Инвестиции в строительство это что

Федеральный Закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 № 39-ФЗ определяет инвестиции как денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. В законе определены следующие понятия в связи с инвестиционной деятельностью.

Инвестиционная деятельность — вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Капитальные вложения — инвестиции в основной капитал (основные средства).

Инвестиционный проект — обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектная документация, разработанная в соответствии с законодательством РФ и утвержденными в законном порядке регламентами (стандартами, нормами, правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).

ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ. МОЙ ЛИЧНЫЙ ОПЫТ ИНВЕСТИЦИИ В НОВОСТРОЙКИ | #ХочуКвартиру

Инвесторами, осуществляющими вложение собственных, заемных, привлеченных средств на создание и воспроизводство основных фондов в форме капитальных вложений (согласно федеральному закону), могут быть:

— органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом или имущественными правами;

• — организации и предприятия, предпринимательские объединения. общественные организации и другие юридические лица всех форм собственности;
• — международные организации, иностранные юридические лица;
• — физические лица (граждане РФ и иностранные граждане).

Заказчиками (застройщиками) могут быть инвесторы, а также иные физические и юридические лица, уполномоченные инвесторами осуществлять реализацию инвестиционных проектов по строительству.

Субъектами (участниками) инвестиционно-строительной деятельности выступают: инвестор, заказчик и застройщик, подрядчик и проектировщик, банковские, страховые и посреднические организации, поставщики стройматериалов и оборудования, а также пользователи объектов инвестиционной деятельности.

Субъекты инвестиционной деятельности обязаны соблюдать установленные законом нормы и регламенты, требования государственных органов и должностных лиц, предъявляемые в пределах их компетенции.

Основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт) между ними.

Участники инвестиционного процесса, выполняющие оговоренные договором виды работ и услуг, должны иметь лицензию или сертификат на право осуществления данного вида деятельности.

Инвестор (от англ, investor — вкладчик) — юридическое или физическое лицо, вкладывающее свой капитал в различные сферы деятельности с целью получения в последующем прибыли. Инвестиции (вклады, капиталы) одного инвестора могут покрывать расходы на строительство полностью или частично, поэтому в одном и том же строительстве могут участвовать несколько инвесторов. Объемы и сроки инвестирования оговариваются в соответствующих договорах. Инвестор может сам выступать в качестве застройщика и заказчика.

Разновидностью инвестора в строительстве является девелопер (от англ, develop — развивать), который инвестирует средства в подготовку городских и пригородных территорий к строительству с последующей их продажей застройщикам. В подготовку входят планировка, устройство дорог, прокладка инженерных сетей, водоотвод, озеленение и другие процессы.

Застройщик — юридическое или физическое лицо, официально заявившее о намерении построить объект, получившее в собственность земельный участок под строительство и финансирующее это строительство. Застройщик поручает заказчику заключение контракта с подрядной строительной организацией и контроль за строительством.

После завершения строительства застройщик становится владельцем построенного объекта вместе с земельным участком.

Застройщик может сам выступать в качестве заказчика.

Заказчик — юридическое или физическое лицо, заказывающее подрядчику строительство зданий и сооружений самостоятельно или по поручению застройщика (инвестора). Для выбора подрядчика заказчик обязан организовать подрядные торги. Заказ на строительство оформляется путем заключения подрядного договора (контракта) между заказчиком и победившим на торгах подрядчиком.

Обычно заказчик берет на себя следующие обязательства:

• — подготовка задания на проектирование, выбор проектировщика и заключение с ним договора на выполнение проектных работ;
• — организация подрядных торгов и заключение договора с подрядчиком;
• — отвод земельного участка под строительную площадку и передача его подрядчику;
• — передача подрядчику готовой проектно-сметной документации;
• — обеспечение строительства оборудованием и некоторыми материалами, не входящими в перечень поставок подрядчика;
• — предоставление авансов подрядчику согласно подрядному договору, а также своевременная оплата выполненных работ;
• — технический надзор за строительством и контроль его качества;
• — приемка завершенных строительных объектов.

Проектировщик — проектная организация, разрабатывающая по заказу заказчика проектно-сметную документацию. Проектировщик, с которым заказчик заключает договор и который полностью отвечает за своевременную и качественную ее разработку, именуется генеральным проектировщиком.

При проектировании сложных строительных объектов для разработки отдельных разделов проекта генпроектировщик привлекает специализированные проектные организации. Проектировщик выполняет также комплекс инженерных и экономических изысканий, результаты которых необходимы для проектирования. Эти работы он может выполнять сам или поручать специализированным изыскательским организациям. Разработанная проектировщиком проектно-сметная документация обязательно должна пройти экспертизу в государственном органе вневедомственной экспертизы.

Проектировщик обязан передать заказчику не менее 5 экземпляров проектно-сметной документации не позднее оговоренного в контракте срока.

Проектировщик может осуществлять авторский надзор за правильностью выполнения в процессе строительства принятых в проекте решений.

Подрядчик — подрядная строительная организация, осуществляющая строительство зданий, сооружений и их комплексов различного назначения, а также выполняющая отдельные виды строительных и ремонтных работ и оказывающая другие строительные услуги. Раньше подрядчик должен был иметь лицензию на выполняемые им строительно-монтажные работы.

С 2010 г. вместо лицензий на право ведения строительных, проектных и изыскательских работ вводятся свидетельства о допуске к этим работам. Их выдают саморегулируемые организации, представляющие собой объединения строителей, проектировщиков, изыскателей, создаваемые согласно федеральному закону «О саморегулируемых организациях» и Градостроительному кодексу.

Как уже отмечалось, подрядчики подразделяются на генподрядчиков и субподрядчиков. Деятельность всех участников строительства координирует генподрядчик, который на основании заключенного с заказчиком генерального договора отвечает перед ним за своевременное и качественное выполнение всех строительно-монтажных работ, выполняемых нс только собственными силами, ио и субподрядными организациями. Готовые строительные объекты заказчику сдает также генподрядчик.

Банк — финансово-кредитная организация, принимающая и аккумулирующая вклады юридических и физических лиц. Осуществляет взаимные платежи и расчеты между различными организациями, включая участников строительства, предоставляет кредиты, в том числе строительным организациям. Крупные банки часто сами выступают в качестве инвесторов, а также возглавляют финансово-промышленные группы. В условиях рыночной экономики роль банков многократно возрастает.

Инжиниринговая организация — это специальная консультационная фирма, которой заказчик передает часть своих функций, состоящая из наиболее опытных и высококвалифицированных специалистов. Она осуществляет согласно заключаемому с заказчиком контракту надзор за всеми этапами строительства. В задачи такого надзора входит разработка широкого круга рекомендаций, начиная от выбора места строительства и его инженерной подготовки, проектирования, организации подрядных торгов, контроля хода строительства и завершая приемкой объектов в эксплуатацию.

Поставщик — юридическое или физическое лицо, поставляющее строительным организациям необходимые им для строительства материально-технические ресурсы. В качестве поставщиков могут выступать предприятия и организации, а также посредники — торговые базы, биржи и т.д.

Транспортная организация — юридическое или физическое лицо, осуществляющее по договорам со строительными организациями перевозки строительных грузов. С развитием логистического подхода к движению материальных потоков, согласно которому строительное производство и транспорт рассматриваются как единое целое, роль правильного выбора вида транспорта и его четкой организации многократно возрастает.

Посредник — юридическое или физическое лицо, осуществляющее закупки материально-технических ресурсов у их производителей для последующей продажи строительным организациям. Это — посредники-поставщики. Посредниками также являются юридические и физические лица, осуществляющие реализацию

строительной продукции — зданий, сооружений, их частей, квартир, а также строительных материалов, изделий и конструкций, производимых строительными организациями. К таким посредникам относятся, например, риэлтерские фирмы.

Пользователи объектов капитальных вложений — это физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные собственности (служба заказчика), наделенные соответствующим государственным органом правом распоряжаться бюджетными инвестиционными ресурсами для реализации государственной целевой программы или конкретного инвестиционного проекта.

2.2. Инвестиционный строительный проект

В строительной отрасли под инвестиционным строительным проектом понимается проект, связанный с реализацией полного цикла капитальных вложений (инвестиций) от начальных вложений до завершения работ.

Согласно Федеральному Закону «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» № 39-ФЗ от 25 февраля 1999 г., инвестиционный проект — это обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действия но осуществлению инвестиций (бизнес-план).

Инвестиционный проект — это комплекс документов, обосновывающих инвестиции (собственные, заемные или привлеченные средства) во вновь создаваемые основные фонды во всех отраслях и сферах экономики. Инвестирование в создание и воспроизводство основных фондов осуществляется в форме капитальных вложений.

2.2.1. Виды проектов, их участники и окружение

Можно выделить ряд признаков, по которым проект можно отнести к тому или иному виду: цель проекта, его масштаб, структура, сложность, сроки реализации, требования к качеству, результат проекта, характер инвестиций, состав участников проекта.

В зависимости от поставленной цели различают проекты коммерческие и некоммерческие.

Проект, осуществление которого связано с вложением и освоением инвестиций, называют инвестиционным проектом. Например, создание нового типа самолета. Инвестиционный проект, связанный со строительством или реконструкцией зданий и сооружений, называют инвестиционным строительным проектом (ИСП). Например, строительство нового автомобильного завода.

По своим масштабам проекты бывают малыми, средними, крупными и особо крупными.

Малыми в мировой практике считаются проекты стоимостью до 20 млн долл., средними — 204-200, крупными — 2004-1000, очень крупными — более 1 млрд долл.

По структуре различают монопроекты, мультипроекты и мегапроекты.

Монопроект (от греч. monos — один) — это единый одноцелевой проект, имеющий единичный конечный результат. Например, реконструкция промышленного цеха, строительство жилого дома, выпуск акций акционерным обществом.

Мультипроект (от лат. multum — много) — это многоцелевой проект, состоящий из ряда взаимоувязанных между собой монопроектов. Например, мультипроект застройки жилого района состоит из монопроектов строительства жилых домов, зданий культурно-бытового назначения, инженерных сетей, дорог и благоустройства.

Мегапроект (от греч. megas — большой) — это особо крупный проект, включающий в себя ряд моно- и мультипроектов. Мегапроекты обычно представляют собой программы развития целых регионов или отраслей. Сюда же можно отнести мегапроекты освоения крупных природных месторождений и новых географических районов.

По степени сложности различают проекты простые, сложные и особо сложные. Сложность проекта характеризуется сложностью технических, организационных, ресурсных и экономических задач, которые необходимо решить в процессе осуществления проекта. Например, строительство типового жилого дома в новом микрорайоне есть простой проект, застройка же в целом микрорайона -сложный проект. Особо сложные проекты — например, реконструкция и застройка исторического центра такого крупного города, как Москва; прокладка магистрального газопровода по дну моря.

По продолжительности осуществления проекты подразделяются на краткосрочные (до 3 лет), среднесрочные (от 3 до 5 лет) и долгосрочные (более 5 лет). В зависимости от требований к качеству проекта различают проекты модульные, стандартные и бездефектные.

Модульные проекты состоят из самостоятельных узлов-модулей, которые могут оперативно заменяться в случае их отказа, например, в электронных устройствах.

Качество стандартных проектов должно отвечать требованиям действующих стандартов. Например, готовые здания и сооружения должны отвечать требованиям СНиП.

Бездефектные проекты отличаются особо высокими требованиями к их качеству и надежности, для достижения которых нередко стоимость таких проектов достигает огромных размеров. Например, атомные электростанции.

Результатом проекта может быть готовый строительный объект, научное открытие, новая строительная компания, программный продукт, спортивные соревнования, новый кинофильм и т.д. Эффективность осуществления проекта характеризуется тем, насколько результат проекта соответствует запланированным параметрам и каковы фактические затраты на его осуществление. В некоторых случаях результат осуществления проекта может быть и отрицательным. Например, результат научных исследований может оказаться противоположным тому, который предполагался. Или кинофильм вопреки ожиданиям может провалиться в прокате.

Инвесторами проекта могут быть:

• — государственные органы власти;
• — муниципальные органы власти;

• — юридические лица всех форм собственности, в том числе иностранные;
• — физические лица, в том числе иностранные.

В зависимости от того, кто является инвесторами, различают проекты государственные, муниципальные, национальные, отраслевые, международные, частные, совместные, смешанные.

2.2.2. Жизненный цикл инвестиционного проекта

Длительность производственного цикла в строительстве предопределяет большое число участников процесса и этапность в их взаимодействии.

Схема жизненного цикла инвестиционного проекта представлена на рис. 2.1. Таким образом, каждый проект проходит ряд последовательных фаз. Каждая фаза инвестиционного строительного проекта предполагает выполнение логически связанных работ, мероприятий и процедур.

2.2.3. Выполнение работ по реализации инвестиционностроительного проекта

Все виды работ по инвестиционно-строительному проекту (ИСП) можно условно разделить на несколько групп:

• 1. Оформление идеи ИСП.
• 2. Разработка ИСП.
• 3. Разработка проектной документации.
• 4. Получение исходно-разрешительной документации (ИРД).
• 5. Непосредственное выполнение СМР и других видов работ.
• 6. Пусконаладочные работы.
• 7. Сдача-приемка объекта в эксплуатацию.

После того как идея сформировалась и имеет хорошие перспективы развития, необходимо получить ИРД па ее дальнейшую проработку.

Началом проекта считается момент, когда некоторая группа специалистов и экспертов на основе сформулированной инициатором проекта идеи приступает к исследованию целесообразности ее осуществления. Поэтому здесь могут быть разные результаты этих исследований:

Рис. 2.1. Схема жизненного цикла проекта

• 1. Проект завершился и не имеет продолжения.
• 2. Проект завершился, но имеет продолжение.
• 3. Проект завершился и вызвал необходимость в новом проекте.

Время от момента начала проекта до его завершения называют жизненным циклом проекта. Принято считать, что на протяжении жизненного цикла проект проходит четыре фазы: начальную, затем фазы разработки, реализации и завершения. В свою очередь, фаза может быть разбита на этапы и стадии.

Начальная фаза. Ее называют также концептуальной или прединвестиционной. Целью работ, выполняемых в период начальной фазы, является обоснование целесообразности осуществления проекта и разработка его концепции.

Для этого с привлечением экспертов проводятся маркетинговые исследования, собираются исходные данные и анализируется состояние дел в рассматриваемой сфере деятельности. Устанавливается, есть ли вообще потребность в предполагаемом проекте; если есть, то уточняются его характеристики: примерный объем инвестиций, сроки осуществления, социальная значимость, объем будущего производства и ожидаемые прибыли, влияние на природную среду, степень риска. Далее рассматриваются альтернативные варианты проекта и выбирается лучший из них. Завершающей стадией начальной фазы является разработка бизнес-плана. На основании бизнес-плана определяют инвесторов и устанавливают порядок инвестирования проекта, после чего приступают к его разработке.

Фаза разработки. На начальной стадии этой фазы прежде всего определяется заказчик проекта и назначается руководитель проекта (проект-менеджер), затем создается группа по организации разработки проекта. В последующем эта группа расширяется и трансформируется в команду по реализации проекта. В настоящее время вместо создания групп или команд для управления проектами все чаще привлекаются специальные инжиниринговые фирмы.

Основной задачей этой фазы является подготовка к реализации проекта. Чтобы осуществить проект, необходимо прежде выполнить комплекс подготовительных работ и мероприятий. К ним, как и при подготовке к строительству, прежде всего можно отнести:

— определение точного географического места осуществления проекта;

• — составление ходатайства о намерениях и представление его в местные органы власти;
• — организация торгов на проектно-изыскательские работы;
• — разработка обоснований инвестиций в строительство и задания на проектирование;
• — организация проектирования и изысканий;
• — проведение подрядных торгов на строительно-монтажные работы и заключение подрядных договоров;
• — разработка организационно-технологической документации;
• — получение разрешения на производство работ;
• — отвод земельного участка на местности;
• — подготовка строительной площадки;
• — в необходимых случаях — создание новой или расширение существующей материально-технической базы строительства.

Фаза реализации проекта. Все, что сделано на первых двух фазах, — это подготовка к основной фазе жизненного цикла проекта, фазе реализации проекта, на которой выполняются основные работы проекта.

На этой фазе прежде всего окончательно формируется структура управления проектом и четко формулируются функции и задачи всех участников проекта, а также устанавливается оперативная связь между ними.

Основными работами, которые выполняются на этой фазе, являются:

• — разработка планов и графиков производства работ;
• — организация строительных работ и монтажа оборудования на строительных объектах;
• — организация диспетчерской системы управления;
• — оперативное управление ходом работ;
• — контроль качества работ;
• — бесперебойное снабжение площадок материалами, изделиями и конструкциями; создание необходимых запасов;
• — организация перевозок строительных грузов;
• — организация парка строительных машин;
• — координация деятельности всех участников проекта.

Фаза завершения. Завершающая фаза проекта, как правило, включает следующие виды работ:

• — эксплуатационные испытания оборудования и выпуск опытных образцов;
• — подготовка кадров для будущего производства;
• — доведение объекта до проектной мощности;
• — подготовка документации по сдаче объекта в эксплуатацию;
• — сдача заказчику готового объекта;
• — разрешение конфликтных ситуаций, возникших в ходе осуществления проекта;
• — реализация оставшихся ресурсов;
• — расформирование команды и закрытие проекта.
• 2.3. Инвестиционный контракт

Инвеетиционный договор (контракт) является наиболее распространенной формой соглашения о строительстве объектов недвижимости, которое заключает инвестор с органами местного самоуправления, в том числе предусматривая обязанность органов местного самоуправления по предоставлению земельных участков инвесторам (застройщикам) при условии передачи в муниципальную собственность по окончании строительства части построенного жилья либо других объектов социальной и инженерной инфраструктуры и благоустройства.

2.3.1. Виды строительных контрактов

Строительный контракт является основным документом, регламентирующим взаимоотношения между участниками инвестиционного процесса, в значительной степени определяющим эффективность организации строительства.

Наиболее распространен «контракт с фиксированной ценой» (Lump Sum Contract), предусматривающий соглашение на реализацию проекта по некоторой заранее обусловленной цене, независимо от фактической стоимости, в которую подрядчику обошлось строительство объекта.

Контракт типа «цепа плюс гонорар» (Cost Plus, СР) устраняет основной недостаток контракта с фиксированной ценой, поскольку предусматривает возмещение заказчиком всех дополнительных затрат подрядчика (в размере обусловленной договором суммы или в виде процента от сметной стоимости объекта). При контрактах этого типа весь риск, связанный с удорожанием строительства, перекладывается на заказчика. В соответствии с условиями контракта типа СР строительство объекта начинается до завершения разработки проектно-сметной документации, что сокращает сроки проектирования и строительства.

Взаимоотношения заказчика и подрядчика, регламентируемые контрактом типа «контракт с гарантированной максимальной ценой» (Guaranteed Maximum or Upset Price Control), имеют некоторое отличие от контракта СР, предусматриваются гарантии подрядчика не превышать согласованную сметную стоимость объекта.

При этом издержки, превышающие договорную цену, полностью ложатся на подрядчика, а полученная экономия формирует прибыль от результатов его деятельности. Одной из распространенных форм контрактов, направленных на уменьшение риска в процессе реализации проекта, является форма типа СВ (Construction Bonging), сущность которой состоит в привлечении к участию в строительном контракте фирмы-гаранта, обеспечивающей выполнение работ в полном соответствии с контрактом. Основу контракта этого вида составляет соглашение между заказчиком, подрядчиком и фирмой-гарантом. Подрядная строительная организация, выступающая в роли руководителя проекта, выплачивает фирме-гаранту гонорар в размере от 0,3 до 0,5 % сметной стоимости объекта, что приводит к соответствующему увеличению контрактной цены. Однако при этом снижается степень риска подрядной фирмы из-за возможных отклонений в процессе реализации проекта.

2.3.2. Договорные отношения между участниками строительства

Вся совместная деятельность участников строительства осуществляется на основе заключаемых между ними договоров (контрактов). Договор и контракт — это практически одно и то же (контракт от лат. contractus — договор), хотя термин «контракт» чаще используется при заключении трудовых договоров, а «договор» — при заключении соглашений о взаимных обязательствах между юридическими или физическими лицами.

В условиях рыночной экономики значение договора чрезвычайно велико, поскольку обязательства каждого участника строительства отражаются именно в нем. При рассмотрении различных споров между участниками строительства каждое слово, записанное в договоре, может иметь решающее значение. Поэтому договор должен быть составлен юридически грамотно, с ясными и четкими формулировками.

Основным договором, в соответствии с которым осуществляется строительство, является генеральный подрядный договор, который заказчик заключает с генподрядчиком. В свою очередь, генподрядчик заключает договоры с субподрядчиками, поставщиками, транспортными организациями и другими участниками строительства.

Генеральный подрядный договор заказчик заключает с подрядчиком, выигравшим подрядные торги. После заключения такого договора подрядчик приобретает статус генподрядчика.

Чтобы заключить договор с генподрядчиком, заказчик должен предоставить следующие документы:

• — проектно-сметную документацию, прошедшую согласование, экспертизу и утверждение;
• — документ на право пользования или владения земельным участком. Отвод земельного участка производит орган местного самоуправления после установления землеустроительной службой границ участка на местности. Копия акта об отводе земельного участка с указанием его 1раниц передается генподрядчику.

В каждом конкретном случае подрядный договор может иметь свои особенности и условия, но в любом случае он должен отражать следующие вопросы:

• — наименование сторон и их реквизиты (адреса, телефоны, номера счетов);
• — наименование и местоположение строительного объекта;
• — сроки начала и окончания строительства объекта;
• — договорная цена объекта;
• — условия изменения договорной цепы;
• — порядок расчетов за выполненные работы;
• — источники финансирования;
• — права и обязанности заказчика и генподрядчика;
• — ответственность, которую несут стороны в случае невыполнения своих обязательств;
• — форс-мажорные обстоятельства (стихийное бедствие, чрезвычайное положение, военные действия и т.д.).

Непосредственно строительно-монтажные работы могут быть начаты на строительной площадке только после получения застройщиком разрешения на строительство в органах местного самоуправления. После получения такого разрешения заказчик обязан полностью освободить земельный участок от всего постороннего для передачи его подрядчику.

Снос существующих строений может произвести генподрядчик по договоренности с заказчиком. Если такой договоренности нет, заказчик может снести строения собственными силами либо привлечь для этого специальную организацию.

Заказчик обязан вместе с земельным участком передать генподрядчику геодезическую разбивочную основу, а также решить вопросы подключения строительной площадки к действующим инженерным сетям для обеспечения ее водой, электроэнергией, теплом, газом, телефонной связью.

Как правило, заказчик перед началом работ перечисляет подрядчику аванс в размере, определенном договором, а в последующем регулярно оплачивает стоимость выполненных работ.

Окончательный расчет производится после принятия объекта в эксплуатацию.

В ходе строительства между генподрядчиком и заказчиком, а также другими участниками строительства могут возникать споры.

Чаще всего причиной споров бывает увеличение фактически выполненных объемов работ и их стоимости по сравнению с предусмотренными в проектно-сметной документации. Если при этом в договоре предусмотрена твердая договорная цена и условия договора не изменялись, то дополнительные расходы заказчик не оплачивает. Если же условия договора в ходе строительства по каким-либо причинам изменились и эти изменения внесены в договор, то заказчик обязан оплатить стоимость дополнительных расходов.

Спор может возникнуть также из-за задержки сроков выполнения работ. Если причины задержек не зависели от генподрядчика (например, отключение электроэнергии, погодные условия), то заказчик может пересмотреть первоначальные сроки выполнения работ. Если же задержки произошли по вине генподрядчика, то заказчик вправе предъявить ему предусмотренные договором санкции (штраф, пеня).

Источник: ozlib.com

Инвестиции в строительство это что

В продолжение серии он-лайн интервью и лекций для “Академии девелопмента” выпустили второй прямой эфир.

Продолжаю делиться с вами он-лайн мероприятиями со своим участием. Я снова в гостях у Академии девелопмента с докладом о … точечном девелопменте:)

Не буду скрывать, это мой любимый бизнес Vesco Group. Созидание и вдохновение, свобода творчества и предпринимательства – то, что не дает спать спокойно и будоражит наши с партнером умы на протяжении всего срока работы над проектом. И говорить об этом я могу часами, ведь сейчас в работе 7-й и 8-й дома. Был долгий путь с ошибками и победами!

Безусловно, в каждом бизнесе есть свои положительные и отрицательные стороны. Но в настоящее время в этой сфере мы видим гораздо больше плюсов, чем минусов и движемся к масштабированию наших компетенций.

СМОТРИТЕ ПОЛНЫЙ ВЫПУСК НА YOUTUBE ИЛИ ЗДЕСЬ:

Уверен – этот выпуск будет информативен и полезен и, возможно, откроет потенциал для сотрудничества. А если вы не найдете то, что искали, или у вас останутся вопросы – пишите мне в личные сообщения, я всегда открыт к диалогу.

Друзья, всем привет. Сразу включу презентацию. На самом деле соскучился я уже по такому формату конференции на тематику нашей любимой недвижимости, девелопмента и всего остального. У Константина слышу такой плач, что действительно девелопмент загородной недвижимости идет сейчас со скрипом, а в элитке вообще… Этот бизнес, наверное, уже закончился. И, собственно, расскажу про тот точечный девелопмент, которым мы занимаемся именно в элитке, в загородной недвижимости.

Занялись мы им где-то уже, наверное, прямо комплексно года четыре назад со своими первыми проектами. А так уже сейчас у нас строится седьмой и восьмой проект.

Но давайте немножко из истории расскажу. Вот здесь картинка как раз для иллюстрации одного из наших проектов. Это дом в Шульгино, который мы с нуля построили. То есть это как раз был приобретен участок, полностью спроектирован дом, построен под ключ, под отделку и продан в прошлом году.

История начинается как раз с того самого кризиса восьмого года, когда на рынке элитки просто закончились какие-то потенциальные возможности для девелопмента. Было выведено достаточно много проектов, которые дораспродаются вплоть до сегодняшнего дня. И, собственно, вот этот бизнес – он закончился.

Тем не менее, спрос, хоть и просел очень сильно на элитную загородку, мода, как я люблю говорить, до недавнего времени прошла на загородку, и это все привело к тому, что появление новых поселков, комплексной застройки стало нерентабельным. Но при этом существующий спрос, который предъявляли наши богатые, элитные покупатели, привел к тому, что на рынке остался дефицит качественного современного предложения.

Именно слово «современный», наверное, вообще в принципе стоит как ключевая особенность нашего точечного девелопмента. То есть сейчас пошел тренд на современную архитектуру – это плоские кровли, это большие площади остекления, это современные проекты с очень классной функциональной планировкой. Но при этом, соответственно, это новые дома. Поскольку поселков таких не строится, это все вышло в руки таких вот точечных девелоперов, как мы.

На текущий момент я оцениваю, что где-то десяток команд, которые занимаются строительством подобного рода объектов. И пока можно сказать, что рынок практически свободен.

Девелопмент полного цикла

Давайте так. Если взять весь цикл точечного такого девелопмента, первое – это поиск инвестора или соинвестора. Во многих проектах мы участвуем собственными деньгами, но при этом нам помогают что называется инвестициями другие участники. Это выбор участка или объекта под реконструкцию.

Мы их берем… Строим с нуля объекты и иногда бывает – удачно приобретаем коробки домов, которые дальше уже доделываем полностью под ключ. Это юридическое оформление и получение исходно-разрешительной документации. Это, естественно, разработка архитектурного и, что очень важно, дизайн-проекта. И у нас это происходит практически единым моментом, в комплексе.

На рынке элитки это на самом деле… Если заказчик заказывает себе дом, то чаще всего эти процессы разнесены, в чем я вижу очень большую проблему. Это строительство так называемого дома «под тапочки», то есть полностью готового к въезду. Грубо говоря, бери с собой тапочки, зубную щетку и заезжай. Это, конечно же, процессы реализации, то есть продажи этого объекта. И мы еще включаем сюда некое постпродажное обслуживание.

Я заявил тему «Анализ преимуществ», но на самом деле было бы неправильно говорить только о преимуществах.

SWOT-анализ

Любой проект нужно рассматривать через призму SWOT-анализа, то есть изучать его сильные стороны, слабые стороны, а также возможности и угрозы. Поэтому давайте пройдемся сначала по сильным сторонам и преимуществам точечного девелопмента.

Преимущества точечного девелопмента

Во-первых, большой пункт – это ликвидный рыночный продукт. Это такой собирательный образ некоторых факторов. Прежде всего то, что мы не работаем на конкретного так называемого «капризного» заказчика, который хочет сделать что-то свое, что-то очень специфическое.

И, соответственно, мы ориентируемся на предпочтения, грубо говоря, большой массы потенциальных покупателей, которых мы видим. Потому что у нас есть еще агентство элитной недвижимости, мы с ними работаем рука об руку, возим их, показываем, делаем сделки. Мы понимаем их предпочтения. Именно поэтому у нас есть такой собирательный образ заказчика. Мы не построим того, что не будет востребовано большей частью целевой аудитории.

Это, конечно же, востребованные решения и материалы, самые современные. Это и архитектурные, и планировочные, и инженерные решения. При этом они все очень правильно оптимизированы, очень много мы уделяем внимания логистике внутри дома, очень много внимания уделяем инженерным системам. Я на эту тему даже целые отдельные выпуски записывал на своем канале.

Это, конечно же, эксперименты с яркими «фишками» мы называем это. То есть это необходимость выделиться среди большого количества объектов, которые сейчас застряли на вторичном рынке. Их, по моим оценкам, сейчас именно в элитном сегменте около 4 000 объектов в ближайшем Подмосковье.

И, конечно же, несмотря на то что, как я сказал уже, вроде конкуренции особой нет, потому что современных домов не очень много. Тем не менее, все равно нужно еще дополнительные аргументы для потребителя, чтобы он выбрал именно наш продукт. И сюда же мы относим постпродажное обслуживание. Покупатель имеет гарантию на работы, на полную исполнительную документацию, всю проектную документацию, то есть по факту то, чего он очень редко получает в случае, если он приобретает вторичный дом. Даже если он новый, то вряд ли, когда для себя строили, настолько внимательно, настолько тщательно подходили к формированию всей этой документации.

Вторым пунктом я бы назвал из преимуществ – это именно эффективность девелопмента. Во-первых, это детальное планирование. Поскольку у нас нет стороны заказчика, то мы можем все процессы очень детально распланировать с самого начала. Это, естественно, сокращает сроки. У нас появляются отработанные бизнес-процессы, которые немножко отличаются, опять же, при работе с заказчиком и когда мы строим объекты точечного девелопмента.

Опять же, отсутствие заказчика нам позволяет увеличить скорость согласования, то есть нам по факту нужно согласовывать все внутри и соотносить это с потребностями рынка. И у нас нет жены заказчика, которая скажет: «Нет, все-таки давайте другую плитку закупать».

И то же самое касается минимальных изменений по проекту. Наш опыт строительства почти 300 с лишним домов в ближайшем Подмосковье для конкретных заказчиков показал, что больше половины, наверное, где-то по ходу реализации все-таки принимает решение о каких-то изменениях в проекте или в выборе тех или иных решений или материалов.

Здесь, конечно же, речь еще и про комплексный подход, потому что реализация всего проекта происходит одной командой, что на рынке элитки тоже очень редко происходит. Есть специалисты, которые занимаются только строительными работами. Есть бригады, которые занимаются отделочными работами. И чаще так бывает, что эти комплексы работ разъединены.

Происходит как раз тот самый переходный момент, на котором очень много теряется и информации, и времени, и всего остального. У нас реализуется все одной командой.

И на всем пути выбор оптимальных решений за счет оценки показателя возврата на инвестиции ROI (return on investment) по каждой составляющей проекта. То есть буквально решение принимается по каждому куску мебели, по тому, какую технику закупить, какие решения сделать.

Наша задача – чтобы любую ту ценность, которую мы создаем, ее себестоимость была ниже, чем реальная ценность, которую она несет и визуально, и функционально.

Это вот еще один из наших проектов в Millennium Park, тоже был реализован в прошлом году. Долгое время он был нашим флагманским проектом. Сейчас флагманским стал другой, я вам тоже покажу. Сейчас мы уже дальше реализуем похожие дома для уже последующих клиентов, заказчиков, которые, во-первых, уже могут посмотреть на то, что было реализовано.

По этим всем домам были сделаны очень хорошие визуальные материалы. То есть это наша такая гордость по нашим портфолио. Давайте еще дальше про преимущества.

Третий пункт – это как раз очень быстрый выход в точку ликвидности. Если сравнивать с коттеджным поселком, пусть даже не очень большим, то там выход в точку ликвидности случается гораздо позже и при гораздо больших вложениях.

Потому что в данном случае мы, например, берем земельный участок в полностью застроенном поселке, где проложены все коммуникации, и наш выход на точку ликвидности только зависит от нас, он не зависит от того, насколько темпы продаж в поселке идут, как у нас происходит согласование и так далее. А вот возьмем даже просто поселок на десять домов.

Вот там точка ликвидности будет, когда все десять коробок полностью построены с фасадами, когда сделан полностью весь ландшафт и отделан хотя бы один дом. Вот точка ликвидности в комплексном проекте. Представляете, да, сколько нужно денег заморозить для выхода в точку ликвидности. И сравните это с одним домом таким, какой реализуем мы.

И это возможность подстройки продукта под реальный спрос целевой аудитории, то есть мы, реализуя один проект… Во-первых, разные проекты в разных поселках диверсифицируются таким образом. И можем всегда под конкретную ситуацию подстроиться, потому что мы не тянем за собой тот самый шлейф этих огромных поселков, которые могут стать неактуальными в текущей ситуации.

На четвертом месте – это очень неплохой пункт про минимальное налогообложение, простота оформления. Мы эти проекты реализуем от лица ИП, притом что изначально земельный участок может просто купить и просто физ.лицо, на нем построить дом, а дальше уже этот дом продать от лица ИП. Даже в элитном сегменте мы можем уместиться в… Сейчас лимит по УСН увеличили до 200 млн рублей, и при продаже можно просто заплатить 6% и спокойно получить все деньги.

Понятное дело, что да, если речь пойдет о каком-то массовом строительстве, или если, грубо говоря, будет привлечено гораздо больше инвесторов, здесь уже начнутся вопросы по юридической схеме, но они тоже все решаемы.

Пятый момент – при продаже нет прямых затрат на маркетинг. Условно, все затраты несет агентство недвижимости. В нашем случае реализацией занимается наше же агентство элитной недвижимости Vesco Realty. Все затраты по упаковке, по съемке вот этих всех красивых фотографий, видеороликов, 3D-туров, полностью работа со всеми агентствами – это все несет наше агентство недвижимости, за что получает большую комиссию. Да, она большая, это 7–8% от продажи, но она платится уже по факту совершения сделки.

Шестой момент, наверное, тоже очень важный – это высокая маржинальность бизнеса. Как говорят американские хаус флипперы… Это как раз те, кто занимается таким тоже не совсем точечным девелопментом, больше, наверное, все-таки к спекуляции относится, но в Америке такой бизнес очень сильно развит.

Они говорят, что ценность создается не при продаже объекта, а закладывается с самого начала, то есть при покупке участка. Соответственно, наша маржинальность сводится к тому, что мы удачно покупаем участки, мы постоянно мониторим рынок по выявлению хороших участков. Или же появляются объекты под реконструкцию. Сейчас огромное количество коробок невостребованных, которые продаются дешевле себестоимости.

Понятно, что мы очень сильно оптимизируем цены по закупкам. Во-первых, за счет того что у нас строительная компания, и за счет объема не только для точечного девелопмента, но и вообще мы получаем самые лучшие цены.

Во-вторых, это, конечно же, гибкий подход к комплектации. Это к тому, что, когда у нас нет заказчика, мы не соизмеряем с ними, не нужно это согласовывать. Например, по одному из домов мы кухонную технику купили, когда у нас еще только коробка там возводилась, потому что была хорошая акция, мы понимаем, что мы ее будем использовать, и там 60% скидка очень даже хорошо влияет на будущую маржинальность.

Сокращение времени строительства по сравнению с домом под заказчика. Можем оптимизировать какие-то технологические процессы. И более того, из-за того, что все это комплексно делается, а не разъединены два этапа общестроительных работ и отделочных, мы делаем это гораздо быстрее. Такие дома мы строим примерно за год с небольшим. Это 14–16 месяцев.

Оптимизация управленческих затрат, потому что у нас мы можем очень хорошие кадры привлечь к реализации этих проектов, потому что у них есть тоже большой объем загрузки помимо точечного девелопмента, еще и строительство домов под заказчика.

Это, естественно, минимизация транзакционных издержек, в том числе за счет наличия той самой стабильной команды.

Высокая маржинальность также еще добивается за счет закладывания тех самых «фишек» архитектуру, в дизайн, которые выглядят значительно дороже, чем стоят на самом деле. И наши некоторые эксперименты по некоторым объектам или, например, такие очень интересные решения, как, например, бельепровод, когда можно со второго этажа скинуть вещи, и они попадают, напрямую в постирочную из санузла или просто из коридора. Вот таки вещи. Мы ими насыщаем проекты, и действительно это позволяет выделиться на фоне всего этого вторичного предложения.

И то, что готовность продукта «под тапочки» – она позволяет привлечь самую-самую клевую и самую классную такую целевую аудиторию – самую платежеспособную. Потому что именно те люди, которым нужно срочно переехать, они и готовы больше всего денег платить. Они совершают эту покупку на эмоциях. Именно когда происходит продажа на эмоциях, тогда и есть возможность увеличить маржинальность.

Очевидная сложность продукта. То есть наши клиенты понимают, что сами такой продукт за те же деньги они просто не смогут сделать. И они потратят на это не 14–16 месяцев, а, скорее всего, такой дом они будут себе делать три года. И они понимают, что они переплачивают здесь и сейчас, но они понимают, что эта покупка – она выгодная по сравнению с тем, что они этот процесс будут делать самостоятельно.

И у нас есть понятие ликвидационной стоимости. Оно настолько низкое, что мы понимаем, что при любых катаклизмах оно не будет ниже себестоимости. То есть мы создаем такой продукт, который, если вдруг нужно завтра продать, условно за неделю, мы ставим ликвидационную стоимость, и мы сразу с рынка можем получить тех самых покупателей, которые его, условно, за один месяц смогут приобрести.

Естественно, такую высокую маржинальность может только обеспечить профессиональный девелопер, который имеет опыт строительства и продажи под ключ. Нас часто очень сравнивают с процессом строительства домов на продажу, но это, может быть даже, нас немножко обижает, потому что есть стереотип, что если строишь на продажу, то ты закладываешь самые… Экономишь на всем, закладываешь не самые лучшие материалы. Но в нашем сегменте это просто недопустимо. Мы, наоборот, считаем, что точечный девелопмент, который делаем мы, он гораздо, может быть, даже более правильный и эффективный, чем если человек строит для себя. И в конечном итоге человек получает более ликвидный дом, чем тот, который он со специфическим своим вкусом строит для себя.

Вот, кстати, один из тоже текущих процессов. Я про него тоже снимал ролик. Здесь идет реконструкция, то есть мы взяли вот такую вот коробку. Ужасный просто, морально устаревший дом, при этом очень хороший по конструктиву, по планировочным решениям.

Вот такой проект мы из него сделали современный, и я думаю, что мы к сентябрю закончим.

Вот состояние его на текущий момент.

Недостатки точечного девелопмента

Давайте про недостатки теперь, да? У нас эти проекты очень капиталоемкие, и один из недостатков – это большой объем инвестиций. То есть минимальный проект – это 70–80 млн рублей вложений. Второй момент – это то, что мы не можем сюда набрать большое количество инвесторов с меньшим чеком для отхода по той простой причине, что законодательно просто не продуманы варианты для привлечения инвестиций, в частности краудфандинг.

Если какие-то мы найдем, или будут в государстве у нас такие инициативы, то, конечно, будет проще, потому что людей, которые пытаются пристроить свои 1, 5, 10 млн рублей достаточно много.

Третий момент – конечно, сложно контролировать сроки на этапе продаж, потому что это все может растянуться по некоторым нашим проектам до полутора, до двух лет. Вообще у нас целевое, что мы после полной готовности проект реализуем за полгода-год, но не всегда мы можем здесь быть в этом уверены.

Четвертый момент – это то, что действительно мало ликвидных участков в обжитых элитных поселках. Проблема в том, что эти поселки не воссоздаются. То есть мы сейчас работаем с тем, что было заложено еще до 2008 года. Может быть, до 2010-го. «Коробок» с потенциалом для редевелопмента тоже не очень много.

Они, как правило, устаревшие проекты, которые чаще всего требуют полного сноса. Тогда уже смысла нет, лучше уже искать готовый участок.

И есть риск, что мы не учтем требования какого-то конкретного покупателя. Но здесь мы застрахованы тем, что все-таки у нас целевая аудитория гораздо шире, чем интересы того или иного конкретного покупателя, чьи интересы мы можем не учесть.

Возможности точечного девелопмента

Про возможности. Во-первых, высокий потенциал спроса. Несмотря на то, что этот спрос вообще глобально на загородку очень сильно сузился. Тем не менее, потенциал именно в сегменте современных домов новых, в которых никто не жил, он очень хороший. То есть у нас стандартно хорошая динамика продаж – это когда один-два показа в неделю у нас происходит.

Даже в бюджетах 2–3 млн долларов это хорошая, нормальная динамика. Это показатель того, что целевая аудитория, в принципе, на рынке есть. Очень много сейчас покупателей, которые просто себе не могут найти тот продукт, за который они хотели бы свои сбережения, которые у них есть, отдать.

И также к возможностям мы отнесли то, что у нас есть… На любые угрозы мы сможем реагировать корректировкой цены. Она изначально заложена в экономику проекта. У нас есть та самая ликвидационная стоимость, которая нам позволит быстро выйти из этого проекта без убытков.

Третий момент – это то, что этот бизнес неплохо масштабируется, можно строить успешные проекты-клоны на других участках. Все-таки обкатанный один проект, мы понимаем все его нюансы, может быть, в целом его можно чуть-чуть и скорректировать, но повторно его воспроизводить гораздо проще. Это требует гораздо меньших ресурсов.

Еще одна из возможностей – это то, что высокий барьер входа по инвестициям и, прежде всего я отмечу, компетенциям… То есть он, этот барьер, конечно очень сильно ограничивает конкуренцию в этом сегменте. То есть те небольшие команды, которые в этот бизнес уже вошли, они большой конкуренции не составляют. То есть здесь такой рынок, где плечами никто друг друга не теснит.

Это тот самый проект, который сейчас является нашим флагманским. В «Княжьем Озере». Мы его доделаем, скоро выставляем на продажу, осталось совсем немного.

Угрозы точечного девелопмента

Во-первых, конечно же, цены на недвижимость, в том числе и загородную, в том числе и элитную, все равно имеют тенденцию к понижению. Связано это, наверное, не с тем, что в принципе цена падает, а просто идет постепенное моральное устаревание вообще и поселков, и самих домов, и они просто теряют в стоимости, несмотря на то что достаточно большая в них часто была заложена валидная составляющая, которая просто со временем нивелируется. Но в горизонте развития самого проекта полтора-два года, которые мы закладываем на его реализацию – очень мало что меняется глобально. И это все, конечно, нужно все равно закладывать в модель.

И наличие циклических кризисных явления на рынке недвижимости. Тоже это влияет на спрос, а значит, на сроки реализации. Они как влияют в плохую сторону, также и в хорошую сторону. То, что сейчас произошло – это, я считаю, благо для недвижимости загородной и для элитной в том числе. У нас сейчас рынок находится в ситуации, при которой практически полностью смели любые арендные варианты недвижимости, и сейчас людям, которые хотят перебраться на это время за город, единственная возможность – приобрести себе готовый дом.

Наличие пусть и слабой, но возрастающей конкуренции тоже относим к угрозам. Такие инвесторы есть, и они существуют, но мы, как я уже сказал ранее, локтями не толкаемся.

И четвертое – зависимость части затрат от валютных колебаний. Очень неприятны эти все скачки, когда у нас есть бюджет, и мы подходим к финальной стадии реализации проекта, и нужно закупать какие-то позиции, которые привязаны к валюте, и да, мы выходим из бюджета. Но в целом в этом ничего страшного нет, потому что это все, условно, заложено тоже в финансовую модель.

Вот наш дом в Шульгино. Я про него чуть более подробно рассказывал на выступлении на House Business Day. Это выступление доступно на моем канале VDT. Это как раз покупатели, которые встречали своего малыша. Они купили этот дом, на следующий день они въехали, через день уже уехали в роддом рожать, и вот так они встречали своего малыша в полностью готовом доме «под тапочки».

Вот почему это все и происходит на эмоциях, да?

Все мои контакты, везде доступен для любых вопросов. Я думаю, что, раз тайминг у нас сдвигается, то пора заканчивать. На любые вопросы сейчас еще в течение какого-то времени поотвечаю вам. Спасибо большое.

Алексей Тугарев: Вот вопрос из чата. В «Княжьем Озере» юридический статус участка – садоводческий кооператив. Какие от этого плюсы?

Алексей Аверьянов: Нет, от этого плюсов никаких нет. Лучше было, чтобы это был все-таки ИЖС. Но от этого и минусов тоже не особо много. Мы оформили дом как жилое строение, соответственно, в нем можно прописаться и все остальное.

Алексей Тугарев: Ясно. Спасибо большое, Алексей.

Жду ваши комментарии: в какой ситуации вы бы НЕ выбрали инвестиции в точечную элитную застройку? С удовольствием подискутирую с вами!

Источник: vesco.ru

«Инвестиции в строительство: инвестиции в строительство гаражей»

Во многих городах России катастрофически не хватает гаражей и многие владельцы автомобилей, у которых нет гаражей, оставляют свои автомобили на улице около дома. Оставленные около дома машины часто подвергаются коррозии и часто становятся жертвами угонщиков.

Для угонщиков не составляет труда снять практически любую сигнализацию, а у тех, у кого сложная сигнализация ставят свои автомобили в гараж. Но, к сожалению, не у всех есть гараж и, оставляя свой автомобиль на улице у всех их хозяев душа не на месте, но строительство гаражей не успевает за растущим числом автомобилей. Так же не у всех владельцев автомобилей хватит денег, что бы купить дорогостоящий гараж, а вот средний по цене гараж купить может практически каждый желающий. Так почему же не заняться строительством средних по цене гаражей?

Если задуматься, то стартового капитала для открытия бизнеса по строительству гаражей нужно на много меньше, чем на строительство жилых домов. К тому же гораздо легче найти желающих купить гараж на много меньше, чем найти покупателя на квартиру или дом. Так же построенный гараж можно не только продать, но сдать в аренду, что будет гораздо выгодней.

Например, по оценкам экспертов у москвичей, у которых есть автомобили, могут поставить свой автомобиль в гараж или на стоянку только 25% автомобилей. Так же большинство автомобилистов (а именно больше половины) оставляют свои автомобили в так называемых «пеналах» и «ракушках».

Но те же «ракушки» и «пеналы» вовсе не выход из ситуации и не решает всех проблем с тем, где оставить свой автомобиль. В большинстве городах России администрация города упорно борется с ними и весьма не сложно догадаться, что их в городах не останется. Администрация их выживет и, к тому же они портят общее впечатление от города. Но «ракушки» особую популярность получили в 90-х годах. И тогда когда все «ракушки» будут истреблены для каждого владельца автомобиля, у которого нет нормального гаража вопрос, где ставить свой автомобиль встанет ребром.

Теперь стоит поговорить о том, какие бывают гаражи. Стоит сначала определиться, что такое гараж, а то в последнее время понятие гаража стало достаточно размытым. Есть еще общепринятая классификация, которая делит парковочные комплексы на шесть категорий, которые представлены ниже:

1. Наземный манежный. Это отдельно стоящее здание, которое по своей сути является многоэтажной стоянкой. Это здание не отапливается и обычно в этой стоянке 4-6 этажей.
2. Наземный холодный боксовый. Это тоже отдельно построенное здание и в принципе очень похожее на ту стоянку описанную выше. Разница лишь в том, что каждое место для автомобиля разделено стенами и есть так же ворота.
3. Наземный теплый боксовый. Такой же, как и предыдущей, но с одной лишь разницей. Это здание отапливается.
4. Обвалованный. Этот гараж обычно расположен рядом с жилыми дома. Двухъярусный. Один ярус находиться под землей, а другой над землей. Тот ярус, который возвышается над землей он высотой в 1- 1,5 метра . Что сэкономить место на крыше этого яруса могут там высадить зелень.

Это будет весьма практично.
5. Механизированный. Такую стоянку для автомобилей мэр столицы присмотрел за границей. Это стоянка с вертикальным хранением автомобилей. Подъемный механизм поднимает автомобиль на нужный уровень. В скором времени планируется применить заграничный опыт в Москве.
6. Подземный. Как видно из названия комплекс находиться под землей. Такой комплекс обычно строиться под многоэтажными домами, и пользуются им жильцы дома, под которым построен комплекс. Данный комплекс может быть так же многоярусный и его яруса уходит вниз.

Наверное, как вы уже заметили, что понятия стоянка и гараж смешались. Многие уже считают, что любое капитальное здание это гараж. И понятию гаража вовсе не мешает, если у него нет не стен, не дверей. А стоянкой теперь называется то, что строить вовсе не нужно, что только огорожено и находиться под открытым небом.
По этому на наш взгляд лучше всего строить самые популярные «наземный манежный» гаражи.

Без кооператива не обойтись.
Как не крути без гаражно-строительного кооператива не обойтись. Поэтому обязательно надо в таковой вступить, а если его нет, то организовать надо будет самому. Обычно, эти гаражно-строительный кооператив создается для строительства одного проекта. Обычно когда создается гаражно-строительный кооператив среди владельцев автомобилей выдвигается ответственный за строительство.

После того как строительство окончено кооператив занимается охраной и эксплуатацией гаражных комплексов. В одной только столице насчитывается более трехсот ГСК, при том, что многие из них существуют многие годы.

В поход по инстанциям
Дальнейшим шагом в строительстве стоянке – это сбор всех необходимых бумаг, хлопоты с выделением места под строительство и работа над проектом. Во многих крупных городах разрешается строительство лишь при условии, что аренда земли будет долгосрочным. Если же выбранный участок «пробит» в государственной земельной инспекции нужного округа, то только тогда надо вплотную заняться проектом.

Так же вам не обойтись без обращения в проектную организацию. Стоимость их услуг может быть различна и зависит от количества квадратных метров в планируемом объекте. Вообще общая стоимость проекта может стоить около 200-500 рублей за квадратный метр, а самые престижные проектные конторы могут запросить около 1000 рублей за квадратный метр.

К тому же вам потребуется вложить примерно 80-130 рублей за квадратный метр проекта на документацию. И это еще не все расходы на строительство стоянки. Вам так же потребуется внести около 10-12% от стоимости проектной документации за авторский надзор за строительными работами. Если вдаваться в подробные расчеты, то среднее автомобильное место обойдется в 400 долларов США.

Эта сумма исходит из того, что в среднем одно место для автомобиля это 14 квадратных метра и плюс к тому учет участка коридора и, в общем, сумма получается 18 квадратных метра. Вот из этого исходит цена за одно автомобильное место.

Следующим шагом на пути ответственного от ГСК должен быть поход в префектуру для дальнейшего согласования. Для выбора подрядчика есть два варианта развития события. Первый – его выбирается сам кооператив, а второй – подрядчика находит кооперативу префектура. Префектура выбирает подрядчика на конкурсной основе. Однако стоит вас предупредить, что весь процесс согласования может продлиться гораздо дольше, чем сам факт строительства.
Сколько стоит гараж построить

Когда все согласования подошли к концу придется иметь дело со строителями. Например, корреспонденту журнала о недвижимости Metrinfo.Ru в компании «Атлант-проект» сообщили, что многие строители-подрядчики за свою работу берут около 320 долларов. Но лишь примерные цифры, цена зависит от фирмы, в которую вы обратились и от города, где вы проживаете.

Из этого следует, что само строительство манежной стоянки без отопления обойдется около 5760 долларов за одно место для автомобиля. Конечно же, эта цифра очень усреднена. Чем меньше площадь гаражного комплекса, тем выше стоимость квадратного метра. К этой сумме стоить прибавить расходы на проектирование и из-за этого стоимость одного места для автомобиля может увеличиться на 6 тысяч долларов. Впрочем, одно место для автомобиля можно продать в два раза дороже.

Строители вам никогда не скажут, сколько им обошелся один квадратный метр и вообще одно место для автомобиля. Оценочные данные говорят, что себестоимость одного места для автомобиля составляет где-то 1500-1700 долларов. Однако и здесь требуется сделать определенные пояснения. Однако не часто, что владельцы автомобилей берутся за строительство гаражного комплекса сами.

В плюс им идет то, что среди лидеров есть профессиональные строители, которые руководят процессом. Самое главное в строительстве – это не нарушать проекта, а то к вам могут придраться архитекторы. Если подумать, то чисто теоретически можно продать одно место для автомобиля в 10 раз дороже его стоимости на самом деле.

Но так же можно не только продавать места для автомобилей, но и сдавать в аренду. Например, за $ 2,5-3 тыс. в год. Если сдавать в аренду места для машин, то эти места могут окупить себя буквально через год.

Так же можно еще увеличить цену одного места для автомобилей. Увеличит его стоимость с помощью постройки рядом, например автомобильной мойки, автосервиса или магазина автомобильных запасных частей. По данным одной строительной компании по окончанию постройки всех инфраструктур в близи гаражного комплекса места для автомобилей возрастали в три раза.

Права инвестора

Инвестор, который будет строить гаражный комплекс, как и любой «квартирный дольщик» должен быть защищен законом. Он как раз и защищен законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Из этого следует, что тот человек, который вложил в строительство гаража то он уже становиться участником долевого строительства. В связи с этим законом должны заключаться все договора и проводиться все последующие сделки. Так же следует учесть, что на пути инвестора время от времени будут возникать проблемы различные по величине. Избежать проблем не удастся.

Весьма не маловажным аспектом проведения работ – это согласия всех жильцов дома. В этом как раз и заключается вся трудность. Как говориться, сколько людей столько и мнений. Все владельцы автомобилей проголосуют за строительство гаражей, но не у каждого жильца дома есть автомобили. Именно эти жильцы могут оказать немаленькую проблему.

Однако что бы «выпросить» разрешение можно будет пообещать построить детскую площадку, а так же лавки для пенсионеров. Однако совершенно не факт что и эти обещания дадут результат. Пообещав это вы все равно можете не получить разрешения.

Конечно, можно понять, что чем проще проект, тем меньше время строительства этого проекта.
Многое так же зависит не только от сложности проекта, но и от постоянного финансирования проекта. Так же стоит учесть, что от начала вкладывания денег в проект и до счастливого переезда пройдет не менее полугода. Полгода это минимальный срок, однако, были такие случае, что при строительстве гаражного комплексного со всеми коммуникациями проходило даже четыре года. За это время многие владельцы автомобилей успели не раз поменять свое транспортное средство.
Как уже упоминалось раньше, что строительство гаражного комплекса напрямую зависит от постоянного финансирования стройки. Если в течение строительства строительные материалы могут подорожать и денег может не хватить. В таком случае стройка встанет. На какое время затормозит стройка зависит от денег. Компания застройщик в этом случае выходит всегда сухой.

С такими вещами можно и нужно бороться и в этом случае вам поможет закон № 214-ФЗ. К сожалению не все работают в согласии с этим законом.

Так же строительство гаражного комплекса может отложиться на неопределенный срок, так как многие владельцы автомобилей слышали, что готовятся государственные проекты для строительства гаражных комплексов. Поэтому многие автовладельцы решили отложить строительство ГСК. Именно из-за этого могут возникнуть некоторые затруднения с поисков единомышленников.

Источник: info-dvd.ru

Как выгодно инвестировать в недвижимость Крыма в 2021 году?

Инвестиции в недвижимость не всегда являются надежным вложением капитала. В депрессивных регионах можно легко приобрести жилье или объект по «выгодной» цене, но сможете ли вы его хотя бы окупить? В Крым же выгодно вкладываться как минимум по следующим причинам:

1. Цены на прибрежную недвижимость стабильно растут. Если рассматривать Южный берег Крыма (ЮБК), увидим, что наиболее привлекательные места давно заняты. Свободные участки остались, однако цена на них бьет рекорды. Бесконечно уплотнять застройку не выйдет, в какой-то момент ситуация «яблоку негде упасть» приведет к замедлению роста цен, а возможно, и к падению.

Дальновидные инвесторы уже обратили внимание на Восточный и Западный берега Крыма. Да, там нет царских усадеб и графских имений, однако море и солнце ничуть не хуже южнобережных. А обилие свободного пространства и близость к ключевым транспортным узлам Крыма обещают большие перспективы.

Именно на Восточном берегу строится арт-кластер Таврида, который станет драйвером развития всего региона. Логика освоения всех новых территорий свидетельствует о том, что в первую очередь осваиваются лучшие участки, которые впоследствии еще более растут в цене. Поэтому те инвесторы, которые стоят у истоков, могут рассчитывать на значительную прибыль.

2. Объекты высоколиквидны. Инвестирование в недвижимость предполагает не только выгодную покупку, но и выгодную продажу. Несложно купить апартаменты на берегу моря в Болгарии или Хорватии, но при реализации такого объекта есть большой риск потерять в цене. В Крыму же всегда можно рассчитывать на выгодную цену. Чтобы убедиться в этом, достаточно оценить высокую активность на рынке недвижимости Крыма и спрос на прибрежные дома.

3. Любое строение требует расходов на поддержание, иначе оно начинает терять в цене. Здесь же мягкие природные условия позволяют обойтись минимальными расходами. Благодаря крымскому климату (умеренному, переходящему в субтропики на ЮБК) можно не опасаться повреждения внешней и внутренней отделки из-за ветра, холода, сырости или промышленного загрязнения.

Дом можно оставить без присмотра на длительное время. Достаточно отключить воду и электричество и запереть входные двери. Особенно это удобно, если вы не планируете жить в Крыму круглогодично.

4. Прибыль от сдачи в аренду окупает затраты на приобретение объекта в течение нескольких лет. Среди коммерческой недвижимости на берегу моря в Крыму наибольший интерес представляют мини-гостиницы и мини-пансионаты. В этом плане показательна курортная недвижимость Западного и Восточного берегов Крыма. Обширные пляжи и много свободных ровных земельных участков позволяют строить объекты любых площадей. На данный момент стоимость мини-отеля в Николаевке (Западный берег Крыма) может достигать нескольких миллионов долларов.

На этом фоне Восточный берег ранее был менее популярен. Теперь же постройка федеральной трассы и интерес со стороны крупных игроков превращают его в перспективное место для инвестиций в недвижимость. Для примера можно рассмотреть жилой комплекс La Marina, расположенный рядом с Судаком.

Комплекс строился в живописном, но малообжитом месте. Несмотря на удобный въезд и близость к курортным Судаку и Коктебелю, таунхаусы интересны прежде всего тем, кто ищет уединения вдали от больших городов. В 15 минутах ходьбы от комплекса началось крупнейшее строительство в этом регионе — арт-кластер Таврида. Завершение планируется в 2022 году, но уже сейчас на территории расположены арт-объекты, действуют творческие курсы и проводится ежегодный фестиваль. В скором времени к ним добавятся культурный центр, киностудия, кампусы, спортивный комплекс, лодочный пирс и другие объекты, которые позволят центру перейти на круглогодичную работу.

Прогнозируем, что интерес застройщиков к этому участку побережья будет только расти. И таунхаусы La Marina окажутся в еще более выигрышном положении благодаря тому, что построены на удачно расположенном участке. Это позволит сохранить главные преимущества жилого комплекса — уединенность, близость к морю, панорамный вид — и одновременно даст доступ к близлежащей инфраструктуре.

Таунхаусы будут интересны тем, кто хочет отдохнуть, и тем, кто планирует активный отдых, тем, кто собирается приезжать на лето, и тем, кто рассчитывает сдавать их в круглогодичную аренду. Таунхаусы построены с расчетом на жильцов всех возрастов и предпочтений. Тщательное следование строительным стандартам обеспечивает комфорт и безопасность как детям, так и пожилым. Планировка и отделка создавались для комфортной жизни большой семьи.

Все перечисленное делает La Marina таунхаусы инвестиционно привлекательными, и в последующие годы цена подобных объектов только возрастет. Они будут интересны тем, кто хочет отдохнуть, планирует активный отдых, собирается приезжать на лето, рассчитывает сдавать их в круглогодичную аренду. Таунхаусы построены с расчетом на жильцов всех возрастов и предпочтений. Планировка и отделка создавались для комфортной жизни большой семьи.

Источник: www.kommersant.ru