Инвестирование и этапы строительства

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое инвестиционные проекты в строительстве». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Финансовый ресурс, который вкладывается в строительный объект, называют реальной инвестицией в форме капительных вложений. Именно они чаще всего оформляются как инвестиционный проект.

Согласно Федеральному закону №39-ФЗ инвестиционный проект может трактоваться как свод документов, содержащих два крупных блока:

документальное обоснование экономической целесообразности, объемов и сроков строительства;

бизнес-план (описание практических действий);

На практике же инвестиционный проект не сводится к пакету документов, а понимается в более широком смысле. Инвестиционный проект – это последовательность действий, направленных на обоснование объемов и порядка вложений средств.

Что такое инвестиционный проект

Под категорию общественных зданий подпадают объекты государственных и муниципальных учреждений, школ, детских садов, торговых и медицинских центров. Поэтому заказчиком проекта может быть не только коммерческая структура, но и бюджетные организации, госорганы. Это влияет на процесс управления ИСП:

Какую долю отдавать инвестору. Как распределяются доли в инвестиционной сделке. №10

• при бюджетном финансировании выбор технического заказчика, генерального проектировщика и генподрядчика происходит на основе тендеров;
• при реализации проекта коммерческих объектов можно заранее определить основных арендаторов, спроектировать здание под их цели, заключить предварительные договоры с привлечением средств;
• при выборе архитектурных и иных решений нужно уделять повышенное внимание транспортной доступности объекта, организации парковок, схем привлечения потребителей.

Коммерческие общественные здания имеют максимально высокий срок окупаемости, относительно быстро проектируются и возводятся. Проект таких объектов может предусматривать помещения с разным функциональным назначением, от кинотеатров и заведений общепита до детских развлекательных площадок. Это будет учитываться при изысканиях, проектировании, строительстве и вводе в эксплуатацию.

• Проведем требуемые изыскания для разработки проектной документации и строительства объекта.
• Узнать подробнее

• Проведем требуемые работы по обследованию для получения достоверной информации о техническом состоянии объекта.
• Узнать подробнее

Управление инвестиционно-строительными проектами

В данном разделе поговорим о видах объектов для размещения средств. Это и экономические инвестиционные проекты, и прочие направления для вложения финансов.

Итак, виды инвестиционных проектов имеют 5 критериев отбора. Первоначально они делятся по инвестиционным целям:

• Наращивание объема производства определенного продукта;
• Увеличение линейки продуктового изделия;
• Повышение качественных характеристик выбранного продукта;
• Оптимизация затрат на изготовление требуемых изделий;
• Социальная направленность.

Далее инвестиционные проекты, если говорить кратко, разделяют по количеству времени, затраченному на инвестирование:

• Долговременное размещение финансов — от 3 лет.
• Среднесрочное вложение средств — до 3 лет.
• Кратковременное размещение капитала — до 1 года.

Понимание понятия «инвестиционного проекта» также имеет отношение и к объему вложенных средств. Так, виды инвестиционных проектов имеют следующее разделение по количеству вложений:

• Большой инвестиционный объем от $1 млн. В качестве направления для инвестирования выступают огромные предприятия для насыщения спроса на локальном и внешнем рынках.
• Средний объем инвестиционных средств — до $1 млн. Обычно это локальные проекты, направленные на модернизацию производства определенных продуктов.
• Малочисленные инвестиции — до $100 тыс. Чаще всего предназначаются для увеличения объемов выпускаемой продукции. Обычно размещаются на небольшой срок.

Далее инвест-проекты делятся по своей направленности:

• Проекты коммерческого характера, направленные на извлечение дохода. То есть экономические инвестиционные проекты.
• Социальная направленность, предназначающаяся для улучшения жизни населения.
• Проекты, имеющие отношение к экологии.
• Иные проекты.

Если брать за основу позицию инвестора, то дальнейшее разделение выглядит следующим образом:

• Гос. производственные организации.
• Коалиционное производство.
• Иностранные вкладчики.

Инвестиционное финансирование имеет две разновидности: реальное и финансовое.

Крупные денежные вливания в основной капитал, строительство, реконструкцию, перевооружение и расширение различных объектов хозяйственной деятельности относятся к группе реального финансирования. Такие капитальные вложения осуществляются государственными органами и корпорациями частников.

В связи с характерной деятельностью по производству продукции капитальное строительство имеет ряд отличительных черт от других отраслей:

• строительно-монтажные управления, организации в результате деятельности выдают готовую продукцию в виде неподвижных и закрепленных на определенной территории построек;
• производственные фонды строительной организации в виде активного оборудования, инструментов и приспособлений имеет передвижной характер;
• производственный цикл занимает длительный период, от двух-трех месяцев до нескольких лет;
• глобальные объекты строительства возводятся чаще всего на открытой местности, свежем воздухе, иногда в сложном климате.

При значительном снижении объемов поступающих капитальных вкладов рекомендуется рационально расходовать уже имеющиеся ресурсы.

Инвесторов выбирают на конкурсной основе в виде торгов. На деятельность менеджеров и руководителей, принимающих решения по заключению контракта, накладываются должностные ограничения. Разрабатывается прозрачная схема, финансирующая объекты строительства, контролируемая государственными службами, владельцами предприятий, банками-кредиторами, представителями общественности. Это становится гарантийными мерами по эффективному расходованию инвестиционных финансов.

Инвестиционные проекты в строительстве

Рассмотрением и формированием схем, по которым осуществляются инвестиции в строительстве, занимается Госстрой России. На организацию возлагаются следующие задачи:

• разработка и реализация государственных установок в области финансирования строительства, жилищно-коммунальных служб, архитектуры, формирование методов федерального управления инвестированием в современных экономических условиях;
• содействие образованию партнерских союзов, предоставление гарантий работникам инвестиционной, строительной деятельности, жилищно-коммунального хозяйства;
• координирование управленческой деятельности субъектов РФ в области строительства и реконструкции;
• разработка нормативных строительных документов, ГОСТов по инженерным сетям, градостроительству, проектированию, капитальному ремонту;
• формирование и решение отдельных вопросов в сфере жилищного строительства, разработка программ развития социальной области, коммунальной структуры, разработка и внедрение нормативов, по которым создается смета на строительство;
• повышение качества архитектурных и проектных решений в области градостроительства и расселения граждан с целью создания для населения полноценной среды проживания.

Дома на первичном рынке недвижимости строятся в основном за счет частных инвестиций, лица, сделавшие вклад, называются дольщиками. Процент таких вкладчиков от общего объема инвесторов достигает около 80 %. Прямые инвестиции в недвижимость осуществляют те, кто собирается проживать в квартире после окончания строительства. Стратегические и прямые формы вкладов призваны путем нескольких операций увеличить площадь будущей квартиры, сначала оплачивая однокомнатную, затем двухкомнатную и так далее вплоть до достижения нужного результата.

Следующий вид инвесторов вкладывает финансы в строительство жилого дома с целью получить выгоду от перепродажи квартиры. Процент портфельных вкладчиков в общей доле инвесторов оценивается специалистами в 15 %, доля людей, старающихся преумножить вложенные капиталы, с каждым годом возрастает в среднем на 1 %.

Инвестиции в недвижимость по доходности сравниваются с работой на финансовом рынке. Инертность жилищного рынка очевидна, для проведения операций требуется более длительное время, чем смена котировки на фондовой бирже. При неблагоприятном стечении обстоятельств инвестор останется с полученной недвижимостью в виде квартиры, а не с обесцененными акциями или другими ценными бумагами.

Финансирование этого вида строительства зависит от прогнозов специалистов на последующие периоды. Инвестиционная компания делает ставки на новые тенденции рынка офисных квадратных метров. Владельцы маленьких и средних строений и центров бизнеса испытывают давление со стороны конкурентов и готовят помещения к продаже, переставая сдавать их в аренду.

После сдачи в эксплуатацию нового строительства почти мгновенно находятся арендаторы и покупатели на офисные площади, особенно если они располагаются в центре города и в бизнес-районах. Удовлетворяя спрос, офисное строительство разворачивается в деловом центре города и в пределах удобной транспортной развязки. Последние тенденции наблюдаются и в строительстве не только центров бизнеса экономкласса, но и престижных центров класса А. Последующие годы удовлетворят самых требовательных арендаторов.

В самом общем классическом определении понятие «инвестиционный проект» (далее по тексту — ИП) — это совокупность операций (финансовых, организационных, технических и кадровых), сконцентрированных на достижении определенной цели.

Они требуют для своего осуществления материальных (финансовых, капитальных и интеллектуальных) вложений или инвестиций. Если для достижения этой цели необходима реализация нескольких инвестиционных проектов, то комплекс таких проектов, объединенных единой целью, называется инвестиционной программой, мультипроектом.

Классификация инвестпроектов может быть проведена по множеству оснований и критериев. Существуют различные типы проектов — финансовые, капитального строительства и даже социальные. В российской инвестиционной и деловой практике принята следующая классификация инвестиций и проектов.

Общая системная классификация инвестиционных проектов в таблице.

ИП как документ, предназначенный для инвесторов, других ключевых участников инвестиций, должен ответить на вопросы:

• насколько выгодно вложить деньги именно в этот проект;
• сколько это будет стоить;
• как быстро окупятся вложения;
• какие для этого нужны инвестиционные ресурсы;
• кто будет процессом управлять;
• какие риски и гарантии для инвесторов.

Общая схема ИП выглядит как проект бизнес-плана:

1. Резюме проекта или инвестиционный меморандум, где в краткой форме приводятся все основные параметры ИП
2. Маркетинговое исследование рынка — будет ли востребована продукция компании, ее услуги и т. п.
3. Техническое обоснование проекта — что и как нужно построить, какое требуется оборудование, где его приобрести.
4. Описание всей организационной схемы, модель управления ИП, распределение полномочий, менеджмент, персонал — его найм и оплата
5. Финансовая модель всего ИП — как будут работать деньги, когда будет пройдена точка безубыточности, расчет основных финансовых показателей.
6. Оценка инвестиционных рисков, методы работы с ними, страхование, альтернативные варианты на случаи наступления форс-мажорных обстоятельств.
7. Приложения, технические расчеты, финансовая и правовая информация, рекомендации экспертов и аналитиков, что необходимы для оценки инвесторами ИП.

Алгоритм реализации любого инвестиционного проекта предусматривает:

1. Идея ИП, ее поиск и разработка в конкретных показателях, например, построить солнечную электростанцию для коттеджного поселка.
2. Изучение способов, как инвестпроект осуществить — построить самим, нанять компанию-подрядчика или купить готовую станцию «под ключ».
3. Поиск финансирования, например, выбор варианта покупки готовой станции, ее монтажа на месте. Соответственно оптимальными способами финансирования может быть либо сбор денег с жителей поселка, либо получение кредита в банке.
4. Подготовка документации, получение разрешений, юридическое сопровождение, поиск компании-подрядчика.
5. Реализация проекта.
6. Получение прибыли от инвестированных средств. В данном случае — в виде экономии платы за электроэнергию и в дальнейшем поставка ее для соседних коммунальных потребителей, соседнего поселка.
7. Финальная оценка эффективности вложенных средств.

Для оценки инвестиционных рисков используются методы риск-менеджмента:

• составление рейтинга всех возможных рисков ИП;
• экспертная оценка рисков, например, с привлечением специалистов страховой компании, которая будет осуществлять страхование на всех этапах его воплощения;
• изучение и составление сценариев развития событий;
• проведение стресс-тестов проекта, моделирование его устойчивости к тем или иным негативным факторам.

Инвестиционный проект – суть, виды, этапы и сроки окупаемости

• Что такое инвестиционные проекты
• Участники и их функции
• Виды инвестиционных проектов
• Составление инвестиционного проекта
• Шаг 1. Генерация идеи
• Шаг 2. Оценка рисков
• Шаг 3. Подготовка и утверждение проекта
• Шаг 4. Реализация идеи
• Математическая оценка инвестиционного проекта
• Внутренняя норма доходности
• Срок окупаемости инвестиционного проекта
• Ликвидность инвестиционного проекта
• Методика расчета инвестиционных проектов
• Внешняя оценка инвестиционного проекта
• Анализ привлекательности проекта для самого инвестора
• Оценка перспектив ниши
• Работа с прямыми конкурентами
• За счет чего компания будет получать прибыль
• Мониторинг инвестиционных проектов
• Кредитование инвестиционных проектов
• Инвестиционное кредитование
• Проектное кредитование
• Кредитование строительства
• Риски при работе с инвестиционными проектами
• Оценка рисков инвестиционных проектов
• Заключение

Здесь все просто. Деньги получены, идея есть на бумаге. Осталось воплотить её в жизнь. Но нужно не забывать держать в курсе своих инвесторов: как проходит реализация, когда выйдете на ожидаемую прибыль, как растет бизнес и т. д.

Всего 4 простых шага, но каждый из которых может растянуться на неделю. При этом, если соблюдать эту инструкцию и вложенные в нее небольшие советы, можно создать вполне рабочий инвестиционный проект.

Внутренняя норма доходности – один из важных показателей для анализа потенциала инвестиционного проекта.

Но прежде чем его характеризовать, нужно объяснить два понятия:

• Ставка дисконтирования;
• Чистая приведенная стоимость.

Ставка дисконтирования – ставка привлечения денежных средств. По сути, это затраты на привлечение 1 рубля капитала. Для инвестиционных компаний ставкой дисконтирования могут быть: проценты по кредиту, альтернативная доходность другого проекта, банковский депозит и т. д. Для физических лиц чаще ставкой дисконтирования будет какая-то величина альтернативного дохода или инфляция.

Чистую приведенная стоимость проекта – показатель реальной доходности проекта за вычетом затрат. Мы сможем его найти с помощью ставки дисконтирования. При этом нужно понимать, что со временем затраты бы выросли – из 100 рублей, которые мы потратим сейчас, затраты будут в 150 рублей через 3-5 лет. Именно поэтому следует использовать формулу сложной процентной ставки – (1+R) в степени N, где r – ставка дисконтирования.

Внутренняя норма доходности очень сильно связана с этими двумя понятиями.

Внутренняя норма доходности – ставка окупаемости проекта. Т. е. при каком уровне затрат наш инвестиционный проект выйдет в ноль. Внутренняя норма доходности чаще всего используется инвесторами, для того чтобы сравнивать проекты. При отсутствии затрат на сбор средств для инвестиций, мы получаем просто показатель доходности.

Формула внутренней нормы доходности:

Тот показатель, который большинство новичков упускают из вида. Ликвидность инвестиционного проекта – способность продать долю в нем с минимальными затратами. Показатель ликвидности определяет, насколько легко вы сможете избавиться от проекта в своем инвестиционном портфеле, и как быстро вы сможете возместить траты.

Ликвидность отвечает за «пластичность» капитала. То есть, видя проект, который удовлетворяет вашим требованиям к доходности, срокам окупаемости и капиталу, вы в большинстве случаев принимаете положительное решение об инвестициях. Но в зависимости от ситуации, вам могут понадобиться деньги на финансирование других проектов (даже не инвестиционных) и уход от инвестиционной деятельности в другую сферу.

Есть еще множество ситуаций, когда может потребоваться резко аккумулировать денежную сумму. Учитывая это, большинство инвесторов предпочитают вкладываться в ликвидные активы.

Ликвидные инвестиции – доля в каком-то проекте, которую можно достаточно быстро, в течение 1 — 7 дней продать без особого убытка. Считается ликвидность через спред – разницу между ценой покупки и продажи.

Спред не должен превышать 10-15%. В случае если это будет так, то инвестиционный проект можно называть неликвидным, так как он принесет убытки в случае отказа. Но следует понимать, что продавать долю в инвестиционном проекте стандартными методами достаточно глупо, поэтому придется подключать особые площадки или знакомых инвесторов.

Инвестиции в строительстве. Инвестиционная компания. Капитальное строительство

Здесь уже оценивается более узкая специфика ниши. То есть строительство – широкая ниша, дома под ключ в … области – более узкая.

Именно идею этой узкой специализации оценивают инвесторы. Из-за того, что они когда-то прошли подобный путь, эти люди знают, какие подводные камни встретятся на пути, и насколько легко будет взять свой рынок. Этот этап самый субъективный, и сводится к тому «много возможностей» или «все занято».

Кредитование инвестиционных проектов – достаточно тонкий и щепетильный вопрос. Все это связано с банками, которые даже после окончания сильного периода кризиса в России, недостаточно доверяют начинающим предпринимателям.

Инвестиционное кредитование – долгосрочное вложение денежных средств. По факту это вливание большой суммы денежных средств на длительный срок в уже действующее предприятие.

Банки с охотой идут на такие вложения только потому, что работающие предприятия уже показали свои результаты и их поведение проще спрогнозировать. Тем более это уже простая и объезженная схема – проанализировать по своим схемам финансовую устойчивость компании, просчитать основные показатели и если они больше требуемых единиц – выдать кредит.

Что касается рисков, то в данном случае они минимальны. Кредитные организации проводят анализ заемщика на основе его показателей за отчетные периоды и формируют оценку его финансового состояния на многие годы вперед. Также в случае невыплаты, кредитор будет претендовать на долю предприятия, что тоже существенно понижает риски.

Следовательно, если риски по выдаче денежных средств низкие – то процент будет заметно ниже.

Целевое использование таких кредитов: покупка основных средств, модернизация производства, модернизация производства и т. д.

Инвестиционный проект можно определить как совокупность взаимозависимых действий, предпринимаемых для достижения определенных экономических, финансовых и других целей. Это самое точное понятие.

Потому что инвестиционный проект включает кучу компонентов, таких как цели инвестирования, расходы, источники финансирования, критерии и методы оценки эффективности и рисков для участников, а также поэтапный план реализации.

В широком понимании участниками инвестиционного проекта можно считать всех, кто прямо или косвенно заинтересован в его реализации.

Ключевая роль в любом проекте принадлежит таким персонажам, как:

1. Автор. Проще говоря, тот, кто все придумал. Автор инвестиционной идеи не всегда бывает ее непосредственным инициатором, но это уже детали.
2. Заказчик. Тот, кто заказывает и оплачивает (со своего кармана или привлекая средства других инвесторов) весь инвестиционный банкет.
3. Инвестор. Чтобы построить бизнес, нужны деньги. О финансировании может беспокоиться как сам автор со своей командой, так и заказчик/руководитель проекта.
4. Исполнители. Это группа лиц, которые непосредственно реализуют инвестиционный проект. Их цели могут не иметь ничего общего с целями проекта. Например, наемные менеджеры и другой персонал заинтересован только в зарплате и карьерных ожиданиях.
5. Потребители. Это люди, которые будут пользоваться товарами/услугами, полученными в результате реализации проекта. Спрос с их стороны определяет успешность начинаний.

Другие участники проекта не настолько значительны, чтобы вносить их в список «заинтересованных сторон», но они тоже влияют на результаты. Так, может потребоваться лицензирование со стороны местных властей, результат которого не всегда предсказуем. В общем, достаточно места для подводных камней.

Что такое инвестиционный проект: классификация и виды, стадии, оценка и риски

Типичные этапы инвестиционного проекта:

• инициация;
• планирование;
• финансирование;
• реализация.

Инициация. Разработка инвестиционной идеи. Встреча с будущими заинтересованными сторонами. Создание основных положений (экономическое, приблизительный бюджет и план распределения ресурсов). Хотя не каждый руководитель проекта несет ответственность за разработку бизнес-кейса или устава проекта, обычно это делается в самом начале.

Планирование. Здесь все работает по такой схеме:

• назначение людей на должности;
• создание расписание работ;
• распределение ресурсов;
• разбивка задач;
• мониторинг и управление.

Продолжительность этого этапа, конечно, зависит от общего объема проекта.

Финансирование. Если инвестиционный проект чисто коммерческий, самое сложное — убедить инвесторов отдать свои деньги именно вам. Деньги можно собирать и на децентрализованных онлайн-площадках, но без стабильного и фиксированного притока денег «взлететь» трудно.

Реализация. План есть, деньги есть, осталось только сделать все как на бумаге, запустить реальное производство и сравнить, насколько теория подкрепляется практикой.

Создание инвестиционного плана — это нечто большее, чем просто выбор нескольких акций или облигаций для личного финансового портфеля. Эта работа состоит из шагов.

Придется учесть много моментов. Выбор и изучение ниши, анализ рисков, подсчет эффективности в долгосрочной перспективе. Что касается самой идеи, то здесь все ограничивается только фантазией и здравым смыслом.
Главное, чтобы она была:

• понятной;
• интересной потребителю;
• окупаемой;
• потенциально прибыльной.

Анализируйте конкурентов, ищите их сильные и слабые стороны и не полагайтесь особо на примеры успешных людей. Они стартовали в других условиях и при других обстоятельствах. Совсем не факт, что их успех станет нашим успехом, возможно, вы воспользуетесь знанием, которое уже потеряло актуальность.

На этом этапе после реализации анализируются эффективность проекта и его устойчивость на рынке. Легко ли достичь запланированных выгод? Какие подводные камни возможны? Какие уроки можно будет извлечь? Риск зависит от выбора ниши. Самый рисковый — инновационный бизнес.

Слишком конкурентные ниши тоже недружелюбны к новичкам.

Для оценки инвестиционных рисков нужно обратить внимание на:

• доступную сумму инвестиций;
• срок окупаемости инвестиций;
• время, необходимое на реализацию проекта;
• конкурентность товара/услуги;
• уровень конкуренции на рынке;
• насыщенность рынка.

Все показатели оценивают в сумме, после чего делают вывод, стоит ли овчинка выделки.

На данном этапе инвестиционный проект обретает форму. Именно во время реализации проект становится видимым для посторонних, которые видят только верхушку айсберга и не знают о колоссальном объеме работ, что уже был проделан. Этап реализации начинается с юридического оформления и подписания контрактов и заканчивается получением выручки от продажи товаров/услуг.

Инвестиционный строительный проект

Каждого инвестора волнует вопрос безопасности своих средств. Нельзя просто передать деньги строительной компании, слишком много в последнее время было ситуаций с кражей средств, остановками строительства и так далее. На данный момент существуют 3 вида стандартного инвестирования в строительство, большая часть всех вложений происходит посредством следующего:

Долевое участие в строительстве. Всё просто – мы вкладываем деньги в строительный проект, это может быть жилая недвижимость или же коммерческая. Объект может быть только на бумаге, но при наличии достаточного количества денег, он начинает реализовываться. Все средства находятся не у застройщика, а на специальном счёте – эксроу.

Такая схема позволяет минимизировать риски, денежные средства поступают компании постепенно по мере выполнения работ. Если бы не такой порядок действий, то инвесторы несли бы огромные риски, как это было раньше. Сейчас долевое строительство практически полностью безопасно.

Подводя итог, можно сказать, что инвестиции в новое строительство – отличный выбор для тех, кто хочет получать неплохой доход и при этом готов тратить время на изучение вопроса. Главное преимущество – возможность относительно быстро освоиться и дальше уже работать по схеме. Например, последующие покупки квартир у одного и того же застройщика нередко проводятся со скидкой, а это зачастую существенные суммы. Если капитал небольшой, то можно присмотреться к коммерческой недвижимости или же обращаться в специальные фонды, где сразу несколько маленьких инвесторов будут заниматься одним крупным объектом и в итоге получат в собственность доли объекта.

Некоторые страны выдают гражданство или вид на жительство (ВНЖ) при покупке недвижимости.

Источник: ngsha-edu.ru

Применение задач оптимизации в управлении инвестиционно-строительными проектами

Смирнова, А. В. Применение задач оптимизации в управлении инвестиционно-строительными проектами / А. В. Смирнова. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2016. — № 29 (133). — С. 520-525. — URL: https://moluch.ru/archive/133/37410/ (дата обращения: 12.10.2022).

Наметившийся в России устойчивый экономический рост, повышение уровня жизни населения, активное обновление законодательства и одновременно возникновение критической массы проблем в сфере промышленного и жилищного строительства, определяют повышенный интерес к исследованию тенденций и перспектив инвестиционного развития строительной отрасли, актуализируют задачу внедрения принципиально новых схем управления в сфере инвестиционно-строительного проектирования, в том числе и с привлечением иностранного инвестирования.

Новые требования к управлению в строительном бизнесе не укладываются в традиционные схемы и апробированные мировой практикой методики проектного управления. В связи с возникающими в последнее время кризисными явлениями в экономике актуальными становятся вопросы удешевления процесса строительства, так как повышение цен на готовые строительные объекты может негативно сказаться на их конкурентоспособности. Современные технологии принятия управленческих решений при проектировании предполагают использование технологий рационального использования ресурсов на этапе планирования строительного проекта, рационального использования транспортных и людских ресурсов, что позволяет в итоге снизить стоимость строительного объекта.

Целью выпускной квалификационной работы является анализ применения моделей и методов экономико-математического моделирования в управлении инвестиционно-строительными проектами.

‒ изучение методологии управления инвестиционно-строительными проектами (ИСП);

‒ определение целей и задач управления ИСП;

‒ анализ экономико-математических моделей управления ИСП;

‒ построение математических моделей управления ИСП с учетом реальных данных;

‒ обзор методов использования экономико-математических моделей при проектировании ИСП;

‒ анализ полученных результатов.

Так, при нерациональном планировании строительных проектов зачастую наблюдаются ситуации, при которых дорожное строительство, капитальный ремонт зданий вследствие нерациональной организации управления выполняются в осенне-зимний периоды, что значительно ухудшает качество выполняемых работ. Нерациональная организация транспортных потоков может привести к простоям в работе строительных бригад и к удорожанию доставки стройматериалов. Распределение рабочих бригад по объектам также необходимо проводить с условием минимизации времени простоев.

1.Общая характеристика задач инвестиционно-строительного планирования

Развитие инвестиционно-строительного комплекса, предполагающее использование новых технологий, внедрение прогрессивных форм организации производства, использование современных материалов и изделий не может быть достаточно эффективным без использования теории управления инвестиционно-строительными проектами (ИСП). Строительство является не только первой отраслью, в которой стали использовать положения теории управления проектами, но и объектом внедрения новых методик и инструментов управления проектами. Именно поэтому в данной главе раскрываются важнейшие тенденции развития современного управления ИСП, которые полезно знать управляющим проектами не только в строительстве, но и в любых других отраслях, где управление проектами является ключевым фактором эффективности.

Рост эффективности управления инвестициями в рамках строительного бизнеса в настоящее время является объектом изучения специалистов, работающих в данной отрасли. Решение данной проблемы имеет важное народнохозяйственное значение. Также, развитие технологий управления инвестиционно-строительными проектами предполагает создание стимулов и дальнейшее совершенствование теории управления проектами в смежных отраслях и сферах деятельности (инновационной, компьютерной, машиностроительной).

Распространенность ИСП во всем мире предъявляет высокие требования к наличию компетенций по управлению ими.

Инвестиционно-строительные проекты могут использоваться в строительстве объектов, к которым относятся: здания, дороги, мосты, жилые дома, театры, парки, стадионы, аэропорты, заводы, фабрики, космодромы и многие другие объекты.

Таким образом, инвестиционно-строительные проекты можно определить как проекты, предусматривающие реализацию полного цикла вложений и инвестиций в строительство объекта (на всех этапах — от начальных вложений капитала до достижения целей инвестирования и окончания предусмотренных проектом работ).

Жизненный цикл инвестиционно-строительного проекта включает в себя процессы от момента получения заказа на его разработку и до момента его полной реализации. Современные инвестиционно-строительные проекты предназначены для обоснования своей позиции Заказчиком перед инвестором.

Довольно типичными являются ситуации, когда Предприниматель уже получил договоренность о начале финансирования своего начинания, и для успешной его реализации остается лишь предоставить подготовленный инвестиционно-строительный проект, в котором будет изложены принципы будущей деятельности. Однако в одиночку с такой задачей справиться практически невозможно. Процесс разработки и сопровождения проекта на всех этапах могут также поддерживать специалисты инжиниринговых компаний.

Жизненный цикл ИСП имеет этапы:

‒ Прединвестиционный этап — имеет продолжительность от начала проведения предварительных исследований до принятия решения о финансировании в разработанный проект;

‒ Инвестиционный этап — включает в себя проектирование объекта, заключение контракта, финансирование строительных работ и т. д.;

‒ Производственный этап — включает в себя текущую деятельность по проекту;

‒ Ликвидационный этап — заключается в устранении последствий деятельности предприятия.

Предложенный жизненный цикл инвестиционно-строительного проекта подразумевает возможность предотвращения различных неожиданностей и возможных рисков, а также обеспечивает достижение намеченных результатов в самые короткие сроки. Каждый из реализуемых этапов оценивается с точки зрения достигнутых результатов. По результатам проведенного анализа наступает смена этапа, повторение одного или нескольких предыдущих этапов, либо его закрытие.

Успешное существование и реализация инвестиционно-строительного проекта на протяжении всего его жизненного цикла обеспечивается, прежде всего, профессионализмом и компетентностью разрабатывавших его специалистов.

Реализация ИСП предполагает необходимость инвестиционно-строительной деятельности одной или нескольких организаций. Инвестиционно-строительная деятельность предполагает необходимость осуществления практических мероприятий, дел и действий в рамках инвестирования и строительства зданий, сооружений и других объектов. Инвестирование возможно в форме денежных средств, имущества, прав требования, интеллектуальных и других ценностей.

Инвестиционно-строительные проекты предполагают необходимость комплекса взаимосвязанных действий — от зарождения идеи до стадии эксплуатации, капитального ремонта и реконструкции.

Как было показано выше, целью управления ИСП является минимизация затрат на проекты и максимизация получения прибыли. Таким образом, проектирование связано с проведением экономико-математического моделирования в проекте. Математическими моделями в данном случае будут являться задачи оптимизации использования транспорта (транспортная задача), использования ресурсов, а также сетевого планирования. Решение задач подобного рода в реальных условиях возможно с использованием специализированного программного обеспечения. Входными данными будут являться параметры проекта (расположение объектов, стоимость ресурсов и их доставки, потребность в ресурсах), а выходными — данные по загрузке транспорта, оборудования, а также календарные планы.

В настоящее время в организациях, работающих в сфере строительного бизнеса, все более активно происходит внедрение информационных технологий и специализированного программного обеспечения. К данному типу относятся САПР и ГИС, программные комплексы по управлению проектной документацией, а также сметное программное обеспечение. Системы для автоматизации сметных расчетов позволяют дать оценку проекту (под проектом подразумевается объект инвестиций строительства) с точки зрения объемов выполняемых работ, их стоимости, общей потребности в ресурсах по проекту, но не имеют такого важного функционала как построение календарного плана работ, графика потребности в ресурсах, календарного профиля затрат.

В строительных фирмах существует значительная потребность в программах, позволяющих проводить именно календарное планирование. В силу того, что нахождение наиболее эффективного способа реализации проекта по времени при максимально эффективном использовании ресурсов является первоочередным критерием успешности, а при условии возрастающей с каждым днем конкуренции — гарантом существования организации.

К требованиям для программного обеспечения для автоматизации расчета параметров ИСП относят:

‒ разработку календарных графиков выполнения работ с поддержкой иерархической структуры;

‒ возможность построения графиков потребностей в ресурсах, графиков расходования денежных средств, связанных с затратами на проект проектирование и на отдельные виды работ, ресурсов необходим компонент планирования ресурсного обеспечения;

‒ наличие сервисов планирования широкого спектра ресурсов — от исполнителей и механизмов (возобновляемых ресурсов), до материалов (расходуемых ресурсов);

‒ возможность моделирования различных вариантов инвестиционно-строительного проекта (модель позволяет провести анализ расходов при изменении времени и затрат ресурсов на выполнение этапов работ и подобрать наиболее оптимальный);

‒ возможность нахождения наиболее «экономного» варианта реализации проекта за счет оптимизации стоимости компонент проекта при проведении проекта в различные сроки, привлечении альтернативных ресурсов;

‒ проведение анализа распределения затрат на элементы объекта, на проведение строительных работ различных типов в рамках утвержденного бюджета;

‒ возможность интеграции в корпоративные информационные системы (КИС), импорт-экспорт информации в программы составления строительных смет, а также складские, бухгалтерские программные комплексы.

Для решения задач подобного класса используется специальный класс программного обеспечения — системы календарного планирования и контроля реализации проектов.

Итак, рассмотренные системы обеспечивают поддержку основных процессов временного, ресурсного и стоимостного планирования и контроля на основе алгоритмов сетевого планирования, метода критического пути (некоторые даже ресурсно-критического), метода освоенного объема и т. п.

2. Методика разработки транспортной схемы организации строительства на основе методов блочного-линейного программирования

Транспортная задача — это задача о наиболее экономном плане перевозок однородного продукта из пунктов производства (станций отправления) в пункты потребления (станции назначения).

Некоторый однородный продукт производится в m пунктах производства A1, А2,…,Am. Задан объём производства ai пункта Ai (). Произведённый продукт должен быть перевезён в n пунктов потребления B1, B2, …,Bn. Известен спрос bj пункта Bj ().

Заданы также транспортные издержки Cij, связанные с перевозкой единицы продукта из пункта Ai в пункт Bj. Требуется составить план перевозок, обеспечивающий при минимальных транспортных расходах удовлетворение спроса всех пунктов потребления за счёт продукта, произведённого во всех пунктах производства.

В поставленной задаче обозначив через хij количество единиц груза, запланированных к перевозке от i-го поставщика к j-му потребителю, сведём задачу в так называемую матрицу планирования, представленную в таблице 1.

Источник: moluch.ru

ОСОБЕННОСТИ ИНВЕСТИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ

Данная статья посвящена актуальной проблеме привлечения инвестиций в строительство. Рассматриваются причины снижения инвестиционной активности в жилищном строительстве. Подчеркивается, что современная практика инвестирования жилищного строительства требует совершенствования схем привлечения инвестиций в эту сферу.

Ключевые слова: строительство, инвестиции, жилая недвижимость.

Rokhmanova D. A.

Saint-Petersburg State University of Economics

CONSTRUCTION INVESTMENT IN MODERN CONDITIONS

Abstract

This article is devoted to the problem of attracting investment in construction. Discusses the causes of the decline in investment activity in housing construction. It is emphasized that the current practice of investing in housing construction requires improvement schemes to attract investment in this area.

Keywords: construction, investment, residential real estate.

Современная экономика очень сильно зависит от инвестиций, их количества и сферы инвестирования. Инвестирование – долгосрочное вложение любых видов имущественных и интеллектуальных ценностей в предпринимательскую деятельность с целью извлечения прибыли либо достижения экономического или иного положительного эффекта [1].

Большие объемы инвестирования в строительство объясняются высоким уровнем рентабельности инвестиций, оптимальным соотношением степени рисков и уровнем прибыли этого вида деятельности. Любое направление инвестирования имеет свои плюсы и минусы.

Прибыльность проектов, как и их риски достаточно сильно отличаются, именно поэтому инвестор должен определить цель своих вложений, а затем уже выбрать самый сбалансированный и подходящий вариант, учитывая все нюансы [2, 3]. Большая часть инвестированных средств является средствами, направленными именно в строительство коммерческой и жилой недвижимости, это объясняется более высокой доступностью и низким уровнем риска инвестирования в сравнении с промышленным строительством.

Жилищное строительство – это наиболее популярная сфера инвестирования, при всей его материало- и трудоемкости, оно является достаточно открытым для инвестирования. В России ежегодный рост спроса на объекты жилищного строительства — это общеизвестный факт. Его неудовлетворенность, даже с учетом роста производства обусловлена ростом спроса на жилую недвижимость, процесс ускорения строительства нового жилья не успевает за процессом выбытия площадей, то есть объемы ввода жилой площади в России не соответствуют простому воспроизводству жилья. Соответственно, цены на новую жилую недвижимость с каждым годом становятся выше [4].

Проведя анализ рынка строящейся недвижимости, можно заключить, что цены на недвижимость на стадии возведения фундамента намного ниже цен на жилье, сдаваемого в эксплуатацию. Поэтому, если целью покупки недвижимости является максимизация выручки, а также желание снизить затраты, то следует понимать, что инвестировать в строительство жилой недвижимости, выгоднее всего на начальных этапах строительства.

Это объясняется повышенными рисками при инвестировании на ранних стадиях реализации проекта, при этом инвестор берет на себя всю полноту риска долгостроя, заморозки строительства и др. Рентабельность такого вложения часто намного выше размера банковского депозита [5, 6]. Доступность инвестирования в строительство жилья расширяет список возможных инвесторов: наряду с инвестиционными компаниями, девелоперскими компаниями, инвесторами являются и физические лица, выступающие в роли дольщиков в случаях строительства многоквартирных домов, а также единоличных инвесторов при строительстве частных домов. Все категории инвесторов применяют различные механизмы инвестирования, но при этом цель у всех одна – получить максимальную прибыль.

В настоящее время рынок показывает повышенный спрос на жилую недвижимость, это объясняется опасениями граждан в связи со сложившейся экономической ситуацией в России, в связи с ростом курса валют, повышением ключевой ставки и соответственно с удорожанием в обозримом будущем ипотечного кредитования и цен на жилье. Сегодня многие банковские организации повысили и без того, не самые низкие ставки по ипотеке, а рынок понемногу снижает свой спрос в ожидании еще большего повышения ставок по ипотеке и кредитным средствам [7]. Спрос на жилую недвижимость делает такие инвестиции ликвидными. И, тем не менее, при всей выгоде таких инвестиций, существует риск потерять вложенные средства. При этом важно отметить, что разработка и развитие Федерального Законодательства, защищающего покупателей (инвесторов) жилой недвижимости хоть и не могут нивелировать риски, однако гарантируют ответственность девелоперов перед покупателями.

Рассматривая в данном контексте Санкт-Петербург, следует констатировать, что наблюдается приостановка некоторых крупных проектов, что прямо связано с удорожанием строительства. Исследуя современную проблему повышения рисков, снижения активности инвестиционных процессов в строительстве, можно сказать, что впереди не лучшие времена для отрасли, ожидается снижение спроса на жилую недвижимость, рост курса валют, который прямо влияет на стоимость многих материалов, и как следствие на общую стоимость инвестиционно-строительных проектов, подготовленных к реализации в регионе.

Источник: research-journal.org

Инвестиции в квартиры

Инвестиции в квартиры являются лучшей альтернативой банковским депозитам и инвестиционным вложениям в ценные бумаги. Это можно назвать грамотным распоряжением имеющимся капиталом, ведь гарантирован его возврат, а при правильном подходе и приумножение. Деньги должны работать – это главная аксиома бизнеса, залог вашего успеха и финансовой обеспеченности в дальнейшем. Значит, стоит узнать, где лучше купить квартиру для инвестиций, и как сделать рациональные вложения.

Инвестиции капитала в жилплощадь на стадии строительства новостройки для дальнейшей продажи

Один из перспективных вариантов – инвестирование в строительство квартиры. Приобретение площадей на стадии застройки обходится существенно дешевле. Как показывает практика, к завершению строительства стоимость квадратных метров в сдаваемой в эксплуатацию новостройке возрастает на 25-30% и её можно будет выгодно продать. Если же сразу заплатить за помещение в полном объёме, то есть возможность получить от застройщика дополнительную скидку в среднем на 10%.

Выбрав путь получения дохода в виде инвестирования в квартиры в начале строительства объекта, воспользуйтесь рекомендациями специалистов:

1. тщательно изучите историю застройщика (сколько лет на рынке, какие объекты сданы, не было ли по ним проблем и судебных споров). На строительном рынке есть компании с безупречной репутацией. Цены на их объекты даже на стадии строительства выше, но и раскупаются готовые жилплощади быстрее. Это гарантия возврата денег, а не задержки в «замороженном» строительстве;
2. детально проанализируйте особенности объекта, обратите внимание на локацию, инфраструктуру района и перспективы его освоения, архитектуру строения, планировочные решения;
3. решившись на инвестиции в квартиры на стадии строительства, сравните цены с аналогичными предложениями, чтобы выбрать оптимально лучшие. Если в выбранной новостройке стоимость кв. метров существенно выше подобных, то в будущем могут возникнуть трудности с продажей или доход окажется ниже ожидаемого.

Покупка жилплощади в новостройке для последующей сдачи в аренду

Второй перспективный вариант – инвестирование в покупку квартиры в новостройке для дальнейшей сдачи её в аренду. Он подходит тем, кто остерегается вкладывать средства на начальной стадии строительства ввиду высоких рисков. Стоимость жилых площадей в новостройке, практически готовой к сдаче в эксплуатацию, выше, чем на этапе рытья котлована, срок полной окупаемости больше.

Подбирая, где купить квартиру для инвестиций, обратите внимание на:

1. территорию ЖК, удобства и безопасность. Лучше, чтобы впоследствии она была закрытой, охраняемой, с консьержами в подъездах, оборудованным двором, детской площадкой и парковкой;
2. местонахождение дома и близость остановок городского транспорта, метро;
3. инфраструктуру района (доступность магазинов, поликлиник, детских учреждений, мест для отдыха).

Тщательный подбор месторасположения и прочих удобств ЖК позволяет рассчитывать на большую доходность объекта в дальнейшем. Для того чтобы купленное жильё окупилось быстрее, нужно подыскивать действительно лучшие квартиры для инвестиций.

В части сроков окупаемости, прогнозы расплывчаты и тут расчеты индивидуальны, в учет берутся разные данные. Например, в столице средняя окупаемость вложений составляет 8-10 лет, тогда как при инвестициях в квартиры в Сочи, несмотря на высокую популярность курорта и дороговизну жилья в сезон, может доходить до 15-20 лет.

Вариант инвестиций в недвижимость вторичного рынка

Инвестиции в квартиру в Москве выгодны и на вторичном рынке. Это вариант для тех, кто решил зарабатывать уже сейчас, но понимает, что дома старого жилого фонда приходят в непригодность и не гарантируют высокой прибыли от продажи спустя 10 лет.

Недвижимость в старых домах при перепродаже в будущем не принесет такой доход, как жильё в современном и удобном жилом комплексе (если это не исторический центр столицы, где здания представляют архитектурную ценность). В то же время, если вам посчастливится найти предложение с выгодной ценой, и в случае удачной локации объекта, сделав внутри даже простенький ремонт и установив мебель в помещение, можно вернуть вложения в ближайшие несколько лет.

Если вы решили купить квартиру для инвестиции и получения стабильной прибыли от сдачи жилья в аренду, то лучше выбирать помещения:

• небольшие по площади (самый высокий спрос на одно- и двухкомнатные помещения, как показывает практика, инвестиции в квартиры студии окупаются быстрее);
• расположенные на средних этажах;
• находящиеся в удобно расположенном доме (близко к метро и объектам инфраструктуры).

Специалисты не рекомендуют вкладывать средства в элитную недвижимость, если вы рассматриваете покупку квартиры как инвестицию средств с коммерческой целью. Проблема в том, что этот сектор первым страдает при кризисах. Стабильным сектором остаются варианты комфорт-класса или эконом.

Делаем выводы: стоит ли «игра свеч»?

Успешные инвесторы просчитывают жизнь на несколько шагов вперед. Если проанализировать мировую тенденцию последних лет, то несложно заметить, что современное общество и молодежь активно переходят от стремления получить недвижимость во владение к её аренде. Следовательно, инвестиции в строительство квартиры или готовую жилплощадь могут стать вашим стабильным прибыльным бизнесом. По мнению большинства экспертов, это грамотное вложение капитала, даже, несмотря на не самую высокую доходность (у инвестора остается шанс сохранить свой капитал, не потеряв его, и не дав деньгам обесцениться).

Источник: byrich.ru