Иное строительство это что

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Споры с объектами незавершенного строительства». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Реализовать можно только объект, строительство которого было приостановлено. Перед совершением сделки необходимо оформить право собственности на возводимое сооружение. Для этого в Росреестр подается комплект правоустанавливающей документации по земельному наделу и выданное ранее разрешение на начало строительных работ (ст. 40 Закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ). Регистрирующему органу понадобится дополнительная информация:

• тип возводимого имущественного актива;
• процент готовности сооружения;
• предназначение здания по проекту.

В бухгалтерском учете принимаются на баланс выполненные работы, соглашение подряда расторгается.

Учет объектов незавершенного строительства

Какое имущество относят к недвижимости? Ответ смотрим в статье 130 ГК РФ.

Строительство. ИЖС. Узакон самоволки.

Перечень видов недвижимости не велик:

• земельные участки,
• участки недр,
• объекты прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно,
• здания,
• сооружения,
• объекты незавершенного строительства.

Как видно из перечня, незавершенный объект прямо отнесен к недвижимому имуществу.

Из факта отнесения незавершенки к недвижимости следует 2 вывода.

Поясним данный вывод на примере.

Сарай и другие хозяйственные постройки на участке не признают объектами недвижимости.

Иными словами, сарай и хозпростройки не относят к категории недвижимого имущества.

Таким образом, недостроенный сарай или хозяйственный постройки нельзя признать объектом незавершенного строительства.

Потому что сарай и постройки по характеристикам не являются объектами недвижимости.

Подведем итог: незавершенный объект всегда является недвижимым имуществом.

Незавершенный объект строительства: 4 признака и 2 ограничения

Незавершенные строительные работы представляют из себя расходы и работы на еще не готовой недвижимости с самого начала до сдачи, которые выступают объектом учета незавершенного строительства и которые невозможно амортизировать. К таким относятся не сданные сооружения, здания, отдельные этапы строительно-монтажных работ.

Незавершенное строительство можно разделить на такие группы:

• объекты, которые находятся в процессе строительства и по которым не оформлены документы по приемке в эксплуатацию;
• где временно прекращено строительство;
• законсервированное строительство с незаконченной работой;
• где прекращены все работы.

Это перечень статей затрат, которое связаны с выполнением работ и которые можно отнести к производственным тратам:

Правильно вести учет незавершенного производства важно для любой компании. В дальнейшем это напрямую может влиять на финансовые результаты.

Для того, чтобы правильно отражать незавершенное строительство, строительная компания должна утвердить в своем учете:

• Список статей расходов, связанных с производством
• Способ, которым распределяются общехозяйственные и общепроизводственные расходы
• Метод учета (позаказный или способ накапливания расходов)
• Метод, по которому списываются общехозяйственные расходы
• Способ введения затрат с себестоимостью работ
• Метод оценки незавершенного строительства

Учет расходов на производство, где осуществляются строительно-монтажные работы может быть организован двумя способами:

• согласно заказному методу

Это основной метод, в котором объект учета – отдельный заказ, который открывают на каждый объект производства согласно договору. В этом случае бухгалтерский учет затрат, доходов и финансового итога ведется в отдельности по каждому выполняемому соглашению.

• согласно способу накопления расходов за конкретный период времени

В этом случае первоначальная стоимость работ обуславливается путем расчета, отталкиваясь от процента, высчитанного как отношение реальных расходов по строительству незавершенного производства к их договорной стоимости.

Прежде, чем приступить к расшифровке определения «объект незавершенного строительства», следует бы отметить одно очень существенное обстоятельство.

Действующее законодательство Российской Федерации не дает прямого ответа на вопрос, что представляет собой объект незавершенного строительства. Поэтому подойдём к рассмотрению этого определения творчески, то есть рассмотрим его всесторонне: и с точки зрения научных кругов, и с позиции судебной практики, и с ракурса правового урегулирования (существующей на данный момент законодательной базы).

Также, уделим внимание юридической, экономической и финансовой составляющей данного явления.

Исходя из многочисленных особенностей незавершенного строительства, его объекты можно классифицировать по ряду следующих признаков:

Представляет собой либо отдельно стоящий объект незавершённого строительства (ОНС), либо комплекс объектов незавершённого строительства.

Представляет собой жилые, социальные, коммерческие, промышленные, линейные или другие объекты незавершённого строительства (ОНС).

Представляет собой государственную, муниципальную, частную, иностранную или совместную.

Это здание, строение, сооружение, на котором полностью завершены строительные работы и которое готово к эксплуатации по целевому назначению. Если есть спор, достроен объект или нет, процент его готовности можно подтвердить строительно-технической экспертизой.

Большинство недвижимых объектов получают статус объекта завершенного строительства после того как выдано разрешение на их ввод в эксплуатацию. Этот документ удостоверяет, что строительство полностью завершено и построенный объект соответствует установленным требованиям к строительству (ч. 1 ст. 55 ГрК РФ).

Завершенный строительством объект может быть капитальным и некапитальным. Недвижимостью является только капитальный объект, так как у некапитального нет прочной связи с землей. Только на капитальный объект можно зарегистрировать право собственности в ЕГРН (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ, п. 1 ст.

130, п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Оценка незавершенных строительных объектов – довольно сложная и трудоемкая процедура. Подобная недвижимость не может эксплуатироваться по прямому назначению, соответственно, ее собственник не будет получать доход. Кроме того, такое имущество требует временных и финансовых затрат от владельца.

Трудоемкость может быть увеличена, если незавершенная постройка находится в неопределенном положении с юридической точки зрения. К примеру, если она принадлежит нескольким лицам в рамках долевой собственности, но это право не урегулировано.

Особенность объектов незавершенного строительства еще и в том, что они больше подвержены износу, чем функционирующие здания. В первую очередь негативно сказывается отсутствие конструктивных элементов и инженерных систем. В связи с этим воздействие окружающей среды на недвижимость крайне отрицательно и приводит к ускоренному износу и серьезным повреждениям.

Действующим законодательством предусмотрено обращение к оценщику для подтверждения рыночной стоимости выбывающего имущества при взносе его в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью (п. 2 ст. 15 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»), при оплате им акций акционерного общества (п. 3 ст.

34 Федерального закона от 26.12.95 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах»), при взносе его в паевой взнос кооператива (ст. 10 Федерального закона от 08.05.96 № 41-ФЗ «О производственных кооперативах»).

Указания на привлечение оценщика при реализации имущества в законодательных актах не содержится. Однако наличие акта оценки позволяет избежать недоразумений при возникновении разногласий с налоговой инспекцией (а таковые довольно часто возникают при заключении крупных убыточных сделок, к коим следует отнести и продажу недвижимости).

При этом следует обратить внимание на то, что Верховный Суд Российской Федерации лишил налоговые инспекции права контролировать цены по сделкам (определение ВС РФ от 01.12.16 № 308-КГ16-10862). Суд отметил, что контроль за ценами — прерогатива исключительно ФНС России, а не инспекций.

Долгое время ОНС будто бы и не существовал в правовом поле. Тема постоянно носила дискуссионный характер. Несовершенство юридической системы и пробелы в законодательстве негативно сказывались на стабильности строительной отрасли и жизнедеятельности человека в целом.

ОНС стали проблемой общества уже давно. Количество споров постоянно растет, а законодатели будто бы не замечают этого и поэтому не предпринимают шагов, чтобы устранить противоречия.

Суды, рассматривая споры, в самостоятельном режиме разрабатывают правовые статусы под каждый из объектов, фактически устраняя пробелы в законодательстве и устанавливая прецеденты.

Чёткого определения незавершённого строительства нет ни в одном правовом акте, поэтому в судах разрешается множество дел по спорам о статусе объекта недвижимости. Чтобы судьям было легче принимать решения, Верховный Суд 25-м Постановлением от 23.06.2015г. разъяснил некоторые положения Гражданского кодекса в части определения статуса объекта.

Так в 38-м пункте Постановления (5-й абзац) говорится о том, что объектом незавершённого строительства (ОНС) можно назвать частично построенное капитальное строение.

При этом к моменту признания недостроя ОНС на участке должен быть возведён фундамент. Если имеет место просто замощение участка (покрытие его части асфальтом, бетоном, камнем и т.п.), считать это незавершёнкой нельзя, так как нет признаков строительства капитального сооружения.

То есть главная отличительная черта ОНС – это наличие фундамента на земельном участке. Если есть фундамент (заложенный, а не оставшийся от старых домов или сараев), значит, здесь будет возведена капитальная постройка, которая в обязательном порядке должна регистрироваться, а значит, облагаться налогами.

Кто вправе зарегистрировать ОНС

Рассмотрим основные требования к объекту незавершенного строительства:

1. Имеющаяся прочная связь с участком земли, на котором объект возводится (с указанной выше невозможностью перемещения без нанесения ущерба).
2. Индивидуальное назначение объекта.
3. Наличие факта приостановки, консервации либо окончательного прекращения процесса строительства данного здания (сооружения).

Определимся окончательно: под подобным объектом можно подразумевать определенную единицу недвижимости, строительные работы на которой прекращены, приостановлены либо законсервированы.

Если ранее таковые законодательством рассматривались в виде совокупности стройматериалов совместно с вложенным трудом и не относились к предметам гражданско-правовых сделок, то с внесением изменений в ГК РФ (в его статью номер 130) они оказались включенными в перечень вещей, относящихся к недвижимости. О первоначальной государственной регистрации объекта незавершенного строительства, согласно одной из наиболее распространенных точек зрения, следует вести речь с момента прекращения в отношении него договора подряда.

Именно такой подход чаще всего преобладает в существующей судебной практике. В новой редакции закона регистрация прав собственности на подобные объекты больше не обусловлена необходимостью совершать с ними определенные сделки. Какой отсюда следует вывод? Степень готовности подобного объекта относится лишь к описательным критериям. После осуществления процедуры госрегистрации согласно установленному законом порядку подобная постройка юридически может быть отнесена к объектам гражданского права со всеми вытекающими последствиями.

То есть можно говорить о возникновении совершенно нового, целостного и самостоятельного правового объекта. Права на объект незавершенного строительства регистрируются административным порядком на основании перечня определенных документов. Кроме того, подобное право может быть признано согласно судебному решению.

Относятся подобные дела к арбитражным и судам общей юрисдикции. Наиболее сложный вопрос в данной категории споров – кому именно отдать право собственности – инвестору, заказчику либо подрядчику. В данной ситуации много противоречий и юридических нюансов. При рассмотрении подобной категории дел в качестве доказательств принимается ряд документов, содержащих подтверждение права собственности на участок земли, наличие разрешения на строительство, совокупность проектной и прочей документации на объект капитального строительства и т. п.

Для возможности оформления незавершенного строительства тот земельный участок, где оно ведется, обязан находиться в собственности, аренде либо владелец его должен обладать правом наследуемого пожизненного владения или бессрочного пользования. Согласно определению (напоминаем, к недвижимости относится все то, что связано с землей прочно и не может быть перемещено без нанесения объекту несоразмерного ущерба) отсюда следует, что обладание капитальным фундаментом – непременное требование к тому объекту, который претендует на подобное звание.

Возводимый объект незавершенного строительства по определению не может являться предметом договора такого подряда, действие которого не прекращено. В противном случае (ГК РФ, статья номер 740) подрядчик продолжает обладать правом продолжения работ, то есть будут иметь место права так называемых третьих лиц. Как гласит закон номер 122-ФЗ в своей статье номер 25, правообладание подобным незавершенным строительством невозможно без разрешения на строительство, наличия проекта с подробным описанием объекта и документов, регламентирующих права на участок земли.

Момент возникновения ОНС как объекта недвижимости

1. Составление его обязательно в письменной форме с государственной регистрацией. Если форма договора не соблюдена, это ведет к его недействительности.
2. Как и при любых сделках, должны быть указаны подробные данные сторон участников договора – с паспортными данными, адресами проживания и т. п.
3. Предмет договора обязан быть четко определен, то есть имеющиеся в нем данные должны позволять с точностью установить, о продаже какого именно объекта идет речь. К таким данным прежде всего относится адрес, по которому расположена постройка.

Необходимо учитывать, что имеются как «строительный», так и «почтовый» адреса. «Строительный» адрес указывается в разрешении на постройку и определяет место, в котором предоставлен участок для возведения объекта. «Почтовый» адрес может ему не соответствовать. Он бывает присвоен дому лишь по завершении процедуры сдачи приемочной комиссии. Подобные разночтения следует учитывать при составлении документации на планируемое приобретение.

Четкого определения тому, что представляет собой рассматриваемый объект, в действующем законодательстве сегодня не содержится. Согласно 1-й части 130-й статьи ГК РФ, к недвижимости можно отнести все то, что имеет прочную связь с землей и не может быть перемещено без несоразмерных затрат. Это могут быть здания, сооружения, земельные участки и таковые недр, объекты незавершенного строительства. Из приведенной нормы можно прийти к выводу, что незавершенка наряду с завершенным строительством признается недвижимостью.

Если обратиться к Градостроительному кодексу РФ, то здесь можно встретить следующее трактование незавершенки: ОНС следует признавать те объекты капстроительства (здания, строения и сооружения), строительство которых продолжается либо не завершено. Исключение — киоски, навесы и прочие временные постройки.

Продажа любой недвижимости, в том числе недостроя, предполагает регистрацию прав собственности на ОНС в Росреестре. Необходимость оформления свидетельства о праве на сегодняшний день отпала. На смену ему пришла выписка из ЕГРП — полноценная замена своему предшественнику. Продажа будет происходить на основании договора о купле-продаже недвижимости, оформленного с учетом общих правил. Если, кроме незавершенки, продаже подлежит и земельный участок, допускается составлять один договор (скачать).

Передача незавершенки покупателю реализуется на основе передаточного акта, подписанного участниками сделки и прикладываемого к основному документу — договору купли-продажи. В акте говорится преимущественно о согласии покупателя с техническим состоянием приобретаемого недостроя и отсутствии претензий к прошлому владельцу недостроя (продавцу). Также здесь обозначен момент передачи денег по сделке.

По сути, для обеих сторон такой акт играет роль расписки, ограничивающей вероятность возникновения впоследствии споров.

Правовой режим ОНС до его госрегистрации

Согласно 25 статье Закона «О регистрации прав на недвижимое имущество» владелец объекта для его регистрации должен предоставить документ о владении участком земли, на котором идёт строительство и разрешение на строительство. На основании этих документов объект незавершённого строительства будет зарегистрирован. И только после регистрации на него возникают права собственности.

Конкретно регистрация ОНС предполагает:

• Инвентаризацию объекта.
• Оформление разрешения на строительные работы.
• Внесение объекта в кадастровый реестр.
• Подача документов в регистрационные органы.

Обязательным условием, без которого регистрацию не произведут, является наличие договора строительного подряда.

Для регистрации владелец незавершённого объекта подаёт заявление и ряд документов:

• Бланк заявления.
• Паспорт.
• Квитанцию об уплате госпошлины.
• Разрешение на строительство.
• Проектные документы (кадастровый и технический паспорта, смета).
• Свидетельство собственности на землю.
• Пакет регистрационных документов юридического лица, если оно является застройщиком.
• Данные о степени готовности строительства.
• Документ о завершении действия договора подряда.
• Документы об отсутствии обременений на данный объект.
• Иные документы, которые запросил регистрирующий орган.

Кроме этого, важно документально доказать, что регистрация не затронет интересы третьих лиц.

После достижения всех договорённостей между заказчиком и строительной компанией, а также после выдачи акта о приостановлении строительства, необходимо подписание ещё ряда документов:

• Акт о приёмке частично выполненных и выполненных работ. На основании этого документа оформляется справка, в которой указана сумма выплат заказчиком подрядчику за уже произведённые работы.
• Ведомость неиспользованных материалов и оборудования.
• Документ об издержках на сохранение объекта.

Все эти документы должны быть подписаны не позднее месяца после акта о приостановлении строительства.

Оплата подрядчику в соответствии с этими документами должна быть перечислена в течение 2 месяцев после оформления вышеупомянутого акта консервации объекта незавершённого строительства.

С точки зрения документации существует несколько стадий незавершенного строительства:

Здесь выполнено до 15% работы, которая включает в себя составление проекта, изыскательные работы, постройку временных зданий, нахождение поставщиков материала и строительного оборудования.

На этой стадии выполнено до 50% работы, которая помимо вышеназванных этапов, включает в себя поставку материалов и оборудования, окончание монтажа стен, крыши и несущих основ перекрытий, начало монтажа внутри здания.

Здесь выполнено уже до 75% основной работы и сюда входят окончание изыскательных работ, более чем на половину выполненный монтаж внутренней части здания, отделочные работы на начальной стадии, так же продолжает поставляться материал и оборудование.

Это до 99% работы. На этой стадии завершается поставка материалов и оборудования, более чем на половину выполнены отделочные работы, временные и вспомогательные здания построены полностью, в начальной стадии находятся пусконаладочные работы.

Есть ли собственник у незарегистрированного ОНС

Если вдруг заказчик решает остановить работу на 6 и более календарных месяцев или до определенной даты – стройку консервируют (за исключением объектов государственной собственности). Данная процедура может происходить на любой из стадий строительства.

Стройка временно прекращается, но при этом оставшийся строй материал и помещение максимально защищают от возможных воздействий влаги.

О подобном решении застройщик обязан уведомить письменными образом различные структуры, начиная от подрядчика и заканчивая органами внутренних дел. Затем созвать инвентаризационную комиссию, работа которой заключается в:

• Определении текущего состояния строящегося объекта.
• Определении состояний систем коммуникаций, строительного оборудования, которые были переданы в строительство, но не завершились в работе.
• Определении завышения или занижения стоимости строительных работ по ряду причин.

После этого составляется акт о приостановлении строительства и подписываются различные документы для передачи их в соответствующие органы.

На первый взгляд понятие объект незавершенного строительства не вызывает вопросов, вроде как и так понятно, что это объект, который не достроен, но насколько он может быть не достроен, не каждый может сказать.

Незавершенка является объектом недвижимости и капитального строительства, и чтобы считаться таковым должна, прежде всего, иметь неразрывную связь с землей и перемещение такового объекта должно быть невозможным без ущерба его назначению.

Для того, чтобы объект был признан объектом незавершенного строительства достаточно как минимум, чтобы были полностью закончены работы по возведению фундамента, т.е. был фундамент. Таким образом, незавершенка может считаться объект капстроительства в виде фундамента, который прочно связан с землей и его невозможно переместить так, чтобы он остался в первоначальном виде.

Тема является актуальной, поскольку все чаще организации, индивидуальные предприниматели, принявшись строить какой-то объект недвижимости, оказываются в ситуации, когда не могут завершить строительства из-за финансовых трудностей, но регистрируют право собственности на недостроенный объект, а впоследствии, например, МУГИСО оспаривает зарегистрированное право у лица.

В настоящее время идет разработка упрощенного механизма данного процесса. Предполагается, что в будущем будет достаточным предоставление в органы лишь кадастрового паспорта объекта вместо приведенных выше документов. Наш юрист по недвижимости решит вопрос регистрация прав на объект незавершенного строительства профессионально и в срок. Консультация юриста по вопросам недвижимости поможет решить Вашу проблему уже сегодня.

Незавершенным строительством называют комплекс расходов, произведенных застройщиком, которые накопились со дня закладки объекта и до даты ввода его в эксплуатацию. Объекты, находящиеся в процессе достройки, привязаны к конкретному земельному участку. Готовые здания и сооружения должны быть стационарными, временные постройки (киоски с навесными конструкциями) учитываются отдельно.

Приостановка строительства может быть вызвана недостаточностью финансирования и нехваткой инструментов, сырья, оборотных фондов. Незаконченные объекты после ввода в эксплуатацию будут признаны основными средствами в качестве недвижимого имущества. Но до момента признания работ по объекту полностью завершенными, актив не может отражаться в учетных операциях в составе основных средств.

ВНИМАНИЕ! Сумма по незавершенному строительству формируется только из фактических расходов.

Временная приостановка возведения здания или сооружения должна быть документально оформлена. Решение о необходимости этой операции принимается заказчиком, оно фиксируется в приказе с указанием сроков инвентаризации. На следующем этапе осуществляется уведомление застройщика о предстоящей консервации объекта.

Перед заморозкой строительства на объекте проводится инвентаризация. Для этой процедуры создается комиссионный орган из представителей заказчика и исполнителя. Члены комиссии после осмотра недостроенного сооружения составляют инвентаризационную опись. В документе отражают:

После инвентарных мероприятий подписывается Акт о временной остановке строительства.

Признание права собственности на ОНС в судебном порядке

Недостроенные объекты в сумме понесенных на их возведение затрат учитываются на 08 счете по 3 субсчету. Счет является активным. Расходные операции отражаются по нему в дебетовых операциях. Все накопленные за период строительства суммы при введении в эксплуатацию актива списываются по кредиту. Типовые проводки:

В форме баланса, утвержденной Приказом Минфина от 2 июля 2010 г. № 66н, стоимость незаконченного строительства показывается в составе основных средств. Для этого предназначена строка 1130 (1 раздел в активе отчетной формы). Дополнительно составляется расшифровка по стоимости недостроенных объектов.

Если недострой решили продать третьим лицам, на его стоимость начисляется НДС. В качестве налоговой базы выступает размер цены, отраженной в договорной документации. Сделка оформляется договором купли-продажи. Полученная выручка относится в учете к периоду, в котором была произведена передача актива покупателю на основании акта. Прибыль показывается датой регистрации прав собственности стороной, приобретающей объект.

Под признаками будем понимать особенности, которые присущи всем объектам незавершенного строительства.

Незавершенный объект считается объектом капитального строительства.

К объектам капитального строительства (сокращенно ОКС) относят:

Из перечня видно, что незавершенный объект, как и здание, является объектом капитального строительства.

Источник сведений – пункт 10 статьи 1 ГрК РФ.

Таким образом, недостроенный объект, который не относится к ОКС, не может считаться объектом незавершенного строительства.

Поясним данный вывод на примере.

Сарай и другие хозяйственные постройки на участке не признают объектами недвижимости.

Иными словами, сарай и хозпростройки не относят к категории недвижимого имущества.

Таким образом, недостроенный сарай или хозяйственный постройки нельзя признать объектом незавершенного строительства.

Потому что сарай и постройки по характеристикам не являются объектами недвижимости.

Подведем итог: незавершенный объект всегда является недвижимым имуществом.

Незавершенный объект даёт право на 1-кратное заключение договора аренды участка без торгов.

По общему правилу, муниципальные и государственные участи предоставляют в аренду на аукционе.

Однако, в земельном кодексе перечислены случаи, когда участок можно арендовать без торгов.

Именно такой случай установлен для объектов незавершенного строительства.

Следует отметить, что не любой собственник незавершенного объекта имеет право получить участок без торгов.

Условия и критерии, дающие право на получение участка в аренду без торгов, смотрите по ссылке.

Источник информации: подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Какая минимальная степень готовности дает право признать стройку объектом незавершенного строительства?

Как упоминал выше, степень готовности объекта указывают в процентах.

Исходя из этого, можно было бы предположить следующее.

Вероятно, есть какой-то минимальный процент готовности, при котором объект признают незавершенным.

Однако, данное предположение ошибочно.

Никакого минимального процента готовности незавершенного объекта не установлено.

Иными словами, нет такой величины (5%, 7% или 10% и т.д.), которая бы определяла пороговое значение готовности объекта для признания его незавершенным.

Минимальную степень готовности, определяющую состояние, при котором объект признают незавершенным, вычисляют не в процентах.

Для этой цели, служит иной критерий, выраженный не процентах.

Для признания объекта незавершенным необходимо, чтобы полностью был возведен фундамент.

Частичное сооружение фундамента или неполное выполнение аналогичных работ исключает признание стройки объектом незавершенного строительства.

Другими словами, нет готового фундамента, значит — объект нельзя признать объектом незавершенного строительства.

При этом не имеет значения, какой процент готовности дает возведенный фундамент.

Степень готовности в процентах неважна. Главное — полная готовность фундамента.

Правомерное возведение объекта незавершенного строительства.

Условие о правомерности возведения объекта исключает признание самовольной постройки объектом незавершенного строительства.

Споры о разделе ОНС между супругами

Определение «недостроя» или объекта незавершенного строительства нет ни в одном официальном документе. Вот почему в судебных органах рассматриваются тысячи дел, касающиеся статуса той или иной недвижимости. Для упрощения работы суда в 2020 году выпущено Постановление под номером 25, в котором разъяснены некоторые нюансы таких объектов.

Так, в пункте 38 упомянутого Постановления приводится определение объекта незавершенного строительства (ОНС). Здесь указано, что недострой — частично построенный капитальный объект, который к моменту получения статуса должен иметь фундамент. Если участок под строительство просто засыпан камнем, залит бетоном или покрыт асфальтом, такое объект не относится к ОНС, ведь у него отсутствуют признаки капитального объекта.

Основания, по которым регистрирующий орган вправе отказать заявителю в постановке объекта на ГКУ, перечислены в статье 26 ФЗ № 218. Наиболее распространенными являются:

• предоставление неполного комплекта документов;
• обращение в госорган неуполномоченного лица;
• целевое назначение земельного участка;
• ошибки в документации;
• несоответствия между заявленными и уже зарегистрированными правами.

Совет! Если причиной отказа служат неточности в документации, то можно внести исправления и подать бумаги заново в установленный срок. При этом специалист оформляет не отказ в регистрационных действиях, а приостанавливает обработку документов.

Для отнесения недостроя к категории ОНС здание должно иметь фундамент, возведение которого должно быть полностью завершено. Имеется ряд мнений, когда объект получает статус ОНС:

• После оформления разрешения на ведение строительных работ, а также права владения участком земли.
• После завершения действия соглашения строительного подряда.
• Если возведение (реконструкция) здания законсервирована.
• Объект соответствует ряду законодательных нормативов.
• После получения недостроенным сооружением юридического статуса недвижимости.
• После оформления права собственности путем госрегистрации объекта в уполномоченных органах.

Выполнение этих требований позволяет назвать сооружение (пусть и недостроенное) недвижимым имуществом. В законе, где рассмотрен процесс регистрации прав на недвижимость, определено, что оформление права собственности начинается с момента регистрации. Для этого владелец должен оформить разрешение на выполнение работ и право владения участком, где выполняются эти мероприятия.

До 2020 года в получении разрешения на строительство не было необходимости, но сегодня без этого документа не обойтись. Чтобы оформить право на владение ОНС, требуется сделать следующие шаги:

• Провести техническую инвентаризацию недостроя.
• Оформить разрешение на его возведение.
• Внести ОНС в кадастровый реестр.
• Передать собранный пакет бумаг в органы регистрации.

Одним из главных условий успешной регистрации является наличие соглашения строительного подряда. Этот нюанс упоминается в законе о долевом строительстве. Строительная компания должна зарегистрировать объект до момента получения уполномоченными органами взыскания о залоге. Чтобы провести регистрацию в госоргане, владелец объекта ОНС пишет заявление о желании зарегистрировать имущество.

Смотрите также: Подлежат ли кадастровому учету кладбища, как сооружения?

В практике отмечаются ситуации, когда хозяин недостроя не торопится проходить процедуру госрегистрации. Это объяснятся тонкостями российского законодательства, по которому платежи за имущество возлагаются на владельца. Если у здания нет хозяина, то и платить по счетам не нужно. Вот почему недостроенные объекты часто не регистрируются и не ставятся на учет. В таком случае ОНС не существует.

При оформлении технического плана и проведении кадастрового учета ОНС могут возникать следующие наиболее распространенные проблемы:

• определение степени готовности объекта носит оценочный характер, поскольку зависит не только от нормативных показателей удельного веса конструктивных элементов, но и иных показателей – тип возводимого объекта, материалы для строительства отдельных элементов или целого объекта, сметы запланированных работ и т.д.;
• если при оформлении технического плана инженер установил отклонение от проектной документации, он обязан отразить этот факт в разделе «Заключение…»;
• если кадастровые работы в отношении земли были проведены с нарушением нормативных актов, при оформлении технического плана может устанавливаться выход ОНС за пределы границ участка;
• если кадастровый учет проводится в отношении ОНС, возведенного задолго до 2013 года, может возникнуть проблема с отсутствием проектной документации и истечением срока разрешения на строительство.

Большинство перечисленных проблем устраняются в ходе подготовки технического плана. В частности, для составления техплана на объект незавершенного строительства, построенный до 2013 года, могут использоваться результаты работ органов БТИ, техническая документация застройщика и т.д. Для устранения проблемы с выходом объекта за пределы границ участка, кадастровый инженер оформит обновленный межевой план.

Органы госрегистрации не оформляют самовольные постройки, что необходимо учесть при попытке пройти регистрационные процедуры. В ГК РФ (ст. 222) прописано, что самовольная постройка — любой объект, который:

• Возведен на наделе земли, не предназначенном для строительства.
• Построен без получения разрешений, которые необходимы по требованиям законодательства.
• Строится с нарушением действующих правил.

Если хотя бы один из пунктов относится к ОНС, он считается самовольной постройкой, в отношении которой получить право собственности не получится. Единственный путь — защита интересов через судебный орган власти. Как только разрешение суда получено, можно обращаться в органы госрегистрации с передачей сотрудникам соответствующего решения.

Смотрите также: Закон о государственной регистрации недвижимости

Если строительная компания запустила процедуры продажи ОНС, требуется оформить договор в письменной форме. Игнорирование этого требования приводит к тому, что операция признается недействительной.

Отчуждение земельного участка без незарегистрированного ОНС

Если вариант с завершением строительства не подходит из-за нехватки финансовых ресурсов или по иным причинам, существует вариант с продажей объекта другому лицу. Для реализации «недостроя» требуется получить права собственности по принципу, который рассмотрен выше. Без регистрации в Росреестре провести сделку не получится. Ранее после оформления выдавали свидетельство, подтверждающее этот факт. Сегодня в этом нет необходимости, а сам документ не передается заявителю — его заменила выписка из ЕГРП.

Продажа объекта происходит на базе договора купли-продажи объекта недвижимости. Он должен соответствовать действующему законодательству и содержать основные пункты об объекте и участниках соглашения. Если «незавершенка» реализуется в комплексе с земельным наделом, может потребоваться оформление двух документов — на продажу недостроя и земельного надела.

Для регистрации операции купли-продажи стоит обратиться в МФЦ или Росреестр — те же организации, в которых происходит регистрация прав собственности на ОНС. За получение услуги придется заплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Регистратор должен передать паспорт, а также договор купли-продажи. Далее уполномоченный орган печатает заявление, которое подписывает продавец и покупатель. После этого бывший владелец получает расписку, а новый хозяин — выписку из ЕГРП уже на собственное имя.

Чтобы оформить регистрацию на объект незавершенного строительства, нужно подготовить большой пакет документов. Кроме акта консервации в него входят:

• свидетельство о собственности на землю,
• заказ на проведение строительных работ,
• разрешение на проведение деятельности,
• сметная документация с подробным описанием сооружения и технический план.

Существует ли способ осуществить регистрацию на дом в случае, когда земля находится в собственности у заказчика?

Если участок сдавался в аренду для постоянного использования, инвестор должен предъявить документы, подтверждающие этот факт. Упомянутые выше акты и договоры представляют собой полный пакет для оформления регистрации.

После того как признание собственности на объект незавершенного строительства будет закреплено юридически, со зданием можно осуществлять любые сделки, в том числе и по продаже. Важным условием регистрации является окончание проведения работ на строительной площадке. Если же договор на проведение работ все еще действует, то передать объект другому владельцу не получится.

В случае осуществления продажи недостроенного здания необходимо предоставить технический план объекта незавершенного строительства. Здесь должна быть определена степень готовности здания. Также необходимо предоставить характеристику продаваемого имущества и план его расположения на участке. При заключении сделки нужно зафиксировать стоимость недостроя и определить его признаки. Сделка по купле-продаже не может быть проведена, если ее предмет не определен.

Чтобы поставить незавершенную постройку на учет, нужно обратиться напрямую в кадастровую палату или подать заявление через МФЦ. Для выполнения всех необходимых действий по регистрации вам потребуется технический план и паспорт. Срок готовности документов указывается в расписке, выдаваемой при получении документов.

Можно поставить на учет недострой через официальный портал Росреестра. Для этого необходимо выбрать в представленном перечне данную услугу и ввести сведения, запрашиваемые системой. При отправке заявления к нему прилагается электронная версия технического плана. Владельцу незавершенного строительства следует обратиться с документом, подтверждающим личность, техническим планом и паспортом объекта в местное отделение многофункционального центра или Росреестра. Данная услуга на сайте будет называться «регистрация прав на недвижимость».

Продажа недвижимости предусматривает наличие права на ОНС. Однако сегодня уже нет необходимости оформления свидетельства о праве. Достаточно просто предоставить выписку из ЕГРП. Продажа выполняется на основе договора купли-продажи, составляемого согласно общим требованиям.

Если помимо объекта незавершенного строительства продается и участок земли под ним, допустимо оформлять один договор. Сама сделка регистрируется в Росреестре или МФЦ. При этом собственнику нужно будет заплатить госпошлину, размер которой на сегодняшний день составляет ориентировочно 2000 рублей.

Для оформления сделки при себе нужно иметь паспорта и договор. Чтобы правильно составить заявление, можно воспользоваться помощью регистратора. После этого владелец и покупатель подписываются на расписке, по которой последний может получить выписку из ЕГРП на свое имя.

Согласно действующей налоговой политике нашего государства, на собственника недвижимости автоматически ложится обязанность уплаты налогов за недвижимость. Если же объект незавершенного строительства не зарегистрирован должным образом, то и уплату налогов по нему производить не нужно. Именно по этой причине люди достаточно часто до последнего оттягивают момент регистрации недостроя.

Есть ли случаи, когда постановка на учет является обязательной? Процедура регистрации необходима, к примеру, если речь идет о возведении дома на участке, выделенном для многодетной семьи. Если учитывать, что для возведения такого дома могут устанавливаться определенные сроки, доказательством того, что на участке ведется строительство, будет являться кадастровый паспорт. Тариф сегодня определяется по региональной стоимости. По сравнению с инвентаризационной, она намного ближе к рыночной.

В обязательном порядке объект незавершенного строительства должен иметь некоторые отличительные особенности. Одной из них является наличие непосредственной связи с землей. Перемещение в пространстве данного объекта без нанесения ущерба его целостности является невозможным. Ведь фундамент дома нельзя разобрать без разрушения.

Таким образом, можно четко разграничить здания, сооружения и объекты незавершенного строительства. Раньше часто возникали спорные ситуации по вопросам определения статуса торговых конструкций и киосков. Они устанавливаются без крепления в землю, поэтому не могут быть отнесены к ОНС.

На протяжении долгого времени отсутствует четкое определение ОНС как объектов недвижимости. Однако сегодня уже часто встречаются случаи, когда через подачу заявления в суд осуществляется признание объектов строительства незавершенным строительством. Для подачи заявления не нужно привязываться к конкретно взятой территории. Вы можете написать его в любом удобном для вас отделении.

Как оформить право собственности на объект незавершенного строительства? Выше был приведен полный перечень документов, необходимых для проведения этой юридической процедуры. Однако иногда возникают ситуации, в которых гражданам может быть отказано в регистрации права собственности. Но не стоит отчаиваться раньше времени.

В этом случае есть способ решения проблемы – подать в суд заявление о неправомерности действий. В случае вынесения положительного решения стоит повторно подать заявление о регистрации. При этом ко всем необходимым для регистрации документам прикладывается решение суда.

Источник: dvsporta.ru

Прокуратура защищает берег озера

Суд не одобрил договор аренды участка возле Кашкадана для строительства дома

Суд поставил под вопрос планы компании «Кашкадан» построить многоэтажный дом возле одноименного озера в Уфе. Две инстанции суда ранее признали недействительными представление прокурора Уфы и предупреждение УФАС по РБ, которые оспаривали права «Кашкадана» на участок под застройку. Кассация, в которую обратилась прокуратура Уфы, отменила решения нижестоящих инстанций, обнаружив нарушения при заключении договора аренды между застройщиком и мэрией. Юрист считает, что суд компетентно усмотрел в действиях компании попытку провести точечную застройку под видом комплексного освоения квартала.

Суд подтвердил обоснованность претензий прокуратуры и регионального УФАС к планам застройки возле Кашкадана

Фото: Ксения Федорова / Коммерсантъ

Суд подтвердил обоснованность претензий прокуратуры и регионального УФАС к планам застройки возле Кашкадана

Фото: Ксения Федорова / Коммерсантъ

Арбитражный суд Уральского округа удовлетворил жалобу прокуратуры Башкирии и отменил решения арбитражного суда республики и Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда по иску ООО «Кашкадан» (принадлежит Фариде Рахимовой и Гуляйше Шайхиевой).

Как ранее писал «Ъ-Уфа», компания просила суд признать незаконным представление прокурора Уфы и предупреждение УФАС по Башкирии. В декабре 2020 года ведомства обязали главу администрации Уфы расторгнуть с компанией договор аренды двух земельных участков (2,5 га и 500 кв. м) возле озера Кашкадан в Уфе. Ведомства заявляли, что проект планировки территории противоречит генплану города, вид разрешенного использования участка был изменен незаконно, а земля была предоставлена компании в обход торгов.

В 2015 году «Телекоминвест» (предшественник «Кашкадана») без проведения торгов получил в аренду на четыре года земельный участок площадью 2,6 га для завершения строительства принадлежащего ему торгово-развлекательного комплекса. Позже «Телекоминвест» решил построить на участке многоэтажный жилой дом и детский сад. В феврале 2020 года мэрия утвердила проект планировки и межевания квартала (общая площадь — 86,3 га), в котором находится спорная стройплощадка, а в марте депутаты горсовета Уфы изменили территориальную зону участков с зоны общественно-деловой застройки на жилую. Три месяца спустя мэрия и «Телекоминвест» заключили договор о комплексном развитии территории, а в декабре компания вновь без торгов получила землю (было размежевано два участка: 2,5 га под строительство дома и около 500 кв.м — под детский сад) в аренду. Кадастровая стоимость земли под строительство дома составляет 224,5 млн руб.

В апреле 2021 года арбитражный суд Башкирии удовлетворил иск застройщика, в июле апелляционная инстанция оставила решение в силе (в это время «Телекоминвест» был реорганизован путем разделения на пять ООО, и право аренды земли перешло «Кашкадану»). В октябре кассация вернула дело на новое рассмотрение. Тогда же первый заместитель прокурора Башкирии подал встречный иск — о признании недействительным договора аренды земельного участка площадью 2,5 га и обязании вернуть его собственнику. В марте текущего года суд вновь встал на сторону «Кашкадана», а прокурору отказал. Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в июне оставил решение без изменений.

О начале строительства дома в материалах суда информации нет.

Прокуратуры Уфы и республики подали кассационные жалобы. В них они, в частности, указали, что у «Телекоминвеста» не было прав на участие в комплексном развитии спорной территории, так как срок договора аренды от 2015 года истек еще в октябре 2019 года. Кроме того, проекты планировки и межевания квартала на момент их утверждения мэрией «не соответствовали требованиям генерального плана» Уфы, а земельный участок, на котором планируется строительстве жилья, относится к рекреационной зоне, в которой многоэтажное жилищное строительство запрещено.

Суд кассационной инстанции поддержал доводы надзорных ведомств. По его мнению, договор комплексного развития квартала с «Телекоминвестом» подразумевает, что застройщик намерен развивать только часть от общей площади квартала (86,3 га). «Указанный договор не предусматривает освоения иных земельных участков, строительства на них иных объектов для удовлетворения потребностей населения, относительно которых иные правообладатели могут присоединиться к их комплексному развитию», отметил суд. Кроме того, кассация обратила внимание, что согласно Земельному кодексу РФ участок «может быть однократно предоставлен без проведения торгов в аренду на три года собственнику объекта незавершенного строительства для завершения строительства того объекта». При этом в 2020 году мэрия второй раз заключила договора аренды, но «для завершения строительства иного объекта — многоэтажного жилого дома, что не соответствует ранее названной норме». Таким образом, отметил суд, договор от 2020 года между застройщиком и мэрией «с целью осуществления нового строительства иного объекта… в обход установленной законом процедуры, без торгов, под видом комплексного развития территории».

Отказывая в удовлетворении иска «Кашкадана», кассационный суд частично удовлетворил иск первого заместителя прокурора республики: договор аренды и допсоглашение к нему были признаны недействительными, но в части возврата 2,5 га суд отказал: на спорном участке располагается недостроенный ТРК, принадлежащий «Кашкадану».

В пресс-службе администрации Уфы сообщили, что вопрос обжалования постановления кассации в Верховный суд РФ «в настоящее время остается открытым».

Получить комментарии в «Кашкадане» вчера не удалось: номеров телефонов компании нет в открытых источниках.

По мнению управляющего партнера судебного агентства «Барристер» Айдара Мулланурова, суд кассационной инстанции «принял решение, основываясь на верном толковании закона». «Суд усмотрел в действиях владельца недостроя попытку в обход закона реализовать на участке точечную жилую застройку. В последние годы застройщики иногда пытаются реализовать подобную схему — застроить часть квартала под видом комплексного освоения территории. Хорошо, что суды разобрались в теме и не дают обходить закон, — отмечает эксперт. — Сейчас «Кашкадану» остается лишь комплексно осваивать квартал, либо инициировать расторжение договора. При этом отказ от застройки всего квартала может существенно осложнить перспективу достройки торгового комплекса».

Источник: www.kommersant.ru