Индивидуальное жилищное строительство проблемы

Аннотация научной статьи по строительству и архитектуре, автор научной работы — Самохин Егор Сергеевич

Индивидуальное жилищное строительство , (далее ИЖС), представляет собой возведение на земельном участке жилого дома с этажностью не более трех этажей для проживания граждан. На основании действующего законодательства к объектам ИЖС относятся отдельно строящиеся здания, с количеством надземных этажей не более трех и высотой не более 20 метров.

Объекты ИЖС состоят из комнат и помещений вспомогательного использования, которые предназначены для удовлетворения гражданами бытовых нужд. Данное положение регламентируется п. 39 ст. 1 ГрК РФ. В статье представлены статистические показатели развития рынка ИЖС. Представлены проблемы ИЖС и намечены пути их решения.

Похожие темы научных работ по строительству и архитектуре , автор научной работы — Самохин Егор Сергеевич

Мотивация и ограничения для реализации проектов индивидуального жилищного строительства домохозяйствами России

На круглом столе «Индивидуальное жилищное строительство: проблемы и перспективы»

ИССЛЕДОВАНИЕ ПОТРЕБНОСТИ НАСЕЛЕНИЯ КАЗАНСКОЙ АГЛОМЕРАЦИИ В СОВРЕМЕННЫХ ОБЪЕКТАХ МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Анализ рынка и диагностирование потребителей индивидуальных жилых домов в Пензенском городском округе

THE STATE AND PROBLEMS OF INDIVIDUAL HOUSING CONSTRUCTION IN THE RUSSIAN FEDERATION

Individual housing construction (hereinafter IHS) is the construction of a residential building on a land plot with a number of floors of no more than three floors for citizens to live. On the basis of the current legislation, buildings under construction with no more than three aboveground floors and a height of no more than 20 meters are considered to be residential housing facilities. Residential housing facilities consist of rooms and auxiliary use rooms that are designed to meet citizens’ household needs. This provision is regulated by clause 39 of Article 1 of the GrC of the Russian Federation.

The article presents statistical indicators of the development of the housing and communal services market. The problems of housing and communal services are presented and ways to solve them are outlined.

Текст научной работы на тему «СОСТОЯНИЕ И ПРОБЛЕМЫ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

Научная статья Original article УДК 69

СОСТОЯНИЕ И ПРОБЛЕМЫ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

THE STATE AND PROBLEMS OF INDIVIDUAL HOUSING CONSTRUCTION IN THE RUSSIAN FEDERATION

Аннотация. Индивидуальное жилищное строительство, (далее ИЖС), представляет собой возведение на земельном участке жилого дома с этажностью не более трех этажей для проживания граждан. На основании действующего законодательства к объектам ИЖС относятся отдельно строящиеся здания, с количеством надземных этажей не более трех и высотой не более 20 метров.

Объекты ИЖС состоят из комнат и помещений вспомогательного использования, которые предназначены для удовлетворения гражданами бытовых нужд. Данное положение регламентируется п. 39 ст. 1 ГрК РФ. В статье представлены статистические

На круглом столе «Индивидуальное жилищное строительство: проблемы и перспективы»

показатели развития рынка ИЖС. Представлены проблемы ИЖС и намечены пути их решения.

Annotation. Individual housing construction (hereinafter IHS) is the construction of a residential building on a land plot with a number of floors of no more than three floors for citizens to live. On the basis of the current legislation, buildings under construction with no more than three aboveground floors and a height of no more than 20 meters are considered to be residential housing facilities. Residential housing facilities consist of rooms and auxiliary use rooms that are designed to meet citizens’ household needs. This provision is regulated by clause 39 of Article 1 of the GrC of the Russian Federation.

The article presents statistical indicators of the development of the housing and communal services market. The problems of housing and communal services are presented and ways to solve them are outlined.

Ключевые слова: индивидуальное жилищное строительство, материалы стен, динамика развития, проблемы, пути решения

Keywords: individual housing construction, wall materials, development dynamics, problems, solutions

К отличительным особенностям объектов ИЖС относится то, что при их строительстве и реконструкции не нужна подготовка проектной документации[6]. В этом случае проектная документация может использоваться только по инициативе застройщика. Из данного правила существуют исключения, которые касаются объектов ИЖС, у которых сметная стоимость подлежит проверке на предмет ее достоверности, что регламентируется ч. 2 ст. 8.3, ч. 1,3, 3.1 ст. 48 ГрК РФ [1].

Законодательством установлено и то, что строительство и реконструкция объектов ИЖС не требует получения разрешения на проведение строительных работ. Для проведения строительных работ или работ по реконструкции здания собственник должен направить уведомление о

плановом проведении этих работ в уполномоченный орган[4]. Исключением являются объекты ИЖС, которые строятся с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Это закреплено в ст. 51.1 ГрК РФ (п. 1.1. ч. 17 и ч. 1, 1.1), а так же Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ [1].

Динамику ввода объектов домов ИЖС в млн. м2 представим на рисунке

2021 г 2020 г 2019 г 2018 г 2017 г 2016 г 2015 г 2014 г 2013 г 2012 г 2011 г 2010 г

Рисунок 1 — Динамика ввода объектов домов ИЖС в млн. м2 [8] Снижение показателей ввода объектов ИЖС объясняется ростом цен на строительные материалы, тем же объясняется снижение показателей, которые приходятся на 2020 г. и 2021 г.

На рисунке 2 представим показатели площади объектов ИЖС в зависимости от материала стен.

прочие монолитные деревянные блочные панельные кирпичные каменные

2021 г. 2020 г. 2019 г.

Рисунок 2 — Показатели площади объектов ИЖС в зависимости от материала стен (млн. м2) [8] По рисунку 2 видно, что наибольшее количество объектов ИЖС возводится из материалов — кирпича и дерева. Это говорит о том, что индивидуальные застройщики хотят жить в добротных и экологических чистых домах.

Количество построенных домов, в зависимости от материала стен, представим на рисунке 3.

Рисунок 3 — Количество построенных домов в зависимости от материала стен (тыс. ед.) [8]

По рисунку видно, что наибольшее количество домов возводится из материалов — кирпича и дерева. Это говорит о том, что индивидуальные застройщики хотят жить в добротных и экологических чистых домах. Так же, наблюдается рост строительства из прочих материалов, что говорит о росте применения в ИЖС экспериментальных и новых материалов и методов строительства[3 ].

Среднюю площадь объектов ИЖС, в зависимости от материалов, применяемых при строительстве представим на рисунке 5.

прочие монолитные деревянные блочные панельные кирпичные каменные

0 50 100 150 200

Рисунок 5 — Средняя площадь объектов ИЖС, в зависимости от материалов, применяемых при строительстве (м2) [8]

Кирпичные и каменные дома имеют большую площадь, по сравнению с домами, которые построены из других материалов.

Объемы ИЖС зависят от определенных факторов:

— природно-климатические факторы региона;

— состав населения региона;

— уровень экономического развития территорий;

— доступность строительных ресурсов[5].

Доля ИЖС, по РФ, имеет следующие показатели: в 2019 г. этот показатель составил — 45,2%, в 2020 г. — 44,5%; в 2021 г. — 45,6%.

К проблемам ИЖС, в нашей стране, относятся:

1. ИЖС ведется силами самих граждан, потому что действует минимальное количество комплексных проектов.

2. Собственники самостоятельно обеспечивают участки ИЖС инженерной и транспортной инфраструктурой, что вызывает большие риски нарушения строительных норм, затраты граждан увеличиваются в разы.

3. Недостаточное проникновение ипотечного кредитования на рынок

4. Несоблюдение технологий строительства.

5. Нарушение сроков строительства.

В целях решения, представленных проблем необходимо проводить следующие мероприятия.

1 Формировать территории комплексной застройки ИЖС с обеспечением инженерной, транспортной и социальной инфраструктурами.

2 Стандартизация рынка ИЖС.

3 Стимулирование ИЖС, с привлечением специализированных подрядчиков и производителей современных материалов и домокомплексов.

4. Развитие финансовых инструментов рынка ИЖС.

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 30.12.2021) // Российская газета от 30 декабря 2004 г. № 290

2. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. 14.03. 2022г.) // Российская газета от 31 декабря 2004 г. № 292

3. Башарин А.В., Петунов А.А. Защита прав правообладателей земельных участков при изменении документов градостроительного зонирования // Закон. 2019. № 6. С. 157 — 171.

4. Гаджиев Г.А. Четыре точки зрения на добросовестное владение // Вестник

экономического правосудия Российской Федерации. 2018. № 10. С. 89 -109.

5. Игнатьева И.А. Использование земель и земельных участков с объектами электроэнергетики: право и практика: Учеб. пособие. М.: Проспект, 2019. 368 с.

6. Некрестьянов Д.С. Отмена и изменение разрешения на строительство // Закон. 2019. № 2. С. 70 — 78.

7. Хаустов Д.В. Актуальные правовые проблемы гарантий прав собственников застроенных земельных участков, расположенных в охранных зонах линейных инженерных сооружений // Нефть, газ и право. 2016. № 5. С. 43 — 48.

8. Федеральная служба государственной статистики. Официальный сайт // https://rosstat.gov.ru (дата обращения 29.04. 2022 г.)

1. Town-Planning Code of the Russian Federation No. 190-FZ dated 29.12.2004 (ed. dated 30.12.2021) // Rossiyskaya Gazeta No. 290 dated December 30, 2004

2. Federal Law No. 214-FZ of December 30, 2004 «On Participation in the Shared Construction of Apartment Buildings and Other Real Estate Objects and on Amendments to Certain Legislative Acts of the Russian Federation» (ed. 14.03.2022) // Rossiyskaya Gazeta of December 31, 2004 No. 292

3. Basharin A.V., Petunov A.A. Protection of the rights of right holders of land plots when changing documents of urban zoning // Law. 2019. No. 6. pp.

157171.

4. Gadzhiev G.A. Four points of view on bona fide ownership // Bulletin of Economic Justice of the Russian Federation. 2018. No. 10. pp.

89 — 109.

5. Ignatieva I.A. The use of land and land plots with electric power facilities: law and practice: Textbook. M.: Prospect, 2019. 368 p.

6. Nekrestyanov D.S. Cancellation and modification of a construction permit //

Law. 2019. No. 2. pp. 70-78.

7. Khaustov D.V. Actual legal problems of guarantees of the rights of owners of built-up land plots located in the protected zones of linear engineering structures // Oil, gas and law. 2016. No. 5. pp.

43-48.

8. Federal State Statistics Service. Official website // https://rosstat.gov.ru (accessed 29.04.2022)

Для цитирования: Самохин Е.С. СОСТОЯНИЕ И ПРОБЛЕМЫ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ//образовательный журнал для студентов и преподавателей №5/2022

Источник: cyberleninka.ru

Ипотека на частные дома: когда появятся доступные кредиты для россиян

Российские власти активно взялись за развитие рынка строительства индивидуальных жилых домов, а также внедрение различных ипотечных программ для частного жилья, что должно увеличить спрос в этом сегменте и доступность домов для покупателей. Уже разработана дорожная карта для развития рынка ИЖС (индивидуального жилищного строительства) и внедрения ипотеки для частных домов.

Рассказываем, как будет развиваться строительство частных домов, какие проблемы существуют на этом рынке сейчас, как их предполагается решать и когда россиянам станут доступны ипотечные кредиты на такое жилье.

Ипотека на ИЖС

Одним из ключевых драйверов роста спроса на ИЖС выступает ипотечное кредитование. Сейчас ипотека на рынке частного жилья практически не развита, по данным «Дом.РФ», доля ипотеки в ИЖС составляет менее 5%, тогда как в сегменте многоквартирных домов — более 50%.

Средние ставки по кредитам на ИЖС, по данным «Дом.РФ», на 2–3% выше, чем по многоквартирным домам, из-за высоких кредитных рисков и операционных расходов, а сами дома имеют низкую ликвидность как предмет залога для банка. Действующие льготные ипотечные программы не оказывают существенного влияния на рынок ИЖС, отмечает руководитель направления «Развитие ипотечного рынка» АО «Дом.РФ» Илья Иванов.

Действие программ сельской и дальневосточной ипотеки ограничено территориально, а кроме того, они имеют низкий объем субсидирования, отмечает Иванов. По его словам, чтобы эти программы стали более массовыми, необходимо увеличить объем их субсидирования.

В то же время «Дом.РФ» активно развивает рынок ипотечного кредитования индивидуальных жилых домов. Недавно была запущена пилотная программа ипотеки на ИЖС, также в этом году банк впервые в России выдал проектное финансирование (как на рынке новостроек) на реализацию проекта ИЖС в Ленинградской области. Сделка заключена с девелоперской компанией «Омакульма», жилой комплекс будет построен в Ломоносовском районе Ленинградской области, размер кредитной линии составит 2,1 млрд руб. На рынке появилась полноценная ипотека на ИЖС без дополнительных залогов и поручителей, низким, конкурирующим с рынком ДДУ процентом и с проектным финансированием.

Весной 2021 года механизм проектного финансирования с эскроу-счетами может быть распространен на индивидуальное жилищное строительство, говорил глава Минстроя Ирек Файзуллин. Если схема эскроу на ИЖС будет распространена на всю Россию, это даст мощный импульс строительству частных домов.

Спрос на частные дома

Большинство россиян — 68% — предпочитают загородный формат жилья: частный дом, коттедж или таунхаус. Фактически проживают в такой недвижимости не более 30% граждан, свидетельствуют данные совместного опроса «Дом.РФ» и ВЦИОМ.

Согласно исследованию, основным типом жилья в стране остаются городские квартиры — порядка 64% домохозяйств. Однако считают городскую квартиру идеальным жильем лишь 28% респондентов. Еще порядка 4% опрошенных живут в общежитиях, причем идеальным этот формат проживания не считает никто.

Данные исследования показывают, что лишь 8% российских семей, живущих в индивидуальных домах, хотели бы переехать в городскую квартиру. Переезд из квартиры в частный дом интересует 59% семей. 21,6% из них рассматривают для себя вариант улучшения жилищных условий в трехлетней перспективе. Основное препятствие для переезда — нехватка средств, об этом заявили 72% респондентов, которые рассматривают переезд в ближайшие три года и доход которых не ниже среднего.

«За последние полтора-два года мы зафиксировали очень серьезный рост интереса покупателей к ипотеке. Сегодня уже более 80% сделок заключаем с использованием ипотечных кредитов, а мы работаем только в малоэтажном, загородном сегменте — с квартирами в малоэтажных домах, таунхаусами, дуплексами и коттеджами. Но по факту, кредитование ИЖС сегодня на порядок сложнее для застройщика и на порядок менее выгодно для покупателя, чем в городском, многоэтажном сегменте», — говорит заместитель генерального директора фи-девелоперской компании «KASKAD Недвижимость» Ольга Магилина.

Как будут развивать ИЖС в России

Для развития рынка кредитования ИЖС есть решение — перейти к массовому строительству коттеджных поселков и таунхаусов профессиональными застройщиками, считает вице-президент Сбербанка Сергей Бессонов. По его мнению, условия по ипотеке можно будет приблизить к условиям по ипотеке на покупку квартиры. А для этого необходимо решить несколько задач: стимулировать спрос со стороны покупателей, обеспечить защиту их денежных средств, а также повысить заинтересованность застройщиков в реализации проектов ИЖС, отмечает Бессонов.

Сбербанк совместно с Минстроем и АО «Дом.РФ» разрабатывает концепции развития ИЖС, в настоящее время дорожная карта проекта согласовывается с федеральными министерствами. Ключевыми мерами в рамках дорожной карты, по оценке Сбербанка, должны стать: внедрение программы субсидирования ипотеки для проектов ИЖС; распространение на ИЖС механизмов 214-ФЗ, в том числе регистрации договоров продажи индивидуальных домов, обязательного использования счетов эскроу; утверждение правил субсидирования строительства инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры.

Если перейти к формату поселков, которые будут удовлетворять основным требованиям покупателей — жилье с городской̆ инфраструктурой̆ и продуманной концепцией, применение счетов эскроу для защиты дольщиков, льготная ставка по ипотеке, — то интерес к такой недвижимости возрастет, в том числе с учетом изменения спроса на загородную недвижимость в связи с пандемией и переходом многих сотрудников на удаленку, прогнозирует Бессонов.

Программа «Дом.РФ» по субсидированию процентной ставки по ипотеке должна распространяться на все банки. В Сбербанке ожидают, что в первом квартале 2021 года уже подключатся к пилотной программе по ИЖС. Помимо этого, сейчас Сбербанк прорабатывает вопрос с рядом застройщиков о реализации пилотных сделок, в рамках которых планируется применять так называемый E2E-процесс с комплексным предложением для девелоперов и покупателей, где также предполагается запустить льготные ставки по ипотеке.

Дорожная карта по развитию ИЖС

Для выполнения плана правительства по увеличению объемов строительства индивидуального жилья до 50 млн кв. м к 2030 году необходимо реализовать комплекс мер поддержки данного сегмента. По поручению президента Владимира Путина Минстрой разработал план мероприятий по развитию индивидуального жилищного строительства. Основные цели проекта — реализация механизмов финансирования и господдержки ИЖС, расширение применения типовых (стандартизированных) проектов ИЖС, вовлечение в ИЖС специализированных компаний (производителей и застройщиков). Для реализации этих мер необходимо внесение изменений в Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», а также Градостроительный кодекс. Согласно дорожной карте, эти планы должны быть реализованы уже в 2021 году.

Согласно дорожной карте развития ИЖС, также необходимо решить вопрос с обеспечением зон индивидуальной застройки инфраструктурой и увеличением размера земельных участков для таких проектов. Для развития ИЖС планируется распространить льготные ипотечные программы на частные дома, запустить программы субсидирования ставки для застройщиков и производителей, а также уменьшить регуляторную нагрузку со стороны ЦБ для снижения ставок.

Развитие рынка ИЖС предусматривает такие меры:

• Формирование каталога типовых проектов ИЖС
• Разработка ГОСТ для индустриального ИЖС
• Создание института регионального оператора в ИЖС
• Регулирование вопросов управления общим имуществом
• Внедрение для ИЖС норм и правил, аналогичных долевому строительству
• Внедрение для ИЖС правил субсидирования строительства инфраструктуры за счет средств федерального бюджета
• Включение комплексных проектов ИЖС в число пилотных для реализации механизма инфраструктурных облигаций
• Оптимизация процедур внесения корректировок в документы территориального планирования
• Внедрение механизмов предоставления земельных участков на льготных условиях

Сдерживающие факторы для частных домов

К сдерживающим факторам развития ипотеки на индивидуальные дома относят отсутствие стандартов рынка ИЖС, что мешает банкам провести оценку залога, низкий уровень развития инфраструктуры для зон индивидуальной застройки, низкую эффективность использования земельного фонда и отсутствие системных мер господдержки этого сегмента рынка жилья.

Общая же схема на рынке сегодня такова. «Застройщик продает участок, а затем заключает договор подряда — с тем покупателем, который на это соглашается, а это далеко не 100% покупателей. Две трети из них предпочитают строительство хозяйственным способом, то есть самостоятельно, нанимая мелких подрядчиков на отдельные виды работ, и на свои либо получаемые по потребительским кредитам деньги, а сроки такого строительства затягиваются до пяти лет», — отмечает гендиректор ГК «Омакульма» Виолетта Басина.

Виктория Кирюхина, главный эксперт аналитического центра ЦИАН:

— В среднесрочной перспективе возможность продажи через эскроу-счета не приведет к наращиванию объемов ввода за счет ИЖС. В последние годы девелоперская активность была минимальной — из-за девальвации рубля на рынке сформировался дисбаланс между ценовыми ожиданиями покупателей и продавцов. На рынке наблюдается дефицит ликвидного предложения.

По нашим подсчетам, в 2020 году 78% всех просмотров объявлений на загородном рынке РФ пришлось на поиск домов. Еще порядка 20% — участков. При этом в общем объеме предложения по России дома занимают только 56% всего объема. Нередки случаи, когда дом приобретается только ради земельного участка с планами сноса и строительства нового объекта «под себя».

Программа льготной ипотеки на ИЖС — это начало формирования цивилизованного загородного рынка и главное — повышение доверия к формату в целом и загородному девелопменту в частности, когда деньги покупателя будут храниться на эскроу-счетах. С одной стороны, это ведет к росту цен (за счет использования заемных средств). С другой стороны, интерес к загородному рынку покупателей увеличит число проектов, что позволит сдерживать средняя стоимость при наращивании ее планомерно.

Развитие рынка ипотеки на частные дома увеличило бы спрос и предложение на этом рынке, считают девелоперы. Сейчас, по сути, нужно сначала построить дом, ввести его в эксплуатацию, оформить его в собственность, и только тогда на такой готовый дом можно будет предложить покупателю ипотеку. В результате сегодня застройщику в сегменте ИЖС требуется в 2,5–3 раза больше оборотных средств, чтобы обеспечить ипотечное финансирование своего проекта, по сравнению с застройщиками в многоэтажном сегменте, отмечает Ольга Магилина. По ее словам, эти средства могли бы пойти на развитие продукта, на повышение качества предложения.

«Банки сегодня просто как будто «не видят» предмета залога. Есть земельный участок, есть «будущая вещь» вместо дома. Вдобавок с точки зрения стандартизации банки сегодня «не отличают» единичный строящийся кустарным способом дом от комплексной застройки загородных жилых комплексов, возводимых профессиональными застройщиками. С этим очень тяжело работать, отрасли как воздух необходимы стандарты предметов залога, стандарты кредитования ИЖС. Как только они появятся, в игру вступят здоровые рыночные механизмы, и в очень скором времени конкуренция простимулирует банки создавать все более гибкие и выгодные ипотечные продукты для покупателей односемейных коттеджей», — считает Ольга Магилина.

Построить свой дом физическому лицу без опыта строительства сложно. В Сбербанке выделяют несколько основных причин, из-за которых затягиваются сроки или увеличивается бюджет при самостоятельном «хозяйственном» строительстве. «Люди зачастую переоценивают свои возможности, не имеют четкого понимания концепции будущего дома, из-за чего значительно вырастает смета по проекту и средств на завершение строительства не хватает. Кроме того, часто выбор поставщиков и подрядчиков основывается не на критерии надежности, а на низкой цене материалов и услуг», — поясняет Сергей Бессонов. Поэтому банки, по его словам, в большинстве или не имеют специального ипотечного продукта для ИЖС вообще, или выдают ипотеку на условиях, существенно отличающихся по цене и залогу от условий по ипотеке на покупку квартиры.

Источник: realty.rbc.ru

ИЖС: проблемы и решения

Для развития индивидуального жилищного строительства требуется доработать и утвердить соответствующую государственную программу. С таким заявлением первый вице-президент Российского Союза строителей Владимир Дедюхин выступил на совместном заседании Комитета ТПП РФ и Комиссии по ИЖС Общественного совета при Минстрое России.

Он подчеркнул, что программа должна содержать конкретные целевые показатели и объемы планируемых к выделению бюджетных средств, в том числе в области развития производства домокомплектов с высокой степенью заводской готовности и инновационных строительных материалов для ИЖС.

Владимир Дедюхин напомнил, что развитие индивидуального жилищного строительства, осуществляемого индустриальным способом, является одним из важнейших направлений проекта Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ РФ до 2030 года. В частности, документ предполагает, что уже к 2029 году объемы ежегодного ввода такого жилья составят 50 млн квадратных метров. Однако в настоящее время на пути развития ИЖС стоит ряд серьезных проблем.

Так, банки по-прежнему оценивают строительство коттеджных поселков как проекты с высокими рисками и низкой маржинальностью. Как следствие, процентная ставка для таких застройщиков существенно выше, чем для застройщиков, строящих многоквартирные дома. Таким образом, федеральный закон о возможности применения механизма проектного финансирования с использованием эскроу-счетов при строительстве ИЖС индустриальным способом пока не имеет широкого распространения на практике.

Кроме того, на ИЖС не распространяются существующие программы субсидирования, льготного ипотечного кредитования, инфраструктурных облигаций. Тогда как вопрос обеспечения инфраструктурой является самым сложным и капиталоемким для проектов ИЖС.

Наконец, в настоящее время отсутствуют государственные стандарты проектирования индивидуального жилья и общественных территорий малоэтажных поселков.

Для решения перечисленных проблем Российский союз строителей предлагает, в первую очередь, максимально выровнять условия деятельности застройщиков, которые строят объекты ИЖС индустриальным способом, и застройщиков, которые осуществляют строительство МКД. А лучше — предусмотреть для застройщиков ИЖС более льготные условия деятельности, учитывая, что такие проекты являются более капиталоемкими и имеют более длительный период окупаемости.

Помимо этого, в развитии ИЖС требуется активное участие региональных органов власти — в первую очередь, по вопросам предоставления обеспеченных инфраструктурой земельных участков для строительства.

«Необходимо, чтобы сами местные власти стали заказчиками проектов комплексного ИЖС, только при таких условиях возможна их реализация», — подчеркнул Владимир Дедюхин. Он предложил, по примеру Белгородской области, создать в каждом регионе региональных операторов ИЖС, которые будут иметь особый статус при получении земельных участков под строительство, при взаимодействии с ресурсоснабжающими организациями, с банками при получении кредитов и т.д.

Наконец, по мнению экспертов РСС, необходимо развивать строительную индустрию, промышленность строительных материалов и строительные технологии для индустриального домостроения.

Все перечисленные предложения должны стать основой доработанной государственной программы развития индивидуального жилищного строительства.

Напомним, что проект такой программы был разработан еще два года назад, однако был заморожен на стадии общественного обсуждения. Документ предполагал, что объемы ввода ИЖС увеличатся до 40 млн квадратных метров ежегодно к 2024 году, а бюджетное финансирование за четыре года действия программы превысит 137 млрд рублей.

На сегодняшний день мероприятия по развитию ИЖС содержатся в правительственной инициативе «Мой частный дом», а также в проекте Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 года. Последняя, в частности, предполагает реализацию целого комплекса мероприятий для достижения целевых показателей в данной области:

• совершенствование законодательного регулирования в сфере ИЖС;
• градостроительная подготовка земельных участков для ИЖС;
• создание условий для ипотечного кредитования ИЖС, в том числе при строительстве хозяйственным способом;
• распространение проектного финансирования жилищного строительства с использованием счетов эскроу на ИЖС;
• упрощение процедуры предоставления земельных участков на льготных условиях;
• выработка комплекса мер, направленных на обеспечение доступности жилья;
• формирование банка земельных участков с доступной инженерной и транспортной инфраструктурой;
• оптимизация процедур по обеспечению объектов ИЖС необходимой жилищнокоммунальной инфраструктурой;
• внедрение социально ориентированной и экономически эффективной системы газификации и газоснабжения населения в субъектах Российской Федерации;
• установление «выравненного платежа» за подключение ко всем видам сетей;
• внедрение реестра типовых проектов для строительства индивидуальных жилых домов;
• запуск массового строительства индивидуальных жилых домов индустриальным способом;
• реализация комплекса мер по развитию деревянного домостроения, включая мероприятия по стимулированию производства и применения домокомплектов из дерева.

Документ уточняет, что для обеспечения развития индустриального строительства индивидуальных жилых домов на территориях комплексного развития необходима градостроительная подготовка и обеспечение инфраструктурой более 72 тысяч гектаров земли в двадцати населенных пунктах.

Источник: pravdaosro.ru

ИЖС в мечтах и наяву

Тема индивидуального жилищного строительства с некоторых пор стала популярной не только в узких кругах отраслевых экспертов, но и на государственном уровне

Действительно, как-то странно выглядит, когда в стране, самой большой по занимаемой территории и, к сожалению, не самой большой по численности населения, люди ютятся в многоэтажных человейниках. А господа застройщики вместо того, чтобы предложить что-то новенькое и интересненькое, продолжают осваивать последние незастроенные клочки земли в пригородах, гоня вертикальные казематы всё выше и выше.

О том, какова печальная судьба такого рода новых микрорайонов, много и со вкусом рассказывал известный блогер и урбанист Илья Варламов в своих репортажах. Молодые и перспективные новосёлы, помыкавшись без социальной инфраструктуры, парков и детских площадок, копят денежки и съезжают в более приличные районы, а человеко-ячейки в бетонных коробках осваивают маргиналы, ауешники и гастарбайтеры, которые привносят туда свою культуру, что также не слишком повышает комфорт и качество жизни.

Впрочем, застройщиков всё устраивает и менять бизнес-модель, приносящую стабильную прибыль, они не торопятся. Рыночек вновь решает как-то неправильно, упорно не желая обустраивать обновлённую одноэтажную Россию, в которой все будут здоровыми и богатыми, а не бедными и больными. Поэтому и на сей раз перемены к лучшему могут начаться только по царскому веленью.

Прямым текстом

В феврале сего года, выступая с ежегодным обращением к Федеральному Собранию Президент России Владимир Путин заявил о том, что пора бы начинать разрабатывать программу поддержки индивидуального жилищного строительства.

«Необходимо семье дать возможность не только покупать готовое жильё, но и строить свой дом на своей земле. Правительство и ЦБ должны разработать удобные, и главное, доступные финансовые инструменты для поддержки ИЖС, поскольку эта сфера не охвачена сегодня ипотекой», – сказал Владимир Владимирович.

И добавил, что не менее необходима также справедливая методика расчёта налога на землю. Чтобы с изменениями кадастровой или рыночной стоимости объекта, сумма налога не должна скакать и непредсказуемо меняться. В частности, по аналогии с жилой недвижимостью, ограничить рост налогового платежа для земельных участков десятью процентами.

Сказано-сделано. И вот уже во исполнение поручения премьер-министр Дмитрий Медведев поручил разработать предложения по стимулированию ипотечного кредитования под индивидуальное жилищное строительство до 25 марта 2019 года. А Минстрой, засучив рукава и взяв под козырёк начала развивать ИЖС.

Без банкиров никуда

Как известно, основным инструментом стимулирования роста экономики соответствующий же блок в Правительстве считает именно вливание средств через банки. Если нужно что-то прокачать – принимаем программы для кредитования и вливаем из государственной копилки средства в банковскую систему. Если не работает – пишем более лучшие законы и вливаем ещё больше средств. Если не работает и тогда – за дело берутся силовые структуры, которые оперативно находят двуногие прорехи на пути финансовых потоков.

По тому же пути пошли и в отношении ИЖС, решив помочь делу исключительно монетарными средства. Замминистра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин, комментируя ситуацию, заявил, что основной проблемой в сфере ипотечного кредитования строительства индивидуальных домов, ведомство считает политику российских банков. Мол, труженики кредита и депозита не горят желанием давать деньги под малоэтажку. И, в частности, принципиально не хотят принимать земельный участок под ИЖС в качестве залога.

Есть и другие проблемы. Например, большинство банков не выдаёт ипотечные кредиты под залог недвижимости, если дом зарегистрирован как нежилое здание. Другая проблема – невозможность получить налоговый вычет (возврат НДС для граждан Российской Федерации), даже если садовый дом – единственное жильё семьи. Проблематично использовать средства материнского капитала на строительство жилых домов на землях, входящих в состав садовых некоммерческих товариществ.

Однако другого пути Минстрою видеть не положено. Именно ипотечное кредитование, должно стать стимулом развития индивидуального жилищного строительства, что в свою очередь, может способствовать выполнению задачи нацпроекта «Жильё и городская среда» по ежегодному объёму ввода жилья на уровне 120-ти миллионов квадратных метров с 2024 года. В рамках такой парадигмы ведомство в июле сего года представило свою программу развития индивидуального жилищного строительства.

Параллельные миры Минстроя

Между прочим, именно в это время главное строительное ведомство разрабатывало свою Стратегию-2030, в которой, казалось бы, и стоило отразить все нужные и полезные предложения относительно ИЖС. Благо был и прямой посыл от федеральной власти, и много хороший и интересных предложений от сообщества. Достаточно вспомнить ряд выступлений Заслуженного строителя России Анвара Шамузафарова, который подготовил продуманную и комплексную программу по развитию малоэтажного строительства.

Вместо этого два концептуальных документа почему-то развивались в параллельных реальностях. В «Стратегии» ничего нет о минстроевской «Программе развития ИЖС», а «Программа» ничего не знает про «Стратегию». Возможно, причина в том, что по факту «Стратегией» целиком и полностью занималось Национальное объединение строителей под диктовку крупных застройщиков, которым одноэтажная Россия абсолютно не интересна.

Итак, в качестве приоритетной задачи Программы развития ИЖС было определено создание финансового продукта, которым сможет воспользоваться каждый гражданин для постройки индивидуального дома. В частности, предусмотрены финансовые, в том числе кредитные инструменты, которые позволят обеспечить семьям доступность строительства или приобретения индивидуального жилого дома на уровне, сопоставимом с участием в строительстве квартиры в многоквартирном доме.

«Мы предприняли попытку создать финансовый продукт, это непросто, потому что рынок ИЖС сегодня ещё не сформирован и не стандартизирован, и там существует ряд правовых коллизий. С точки зрения создания финансового механизма банки пока на это неактивно идут», – отметил и министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев.

При этом глава ведомства добавил, что программа пока только разрабатывается, её текст направлен во все регионы страны и на экспертные площадки. Считается, что представленные в программе меры, направленные на развитие сферы ИЖС, планируется обсудить с представителями власти, общества и бизнеса, а также привлечь банки к доработке программы.

С кого спрос?

Итак, упор снова сделан на банковские инструменты. Однако всем очевидно, что для развития малоэтажки мало начать выдачу дополнительных кредитов, пусть даже по сверхнизкой ставке. Должна быть комплексная программа освоения территорий, которая коренным образом отличается от той, что принята и работает сегодня – а именно размещение людей в десятке крупных агломераций, с развитием всего остального по остаточному принципу.

И главное – нужно решать вопросы с занятостью населения. Где будут работать жители одноэтажной России? Им придётся жить в пригороде и ежедневно убивать по три-четыре часа своего времени по пути на работу в центр и обратно? Очевидно, что это породит транспортный коллапс и превратит массовую загородную застройку в источник страданий и для её обитателей, и для горожан.

Или начнём массово строить коттеджи в небольших райцентрах, где у большинства людей нет стабильной оплачиваемой работы? Тоже не слишком хорошая идея.

Пути решения вопроса могут быть разные. В Союзе с его мощной системой госпланирования вопрос решали одним способом – создавая в городках и посёлках филиалы крупных промышленных предприятий, мини-заводы и фабрики, чтобы как-то занять население. Это неплохой вариант, к которому стоит присмотреться.

Другим путём могло бы стать развитие удалённой работы, например, в форме налоговых льгот для работодателей, которые применяют такой режим трудоустройства, либо иных инструментов. Во всяком случае, очевидно, что проблемой номер один является именно платёжеспособный спрос, который нужно решать через занятость и создание новых рабочих мест за пределами мегаполисов. Без этих комплексных шагов любые попытки развивать ИЖС за счёт кредитов станут всего лишь очередными ничем не подкреплёнными прожектами.

СПРАВКА. По данным статистики, в России ежегодно за счёт собственных средств граждан строится 250-270 тысяч индивидуальных жилых домов общей площадью 30-36 миллионов квадратных метров (что составляет примерно 40-45% всей вводимой в стране площади жилья).

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!

Источник: zsrf.ru