Инвестконтракт на строительство что это

На практике сложилось так, что договоры на строительство (реконструкцию) жилых домов, включая оформление земельных отношений, проведение необходимых проектных, строительных пусконаладочных и прочих работ, заключаемых на основании распорядительного документа администрации (главы) муници- ] пального образования, принято называть контрактами.

Поскольку в инвестиционном контракте прописываются | не только объект строительства, права и обязанности сторон и сум­ма инвестиций, но и доли сторон по результатам реализации этого инвестиционного контракта, а также этапы строительства, сроки выполнения вышеуказанных работ, законодатель счел нужным закрепить примерную форму инвестиционного контракта в нор­мативном акте, что, безусловно, упорядочивает и систематизирует положения и разделы любого инвестиционного контракта.

По Москве таким нормативным актом является Распоряжение Мэра Москвы от 28.11.1997 г. № 935- РМ «Об утверждении Времен­ного положения об учетной регистрации инвестиционных контрак-И тов и договоров о привлечении финансовых средств в жилищное строительство в г. Москве», а также Распоряжение Мэра Москвы от 09.12.1999 г. № 1411-РМ «О дополнительных мерах по обеспе­чению контроля за инвестиционной деятельностью в жилищной сфере в городе Москве».

Договор инвестирования. На что следует обращать внимание при подписании инвестиционного договора

В Московской области действует постановление Правительства: Московской области от 28.08.2001 г. № 270/28 «О строительств® объектов недвижимости на территории Московской области ! по инвестиционным контрактам» (с изменениями от 07.06.2002 г., 19.11.2003 г.), Постановлением правительства Московской области! от28.08.2001 г.№ 272/28 «Обучетной регистрации инвестиционных^ контрактов (договоров) на строительство объектов недвижимости * в Московской области и договоров привлечения финансовых! средств в строительство (реконструкции жилых домов в рамкаЯ| инвестиционного контракта».

Нормативные акты, конечно, разные, но суть у них одна: они регламентируют общие требования к инвестиционным контрактам, такие как:

— содержит распределение долей между Сторонами инвести­ционного контракта;

— сроки завершения строительства;

— в обязанности заказчика-застройщика (инвестора) входит: а) предоставить контракт на учетную регистрацию в течение 30 дней со дня согласования с экспертизой технико-экономического обоснования, включающую эскизный проект с поэтажной плани­ровкой и б) незаключение до этого момента договоров о привле­чении финансовых средств в строительство жилья с гражданами и юридическими лицами.

Учетную регистрацию, упомянутую выше, инвестиционный контракт должен пройти в любом случае. Она заключается во вне­сении записи в Реестр учета инвестиционных контрактов в виде регистрационного номера, заверенной подписью ответственного лица и печатью соответствующей организации. В Москве такую учетную регистрацию выполняет Департамент жилищной политики и жилого фонда, а в Московской области — Министерство строи­тельного комплекса Московской области. Срок такой регистрации один месяц со дня подачи необходимых документов.

Следует отметить, что соотношение раздела имущества по ито­гам реализации контракта — очень важный момент, на который, Дорогой читатель, Вам нужно будет обязательно обратить внима­ние. Обычно большая доля имущества определяется за инвестором (здесь нужно помнить, что инвестором может быть одновремен­но и заказчик-застройщик), а Администрации достается где-то До 20—30% жилых площадей.

В случае, когда заказчик-застроищик и инвестор разные юриди­ческие лица, являющиеся сторонами инвестиционного контракта, То ихдоли распределяются между собой по взаимной договоренности, Не затрагивая долю администрации, и также указываются в тексте инвестиционного контракта. Например, Администрации — 25% об- Щей жилой площади квартир, заказчику-застройщику — 40% общей *илой площади квартир, инвестору 35% — общей жилой площади.

Но сейчас эти доли указаны в цифрах, а по итогам реализации Инвестиционного контракта будут переведены в квартиры, одну из которых Вы, уважаемый читатель, и собираетесь приобрести. И как следствие — инвестор и/или заказчик-застройщик не может заниматься реализацией квартир, не входящих в его долю, а ад­министрация не занимается распространением квартир из доли! инвестора и/или заказчика-застройщика. А чтобы не случилась путаница, какие номера квартир входят в долю инвестора, какие в долю заказчика-застройщика, а какие в долю администрации, стороны составляют и подписывают предварительный протокол распределения жилой площади (см. раздел 5.5.З.).

Образец 5.5.2.1 (Для Московской области)

«__ »_______________ 200_ г.

ИНВЕСТИЦИОННЫЙ КОНТРАКТ №_____________

НА СТРОИТЕЛЬСТВО (РЕКОНСТРУКЦИЮ) ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ЖИЛИЩНОГО НАЗНАЧЕНИЯ

« »________ 200 г. « »__________ 200 г.

« »________ 200 г. « »__________ 200 г.

«_»________ 200 _г. «_»________ 200_г.

Настоящий Контракт заключен в г. ГМ-ске Московской области ( 200_г. между:

— Министерством строительного комплекса Московской области,! в лице министра строительства Правительства Московской области!

________________________ , действующего на основании Положения!

о Министерстве строительного комплекса Московской области и поста! новления Правительства Московской области от 28.08.2001 г. № 270/28;|

— Администрацией ]Ч-ского района, в лице Главы 1М-ского района

— Обществом с ограниченной ответственностью «Василек», в лице

, действующего на основании

Устава, именуемыми в дальнейшем «Стороны» или, соответственно, — «Министерство», «Администрация» и «Застройщик».

Статья 1. Термины и их толкование

В настоящем Контракте применяются следующие термины и толко­вания:

1.1. Инвестиционный проект — совокупность организационно- технических мероприятий по созданию (реконструкции) объектов жи­лищного назначения с использованием вложений привлекаемого капи­тала (инвестиций) из различных источников в форме проведения пред-

роектных, проектных, подготовительно-строительных (ремонтных), пусконаладочных работ, работ, связанных с вводом объекта в эксплуата­цию, и оформления имущественных прав.

1.2. Инвестиционный объект — здания жилого, смешанного назначе­ния, транспортные и (или) инженерные сети и сооружения, на создание и реконструкцию которых Инвестор направляет собственные и (или) привлеченные средства.

1.3. Инвестор — юридическое или физическое лицо, а также объеди­нения юридических лиц, создаваемые на основе договора простого то­варищества, которые от своего имени или имени группы юридических и физических лиц направляет собственные и (или) привлеченные сред­ства на реализацию инвестиционного проекта.

1.4. Соинвестор — юридическое или физическое лицо, привлекаемое в ходе реализации инвестиционного проекта по Контракту в части фи­нансирования инвестиционного проекта в объеме, пропорциональном той части площадей, которые Соинвестор получает в собственность или оформит на них иные имущественные права.

1.5.Распорядительный документ — правовой акт органа или долж­ностного лица местного самоуправления муниципального образования Московской области, который является основанием для проектирова­ния и строительства объекта недвижимости.

1.6.Строительная площадка — земельный участок, предоставляемый Инвестору в аренду на период проектирования и строительства (рекон­струкции) объекта.

Генерального директора

1.7. Общая площадь объекта — сумма площадей всех этажей (в том чис­ле технического, подвального и чердачного) и встроенно-пристроенных Помещений.

1.8.Общая площадь квартир — общая площадь жилых и подсобных Помещений квартир, включая площадки летних помещений, определяе- М ЗД согласно СНиПу «Здания жилые многоквартирные».

1.9. Общая жилая площадь объекта — общая жилая площадь квартир.

1.10. Общая нежилая площадь объекта — общая площадь нежилых помещений, в том числе: площадь полезная, площадь общего пользова­ния (лестничные клетки, площадки, лифты и т.п.), площадь помещений инженерного назначения, площади встроенно-пристроенных гаражей стоянок, подвальных помещений, чердаков, площади встроенно- пристроенных помещений.

1.11. Пусковой комплекс — часть инвестиционного проекта, здание законченное строительством и предъявляемое к приемке государствен ной комиссии в соответствии с проектно-сметной документацией, утвержденной и согласованной Сторонами в установленном порядке.

Статья 2. Предмет Контракта

2.1. Предметом Контракта является реализация инвестиционной проекта по строительству (реконструкции) жилых кварталов в микро­районах 23 и 24 п. Луговое, далее именуемого Объект, с ориентировоч ным объемом инвестиций в текущих ценах 4 ООО ООО ООО рублей (ориен тировочно в течение пяти лет), в том числе инвестиций в муниципальное жилье (Доля Администрации) 407 ООО ООО (четыреста семь миллионов рублей) рублей (ориентировочно в течение пяти лет).

2.2. Застройщик за счет собственных (заемных) средств реализует ин вестиционный проект по новому строительству (реконструкции) Объ­екта в границах согласно выкопировки из земель N-ского района, со­гласно приложению № 2 настоящего Контракта, размер общей площа­ди Объекта ориентировочно 250 ООО кв. м, в том числе общей площади квартир ориентировочно 212 ООО кв. м, в том числе площадь встроенно- пристроенных помещений ориентировочно 12 ООО кв. м дата оконча­тельного ввода Объекта в эксплуатацию ориентировочно 200_ год.

2.3. Администрация передает в качестве вклада в инвестиционный проект право аренды земельных участков путем предоставления земель­ных участков Инвестору в аренду на период проектирования и строитель! ства Объекта. Размер этого вклада соответствует имущественному праву] Администрации в соответствии с п. 3.1 настоящего Контракта.

2.4. Проектирование и строительство отдельных жилых домов, вхо­дящих в состав жилых кварталов в микрорайонах 23 и 24, оформляется дополнительными соглашениями к настоящему Контракту.

Соотношение раздела имущества и затраты по переселению жителей из ветхого жилого фонда определяются дополнительными соглашения ми по каждому жилому дому.

Статья 3. Имущественные права Сторон

3.1. Соотношение раздела имущества по итогам реализации Контрак­та устанавливается между Сторонами в пропорции:

15% общей жилой площади квартир;

5% общей жилой площади квартир по фактической себестоимости.

общей нежилой площади, в том числе встроенно-пристроенных помещений, за исключением площадей общего пользования и помеще­ний инженерного назначения.

80% общей жилой площади квартир;

50% общей нежилой площади, в том числе встроенно-пристроенных помещений, за исключением площадей общего пользования и помеще­ний инженерного назначения.

3.2. В течение месяца после утверждения проектно-сметной докумен­тации Объекта, указанного в п. 2.1 настоящего Контракта, Застройщик и Администрация составляют протокол предварительного распределения квартир с учетом потребности Администрации в однокомнатных и двух­комнатных квартирах.

3.3. При завершении строительства Объекта раздел недвижимого имущества (возведенные здания и сооружения) уточняется по эксплика­циям и техническим паспортам МособлБТИ, которые изготавливаются по заявке Застройщика на основании утвержденного проекта и натурных обмеров МособлБТИ. Окончательный раздел имущества оформляется актом о результатах реализации инвестиционного Контракта.

3.4. Если в процессе реализации проекта Застройщик обеспечит выход площадей по Объекту в размерах больших, чем предполагается Контрак­том, то дополнительная площадь распределяется в тех же соотношениях, что и основная площадь (п. 3.1), если иное не определено дополнитель­ным соглашением.

3.5. Оформление имущественных прав Сторон по результатам реали­зации проекта с учетом всех дополнительных соглашений к Контракту производится в установленном законом порядке после сдачи Объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по Контракту.

3.6. Освобождение инвестиционных Объектов от собственников и пользователей помещений производится Застройщиком по договорен­ности с ними и Администрацией и оформляется в соответствии с действу­ющим законодательством.

3.7. Земельные участки оформляются на период проектирования и стро­ительства в краткосрочную аренду в границах, утвержденных проектом.

3.8. Создаваемые в процессе инвестирования и строительства Объекта инженерные коммуникации электроснабжения, теплоснабжения, водо­снабжения и канализации, радио, связи и объекты благоустройства пере­даются в муниципальную собственность и после их приемки Государствен­ной комиссией в соответствии с исполнительной документацией подлежат в установленном порядке передаче на обслуживание уполномоченной Ад­министрацией организации. Перечень и точное описание сетей и объектов благоустройства определяются дополнительным соглашением Сторон.

3.9. Отселение жителей из сносимого жилья производится за счет Доли Администрации.

4.1.1. Разработка, согласование и утверждение в установленном по­рядке проекта.

4.1.2. Оформление краткосрочных договоров аренды земли и строе ] ний в соответствии с условиями Контракта.

4.1.3. Отселение жителей, вывод арендаторов и собственников.

4.1.4. Получение разрешения Главного управления архитектурно- строительного надзора Московской области на производство строительно-монтажных работ.

4.1.5. Предоставление Администрации календарного плана строитель­ства и протокола предварительного распределения квартир.

Начало этапа — дата подписания настоящего Контракта.

Окончание этапа — дата оформления разрешения на производство строительных работ.

Продолжительность этапа — не более 12 месяцев с даты подписания Контракта Сторонами.

4.2. Второй этап. Содержание работ этапа.

Производство строительных и иных работ, необходимых для ввода объектов в эксплуатацию.

Начало этапа — получение разрешения на производство строитель­ных работ.

Окончание этапа — дата утверждения акта Госкомиссии о приемке Объекта в эксплуатацию.

Продолжительность этапа — не более 48 месяцев с даты подписания Контракта Сторонами.

4.3. Третий этап. Содержание работ этапа.

4.3.1. Завершение расчетов и урегулирование претензий.

4.3.2. Подписание Сторонами акта о результатах реализации инвести­ционного проекта.

4.3.3. Оформление имущественных прав Сторон по Контракту.

Начало этапа — дата утверждения акта Государственной комиссии

по приемке Объекта в эксплуатацию. Окончание этапа и выполнение Контракта в целом — оформление имущественных прав Сторон по Кон- ] тракту.

Продолжительность этапа — не более 3 месяцев.

4.4. В случае несоблюдения Администрацией обязательств по п. 5.1 сроки реализации этапов изменяются, что оформляется дополнитель­ным соглашением.

Статья 5. Обязанности Сторон

5.1. Администрация обязуется:

5.1.1. В течение 30 дней с момента подписания Контракта подписать протокол о разграничении ответственности Сторон для инженерного обеспечения инвестиционного проекта.

5.1.2. Оказывать Застройщику необходимое содействие в реализации проекта по вопросам, входящим в компетенцию Администрации, в том числе обеспечивать подготовку и своевременное принятие распоряди­тельных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта.

5.1.3. Заключить договор аренды на земельный участок на период проектирования и строительства в установленном порядке.

5.1.4. Оказывать Застройщику необходимое содействие в отселении жителей.

5.1.5. Не осуществлять с момента подписания Контракта приватиза­ции, сдачи в аренду, продажи жилых и нежилых площадей и земельных участков, а также изменения договоров найма жилых площадей и до­полнительной регистрации граждан по месту жительства и пребывания на жилую площадь в объектах, кроме случаев, установленных действую­щим законодательством.

5.2. Застройщик обязуется:

5.2.1. Обеспечить за счет собственных и (или) привлеченных (заем­ных) средств финансирование и реализацию инвестиционного проекта в полном объеме в соответствии со своими обязательствами по Контрак­ту и сдачу Объекта Государственной комиссии по приемке законченных строительством (реконструкцией) зданий в сроки, определенные Кон­трактом.

5.2.2. Заключить договор аренды на земельный участок на период проектирования и строительства Объекта в течение 30 дней с момента подписания Контракта.

5.2.3. Принять участие в долевом строительстве и реконструкции инженерных сетей и сооружений на территории Московской области

в сумме _____________ ( .____________________________ ) РУ бле й

в порядке, установленном постановлением Правительства Московской области «Об участии инвесторов-застройщиков в строительстве и рекон­струкции инженерных сетей и сооружений при реализации инвестици­онных проектов по строительству объектов недвижимости на террито­рии Московской области» от 28.08.2001 г. № 271/28, путем перечисле­ния вышеуказанной суммы на счет областного бюджета, в соответствии с графиком, указанным в приложении к настоящему Контракту, с правом Досрочной оплаты.

5.2.4. Принять участие в строительстве и реконструкции инженерных сетей и сооружений N-ского района.

5.2.5. Обеспечить ежеквартальное, не позднее 15-го числа меся­ца, следующего за отчетным кварталом, представление Администрации и Министерству отчета о выполненных работах, предусмотренных п. 4.1, 4.2 Контракта.

5.2.6. Застройщик устанавливает гарантию качества на все конструк­тивные элементы и работы, выполняемые в ходе строительства.

Застройщик гарантирует достижение данным объектом строительств указанных в проектной документации показателей и возможность экс плуатации Объекта на протяжении гарантийного срока. Гарантийный срок нормальной эксплуатации строительной части объекта устанав­ливается 5 лет. Гарантийный срок нормальной эксплуатации входящЛ в объект инженерных систем, оборудования, материалов и работ по и? установке устанавливается равным сроку гарантии, предоставляемой иЗ готовителями работ по их установке.

Течение всех гарантийных сроков начинается с даты утверждения Акта Государственной комиссии о приемке объекта в эксплуатацию.

Если в период действия гарантийного срока законом или иным нор-, мативным актом будет установлен более длительный срок по сравнений с гарантийным сроком, предусмотренным настоящим пунктом, гаран­тийный срок будет считаться продленным на соответствующий период. I

Если в период гарантийной эксплуатации Объекта обнаружатся де­фекты, препятствующие нормальной его эксплуатации, то ЗастромщЯ обязан их устранить за свой счет и в согласованные с Администрацией сроки.

Для участия в составлении акта, фиксирующего его дефекты, согла- 1 сования порядка и сроков их устранения Застройщик обязан направить своего представителя не позднее 10 дней со дня получения письменного извещения Администрации.

Гарантийный срок в этом случае продлевается соответственно на пе­риод устранения дефектов.

При отказе Застройщика от составления или подписания акта обнару­женных дефектов Администрация составляет односторонний акт на осно­ве квалифицированной экспертизы, привлекаемой ею за свой счет.

При этом расходы по проведению экспертизы возмещаются Застрой^ щиком.

5.2.7. После заключения Контракта обеспечить выполнение условий освоения и содержания строительных площадок в соответствии с уста-i новленными правилами и нормами, включая установку информацион­ных щитов, обеспечение охраны, уборку строительных площадок и при­легающих к ним уличных полос.

5.2.8. Не использовать освободившиеся помещения на Объекте в konH мерческих и других целях, кроме обусловленных Контрактом.

5.2.9. Произвести в соответствии с установленным порядком реги­страцию Контракта и госрегистрацию договоров о привлечении финан-J совых средств в жилищное строительство.

5.2.10. Обеспечить инженерную подготовку территории в соответ-j ствии с техническими условиями и заключенным протоколом о разгра-i ничении ответственности Сторон по инженерному обеспечению Про­екта.

5.2.11. Оборудовать Объект индивидуальными приборами учета по­требления ресурсов: воды, газа, тепловой энергии, электроэнергии с установкой системы компьютерной диспетчеризации в пределах объек­та. Застройщик несет расходы, связанные с приобретением и установкой приборов учета и системы в целом.

5.2.12. На стадии проектирования Объекта предусматривать уста­новку систем видеонаблюдения при входах в подъезды и холлах первых этажей и возможность оборудования первых этажей зданий встроенно- пристроенными помещениями с элементами инфраструктуры, приспо­собленными для инвалидов.

5.2.13. Произвести за свой счет отделочные работы в квартирах, пере­даваемых Администрации.

5.2.14.До государственной регистрации права собственности на по­мещения, включенные в долю Застройщика, нести расходы по оплате коммунальных услуг.

5.2.15. Обеспечить оформление и регистрацию имущественных прав в установленном законом порядке.

Осуществлять своевременно и в установленном порядке арендные платежи за пользование земельным участком.

5.2.16. Обеспечить страхование Объекта в порядке, определяемом ст. 742 ГК РФ, а также застраховать риск ответственности за нарушение настоящего Контракта в соответствии со ст. 932 ГК РФ.

5.2.17. Заключить договор охраны строительной площадки и Объекта на период до сдачи его в эксплуатацию с охранным предприятием, заре­гистрированным в качестве налогоплательщика в Инспекции МНС РФ по г. 1Ч-ску.

5.3.1. Обеспечить выполнение Положения об учетной регистрации инвестиционных контрактов на строительство (реконструкцию) объек­тов недвижимости в Московской области.

5.3.2. Организовать и обеспечить контроль за реализацией инвести­ционного проекта.

5.3.3. Оказывать содействие Застройщику и Администрации в решении вопросов, касающихся реализации инвестиционного проекта, в област­ных организациях, а также коммерческих и иных организациях.

5.3.4. Обеспечить соблюдение интересов Застройщика и Администра­ции в соответствии с настоящим Контрактом.

Статья 6. Гарантии

6.1. Застройщик на стадии подготовки настоящего Контракта пред­ставляет Администрации и Министерству следующие документы:

6.1.2. Учредительные документы (устав, учредительный договор, сви­детельство о регистрации), заверенные нотариально.

6.1.3. Справку банка, где Застройщику открыт расчетный счет.

6.1.4. Договор страхования ответственности за нарушение настояще-/ го Контракта (договора) (неисполнение обязательств, исполнение обяза4 тельств с нарушением сроков и (или) качества работ).

Статья 7. Привлечение третьих лиц к осуществлению прав и обязанностей!

7.1. Застройщик вправе по согласованию с Администрацией привлечь третье лицо к осуществлению прав и обязанностей — Инвестора (полно­стью или частично) по настоящему Контракту при условии принятия тре-1 тьим лицом условий и обязательств по настоящему Контракту.

Частично и (или) полное возложение прав и обязанностей оформ­ляется Дополнительным соглашением, заключаемым между Сторонами и Инвестором. При оформлении Дополнительного соглашения Инвестор обязан представить документы, перечисленные в ст. 6 настоящего Согла­шения.

7.2. Администрация вправе привлечь третьих лиц к осуществлению I своих прав и обязанностей без предварительного согласия Министерства и Застройщика. В случае привлечения Администрацией третьих лиц она

должна письменно уведомить об этом Застройщика в течение___ дней

после отчуждения своей доли.

Статья 8. Срок действия Контракта

8.1. Контракт вступает в силу с момента подписания его всеми Сторо­нами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств.

Статья 9. Изменение и прекращение Контракта.

9.1. Контракт может быть изменен по соглашению Сторон. Все из­менения оформляются дополнительными соглашениями, которые ре­гистрируются на титульном листе и являются неотъемлемой частью на­стоящего Контракта.

9.2. Контракт может быть расторгнут Администрацией в односторон нем порядке в случае:

— незаключения договора аренды земельного участка по вине.

— неосвоения Застройщиком строительной площадки в течение год^| с момента подписания Контракта.

— неисполнения Застройщиком обязательств, перечисленных в пп 3.2. и 5.2.

9.3. Обязательства Сторон по Контракту прекращаются:

— в случае расторжения Контракта по п. 9.2, 10.-6,10.7;

— по письменному оформлению соглашения Сторон;

— по выполнении Сторонами всех обязательств по Контракту, завер-« шении расчетов и оформлении имущественных отношений согласно акту о результатах реализации инвестиционного проекта.

9.4. В случае расторжения Контракта Администрация в течение дней

имеет приоритетное право выкупа по себестоимости у Застройщика ре

зультатов произведенных работ на основании документов, подтвержда­ющих затраты Застройщика без применения коэффициентов инфляции и поправочных коэффициентов (на момент расторжения Контракта).

В этом случае в сумму выкупа не включаются:

— неполученные доходы и косвенные убытки;

— штрафы по просроченным ссудам и другим неисполненным обяза- ельствам, связанным с реализацией проекта;

— взносы по страхованию риска (рисков);

— затраты по доработке просроченной исходно-разрешительной до­кументации;

— затраты по работам, не являющимся предметом настоящего Кон­тракта;

— затраты по другим работам, которые утратили свою ценность вслед- .ствие длительного неосвоения строительной площадки;

— затраты, понесенные Застройщиком при участии в инвестицион­ном конкурсе;

— затраты, понесенные Застройщиком на создание имущества, под­лежащего согласно Контракту (пп. 3.1, 3.8) передаче в муниципальную собственность.

Статья 10. Ответственность Сторон

10.1. Стороны несут ответственность по своим обязательствам в соот­ветствии с действующим законодательством Российской Федерации.

10.2. В случае уступки Застройщиком прав и обязанностей Инвесто­ру без согласования с Администрацией либо при расторжении Контракта по соглашению Сторон Администрация вправе взыскать с Застройщика неустойку в размере 1% от объема инвестиций в строительство Объекта в целом (п. 2.1).

10.3. В случае несоблюдения Застройщиком сроков выполнения вто­рого этапа реализации инвестиционного проекта (п. 4.2) Застройщик выплачивает Администрации пеню в размере 0,2% от объема инвестиций в строительство Объекта в целом (п. 2.1) за каждый месяц просрочки.

10.4. В случае невыполнения обязательства по пункту 5.2.6 Застрой­щик выплачивает Администрации пеню в размере 5% от стоимости работ по устранению недостатков (дефектов) за каждый день просрочки.

10.5. Застройщик несет имущественную ответственность за перепла­нировку (переоборудование) помещений до государственной регистра­ции прав собственности на них в размере 5% от рыночной стоимости переоборудованных помещений.

10.6. В случае невыполнения Застройщиком обязательств по долевому Участию в строительстве и реконструкции инженерных сетей и сооруже­ний на территории Московской области по истечении 12 месяцев со дня Подписания Контракта Контракт может быть расторгнут по соглашению

Министерства и Администрации с уведомлением об этом Застройщико

10.7. В случае если Застройщик по истечении 12 месяцев с момента| подписания настоящего Контракта не приступит к строительству ОбъекГ та Контракт может быть расторгнут по соглашению Администрации и Ми­нистерства с уведомлением об этом Застройщика за 30 дней.

Статья 11. Форс-мажор

11.1. Наступление обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор): стихийные бедствия, эпидемия, наводнение и т.д., освобождает Стороны I от ответственности за невыполнение или несвоевременное выполнение обязательств по Контракту.

Сторона, выполнению обязательств которой препятствуют обстоя­тельства непреодолимой силы, обязана известить другие Стороны о на­ступлении таких обстоятельств в 10-дневный срок.

11.2. Если обстоятельства непреодолимой силы длятся более двух! месяцев, Застройщик вправе отказаться от продолжения Контракта без уплаты штрафов и/или неустоек, приняв все возможные меры по про­ведению взаимных расчетов и уменьшению ущерба, понесенного другой Стороной.

11.3. Обязанность доказывать обстоятельства непреодолимой силы| лежит на Стороне, не выполнившей свои обязательства.

Статья 12. Разрешение споров

Стороны будут прилагать все усилия к тому, чтобы решать возникаю-! шие разногласия и споры, связанные с исполнением настоящего Кон­тракта, путем переговоров. В случае если разногласия и споры не могут быть разрешены Сторонами в течение одного месяца путем переговоров,] данные споры разрешаются Сторонами путем обращения в суд.

Статья 13. Заключительные положения

13.1.Любая информация о финансовом положении Сторон и усло­виях настоящего Контракта является конфиденциальной и не подлежитД разглашению.

Иные условия конфиденциальности могут быть установлены по трен бованию любой из Сторон.

13.2. Одновременно с подписанием Контракта Стороны назначают!! своих уполномоченных представителей по Контракту, определив их ком-1 петенцию, и уведомляют об этом друг друга письменно.

13.3. Обо всех изменениях в платежных и почтовых реквизитах Сто! роны обязаны немедленно извещать друг друга. Действия, совершенные) по старым адресам и счетам до получения уведомлений об их изменении,] засчитываются в исполнение обязательств.

13.4. Контракт составлен в трех экземплярах — по одному для каждой,] Стороны. Все экземпляры имеют равную юридическую силу.

Источник: all-sci.net

СПИК 2.0: как выглядит новый формат соглашения между инвестором и государством

Летом прошлого года проведена кардинальная реформа механизма специальных инвестиционных контрактов (СПИК). В фундаменте новой архитектуры СПИК лежат современные технологии: по замыслу авторов реформы, обновленный формат соглашения между инвестором и государством поможет привлечь долгосрочные частные инвестиции в высокотехнологичные проекты. Разберемся, как механизм СПИК выглядит сегодня: какие задачи стоят перед инвестором, что государство предлагает взамен, как заключить контракт и чем обернется его нарушение.

Что государство ждет от инвестора?

Инвестор должен создать серийное производство промышленной продукции в России на основе современных технологий. Причем не обязательно, чтобы такие технологии разработал сам инвестор – он может внедрить уже готовые решения.

Перечень современных технологий утвердит Правительство РФ. В этом перечне, помимо прочего, будут указаны требования к современным технологиям или характеристикам продукции, которая может быть произведена с применением этих технологий.

В подготовке перечня вправе поучаствовать и сами инвесторы. Как сказано на сайте Минпромторга России, для этого нужно заполнить форму на платформе ГИСП. Сейчас процедура сбора предложений носит предварительный характер. Перечень будет сформирован только после утверждения специального порядка его формирования. Такой порядок уже разработан, но пока не утвержден.

Помимо того, что инвестор должен внедрить современную технологию, ему потребуется обеспечить достижение закрепленных в контракте показателей, включая:

• объем произведенной и реализованной продукции (в количественном и денежном выражении);
• объем уплачиваемых налогов, сборов и страховых взносов;
• количество создаваемых рабочих мест.

Как показывает практика заключения прежних СПИК, уровень экспорта локализованной в России продукции также будет ключевым обязательством инвестора, несмотря на то, что это условие не было закреплено ни в прежнем, ни в новом регулировании СПИК.

Минимальный объем инвестиций в проект не установлен, но от суммы инвестиций зависит срок контракта. Если инвестиции не превышают 50 млрд рублей без НДС, то предельный срок СПИК — 15 лет. При большем объеме вложений срок контракта может составлять до 25 лет.

Какие преимущества получит инвестор?

Ключевая преференция для инвестора – это обновленная «дедушкина оговорка», которая предполагает стабильность налоговых условий и условий хозяйственной деятельности.

Стабильность налоговых условий выражается в том, что увеличение или отмена пониженных ставок или изменение условий их предоставления инвестора не затронут. Однако такая оговорка применяется только к налогам на прибыль и имущество организаций, транспортному и земельному налогу. Она не защитит от ухудшения условий, которые касаются НДС и страховых взносов.

Стабильность условий хозяйственной деятельности означает, что действие новых федеральных нормативных правовых актов, которые вводят ограничения и запреты на реализацию прав, связанных с выполнением контракта, не распространится на инвестора. Это правило применяется при условии, что специальный порядок «неухудшения» уже был предусмотрен законом на дату заключения СПИК. В стабилизационном правиле есть еще и исключения. Например, оно не работает, если речь идет о правовых актах, которые приняты для защиты основ конституционного строя, конституционных прав граждан, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Важно, что закон не гарантирует стабильность при введении дополнительных ограничений и запретов региональными либо муниципальными актами. Порядок применения к инвестору таких актов на случай их изменения может быть установлен на местах соответствующим органом власти.

Помимо стабилизационных правил, для новых контрактов предусмотрены другие меры поддержки, которые уже известны участникам СПИК первого поколения:

• льготы по налогам (на прибыль, на имущество, по земельному и транспортному налогам);
• возможность применения ускоренной амортизации;
• возможность получения статуса единственного поставщика;
• упрощенное приобретение статуса «Сделано в России»;
• особые условия аренды публичных земельных участков;
• отраслевые субсидии (например, с/х производителям) и др.

В ближайшем будущем вероятны новые либо значительно обновленные меры господдержки, которые будут внедрены для еще большего повышения привлекательности СПИК и реализации инновационных проектов (в частности, в сфере НИР и НИОКР).

Как заключить контракт?

Правовая база, которая позволит подавать заявки на заключение СПИК 2.0, будет подготовлена ориентировочно до конца первого квартала 2020 года. Такой срок обозначил Минпромторг России. Сюда относится порядок формирования перечня современных технологий и сам перечень, правила заключения СПИК и ряд других подзаконных правовых актов. Примерный список проектов размещен на сайте Фонда развития промышленности.

Перед подачей заявки инвестору следует изучить региональное законодательство. Контракт нельзя заключить, если на уровне субъекта РФ, выступающего стороной СПИК, не будет нормативной базы о мерах стимулирования и порядке их применения. Некоторые регионы уже подготовили необходимые документы. В других же регионах это создаст дополнительные препятствия.

Чтобы заключить СПИК, инвестору необходимо пройти конкурсный отбор. По общему правилу, контракты заключаются с одним или несколькими победителями такого отбора.

Инвестор победит в отборе, если специально созданная комиссия признает его заявку лучшей. Оценка комиссии зависит от следующих критериев:

• срок внедрения современной технологии;
• объем производства промышленной продукции;
• технологический уровень локализации производства.

Контракт можно заключить и без конкурсного отбора. Но это допустимо лишь в двух случаях, если:

• такое решение примет президент РФ; либо
• при проведении отбора подана только одна заявка.

Какую ответственность могут понести инвестор и государство?

За нарушение СПИК стороны могут быть привлечены к ответственности в виде возмещения реального ущерба или уплаты штрафов. Размер и основание взыскания штрафов устанавливаются в контракте.

Если публичная сторона не обеспечит инвестору стабильность условий хозяйственной деятельности или не применит к нему предусмотренные СПИК меры стимулирования, инвестор сможет требовать возмещения реального ущерба.

Упущенная выгода возмещению не подлежит. Это касается и выгоды, упущенной из-за того, что публичная сторона не обеспечила инвестору стабильность условий хозяйственной деятельности.

Ответственность инвестора также ограничена. Она не может превышать совокупную стоимость примененных к нему мер стимулирования. Однако расторжение СПИК из-за нарушений инвестора влечет обязанность по уплате им в бюджет суммы налога, не уплаченного в связи с применением пониженных налоговых ставок, а также по возврату средств предоставленной ему субсидии.

На наш взгляд, СПИК остается уникальным правовым механизмом. Он охватывает все ключевые направления государственной промышленной политики: импортозамещение, локализацию и экспорт высокотехнологичной продукции. Инвестор может на конкурентной основе получить широкий спектр мер господдержки, которые были бы невозможны без СПИК. Использование таких мер с учетом обновленного правового регулирования должно повысить предсказуемость финансирования частных проектов, улучшить долгосрочное инвестиционное планирование, ускорить окупаемость частных вложений и минимизировать различные риски реализации проекта.

Понятие и регулирование СПИК: см. федеральные законы от 02.08.2019 № 290-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О промышленной политике в Российской Федерации» в части регулирования специальных инвестиционных контрактов», от 02.08.2019 № 269-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», от 02.08.2019 № 295-ФЗ «О внесении изменения в статью 78 Бюджетного кодекса Российской Федерации».

Максим Григорьев, партнер, адвокат, руководитель специальных проектов юридической фирмы VEGAS LEX
Артем Гаспарян, младший юрист юридической фирмы VEGAS LEX

Источник: legalacademy.ru

Инвестиционный контракт на строительство что это такое

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инвестиционный контракт на строительство что это такое». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Выступаю ли я в качестве инвестора, заказчика или исполнителя, планируя строительство недвижимости, при заключении договора о строительстве недвижимости мне важно убедиться, что моя деятельность оправдана не только экономически, но и юридически. Иными словами, пусть понятия и не существует, но законодательные акты, которыми я мог бы обосновать свою деятельность, обнаружить не так-то трудно.

Соглашение о долевом строительстве недвижимости, в отличие от инвестиционного соглашения, не тождественно соглашению о совместной деятельности. Хотя бы потому, что граждане, заключившие его с организацией, не могут рассчитывать как на часть прибыли (не имеют коммерческой заинтересованности), так и на участие в управлении общими делами предприятия.

Стороны у долевого участия всего две: застройщик и дольщики. А соглашение об инвестировании в строительство недвижимости может включать:

• инвесторов;
• заказчиков;
• подрядчиков;
• пользователей объектов капиталовложений.

Согласно уже упомянутому ФЗ № 39, существенные положения (пункты, без которых соглашение о строительстве недвижимости не может быть признано заключенным) таковы:

1. Обязательство о передаче некоторой доли площади помещений пользователю объектов капиталовложений и срок этого обязательства.
2. Доля упомянутой площади.
3. Обязательство сторон заключить дополнительное соглашение, где будут описаны жилые и нежилые помещения недвижимости и их площадь, на которую может рассчитывать пользователь.
4. Обязанность арендатора не распоряжаться упомянутыми помещениями объекта до их государственной регистрации.
5. Право арендатора распоряжаться ими только после регистрации договора в пункте 3.

Не имеет значения, жилые или же нежилые помещения – объект соглашения строительства недвижимости.

Договор долевого участия регулирует ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Это основание для требования доли в объекте недвижимости, а не право собственности. Его можно переуступить, например продать (для физлица бонус – налоговый вычет), но только после погашения денежных обязательств.

Вкладчик может передать свои права на недвижимость третьему лицу в любой момент, если иное не оговорено в договоре. Кроме того, государство для привлечения средств создает льготные условия (ставка налогообложения, таможенные пошлины и др).

Застройщик обязан потратить инвестиционные средства целенаправленно. Требовать деньги назад или передачу объекта до регистрации собственности застройщиком без весомых оснований незаконно.

Различают инвестиционные вложения в виде денег, распределенных во времени (дисконтный поток), либо разовым платежом. Допускаются также инвестиции в материальной форме (оборудование, машины, стройматериалы и др.).

Немаловажный вопрос: в инвестиционном договоре распространены штрафные санкции для заказчика в денежной форме. В долевых договорах упоминания о санкциях со стороны застройщика стараются избегать.

• заказчик строит недвижимость, а дольщик обязан внести средства и принять готовый объект недвижимости. Никакой дополнительной прибыли не предусмотрено;
• по законодательству под объект долевого строительства в банке открывается отдельный счет. Этого не требуется для инвестиционных вложений.

В сети распространена информация, что регистрировать инвестиционный договор не нужно. Если планируется конечная реализация гражданам, ориентируйтесь на закон ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…». Нужно зарегистрировать документ до ввода здания в эксплуатацию.

Инвестиционный договор в строительстве и совместная деятельность

В общем случае инвестиционный документ заключают с любым физическим или юридическим лицом. Если дело касается строительства объекта недвижимости, заказчиком может быть только юридическое лицо (не индивидуальный предприниматель).

При этом застройщик:

• имеет необходимые разрешения на строительство;
• является собственником/арендатором земли, выделенной под застройку.

От имени инвестора может выступать как юридическое, так и физическое лицо, в т. ч. иностранные представители или лица без гражданства. Вкладчик может быть и заказчиком.

Инвестиционный договор предусматривает передачу прав после регистрации и ввода в эксплуатацию объекта как собственности застройщика (ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости»).

Протокол о реализации, как передача собственности объекта недвижимости, юридической силы не имеет.

Перечислю самые распространенные риски:

• застройщик не имеет полный пакет разрешительной документации на строительство (часть документов просрочена);
• заканчивается срок аренды земли под объект строительства;
• привлечение на один и тот же объект еще одного вкладчика;
• изменения в проектной документации;
• отклонение от строительных норм.

В этих случаях объект не примут в эксплуатацию, инвестор потеряет вложения.

Документ может быть юридически неграмотно составлен:

• нет конечных сроков ввода объекта недвижимости в эксплуатацию;
• не прописаны характеристики объекта;
• нет компенсационных выплат;
• неизвестна вся цепочка исполнителей (подрядчиков).

Тогда непонятно, что и у кого требовать. Поэтому повторюсь: составляйте инвестиционный договор так, будто завтра намерены обращаться в суд.

Договор инвестирования не выделен законодательством, регулируется несколькими подзаконными актами. Поэтому при заключении договора рекомендую скачать образец с юридического сайта, если нет возможности обратиться к хорошему юристу. Ведь важно обезопасить вклад (средства вкладываются на несколько лет).

На сегодня все. Ставьте лайк, подписывайтесь на статьи: знания помогут избежать проблем в будущем. Желаю прибыльных инвестиций.

Частный инвестор и редактор раздела о ценных бумагах.

Отдельного закона для договора долевого инвестирования в строительство многоквартирного жилого дома нет. На данный тип договора распространяется действие законов № 1488-1 РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ» и положения части 1 и 2 Гражданского кодекса РФ. В ряде случаев возможно применение норм № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».

• Не регистрируется в Госреестре, поскольку не является сделкой с недвижимостью, а лишь регулирует оформление и передачу прав собственности.
• Оформление права на собственность выполняется на основании договора и акта приема-передачи недвижимости.
• Для оплаты могут быть использованы не только деньги, но и ценные бумаги или имущественные права.
• Инвестор может стать собственником приобретаемого жилья в целом или некой доли. Иными словами, одна квартира может принадлежать нескольким инвесторам.
• Один инвестор может стать собственником сразу нескольких квартир.
• Ответственность застройщика (например, за срыв сроков или некачественное строительство) не определяется законодательством, а регулируется собственно договором.

Форма договора инвестирования не утверждена законодательно. Единственное требование: его положения не должны противоречить законам, регулирующим данный тип договора. Поскольку отдельного закона не существует,

механизмы защиты интересов инвестора прописываются в самом договоре. Поэтому его нужно читать особенно внимательно.

В правильно составленном договоре должны быть указаны:

• стороны (между кем заключается договор), включая правообладателей;
• подробные параметры приобретаемого жилья;
• конкретные сроки сдачи дома;
• алгоритм действий в случае, если жилье не соответствует заявленным параметрам, и предлагаемые компенсации;
• порядок передачи жилья в собственность инвестора;
• стоимость сделки и порядок выплат;
• порядок перерасчета выплат;
• контроль инвестора за строительством (доступ к смете и отчетам);
• ответственность сторон: размер денежного возмещения за срыв сроков строительства, возможность возврата вкладов в случае решения инвестора разорвать договор и иные компенсации и штрафы;
• условия изменения и расторжения договора.

Жилищный кодекс РФ лишь декларирует возможность одностороннего расторжения договора. Конкретные положения устанавливаются самими договаривающимися сторонами. Поэтому нужно уделить особое внимание тому, какой порядок расторжения предлагается в договоре и каковы возможности возврата вложенных денег.

Как взыскать неустойку

Возможности и порядок взыскания неустойки также прописываются в самом договоре инвестирования. В ряде случаев можно добиться применения Закона «О защите прав потребителей» и № 214-ФЗ.

возможно, если доказать, что инвестор приобрел квартиру исключительно для проживания (своего или правообладателя). То есть пользование жильем не связано с получением дохода.

Цели приобретения жилья должны быть четко прописаны в договоре: только для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью. В противном случае договор трактуется в соответствии с законами об инвестиционной деятельности.

Как правильно составить инвестиционный договор

возможно, если доказать, что конкретный договор инвестирования фактически является договором ДДУ. Для этого необходимо установить, что в документе соблюдены существенные условия договора ДДУ, а раз соблюдены, значит, это долевое строительство и должны быть применены нормы соответствующего закона.

Помощь юриста

Форма строительства многоквартирных жилых домов по договору инвестирования имеет неоднозначное правовое положение и довольно слабую законодательную базу. Защита интересов дольщика зависит большей частью от инициативы и знаний самого дольщика. Поэтому при заключении и расторжении подобных договоров настоятельно рекомендуем воспользоваться помощью опытного юриста.

Инвестор и заказчик обсуждают подробности будущего проекта и выясняют абсолютно все аспекты будущей деятельности. Им необходимо прийти к соглашению, которое бы устраивало обе стороны.

Передача денег заказчику обязательно оформляется документально. Это способствует увеличению надежности сделки, ее правомерности и прозрачности. Документальное подтверждение уменьшает риск потери средств для инвестора и дает возможность урегулировать спорные вопросы, в том числе и в суде. Средства передаются в собственность или в управление, что не имеет существенного значения. Общий механизм подразумевает сам факт займа заказчиком у инвестора с любой формой последующего использования средств. Процесс передачи денег может происходить следующими способами:

1. После подписания договора инвестор сразу передает необходимую сумму оговоренным способом.
2. Средства поступают заказчику частями. Такой вариант приемлем для обеих сторон, если:

1. Деньги заказчику нужны постепенно, в течение некоторого промежутка времени.
2. Доверие сторон друг к другу не на самом высоком уровне и инвестор хочет перестраховаться.

• Соблюдение сроков осуществления проекта
• Предоставление отчетов о финансовой деятельности и ходе проекта.
• Сдача результата проведенной деятельности.
• Предоставление всех необходимых документов.
• Привлечение специалистов или подрядчиков для осуществления проекта и заключения договора.
• Контроль допустимых расходов.
• Контроль всех действий, связанных с проектом.
• Возврат всех заемных денежных средств в установленный срок.

• Передача оговоренной суммы денег без задержек и изменений.
• Проверка результатов инвестиционной деятельности и приемка проекта.
• Выплата вознаграждения.
• При необходимости, составление всех документов по завершению проекта – регистрация права собственности и постановка на учет в необходимых государственных структурах.

Все формулировки и пункты, которые содержит инвестиционный договор, очень важны и могут повлиять на итог разрешения спорных вопросов. Составить правильный договор могут квалифицированные юристы, к которым следует обратиться при возникновении малейших сомнений.

Лучше потратить больше времени на составление и изучение документа, чем потом стать жертвой мошенников или собственной неосведомленности. Юристу нужно показать предварительно составленный договор и объяснить на словах чего вы на самом деле хотите. Тогда специалист сможет подсказать неточности и двусмысленные пункты в документе, а также предложит правильный вариант написания. Кроме того, юрист проверит документ на соответствие последним нормам законодательства, что может сделать не каждый бизнесмен.

Обязательно обратите внимание на наличие в договоре следующих моментов:

• Наименование документа.
• Дата и время заключения.
• Данные сторон.
• Индивидуальная информация о проекте – цель, сроки, суммы.
• Права обеих сторон.
• Обязанности обеих сторон.

Договор инвестирования в строительство

Инвестор несет значительно больший риск. При неблагоприятном результате завершения проекта именно он не получит обратно своих средств, при этом заказчик, в большинстве случаев, просто ограничится моральными переживаниями. Такое окончание проекта обязательно стоит рассматривать при написании договора и заранее обезопасить себя, включив в договор соответствующий пункт о выплате неустойки.

Для минимизации возможных потерь и неудачного исхода инвестиционной деятельности, инвестору следует:

• Узнать подробности юридической жизни другой стороны – репутация фирмы, кредитная история.
• Лично убедиться в наличии всех правоустанавливающих документов: на землю, оборудование и другое.
• Проверить наличие разрешения на проведение соответствующих работ или лицензии на определенный вид деятельности. Обратить внимание на срок годности таких документов и сверить их с действующим законодательством.
• При наличии аналогичных партнеров-инвесторов изучить их права и обязательства перед интересующей компанией.

Мы выяснили основные моменты, с учетом которых должен быть составлен инвестиционный договор. Далее следуют этапы его реализации.

1. Первый – подготовка. Здесь осуществляются все действия, необходимые для проведения финансовых расчетов. Заказчик готовит экономическое обоснование необходимой суммы, показывает проектную документацию, готовит техническую базу. На этом этапе заказчик предоставляет совокупную информацию по будущему проекту, при этом все цифры и перечень работ или необходимых услуг может быть приблизительным. Часто такая совокупная информация предоставляется в виде бизнес-плана, где отображается необходимость некоторых затрат и преимущества реализации проекта.
2. Второй – непосредственно реализация. На этом этапе все соглашения достигнуты и условия оговорены. Инвестор передает заказчику деньги, и проект запускается в работу. Стороны заключают договор, и заказчик привлекает всех необходимых подрядчиков и специалистов.
3. Третий – эксплуатационный. В реализованный проект могут добавляться небольшие корректировки – снабжение дополнительными ресурсами, решение возникших проблем на объекте.

Каким бы выгодным вам не казалось будущее вложение средств, лучше не торопиться и следовать основным правилам:

1. Не верьте словам – требуйте документы. Это касается как документов физического или юридического лица, с которым вы составляете договор инвестирования, так и ваших взаимных обязательств. Все должно быть задокументировано.
2. Консультируйтесь со специалистами. Привлекайте юристов для изучения составленного договора и правильной формулировки тех аспектов, которые вы хотите в него включить. Полезными также могут официальные организации, способные помочь проверить репутацию или кредитную историю интересующего субъекта.
3. Учитывайте детали. Важно абсолютно все – от сроков и стоимости до решения проблемных ситуаций, которых может и не быть. Все моменты должны быть измеряемы и доказуемы, никаких абстрактных или спорных формулировок. Используйте даты, цифры, сравнительные соотношения.
4. Включайте в инвестиционный договор пункты о различных результатах окончания проекта. Опишите условия, на которых вы расстанетесь с заказчиком в случае успеха и в случае негативного исхода. Классификация инвестиционных договоров и их правильная структура законодательством не предусмотрены. Единственное, что дает сторонам право контролировать действия друг друга – это пункты договора. Чем больше требований будет написано – тем лучше.
5. Защита законодательством. Вы можете обезопасить себя от купленных судей или несправедливого разрешения спора, если дело будет рассматривать суд зарубежных стран. Этот момент можно указать в договоре. За границей договор инвестирования рассматривается на основании закона, а не «по знакомству».
6. Правильная структура финансирования. Определитесь с бонусом, который вы получите – это будут только денежные средства или же доля в компании. Свои преимущества и недостатки есть в каждом варианте.

Договор инвестирования в строительство по сути похож на договор строительного подряда или на договор долевого участия в строительстве жилого дома. Однако есть серьезные различия.

Договор инвестирования строительства подразумевает партнерские отношения между застройщиком, заказчиком и инвестором. Привлечение инвестирования от физических лиц в строительство нежилой недвижимости возможно по такому договору, а вот инвестирование жилой недвижимости должно осуществляться по ДДУ.

При инвестировании (не по ДДУ) риски по возведению дома ложатся как на застройщика, так и на инвестора.

Договор инвестирования не подлежит государственной регистрации, в отличие от ДДУ.

Сделки, связанные с возведением дома, можно оформить тремя способами в зависимости от целей и задач, которые необходимо выполнить.

Возведение жилого дома, если дольщики являются физическими лицами, оформляется в виде ДДУ.

Возведение строения (например: дачи, коттеджа, строения) регулируется строительным подрядом.

Участие в совместном проекте в возведении строений с последующим распределением результатов инвестиционной деятельности (прибыли) оформляется подписанием договора инвестирования.

При строительстве жилого дома привлечение средств от граждан осуществляется путем подписания Договора долевого участия (ДДУ).

Совет юриста: в ДДУ, как правило, невозможно внести правки, однако соблюдение определенных процедур позволит отстоять свои права в суде даже, если они будут противоречить подписанному ДДУ.

Инвестирование в строительство жилой недвижимости без заключения ДДУ может носить противозаконный характер.

Внимание: уступка прав требований по ДДУ не требует согласования с застройщиком и тем более оплаты услуг по уступке. Обратитесь к юристам и сэкономьте значительные средства.

Имеются существенные условия, на основании которых происходит установление особых требований к соглашению, к данным условиям будут относиться:

• Предмет, при котором происходит основание по согласованию обязанностей сторон, в которые входит указание параметров объекта. Разберем пример, при строительстве объекта, необходимо указать местонахождение земельного участка, расположение самого объекта, его целевое назначение и других составляющих;
• Стоимости, есть несколько методов, благодаря ним можно осуществлять указание стоимости договора. Одним из них является указание фиксированной суммы, она не меняется на протяжении всего срока реализации проекта. Другим из них является, приблизительная прибыль, при этом методе происходит осуществление итоговой оплаты, она будет зависеть от размера прибыли;
• Сроки. В данном случае происходит установка особых дат, при этом необходимо провести анализ составляющих проекта.

Протокол рассмотрения и оценки заявок на участие в электронном аукционе 44 ФЗ 2021 г.Скачать образец заполнения формы КС-3 2021 г.Что такое справка КС-3 Унифицированная форма под номером 0322001 по ОКУД «Справка о стоимости выполненных работ и затрат» — это неотъемлемая часть документации по приемке организацией-заказчиком выполненных подрядчиком строительно-монтажных и ремонтных работ. На основании справки производятся итоговые взаиморасчеты между заказчиком и исполнителем. Форма утверждена и регламентируется Постановлением Госкомстата России № 100 от 11.11.1999.Запрос в ТПП на получение сертификата о подтверждении форс-мажора: образцы заявлений и запросов на получение сертификатов 2021 г.Образец заполнения первой части заявки на аукцион по 44 ФЗ 2021 г.

Первая часть заявки по 44 ФЗ должна содержать в себе согласие на поставку товара/выполнение работ/оказание услуг. В случае если аукцион проходит на поставку товара, заявка должна содержать конкретные его показатели, страну происхождения или наименование производителя, товарный знак.

Любой договор имеет свои определенные существенные условия, т.е. это такие условия, которые в обязательном порядке должны быть согласованы сторонами и зафиксированы в договоре.

Какие условия являются существенными для инвестиционного договора?

1. Рассматриваемый договор не регулируется отдельно положениями ГК РФ, в которых было бы прописано, какие условия для данного вида договоров являются существенными. И все же, в любом случае существенным будет условие о предмете договора, т.е. по поводу чего стороны заключают договор.
2. Также в отдельных публикациях предлагают считать существенными условиями условия о сроке и цене. И с этим нельзя не согласиться, поскольку важно понимать цену по договору и срок его исполнения.
3. В то же время, поскольку инвестиционный договор не поименован в ГК РФ, есть смысл считаться существенными условиями такого договора все, которые в нем прописаны и согласованы сторонами.

ВАЖНО: инвестору стоит помнить, что для него важен грамотно составленный договор инвестирования, ведь это он передает свои денежные средства, которые может потерять, в том числе, частично.

Инвестор, вкладывая свои деньги, хочет получить как можно быстрее свою выгоду, либо это какие-то объекты недвижимости, либо получить в аренду недвижимость и т.д.

Естественно, если в договоре не будет оговорен срок исполнения обязательств Заказчиком, срок реализации инвестиционного проекта, то инвестор не сможет предъявить какие-то свои претензии Заказчику. Срок может быть установлен любой, с учетом предмета договора.

Так, например, по договору инвестиционного товарищества в законе указано, что его срок не может быть более 15 лет. Если в договоре срок не указан, то он действует 15 лет.

Образец договора инвестирования, заключаемый между юридическими лицами.

Как и любой договор инвестиционный договор может быть расторгнут по соглашению сторон, по решению суда, в случае одностороннем отказа от договора.

1. Расторжение по соглашению не должно вызывать каких-то вопросы, т.е. обе стороны согласны расторгнуть договор и они его расторгают, заключая об этом соглашение.
2. Расторжение через суд возможно, в связи с существенным нарушением условий другой стороной или по иным основаниям, указанным в законе. Но до обращения в суд необходимо соблюсти досудебный порядок.

С односторонним отказом от договора все не так просто, поскольку такое право у сторон должно быть предусмотрено договором. Если договор не предусматривает одностороннее расторжение, то он не может быть расторгнут в таком порядке. Если же право одностороннего отказа прописано, то должен быть прописан и порядок уведомления об этом, вступления в силу решения и т.п.

г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5

остановка транспорта Гагарина

Трамвай: А, 8, 13, 15, 23

Автобус: 61, 25, 18, 14, 15

Троллейбус: 20, 6, 7, 19

Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67

Договор долевого участия регулирует ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Это основание для требования доли в объекте недвижимости, а не право собственности. Его можно переуступить, например продать (для физлица бонус – налоговый вычет), но только после погашения денежных обязательств.

Вкладчик может передать свои права на недвижимость третьему лицу в любой момент, если иное не оговорено в договоре. Кроме того, государство для привлечения средств создает льготные условия (ставка налогообложения, таможенные пошлины и др).

Застройщик обязан потратить инвестиционные средства целенаправленно. Требовать деньги назад или передачу объекта до регистрации собственности застройщиком без весомых оснований незаконно.

Различают инвестиционные вложения в виде денег, распределенных во времени (дисконтный поток), либо разовым платежом. Допускаются также инвестиции в материальной форме (оборудование, машины, стройматериалы и др.).

Немаловажный вопрос: в инвестиционном договоре распространены штрафные санкции для заказчика в денежной форме. В долевых договорах упоминания о санкциях со стороны застройщика стараются избегать.

• заказчик строит недвижимость, а дольщик обязан внести средства и принять готовый объект недвижимости. Никакой дополнительной прибыли не предусмотрено;
• по законодательству под объект долевого строительства в банке открывается отдельный счет. Этого не требуется для инвестиционных вложений.

В сети распространена информация, что регистрировать инвестиционный договор не нужно. Если планируется конечная реализация гражданам, ориентируйтесь на закон ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…». Нужно зарегистрировать документ до ввода здания в эксплуатацию.

Если объект строительства – жилой дом, вкладчик в дальнейшем может уступить собственность физическому лицу, которое затем регистрирует жилье. Хотя согласно ФЗ № 214 переуступка не допускается.

• С другой стороны, Постановление ВАС РФ № 15510/12 утверждает, что люди могут требовать жилье именно на основе договора переуступки.
• Чтобы не пришлось подсчитывать убытки, я рекомендую составить схему от начальных инвестиций до реализации конечному потребителю.
• Для нежилых помещений таких запретов нет.

Статья 16. Специальный инвестиционный контракт

Перечислю самые распространенные риски:

• застройщик не имеет полный пакет разрешительной документации на строительство (часть документов просрочена);
• заканчивается срок аренды земли под объект строительства;
• привлечение на один и тот же объект еще одного вкладчика;
• изменения в проектной документации;
• отклонение от строительных норм.

В этих случаях объект не примут в эксплуатацию, инвестор потеряет вложения.

Договор инвестирования не выделен законодательством, регулируется несколькими подзаконными актами. Поэтому при заключении договора рекомендую скачать образец с юридического сайта, если нет возможности обратиться к хорошему юристу. Ведь важно обезопасить вклад (средства вкладываются на несколько лет).

На сегодня все. Ставьте лайк, подписывайтесь на статьи: знания помогут избежать проблем в будущем. Желаю прибыльных инвестиций.

Если кратко, договор инвестирования – это нотариально заверенная бумага, подтверждающая, что инвестор выделил заказчику деньги в соответствии с оговоренными условиями.

В рассматриваемом контракте прописаны обязательства, которые берет на себя каждая сторона – заказчик и инвестор. В случае разногласий в судебном порядке будет рассматриваться невыполнение только тех условий, которые были прописаны.

Договор инвестирования выступает в качестве доказательства, что инвестор и заказчик обговорили все вопросы, связанные с реализацией проекта.

В законодательной базе Российской Федерации нет определения договора инвестирования. В связи с этим нет возможности регулировать взаимоотношения заказчика и инвестора, если возникли спорные вопросы.

Контракт составляется на основании ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, где прописано, что физические и юридические лица свободны в оформлении документов.

В любом случае, больший риск несет инвестор, так как участвует в проекте его денежный капитал. Вкладчику стоит опасаться многих вещей и перед тем как вложить деньги в дело, то необходимо собрать информацию относительно заказчика.

Эксперты советуют следующие:

• Изначально стоит проверить деловую репутацию фирмы заказчика, в том числе и их кредитную историю;
• Обязательно запросить у организации правоустанавливающие документы на владение территорией земли, чаще всего этим документом будет паспорт;
• Запросить у заказчика все разрешающие документы на проведения проектных работ. Убедиться в том, что нет просроченных разрешений, и в будущем не возникнет проблем с документацией;
• В случаи если уже имеется инвестор, то стоит провести юридическую экспертизу деловых отношений между ними. После этого запросить договор и приложить их к новому.

Итак, инвестиционный договор – это очень важное решение для заказчика и инвестора, которое необходимо проводить с полным пакетом документации и информации. Для каждого участника есть права и обязательства, придерживаясь которых можно надеятся на получение положительного результата.

В российской правовой практике есть понятие инвестиционного договора. Особенно интересен тот факт, что, несмотря на широкую распространенность данного типа соглашения, официального закрепления в законодательных источниках оно не имеет. Каким же образом такие договоры составляются на практике?

Согласно распространенной трактовке, инвестиционный договор — это соглашение, как правило, коммерческого характера, определяющее механизм передачи денежных средств либо материальных ценностей лицом или группой субъектов в распоряжение предприятия с целью последующего возврата вложений в виде процентной надбавки или наделенного высокой стоимостью актива. Подписывая подобного рода контракт, инвестор передает финансы или имущество в пользу другого лица, чаще всего в собственность или оперативное управление.

Особую популярность приобрел инвестиционный договор в строительстве. Источником финансирования деятельности девелоперов, как правило, выступают денежные средства, поступаемые извне — от граждан (если речь идет о возведении жилых домов), организаций, государства или муниципалитетов (если объект имеет коммерческое назначение). Инвестиционный договор в сфере строительства подразумевает, что вкладчик передает девелоперу денежные средства взамен на получение готовой недвижимости по факту ее возведения (или, как вариант, право купить интересующий объект с существенными преференциями).

Вместе с тем, ГК РФ — не единственный источник права, который определяет статус строительных контрактов (точнее, дает ориентиры для составления их структуры). При составлении таких соглашений могут применяться нормы ФЗ «Об инвестиционной деятельности», а также Закона РСФСР аналогичной направленности — в тех частях, где положения не противоречат более новому правовому акту. Например, некоторые нормы, изложенные в указанном ФЗ, применяются, если речь идет не о строительстве объекта с нуля, а, скажем, о капитальном его ремонте или реконструкции. Соглашения подобного рода в ряде случаев также именуются инвестиционными договорами. Поскольку в гражданском законодательстве четкого определения таким контрактам нет, это не ошибка.

В 2012 году в России был законодательно закреплен институт инвестиционного товарищества, отражающего особую форму совместной деятельности партнеров. В чем особенности заключаемых между ними соглашений? Договор инвестиционного товарищества, прежде всего, имеет специфику предмета.

Таковым в большинстве случаев является совместное приобретение ценных бумаг хозяйственных обществ, а также долей, формирующих складочный капитал в особого рода правовой форме бизнеса — хозяйственном партнерстве. Инвестиционное товарищество, таким образом, выступает неким компромиссным вариантом реализации правоотношений между такими формами как коммандитное (свойственное для юрлиц) и простое товарищество (в котором могут участвовать физлица).

Как заключить договор с инвестором?

Вернемся к изучению соглашений, свойственных для сферы строительства — как к одним из самых популярных в аспекте инвестиционных взаимоотношений в бизнесе. Полезно будет изучить, например, алгоритм корректного составления таких контрактов, исходя из критериев, принятых в российской правовой системе. Выше мы отметили, что форма инвестиционного договора может иметь признаки схожести с соглашениями, характерными для иных сфер бизнеса — кредитованием, продажами и т.д. Исходя из этой особенности, как правильно конструировать контракты?

Во-первых, любое гражданское соглашение, необходимо начинать с преамбулы. В ней, как правило, излагается название договора, место и время и его заключение. Следующий компонент — информация о сторонах, подписывающих соглашение. Если заключается инвестиционный договор между юридическими лицами, то необходимо зафиксировать их официальное наименование, а также перечислить должностных лиц, которые действуют от имени соответствующих структур. Если одна из сторон контракта — физлицо, то необходимо указать его идентификационные данные (ФИО, серия и номер паспорта, адрес прописки).

При заключении договора, следует различать, будет ли данная сделка являться инвестированием застройки или участием в долевом строительстве.

Данные понятия отличаются по ряду признаков:

• согласно договору долевого участия в строительстве, дольщик оплачивает только стоимость квартиры, которая подлежит передаче ему в собственность после ввода объекта в эксплуатацию, в то время как инвестор передает помимо денежных средств и имущественные права;
• законодательство обязывает прохождение государственной регистрации договора долевого участия, в то время как инвестиционную сделку регистрировать не обязательно;
• в соответствии с законодательством, преимущественное право на объекты имеет тот инвестор, который раньше заключил договор и внес денежные средства (при наличии нескольких претендентов). При долевом участии такие ситуации исключены;
• обеспечение обязательств в отношениях долевого участия является необходимо, а в случае с инвестиционным договором, такое обеспечение может отсутствовать.

Инвестирование и долевое участие различаются по своей природе. Нормы закона оберегают дольщика, обязывая застройщика страховать проекты. А вот инвестор несет больше рисков, т.к. такие проекты могут повлечь как дополнительное финансирование, так и потерю доходов и вложенных капиталов.

При этом и участие в долевом строительстве предполагает не только получение желанных результатов (экономически выгодной стоимости жилья) но и неприятных последствий (риск финансовых потерь, времени, судебных споров).

Поэтому при выборе организации-застройщика следует учитывать все моменты начиная от проверки всей документации на строительство, и заканчивая описанием каждого пункта договора.

Приобретение квартиры по договору инвестирования

Мы с женой хотим заключить договор долевого участия. Строительство многоквартирного дома уже начато и сейчас находится на стадии строительства восьмого этажа (из двенадцати). Застройщик предлагает заключить договор об инвестировании.

Следует также учитывать, что при инвестировании, получение конкретного жилья не предусмотрено, и Вы можете быть уже не единственным, кто вложил средства в данную квартиру.

Казалось бы, ДДУ и договор инвестирования по своей сути схожи между собой. И в первом, и во втором случае ключевым является то, что одна сторона платит (инвестирует), а вторая – строит за счет этих средств. Многие задаются вопросом, является ли участие в долевом строительстве инвестированием? И хотя под инвестированием понимается вложение средств с целью дохода, ответ на этот вопрос — скорее да, чем нет.

Дольщик вносит свои средства, как правило, только для покупки строящейся недвижимости, не имея целью получить доход. Но теоретически, если владелец захочет продать квартиру в уже построенном доме, ее цена будет гораздо выше той, которую он заплатил на стадии стройки. А потому сможет получить доход за счет этой разницы.

Подытоживая все вышесказанное, можно выделить основные моменты, отличающие ДДУ и договор инвестирования друг от друга.

Источник: khti-rasp.ru