Суть описанных действий характеризуется еще как «капитальное строительство». А инвестиции, направляемые в капитальное строительство, рассматриваются соответственно в качестве капитальных вложений Горфинкель В.Я., Купряков Е.М. Экономика предприятия. М.: ЮНИТИ, 1996. — С.131..
По мнению Н.И.Коваленко, «капитальному строительству . противостоит аналогичное по характеру осуществляемых работ другое, «некапитальное» строительство, имеющее свой правовой режим». В качестве примера некапитального строительства указанный автор приводил создание жилых домов для граждан, так как они предназначены для удовлетворения их личных бытовых нужд Коваленко Н.И. Законодательство о капитальном строительстве при переходе к рынку. — М.:ДЕ-ЮРЕ, 1995. — С. 175..
Я.С. Мелкумов определял капитальные вложения как одну из форм инвестиций, как совокупность затрат, направленных на возведение сооружений, то есть направленных в капитальное строительство Мелкумов Я.С. Организация и финансирование инвестиций. М.: ИНФРА-М, 2000. — С.191-192..
Договор инвестирования строительства жилого дома.
Как некапитальное строительство можно рассматривать строительство из легких сборных конструкций, не предусматривающих устройство заглубленных фундаментов и подземных помещений, что не никак не соответствует назначению жилого дома.
Заметим, порядок будущего использования строящегося жилого дома (удовлетворение личной потребности в жилье) не определяет его технические характеристики (капитальность дома).
Новое строительство (строительство новых объектов недвижимого имущества) всегда связано с привлечением большого количества материальных ресурсов, в том числе и финансовых (инвестиций), в связи с чем возникают определения нового строительства как инвестиционной операции Бланк И.А. Управление использованием капитала. — Киев: «Ника-Центр», 2000. — С.341.
Поэтому и состав участников, непосредственно занятых в строительстве, в последнее время расширился за счет иных, связанных со строительством, субъектов — в первую очередь, инвесторов, наличие которых подчас рассматривается как необходимое и обязательное условие начала строительства.
Понятие инвестиций содержится в статье 1 Федерального закона от 25.02.1999 №39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» СЗ РФ. 1999. № 9. — Ст. 1096.: инвестиции — это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
В строительстве многоквартирного жилого дома в качестве инвестиций используются, главным образом, денежные средства. Если инвестирование всегда начинается с выплаты/вложения, как правило, денежных средств, то финансирование — с их поступления Крушвиц Л. Инвестиционные расчеты . — Спб.: Питер, 2001. — С.3.. Мероприятия по инвестированию и финансированию характеризуются как платежные потоки разной направленности и воздействия, в том числе, и во временном плане.
Договор инвестирования. На что следует обращать внимание при подписании инвестиционного договора
Как правило, для инвесторов и заказчиков строительства, осуществляющих вложение средств, речь идет об инвестировании, а для подрядчика тот же самый процесс характеризуется как финансирование, то есть поступление денежных средств за выполняемые работы.
«Финансирование инвестиционного проекта — это обеспечение его денежными ресурсами в течение всего периода осуществления. Задача . финансирования состоит в том, чтобы на любом этапе осуществления проекта необходимые инвестиционные затраты покрывались наличными денежными ресурсами» Серов В.М. Инвестиционный менеджмент. — М.: ИНФРА-М, 2000. — С.97-98..
Соответственно с установлением в договоре инвестирования источников инвестиций определяются и источники финансирования работ по созданию нового объекта недвижимого имущества — жилого дома.
Жилой дом, а также квартиры относятся к недвижимому имуществу в силу Федерального закона РФ от 29.12.2004 № 189-ФЗ (ред. от 30.07.2010) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» СЗ РФ. 2005. № 1. Ст. 15..
Представляется, что здесь под «наличными денежными ресурсами» имеются в виду не наличные деньги как вещи в контексте статьи 128 ГК РФ Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996. № 14-ФЗ // СЗ РФ. — 1996. — № 3. — Ст. 886., а гарантированность оплаты выполненных работ/оказанных услуг.
Аналогичное определение финансирования как обеспечения денежными средствами потребностей расширенного воспроизводства приведено в учебнике по хозяйственному праву Ершова И.В. Хозяйственное право. Том 2. — М.: Изд-во БЕК, 1994. — С. 196. .
Ведя, по всей видимости, речь о квартирах, Ю.В.Романец отметил, что «жилые помещения характеризуются теми же родовыми признаками, что и здания (сооружения). Поэтому жилые помещения необходимо относить к данному виду недвижимости с распространением на них правового регулирования, предусмотренного для зданий (сооружений) . в части, не противоречащей специальному законодательству о них» Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. — М.: Юристъ, 2001. — С.219..
Те же правила использованы в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 07.02.200224: положение об освобождении от налогообложения имущества в виде жилого дома, переходящего в собственность граждан в порядке наследования, не может пониматься как исключающее такую льготу в отношении квартиры, имеющей тот же правовой статус Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 07.02.2002 «По жалобе гражданки Кулаковой Маргариты Ильиничны на нарушение ее конституционных прав абзацем пятым статьи 4 Закона Российской Федерации «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения» // Собрание законодательства Российской Федерации. 18.03.2002. №11. Ст. 1092..
Аналогичный подход предлагается распространять и на нежилые помещения. Нежилые помещения в составе дома — объекты той же классификации, что и сами дома, и подлежат передаче в пользование на тех же условиях.
Применение одного правового режима к разным объектам (жилой дом и квартира) — это юридическая фикция. Каждый из этих объектов имеет свою особенность. Вступление в гражданский оборот одного из них исключает участие другого объекта, но никак не заменяет его Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник Высшего арбитражного суда РФ. 2000. №7..
Понятие «квартира» используется во многих статьях Гражданского кодекса Российской Федерации: 218, 289, 290, 291, 292, 334, 549, 558, 599, 601,673,1137,1149,1168. Оно содержится также в Жилищном кодексе РФ и Федеральных законах: «О товариществах собственников жилья», «Об ипотеке», «Об основах федеральной жилищной политики и других правовых актах.
По своим физическим свойствам квартира — это пространство, ограниченное стенами, полом и потолком. Однако это пространство имеет очень высокую ценность и обладает значимыми потребительскими свойствами.
С правовой точки зрения это пространство, именуемое квартирой, определяется как помещение. Применительно к конкретным видам обязательств определение квартиры приобретает свою специфику.
Источник: studbooks.net