Инвестиционный проект в сфере жилищного строительства

Уважаемые коллеги и партнеры!

Приглашаю вас познакомиться с Краснодарским краем. Это один из самых южных и теплых во всех отношениях регионов России.

Уверен, что именно здесь вы откроете для себя настоящие возможности для развития успешного бизнеса. Ведь Краснодарский край – это не только красивая природа и комфортный климат, но и среда прогрессивно мыслящих и экономически активных людей.

Сегодня наш регион входит в число наиболее привлекательных для инвестиций субъектов Российской Федерации. Каждый год в нашем крае успешно реализуются десятки новых инвестиционных проектов, проходят важные деловые и культурные события международного уровня. Нашими партнерами уже стали такие крупные зарубежные компании, как Danone, CLAAS, Knauf, Bonduelle, Nestle, Philip Morris, Metro Cash and Carry, Tetra Pak, Radisson и многие другие. Достигнув высоких результатов, эти компании продолжают успешное развитие своего бизнеса в Краснодарском крае.

Мы в свою очередь стремимся поддерживать динамичный и прогрессирующий с каждым годом ритм развития экономики Краснодарского края. И с удовольствием приглашаем вас стать нашими деловыми партнерами, разделить с нами успех нашего общего дела.

В Архангельске презентовали крупный инвестиционный проект в области жилищного строительства

Не упустите свой шанс, иначе завтра вашу возможную инвестиционную площадку в Краснодарском крае займет кто-то другой.

Источник: newkuban.ru

Инвестиционный проект в сфере строительства

Компания Бизнес Бюро представляет Вашему вниманию инвестиционный проект в сфере жилищного строительства в живописном микрорайоне в 12 км от МКАД. У данного района есть ряд преимуществ: развитая городская инфраструктура, наличие лесопарковой зоны, отсутствие загрязняющих производств. В условиях введения ограничений по парковке в Москве (увеличение стоимости и сокращение парковочных мест) население выбирает жилье с прогнозируемыми и быстрыми поездками на общественном транспорте из Подмосковья.

В наличие имеется вся разрешительная документация:

— протокол заседания «строительного часа» при Губернаторе Московской области А.Ю. Воробьеве

— выписка из протокола Градостроительного совета Московской области

— распоряжение об утверждении проекта планировки территории и проекта межевания

— чертёж планировки территории

— схема архитектурно-планировочной организации территории

— экспликация планируемых объектов с технико-экономическими показателями

— чертёж межевания территории

— свидетельство о согласовании архитектурноградостроительного облика

— разрешение на строительство

— выписка ЕГРН об объекте недвижимости, ГПЗУ

— свидетельство о согласовании архитектурно-градостроительного облика. Положительное заключение экспертизы.

Данные о строительном объекте:

Цена продаж кв. м. — от 150 000 руб.

Себестоимость строительства кв. м. – 55 000 руб.

Общая продаваемая площадь 17-ти домов – 106 412 кв. м.

«Инструменты стимулирования инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства»

Два строящихся дома – 11 315 кв. м.

Три дома с АГО – 14 103 кв. м.

Двенадцать площадок с ГПЗУ – 80 994 кв. м.

Монолитно-каркасное строительство с заполнением проемов газосиликатными блоками.

Порядок и условия инвестиционного проекта:

Минимальная сумма инвестиции – 215 000 000 руб.

Дивиденды — от 60% годовых

Срок инвестиционного договора — от 8 месяцев

Все детали по инвестиционному договору, а также гарантии инвестиционного проекта, суммы инвестиций и сроки выплат обсуждаются с застройщиком при встрече.

Источник: msk.burobiz.ru

Инвестиционное планирование в сфере жилищного строительства Смолянинов Сергей Викторович

Инвестиционная деятельность имеет основополагающее значение в формировании экономического потенциала общества. На современном этапе развития России для преодоления имеющихся кризисных явлений в экономике особенно важно управление инвестиционно-строительной деятельностью, направленное на преодоление негативных тенденций, и имеющей целью достижение экономического роста и увеличение благосостояния общества.

Наиболее важной составляющей являются инвестиции в жилищное строительство, которые в конечном итоге определяют уровень благосостояния общества и степень его развития. Можно отметить, что в России эти инвестиции являются наиболее весомой частью общего объема инвестиций, а их величина достигает более четверти общего объема [ 102 ] . Учитывая политическую и социальную напряженность в обществе развитие инвестиций для России имеет еще большое социальное значение.

В этой связи необходимость разработки эффективного механизма управления инвестициями в жилищное строительство несомненно актуально. Это важно так же еще и потому, что рыночные принципы оценки инвестиций наиболее слабо на сегодняшний день разработаны применительно к деятельности в жилищном комплексе. Специфика проведения работ в строительной отрасли почти не учитывается при составлении методических пособий по финансовой оценке инвестиционных проектов. В этой связи можно отметить методику для расчета инвестиционного проекта, описанную в авторитетном для строителей журнале «Стройинформ» [ 96 ], которая недостаточно разработана применительно к потребностям строительства, хотя и рекомендуется к использованию в этой отрасли.

Если рассмотреть область исследований инвестиций в целом, то можно отметить явную недостаточность комплексной разработки многих вопросов, одним из которых является инвестиционное планирование, построенное на рыночных принципах, учитывающее прогнозирование в рыночных ситуациях и спрос, а так же содержащее маркетинговые исследования и учет рисков. Это требует создание и разработку соответствующих методик инвестиционного планирования, и, в частности, в области жилищного строительства.

Проблемы инвестиционной деятельности и экономического развития в рыночной экономике исследовались в трудах зарубежных и отечественных ученых, среди которых можно выделить работы;

Л.И.Абалкина, В.В.Бузырева, Д. Ван Хорна, К.Друри, П.Н.Завлина, А.Е.Когута, А.И.Муравьева, А.Н.Петрова, Р.Холта, Д.Хикса и других. Данные работы внесли значительный вклад в изучение рассматриваемой проблемы. Вместе с тем следует отметить, что существует ряд аспектов инвестиционной деятельности в условиях формирования рыночной среды, которые требуют дальнейшей разработки и конкретизации.

Целью диссертационной работы является исследование теоретических вопросов и разработка методических основ инвестиционного планирования в области жилищного строительства.

Цель исследования предопределила постановку следующих задач: Цель исследования предопределила постановку следующих задач: уточнение методических основ анализа инвестиционного процесса в целом и жилищного строительства в России, в частности на базе статистических данных и прогнозов, исследование рыночного спроса на жилье и формирование инвестиций для жилищного строительства в рыночных условиях, изучение принципов управления инвестиционно-строительной деятельностью и ее главной составляющей — планирование инвестиций при реализации строительного проекта, выявление особенностей формирования инвестиционно-строительного проекта в жилищной сфере, разработка методических основ инвестиционного планирования при реализации проектов жилищного строительства в условиях перехода экономики России к рынку, — проведение практических расчетов для реализации проектов строительства жилых домов в С.-Петербурге.

В соответствии с главной целью и задачами были определены объект и предмет исследования.

В качестве объекта исследования был принят строительный комплекс г. С.-Петербурга, осуществляющего строительство жилых домов.

Предметом исследования являются теоретические, методические и организационные вопросы, связанные с анализом и оценкой инвестиционных процессов, формированием и планированием инвестиций в жилищном строительстве.

Методология и методика исследования. Теоретической и методической базой диссертационного исследования по выбранной теме явились законодательные и нормативные акты органов руководства Российской Федерации, работы отечественных и зарубежных ученых по проблематике рыночных отношений и инвестиционной деятельности. Статистической базой исследования явилась информация Госкомстата РФ, а также материалы, собранные автором непосредственно в строительном комплексе. Основными методами исследования стали системный и структурно-функциональный анализ, метод экспертных оценок, математические методы обработки статистической информации, экономико-математическое моделирование. Особое значение в процессе исследования имело применение новых программных продуктов при автоматизированных расчетах.

Обоснованность выводов и предложений, полученных в процессе исследования, обуславливается методологией исследования, логической последовательностью выводов и подкрепляющими теоретические выводы практическими расчетами.

Научная новизна работы.Научная новизна диссертационного исследования заключается прежде всего в комплексном подходе к проблеме, заключающийся в анализе факторов, влияющих на инвестиционные процессы на макро- и микро уровнях экономики, на основе которого предложены конкретные рекомендации по финансовому планированию инвестиций в жилищном строительстве.

К числу наиболее важных научных результатов диссертационного исследования автор относит следующее: — анализ особенностей инвестиционной деятельности и жилищного строительства в России, — прогноз тенденций жилищного строительства на период до 2000 года, — разработка принципов формирования инвестиций в жилищное строительство Российской Федерации на основе прогнозирования спроса , — обоснование инвестиционно-строительного проекта как финансового плана инвестиций и исследование его особенностей в жилищной сфере, анализ рисков при реализации инвестиционных проектов как одного из важнейших его элементов, необходимых для успешной реализации проекта в российских условиях и построение моделей риска, разработка методических основ финансового планирования инвестиций применительно к проектам строительства жилых домов,

Практическая значимость работы состоит прежде всего в том, что теоретические исследования, основные положения которых изложены в диссертации, легли в основу предложенной методики составления инвестиционного плана в строительстве жилья и апробированы на практике. Кроме того, диссертация содержит ряд предложений и рекомендаций, которые могут быть использованы в строительной практике.

Методические и практические разработки по теме диссертации использованы в АО «Стройкорпорация».

Основные положения диссертации докладывались на научной сессии профессорско-преподавательского состава, научных сотрудников и аспирантов по итогам НИР 1996 года С.-Петербургского Университета Экономики и Финансов, а также на совещаниях хозяйственных руководителей строительных организаций.

Публикации. Наиболее существенные положения и результаты исследования нашли отражение в 2х опубликованных работах, одна из которых представлена в наиболее авторитетном в строительстве журнале «Стройинформ» за 1997 год.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы из 120 наименования и приложений, содержащих результаты автоматизированных расчетов.

Анализ инвестиционно-строительной деятельности в России и основных показателей жилищного строительства

Инвестиционная деятельность имеет основополагающее значение при решении стратегических задач формирования потенциала экономического роста. В свою очередь, само возникновение инвестиций определяется развитием экономической системы в целом. Важно уметь анализировать диалектику взаимосвязи инвестиционной активности и экономического развития. Таким образом, определение главных тенденций социально-экономического развития государства, умение их анализировать и учитывать в перспективных разработках — залог успеха эффективного продолжения ведущихся в стране реформ.

В настоящем исследовании особое внимание будет обращено на анализ основных тенденций в экономике России, которые заключаются в том, что сегодня продолжаются кризисные явления в экономике, это в первую очередь: экономическая нестабильность и инфляция, кризис неплатежей, сохранение высокого бюджетного дефицита, неотрегулированность российского механизма повышения инвестиционной активности.

Современная российская экономика находится в момент переходного периода к рыночным отношениям. Зрелость рыночных отношений, как известно, определяется в зависимости от степени совершенства (или несовершенства) конкуренции. В связи с этим можно рассматривать экономику так называемой свободной конкуренции; монополизированную (в разной степени) рыночную экономику и сверхмонополизированную экономику в процессе перехода к рыночным отношениям практически без развитой рыночной конкуренции. Монополистические тенденции в сфере ценообразования на продукцию многих отраслей российской экономики ценообразования на продукцию многих отраслей российской экономики продолжают играть значительную негативную роль на формирование совокупного спроса и предложения на внутреннем рынке и тем самым снижать инвестиционную активность.

Основные тенденции, характеризующие современное состояние российской экономики, определяются процессами, которые наиболее существенно влияют на формирование макроэкономических пропорций и структурных сдвигов в экономике России. Индекс основных показателей и пропорций отражен в таблице 1,-1.1 [102 с Л 2].

Сложившаяся ситуация переходного периода экономики России характеризуется продолжением падения объема производства и сокращением инвестиций.

Анализ показывает снижение показателей валового внутреннего продукта в 1995 по отношению к 1994 г. на 4 %, продукции промышленности — на 3%, капитальных вложений ( инвестиций в основной капитал) — на 13%.

Вместе с тем можно отметить некоторую стабилизацию динамики внутреннего валового продукта на уровне 96%. Это говорит о том, что совокупность воздействия негативных и позитивных тенденций. характеризующих развитие российской экономики в последние годы находится в определенном балансе.

В макроэкономическом понимании рост общенационального богатства определяется ростом капитала и эффективным его использованием. Рост капитала, как известно, обеспечивает инвестиционную деятельность, индикаторами изменения которой выступают соотношения потребления и накопления и их динамика, индексом роста амортизационных отчислений и инвестиций в основной капитал. Для анализа этих показателей в российской экономике рассмотрим статистические данные абсолютных показателей, которые представлены в таблице 1-1. 2 [102, с.8].

Перспективы развития экономики и жилищного строительства на период до 2000 г

Для построения перспективных прогнозов необходимо исследовать динамику существующих процессов, а также учитывать влияние факторов, обусловленных новыми экономическими механизмами. Существующие процессы экономического развития обуславливаются причинами, главные из которых вытекают из неотрегулированности экономических отношений в переходный период.

Рассмотрение этих причин, а также пути преодоления негативных факторов, препятствующих экономическому росту будет нами представлено в следующей главе, посвященной исследованию управления инвестиционно-строительной деятельностью. В данном параграфе будут рассмотрены и проанализированы прогнозы основных экономических показателей развития российской экономики, а также перспективные показатели развития жилищного строительства.

Основная цель среднесрочной программы на 1997 -2000 годы «Структурная перестройка и экономический рост», отражающей перспективы развития российской экономики, состоит в том, чтобы достичь к концу столетия устойчивого экономического роста не ниже 5 % в год и создать условия для роста инвестиций. [95, стр.1]. Планируется обеспечить макроэкономические условия для структурной перестройки и темпы инфляции не выше 6-8% в год. дефицит бюджета в конце периода — 1,5% ВВП.

Уровень накопления в экономике достигнет 27-29 % ВВП , а доля инвестиций в основной капитал повысится до 22-24% в год. К концу периода приток иностранных инвестиций должен составить около 12 млрд. долларов. Программа проводится в три этапа ; 1997 год, 1998-Й, 1999-2000-Й.

На первом этапе процентные ставки должны быть сокращены до 20-25 % в номинальном исчислении, вытеснена из денежного оборота иностранная валюта. В налогообложении основной упор будет делаться на косвенные налоги и крупных неплательщиков. Второй этап — обеспечение роста инвестиций в основные фонды и реструктуризация бюджетных расходов.

На третьем этапе ожидается устойчивый экономический рост. Основные макроэкономические показатели прогноза экономического развития Российской Федерации на 1996 — 2000 гг. представлены в таблице 1-2.1 С учетом тенденций, представленных в табл. 1-2.1 ВВШооо составит величину 3736 трл.руб.

Прогнозируемые показатели объема инвестиций, как известно, [68,87,106,108,115> являются составной частью системы показателей прогнозов экономического и социального развития и основывается на действующих показателях и рекомендуемых на перспективу нормативах с учетом принятых измерителей и величиной разбивки. Кроме того, необходимо учитывать затраты по всем источникам финансирования на реконструкцию, расширение действующих и создание новых основных фондов производственного и непроизводственного назначения, а также капитальные вложения на строительно-монтажные работы, приобретение оборудования, проектно-изыскательские и прочие виды работ.

Принимая во внимание представленный в таблице 1-2.1 прогноз объема инвестиций в основной капитал можно сделать предположение о динамике развития жилищного строительства на период до 2000 г. Для составления прогноза можно использовать следующие удельные показатели: Как видно из таблицы, экономический рост и увеличение инвестиций создают основу для устойчивого жилищного строительства. Однако полученный прогнозный объем ввода жилья несколько меньше, чем предполагается в Программе «Жилище1 , это можно объяснить тем, что выполнение Программы предполагает использовать дополнительные меры , активизирующие инвестиционную активность в жилищной сфере.

Для активизации жилищного строительства Президент Российской Федерации подписал Указ «О новом этапе реализации Государственной целевой программы «Жилище» [3]. в котором определены основные направления федеральной жилищной политики на период до 2000 года. В 1997 году прогнозируется возвести жилья в объеме 50 млн.кв.м, в 2000 году -80 млн.кв.м.

Задача реализации программы «Жилище» [4] — обеспечить доступность жилья для широких слоев населения, особенно граждан со средними и низкими доходами. В этих целях на современном этапе предусматривается : — дальнейшее усиление социальной защиты малоимущих групп населения, — поддержка граждан с низкими и средними доходами, нуждающихся в улучшении жилищных условий, — развитие доступных для населения систем долгосрочного кредитования строительства или приобретения жилья, — дальнейшее развитие конкуренции в строительстве, производстве строительных материалов, жилищно-коммунальном хозяйстве, тем самым обеспечивая снижение затрат населения в жилищной сфере. — расширение рынка жилья, — обеспечение жильем военнослужащих. Финансово-экономические аспекты жилищной реформы имеют основополагающее значение в осуществлении жилищной политики. Поэтому изыскание нетрадиционных путей и источников финансирования жилищного строительства, реализация мер по снижению стоимости строительства, реконструкции, эксплуатации и ремонта жилья должны стать одним из главных направлений работы на новом этапе реализации программы «Жилище».

Основные принципы управления инвестиционно- строительной деятельностью

Оценка современного состояния инвестиционного процесса в России, представленная в предыдущей главе, позволяет выявить факторы, определяющие инвестиционный спад. К ним относятся социально-политическая нестабильность, высокая инфляция, кризис неплатежей, нехватка инвестиционных ресурсов, высокий уровень налогов и процентных ставок за кредит.

В условиях нестабильности и высокой инфляции долговременные инвестиции имеют большой риск, поэтому недостаточен приток капиталов как от отечественных, так и от иностранных инвесторов. Последние оценивают инвестиционный климат в России как неблагоприятный, поэтому рейтинг России среди потенциальных получателей инвестиций низок. Западного и российского инвестора по-прежнему волнует проблема рисков: политического, экономического, технологического, информационного характера, которые по оценкам деловых кругов, перекрывают ожидаемые выгоды от сотрудничества.

Дефицит инвестиционных ресурсов обуславливает высокие процентные ставки за кредит, что также ослабляет инвестиционную активность.

Механизм инвестиционной деятельности недостаточно стимулируется государством посредством налогообложения (как предприятий, так и физических лиц) и политики начисления амортизации.

Рассмотренные факторы необходимо учитывать для улучшения инвестиционного климата и развития инвестиционно-строительной деятельности, что в свою очередь определит подъем экономики и выход из социально-политического и экономического кризиса. Аргументацией этого тезиса МОГУТ выступать следующие положения:

Во-первых, строительный комплекс является ключевым звеном в развитии экономики РФ и тесно связан со всеми ее отраслями. Достаточно сказать, что материально-техническая база строительного комплекса зависит от роста тяжелой индустрии. Около 20% производственных мощностей этих отраслей работают на воспроизводство в строительстве.Во-вторых, нельзя не учитывать зарубежный опыт выхода из кризиса. В годы «великой депрессии США преодолели кризис экономики, в первую очередь, за счет активной инвестиционной политики в строительстве автомобильных дорог и жилья [97].

После Второй мировой Войны Западная Германия и Япония также обеспечили выход из кризиса и динамическое развитие экономики, проведя в жизнь целевые инвестиционные программы в строительной сфере по трем ключевым направлениям; восстановление, реконструкция и строительство жилья, прокладка автомобильных и железных дорог, производственное строительство. Тем самым были созданы нормальные условия для проживания человека, сообщения между регионами и обеспечения промышленной продукцией.

В семидесятые годы Франция, почувствовав спад производства, также преодолела его за счет активной инвестиционной политики. Успешно была реализована государственная пятнадцатилетняя программа обновления жилищного фонда, начатая в 1977 году. Выполнены крупные государственные программы в дорожном строительстве, для развития туризма и отдыха [97 ].

Автор согласен с рекомендациями и предложениями президента Академии инвестиций и экономики строительства Я, Рекитра [14] , определяющими стратегию улучшения инвестиционного климата в России с использованием преимущественно рыночных рычагов, апробированных в мировой практике. К ним относятся; 1. Антиинфляционная политика, нацеленная на обеспечение приемлемых значений реальной учетной ставки, что сделает экономически целесообразным долгосрочные вложения капитала.

2. Улучшение политического и экономического климата в государстве. Разделение форм собственности. Налоговое законодательство, позволяющее активизировать решение инвестиционных проблем. 3. Активная амортизационная политика, основанная на расширяющемся амортизационном фонде путем непрерывной индексации амортизации за счет переоценки основных фондов и учета движения цен на оборотные фонды и материальные элементы капитала.

Освобождение от налога части прибыли, которая идет на реинвестирование, преимущественно для строительства новых предприятий, доведение до практической реализации принципа инвестиционного кредита. Создание специальных инвестиционных счетов, которые не могут быть использованы для выплаты заработной платы и пополнения оборотных средств. 4. Бюджетная экономия при выполнении государственных инвестиционных программ, которые в основном должны быть связаны с решением общенациональных проблем: космос . оборона, социальная и производственная инфраструктура и т.д.

Повышение роли региональных бюджетов в рамках решения инвестиционных программ. 5. Усиление государственного стимулирования инвестиций. Для этого следует предусмотреть: — снижение обязательной нормы депозитов для специализированных инвестиционных банков, -освобождение от налогов средств предприятий, направляемых в федеральные и региональные инвестиционные фонды и банки, — субсидирование инвестиционных проектов в приоритетных отраслях и регионах, в области малого и среднего бизнеса. 6. Стимулирование привлечения иностранных инвестиций: — укрепление законодательной базы и обеспечение правовой стабильности, — упрощение административного механизма регулирования иностранных инвестиций, 7. Стимулирование строительной деятельности: — льготная кредитная и налоговая политика, — снижение на 50% ставок НДС на инвестиционные товары, оборудование, строительные материалы, в том числе импортные. 8. Создание концепции эффективного управления инвестиционно-строительной деятельностью (ИСД).

Методические рекомендации для инвестиционного планирования при реализации строительного проекта

Процесс финансового планирования инвестиций в строительстве, прежде всего связан с долгосрочным (стратегическим) планированием, которое в свою очередь формулирует принципы краткосрочного (оперативного) планирования и бюджетирования. В общем можно сказать, что краткосрочные планы и бюджеты призваны служить достижению долгосрочных стратегических целей строительного инвестиционного проекта.

Долгосрочный стратегический финансовый план инвестиций содержит долгосрочные финансовые решения и прогноз финансовых последствий этих решений. Обычно такой план составляется на срок от 2 до 10 лет. Широко распространены 5-летние долгосрочные планы, которые пересматриваются и корректируются время от времени с учетом поступления новой информации.

Однако, в связи с экономической неопределенностью, долгосрочные планы составляются на все более короткие отрезки времени. Долгосрочное планирование затрагивает такие аспекты, как инвестирование в основной капитал, исследования и разработки, маркетинг и т.д.. а также источники финансирования.

К долгосрочному стратегическому планированию можно отнести прекращение строительства, изменение направления деятельности, погашение или продление долговых обязательств. Краткосрочный оперативный финансовый план содержит краткосрочные финансовые решения и прогноз финансовых последствий этих решений. Как правило такой план охватывает 1-2 годичный период времени.

Ключевыми вводными данными являются прогноз сбыта и различные оперативные и финансовые данные. Итогом являются ряд оперативных бюджетов, финансовый или денежный план, отчеты о прибыли и убытках и балансы. Составление финансового (денежного) плана необходимо сочетать с планом строительных работ по проекту и планом финансирования.

Денежный план — есть перспективная финансовая оценка излишков или дефицита наличности фирмы на краткосрочном временном интервале. При ожидании излишков денежных средств можно спланировать краткосрочные инвестиции в легко реализуемые ценные бумаги (ГКО, МКО и т.д.) либо в легко реализуемые материальные запасы, в то время как при ожидании дефицита наличности необходимо предусмотреть краткосрочное кредитование либо в виде дополнительного финансировании со стороны внешних инвесторов, отсрочки погашения собственных долгов, ликвидации дебиторской задолженности.

Денежный план представляет финансовую устойчивость ИСП и для финансового менеджера строительного проекта определяет четкую картину притока и оттока наличности на протяжении всего периода строительства. Как правило, временной интервал для составления краткосрочного финансового плана равен одному году, с разбивкой по месяцам.

Заметим, что внутри этого интервала могут рассматриваться еще более краткие временные промежутки. Чем неопределеннее и изменчивее финансовые потоки при реализации ИСП, тем больше временных промежутков содержится внутри краткосрочного плана. Прогноз продаж для жилищного строительства — есть перспективная оценка продаж построенных квартир (или квадратных метров) в течение данного периода времени. Как правило, данные для подобного анализа предоставляются отделом маркетинга. Прогноз продаж может основываться на внутренних, внешних и скомбинированных данных, полученных от различных риэлтерских компаний или в результате собственного маркетингового исследования.

Прогнозирование продаж, основанное на внешних данных базируется на соотношении объема продаж квартир и объема ввода жилья в эксплуатацию, стоимости одного квадратного метра с учетом технико-экономических параметров строительного объекта, его местоположения. При прогнозировании продаж существенное значение имеют покупательная способность населения и такие важнейшие экономические показатели как уровень риска и инфляции, уровень общего благосостояния, личный располагаемый доход.

То есть, данный вид прогнозирования соотносит функциональные особенности ИСП с общей национальной экономикой и благосостоянием населения. Прогнозирование, основанное на внутренних данных, базируется на формировании и согласовании объема продаж через собственные каналы.

Данные обычно собираются о требованиях потенциальных клиентов (заказчиков) путем опроса, анкетирования, анализа рынка недвижимости по обширным вопросам, связанным с метражом квартир, их качеством, дизайном и прочими характеристиками. Прогнозирование, основанное на комбинировании внешних и внутренних данных , наиболее часто используется на практике, так как включает в себя анализ как общих экономических факторов, так и внутренних возможностей предприятия, реализующего инвестиционный проект, функциональную направленность строительного проекта. Этап прогнозирования непосредственно связан с экономическим анализом собственных производственных возможностей (производственная мощность, трудовые и материальные ресурсы, возможные поставщики, подрядчики и т.д.). Результатом данного анализа является представление об общей эффективности проекта, влияние его на финансовое положение предприятия, реализующего его.

Источник: www.dslib.net

Отечественный опыт инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства

Особое место на финансовом рынке занимают инвестиции в недвижимость и, прежде всего, в строительство и покупку жилья. Современный российский рынок жилья представляет собой систему экономических отношений между заказчиком, подрядчиками, государством, инвесторами, поставщиками и кредитными учреждениями в области непосредственного производства жилища, его распределения, обмена и потребления с использованием основных факторов производства: земли, труда, капитала и предпринимательской деятельности [98].

При этом к числу предприятий строительного комплекса, как субъектов первичного рынка недвижимости, следует относить заказчика, застройщика, подрядчика, проектировщика. На рынке жилья в статусе пользователей капитальных вложений выступают потребители. Кредиторы, как субъекты финансового рынка обеспечивают потребителей заемными средствами для приобретения жилья. Инвесторы производят финансирование предприятий строительной отрасли.

Схема, представляющая взаимодействия субъектов жилищного строительства (см. рисунок 3), включает следующие рынки:

Рисунок 3. Общая схема взаимодействия субъектов жилищного строительства

В России в предреформенный период вопрос обеспечения населения жильем за незначительным исключением являлся прерогативой государства. Система финансирования жилищного строительства заключалась в централизованном распределении бюджетных средств для строительства государственного жилья и его безвозмездном распределении среди граждан, состоявших на учете по улучшению жилищных условий.

Однако существовали в Советской России и другие варианты обеспечения граждан жильем:

• — получение государственных субсидий на индивидуальное жилищное строительство (в городах — только до 1961 г., когда индивидуальное строительство в городах с населением свыше 100 тыс. жителей было запрещено);
• — участие в долевом строительстве через систему жилищностроительных кооперативов (после 1958 г.).

Централизация системы финансирования жилищного строительства в условиях острейшей жилищной проблемы дала свои результаты: объем ввода нового жилья постоянно увеличивался, «очередь» на улучшение жилищных условий постоянно «двигалась». Однако обратной стороной медали централизованного финансирования жилищного строительства явилось естественное стремление к удешевлению строительства за счет его индустриализации, через создание крупных домостроительных комбинатов; унификации возводимых зданий, их обезличивания и отказа от архитектурных излишеств. Гонка за объемами вела к постоянному ухудшению качества строительных работ, результаты чего сказываются сейчас, когда катастрофическими темпами прирастает ветхий и аварийный жилищный фонд, возведенный в период массовой застройки 1950-1970 гг.

Альтернативой длительному ожиданию наступления своей очереди на получение квартиры от государства было участие в жилищно-строительной кооперации. На фоне жесткой централизации жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) были единственным отблеском рыночных отношений в жилищном секторе Советской России. Кооперативы появились в 1958 г. после выхода Постановления Совета Министров о целесообразности создания ЖСК в целях ускорения темпов строительства жилья. Условия деятельности кооперативов были просты и понятны большей части населения страны. Вступив в члены ЖСК, можно было гораздо

Глава 1. Теоретические основы развития коллективного инвестирования жилищного строительства быстрее получить жилье, чем дождаться предоставления бесплатного жилья, так как очередь на вступление в ЖСК была короче.

Условия кредитования кооперативом своих членов были чрезвычайно выгодны: ставка процента по кредиту была низкой и фиксированной (от 0,5% до 2,0% в год), сроки кредитования -длительными (10-25 лет), предельная доля кредита — значительной (60-80% от стоимости жилья). Дом, построенный кооперативом, считался его собственностью, а его эксплуатация осуществлялась за счет пайщиков. К началу 1990-х гг. жилищно-строительные кооперативы составляли около 4% жилищного фонда [59].

Очевидно, что льготные условия кредитования ЖСК — это не что иное, как форма государственной поддержки данного способа финансирования жилищного строительства: 2% годовых, которые взимались до 1991 г., были ниже банковской ставки по вкладам сроком до одного года и только на 1% выше официального уровня инфляции. Уже к 1990 г. реальные процентные ставки по кредитам были отрицательными, и в дальнейшем разрыв только увеличивался.

В годы перестройки те ЖСК, в которых строительство не было завершено, сильно пострадали. Причиной послужил резкий скачок инфляции и рост цен на строительные работы. С большим трудом и только спустя годы государству удалось разрешить эту проблему, регулярно отвлекая часть бюджетных средств на достройку домов ЖСК. В 1990-х гг. кооперативное строительство претерпело спад.

Участие в ЖСК ассоциировалось у населения с финансовыми пирамидами, от деятельности которых пострадали многие. Поэтому движение жилищной кооперации, столь популярное в советские годы, в 1990-х практически сошло на нет. Первые кооперативы новой формации стали появляться только после 2000 г.

С ликвидацией плановой централизованной системы управления развитием народного хозяйства прежние организационные формы управления в строительстве исчезли. Исчезла и дореформенная система финансирования капитальных вложений, что явилось результатом принципиальных преобразований как в политической, так и в экономической системах России. В результате этих преобразований изменился состав и структура источников финансирования жилищного строительства.

В настоящее время существует множество источников капитальных вложений. В их число входят и средства федерального бюджета, все многообразие региональных и муниципальных

1.2. Отечественный опыт инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства бюджетов, корпоративные и частные собственники, банковские и другие финансовые структуры, заинтересованные в получении прибыли, а также структуры, представляющие интересы зарубежного капитала.

Различные авторы [35], [55], [41], [43], [54], [83] предлагают всевозможные классификации источников финансирования жилищного строительства. На основе изученного материала, на наш взгляд, достаточно логичной является классификация, представленная Катаевым С.В. и отраженная на рисунке 4.

Рисунок 4. Источники финансирования жилищного строительства

В настоящее время бюджетный метод финансирования инвестиций подразделяется на:

• — финансирование на безвозвратной основе (как правило, эти средства выделяются из федерального бюджета);
• — возвратное финансирование на льготной основе (сроки возврата бюджетных средств составляют от двух до шести лет с учетом индекса инфляции);

— целевое долгосрочное кредитование (ссуды выдаются предприятиям-застройщикам при наличии государственной экспертизы на срок до шести лет с их погашением после ввода в эксплуатацию).

Основным недостатком бюджетного финансирования является постоянный дефицит средств в бюджете и сегодня данный метод финансирования может рассматриваться только как средство адресной поддержки малообеспеченных слоев населения. В то же время централизованные бюджетные вливания могут служить средством налаживания самого процесса жилищного строительства, пока в полной мере не оказались задействованы другие источники финансирования.

Из федерального бюджета выделяются средства на строительство жилья для военнослужащих, лиц, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей. Из местных бюджетов средства выделяются на строительство домов социального жилищного фонда для очередников бюджетных организаций. Государство принимает различные программы обеспечения жильем определенных категорий граждан; к сожалению, ни одна из принятых программ в полной мере не была выполнена.

Для расширения видов и источников финансирования рынка недвижимости происходит поиск таких форм взаимодействия государства с инвесторами, которые позволяют увеличить их капиталовложения в недвижимость.

Рассмотрим внебюджетные внутренние источники финансирования строительства. Чистое самофинансирование — это та часть прибыли предприятия, которая не поступает акционерам или учредителям (в фонд потребления), а отчисляется в резерв (фонд накопления).

Реинвестирование прибыли — более приемлемая и относительно дешевая форма финансирования предприятия, расширяющего свою деятельность. Оно позволяет избежать дополнительных расходов, которые будут иметь место при выпуске новых акций. Другим существенным преимуществом является сохранение сложившейся системы контроля за деятельностью предприятия. Предприятиям, направляющим прибыль на инвестиции, предоставляются налоговые льготы.

Несмотря на ряд преимуществ, как правило, чистое самофинансирование в общей структуре валового самофинансирования занимает сравнительно малую долю. Структура

1.2. Отечественный опыт инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства зависит от объема получаемой прибыли. Большинство предприятий с невысокими прибылями не способны использовать всю гамму имеющихся возможностей в этой области, в результате чего их чистое самофинансирование практически равно нулю. Предприятия на цели финансирования капитальных вложений направляют все более незначительную часть прибыли. Перспективный анализ не позволяет прогнозировать увеличение массы прибыли, направляемой на финансирование капвложений из этого источника.

Такой вывод обусловлен следующими обстоятельствами:

• — тем, что строительство, в том числе строительство жилья, занимает достаточно длительный промежуток времени, то есть существует достаточно большой разрыв во времени между инвестированием и получением прибыли;
• — вынужденными приоритетами в направлении прибыли на внеинвестиционные цели, когда основная масса после уплаты налогов направляется на прирост оборотных средств и поддержание социальной инфраструктуры, а также — в фонд потребления.

Амортизационные отчисления на полное восстановление основных средств составляют основу для инвестиций в основной капитал. Размеры амортизационных отчислений устанавливаются в процентах к балансовой стоимости основных средств и называются нормами амортизационных отчислений. Такой подход не всеми признается правильным: многие авторы считают, что цель амортизационных отчислений состоит в своевременной замене станка, с тем, чтобы количество и качество его работы не менялось. Цена восстановления (замещения) может быть выше цены покупки (первоначальной стоимости) станка, то есть амортизационные отчисления следует рассчитывать не на базе цены покупки (первоначальной стоимости), а именно на основе цены замещения. Кроме того, срок службы станка может быть резко сокращен не вследствие физического, а морального износа, что заметно сокращает амортизационный период.

В действительности величина амортизационных отчислений устанавливается в законодательном порядке. Предприятие не может следовать в амортизационной практике тем или иным теоретическим концепциям, а должно придерживаться действующего налогового законодательства. Практически амортизационные отчисления исчисляются исходя из закупочной стоимости оборудования. Сумма

Глава 1. Теоретические основы развития коллективного инвестирования жилищного строительства амортизационных отчислений подлежит вычету из налогооблагаемой прибыли.

Возможности использования амортизационных отчислений как источника долговременного финансирования в настоящее время в России используются далеко не полностью, в силу нижеследующих причин.

Во-первых, проводившиеся в прошлом переоценки не могли в полной мере восполнить обесценение инвестиционных ресурсов предприятий, что приводило к снижению доли амортизационных отчислений в финансировании капитальных вложений. Большая доля амортизации собственно для инвестиционных нужд предприятий остается невостребованной. Остальная амортизация идет на пополнение оборотного капитала, являясь большим подспорьем для производителей, зажатых в тиски хронического дефицита платежных средств. Не исключено, что во многом благодаря именно этому в последнее время предприятиям удается удерживать производство от дальнейшего сокращения.

Во-вторых, малое использование амортизации на инвестиции можно объяснить тем, что сравнительная (дисконтированная) прибыльность капитальных вложений в реальный сектор экономики в подавляющем большинстве оказывается отрицательной величиной. Контроль использования амортизации в России отсутствует.

Попытки жестко контролировать амортизацию предпринимались в Российской Федерации неоднократно. В коридорах власти за годы реформ рождалось много идей, как заставить работать амортизацию на инвестиции — от контроля коммерческих банков и налоговых служб до зачисления амортизации на специальные счета. Однако все они в конечном счете так и остались на бумаге. В условиях хронического дефицита оборотных средств и отсутствия предпосылок для эффективных инвестиций осуществление таких проектов принесет только вред.

Рассмотрим внебюджетные внешние источники финансирования строительства жилья. В настоящее время государство практически перестало строить бесплатное жилье даже для социально защищенных слоев населения.

Резкое сокращение государственных капитальных вложений в жилищное строительство и кризис в сфере ведомственного строительства жилья привели к тому, что муниципальные власти (а вслед за ними и предприятия) уже на ранних этапах развития

1.2. Отечественный опыт инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства жилищного рынка стали привлекать средства частных инвесторов по схеме долевого участия.

Схема долевого участия строительства многоквартирных домов вышла на первый план в середине-конце 1990-х гг. По состоянию на 2005 г. до 84% объемов жилого фонда, вводимого в эксплуатацию, было возведено по схеме участия в строительстве [114], выделены следующие источники инвестирования строительства (см. рисунок 5).

Существует ряд подходов к выделению фаз (периодов) в процессе жизненного цикла инвестиционно-строительного проекта. Уместно привести один из них привести один из них [144], определяющий видоизменение состояния проекта на три фазы: концептуальную, реализации проекта, эксплуатации. С принятием Федерального закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» [1] определяющее значение приобрел период получения разрешения на строительство, как необходимого документа для начала привлечения денежных средств участников долевого строительства. Возможно, преобразовать приведенный выше подход и выделить следующие периоды в процессе жизненного цикла инвестиционного проекта по строительству жилья:

• — предъинвестиционный период строительства жилья;
• — инвестиционный период строительства жилья;
• — период эксплуатации.

При этом в авторском подходе монографии под этими понятиями понимается следующее.

Предъинвестиционный период строительства жилья — этап, предшествующий получению заказчиком-застройщиком разрешения на строительство.

Инвестиционный период строительства жилья — этап, следующий за получением заказчиком-застройщиком разрешения на строительство.

Период эксплуатации — этап, который следует за сдачей объекта в эксплуатацию и включает процесс поддержания объекта в нормальном состоянии в соответствии с эксплуатационными параметрами.

В соответствии с приведенным подходом произведено отнесение источников поступления инвестиционных ресурсов в ходе реализации инвестиционно-строительного проекта (см. рисунок 5).

Рисунок 5. Источники инвестиций в жилищном строительстве

Определяющее значение в вопросе поступления инвестиционных средств из тех или иных источников на предъинвестиционном и инвестиционном периоде строительства жилья обусловлено тем, что в ходе первого заказчику-застройщику надлежит получить пакет разрешительных документов, согласование которых находится в компетенции значительного числа чиновников разного уровня, которые в большинстве случаев в рамках своих должностных полномочий склонны к манипулированию заказчиком-застройщиком и явно или завуалировано стимулируют его к мздоимству.

Опрос 45 крупнейших строительных компаний показал [114], что наибольшим препятствием роста объемов строительства жилья являются трудности, связанные с получением необходимых согласований и разрешений на осуществление строительства. Данное обстоятельство обуславливает то, что в течение предъинвестиционного периода строительства жилья формируется значительный объем издержек, который составляет себестоимость

1.2. Отечественный опыт инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства возводимого объекта и достигает в отдельных случаях доли в 15-20% и более. Посему, как было отмечено выше, большая часть вводимого жилья строится по схеме долевого участия и для финансирования проекта в течение данного периода заказчики-застройщики вынуждены изыскивать средства из внутренних резервов, либо прибегать к внешним заимствованиям, что неминуемо приводит к росту себестоимости жилья (см. рисунок 6).

В связи с этим оправданным представляется подход рассмотрения источников инвестиций на предъинвестиционном периоде строительства жилья как наиболее привлекательной формы сотрудничества заказчика-застройщика с инвесторами.

Ввиду низкого уровня прозрачности сферы жилищного строительства, инвестирование на предъинвестиционном периоде строительства жилья сопряжено с рисками нерыночного характера. В этом отношении значительный интерес представляют данные обнародованного РЕЦЭП исследования ученых Санкт-Петербургского государственного университета экономики и финансов под руководством члена-корреспондента РАН И. Елисеевой [60].

Недостаточный объем строительных материалов, удовлетворяющие ценовыми ка че ста еммыьс потре бкостям

Отсутствие достаточного копкчествасемепькых участков для строительства

Н едо статочные возможности производственных мощност ей

Отсутствии длгглтлчмггп тпичистяятимипьмыг учиегкпи дпх

строительства, обеспеченных необходгелой инженерно-технической ни фр а структурой _

Н изкий пл атеже слое ибный спрос нас еле них на жиль е

Низкий уровень доступности кредитных и иных источнике® фин актировании строительства

Трудности, связанные с получамиекхкеобх едкмък соглашений кразрешеюлхна осуществлен»: стрингепьства

Рисунок 6. Статистика ответов представителей 45 крупнейших строительных компаний

На вопрос «Каковы, на Ваш взгляд, основные препятствия для увеличения Вашей компанией объемов строительства жилья?» («9» обозначает наивысший приоритет, «8» — следующий по значению и т.д.)

Для исследования теневой экономики в строительной отрасли в качестве экспертов-респондентов были выбраны работники санкт-петербургских налоговых служб, финансовых подразделений и бухгалтеры предприятий. Были определены показатели теневой экономической деятельности в строительстве (в %, в среднем по отрасли): искажение фонда оплаты труда — 67,4%; сокрытие налогов — 46,7%; неучтенная прибыль — 28,6%; неучтенная валовая добавленная стоимость — 44,2%. Распространенность неучтенных операций в строительстве в общем объеме по этапам представлена в таблице 1.

Таблица 1. Распространенность неучтенных операций в строительстве

Стадии технологического процесса

В % к общему объему операций по каждому этапу

Реализация строительной продукции и услуг

Инвестирование за счет банковских кредитов в большинстве своем сопровождается отсутствием возможности контроля целевого использования средств в ходе реализации инвестиционностроительных проектов. Это предопределяет низкий уровень привлекательности участия данных субъектов в инвестиционном процессе. Следствием чего является относительно более высокая стоимость заимствований на менее продолжительные сроки. Поэтому инвестирование за счет данных субъектов имеет место в условиях их участия в капитале заказчика-застройщика или иных неформальных связей между заемщиком и кредитором.

Низкий уровень привлекательности предприятий строительной отрасли в качестве заемщиков определяется рядом внутренних

• 1.2. Отечественныйопытинвестиционнойдеятельностивсфережилищногостроительствапроблем самих предприятий, к числу которых относятся следующие [53]:

• — отсутствие эффективной стратегии развития предприятия и структурированной системы планов. Зачастую поведение заказчиков-застройщиков носит хаотичный характер: приобретение участков земли под застройку не сопровождается тщательной инвестиционной экспертизой проекта, что влечет убыточность проектов и высокий риск банкротства компании вследствие операционного разрыва ликвидности;
• — неэффективная организационная структура предприятия. Как наследие плановой экономики, консерватизм прежнего топ-менеджмента зачастую не позволяет оперативно реагировать на динамические воздействия внешней среды, реорганизовать структуру, сокращать издержки, повышая тем самым конкурентоспособность. Однако и в молодых строительных компаниях могут наблюдаться неэффективные структурные образования, что вызывается малым опытом или низким уровнем профессионализма менеджмента;
• — неупорядоченная (бессистемная) учетная политика. Хаотическое осуществление учета затрат, отсутствие эффективной информационной базы снижают возможности и адекватность планирования, делают невозможным полноценный экономический анализ.

Помимо этого, для самих строительных компаний банковское кредитование не является достаточно эффективным источником финансирования жилищного строительства. С момента принятия решения о начале строительства до начала производства строительномонтажных работ проходит 1-2 года. В течение этого периода производится подготовка пакета соответствующей документации -проектной, разрешительной, получение земельного участка под строительство. Эти мероприятия формируют значительную часть затрат, источником финансирования которых являются кредитные ресурсы банка. И ввиду отсутствия поступлений в виде оплаты покупателями жилья, данные издержки будут покрыты через относительно больший срок [102].

Согласно ст. ПО Жилищного кодекса РФ [2] , жилищностроительный кооператив (ЖСК) есть добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях

Глава 1. Теоретические основы развития коллективного инвестирования жилищного строительства удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. ЖСК как источник инвестирования располагает средствами своих членов, за счет которых вправе осуществлять инвестирование строительства.

Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.

Для приобретения в собственность жилья член ЖСК должен:

• — накопить паевой взнос. Пайщик ЖСК в соответствии с Индивидуальным графиком накопления паевого взноса ежемесячно (до последнего числа каждого месяца) выплачивает текущий паевой взнос;
• — выбрать конкретное жилье. Исходя из заявленной пайщиком при вступлении в ЖСК стоимости жилья, он с помощью уполномоченной риэлтерской компании выбирает для себя жилье;
• — вселиться в жилье. После приобретения жилья в собственность ЖСК пайщик заключает с ЖСК договор безвозмездного пользования (ссуды) приобретенным жилым помещением и подписывает Индивидуальный график рассрочки выплаты пая, содержащий сведения о выплаченной части паевого взноса, условиях рассрочки и оплаты членских взносов. Член ЖСК получает возможность вселиться в жилье и прописаться туда вместе с членами семьи. С момента вселения пайщик оплачивает коммунальные и иные платежи, связанные с эксплуатацией жилья;
• — оплатить жилье полностью. Член ЖСК своевременно в соответствии с Индивидуальным графиком рассрочки выплаты пая или досрочно вносит ежемесячные паевые и членские платежи.

Как только пайщик полностью выплатил свой паевой взнос, а также оплатил положенные членские взносы, он в соответствии с п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса РФ [3] становится собственником жилья и ему выдается справка ЖСК о полной выплате пая. Эта справка является основанием для регистрации права собственности пайщика в городском бюро регистрации (территориальном органе Федеральной регистрационной службы — Росрегистрации). С этого момента член ЖСК, как собственник жилья, может из него выйти.

Следует заключить, что ЖСК — это кооператив одного дома. Пайщики ЖСК могут объединить свои взносы только на строительство конкретного объекта недвижимости. Таким образом, ЖСК следует рассматривать в качестве инвестора жилищного строительства в рамках возведения конкретного многоквартирного дома, что значительно ограничивает сферу применения данного источника инвестирования в рамках реализации инвестиционностроительных проектов по комплексной застройке.

Заказчик-застройщик, как и любой субъект экономических отношений, решением, утверждаемым высшим органом управления , вправе выступать в качестве эмитента долговых ценных бумаг -облигаций.

При этом минимальный объем размещения облигационного займа должен быть рыночным (привлекательным для инвесторов), то есть достаточным для создания активного вторичного рынка, и составлять не менее 0,5-1,0 млрд. руб. Это обусловлено тем, что, как правило, стоимость услуг организатора размещения займа является постоянной величиной, и чем меньше объем займа, тем большую долю от него составляет стоимость услуг организатора. Несмотря на то, что организаторы готовы провести размещение займа объемом и 50 млн. руб., итоговая стоимость этих средств может оказаться выше ставки по кредиту на такую же сумму [128].

Таким образом, данный источник финансирования строительства жилья может рассматриваться как доступный лишь ограниченным кругом крупных компаний, которые имеют достаточную кредитную историю и способными обеспечить заемщиков гарантиями по возврату привлеченных средств.

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости как источник инвестиций в жилищном строительстве подробно рассмотрен в параграфе 1.3.

Источник: ozlib.com