулировке была выражена позиция некогда высшего судебного органа по арбитражным делам[7] 7
Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 марта 2013 г. № 15510/12 по делу № А71-13368/2008, от 23 апреля 2013 г. № 13239/12 по делу № А55-16103/2010, № 14452/12 по делу № А82-730/2010-30-Б/11-ЗЗт.
В чем же проявляется такая приоритетность?
Ответ на этот вопрос содержится в разных положениях параграфа Закона о банкротстве, посвященного банкротству застройщика, и если обобщить, то приоритетность проявляется в следующем:
1) участники строительства, имея наряду с остальными кредиторами право требования к застройщику, могут выбрать форму его выражения: денежную (в случае расторжения договора с застройщиком) либо форму передачи жилого помещения;
2) расчеты по денежным требованиям граждан – участников строительства выделены в особую – третью очередь. Всего в реестре требований кредиторов застройщика существует четыре очереди, о чем подробно речь пойдет в и. 3.5 гл. 3 книги. Приоритетное положение перед остальными кредиторами, отнесенными к четвертой очереди, очевидно.
Однако следует обратить внимание на то, что данная норма предполагает удовлетворение требований в третьей очереди не всех участников строительства. Ранее указывалось, что участниками строительства могут быть физические, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования.
Теперь обратим внимание на формулировку: «расчеты по денежным требованиям граждан – участников строительства». Во-первых, в третью очередь попадают только граждане. Юридические лица и иные участники строительства идут в общей массе кредиторов четвертой очереди. Во-вторых, в третьей очереди удовлетворяются только денежные требования участников строительства. Требования о передаче жилых помещений удовлетворяются в ином порядке;
3) порядок удовлетворения требований о передаче жилых помещений предусматривает возможность получения участниками строительства жилого помещения двумя способами в зависимости от степени завершенности строительства многоквартирного дома. Первый – путем передачи объекта незавершенного строительства, строительство которого будет завершено непосредственно обманутыми дольщиками. Второй – непосредственно путем передачи жилых помещений;
4) участники строительства могут проводить свое собственное собрание кредиторов с отдельными полномочиями, на котором только они имеют право голоса;
5) участникам строительства предоставлена возможность установления убытков, понесенных ввиду неисполнения застройщиком своих обязательств. Правовое значение такой возможности очень велико: при участии в собрании кредиторов голоса таких участников строительства будут определяться с учетом установленных убытков, т. е. эти участники могут усилить свое влияние при голосовании на собрании кредиторов;
6) роль участников строительства при решении вопроса о заключении мирового соглашения также велика, так как в законодательстве о банкротстве застройщика установлено требование обязательного одобрения принятого решения о заключении мирового соглашения не менее чем 3 /4 голосов участников строительства, чьи требования включены в реестр требований кредиторов.
Полагаем, теперь в вопросе приоритетного положения участников строительства в деле о банкротстве застройщика все точки над / расставлены. Вы, являясь непосредственно участником строительства, имеете представление о своих правах и обязанностях, нюансах и тонкостях действующего законодательства. Надеемся, что ситуация банкротства застройщика стала для Вас более понятной и не такой пугающей, как раньше.
2.3. Арбитражный управляющий как основное лицо в деле о банкротстве застройщика
Согласно дефиниции, данной в Законе о банкротстве, арбитражный управляющий – это гражданин Российской Федерации, являющийся членом саморегулируемой организации арбитражных управляющих. Арбитражный управляющий – это лицо, которое участвует в деле о банкротстве с самого начала и до конца, на каждом этапе процедуры, причем не всегда это один и тот же специалист. Каждая стадия процедуры банкротства имеет свою специфику, что требует квалифицированной подготовки и узконаправленных знаний в конкретной области права, поэтому общее понятие «арбитражный управляющий» заменяется на иное в зависимости от стадии, которую ведет конкретный специалист.
Так, арбитражный управляющий, утвержденный арбитражным судом для проведения наблюдения, именуется временным управляющим, утвержденный арбитражным судом для проведения финансового оздоровления – административным управляющим, утвержденный арбитражным судом для проведения внешнего управления – внешним управляющим, утвержденный арбитражным судом для проведения конкурсного производства – конкурсным управляющим.
Законом установлены достаточно жесткие требования к квалификации арбитражных управляющих, к их компетентности, добросовестности и независимости.
Основные полномочия арбитражного управляющего указаны в п. 1 ст. 20.3 Закона о банкротстве. Так, управляющий имеет право:
– созывать собрание кредиторов;
– созывать комитет кредиторов;
– обращаться в арбитражный суд с заявлениями и ходатайствами;
– получать вознаграждение за ведение банкротства;
– привлекать для обеспечения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве на договорной основе иных лиц с оплатой их деятельности за счет средств должника;
– запрашивать необходимые сведения о должнике, о лицах, входящих в состав органов управления должника, о контролирующих лицах, о принадлежащем им имуществе (в том числе об имущественных правах), о контрагентах и об обязательствах должника у физических и юридических лиц, государственных органов, включая сведения, составляющие служебную, коммерческую и банковскую тайну;
– подать в арбитражный суд заявление об освобождении от исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве.
К обязанностям арбитражного управляющего, согласно и. 2 ст. 20.3 Закона о банкротстве, относятся:
– принятие мер по защите имущества должника;
– анализ финансового состояния должника и результатов его финансовой, хозяйственной и инвестиционной деятельности;
– ведение реестра требований кредиторов;
– предоставление реестра требований кредиторов лицам, требующим проведения общего собрания кредиторов, в течение трех дней с даты поступления требования в случаях, предусмотренных законом;
– в случае выявления признаков административных правонарушений и (или) преступлений сообщение о них в органы, к компетенции которых относятся возбуждение дел об административных правонарушениях и рассмотрение сообщений о преступлениях;
– предоставление собранию кредиторов информации о сделках и действиях, которые влекут или могут повлечь за собой гражданскую ответственность третьих лиц;
– разумное и обоснованное осуществление расходов, связанных с исполнением возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве. Обязанность доказывать неразумность и необоснованность осуществления таких расходов возлагается на лицо, обратившееся с соответствующим заявлением в арбитражный суд;
– выявление признаков преднамеренного и фиктивного банкротства и сообщение о них лицам, участвующим в деле о банкротстве, в саморегулируемую организацию, членом которой является арбитражный управляющий, собранию кредиторов и в соответствующие органы;
– осуществление иных установленных Законом о банкротстве функций.
Компетенция участника строительства в отношении объема прав и обязанностей арбитражного управляющего имеет важное значение при участии в банкротном деле и самостоятельной защите своих интересов. Арбитражный управляющий – центральная фигура при проведении процедуры банкротства, обладающая всем объемом информации в отношении застройщика и текущего состояния дел. В связи с этим гражданам рекомендуется твердо знать, что они вправе требовать от арбитражного управляющего и в каких случаях он нарушает либо не исполняет свои прямые обязанности.
Источник: iknigi.net
Цели создания и функции Фонда защиты прав граждан, являющихся участниками долевого строительства
Вопрос защиты граждан, желающих приобрести жилье посредством долевого строительства, парламентарии продумывали не однократно.
Принимались различные законы, постановления. Это не способствовало сокращению объектов, в которых остановилось строительство. Огромное количество людей по всей стране вложив свои деньги, так и не смогли переехать в новые дома.
В связи с этим, государством принято решение об учреждении специальной организации, позволяющей гарантировать покупателям первичного жилья сохранность вложенных денег.
Начиная с первого дня 2017 года компания, поступающая к возведению, обязана перечислить определенную сумму в специальное государственное учреждение. Оно позволит обеспечить защиту прав дольщиков при покупке недвижимости в нововозведенном или планирующемся к возведению жилом доме.
Определение понятий
Полноценно понять суть работы Фонда невозможно, не разобравшись с его понятием.
Её особенность – некоммерческий характер. Выполняемые функции осуществляются исключительно в интересах странны и российского общества.
Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства – это государственное обособленное учреждение финансового характера, деятельность которого направлена на возмещение вложенных гражданами в строительство средств, или субсидирование достройки недостроенного объекта строительства.
Она имеет такую структуру:
- Генеральный директор. Единоличный представитель исполнительных функций. Его назначение возможно на основании Распоряжения Правительства РФ.
- Наблюдательный совет. Орган, осуществляющий управленческую деятельность.
- Правление. Коллегиальный орган, на который возлагаются претворение в жизнь принятых решений и принятие мер по обеспечению функционирования.
Порядок формирования
Ст. 10 ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства… », указывается как формируется компенсационный фонд.
Как это выглядит:
- Компания, осуществляющая строительство, заключает договор с покупателем.
- Не позднее чем за 3 рабочих дня до госрегистрации соглашения, строительная компания производит перечисление средств на специальный счёт.
- После госрегистрации и передачи подтверждения, средства перечисляются на специальный счет.
Т.е. обязанность по перечислению средств лежит на фирме застройщике, дополнительного участия дольщика не требуется. Взаимодействие происходит между строительной компанией и Компенсационным фондом.
Полученные от строительных организаций деньги, находящиеся на компенсационной счету, не подлежат аресту и на них нельзя обратить взыскание.
По факту, полученные средства не являются собственностью госкомпании. В тоже время они не считаются собственностью застройщика. Они выполняют роль страхового отчисления в пользу дольщика.
Законодательное регулирование вопроса
Учреждение создавалось на основании ряда нормативно-правовых актов.
Основные из них:
- ФЗ No 214 и внесенные в него изменения (в вопросе установления дополнительных способов правовой защиты долевых инвесторов);
- ФЗ No 218. Закрепляет понятия, организационно правовую форму, функции и порядок функционирования;
- ФЗ No 127. Закреплено понятие банкротства, порядок процедуры, требования его осуществления и т.д.;
- Постановление Правительства No 1231. Содержит положение о реорганизации ранее созданной компании, устав Фонда, правила назначения руководителя, а также полномочиях Наблюдательного Совета.
- Постановление Правительства РФ No 1233. В нем описан порядок получения компенсации дольщиками;
- Постановление Правительства No 1234. Предусмотрен порядок финансирования недостроенных объектов, а также контроль за выделенными средствами;
- Постановление Правительства РФ No 1310. Ссодержит ряд положений и правил, связанных с источниками наполнения, порядке перечисления средств от застройщика к Фонду и другие вопросы, связанные с порядком его функционирования. Действительно, до момента регистрации реорганизации, согласно Постановлению Правительства No 1231;
- Устав компании;
- Распоряжение Правительства No 2276-р.
Данный перечень не полон, так как в процессе работы будут приниматься дополнительные законодательные акты. При этом, в связи с взаимодействием с различными государственными структурами, львиная доля будет составлять приказы, распоряжения и иные НПА различных органов Министерств и ведомств РФ.
Функции
В соответствии с этим, он наделен широким кругом полномочий и ответственности.
Его работа направлена на выполнение таких функций:
- сосредоточение денежных средств, гарантирующих исполнение обязательств;
- учет накопленных средств;
- распределение накопленной денежной массы;
- аккредитование арбитражных управляющих;
- сопровождение процедуры банкротства застройщика;
- регулирование деятельности строительных компаний в сфере долевого строительства;
- ведение реестра застройщиков, которые осуществили отчисления;
- предоставление консультационных услуг как юридическим, так и физическим лицам;
- соблюдение законодательства в ходе строительных работ;
- иные функции, направленные на защиту приобретателей недвижимости.
Возврат вложенных средств – это крайняя мера, основная цель заключается в оказании финансовой поддержки, которая поможет достроить незавершенный объект.
Права и обязанности
Будучи государственным учреждением, организованным специально с целью помощи дольщикам, он наделен определённым кругом прав и обязанностей.
Это такие права:
- получение от строительных фирм взносов;
- владение собственным имуществом;
- инвестирование;
- выпуск облигаций;
- консультирование лиц, которые обратились за юридической помощью, в рамках его полномочий;
- подготовка рекомендаций, касательно улучшения законодательных норм;
- создание комитетов, а также комиссии в рамках исполнения полномочий;
- заработок иными способами в рамках закона.
В числе обязанностей:
- обеспечить наполнение счетов;
- ведение учета поступивших отчислений;
- контролировать порядок уплаты взносов, на предмет соответствия ФЗ;
- производить выплаты дольщикам, при наступлении банкротства стройфирмы;
- проведение самостоятельного аудита компании;
- проведение мероприятий, связанных с аккредитованием арбитражных управляющих;
- финансирование недостроенных объектов;
- взаимодействовать с госорганами;
- отчитываться о проделанной работе перед Президентом, Правительством, Советом Федерации, Федерального Собрания РФ, Гос Думой, Счетной и Общественной палатой.
Не стоит забывать, что члены Наблюдательного Совета имеют не только права и обязанности, но и несут определенный объем ответственности за принятые решения и действия. Их перечень указан в разделе III Постановления No 1231 Правительства России. Исчерпывающий перечень прав и обязанностей как финансового учреждения, так и его участников отражен в Уставе, а также в законодательных нормах.
Последние изменения и нововведения
По последним сообщениям в Федеральных и региональных СМИ можно сделать вывод, что наполнение компенсационного фонда осуществляется. При этом цены на объекты не претерпели значительных изменений. Компании, осуществляющие возведение, не столкнулись со столь значительными преградами в связи с отчислениями в компенсационный фонд.
Однако, факт сотрудничества с ним позволяет привлекать к покупке недвижимости все больше людей. Что в свою очередь сказывается на его наполнении. Это стимулирует рост кредитования, что также позволяет развиваться и банковской отрасли.
Согласно сообщению от 23 октября 2017 года в «Российской Газете», 20.10.2017 была окончена процедура регистрации. Это значит, что на этот день Фонд окончательно сформирован и начал работать в полную силу. Стоит отметить, что он был создан ранее, но после этого, было принято решение о его реорганизации до того вида, в котором можно увидеть сегодня (по сообщению, взятому из официального сайта Фонда).
Об этом же сообщает и Минстрой России. Поясняя, что наличие гарантий в виде государственного учреждения, позволит возродить отрасль и выйти на докризисные объемы строительства. По сути – государство обязуется и гарантирует, что купленная недвижимость будет не только достроена, но и сдана в эксплуатацию. Это позволяет снять опасения в отношении возможной потери денег и отсутствия недвижимости.
Как сообщает сайт новостей Челябинска, местные строители поддерживают идею фонда. Согласно их утверждениям, на сегодня в регионе нет возможности отказаться от долевого строительства. К этому не готовы ни общество, ни фирмы. И его появление значительно помогает региону в возведении новых домов и способствует решению вопроса недостатка квадратных метров.
О правилах работы и функциях Фонда защиты прав участников долевого строительства смотрите в следующем видеосюжете:
Источник: terrafaq.ru