Инвестиции – долгосрочные вложения с целью получения дохода в будущем.
Инвестиционный спрос – спрос на инвестиционные блага для восстановления изношенного оборудования и прироста реального капитала.
Классификация инвестиций проводится по различным основаниям.
Во-первых, выделяют валовые и чистые инвестиции. Валовые инвестиции — общее увеличение запаса капитала. Валовые инвестиции = чистые инвестиции + амортизация. Валовые инвестиции включают:
1) инвестиции в основные производственные фонды;
2) инвестиции в жилищное строительство;
3) инвестиции в запасы.
Если валовые инвестиции больше амортизации, то чистые инвестиции положительны (имеет место прирост запаса капитала, производство расширяется). Если валовые инвестиции меньше амортизации, то чистые инвестиции отрицательны: «проедается» имеющийся капитал. Если валовые инвестиции равны амортизации, то запас капитала остается на прежнем уровне, имеет место продолжение производства в тех же самых масштабах.
Инвестиции в недвижимость — 8 способов инвестирования в недвижимость (плюсы и минсуы) + книги
Во-вторых, с учётом временного фактора инвестиции можно разделить на краткосрочные и долгосрочные.
В-третьих, по объекту инвестиции делятся на:
1) материальные – объектом инвестирования выступают земля, недвижимость;
2) нематериальные – инвестиции направлены на приобретение лицензий, патентов, знаний;
3) финансовые – объектом инвестирования являются ценные бумаги (акции, облигации).
В-четвертых, инвестиции подразделяются на прямые или реальные (прямая покупка материальных активов) и портфельные (покупка ценных бумаг).
В-пятых, согласно теории Кейнса, под индуцированными (стимулированными) инвестициями понимаются инвестиции, непосредственно приводящие к росту объёмов производства. Но помимо индуцированных существуют ещё автономные инвестиции, не приводящие к росту объёмов производимых благ в текущем периоде. Они связаны с внедрением новой технологии, созданием нового продукта. Результаты автономных расходов сказываются в перспективе, приводя как к росту объёмов производимой продукции, так и к росту её качества.
Инвестиции в основной капитал и инвестиции в жилищное строительство составляют фиксированные инвестиции. Инвестиции в запасы представляют собой изменяющуюся часть инвестиций.
Инвестиции в жилищное строительство — расходы на строительство новых домов, а также реконструкцию и поддержание в нормальном состоянии существующего жилого фонда. С точки зрения срока и характера вложения указанные инвестиции являются долгосрочными и прямыми; по форме собственности могут быть государственными, муниципальными и частными; по источнику финансирования они могут относиться к любому подвиду: собственному или привлечённому.
Широко распространённое на практике долевое участие в строительстве обладает всеми признаками инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений. Инвестиционная цель может носить как предпринимательский характер и состоять в извлечении прибыли, так и потребительский, и быть значимой лишь для самого инвестора, например, получение объекта недвижимости для собственного проживания.
ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ. МОЙ ЛИЧНЫЙ ОПЫТ ИНВЕСТИЦИИ В НОВОСТРОЙКИ | #ХочуКвартиру
Основные направления инвестиций на рынок жилья можно разделить на: инвестиции в инновационные проекты, производственные проекты, объекты недвижимости под реконструкцию, земельные участки под строительство, инвестиционные контракты на строительство жилья и т.д. Инвестициями может считаться только такое имущество, использование которого ведет к его стоимостному приращению.
В частности, при инвестировании средств в строительство объекта результатом инвестирования является сам объект, приращение же может быть оценено как разница между вложенными средствами и рыночной ценой построенного объекта. Теория инвестиций в жилищное строительство начинается с рассмотрения спроса на наличный объём жилищного фонда. На рис.
1а показан спрос на жилищный фонд – кривая DDo. Чем ниже цена жилья Рн, тем больше величина спроса. Положение самой кривой спроса зависит от ряда экономических показателей: во-первых, чем выше уровень богатства, тем больше спрос на жилье. Таким образом, рост богатства переместил бы кривую спроса DDo в положение DD1.
Во-вторых, спрос на жильё как вид актива зависит от реального дохода по другим активам. Если доход по другим видам богатства, таким как облигации, невысок, то жильё выглядит как более привлекательный вид вложения богатства. Чем ниже доход по другим активам, тем выше спрос на жильё. В-третьих, спрос на жильё зависит от чистого дохода, получаемого от владения жилищным фондом.
Валовой доход (до учёта издержек) состоит либо из арендной платы, если дома сдаются в аренду, либо из неявного дохода, который получает домовладелец от проживания в доме и от прироста капитала в результате увеличения стоимости жилищного фонда. В свою очередь издержки владения жилищным фондом состоят из выплат процентных ставок (обычно ставки процента по закладным) + налоги на недвижимость и амортизация.
Эти издержки вычитаются из валового дохода и после налоговых корректировок определяют чистый доход. Рост чистого дохода от жилищного фонда, вызванный, например, уменьшением ставки процента по закладным, делает жилищный фонд более. Цена жилья определяется пересечением кривой спроса с кривой предложения жилищного фонда.
В любой момент времени предложение жилищного фонда фиксировано: существует запас жилья, который нельзя быстро скорректировать в ответ на изменение цены. Кривая предложения жилищного фонда — кривая SS. Равновесная цена жилья — пересечение кривых спроса и предложения.
Инвестиции в товарно-материальные запасы — изменение в запасах сырья перед их использованием и в запасах конечной продукции перед её продажей. Инвестиции в товарно-материальные запасы:
— оцениваются отрицательно, если они увеличиваются;
— оцениваются положительно, если они сокращаются.
Инвестиции в основной капитал — весомая часть общего объёма вложений любого предприятия. Стоит учитывать, что показатель объёма инвестиций в основной капитал непостоянный. В процессе производства в зависимости от того, какими являются основные потребности предприятия, эта цифра может меняться.
Выделяют следующие виды инвестиции в основной капитал (по сферам финансового вложения): сельское хозяйство; охота и хозяйство лесное; сфера строительства; промышленность; работа отельного и ресторанного бизнеса; транспорт и сфера связи; торговля; ремонт машин и бытовых изделий; рыбные хозяйства; охрана здоровья; образование; сфера государственного управления; культура и спорт. В названных сферах динамика инвестиций в основной капитал стабильно прослеживается. Безусловно, на показатели того, как инвестиции в основной капитал предприятия сказываются на его функционировании, влияют разные факторы. На общегосударственном уровне это могут быть:
- целесообразность проводимой в стране экономической политики;
- показатели совершенства налоговой системы;
- социальная обстановка;
- инвестиционный риск для капиталовкладчиков;
- условия, созданные для привлечения капиталов из-за пределов страны.
Снижение инвестиций в основной капитал может быть результатом неэффективности проводимой в государстве инвестиционной политики. Важным фактором, который также может отображаться на том, как иностранные инвестиции поступают в основной капитал, является уровень инфляции в стране. На уровне локальном, когда речь идёт об отдельных регионах страны, на объём инвестиций в основной капитал могут повлиять:
- конкурентоспособность предлагаемой продукции;
- степень использования производственной мощности и основных фондов;
- рациональность в обращении с имеющимися ресурсами предприятий.
Источники финансовых потоков: собственные средства фирмы, активы земельных фондов, а также патенты, торговые марки, которые относятся к промышленной активности. Также инвестиции в основной капитал поступают из привлечённых активов акций компании.
Типичная фирма принимает решение о величине используемого капитала: она сопоставляет издержки и выгоды от каждой дополнительной единицы капитала. Фирма арендует капитал по ставке R и продает свою продукцию по цене Р. Реальные издержки на единицу капитала для фирмы составляют R/P. Результат использования единицы капитала есть предельный продукт капитала (МРК), т.е. дополнительный выпуск, получаемый при использовании дополнительной единицы капитала. При увеличении объёма используемого капитала его предельный продукт снижается: чем большим капиталом располагает фирма, тем меньшее увеличение выпуска будет достигнуто при добавлении единицы капитала. Мы пришли к выводу, что для максимизации прибыли фирма увеличивает арендуемый капитал до тех пор, пока предельный продукт капитала не снизится до уровня реальной цены аренды капитала. Таким образом, график предельного продукта капитала дает нам график спроса на капитал:
Чтобы определить, какие переменные влияют на равновесное значение цены, взимаемой за аренду капитала, возьмем за основу производственную функцию Кобба-Дугласа. Функция Кобба-Дугласа записывается: Y = АКТ. Предельный продукт капитала в функции Кобба-Дугласа записывается, где К — капитал, L — труд, А — параметр, показывающий уровень технологии, и а — параметр больший нуля и меньший единицы, измеряющий долю вклада капитала в выпуск готовой продукции.
Источник: infopedia.su
Инвестиции в жилищное строительство это
Из всех способов заработать на недвижимости инвестиции в жилищное строительство остаются на сегодняшний день наиболее надежными и востребованными.
Получение дохода от продажи или сдачи в аренду квартир в новостройках популярно как среди частных лиц, так и среди крупных инвесторов и риэлторских компаний. Одно- и двухкомнатные квартиры эконом- и комфорт-класса в современных жилых комплексах в любых экономических ситуациях остаются высоколиквидным активом. При этом, инвестируя в строительство, важно понимать, что время “быстрых денег” в этой сфере уже прошло. Устоявшаяся конъюнктура и высокая конкуренция на рынке приводят к тому, что в выигрыше оказывается тот, кто готов инвестировать на длительный срок – 3-5 лет и больше, а также тот, кто разбирается в особенностях жилищного строительства и понимает, из чего складывается будущая рыночная привлекательность того или иного объекта.
Что нужно учесть перед вкладом инвестиций в жилищное строительство?
Вкладывая деньги в жилую недвижимость на этапе строительства, необходимо иметь представление о следующих аспектах проекта:
Уровень и надежность застройщика.
Чем больше девелоперских проектов на разных этапах одновременно ведет застройщик, тем более вероятно, что необходимые ресурсы на тот или иной объект будут найдены в срок и в достаточном объеме. Нелишним будет ознакомиться и с портфелем готовых объектов. Причем, лучше не только посмотреть документы и фотографии, а съездить на объекты для оценки качества инфраструктуры, благоустройства. Полезно изучить и историю ввода в эксплуатацию готовых жилых комплексов – их юридическую чистоту, своевременность сдачи, отзывы жильцов.
На сегодняшний день Группа компаний КОРТРОС построила более 2 миллионов квадратных метров жилья в восьми регионах России. Общий портфель текущих и планируемых проектов превышает 9 миллионов кв.м. При этом за всю историю компании не было замороженных строек и обманутых дольщиков. Наоборот, в рамках частно-государственного партнерства КОРТРОС берет на себя ответственность по решению проблем обманутых дольщиков на проектах девелоперов-банкротов. Абсолютно все его действующие предложения по инвестициям в строительство имеют полный пакет разрешительной документации.
Источники финансирования.
Когда строительство жилья ведется только с привлечением средств долевого участия, то есть основным источником финансирования становится продажа прав на будущие квартиры, это чревато серьезными рисками, отставанием темпов строительства и даже банкротством. Намного предпочтительнее проекты с привлечением кредитных средств от надежных банков-партнеров. Именно такие банки уже много лет сотрудничают с ГК КОРТРОС, предоставляя девелоперу длинное кредитное плечо. Дополнительной финансовой гарантией служит участие компании в государственных программах с федеральным и региональным бюджетным финансированием.
Условия приобретения строящихся квартир.
Сам по себе рынок строящегося жилья предполагает увеличение стоимости квадратного метра со старта продаж к моменту ввода в эксплуатацию в среднем на треть. Но серьезные и грамотные застройщики предпочитают гибкую работу с инвесторами, делая выгодные предложения уже на этапе инвестирования. Так, ГК КОРТРОС предлагает скидку 10% от рыночной цены на строящиеся квартиры в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Ярославле крупным частным инвесторам и риэлторам. Горизонт инвестирования – 3 года.
Применяемые строительные технологии.
То, какие инженерные решения закладываются в проект, влияет на качество его эксплуатации в дальнейшем и значительно определяет стоимость жилья в долгосрочной перспективе. Очевидно, что здания, построенные с применением энергосберегающих технологий, современных теплоизоляционных материалов и “умных” коммуникаций будут цениться намного выше, поскольку их жильцы смогут ощутимо экономить на оплате коммунальных услуг и жить с комфортом. Передовые технологии энергоэффективного строительства уже давно используются в ГК КОРТРОС в рамках комплексного освоения территории. Собственные котельные, инженерные узлы и системы коммуникаций позволяют решать задачи энергосбережения не на уровне отдельного дома, а в масштабах целого квартала, что приводит к повышению КПД сетей до 80%.
Планировочно-архитектурные решения.
На качество жизни в новостройке влияет множество факторов, и хорошо, когда они предусмотрены уже на этапе проектирования застройки. На примере объектов ГК КОРТРОС очевидно, как грамотный подход к расположению домов, парковок, социальных объектов (детских садов, школ, магазинов и поликлиник) улучшает и внешний облик квартала, и уровень безопасности для проживания в нем. За современный эстетичный вид проектов компании отвечают ведущие архитектурно-дизайнерские бюро Европы. А свободные планировки квартир позволяют воплощать в жизнь любые интерьерные решения.
Местоположение объекта, перспективы развития территории.
Люди, покупающие жилье в объектах точечной застройки, не защищены от рисков, что рядом появится еще один дом (или несколько), повышающий дорожный трафик и нагрузку на существующие коммунальные сети, парковочные места, учреждения образования и здравоохранения. Точечная застройка – “кот в мешке” для инвестора, поскольку она не учитывает долгосрочной перспективы развития всей прилегающей территории, ее социальной, инженерной и дорожной инфраструктуры.
Источник: kortros.ru