В основу методологии расчета индексов рынка недвижимости аналитического центра IRN.RU положено несколько гипотез. Они являются результатом длительного наблюдения за рынком недвижимости московского региона, а также размышлений о принципах его поведения. И отчасти попыткой создать более-менее объективную модель динамики рынка недвижимости.
Первая гипотеза состоит в том, что рынок недвижимости – очень инертная сущность. Даже в период наиболее сильного общеэкономического кризиса в августе 1998 года долларовые цены на жилье стали снижаться только с октября, то есть спустя почти два месяца. Их снижение также не было одномоментным и резким. Плавное снижение продолжалось вплоть до лета 1999 года.
Другими словами, рынку недвижимости не присущи резкие колебания с переменой тенденций от месяца к месяцу. Многие примеры позволяют утверждать, что рынок недвижимости может описываться только плавными показателями, а характерный срок перемены тенденций составляет около двух месяцев.
В противоположность этому практикуемый часто подход прямого расчета средней цены приводит к резким статистическим скачкам от месяца к месяцу, не говоря уже о скачках от недели к неделе. В одном месяце может получиться заметный прирост цен, а уже в следующем – их падение, потом опять рост. Это создает ложное впечатление о перепадах рынка. Также от месяца к месяцу может сильно скакать темп изменения цен – сильный рост в одном месяце, замирание в следующем и продолжение прежнего роста дальше.
Индекс дефлятор на 2022 год от Минэкономразвития. Расчет индекса дефлятора в 2022 году.
Подобный формально правильный подход, практикуемый в большинстве случаев, приводит к объективно неверным результатам. И создает ложную видимость того, что от месяца к месяцу цены то подскакивают, то наоборот падают, или также стихийно скачет темп их изменения. Потому что истинной причиной таких «событий» на рынке является всего лишь статистический «шум» результатов. Различие метода гладких индикаторов и метода прямого расчета средних цен хорошо видно на примере московского рынка недвижимости в 2004 году, в период перехода от масштабного роста цен к стагнации.
Высокая инертность рынка недвижимости связана со многими причинами. С одной стороны для подавляющего большинства людей квартира – наиболее дорогой товар. Решение о приобретении или обмене зреет долго и требует учета очень многих личных обстоятельств. С другой стороны продолжительность самой простой сделки купли-продажи составляет около двух месяцев (возможно именно здесь и возникает эта цифра), за счет времени подбора нужной квартиры, сбора и оформления всех документов (не имеется ввиду длительное оформление новостроек). В процессе сделки цены фиксируются договорами и внесенными авансами, в результате чего период в два месяца становиться минимальным временем, в течение которого на рынке могут обозначиться новые тенденции и произойти существенные ценовые изменения.
Другой гипотезой является представление о том, что наиболее адекватным показателем общерыночных тенденций является именно вторичный рынок. Во-первых, это рынок однообразного законченного товара. В отличие от рынка новостроек квартиры не различаются разной степенью готовности дома, уровнем отделки (или степенью подготовки под нее), а также юридическим состоянием. Более того, на вторичном рынке соблюдено условие конкурентности. Имеет место множество независимых продавцов, в отличие от рынка новостроек, когда цена на весь объем в том или ином доме является выражением политической воли компании-застройщика.
Урок 2. Индексация смет (базовые и текущие цены)
Новостройки разбросаны по городу дискретным образом, а цены на них могут меняться рывками за счет волевого решения застройщика. Это создает иллюзию того, что цены на жилье резко подскочили, или наоборот, встали. Важно понимать, что цена на новостройки не является самостоятельной, как на квартиры вторичного рынка, а суть функция объема продаж. Она может быть заметно ниже, если надо быстро распродать большой объем квартир и вернуть кредитные средства, или напротив выше, если есть возможность медленно распродавать жилье по максимальной цене. Другими словами, часто цена на новостройки определяется не столько рынком, сколько выбранной стратегией продаж.
Таким образом, новостройки хотя и сильно влияют на рынок недвижимости, но являются плохим ориентиром для выявления общерыночных тенденций. Дополнительное смущение может вносить активность продаж, создавая ощущения бума в одни периоды и затишья в другие. Но периоды роста и снижения покупательской активности могут быть связаны со множеством факторов и еще не означают коррекцию цен. Общий уровень цен на жилье может быть только сглаженной и усредненной реакцией на все подобные локальные изменения. И уровень цен вторичного рынка в большей степени соответствует этим критериям.
Еще одной гипотезой является представление о существовании кривой, выражающей изменение общего уровня цен на рынке. Наблюдая за кривыми стоимости для разных типов жилья, жилья в разных районах или просто для отдельных квартир видно, что все они хотя и имеют свои особенности, но в первом приближении меняются синхронно. В рамках одного города цены на все типы жилья либо растут, либо падают, либо находятся в пределах некого стабильного уровня, причет происходят подобные изменения примерно пропорционально друг другу.
Это приводит к выводу о возможности разделения всех причин, влияющих на цены, на две основные группы. Первая группа – локальные причины. Они приводят к тому, что цены на все квартиры разные. Одна более удачно расположена, другая имеет больше кухню, в третьей сделан хороший ремонт. Эти причины создают всю гамму цен на жилье в данный момент времени и, вообще говоря, слабо зависят от времени.
Влияние локальных причин можно описать теми самым оценочным корректировкам, которые используют оценщики для приведения цены одного объекта к цене другого. Как много лет назад квартира на первом этаже на некий процент всегда была дешевле аналогичной квартиры на среднем этаже, а квартира в кирпичном доме — дороже аналогичной квартиры в панельном, так это есть и сейчас и очевидно сохранится и в будущем.
Конечно, со временем оценочные корректировки могут меняться. Например, одни районы приобретают большую популярность, другие напротив ее теряют. Сталинские дома сейчас уже не так престижны, как в середине 90-х. Но такие перемены происходят с годами: – за пять – десять лет.
Это позволяет говорить о том, что по крайней мере в первом приближении оценочные корректировки остаются постоянными. А локальные причины, влияющие на ценообразование, не зависят от времени.
Медленное изменение оценочных корректировок проявляется в том, что разные классы жилья дорожают или дешевеют по-разному, но эта разница является поправкой второго порядка. Например, за 2003 год уровень цен в Москве вырос на 36%. А в зависимости от класса жилья разные квартиры подорожали на 30% — 40%. В этом и состоит поправка второго порядка – слабая зависимость локальных причин от времени. Она более существенна, когда общий уровень цен остается примерно постоянным, но почти стирается на фоне сильного роста или снижения цен.
Вторая группа причин, влияющих на ценообразование – это глобальные причины. Они связаны с макроэкономическими параметрами, такими как уровень развития экономики и бизнеса в городе, уровень доходов населения и, вообще, уровень жизни в данном городе. А также его статус и престиж.
Именно эти причины определяют то, что уровень цен на жилье (как и на большинство других товаров) в Москве выше, чем Петербурге, а в Петербурге выше, чем в Нижнем Новгороде или Воронеже. Причем различие в ценах на аналогичную недвижимость, находящуюся в разных городах, также примерно пропорционально друг другу. Это позволяет говорить о сравнении общего уровня цен в одном городе с уровнем цен в другом, и утверждать, что соотношение цен на аналогичную квартиру в разных городах будет примерно пропорционально соотношению уровня цен в этих городах.
При этом, уровень цен является общим для данного города. Он является одинаковой составляющей в цене каждой квартиры не зависимо от ее свойств и параметров. Хотя правильнее будет сказать, что цена каждой квартиры определяется общим уровнем цен – отражением влияния глобальных экономических факторов, и набором корректировок к нему – учетом влияния локальных свойств жилья. Сам же уровень цен является только функцией времени и не зависит от всех локальных параметров.
Все вышесказанное мы можем выразить следующей символической формулой:
В этой формуле Ck (t, pi) – цена единицы площади (кв.м.) отдельной k-ой квартиры в данный момент времени t. Локальные параметры этой квартиры описываются набором величин pi – это местоположение квартиры, тип дома, в котором она находится, площадь кухни, наличие или отсутствие балкона и т.п.
Согласно изложенной выше идеологии эта цена складывается из двух компонент. Функция G(t) описывает вклад глобальных общеэкономических факторов и как раз представляет собой тот самый общий уровень цен в городе – единый для всех объектов. Величины Lk (pi) представляют собой вклад локальных различий. Они разные для каждой k-ой квартиры и зависят от набора ее характеристик. В первом приближении мы считаем корректировки Lk (pi) не зависящими от времени.
Математически данный подход позволяет достичь разделения переменных. В этой модели первое слагаемое описывает зависимость общего уровня цен в городе от времени. Столь важную для аналитики динамику рынка. Второе слагаемое – оценочные корректировки для поучения цены отдельной квартиры. В этом состоит суть метода описания рынка недвижимости, разработанного и применяемого аналитическим центром IRN.RU
Индекс стоимости жилья (Общегородской уровень цен на жилье)
Логически индекс стоимости жилья есть ни что иное, как описанная выше функция G(t), которая является показателем общего уровня цен на жилье в данном городе. Это ни есть цена какой-то отдельной квартиры. Индекс стоимости — общерыночный показатель, по своей структуре описывающий общие тенденции рынка к росту или снижению цен.
Однако перейти от идейного определения к практическому использованию оказывается не так то просто. Поэтому здесь приведен краткий обзор основных практических наработок аналитического центра IRN.RU в этой области.
Прежде всего, следует принять во внимание, что функции оценочных корректировок Lk (pi) могут носить разный характер. Одни из них действительно являются аддитивными, как скажем поправка на наличие или отсутствие телефона или стоимость ремонта на 1 кв.м. площади. Но большинство поправок носят мультипликативный характер, то есть это не прибавление к стоимости фиксированной величины, а умножение на коэффициент. Поэтому величины Li (pi) распадаются на две части и приведенная выше символическая формула принимает более практичный вид
Где Ak (pi) и Bk (pi) описывают мультипликативные и аддитивные локальные корректировки соответственно. При этом для каждого i-ого параметра квартиры, как правило, есть корректировка либо одного либо другого типа.
Написанное выше выражение представляет собой масштабную систему из k уравнений, где k – рассматриваемое единомоментно количество квартир. Для московского рынка жилья это от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч квартир, в зависимости от выбранных баз данных и расчетного шага (еженедельно, ежемесячно, ежеквартально). Это количество уравнений умножается еще на количество периодов (например, недель), в течение которых рассматривается модель. Другими словами, сформулированная задача достаточно сложна и практически не решаема точным образом. Поэтому ее решение требует использования тех или иных приближений.
Существует два принципиальных подхода к построению приближений. Первый состоит в построении приближенных зависимостей Ak(pi) и Bk(pi) для каждого отдельного параметра на основании статистики за определенный период. Таких как, например, функция спада цены квартиры от расстояния до метро или функция цены от площади кухни и т.п. В результате зная эти функции и набор цен квартир Ck(t, pi) в данный момент времени можно вычислить набор Gk(t), для данного момента времени.
В идеале все Gk(t), вычисленные таким образом, должны совпадать. На практике же наблюдается разброс этих значений для разных квартир, что и является следствием приближения. Если полученный разброс не очень велик, то это служит показателем адекватности подбора функций Ak(pi) и Bk(pi). В итоге значение функции G(t) — индекса стоимости на текущую дату – можно вычислить, например, путем усреднения:
где символы < >означают операцию усреднения по всем квартирам текущего периода.
Проведение подобного расчета на разные даты приводит к получению зависящей от времени функции G(t). Каждое значение G(t) связано с предыдущими благодаря общему набору функций Ak(pi) и Bk(pi). Чем больший срок взят для анализа статистики при вычислении этих функций, тем более гладкой получится итоговая кривая G(t). И тем сложнее будет согласовать вид функции Ak(pi) и Bk(pi). Поэтому следует использовать некий оптимальный период.
Регулярно обновляя функции Ak(pi) и Bk(pi) по мере появления новой статистики можно достичь большей точности расчетов. Это позволяет учесть, в том числе, и ту самую слабую зависимость этих величин от времени, а также более плавно связать между собой значения индекса стоимости за разные даты. Такая структура алгоритма является одной из основных причин, устраняющих статистические скачки индекса стоимости.
В этом и состоит очень важное различие между технологией вычисления средней цены и технологией расчета индекса стоимости. Средняя цена вычисляется путем операции среднего значения по данным текущего периода. Значение следующего периода вычисляется уже по отдельной базе, никак не связанной с базой предыдущего периода. Поэтому значения за разные даты статистически не связаны и испытывают скачки. В технологии расчета индекса стоимости эта связь восстановлена, благодаря чему каждое значение определяется набором предыдущих, что во многом гасит статистический шум.
Второй подход к построению приближений состоит в следующем. Минуя расчет функций Ak(pi) и Bk(pi) напрямую приближенно вычисляется значение функции G(t), а уже на основании него – корректировки Ak(pi) и Bk(pi). Этот подход более созвучен вычислению средней цены. Хотя и обладает теми же недостатками. Если мы усредним исходную формулу, то получим следующее выражение:
где символы < >означают операцию усреднения по всем квартирам текущего периода. Функция G(t) при этом, разумеется, является общей для всех квартир.
Даже в этом виде функция G(t), и средняя цена C (t) = k (t, pi)> — разные вещи. Они могут отличаться на постоянное слагаемое или на коэффициент. Чтобы все же окончательно свести G(t) к средней цене, следует использовать условия нормировки:
Тогда индекс стоимости станет средней ценой. Но только для одной даты. Потому что написанные выше условия нормировки могут выполняться для данных за один период, но уже не будут выполняться (по крайней мере точно) за другой и все последующие. Поэтому за каждый следующий период средние значения функций корректировок начнут отклоняться от 1 и 0, в результате чего между индексом стоимости и средней ценой начнет появляться разница. Та самая разница, которая в рассмотренном ранее приближении возникала за счет связи баз за разные периоды и уменьшала статистический шум.
Это происходит из-за того, что вычисление средней цены и оценочных корректировок Ak(pi) и Bk(pi) во многом синхронно. Скачок средней цены вверх возникает из-за наличия в базе данного периода большего количества дорогих квартир. А значит больше квартир с положительными корректировками и средние значения корректировок в этом случае выше 1 и 0. А отношение завышенной средней цены и завышенных корректировок приводит к относительной стабильности функции G(t). Именно этот механизм отсутствует при прямом вычислении средней цены, в результате чего остаются скачки.
Использование второго приближенного подхода в меньшей степени гасит статистический шум индекса стоимости или вообще не гасит, если не пересчитывать каждый раз оценочные корректировки. Эта проблема становится особенно актуальной, когда индексы вычисляются не для города в целом (на большой статистике), а для узкого сегмента, например, одного района. В этом случае (если нет желания или возможности проделывать целиком весь расчет) в соответствии с представлениями об инертности рынка недвижимости можно использовать те или иные сглаживающие алгоритмы.
Хорошо это или плохо – вопрос философский. Кто-то считает, что подобная искусственная модернизация исходных данных недопустима. И предпочитает прямой расчет средней цены по простой формуле. Но этот формально правильный подход может часто давать совершенно неадекватные результаты. Например, выдавать статистические выбросы за взлет цен в одном месяце и спад в следующем.
Подобно тому, как нагретый ярким солнцем градусник может на морозе показывать плюсовую температуру. Поэтому представляется более правильным корректировать прямые вычисления, в том числе и использовать сглаживание в тех случаях, когда на инертном рынке получаются очевидные статистические скачки.
Впрочем, существуют и другие способы борьбы со статистическими выбросами еще на этапе подготовки базы. И это является еще одним важным элементом расчета индексов аналитического центра IRN.RU. Логическая сторона этого вопроса связана также с тем, что квартиры не являются однородным биржевым товаром. Для построения их единых характеристик необходим способ приведения всех квартир к единому знаменателю.
Эта операция получила название выделения однородного ядра базы квартир. Ее суть состоит в том, что все множество квартир на текущую дату можно представить в виде набора точек в аналитическом N-мерном пространстве, где каждое измерение – один из набора параметров квартир pi, которые мы упоминали ранее.
Большинство квартир группируются в центре этого N-мерного пространства, образуя своеобразное «облако». Это квартиры со стандартными параметрами, которые создают минимум статистических выбросов. Рынок жилья в Москве таков, что большинство квартир стандартные и имеют схожие характеристики. Но помимо «облака» есть еще и периферия – квартиры с нестандартными параметрами (элитное жилье, малогабаритки и т.п.), наличие которых как раз и может вызывать статистический шум.
Суть выделения однородного ядра состоит в удалении квартир периферии. Это можно сделать разными способами. Например, путем удаления крайних квартир по каждому отдельному параметру — измерению. Другой способ – построение плавных распределений, например, количества квартир по площади кухни. Они будут иметь форму, близкую к распределению Гаусса, в результате чего можно отсечь хвосты за пределами величины, кратной дисперсии.
Есть и более изощренные методы. Например, введение в этом N-мерном пространстве понятия расстояния. И удаление квартир, расположение которых до «центра» превышает критический порог. Физическая аналогия этого подхода напоминает определение центра масс системы, позволяющего свести движение многих частиц к движению одной точки. Положение которой в применении к рынку недвижимости и есть общий для всех квартир показатель – индекс стоимости жилья.
Можно ввести понятие качества квартиры на основании ее параметров и соотнести его с заявленной ценой. Тогда следует удалить из базы квартиры, у которых цена сильно не соответствует качеству, например, квартиры за МКАД по цене элитного жилья или наоборот. Квартиры в панельных домах, более дорогие, чем аналогичные квартиры в кирпичных домах того же свойства в том же районе и т.д. и т.п.
Существует и много других приемов, позволяющих сделать исходную базу однородной и исключить большинство источников статистического шума. Во многом это зависит от состава самой базы и особенностей городского рынка. Как правило, при подобных чистках удаляется до 20% квартир, хотя бывает меньше. Теоретически можно удалять и больше, оставляя только самый центр ядра базы, но эта крайность также не хороша. Уменьшается объем статистики и возрастает соответствующая погрешность.
Также следует отметить, что основную роль в расчетах индексов играют более емкие и более оперативные базы данных предложения, в первую очередь эксклюзивы риэлтерских компаний. Данные по реальным продажам более скудные и не позволяют только с их помощью вычислять индексы, особенно когда речь идет о еженедельных индексах по отдельным сегментам рынка. Однако с их помощью можно построить систему корректировок уровня цен предложения к уровню цен продаж и периодически их обновлять. Поэтому уровень индекса стоимости получается на несколько процентов ниже уровня средних цен предложения, вычисленных прямым путем. Эта поправка имеет порядок около 5% и при нынешнем уровне цен составляет около 100$ за метр.
Однако наличие этой поправки, изменяющейся со временем, служит причиной дополнительных различий между индексом стоимости и средней ценой предложения. Помимо различий, связанных с разной логикой построения этих величин. Поэтому не только сам уровень индекса стоимости и средней цены предложения может различаться, но и темп их изменения в какой-то промежуток времени.
График средней цены предложения и темп его изменения часто может отражать статистические скачки, в то время как индекс стоимости является результатом модели плавных перемен на рынке. В этой модели рост цен за один месяц не может сразу смениться их стабилизацией или даже спадом, а потом возобновиться вновь. В модели индексов происходят плавные перемены тенденций, отражающие инертность рынка недвижимости. Это альтернативный способ описания рынка нежели способ прямого вычисления средней цены.
Выделение из всего множества разнообразных квартир однородного ядра и построение индекса стоимости позволяет рассматривать все квадратные метры в качестве единообразного товара. Это является важным переходом к мониторингу и анализу общерыночных тенденций. Благодаря этому шагу происходит переход от «средней температуры по больнице» — статистически неустойчивой средней цены квадратного метра, к индексу стоимости жилья – плавно меняющейся величине, определяемой общими тенденциями рынка.
В таком контексте индекс стоимости становится схожим с фондовыми индексами – его величина не отражает цены на какую-то конкретную квартиру и не является ориентиром для оценки. Индекс стоимости определяет величину единицы измерения на рынке жилья. Например, при умножении на полное число квадратных метров в городе он показывает полную стоимость жилого фонда, при умножении на годовой объем продаж квадратных метров – оборот квартирного рынка. Но наиболее важное значение имеет даже не величина индекса стоимости, а ее изменение, которое как и изменения всех фондовых индексов, является показателем общерыночных тенденций к повышению или понижению цен.
В свете изложенного выше материала возникает закономерный вопрос. Существует ли произвол во всех описанных расчетах? Ведь можно использовать то или иное приближение, тот или иной алгоритм чистки базы. И получать разные цифры.
Суть состоит в том, что все возможные пути вычисления в рамках сохранения правильной философии должны приводить к схожим результатам. Подобно тому, как разные методы оценки квартиры могут давать немного разные цифры даже в процессе столь элементарной процедуры. Но эти цифры оказываются достаточно близкими, что и является доказательством правильности проведенных расчетов.
Аналогично при использовании разных вариантов описанной методологии получаются близкие значения. Что и определяет степень точности цифр. А идеальная точность, как известно, не достижима, тем более при анализе столь сложной системы, как рынок недвижимости.
Закономерным является также и вопрос о том, какой именно вариант методологии используется для расчета текущих индексов? На самом деле в той или иной степени используются элементы всех упомянутых приемов. А также ряд дополнительных, которые вместе с описанными выше составляют интеллектуальную собственность аналитического центра IRN.RU
Алгоритм расчета индексов периодически совершенствуется, добавляется использование новых приемов, устраняются замеченные недочеты. А также некоторые блоки напротив упрощаются, если со временем становится понятно, что они не дают желаемого результата или их результат почти не отличается от более простого алгоритма расчета. Так или иначе, любой аналитический продукт несет в себе влияние экспертного мнения и представлений своего автора. Что приводит к формированию альтернативных точек зрения, путем сравнения которых каждый человек может принять свое собственное решение. Или изобрести метод получше.
Индекс ценового ожидания (Темп изменения цен на жилье)
Индекс ценового ожидания имеет двоякий логический смысл. С одной стороны суть этой величины – текущий темп изменения цен на рынке недвижимости (% в месяц). Говоря математическим языком это значение производной от кривой индекса стоимости. С другой стороны с помощью индекса ожидания можно достаточно просто прикинуть краткосрочную тенденцию цен на ближайшие месяц-два, что и способствовало появлению его названия.
Суть краткосрочного прогнозирования достаточно проста. Коль рынок недвижимости является достаточно инертным, и описывается плавно меняющимся индексом стоимости, то в течение короткого срока установившаяся тенденция резко измениться не может. В отличие от курса валют, когда за один день доллар может заметно упасть по отношению к рублю или евро, а на другой день снова подскочить. Но даже на валютном рынке исходя из примерного тренда курсов, а также из виденья развития ситуации в ближайшей перспективе, делаются прогнозы о стоимости той или иной валюты на несколько месяцев вперед.
Рынок недвижимости в силу его инертности является более прогнозируемым в короткой перспективе. Уровень цен на квартиры не может в одном месяце резко вырасти, а в другом – резко упасть. Такие результаты могут быть только следствием статистических погрешностей в исходных данных или расчетах.
Поэтому если в этом месяце рынок вырос на 3%, то в следующем он тоже вырастет на сравнимую величину, но никак не упадет. Даже если намечается спад, то он будет плавным. Еще месяц-два рост будет сохраняться по инерции, хотя и спадающими темпами.
При этом следует понимать, что подобное прогнозирование осуществляется только в первом приближении. Оно хорошо работает при небольших изменениях на рынке, но его точность снижается при заметной перемене тенденций. Тем не менее, часто бывает достаточно знать, что рынок стабилен и уровень цен колеблется в пределах от -0.5% до +0.5%. Или же напротив рынок растет высокими темпами от +3% до +4% месяц. Такой уровень точности оправдывает даже примерное прогнозирование тренда с помощью первого приближения.
Немало дополнительной информации несет еще и форма графика индекса ожидания. Если при текущем темпе роста рынка на 3% в месяц этот темп снижается с 4%, то на следующий месяц темп пророста надо корректировать в меньшую сторону. А если, напротив, темп роста повышается с 2%, то — в большую сторону. Это уже прогнозирование будущих цен до второго порядка точности, математически означающего учет второй производной. Именно так и следует использовать этот индекс.
Нечто подобное закладывалось в алгоритм расчета индекса ожидания в момент его создания. На основании данных за 2000-2002 годы была построена система аппроксимации кривой индекса стоимости, позволяющая предвидеть ее тенденцию. В результате чего на этом массиве данных индекс ожидания в большей степени соответствовал даже не текущему приросту цен, а прогнозируемому на следующий месяц. Благодаря учету поправок большей степени точности. Однако приемлемые результаты удавалось получить в рамках известных на тот момент данных, а по мере развития ситуации погрешность возрастала, что требовало постоянного пересмотра алгоритма вычисления индекса ожидания.
Поэтому спустя некоторое время было принято решение рассматривать индекс ожидания в первую очередь как текущий темп роста цен на жилье и упростить алгоритм его вычисления. В этом контексте этот индекс фигурирует в материалах IRN.RU уже долгое время, что в большей степени соответствует философии индексов. Они — суть показатели текущего состояния рынка, а индекс ожидания – прежде всего показатель текущего темпа изменения цен.
При этом всегда подразумевается, что в силу инертности рынка по этому показателю вполне можно судить о направлении тенденций в ближайшей перспективе. Текущее значение индекса ожидания, по-прежнему, рассматривается как прогноз изменения стоимости на ближайший месяц в первом приближении. Что вполне справедливо в условиях слабых перемен на рынке. А форма графика индекса ожидания является корректировкой прогноза изменения стоимости во втором приближении. Позволяющая делать поправки к текущему темпу изменения цен, в сторону его повышения или понижения.
Так в 2004 году индекс ценового ожидания – темп роста цен — начал падать еще с начала мая, став первым признаком новой тенденции. Хотя рост цен по инерции сохранялся вплоть до июня, но темпы этого роста постоянно падали, пока не достигли близких к нулю значений в июле. Так работает сглаженная модель рынка, позволяющая формировать взвешенное отношение к переменам тенденций. В то время как прямой расчет средней цены мог приводить к скачкообразному графику цен и их изменения в этот период.
Текущий темп роста цен также как и индекс стоимости можно вычислять по-разному. Существует уже упомянутый метод приближения кривой индекса стоимости с помощью ряда. И построения аппроксимации этой кривой. Другой способ – вычисление линии тренда методом наименьших квадратов. Можно использовать и самое простое отношение значения индекса стоимости в этом месяце к предыдущему. (Здесь не приводится набор формул метода наименьших квадратов и приближения функций рядами. Эту информацию можно найти в большинстве учебников по математике)
На текущий момент для вычисления еженедельного индекса ожидания используется более эффективный подход. Он состоит в использовании набора отношений текущих значений индекса стоимости к значениям предыдущих недель. В результате этого текущий индекс ожидания определяется в основном темпом изменения цен за последние две недели (пересчитанном в месячный прирост), что делает его наиболее оперативным. Помимо этого, индекс ожидания также приобретает свойства гладкости, исключающие резкие перепады темпов изменения цен не только от недели к неделе, но и от месяца к месяцу. Значения этого алгоритма получаются очень близкими к расчету методом наименьших квадратов, что привело к решению еще больше упростить расчет.
Систему индексов рынка недвижимости можно и дальше наделять прогнозирующими свойствами. Например, в процессе разработки находится еще один индекс, смысл которого состоит в выражении второй производной от индекса стоимости. Это темп изменения темпа роста или падения цен. С помощью этого индекса можно будет прогнозировать тренд индекса стоимости до второго порядка точности.
Фактически этот индекс заменит учет тренда индекса ожидания, который сейчас оценивается «на глаз» по графику. В результате эти два индекса позволят более адекватно строить краткосрочные прогнозы. И во многом реализовать ту идею, которую на первых порах пробовали осуществить только одним индексом ожидания.
Обратите внимание — индекс ценового ожидания вычисляется по рублёвым ценам.
Индекс доходности жилья (Экономическая целесообразность инвестиций в жилье)
Логический смысл индекса доходности жилья состоит в сравнении эффективности двух финансовых инструментов. Один из них – вложение крупной суммы денег в банк, на депозит. Другой – приобретение квартиры с целью сдачи ее в аренду. Более того, в случае с квартирой можно играть еще и на изменении ее цены, что приносит доход от перепродажи.
В этой философии квартира рассматривается как источник получения прибыли, хотя это и не означает, что ее обязательно следует сдавать. Просто такой подход – метод оценки ее экономической привлекательности, созвучный доходному методу оценки недвижимости. Потому что оценить текущую стоимость квартиры несложно – все делают это методом сравнительного анализа продаж, прицениваясь к аналогичным объектам. Важнее понять – «а реально ли квартира стоит этих денег?».
Ответить на такой вопрос может дать только сравнение текущего уровня цен с расчетами доходного метода. Приобретение квартиры экономически выгодно, если цена предложения меньше стоимости, рассчитанной доходным методом. Если цена предложения выше цены доходного метода, то выгоднее просто положить эти деньги в банк и получать проценты по депозиту. Если банковские проценты или доходность другого финансового инструмента превышает величину арендных платежей за квартиру аналогичной стоимости (возможно за минусом потерь ее стоимости при падении цен на рынке), то экономически выгоднее жить не в собственном, а арендованном жилье.
Индекс доходности рассчитывается на основании вычисления потенциальной ставки доходности от владения квартирой. Она складывается из двух источников: во-первых, из величины арендных платежей при условии сдачи квартиры в аренду, во-вторых, из изменения стоимости самой квартиры в течение этого времени. Для оценки изменения уровня стоимости жилья в этом случае следует брать не один месяц, а интегральный темп изменения цен за более длительный период времени. В идеале за год, но чтобы сделать заметными изменения в тенденциях периодом может быть полгода или квартал. Можно взять период в полгода с учетом последних трех месяцев и тренда цен на ближайшие три месяца.
Для получения индекса доходности потенциальная ставка относится к средней ставке доходности по долгосрочным банковским депозитам. Такие условия в большей степени аналогичны вложению средств в квартиру (длительный срок – от года). Используется среднее значение процентов по депозитам в наиболее стабильных московских банках.
Относительная величина индекса доходности позволяет исключить из рассмотрения ряд дополнительных факторов, таких как уровень инфляции, соотношение курсов доллара и рубля и т.п., потому что эти факторы одинаковым образом изменяют реальный уровень доходности от различных инструментов. В данном случае имеется ввиду формальный доход, принесенный на каждый вложенный рубль, без учета изменения реальной покупательской способности этой валюты.
Другой причиной такого подхода к вычислению индекса доходности является тот факт, что как и индекс стоимости, он не определяет доходность от какой-то конкретной квартиры, а является показателем характерного уровня доходности на рынке недвижимости в целом. Важным индикатором служит его изменение, указывающее на повышение или снижение доходности рынка недвижимости.
Источник: www.irn.ru
Введение
Настоящие Методические рекомендации разработаны в соответствии с законодательными и нормативными актами Российской Федерации и предназначены для определения размера текущих (прогнозных) индексов стоимости, цен, затрат по строительно-монтажным работам 1 .
Индексы стоимости (цен, затрат) в строительстве — это отношения текущих (прогнозных) стоимостных показателей к базисным стоимостным показателям на сопоставимые по номенклатуре и структуре ресурсы, наборы ресурсов или ресурсно-технологические модели строительной продукции, а также ее отдельных калькуляционных составляющих.
Индексы выражаются в безразмерных величинах, как правило, не более чем с двумя значащими цифрами после запятой.
Индексы могут использоваться как при определении стоимости строительства на отдельных этапах инвестиционного процесса, так и при расчетах между заказчиками и подрядными организациями за выполненные работы 2 .
В Методических рекомендациях приведены три основных варианта расчетов индексов:
1. Расчет индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ по объектам-представителям или по конкретным объектам в целом.
2. Расчет индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ по видам работ на основе сборника УПБС ВР (укрупненные показатели базисной стоимости на виды работ).
3. Расчет индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ по видам работ на основе ресурсно-индексного метода с использованием ресурсно-технологических моделей (РТМ) на укрупненные виды работ.
2 См. » Методические рекомендации по использованию текущих и прогнозных индексов стоимости при составлении сметной документации, определении свободных (договорных) цен на строительную продукцию и расчетах за выполненные работы» (письмо Госстроя России от 31.05.93 № 12-133).
1. Расчет индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ по объектам-представителям или по отдельным объектам
1.1. Общие положения
Расчет индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ по объектам-представителям или по отдельным объектам осуществляется на базе ресурсно-технологических моделей (РТМ).
РТМ представляет собой унифицированный набор ресурсов, характеризующий их расход и размер затрат на производство строительно-монтажных работ по отдельному объекту или объекту-представителю.
Методы определения объемов ресурсов и другие вопросы построения РТМ излагаются в Методических рекомендациях по формированию и использованию укрупненных показателей базисной стоимости (УПБС) для объектов жилищно-гражданского назначения (письмо Госстроя России от 29.12.93 № 12-346) и Методических рекомендациях по формированию и использованию укрупненных показателей базисной стоимости (УПБС) строительства зданий и сооружений производственного назначения (письмо Госстроя России от 29.12.93 № 12-347).
Объемы применяемых материальных, трудовых ресурсов и времени использования строительных машин в РТМ являются фиксированными величинами. Умножая объемы применяемых материалов, изделий и конструкций, время использования строительных машин на зарегистрированные в текущем и базовом периодах цены, а объем трудозатрат — на удельные (на единицу трудозатрат) стоимостные показатели, определяем стоимость каждого ресурса, а по всей совокупности — стоимость строительно-монтажных работ в соответствующих периодах.
На основе приводимой стоимости показателей для анализируемого периода рассчитываются индексы изменения стоимости строительно-монтажных работ по отношению к базисному уровню (на 01.01.91) 3 .
1.2. Порядок определения затрат по оплате труда
Согласно действующему законодательству, подрядчик и заказчик вправе самостоятельно по согласованным расчетам определять в составе свободных (договорных) цен на строительную продукцию (работы, услуги) размер средств на оплату труда работников, занятых в основной деятельности, с отнесением этих затрат на себестоимость продукции (работ, услуг) в соответствии с Положением о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 05.08.92 № 552 и 01.07.95 № 661 и Типовыми методическими рекомендациями по планированию и учету себестоимости строительных работ (утвержденными Минстроем России 04.12.95 № БЕ-11-260/7 по согласованию с Минэкономикой России и Минфином России).
В соответствии с этими нормативными документами в состав затрат, включаемых в себестоимость по статье «Расходы на оплату труда рабочих», отражаются все расходы по оплате труда производственных рабочих (включая рабочих, не состоящих в штате) и линейного персонала при включении его в состав работников участков (бригад), занятых непосредственно на строительных работах, исчисленные по принятым в строительной организации системам и формам оплаты труда. По данной статье отражаются также расходы по оплате труда рабочих, осуществляющих перемещение строительных материалов и оборудования в пределах рабочей зоны, то есть от приобъектного (участкового) склада до места их укладки в дело.
В составе данной статьи не отражается оплата труда рабочих вспомогательных производств, обслуживающих и прочих хозяйств строительной организации, рабочих, занятых управлением и обслуживанием строительных машин и механизмов, рабочих, занятых на некапитальных работах (включая работы по возведению временных зданий и сооружений) и других работах, осуществляемых за счет накладных расходов (благоустройство строительных площадок, подготовка объекта стройки к сдаче и другие), а также оплата труда рабочих, занятых погрузкой, разгрузкой и доставкой материалов до приобъектного склада, включая их разгрузку с транспортных средств на приобъектном складе.
Порядок составления расчетов размера средств на оплату труда для учета в сметах и в свободных (договорных) ценах на строительную продукцию (работы, услуги) зависит от метода определения сметной стоимости строительно-монтажных работ, наличия исходной информации в определенной строительно-монтажной организации, а также статистических данных.
Рекомендации по составлению таких расчетов приведены в прил.5 «Порядка определения стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений» (письмо Госстроя России от 29.12.93 № 12-349).
1.3. Порядок определения затрат на эксплуатацию строительных машин
Затраты на эксплуатацию строительных машин определяются, исходя из данных о времени использования (нормативная потребность) необходимых строительных машин (в маш.-ч) и соответствующей цены одного машино-часа их эксплуатации.
Потребность в строительных машинах может определяться:
на основе выделения и суммирования в локальной ресурсной ведомости или в локальном ресурсном сметном расчете (смете) ресурсных показателей на строительные машины, применяемые на объекте (при выполнении работы), с сопоставлением полученных результатов с данными проекта организации строительства (ПОС), согласованного с подрядчиком;
по данным ПОС, согласованного с подрядчиком.
Порядок выделения и суммирования ресурсных показателей по строительным машинам приведен в Методических рекомендациях (письмо Минстроя России от 10.11.92 № БФ-926/12).
Расчет стоимости затрат на строительные машины осуществляется:
в базисном уровне — по Сборнику сметных норм и расценок на эксплуатацию строительных машин (СНиП 4.03-91);
в текущем (прогнозном) уровне — на основе информации о текущих (прогнозных) ценах на эксплуатацию строительных машин.
Информация о текущих ценах на эксплуатацию строительных машин может быть получена от подрядных строительно-монтажных организаций, трестов (управлений) механизации или других организаций, в расположении которых находится строительная техника. Эта информация может представляться по форме № 2-исх, предусмотренной в Методических рекомендациях по определению сметной стоимости строительства на базе показателей на отдельные виды работ (ПВР) и Методических рекомендациях по формированию укрупненных показателей базовой стоимости на виды работ и порядку их применения для составления инвесторских смет и предложений подрядчика (УПБС ВР) (письма Госстроя России от 04.06.93 № 12-146 и от 05.11.93 № 12-275).
Текущий уровень сметных цен на соответствующий вид строительных машин может быть определен на основе базисного уровня цен, приведенных в Сборнике сметных норм и расценок на эксплуатацию строительных машин (СНиП 4.03-91), и индексов изменения стоимости эксплуатации строительных машин, рассчитанных исходя из данных о текущих ценах на эксплуатацию строительных машин. При этом может быть использован как прямой счет (путем калькулирования), так и метод унифицированных ресурсно-технологических моделей (РТМ) по соответствующим группам строительных машин, в которых приводятся данные о потребности в материальных ресурсах (топливо, смазочные материалы, электроэнергия, запчасти, амортизация, затраты труда машинистов, а также о заработной плате рабочих, занятых на обслуживании и перебазировании машин, и другие статьи затрат), и базисная стоимость ресурсов, сопоставляемая с текущим уровнем цен на эти ресурсы.
Подрядным организациям, имеющим на своем балансе строительные машины, а также получающим их для работы из других организаций, рекомендуется вести на компьютерной основе и постоянно поддерживать в рабочем состоянии ведомости исходных данных о стоимости эксплуатации строительных машин. Эти ведомости могут вестись по форме таблицы СНиП 4.03-91. По каждой машине целесообразно определять стоимость по элементам затрат как в базисном, так и в текущем уровне цен, а также иметь расшифровку текущих индексов по составляющим элементам и с итоговыми данными эксплуатации одного машино-часа.
Аналогичные ведомости рекомендуется вести и в соответствующем регионе силами региональных центров по ценообразованию в строительстве (РЦЦС), которые могут передавать необходимую информацию пользователям на договорной основе.
1.4. Порядок определения сметной стоимости материальных ресурсов
Стоимость материальных ресурсов определяется исходя из нормативной потребности материалов, изделий (деталей) и конструкций (в принятых физических единицах измерения: м 3 , м 2 , т и пр.) и соответствующей цены на вид материального ресурса.
Нормативная потребность в материальных ресурсах может определяться на основе выделения и суммирования в локальных ресурсных ведомостях или локальных ресурсных сметных расчетах (сметах) ресурсных показателей на материалы, изделия (детали) и конструкции, используемые при сооружении объекта (выполнения работ), с выбором наиболее приемлемого для пользователей варианта, из приведенных далее.
Порядок выделения и суммирования ресурсных показателей приведен в Методических рекомендациях по составлению сметных расчетов (смет) на строительные и монтажные работы ресурсным методом (письмо Минстроя России от 10.11.92 № БФ-926/12). При этом рекомендуется использовать Сборники нормативных показателей расхода материалов и Сборники ресурсных сметных норм, введенные в действие в 1993 — 1996 гг. Минстроем России.
Расход материальных ресурсов может быть также определен, исходя из приведенного расхода материалов-представителей (ресурсов-представителей), как это предусмотрено при применении метода показателей на отдельные виды работ (ПВР) и укрупненных показателей базисной стоимости на виды работ (УПБС ВР). Применение этого метода приведено в Методических рекомендациях по определению сметной стоимости строительства на базе показателей на отдельные виды работ (ПВР) и Методических рекомендациях по формированию укрупненных показателей базовой стоимости на виды работ и порядку их применения для составления инвесторских смет и предложений подрядчика (УПБС ВР) (письма Госстроя России от 04.06.93 № 12-146 и от 05.11.93 № 12-275).
Итоговая стоимость затрат на материальные ресурсы исчисляется:
в базисном уровне — по Сборнику сметных цен на материалы, изделия и конструкции (СНиП 4.04-91) и региональным сборникам (каталогам) сметных цен, разработанным на местах (в регионах) в связи с переходом с 1 января 1991 г. на новые сметные нормы и цены в строительстве;
в текущем уровне — по фактической стоимости материалов, изделий и конструкций (с учетом транспортных, снабженческо-сбытовых надбавок, заготовительно-складских расходов). Можно использовать статистическую отчетность по форме 9-кс.
Определение текущих цен на материальные ресурсы по определенной стройке осуществляется на основе исходных данных, получаемых от подрядной организации.
Форма калькуляции стоимости (ведомости) текущих сметных цен на материалы, изделия и конструкции может быть различной. Рекомендуется составлять такую калькуляцию по элементам затрат (отпускная цена; заготовительно-складские расходы; транспортные расходы, снабженческо-сбытовые надбавки и др.).
Текущий уровень сметных цен на материальные ресурсы может быть определен и на основе базисного уровня сметных цен, приведенных в Сборнике сметных цен на материалы, изделия и конструкции (СНиП 4.04-91) и региональных сборниках (каталогах) сметных цен, с применением индексов изменения стоимости материалов, рассчитанных исходя из имеющейся информации о текущих ценах на материальные ресурсы.
Подрядным строительно-монтажным организациям рекомендуется вести на компьютерной основе формирование и отслеживание текущих сметных цен на материалы, изделия и конструкции с составлением соответствующей ведомости по форме в зависимости от вида франко, а также от вида транспортной схемы: стройплощадка или промежуточное складирование. Во втором случае транспортные расходы могут быть разделены по двум графам: в одной показываются расходы от завода-изготовителя до склада подрядчика, в другой — от склада подрядчика до стройплощадки на каждый километр доставки.
На основе данных подрядных строительно-монтажных организаций и статотчетности по форме 9-кс о ценах на приобретенные строительные материалы, детали и конструкции в каждом регионе (республике в составе Российской Федерации, крае, области) для составления инвесторских смет рекомендуется силами РЦЦС разработать и постоянно поддерживать в рабочем состоянии на компьютерной основе региональные ведомости текущих цен на материалы, изделия и конструкции по форме, удобной для пользователей.
В аналогичном порядке указанные ведомости могут составляться как для специализированного строительства, так и для отдельных крупных строек, по которым разрабатываются построечные цены.
1.5. Порядок определения накладных расходов
Начисление накладных расходов в текущем уровне цен осуществляется по нормам накладных расходов, применяемым согласно Методическим рекомендациям о порядке применения нормативов накладных расходов в строительстве (письмо Госстроя России от 18.10.93 № 12-248).
Накладные расходы нормируются косвенным способом в процентах от фонда оплаты труда рабочих (занятых на основном производстве и эксплуатации строительных машин) в составе прямых затрат.
Нормы накладных расходов подразделяются на следующие виды:
укрупненные нормативы по основным видам строительства;
нормативы по видам строительных и монтажных работ;
индивидуальные нормы накладных расходов для конкретных строительных, монтажных и ремонтно-строительных организаций.
Рекомендуемые укрупненные нормативы накладных расходов по основным видам строительства.
Жилищно-гражданское (без крупнопанельного и объемно-блочного жилищного строительства)
Крупнопанельное и объемно-блочное жилищное строительство
Нормы накладных расходов рекомендуется определять в соответствии с Методическими рекомендациями по расчету величины накладных расходов при определении стоимости строительной продукции (письмо Минстроя России от 30.10.92 № БФ-907/12) с учетом Перечня статей затрат накладных расходов, приведенного в указанных рекомендациях.
1.6. Порядок определения величины сметной прибыли
Сметная прибыль определяется в сметной документации в соответствии с Методическими рекомендациями по определению величины сметной прибыли при формировании свободных цен на строительную продукцию (письмо Минстроя России от 30.10.92 № БФ-906/12).
Величину сметной прибыли при формировании свободных цен на строительную продукцию рекомендуется определять на основе:
рекомендуемого общеотраслевого норматива;
индивидуальной нормы для конкретной организации.
Рекомендуемый норматив сметной прибыли определен в размере 50% к фактической величине средств на оплату труда рабочих-строителей и рабочих, обслуживающих строительные машины, или 12% к сметной себестоимости работ.
1.7. Особенности применения индексов удорожания стоимости подрядных работ
В тех случаях, когда расчет индексов производится для определения стоимости подрядных (строительно-монтажных) работ по локальным сметам, допускается соответствующее применение индексов к таким сметам. При этом остальные затраты (такие, как затраты на временные здания и сооружения, прочие затраты по 9 главе сводного сметного расчета, относящиеся к затратам подрядной организации) не индексируются, а принимаются согласно «Порядку определения стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений» (письмо Госстроя России от 29.12.93 № 12-349).
При необходимости в аналогичном порядке могут разрабатываться индексы удорожания по объектным и сводным сметным расчетам. В этих случаях следует указывать базу их исчисления.
Пример расчета индекса изменения стоимости строительно-монтажных работ по конкретному объекту приведен в прил.1 к настоящим Методическим рекомендациям.
2. Расчет индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ по их видам на основе сборника укрупненных показателей базисной стоимости на виды работ (УПБС ВР)
2.1. Составление сметной документации с использованием сборников УПБС ВР осуществляется на основе объемов работ, определяемых по рабочим чертежам по унифицированной номенклатуре, включающей виды работ общеотраслевого применения.
2.2. Стоимость материалов для проектируемого объекта определяется умножением приведенного расхода материалов-представителей по каждому виду работ на стоимость единицы измерения материала-представителя по текущим ценам для данной стройки с корректировкой затрат на их транспортировку.
По каждому виду работ выделяется материал-представитель, преобладающий для данной работы, на основе которого определяется изменение уровня базисных цен на все материалы в составе прямых затрат подрядных работ. Стоимость материалов-представителей в общей стоимости материалов по виду работ в ценах базисного района должна составлять не менее 95%. В тех случаях, когда в составе работ стоимость одного материала-представителя составляет менее 95% от стоимости материалов по данному виду работ, в УПБС ВР выделяется несколько материалов-представителей. Определение сметной стоимости по видам работ в текущем уровне цен на ресурсы, отслеживаемые в подрядных организациях, осуществляется с использованием расчетных показателей сборников УПБС ВР (в части приведенного расхода материалов-представителей, трудоемкости работ, основной заработной платы рабочих-строителей, количества машино-часов, затрат на эксплуатацию машин и заработной платы машинистов). При этом следует учитывать, что стоимостные показатели сборников УПБС ВР в базисном уровне приняты по ценам Московской области.
2.3. Привязка затрат на эксплуатацию строительных машин и определение заработной платы машинистов по проектируемым объектам производится путем умножения количества машино-часов машин, используемых для выполнения работы по комплексу, определяемому проектом организации строительства, на стоимость машино-часа в текущем уровне цен для конкретной подрядной организации.
2.4. Определение основной заработной платы рабочих-строителей в составе прямых затрат по видам работ производится путем умножения заработной платы, принятой в соответствующей графе таблицы УПБС ВР, на объем работ, принятый по рабочим чертежам, а также на коэффициент перехода от базисного уровня сметной величины заработной платы в прямых затратах к фактическому уровню оплаты труда рабочих, занятых на строительстве. Для полного учета в сметах заработной платы рабочих по каждому виду работ в сметной документации учитываются накладные расходы и сметная прибыль.
2.5. Состав отдельных видов работ, предлагаемые для системы нормативов материалы-представители, порядок учета изменения их стоимости, так же как и стоимости других ресурсов, применяемых при строительстве, формы сметной документации и другие особенности определения стоимости строительства ресурсно-индексным методом изложены в «Методических рекомендациях по формированию укрупненных показателей базовой стоимости на виды работ и порядку их применения для составления инвесторских смет и предложений подрядчика» (письмо Госстроя России от 05.11.93 № 12-275).
2.6. При определении стоимости строительства в сметной документации подрядных организаций помимо базовых цен, единых для заказчиков и подрядчиков, могут использоваться цены в текущем или прогнозном уровне, определяемые на основе фирменных сметных норм (ФСН) подрядных организаций.
Разработку региональных каталогов базовых цен рекомендуется осуществлять на основе сборника УПБС ВР в ценах на 01.01.91 для Московской области с использованием данных о приведенном расходе материалов-представителей, количества машино-смен по каждому виду ведущих машин, трудоемкости и заработной платы рабочих-строителей по каждому виду работ и цен на ресурсы в базовом уровне для региона с учетом местных условий строительства.
2.7. На основании данных регистрации цен на потребляемые ресурсы целесообразно разрабатывать региональные каталоги в текущем уровне цен по видам работ с расчетом индексов изменения их стоимости относительно базового уровня.
Региональные каталоги, разрабатываемые на местах Региональными центрами по ценообразованию в строительстве (РЦЦС), с едиными для всех регионов поправками, приведенными в базисном сборнике УПБС ВР, могут являться основными нормативными документами, на основе которых составляются инвесторские сметы.
Пример расчета индекса изменения стоимости строительно-монтажных работ по их видам на основе Сборника УПБС ВР (укрупненные показатели базисной стоимости на виды работ) приведен в прил.2 к настоящим Методическим рекомендациям.
2.8. Для расчета индексов по видам работ необходимы следующие исходные данные:
индексы удорожания стоимости заработной платы основных рабочих или стоимость 1 чел.-часа основных рабочих в текущем уровне цен;
индексы удорожания стоимости 1 маш. — часа строительных машин-представителей или стоимость 1 маш.-часа в текущем уровне цен;
индексы удорожания стоимости материалов-представителей (не более 100) или их сметная стоимость в текущем уровне цен (перечень материалов-представителей приведен в «Методических рекомендациях по формированию укрупненных показателей базовой стоимости на виды работ и порядку их применения для составления инвесторских смет и предложений подрядчика (УПБС ВР)»;
нормативы накладных расходов в базисном и в текущем уровне цен;
нормативы плановых накоплений в базисном уровне и сметной прибыли в текущем уровне цен.
3. Расчет индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ по их видам на основе ресурсно-индексного метода с использованием ресурсно-технологических моделей на укрупненные виды работ
3.1. В основу расчета индексов приняты ресурсно-технологические модели (РТМ) по укрупненным видам работ (УВР), которые были сформированы на базе сметных норм 1984 года и локальных смет.
РТМ включают нормативные наборы и расходы ресурсов:
строительных материалов, изделий и конструкций;
строительных машин и механизмов;
норму накладных расходов;
норму сметной прибыли.
Стоимость материалов принята по каталогам сметных цен 1984 г.
3.2. Индексы определяются по каждой РТМ путем деления рассчитанной по ней сметной стоимости строительно-монтажных работ в текущем уровне цен на соответствующую базисную (в нормах и ценах 1984 г.) сметную стоимость.
Пример расчета индекса изменения стоимости строительно-монтажных работ по их видам на основе ресурсно-индексного метода с использованием ресурсно-технологических моделей на укрупненные виды работ приведен в прил.3 к настоящим Методическим рекомендациям.
Приложение 1
Пример расчета индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ по определенному объекту
Источник: gostrf.com
Пересчет в текущие цены
Содержание
Пересчет в текущие цены
На предыдущих этапах мы выполнили основные операции по созданию сметы в базисном уровне цен, общие для локального сметного расчета и ресурсной сметы – создали стройку, объект, локальную смету, наполнили её нормативами, при необходимости заменили ресурсы, установили коэффициенты на условия производства работ, выбрали шаблон концовки. Таким образом, локальную смету можно считать сформированной, и мы приступаем к пересчету локальной сметы в текущий уровень цен.
При составлении смет (расчетов) могут применяться следующие методы определения стоимости:
• базисно-индексный – использование текущих и прогнозных индексов по отношению к стоимости в базисном уровне цен. Как правило, используется в окне локальной сметы.
• ресурсный – калькулирование в текущих ценах ресурсов (элементов затрат). Применяется в окне ресурсного расчета.
• ресурсно-индексный – предусматривает сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы. В РИК может применяться в окне локальной сметы.
Для начала работы по пересчету сметы нужно включить режим Текущего уровня цен . Делается это на нижней панели итогов окна локальной сметы.
Базисно-индексный метод
Это использование индексов (коэффициентов) к стоимости в базисном уровне цен – ресурсная часть расценок в смете установлена в Базисных ценах (ФЕР-2001, ТЕР-2001, МТСН 81-98), а пересчет в текущий уровень цен осуществляется применением Индексов (Коэффициентов) пересчета.
Пересчет можно выполнить:
• выбором индексного файла (см. ниже)
Использование индексного файла
Для пересчета сметы в текущий уровень цен базисно-индексным методом нужно:
1. вызвать окно » Параметры расчета локальной сметы «:
a) кнопкой внизу окна ЛС
b) командой меню » Расчет → Параметры расчета «
c) сочетанием клавиш CTRL+P
| вкладка Индексы |
2. в группе » Вид расчета » – выбрать переключатель » В текущих ценах «
3. на вкладке Индексы в группе » Месяц и год для индексов пересчета » – выбрать индексный файл нужного периода расчета для текущей НБ, либо выбрать индексы по умолчанию (см. шаг 5), либо индексы из другой НБ, либо из произвольного места.
4. в группе » Использовать коэффициенты пересчета «
a) для индексов » по видам работ » (например: для смет по ФЕР-2001 или ТЕР-2001) – выбрать » по укрупненным видам работ » – это индексы по статьям затрат или к прямым затратам. Такие индексы нужно вставлять в смету отдельной строкой (см. ниже)
b) для индексов » по диапазону расценок » (например: для смет по ТЕР-2001 ЯНАО) – выбрать » по каждой единичной позиции » – построчные индексы. На этом процедура перевода в текущие цены для индексов «по диапазону расценок закончена, и после нажатия кнопки Принять смета будет автоматически пересчитана в текущие цены
5. в группе Значения индексов пересчета по умолчанию можно задать значения по умолчанию для индексов, не найденных в индексном файле, либо когда пересчет в текущие цены выполняется без применения индексных файлов (была нажата кнопка » Использовать индексы пересчета по умолчанию » см. шаг 3). Вариант применения индексов по умолчанию ( К2–К6 или К1 ) выбирается в нижней секции вкладки
6. кнопкой Принять завершим работу в окне » Параметры расчета локальной сметы » и возвращаемся в окно сметы.
7 . для индексов » по видам работ » (например: для смет по ФЕР-2001 или ТЕР-2001) нужно вставить индексы в тело сметы, для этого в окне локальной сметы:
• вызвать окно » Индексы » кнопкой или командой из меню Правка
 |
| окно Индексы |
• выбрать по коду или наименованию нужный индекс и вставить его в соответствующую позицию сметы.
Действие индекса распространяется на все нижележащие позиции до следующего индекса или до конца сметы.
Если в момент применения индексов за тот или иной период выводится окно:
то это означает, что в данной конфигурации ПК РИК Вы, как пользователь, не имеете доступа к индексам выбранного периода. Если Вы уверены, что индексы за выбранный период оплачены, то необходимо связаться с секретариатом по E-mail или телефону для уточнения деталей.
Оценкой правильности выполненных действий следует считать появление индексов в колонке » Индекс » плавающего окна » Текущая запись » (вызывается командой меню » Окна → Окно с текущей записью » или сочетанием клавиш CTRL+T):
Назначить индексный файл для текущей сметы также можно и при первом входе в смету после её создания в главном окне программы (подробнее)
При смене индексного файла сохраняются текущие цены (индексы), введенные вручную (окно » Индексы пересчета «) в отдельные позиции сметы.
Для пересчета сметы в текущие цены можно использовать индексы по умолчанию, которые задаются на вкладке Индексы в параметрах расчета и редактируются в окне Индексы пересчета .
Источник: www.smetarik.ru