Можно ли собственника земельного участка сельскохозяйственного назначения понудить к заключению договора купли-продажи, если после уведомления субъекта Федерации о продаже земли участок был подарен?
Судебная практика (Дело №2-571/2011 г.)
В соответствии с п.1 ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка сельхоз назначения субъект Российской Федерации или муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается. Продавец земельного участка обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Федерации или орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок.
Во исполнение этой нормы гражданин 5 августа 2010 г. направил в адрес Администрации Тверской области извещение о намерении продать 7 земельных участков в Бологовском районе как единый объект покупки, и уточнил, что обязательным условием заключения договора купли-продажи, является покупка всех земельных участков, указанных в извещении.
Поэтажная собственность: общее имущество жилых и нежилых зданий. Актуальная судебная практика 2022 г
По результатам рассмотрения извещения было принято распоряжение о приобретении только двух земельных участков. О принятом распоряжении 2 сентября 2010 года в адрес собственника было направлено письмо, но на тот момент гражданин, не дождавшись ответа, подарил два земельных участка другому гражданину, оформив договор дарения. 7 сентября 2010 года было получено уведомление об отказе от приобретения в собственность Тверской области оставшихся пяти земельных участков.
Уполномоченный орган Тверской области (на тот момент – Комитет по управлению имуществом Тверской области) обратился в суд с исковым заявлением о признании сделки (договора дарения) недействительной, а также требовал вернуть земельные участки, переданные одаряемому.
В обосновании своих требований Комитет ссылался на ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в соответствии с которой гражданин обязан заключить договор купли-продажи с Комитетом по управлению имуществом. На основании этого, договор дарения является ничтожной сделкой, как противоречащей требованиям указанной нормы.
Кроме того, по словам Комитета, со ссылкой на ст. 435 ГК РФ, извещение о намерении продать земельные участки является офертой (предложением заключить договор), а уведомление о согласии приобрести – акцептом, в связи с чем гражданин обязан заключить договор купли-продажи, иначе договор будет заключен в принудительном порядке через суд.
Бологовский городской суд Тверской области, рассмотрев данное дело, установил следующее: с юридической точки зрения извещение не может быть расценено как оферта, а полученное уведомление как акцепт. Положения гражданского законодательства (ст. 445 и ст. 421 ГК РФ) об обязательном заключении договора купли-продажи земельного участка из категории земель с/х назначения в данном случае тоже не применяются, так как законом «Об обороте земель с/х назначения» на продавца такая обязанность не возлагается, а возлагается обязанность известить высший орган исполнительной власти субъекта Федерации о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.
НОВОСТРОЙКИ. СУДЕБНАЯ ЗАЩИТА ПО КАЧЕСТВУ КВАРТИР И ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА.
Гражданским законодательством установлено, в каких случаях сделка может быть признана недействительной. Договор дарения может быть признан недействительной сделкой только в двух случаях: неопределенность предмета дарения, т.е. не конкретизирован обещанный предмет дарения (п.2 ст. 572 ГК РФ) и момент исполнения обещания «подарить» происходит после смерти дарителя (п.3 ст. 572 ГК РФ).
Данные условия не были нарушены при оформлении договора дарения: предметом дарения были конкретные земельные участки и дарение происходило при жизни дарителя. Кроме того, в установленном законом порядке была произведена регистрация перехода права собственности на земельный участок.
Кроме прочего, следует учесть, что Федеральный закон «Об обороте земель с/х назначения» не регулирует отношения по безвозмездной передаче земельных участков с/х назначения. Оснований для признания договора дарения недействительным в силу несоответствия его закону «Об обороте земель с/х назначения» не имеется.
Гражданским законодательством (п.2 ст. 209 ГК РФ) установлено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
В связи с тем, что Федеральным законом «Об обороте земель с/х назначения» не установлена обязанность собственника по заключению договора купли-продажи с органом субъекта Федерации. Он не может быть понужден к заключению договора, даже если после уведомления соответствующего органа его волеизъявление изменилось. Кроме того, заявленные требования о передаче земельного участка от одаряемого к дарителю не приведут к восстановлению прав на преимущественное приобретение земельного участка по договору купли-продажи.
Таким образом, собственник не может быть понужден к заключению договора купли-продажи земельного участка с/х назначения органом субъекта Российской Федерации, если волеизъявление собственника продать участок изменилось после направления уведомления о продаже такого участка.
Бологовским районным судом Тверской области в удовлетворении требований Комитета было отказано. Договор дарения не был признан недействительной сделкой, гражданина не понудили к заключению договора купли-продажи земельных участков.
Источник: zemlion.ru
Самовольное строительство: практика судов по самостроям
Куда проще сразу начать строительство, чем получать разрешение, соблюдать всякие красные линии и градостроительные правила, ждать инспектора… Проще, но рискованнее. Бывает так, что уже и строительство закончил, и ремонт сделал, но тут в гости ломится комиссия из жилинспекции. «Вхуж», и уже есть решение о сносе самовольной постройки. Давайте разбираться, о чем речь и можно ли его как-то избежать.
Расшифровка понятия
«Самовольным» признается строительство зданий или сооружений ( ст. 222 ГК ):
- на участках, не предоставленных застройщику для проведения строительных работ, например, на чужих участках;
- на участках, на которых строительств запрещено;
- без подачи уведомления, получения разрешения, согласования;
- в нарушение действующих строительных/градостроительных нормативов.
Это общие правила. В судебной практике сформирован ряд дополнительных квалификационных признаков признания постройки самовольной:
- проведения без разрешения не только строительства, но и реконструкции зданий ( постановление АС МО № Ф05-16833/14 от 18.03.2015 );
- проведения строительных работ без согласия собственника земли ( определение ВС РФ № 305-ЭС15-6246 от 28.06.2016 );
- виновность застройщика существует при наличии минимум одного из условий, предусмотренных ст. 222 ГК ( определение ВС РФ от 13.01.2015 № 69-КГ14-10 ).
Застройщик не вправе в Росреестре оформить право собственности на самовольную постройку, он не сможет оформлять дарение или куплю-продажу, иные договоры в ее отношении или использовать в качестве жилого помещения (п. 2 ст. 222 ГК).
Два исключения
По закону есть два исключения, когда строительство хоть и произведено с нарушениями, но все равно не считается самовольным (п. 1 ст. 222 ГК):
- когда на момент начала строительства нарушенные нормы еще не действовали;
- когда застройщик не мог располагать сведениями о действии ограничений.
Снос или перестройка
По смыслу абз 3 п. 2 ст. 222 ГК, у застройщика есть два варианта: сносить постройку или приводить ее в соответствие требованиям закона . Все зависит от принятого компетентным органом решения
Снос самовольной постройки, ее передел для в целях соответствия закону допускается только по решению суда за исключением двух случаев, когда это возможно по решению органа местного самоуправления. Например, если у застройщика отсутствуют документы на участок, а вид его разрешенного использования не допускает или прямо запрещает проведение строительство (п. 4 ст. 222 ГК).
При наличии претензий к застройщику, заинтересованное лицо (администрация, жилищная инспекция, обеспокоенный сосед) обращается в суд с иском о самовольной постройке. Ответчиком по таким искам может быть только застройщик. Невиновное лицо, не осуществлявшее строительства, привлекаться к ответственности по таким искам не может ( определение КС № 910-О от 26.04.2016 ).
В зависимости от обстоятельств суд вынесет решение:
- о сносе;
- о приведении постройки в соответствие требованиям закона.
Судебная практика по самовольным постройкам
В процессе рассмотрения дел о сносе объектов самовольного строительства суды сформировали определенную показательную практику, которая позволяет понять, когда снос как мера ответственности застройщика, неизбежен. Например:
- решение о сносе принимается, только если допущены существенные и неустранимые нарушения при строительстве ( определение ВС № 18-КГ13-14 от 09.04.2013 );
- решение о сносе самовольно реконструированного объекта принимается, только если объект нельзя вернуть в первоначальное состояние ( определение ВС РФ № 18-КГ13-184 от 11.03.2014 );
- осуществляется снос капитальных построек, возведенных на необразованных участках с незарегистрированными правами и не стоящими на кадастровом учете ( решение Ленинского райсуда г. Тюмени № 2-140/2019 от 09.08.2019 );
- снос неизбежен, если капитальное строительство произведено на участке, предоставленном для размещения нестационарных объектов ( постановление АС ВСО № Ф02-6677/2018 от 22.01.2019 ).
Можно ли предотвратить снос?
Признание самовольной постройки законной возможно в судебном порядке, через решение о признание права собственности. Это возможно (п. 3 ст. 222 ГК):
- если объем прав застройщика в отношении участка включает проведение строительных работ;
- если объект самовольного строительства приведен в соответствие требованиям строительных норм;
- если сохранение строения не нарушает прав третьих лиц.
При выполнении этих требований суды обычно принимают сторону заявителей и одобряют признание права на самовольную постройку.
Например, жителю Барнаула, чтобы убедить судью оказалось достаточно заключения эксперта о соответствии постройки требованиям закона и уведомления об обращении в местные органы власти, которые отказали заявителю в легализации постройки ( решение Центрального районного суда № 2-5386/2019 от 29.08.2019 ). А если у местной администрации еще и отсутствуют претензии к застройщику, суд гарантированно займет сторону заявителя (решение Калачевского райсуда Волгоградской области № 2-880/2019 от 28.08.2019 ).
Источник: pravoman.ru
Грань между хостелом и сдачей квартиры внаём: три примера из судебной практики
Российское законодательство запрещает использовать жилые помещения не по назначению. В них можно проживать, вести индивидуальную предпринимательскую и профессиональную деятельность, не нарушая права других граждан. Но совершенно точно нельзя оборудовать жилые помещения под склады, промышленные производства и гостиницы (ч. 3 ст. 17 Жилищного кодекса РФ).
За нарушение этого правила ч. 1 ст. 7.21 Кодекса об административных правонарушениях предусмотрен штраф:
• для граждан — 1 000 – 1 500 рублей;
• для должностных лиц — 2 000 – 3 000 рублей;
• для юридических лиц — 20 000 – 30 000 рублей.
Одно из частых нарушений ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ — оказание в квартире гостиничных услуг. На примере трех судебных дел наглядно покажем, в каких случаях наступает административная ответственность, а в каких ее можно избежать.
✔ Решение Санкт-Петербургского городского суда от 29 сентября 2020 г. по делу № 12 – 193/20
Бдительный гражданин пожаловался в Законодательное Собрание г. Санкт-Петербурга на то, что в соседской квартире ООО «Сокрома» предоставляет гостиничные услуги в качестве хостела. Там постоянно происходит ротация постояльцев, которые нарушают общественный порядок и курят в коридоре жилого дома.
Специалист ГЖИ провел внеплановую выездную проверку. По ее результатам собственника квартиры привлекли к административной ответственности по ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ и назначили штраф в размере 1 500 рублей.
Собственник попытался обжаловать вынесенное постановление в суде.
Октябрьский районный суд г. Санкт-Петербурга отказал истцу в удовлетворении требований:
• на стене при входе в квартиру есть информационная вывеска с правилами проживания в квартире, реквизитами ООО «Сокрома» и контактным телефоном администратора, осуществляющим заселение в квартирные номера;
• в квартире предусмотрено десять номеров, очередность которых обозначена цифрами на межкомнатных дверях;
• в квартире есть помещение кладовой, где хранятся чистое постельное белье и полотенца;
• в месте общего пользования обустроена обеденная зона, где на момент осмотра специалист ГЖИ обнаружил стол, стул, микроволновую печь, шкаф, тарелку с остатками еды, кофейник, сахар, одноразовые салфетки, кулер с водой;
• на портале бронирования Booking.com указано, что в спорном помещении расположен апарт-отель, где предусмотрено бронирование квартирных номеров;
• в Федеральном перечне туристских объектов содержится информация об этом апарт-отеле, в том числе сведения о присвоении категории «без звезд».
Суд посчитал, что «доказательства с очевидностью свидетельствуют о наличии в действиях собственника события и состава административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ».
Собственник попытался обжаловать постановление ГЖИ и решение районного суда в Санкт-Петербургском городском суде.
Санкт-Петербургский городской суд изучил материалы дела и отказал истцу в удовлетворении требований.
| Доводы жалобы | Позиция суда |
| Административный орган проводил проверку в отношении ООО «Сокрома», а постановление об административном правонарушении вынес собственнику квартиры. Это нарушает права собственника, так его никто не уведомлял о проведении выездной проверки. | Должностное лицо проводило проверку в отношении собственника, поскольку ему принадлежит спорное помещение.Собственник не только правомочен распоряжаться принадлежащим ему жилым помещением, но и обязан соблюдать правила пользования им. |
| Собственник сдает внаём свою квартиру, что нельзя признать административным правонарушением. | Довод отклонен, так как в качестве нарушения собственнику вменяют не передачу квартиры внаём, а предоставление гостиничных услуг в жилом помещении МКД. Нарушение ч. 3 ст. 17 ЖК РФ подтверждают собранные по делу доказательства. |
| Административный орган приложил не относящуюся к материалам дела выписку с сайта Министерства экономического развития РФ о перечне туристических объектов. | Этот довод не может служить основанием к отмене вынесенного постановления, так как не влияет на сущность правонарушения. |
✔ Решение Челябинского областного суда от 20 июля 2020 г. по делу № 7 – 498/2020
Жители многоквартирного дома в г. Южноуральске Челябинской области написали коллективное обращение в городскую прокуратуру. Они жаловались, что восемь квартир в их МКД собственник использует в качестве гостиничных номеров (хостела).
Сотрудники прокуратуры и УМВД провели выездную проверку, в ходе которой подтвердилось, что собственник в нарушение ч. 3 ст. 17 Жилищного кодекса РФ использует квартиру не по назначению. Это доказывают акты осмотра помещений, фотоматериалы и сведения о регистрации в спорных квартирах иностранных граждан — 240 человек за 11 месяцев 2019 г.
Заместитель начальника Главного управления ГЖИ Челябинской области вынес постановление, которым привлек собственника квартир к административной ответственности по ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ и назначил наказание в виде предупреждения.
Собственник попытался обжаловать постановление, ссылаясь на то, что он сдает квартиры в безвозмездный наем, а не оказывает гостиничные услуги.
Южноуральский городской суд и Челябинский областной суд оставили вынесенное постановление без изменений.
«Фактические обстоятельства установлены полно и всесторонне, подтверждаются доказательствами, исследованными в ходе судебного заседания. Оснований для переоценки установленных должностным лицом административного органа фактических обстоятельств дела не имеется».
✔ Решение Сокольского районного суда Вологодской области от 19 марта 2020 г. по делу № 12 – 75/2020
Мужчина (далее — наймодатель) с разрешения супруги посуточно сдавал принадлежащую ей на праве собственности квартиру. Информация об этом поступила в Сокольскую межрайонную прокуратуру.
МО МВД России «Сокольский» провел проверку и передал информацию о сдаче квартиры внаём в Государственную жилищную инспекцию по Вологодской области.
Заместитель начальника ГЖИ привлек мужчину к административной ответственности по ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ и назначил наказание в виде предупреждения за использование принадлежащей ему на праве собственности квартиры не по назначению.
Наймодатель не согласился с вынесенным постановлением и обжаловал его начальнику Управления ГЖИ Вологодской области, ссылаясь на сдачу квартиры внаём в соответствии с жилищным законодательством.
Заместитель начальника ГЖИ передал жалобу на рассмотрение в Сокольский районный суд.
Наймодатель представил суду дополнения к своей жалобе, в которых привел следующие аргументы:
• деятельность по сдаче жилых помещений по договорам краткосрочного найма не может квалифицироваться как деятельность гостиниц;
• основанием для проведения проверки являются обращения жильцов МКД на беспокойство, которое причиняют проживающие в хостелах граждане; таких жалоб от соседей не поступало;
• наймодатель — ненадлежащий субъект административного правонарушения, поскольку собственником спорной квартиры является его жена.
В суде в качестве свидетеля выступила супруга наймодателя. Она пояснила, что является собственником квартиры, которую с ее разрешения супруг сдает внаем на сутки и более. Квартира не переоборудована в гостиницу, мини-гостиницу или хостел, является однокомнатной. Жалобы на нарушение прав соседей или иных лиц из-за сдачи квартиры внаём ей не поступали.
Сокольский районный суд выслушал показания свидетеля, изучил материалы дела и установил:
• собственники жилых помещений вправе на возмездной основе сдавать их на основании договора для проживания другим гражданам. При этом они не должны нарушать права других граждан и требования, установленные законодательством для жилых помещений;
• спорная квартира принадлежит на праве собственности не наймодателю, а его супруге. Это подтверждает выписка из ЕГРН. Наймодатель действительно является ненадлежащим субъектом правонарушения;
• из материалов дела с достаточной достоверностью не следует, права каких граждан нарушаются сдачей спорной квартиры в краткосрочный наём и каким нормам действующего законодательства не соответствуют действия наймодателя;
• в материалах проверки, проведенной сотрудниками МО МВД на основании информации из Сокольской межрайонной прокуратуры, также нет сведений о том, права каких граждан нарушены сдачей в краткосрочный наем спорной квартиры;
• временное заселение в квартиру посторонних граждан на возмездной основе не свидетельствует об использовании жилого помещения не по назначению. Проживание в квартире, пусть и временных жильцов, не меняет статус жилого помещения.
Сокольский районный суд прекратил производство по делу и отменил вынесенное ранее постановление о привлечении наймодателя к административной ответственности. Суд посчитал, что обстоятельства, на основании которых было вынесено постановление, не доказаны.
Источник: gkhnews.ru
Индивидуальное строительство судебная практика
26 октября эксперты рынка недвижимости в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» поделились своим опытом индивидуального жилищного строительства, а также обсудили спрос на индивидуальные дома и таунхаусы, потребности покупателей и другие аспекты работы застройщиков с ИЖС.
«СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» — это совместный проект компании MACRO и ведущего отраслевого портала страны ЕРЗ.РФ, где эксперты обсуждают актуальные вопросы рынка недвижимости. Площадка для проведения эфиров — одноименный ютуб-канал, где можно посмотреть запись всех выпусков проекта.
Экспертами эфира 26 октября стали:
Кирилл Холопик, генеральный директор Института развития строительной отрасли, руководитель портала ЕРЗ.РФ;
Юлия Шамшурина, руководитель департамента маркетинга компании Партнер-Строй;
Екатерина Коган, директор департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family;
Антон Сауков, руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании Этажи;
Дмитрий Богданчиков, руководитель проектов ООО «Перспектива»;
Кристина Яковенко, коммерческий директор девелоперской группы Хрустальный;
Серикгалий Мукатаев, CEO ООО «Специализированный застройщик М-Левел».
Открыла эфир ведущая проекта «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» Светлана Опрышко (на фото), независимый директор компании MACRO.
Долгосрочность тренда на строительство и покупку ИЖС оценил Кирилл Холопик (на фото).
Фото: РБК Недвижимость
«Интерес покупателей недвижимости к ИЖС — это долгосрочный тренд, связанный с двумя явлениями, — отметил Холопик. — Во-первых, высокоскоростной интернет стал повсеместно доступен, и людям уже не обязательно ездить на работу каждый день, поскольку можно работать удаленно. — Во-вторых, работа из дома получила развитие благодаря пандемии, и многие работодатели готовы позволить сотрудникам работать удаленно, даже когда ситуация нормализуется».
Это значит, что застройщики могут покупать землю и инвестировать в ИЖС, не опасаясь снижения спроса, подытожил эксперт.
Также Холопик отметил, что спрос в ИЖС перераспределился в пользу готовых домов, хотя ранее покупателей больше интересовали земельные участки под самостоятельную застройку. Сейчас люди хотят как можно быстрее переезжать из квартиры в готовый для жизни дом, констатировал специалист.
Увеличение спроса на ИЖС подтвердил и Антон Сауков (на фото).
«ИЖС активно развивается последние 10 лет, поэтому мы отмечаем на рынке все больше недвижимости, располагающейся в коттеджных поселках, — отметил эксперт. — Это заметно и по кредитным программам. Так, в 2010 году объекты загородной недвижимости кредитовали 4 банка, а сейчас — 22. К тому же, 63% россиян в качестве идеального формата недвижимости называют загородный дом», — добавил Сауков.
Он также сообщил, что в компании Этажи 60% в структуре продаж загородной недвижимости составляют готовые дома, хотя в 2016—2017 годах по продажам лидировали земельные участки.
«Раньше покупатели приобретали дома большой квадратуры, сейчас же востребованы площади в 70—150 кв. м, — обозначил еще один тренд Сауков. — При этом по стоимости дома часто сравнимы с ценой двух- или трехкомнатной квартиры. Идею дома по цене квартиры мы используем даже как рекламный посыл», — рассказал он.
Юлия Шамшурина (на фото) поделилась наблюдениями компании Партнер-Строй.
«Двигаясь к улучшению жилищных условий, покупатели после приобретения трех- или четырехкомнатных квартир часто задумываются о переезде в дом или таунхаус, — пояснила она. — Мы видим, что при такой альтернативе люди все-таки предпочитают уединенность и чаще делают выбор в пользу дома», — уточнила Шамшурина.
Также эксперт рассказала о новом проекте Партнер-Строй, в котором дома площадью до 75 кв. м будут продаваться с чистовой отделкой и частичной меблировкой, а дома больше 90 кв. м — только с предчистовой отделкой.
Девелоперская группа Хрустальный реализует объекты с черновой отделкой, но предоставляет покупателю дополнительные возможности, рассказала Кристина Яковенко (на фото). По ее словам, компания использует механизм, схожий с траншевой ипотекой: пока строится дом, застройщик проектирует индивидуальный дизайн для клиента, который может уже на следующем этапе заказать дополнительные опции в виде отделки и ремонта.
«Помимо спроса на типовые дома у нас появилась новая аудитория людей, которые начали покупать максимально нестандартные дома с индивидуальным проектированием на земельных участках от 15 и более соток, — рассказала о новых клиентах Яковенко. — Спрос на дома бизнес-класса с дополнительными преимуществами увеличился именно во время пандемии, когда люди не могли уехать из страны и насыщенно проводить досуг у себя дома», — добавила Кристина Яковенко.
Дмитрий Богданчиков (на фото) обозначил краеугольные камни философии покупателей загородной недвижимости.
«Покупатель многоквартирного дома приобретает метры, его интересует планировка, цена, ипотечная ставка, — объяснил эксперт. — А покупатель загородной недвижимости приобретает образ жизни: он предъявляет больше требований к облику объектов, размеру прилегающего участка, насыщенности инфраструктуры».
Также Богданчиков рассказал об ассортименте ООО «Перспектива», которая специализируется на курортной недвижимости. Компания строит жилье для разных целевых аудиторий: есть молодежные проекты для людей 35—40 лет, поселки семейного формата, а также недвижимость для зрелых состоятельных людей. По словам эксперта, стратегия продаж поселков строится на предпочтениях конкретной целевой аудитории, которые учитываются при планировании инфраструктуры, архитектуры и формировании соседского сообщества.
О подходе к строительству ИЖС в KASKAD Family проинформировала Екатерина Коган (на фото). Она отметила, что загородный дом сегодня — это не дополнительное жилье, а альтернатива квартире.
«Линейка домов в KASKAD Family начинается от 63 кв. м, мы позиционируем это как альтернативу двухкомнатной квартире, — поделилась специалист. — Для сравнения: наш дом с площадью 63 кв. м и четырьмя сотками земли в 20 км от Москвы стоит 10 млн руб., а квартира в Саларьево с площадью 62 кв. м — 12 млн.», — привела пример Коган.
По словам эксперта, важную роль играет комплексное освоение территорий. Сегодня многие представленные на рынке ИЖС проекты часто относятся к старой формации — к периоду, когда еще не было высоких требований к инфраструктуре.
При этом в KASKAD Family выделяют несколько трендов ИЖС:
• Средняя площадь дома сокращается;
• Уменьшается площадь земельного участка;
• Одноэтажные дома заменяют двухэтажные;
• Отделка white box становится все более востребованной.
Серикгалий Мукатаев (на фото) дал комментарии о реестре типовых проектов индивидуальных жилых домов.
«Хорошо, что ДОМ.РФ начал писать стандарты развития ИЖС, так как мы должны говорить не только о планировках, как принято сейчас, — полагает специалист. — Также важны дорожно-транспортная сеть, минимальные размеры земельных участков и другие характеристики ИЖС». Однако сказать о массовом применении рекомендаций нельзя, посетовал Мукатаев.
«Например, наша компания “Специализированный застройщик М–Левел” строит в Оренбурге и Московской области, и подходы к строительству в этих регионах абсолютно разные, — привел пример он. — В Москве 80 кв. м будут считаться продуктом эконом-класса. Там мы строим дома по более европейской модели — только с отделкой под ключ, со встроенными кухнями, санузлами и гардеробными», — так объяснил специфику реалий российского рынка Мукатаев.
Также он отметил, что из представленных примеров американский стиль более актуален для нашей страны из-за схожести масштабов, как по территории, так и по количеству членов семьи.
Кристина Яковенко присоединилась к мнению Серикгалия Мукатаева, заявив, что предложенные стандарты пока далеки от практики. Она рассказала, что в девелоперской группе Хрустальный предпринимали попытку рассчитать собственные проекты по стандарту, и оказалось, что для застройщиков далеко не все предложенные решения будут экономически целесообразны.
«Стандарт комплексного развития территорий — источник хороших идей для застройщиков, но он не является руководством к практическому применению, поскольку не до конца адаптирован для России, — объяснил Кирилл Холопик. — Большинство примеров — иностранные, хотя в наших регионах можно найти множество примеров, которые можно внести в этот документ».
В рамках эфира эксперты ответили на вопросы зрителей, которые касались финансирования социальной инфраструктуры при комплексной застройке ИЖС, маржинальности подобных проектов, ценообразования на старте продаж и других аспектов строительства в данной сегменте.
Екатерина Коган сообщила, что KASKAD Family в строительстве ИЖС закладывает маржинальность от 15% до 20%. Кристина Яковенко сделала акцент на проектном кредитовании, где банки рекомендуют планировать маржинальность на уровне не менее 20%. Серикгалий Мукатаев отметил, что при комплексной застройке высокой маржинальностью считается показатель в 30%, а при точечном девелопменте маржинальность застройщика может достигать 40—50%.
В завершение эфира Кристина Яковенко обратила внимание на проблему требований технической экспертизы к мультиформатной малоэтажной застройке.
«Техническая экспертиза одинакова как для двухэтажных домов, так и для домов высотностью более 10 этажей, — напомнила она. — Получается, что такие требования распространяются и на загородные форматы МКД, при этом они часто являются избыточными, — обозначила проблематику эксперт. — Как только мы стали подконтрольны стройнадзору, себестоимость строительства увеличилась почти в два раза, и нам пришлось изменить практически все форматы домов. У нас появились лифты, зоны с подпором воздуха и дымоудаления для эвакуации инвалидов со второго этажа, хотя логичнее эвакуировать инвалидов с балкона», — пояснила топ-менеджер.
Яковенко сообщила, что раньше девелоперская группа Хрустальный продавала объекты недвижимости по 60 тыс. руб. за 1 кв. м, а сейчас цена составляет 110 тыс., при этом из-за возросшей себестоимости дешевле компания реализовывать объекты не может.
«Да, увеличилась комфортность и безопасность жилья, но стоило ли оно того? — задала риторический вопрос представитель девелоперской компании и сама же на него ответила: — Развивая загород и мультиформатные объекты недвижимости, необходимо соблюдать разумность с точки зрения законодательства и требований стройнадзора. Надеюсь, мы сможем повлиять на законодательство, и требования станут более адекватными для реалий малоэтажного загородного строительства», — резюмировала она.
Этот выпуск стал заключительным для проекта «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ». За время его работы было проведено 23 прямых эфира — каждый вторник эксперты рынка недвижимости встречались онлайн, чтобы обсудить актуальные вопросы, поделиться удачными кейсами и ответить на вопросы зрителей.
В проекте приняли участие более 150 ведущих застройщиков (в том числе из ТОП-10 по объемам строительства России), а также представители Сбера, ДОМ.РФ, GMK и других ключевых компаний.
Записи каждого эфира просматривали до 6 тыс. специалистов строительной отрасли, что является успехом для узкого профессионального видеопроекта. Впрочем, закрывая «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ», организаторы уже планируют запуск новых проектов. Так что зрителей ждут другие форматы и не менее качественный контент из первых рук от ведущих специалистов отрасли.
Посмотреть последний и все предыдущие выпуски «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» можно по ссылке. Подпишитесь на ютуб-канал, чтобы не пропустить анонсы новых проектов.
Источник: erzrf.ru