Иностранное участие в строительстве

Двенадцать крупных иностранных компаний задействованы в строительстве инфраструктуры присоединенных территорий — Троицкого и Новомосковского административных округов (ТиНАО). Об этом во вторник сообщил руководитель департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин.

«На новых территориях Москвы работают порядка 12 иностранных компаний и почти все они дальше планируют увеличивать инвестиции. Уже построено три немецких завода, чешская компания строит бизнес-центр, уже начинает вторую очередь проекта на 200 тыс. кв. м, магазин Ikea в два раза увеличивает темпы, буквально на днях выбирают нового подрядчика», — сказал он в рамках 22-й международной выставки коммерческой недвижимости и инвестиций EXPO REAL 2019.

По его словам, с 2012 года в Новую Москву инвестировано 1,4 трлн рублей, причем 1 трлн из этого составляют внебюджетные средства. Ожидается, что до 2035 года объем инвестиций достигнет 7 трлн рублей.

Жидкин напомнил, что компания China Railway Construction Corporation Limited (CRCC), которая в настоящее время строит несколько участков московского метро, планирует принять участие в возведении административно-делового центра в внебюджетныке средства. Обсуждается возможность вложения со стороны китайской компании $1 млрд. Застройка первой очереди делового центра начнется в 2020 году. Кроме того, китайский застройщик выразил желание принять участие в строительстве в Новой Москве крупного парка развлечений, его концепция находится на рассмотрении.

Круглый стол на тему: «Снижение себестоимости строительства. Кейсы застройщиков» 5.05 в 11:00 (МСК)

1 июля 2012 года к Москве присоединили часть юго-западных территорий Московской области. Их площадь составила 148 тыс. га. Благодаря этому столица увеличилась почти в 2,5 раза.

EXPO REAL 2019 проходит в Мюнхене с 7 по 9 октября. Мероприятие представляет собой международную B2B-платформу для налаживания деловых контактов и обсуждения международных и межотраслевых проектов, инвестиций и стратегий финансирования. В 2018 году в выставке приняли участие более 35 тыс. экспертов в сфере коммерческой недвижимости.

Источник: stroi.mos.ru

Допуск иностранной организации к осуществлению строительной деятельности на территории РФ: вопросы правового регулирования

Kurakova N, Zinov Vladimir. (2017) , (Development of a System for Monitoring and Regulating the Transfer of Commercially Valuable Research Results Established in the Russian Federation). SSRN Electronic Journal . DOI: 10.2139/ssrn.3139498

Дата направления статьи в редакцию:

Дата публикации:

Аннотация: В представленной статье рассматриваются особенности правового положения иностранной строительной организации. Анализируется понятие иностранной строительной организации. Являются предметом исследования вопросы допуска иностранных организаций к строительной деятельности на территории РФ.

Как американцы создали главные заводы СССР. Индустриализация в СССР

Рассматриваются место и роль саморегулируемых организаций в предоставлении допусков к работам в сфере строительства, изысканий и в проектировании, условия вступления иностранных строительных организаций в российские саморегулируемые организации. Затрагивается проблематика статуса обособленных подразделений иностранных строительных организаций в свете измененений текущего законодательства.

Изучение нормативных источников и специальной литературы позволило автору сформулировать ключевые положения к пониманию правового положения иностранной строительной организации на территории РФ, а также указать на проблемы в этой сфере. Отмечается, что иностранная принадлежность субъекта, в сочетании со спецификой строительной деятельности, влияет на правовое регулирование допуска иностранной организации к строительству и связанных с ним проектных и инженерных работах.

Отмечено, что порядок принятия иностранных строительных организаций в соответствующие саморегулируемые организации должен быть детализирован, учитывать имеющийся у организации опыт в данной сфере и возможность его подтверждения. Выявлена недостаточность определения правового статуса обособленных подразделений иностранных строительных организаций на основе гражданского законодательства. Предложено определение понятия иностранной строительной организации. Обоснован вывод о согласованном применении норм национального законодательства и международных договоров в рассматриваемой сфере.

Ключевые слова:

иностранная организация, строительство, инжиниринг, личный закон, предпринимательская деятельность, допуск, строительная площадка, российское право, международные договоры, проектирование

Abstract: The article considers the peculiarities of legal status of a foreign construction organization. The author analyzes the term “a foreign construction organization”. The research subject includes the aspects of admission of foreign organizations to construction activities in the Russian Federation. The author considers the place and the role of a self-regulated organization in granting admission for foreign organizations to construction activities, exploring and design, and the conditions of foreign construction organizations’ entering the Russian self-regulated organizations.

The paper studies the problem of the status of economically autonomous subdivisions of foreign construction organizations in the context of changes in the labour law. The analysis of statutory instruments and special literature helps the author to formulate the key provisions of understanding the legal status of a foreign construction organization in the Russian Federation and to identify the problems in this sphere. The author notes that the foreign belonging of the subject, together with the specificity of construction activities, influences legal regulation of admission of a foreign organization to construction and the related design and engineer works.

The author notes that the procedure of admission of foreign construction companies to self-regulated organizations should be specified and should take into account the experience of the organization and the possibility of its confirmation. The study reveals the insufficiency of determining the legal status of economically autonomous subdivisions of foreign construction organizations based on the civil legislation. The author offers the definition of a foreign construction organization and substantiates the conclusion about a coordinated application of the provisions of national legislation and international agreements in the sphere in question.

design, international agreements, Russian law, building area, admission, business activities, personal law, engineering, construction, foreign organization

Строительная деятельность, связанная с созданием и реконструкцией зданий, сооружений, иных социально и экономически значимых объектов, представляет собой разновидность предпринимательской деятельности [1] ; [2] . При этом в ней, как это следует из действующего российского законодательства, могут участвовать, наряду с отечественными строительными организациями, также иностранные организации. Как показывает практика, иностранные компании, создаваемые ими в России филиалы и представительства, принимают участие в строительстве и реконструкции зданий и инфраструктурных объектов недвижимости, оказывают российским строительным организациям инжиниринговые услуги, связанные с проведением инженерных изысканий, подготовкой проектной документации, консультированием, поставками и монтажом оборудования, и т.д. [3] . Иностранная принадлежность субъекта в сочетании со спецификой рассматриваемой деятельности влияет на правовой режим допуска к ней. Изучение отмеченных особенностей на базе нормативного, правоприменительного и доктринального материала имеет теоретическое и прикладное значение, поскольку позволяет выявить пробелы и противоречия правового регулирования и обосновать рекомендации и предложения, направленные на упорядочение участия иностранных субъектов предпринимательства в предпринимательской деятельности на территории РФ. Следует также учитывать, что строительство отнесено к реальному сектору экономики [4] , и здесь особенно важно обеспечить баланс национальных интересов и законных интересов предпринимателей.

Изучение нормативных источников, правоприменительной практики, специальной литературы позволяет сформулировать ряд базовых для понимания правового режима допуска иностранной организации в строительную отрасль на территории РФ положений, кроме того, выявить отдельные пробелы и противоречия правового регулирования в этом вопросе. В литературе высказано суждение о возможности всех иностранных юридических лиц ведения на территории РФ хозяйственной деятельности, связанной с заключением сделок, созданием (в том числе, с участием российских юридических и физических лиц) новых обществ в предусмотренных законодательством РФ организационно-правовых формах, открытии и закрытии представительств или учреждении филиалов; при этом в настоящее время в РФ не требуется никаких специальных разрешений для допуска иностранных юридических лиц на территорию России [5] .

Однако данное суждение, отчасти справедливое по отношению к целому ряду «обычной» коммерческой деятельности, требует существенных уточнений применительно к рассматриваемому виду, с учетом его специфики, значимости неукоснительного соблюдения не только правовых, но и технических правил, обеспечивающих безопасность строительства и возводимых объектов, особых требований к строительным организациям.

В случае, если иностранная организация учреждает не обладающее статусом юридического лица своё обособленное подразделение (филиал или представительство) на территории РФ, правовой статус последнего (процесс создания и прекращения, порядок назначения руководителя, объем прав и обязанностей) регулируется головной организацией по законодательству инкорпорации. Вместе с тем, подразделение иностранной компании должно быть аккредитовано и поставлено на учет в налоговых органах по месту осуществления деятельности в РФ с целью исчисления и уплаты налогов (ст. 21 Федерального закона от 9 июля 1999 г. № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях»).

В литературе по международному частному праву не без оснований подчеркивается значимость вопроса о правоспособности компании, с которой российская организация вступает в договорные отношения. В частности, российская сторона должна знать о том, кто вправе вести переговоры и подписывать контракт от имени иностранной компании, какова возможная ответственность компании и её учредителей. Ответы на данные вопросы можно найти в учредительных документах компании и законодательстве соответствующего государства [10] . В свою очередь, статус иностранной компании подтверждается, как правило, выпиской из торгового реестра страны происхождения [11] .

Выбор той или иной формы организации предпринимательской деятельности нередко обусловлен интересами налоговых преимуществ. В литературе обращено внимание на то, что учреждение дочерней компании предоставляет больше возможностей для налогового планирования и снимает ограничения, установленные для постоянных представительств (это связано, в том числе, с возможностью применять специальные налоговые режимы, в том числе, на основе двусторонних международных соглашений), с другой стороны, — представительства имеют свои, специфические особенности, связанные, прежде всего с удобством взаимного финансирования головной организации и филиала [12] . В целом иностранные фирмы предпочитают осуществлять деятельность в России через обособленные подразделения (филиалы и представительства), это в условиях нестабильного инвестиционного климата уменьшает для них риск возможных потерь [13] .

Следует согласиться с высказанным в специальной литературе мнением о том, что регламентация действий, при которых иностранные фирмы получают право вести на территории РФ целевую деятельность входит в систему управления внешнеэкономической деятельности [14] . Применительно к рассматриваемой деятельности это проявляется в определении условий, которые иностранные фирмы обязаны выполнить, чтобы получить возможность быть полноправными участниками всех правоотношений как по «вертикали», то есть с органами власти и управления, так и по «горизонтали», то есть договорными партнерами.

Для того чтобы быть допущенной к занятию строительной (проектной, изыскательской) деятельностью иностранная организация (равно как и российская строительная организация) должна получить соответствующее разрешение в установленном порядке. До относительно недавнего времени в рассматриваемой сфере действовало лицензирование, а с 1 января 2010 г. лицензирование отменено, и для того, чтобы получить допуск к работам по строительству (связанным с ними проектными и изыскательскими работами), в соответствии с Градостроительным кодексом РФ (ч.

2 ст. 52, ст.ст. 55.6, 55.8) необходимо вступить в саморегулируемую организацию (СРО). Иностранные организации должны вступать в соответствующие саморегулируемые организации и получать от них свидетельства, независимо от наличия выданных за границей лицензий [15] . Между тем, нужно учитывать, что иностранная строительная организация, имеющая лицензию на ведение строительной деятельности, может обладать значительным опытом в их производстве. По всей видимости, законодателю следовало бы принять во внимание данное обстоятельство и в этой связи детализировать процедуру допуска иностранных организаций в проектные, изыскательские, строительные СРО, в частности, предоставить возможность доказательств опыта проведения соответствующих работ.

Следующий принципиально важный для понимания специфики рассматриваемой деятельности и статуса её участника момент связан с тем, что статус постоянных представительств иностранных организаций обязывает их осуществлять строительную деятельность на территории РФ в определенном месте, именуемом строительной площадкой. Согласно Налоговому кодексу РФ ( п. п. 1 , 2 ч. 1 ст.

308 ), таковой признается, во-первых, место строительства новых, а также реконструкции, расширения, технического перевооружения и (или) ремонта существующих объектов недвижимого имущества. Во-вторых, таковой признается место строительства и (или) монтажа, ремонта, реконструкции, расширения и (или) технического перевооружения, машин и оборудования, нормальное функционирование которых требует жесткого крепления на фундаменте либо к конструктивным элементам зданий, сооружений или плавучих сооружений. По своей сути такие строительные площадки являются обособленными подразделениями, через которые строительные организации осуществляют свою деятельность. В целях проведения налогового контроля налогоплательщики подлежат постановке на учет в налоговых органах по месту нахождения своих обособленных подразделений. Соответственно строительная организация должна быть поставлена на учет в налоговом органе по месту нахождения каждой строительной площадки [16] . Заметим, что деятельность по созданию обособленного отделения юридического лица в другом государстве сама по себе не создаёт постоянного представительства, а применительно к рассматриваемому виду деятельности, именно с началом существования строительной площадки связывается момент начала строительной деятельности данного хозяйствующего субъекта.

Заметим, что с точки зрения гражданского законодательства (ст. 55 ГК РФ), постоянные представительства иностранных организаций не имеют собственной правоспособности. Тем не менее, постоянные представительства иностранных организаций обладают организационным единством, имеют внутреннюю структуру, а также необходимые для целевой деятельности средства, имеют свои производственные мощности, технологии, персонал и специалистов. Они выступают на равных началах с российскими хозяйствующими субъектами (примером может служить деятельность строительной фирмы «Энергоплан» (Словения), осуществляющей строительство для заказчика — Северного филиала Сберегательного банка РФ ряда объектов (административных зданий, сооружений и т.п.). Налицо проблема, связанная с недостаточностью регулирования организации и деятельности субъектов предпринимательства (в том числе, в рассматриваемой сфере деятельности) при помощи инструментов гражданского права.

Очевидно, что правовой статус предпринимателя (в том числе, иностранного) определяется комплексом правовых норм, имеющих «прописку» в отраслях частного и публичного права, при этом существуют особенности предпринимательских договоров (а договор строительного подряда носит ярко выраженный предпринимательский характер [17] ), имущественной ответственности предпринимателей [18] , и другие особенности предпринимательской деятельности [19] . Не случайно, что в ряде стран приняты специальные кодифицированные акты, регулирующие отношения в сфере предпринимательской деятельности, параллельно действуют Гражданский и Торговый (Предпринимательский) кодексы, при этом, Гражданский кодекс распространяется на всех субъектов частных отношений; Торговый (Предпринимательский) регулирует отношения профессиональных предпринимателей, указывает их виды, определяет особенности их статуса и его реализации в гражданском обороте [20] . Заметим, что и в нашей стране были предприняты реальные шаги в направлении разработки специального кодифицированного акта, рассчитанного на регулирование предпринимательской деятельности [21] . Не останавливаясь на преимуществах и недостатках дуалистической модели регулирования отношений с участием предпринимателей, здесь выразим мнение о том, что в основе выделения категорий предпринимательского права и норм, регулирующих отношения по поводу предпринимательской деятельности, находятся объективные потребности упорядочения этих отношений и статуса их участников именно как предпринимателей.

В контексте исследуемой темы обратим внимание на роль международных договоров в регулировании строительной деятельности с иностранным участием, а также значимость их согласованного с национальным законодательством применения. Как уже отмечалось, в соответствии с российским законодательством, строительная площадка с момента начала работ на ней признаётся постоянным представительством.

Между тем, нормы целого ряда международных соглашений предусматривают, что строительные площадки иностранных организаций в течение определенного в этих соглашениях периода времени могут не признаваться для целей налогообложения в качестве постоянных представительств иностранных организаций в Российской Федерации. Иными словами, при наличии соглашения об избежании двойного налогообложения, если фактический срок осуществления указанных работ не превысил срок, установленный в этом соглашении, в течение которого существование строительной площадки не приводит к образованию постоянного представительства, доходы, полученные иностранным юридическим лицом от выполненных им строительно-монтажных работ на территории Российской Федерации, облагаются налогом на прибыль в стране, с которой у Российской Федерации существует соглашение.

В свою очередь, указанный срок, как это следует из текста различных международных соглашений, заключенных РФ с рядом зарубежных стран, может составлять от 6 до 36 месяцев, при этом в большинстве соглашений оговаривается срок 12 месяцев. Следует обратить внимание на то, что в международных соглашениях, как правило, не определено концептуальное понятие «строительная площадка», не указаны принципы определения сроков её существования (исключение составляет выполнение работ по контролю и техническому надзору).

Вместе с тем, соглашения нередко отсылают в этом вопросе к национальному законодательству места выполнения работ. В специальной литературе высказано в целом правильное суждение [22] о важном практическом значении положений Налогового кодекса РФ (ст.

308), определяющего понятие строительной площадки иностранной организации, устанавливающего правила определения срока её существования. Вместе с тем, нормы национального налогового законодательства и соответствующие положения международных соглашений об устранении двойного налогообложения применительно к осуществляемой на территории РФ строительной деятельности, должны применяться согласованно, при этом, здесь, как и в других сферах, действует положение ч. 4 ст. 15 Конституции, согласно которому нормы международного договора РФ обладают приоритетом. Это, в свою очередь, означает, что при наличии международного соглашения сроки, значимые для налогообложения, определяются с учетом данного соглашения, нормы последнего рассматриваются как специальные.

Отмеченные особенности участия иностранной организации в строительной деятельности на территории РФ, правового регулирования этих вопросов, позволяют прийти к следующим выводам.

1. Под иностранной строительной организацией следует понимать лицо, подчинённое иностранному личному закону, осуществляющее в Российской Федерации проектную, изыскательскую, строительную деятельность в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

2. Иностранное происхождение участника строительной деятельности имеет следствием необходимость легализовать своё присутствие в правовой среде другого государства в форме создания дочернего хозяйственного общества либо учреждения обособленного подразделения иностранного юридического лица (филиала, представительства). При этом образованное обособленное подразделение подчинено иностранному личному закону и функционально зависимо от головной компании, с другой стороны, оно обладает рядом свойств, позволяющих рассматривать его в качестве самостоятельного участника предпринимательской деятельности. В данном случае налицо недостаточность средств гражданско-правового регулирования и, одновременно, потребности разработки специальных норм предпринимательского законодательства и их кодификации.

3. Положения национального законодательства и международных соглашений, в частности, в вопросах определения строительной площадки, принципов налогообложения иностранных строительных организаций, должны применяться согласованно, с учетом положения ч. 4 ст. 15 Конституции РФ.

Ганеев Р.Р. Строительство как разновидность предпринимательской деятельности // Юрист. 2014. N 18. С. 27-31.

Коммерческое право: Учебник /А.Ю. Бушев, О.А. Городов, Н.Л. Вещунова и др.; Под ред. В.Ф.

Попондопуло, В.Ф. Яковлевой. СПб., 1998. С. 294-295.

Николюкин С. Инжиниринговые услуги в международном коммерческом обороте: особенности правового регулирования и практика разрешения споров [Электронный ресурс] //Арбитражный и гражданский процесс. 2008. № 11. Доступ из справ. – правовой системы «Консультант Плюс».

Кулешова И.А. Коллизионный и материально-правовой методы регулирования юридических лиц в международном частном праве [Электронный ресурс] //Международное публичное и частное право. 2008. № 4. Доступ из справ. – правовой системы «Консультант Плюс».

Асосков А.В. Коллизионное регулирование вопросов правоспособности юридического лица и полномочий его органов: как найти баланс между интересами участников юридического лица и потребностями гражданского оборота? // Вестник гражданского права. 2014. N 4. C. 7-55.

Богуславский М.М. Международное частное право: Учебник. 6-е изд., перераб. и доп. М., 2009. С. 147-152.

Монастырская Ю.И. Значение критерия контроля при определении национальности юридического лица // Журнал российского права. 2011. N 4. С. 114-121.

Постановление Пленума ВАС РФ «О действии международных договоров РФ применительно к вопросам арбитражного процесса от 11 июня 1999 г. № 8. //Вестник ВАС РФ. 1999. N 8.

Гусев И. В какой форме иностранной компании выгоднее работать в РФ //Практическое налоговое планирование. 2013. № 5.

Попондопуло В.Ф. Формы осуществления предпринимательской деятельности на территории России [Электронный ресурс] //Предпринимательское право. 2005. № 4. Доступ из справ. – правовой системы «Консультант Плюс».

Иванов А.В. Административно-правовое регулирование управления внешнеэкономической деятельностью с участием строительных организаций // Административное и муниципальное право. 2009. N 10. С. 31-40.

Матиящук С.В. Правовой статус саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства // Законодательство и экономика. 2010. N 2 (310). С. 41.

Кобзева Т.Я. Постановка на учет в налоговых органах российских и иностранных строительных организаций // Налоговый вестник. 2005. N 1. С. 97.

Лукъянцев А.А. Ответственность при осуществлении предпринимательской деятельности в гражданском законодательстве России: теория и судебная практика: дисс….д-ра юрид. наук. – Ростов н/Д, 2006.

Предпринимательское право Российской Федерации /Отв. ред. Е.П. Губин, П.Г. Лахно. – М., 2004. С. 132-133.

Райников А.С. Основные частноправовые семьи: общие черты // Журнал российского права. 2013. N 9. С. 72-80.

Ишутин В.Ю. История кодификации отечественного хозяйственного законодательства в советский и постсоветский периоды // Предпринимательское право. Приложение «Бизнес и право в России и за рубежом». 2010. N 3. С. 56-59.

Иностранные организации и представительства: особенности налогообложения с примерами из практики / В.В. Семенихин, И.Н. Маканова, Э.В. Абрамова и др.; под общ. ред. В.В.

Семенихина. М.: Эксмо, 2005. 256 с.

Ganeev R.R. Stroitel’stvo kak raznovidnost’ predprinimatel’skoi deyatel’nosti // Yurist. 2014. N 18. S. 27-31.

Kommercheskoe pravo: Uchebnik /A.Yu. Bushev, O.A. Gorodov, N.L. Veshchunova i dr.; Pod red. V.F. Popondopulo, V.F. Yakovlevoi. SPb., 1998.

S. 294-295.

Nikolyukin S. Inzhiniringovye uslugi v mezhdunarodnom kommercheskom oborote: osobennosti pravovogo regulirovaniya i praktika razresheniya sporov [Elektronnyi resurs] //Arbitrazhnyi i grazhdanskii protsess. 2008. № 11. Dostup iz sprav. – pravovoi sistemy «Konsul’tant Plyus».

Kuleshova I.A. Kollizionnyi i material’no-pravovoi metody regulirovaniya yuridicheskikh lits v mezhdunarodnom chastnom prave [Elektronnyi resurs] //Mezhdunarodnoe publichnoe i chastnoe pravo. 2008. № 4. Dostup iz sprav. – pravovoi sistemy «Konsul’tant Plyus».

Asoskov A.V. Kollizionnoe regulirovanie voprosov pravosposobnosti yuridicheskogo litsa i polnomochii ego organov: kak naiti balans mezhdu interesami uchastnikov yuridicheskogo litsa i potrebnostyami grazhdanskogo oborota? // Vestnik grazhdanskogo prava. 2014. N 4. C. 7-55.

Boguslavskii M.M. Mezhdunarodnoe chastnoe pravo: Uchebnik. 6-e izd., pererab. i dop. M., 2009. S. 147-152.

Monastyrskaya Yu.I. Znachenie kriteriya kontrolya pri opredelenii natsional’nosti yuridicheskogo litsa // Zhurnal rossiiskogo prava. 2011. N 4. S. 114-121.

Postanovlenie Plenuma VAS RF «O deistvii mezhdunarodnykh dogovorov RF primenitel’no k voprosam arbitrazhnogo protsessa ot 11 iyunya 1999 g. № 8. //Vestnik VAS RF. 1999. N 8.

Gusev I. V kakoi forme inostrannoi kompanii vygodnee rabotat’ v RF //Prakticheskoe nalogovoe planirovanie. 2013. № 5.

Popondopulo V.F. Formy osushchestvleniya predprinimatel’skoi deyatel’nosti na territorii Rossii [Elektronnyi resurs] //Predprinimatel’skoe pravo. 2005. № 4. Dostup iz sprav. – pravovoi sistemy «Konsul’tant Plyus».

Ivanov A.V. Administrativno-pravovoe regulirovanie upravleniya vneshneekonomicheskoi deyatel’nost’yu s uchastiem stroitel’nykh organizatsii // Administrativnoe i munitsipal’noe pravo. 2009. N 10. S. 31-40.

Matiyashchuk S.V. Pravovoi status samoreguliruemykh organizatsii v oblasti inzhenernykh izyskanii, arkhitekturno-stroitel’nogo proektirovaniya i stroitel’stva // Zakonodatel’stvo i ekonomika. 2010. N 2 (310). S. 41.

Kobzeva T.Ya. Postanovka na uchet v nalogovykh organakh rossiiskikh i inostrannykh stroitel’nykh organizatsii // Nalogovyi vestnik. 2005. N 1. S. 97.

Luk»yantsev A.A. Otvetstvennost’ pri osushchestvlenii predprinimatel’skoi deyatel’nosti v grazhdanskom zakonodatel’stve Rossii: teoriya i sudebnaya praktika: diss….d-ra yurid. nauk. – Rostov n/D, 2006.

Predprinimatel’skoe pravo Rossiiskoi Federatsii /Otv. red. E.P. Gubin, P.G. Lakhno. – M., 2004. S. 132-133.

Rainikov A.S. Osnovnye chastnopravovye sem’i: obshchie cherty // Zhurnal rossiiskogo prava. 2013. N 9. S. 72-80.

Ishutin V.Yu. Istoriya kodifikatsii otechestvennogo khozyaistvennogo zakonodatel’stva v sovetskii i postsovetskii periody // Predprinimatel’skoe pravo. Prilozhenie «Biznes i pravo v Rossii i za rubezhom». 2010. N 3. S. 56-59.

Inostrannye organizatsii i predstavitel’stva: osobennosti nalogooblozheniya s primerami iz praktiki / V.V. Semenikhin, I.N. Makanova, E.V. Abramova i dr.; pod obshch. red. V.V.

Semenikhina. M.: Eksmo, 2005. 256 s.

Просто выделите и скопируйте ссылку на эту статью в буфер обмена. Вы можете также попробовать найти похожие статьи

Источник: e-notabene.ru

Участие в долевом строительстве за рубежом и в России

Яковлев, И. С. Участие в долевом строительстве за рубежом и в России / И. С. Яковлев. — Текст : непосредственный // Новый юридический вестник. — 2020. — № 2 (16). — С. 17-20. — URL: https://moluch.ru/th/9/archive/156/4843/ (дата обращения: 12.10.2022).

В статье автор пытается выявить отличительные особенности участия в долевом строительстве в разных странах.

Ключевые слова: долевое строительство, долевое участие, договор участия, договор, застройщик, строительство

В обыденном понимании, долевое строительство — это форма строительства, при которой девелопер получает деньги от покупателя, а взамен обязуется предоставить ему квартиру обговоренных в договоре параметров: в доме по конкретному адресу, на определенном этаже, с определенным количеством комнат и метражом, с обозначенным в договоре видом внутренней отделки помещений, с указанием сроков сдачи объекта, его стоимости, порядка расчетов и пр.

С точки зрения правовой квалификации договора участия в долевом строительстве, не все так однозначно. Часть авторов квалифицируют договор участия в долевом строительстве как договор простого товарищества, иные авторы характеризуют договор участия в долевом строительстве как «договор строительного подряда», как «обязательство подрядного типа» или «основание возникновения подрядного обязательства». Есть авторы, квалифицирующие договор участия в долевом строительстве как договор об оказании услуг, как договор на выполнение работ или договор купли-продажи имущества. Широко распространено мнение, что договор долевого участия в строительстве — это ничто иное как инвестиционный договор. И конечно же существует множество концепций, относящих договор участия в долевом строительстве к договорам смешанного типа.

Договор участия в долевом строительстве прямо не предусмотрен нормами Гражданского кодекса Российской Федерации. Не существует его четкого, юридически закрепленного понятия. В связи с чем возникает множество гражданско-правовых споров, а правоприменительная практика по данному вопросу является крайне противоречивой. Доказательством тому служат диаметрально противоположные судебные решения, признающие договора долевого участия договорами простого товарищества, договорами строительного подряда и другими.

По указанным выше причинам, в современном российском праве, все больше укрепляется концепция, определяющая договор участия в долевом строительстве как самостоятельный вид гражданско-правового договора. Согласно данной позиции, договор долевого участия в строительстве — это консенсуальный, взаимный и возмездный договор. Его место среди договоров смежных форм обусловлено спецификой области его применения, индивидуальностью предмета договора и других его элементов. В этом смысле, характеризуя правовую природу договора участия в долевом строительстве, следует отметить, что он в полной мере не похож ни на один из видов договоров «классических» форм.

Казалось бы, какое отношение имеет проблема правовой квалификации договора участия в долевом строительстве в российском праве к устройству системы долевого строительства за рубежом?

Все очень просто. На данном примере мы показали, что даже в масштабах одного Государства не существует единого подхода к системе долевого участия в строительстве. Причем, к появившемуся в России спустя более века после зарождения данного явления в мировой практике как такового.

Поэтому в каждой отдельно взятой стране институт долевого участия в строительстве развивается по своим правилам, с учетом ментальных, религиозных, национальных, юридических, экономических, политических, географических и прочих особенностей. Еще одним фактором, усложняющим сравнительный анализ правоотношений в сфере долевого участия в строительстве, является отсутствие хоть какого-то общепринятого понятийного аппарата.

Связано это прежде всего с тем, что долевое участие в строительстве прежде всего направлено, в отличии от договора инвестирования, например, на стимулирование строительного сектора посредством привлечения резидентов. Одновременно с этим государством решается задача увеличения внутреннего потребления, занятости населения и обеспечения жильем граждан.

В связи с чем нами ниже продемонстрированы лишь некоторые специфические особенности, имеющие место в долевом участии в строительстве в некоторых зарубежных странах. Повторно обращаем ваше внимание на то, что во многих странах нет ни законодательного закрепления долевого участия в строительстве, ни его понятия как такового. Причем во многих случаях, договора относят к инвестиционным договорам, договорам простого товарищества и другим. Тем не менее, мы попытаемся соотнести их с точки зрения российского правопонимания и правоприменения. А теперь к особенностям:

1. В Объединенных Арабских Эмиратах строительство в рамках долевого участия характеризуется своей публичностью. Для возведения объекта недвижимости застройщик обязан получить разрешительную документацию, провести экспертизу проекта и его согласование. Он обязан опубликовать план-проект и строительные сметы объекта недвижимости. После оценки себестоимости проекта, осуществляемую экспертным советом, застройщик обязан собрать всю сумму, необходимую для постройки объекта недвижимости. Особенность сбора денежных средств заключается в том, что срок на сборы денег ограничен законом. В связи с чем, на старте продаж помещения реализуются с минимальной наценкой, а после окончания строительства цены на жилье значительно поднимаются. Оплата дольщиками осуществляется на целевой счет уполномоченного банка. Последний осуществляет надзор за поэтапным финансированием строительства. Страхование рисков не является обязательным. Так как денежные средства дольщиков находятся под контролем уполномоченного банка, застройщику не выгодно нарушать сроки сдачи объекта недвижимости, так как в результате задержки сроков сдачи объекта на него могут быть наложены и взысканы штрафы за соответствующие нарушения.
2. В Соединенных Штатах Америки отличительной чертой долевого строительства является прокурорский надзор. Его функция заключается в контроле сборов и расходования денежных средств, полученных застройщиком. Инвестируемые дольщиками средства поступают на специальный прокурорский счет, через него осуществляется их дальнейшее распределение.
3. Во Франции предусмотрена защита дольщиков со стороны банков. Процедура участия в долевом строительстве начинается с того, что организация–застройщик выступает инициатором проекта объекта недвижимости. После этого застройщик осуществляет предпродажу жилых помещений по договорам бронирования. Исследовав спрос на проект, застройщик предоставляет полученные данные по проекту банку, обосновывая ликвидность проекта. На основании представленного пакета документов банк принимает решение о финансировании проекта или — об отказе в финансировании. Одной из причин отказа в финансировании проекта организации-застройщиков может послужить низкий спрос граждан на представленное в проекте жилье. В случае принятия банком решения об отказе в финансировании проекта, денежные средства, перечисленные по договорам брони застройщику, возвращаются плательщикам. Ликвидный проект получает финансирование со стороны банка для его реализации. Реализация жилого имущества осуществляется исключительно после введения объекта в эксплуатацию, в полном соответствии с условиями договоров брони.
4. В Германии сумма, предусмотренная договором, перечисляется не раннее получения застройщиком разрешения на строительство. Нарушение условий договора может повлечь за собой отзыв лицензии у компании-застройщика. Система господдержки граждан в Германии действует в виде формы контрактных сбережений через строительные сберегательные кассы. В соответствии с системой контрактных сбережений, дольщик вкладывает денежные средства в сберегательную кассу. Государство, в свою очередь, выполняет функцию софинансирования части вклада, в соответствии с условиями контракта о строительных сбережениях. После предусмотренного контрактом периода времени дольщик может осуществить свое право на оформление жилищного кредита. Надежность деятельности строительных сберегательных касс обеспечивают нормы права, запрещающие осуществление любой иной деятельности стройсберкассы, кроме привлечения денежных средств вкладчиков для последующего вложения в строительство домов. В соответствии с условиями контракта о строительных сбережениях, работающие граждане обязуются ежемесячно вносить на свой счет определенную договором сумму. При накоплении основной части стоимости объекта государство выделяют вкладчику 10 % от стоимости жилья. Недостающую часть суммы строительная сберегательная касса выдает дольщику кредит по низкой фиксированной процентной ставке.
5. В Чехии договор долевого участия в строительстве можно заключить на любом этапе строительства, от этого будет лишь зависеть цена объекта.

Схемы расчетов могут быть разными. Существует возможность внесения предоплаты в размере 10–20 %, а остаток выплатить после завершения строительства. При этом денежные средства, внесенные в виде предоплаты, поступают не застройщику, а в банк. При невыполнении компанией-застройщиком своих обязательств, денежные средства по требованию дольщика возвращаются ему в течение месяца. Однако такого в Чехии не бывает, так как в случае проблем с компанией-застройщиком, банк перепродает проект другому застройщику и последний достраивает объект.

1. В Англии компания-застройщик получает всю сумму только после сдачи объекта в эксплуатацию. В соответствии с действующим законодательством, каждую сторону в сделке представляет юрист. То есть, юрист застройщика представляет договор юристу покупателя. Последний знакомится с договором и отстаивает интересы своего клиента. После того как стороны достигли консенсуса, дольщик бронирует квартиру в строящемся доме, внося, как правило, 10 % от стоимости объекта. Денежные средства поступают на клиентский спецсчёт, к которому застройщик получает доступ лишь по окончании строительства. Забронированную квартиру снимают с продажи. После чего юристы согласовывают порядок и условия расчетов.

Несмотря на обширный мировой опыт, в том числе и негативный, появившееся в России в 90-х годах прошлого века такое явление как долевое участие в строительстве стало очень рискованным мероприятием. Зачастую девелоперы не имели ограничений в возможности использовать деньги дольщиков. Это приводило к тому, что недобросовестные компании-застройщики еще на этапе котлована, могли заморозить стройку и объявить себя банкротом, а дольщики оставались без жилья и фактически не имели возможности вернуть деньги.

К настоящему времени, опираясь в том числе и на передовой мировой опыт в сфере долевого участия в строительстве, внесены изменения и поправки в Законодательство, подразумевающие переход от долевого к проектному финансированию, то есть от прямой продажи жилья в строящихся домах к использованию эскроу-счетов. Помимо этого, ужесточились требования законодательства к девелоперам: застройщики, получившие разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, вправе привлекать деньги дольщиков только при условии, что по каждому разрешению на строительство откроют отдельный банковский счет (ч.2.3 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ). На одно разрешение на строительство приходятся один счет и один жилой комплекс (если речь не идет о компаниях, которые занимаются комплексным развитием территории, — они смогут строить по нескольким разрешениям в рамках одного района).

Из-за поправок под запрет попали жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК). При участии в ЖСК и ЖНК покупатель вносил пай в кооператив и становился пайщиком, то есть инвестором проекта. В этом случае получить свою квартиру покупатель мог лишь в случае успешного завершения строительства дома и ввода его в эксплуатацию. Подобной схемой зачастую пользовались недобросовестные застройщики, поэтому с 1 июля 2018 года любые формы привлечения денежных средств застройщиком от покупателей, помимо заключения ДДУ, запрещены. Исключение составляют только ЖСК, которым землю под застройку предоставило государство или муниципалитет бесплатно (в том числе согласно Федеральному закону от 24 июля 2008 года 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»), а также кооперативы, созданные в случаях, когда дом достраивается после банкротства застройщика.

Таким образом, проектное финансирование установило жесткий контроль над средствами девелопера со стороны банка. По сути, банк финансирует расходы девелопера по согласованному бюджету проекта за вычетом собственных средств, а застройщик получает деньги дольщиков со счета-эскроу только после ввода жилья в эксплуатацию.

Важно, что при проектном финансировании деньги застройщика и генподрядчика (то есть всех структур, которые участвуют в строительстве проекта) должны находиться в одном и том же банке. Это обеспечивает прозрачность переводов на всех этапах. Перевод денег по эскроу-счетам осуществляется только после того, как девелопер предоставит документы с обоснованием, на что он планирует их потратить. При этом банк может отказать в проведении операции, если признает ее нецелевым расходованием средств. Обналичивать средства по счетам-эскроу можно только в одном случае — для выплаты зарплаты сотрудникам.

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ)// Парламентская газета, N 4, 23–29.01.2009.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 01.01.2019) // СПС КонсультантПлюс.
3. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190- ФЗ (ред. от 25.12.2018) // СПС КонсультантПлюс.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 22.01.2019) // СПС КонсультантПлюс.
5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 25.12.2018) (с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 01.01.2019) // СПС КонсультантПлюс.
6. О саморегулируемых организациях: Федеральный закон РФ от 16 ноября 2007 г. № 315-Ф3 // Собрание законодательства РФ. 2007. — № 49. -Ст. 6076.
7. Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений: Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-Ф37/ Собрание законодательства РФ. 1999. — № 9. — Ст. 1096.
8. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ // Рос. газ. 2004. — 31 дек.
9. О защите прав потребителей: Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300–1 // Собрание законодательства РФ. 1992. — № 3. — Ст. 140.
10. О национальной платежной системе: Федеральный закон от 27.06.2011 N 161-ФЗ (последняя редакция)) // СПС КонсультантПлюс.
11. Рыбкина М. В. История развития понятия «недвижимое имущество» в отечественном законодательстве // Государство и право. Юридические науки // Царскосельские чтения. 2017.
12. Семенова Е. Г. Система объектов недвижимого имущества в гражданском праве российской федерации. // Гуманитарные, социально-экономические и общественные науки. 2017.
13. Феоктистов А. А., Паксяева Е. А. Актуальные проблемы приобретения права собственности граждан на жилые помещения. // Наука. Общество. Государство. 2017. Т.5. № 4(20).
14. Шулятьев В. В. К понятию права собственности. // Вестник науки и образования. Ч. 2. 2018. № 18(54).
15. Щенникова Л. В. Понятие вещного права в аргументации российских цивилистов. // Вестник Пермского университета. Юридические науки. 2017. Вып.37.

Основные термины (генерируются автоматически): долевое строительство, долевое участие, договор, договор участия, строительство, застройщик, деньга дольщиков, простое товарищество, средство, проектное финансирование.

Источник: moluch.ru

Иностранный инвестор в строительстве: каковы налоговые последствия?

Одним из возможных вариантов реализации жилых домов (квартир) является заключение договоров долевого участия в строительстве (инвестирования) между застройщиком и компанией-инвестором, которая в последующем уступает свои права по договору физическим лицам. Однако при такой модели реализации объектов недвижимости компания-инвестор сталкивается с необходимостью заплатить НДС со своей прибыли, т.е. разницы между ценой уступки права требования физическому лицу, и суммой, уплаченной по договору инвестирования (п. 2 ст. 155 НК РФ).

Рассмотрим налоговые последствия ситуации, когда в качестве такого Инвестора выступает иностранная компания, приобретающая права требования на ранней стадии строительства по цене близкой к себестоимости.

Иностранная компания заключает договор инвестирования в строительство с российским застройщиком и перечисляет ему денежные средства. Перечисленные застройщику инвестиционные денежные средства по сути покрывают только его затраты на строительство и включают в себя совсем небольшое вознаграждение застройщика, однако помогают продолжить строительство и начать «продавать» остальные квартиры по более высокой цене. Деловая цель сотрудничества налицо.

Варианты финансирования проекта с участием иностранного капитала мы подробно разбираем в нашем таксБУКе.

На практике такой иностранный инвестор также ближе к окончанию строительства через российских агентов или агентство недвижимости уступает свои права по договору физическим лицам. Разница между суммой первоначальных инвестиций и ценой уступки составляет прибыль иностранного инвестора.

Особенность состоит в том, что у такого иностранного инвестора не возникает обязанности по уплате НДС и налога на прибыль в Российской Федерации.Разберемся по порядку.

Реализация иностранной организацией имущественных прав, в том числе на жилые дома, подлежит обложению НДС в России, в двух случаях:

• Деятельность иностранной компании приводит к образованию постоянного представительства в РФ;
• У иностранной компании хоть не образуется постоянного представительства в России, но местом реализации имущественных прав является Российская Федерация.

Таким образом, иностранный инвестор должен заключать все сделки через агентство недвижимости.

Полезным инструментом для финансирования Группы компаний может быть не только займ, используемый повсеместно, но и договор факторинга.

Второй важный аспект связан с определением места реализации прав по инвестиционному договору в целях исчисления НДС.

Отметим, что в Налоговом кодексе РФ содержатся только правила определения места реализации работ и услуг (ст. 148 НК РФ), но нет положений, разъясняющих, как определять место реализации имущественных прав, когда продавцом выступает иностранная компания.

По мнению Минфина РФ уступка прав требования для целей налогообложения НДС должна считаться услугой, а значит к определению ее места реализации применяются нормы, закрепленные в ст. 148 НК РФ (1). С такой точкой зрения трудно согласится, поскольку передача имущественных прав является самостоятельным объектом обложения НДС наравне с реализацией товаров, работ, услуг в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ.

(1) письмо Минфина РФ от 18.06.2012 г. № 03-07-08/154

Но даже если уступку права требования иностранной организацией российской компании признавать услугой, следуя разъяснениям Минфина, местом реализации такой услуги не является территория РФ и, следовательно, она не подлежит обложению НДС исходя из следующих положений:

• уступка прав требования к услугам (работам), прямо перечисленным в ст. 148 НК РФ, не относится;
• место реализации не указанных в ст. 148 НК РФ услуг определяется по месту осуществления деятельности организации, оказывающей такие услуги;
• местом осуществления деятельности организации не признается территория РФ, если она не зарегистрирована в России (п. 2 ст. 148 НК РФ).

Иначе говоря, Минфин России не относит уступку имущественных прав по договорам инвестирования (долевого участия в строительстве) к услугам, непосредственно связанным с недвижимым имуществом и указанным в пп. 1 п. 1 ст. 148 НК РФ, местом реализации которых в целях исчисления НДС признается Российская Федерация. В результате, риск того, что налоговые органы посчитают такую уступку услугой, непосредственно связанной с недвижимостью в России, и доначислят НДС, — весьма незначительный.

Что касается налога на прибыль, то доходы от договоров уступки прав требования по инвестиционному договору иностранным инвестором конечному покупателю не подлежат обложению налогом на прибыль в РФ на основании п. 2 ст. 309 НК РФ, при условии, что деятельность иностранного инвестора не образует постоянного представительства в РФ.

Важным моментом применительно к налогу на прибыль является то, что иностранный инвестор по договору уступки передает покупателям именно имущественные права на будущие объекты недвижимости. Такую операцию следует отличать от реализации находящегося в России недвижимого имущества, которая в свою очередь подлежит обложению налогом на прибыль в РФ на основании п. 6 ст.

309 НК РФ и ст. 6 международных соглашений об избежании двойного налогообложения. До окончания строительства объектов недвижимости и получения застройщиком разрешения на ввод объектов в эксплуатацию строящиеся объекты нельзя назвать недвижимостью в соответствии с Градостроительным кодексом РФ и п. 2 ст. 2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Поэтому нормы, предусматривающие налогообложение доходов от реализации недвижимого имущества в РФ, к данной ситуации не применимы.

Российское агентство недвижимости, в свою очередь, получает вознаграждение за свои услуги по поиску покупателей, которое подлежит обложению в Российской Федерации.

Таким образом, сотрудничество с иностранным инвестором на начальных этапах строительства позволяет застройщику получить необходимый импульс к строительству, а для иностранного инвестора — достаточно понятным способом инвестировать и получать доходы с их налогообложением только в стране своего резидентства.

Источник: www.klerk.ru