Инвестор в строительстве это кто

2022 год преподнёс инвесторам в фондовый рынок немало сюрпризов. В основном неприятных. Настолько, что многие задались вопросом: а стоит ли вообще продолжать инвестировать — или лучше уходить с рынка без оглядки? Приводим и анализируем основные аргументы в пользу того или иного решения.

4 причины завязать

Инвесторы остались без дивидендов

Выплаты акционерам были одним из главных факторов инвестиционной привлекательности российских компаний. Но в 2022 году дивидендная доходность акций, входящих в индекс Московской биржи, сократилась вдвое, до до скромных 3%.

Многие компании, традиционно щедро делившиеся прибылью с держателями акций, перестали это делать (в том числе по рекомендации ЦБ). Самый болезненный кейс связан с «Газпромом».

В мае совет директоров компании рекомендовал выплатить рекордные дивиденды за 2021 год — 52 рубля на акцию. На тот момент это давало около 17% доходности. Обещание таких выплат поддержало настроение инвесторов.

Но 30 июня собрание акционеров не утвердило рекомендацию совета директоров и решило не выплачивать дивиденды. Акции компании после этого снизились на треть. Вскоре стало известно, что все отложенные на дивиденды деньги — более 1,2 трлн рублей — отойдут государству через повышение НДПИ.

Инвестор: это кто такой и как стать инвестором с нуля + ТОП-5 инвесторов мира и их главные правила

Так миноритарии компании остались не у дел. А это сотни тысяч или даже миллионы россиян: в июне 2022 года акции «Газпрома» были самыми востребованными бумагами среди частных инвесторов.

Такой манёвр расстроил многих. «Отменили не дивы, отменили фондовый рынок», — сокрушаются частные инвесторы на профильных форумах.

Нет драйверов роста

Обычно дивиденды стимулируют рынок ещё и тем, что владельцы акций полученные от компаний деньги реинвестируют в бумаги, создавая тем самым дополнительный спрос на них. Теперь на эти вливания в прежнем масштабе рассчитывать не приходится.

Но важнее то, что не приходится рассчитывать и на вливания со стороны иностранных инвесторов. До февраля 2022 года именно они двигали цены на российском фондовом рынке: нерезиденты держали больше двух третей всех находящихся в обращении акции. Теперь их активы заморожены на неопределённый срок. Ждать, что в такой ситуации на рынок придут иностранные фонды, не приходится.

Доля частных инвесторов в объёме торгов акциями в июне составила 74%. То есть именно они определяют погоду на российском рынке. Но и они пока не спешат нести деньги на биржу и активно скупать просевшие активы (индекс Мосбиржи снизился с 4200 пунктов в октябре 2021 года до 2100 пунктов в июле 2022 года): средние объёмы торгов втрое меньше, чем год назад, а в последние три месяца индекс был в боковике (топтался на одном месте).

Почему нет драйверов для роста:

Армия частных инвесторов не столь многочисленна, как принято думать. Мосбиржа в июне отчиталась, что по итогам июня 2022 года число физических лиц, имеющих брокерские счета на бирже, превысило 20,4 млн, но хоть одну сделку в течение месяца совершил лишь каждый десятый (1,9 млн рублей), а средний размер портфеля в начале 2022 года не превышал 100 000 рублей.

С 2019 года на российский фондовый рынок пришли миллионы новичков. Столкнувшись с убытком, многие получили «прививку от жадности» и теперь могут действовать более осторожно — а то и вовсе разочароваться в затее. О том, что россияне охладели к бирже, свидетельствуют и данные ЦБ.

Почти 6 трлн рублей у россиян зажало в иностранных бумагах — акциях, паях фондов, еврооблигациях и других инструментах. Эти активы заблокированы из-за западных санкций и не могут перетечь на российский рынок.

Снижаются реальные доходы (по прогнозам Минфина, в 2022 году они сократятся на 6,8%), поэтому «лишних» денег на инвестиции всё меньше.

На рынке дефицит инвестиционных идей. Не очевидно, на какие сектора и компании стоит делать ставку в текущей ситуации. Из этого вытекает следующий пункт.

Общая неопределённость

Пока российская экономика неплохо справляется с беспрецедентным санкционным давлением — это признают и в России, и на Западе. Но впереди самое важное — «структурная трансформация экономики», по выражению главы Центробанка Эльвиры Набиуллиной. Компаниям приходится решать множество проблем — искать новые рынки, заново выстраивать логистические цепочки, искать замену западным технологиям и т. д.

Во многом перспективы российских компаний будут зависеть от того, насколько быстро и эффективно они справятся со всеми этими вызовами. Но есть проблема: инвесторы могут этого просто не узнать — компании массово перестали публиковать отчётность, чтобы избежать новых санкций.

Без цифр вкладывать деньги приходится фактически «вслепую», не понимая в полной мере, как обстоят дела с бизнесом компании.

Есть и макроэкономические проблемы — например, слишком крепкий рубль. Когда правительству удастся справиться с этим вызовом, пока непонятно. Кроме того, мировая экономика входит в рецессию — что также повлияет на российский рынок.

Другой большой источник неопределённости — продолжающийся геополитический конфликт. От его длительности, характера и, самое главное, результата, будет во многом зависеть экономическая ситуация (вероятно, во всём мире). И спрогнозировать это доступными и привычными для инвестора способами не представляется возможным.

Нет возможности для диверсификации

Золотое правило инвестиций — не класть всё в одну корзину, а распределять между компаниями, отраслями и странами. С последним в России пока проблематично: доступ к зарубежным рынкам для наших соотечественников почти закрыт.

Иностранные брокеры повернулись спиной к гражданам РФ, иностранные акции на Мосбирже больше не торгуются, ETF и БПИФы на иностранные активы заморожены. Некоторые акции зарубежных компаний ещё можно купить на Санкт-Петербургской бирже, но и там часть вложений уже заморозили.

В целом из-за инфраструктурных рисков безопасными с этой точки зрения выглядят только вложения в Россию. Но это противоречит принципу диверсификации — инвестор становится полностью зависим от конъюнктуры на одном лишь рынке.

Компенсировать страновой риск по большому счёту российскому неквалифицированному инвестору пока нечем.

4 причины остаться

Шанс заработать на восстановлении

Уоррен Баффетт говорил: «Остерегайтесь, когда другие жадничают, и жадничайте, когда другие остерегаются». Логика понятна: самые большие доходности на фондовом рынке получают те, кто в момент всеобщей паники не продаёт, а скупает подешевевшие активы.

Примеров в прошлом можно найти немало. Из последнего — кто в разгар коронакризиса в марте 2020 года инвестировал в индекс Мосбиржи, через полтора года фактически удвоил свои вложения. Покупать тогда отваживались немногие — рынок стремительно падал перед лицом невиданной ранее пандемии, и быстрый отскок в самом начале не был очевиден. Не проглядывается он и сейчас.

Желающим сделать ставку на восстановление рынка нужно быть готовым, что оно может занять годы. Таких примеров в истории тоже полно: тот же индекс Мосбиржи после мирового финансового кризиса 2008 года возвращался к достигнутым вершинам восемь лет, американский Shttps://secretmag.ru/investment/4-prichiny.htm» target=»_blank»]secretmag.ru[/mask_link]

Кто такой застройщик?

Сегодня разговор будет идти о застройщике: кто же это такой, и как понять, что он спит и грезит, как же обвести доверчивых граждан вокруг пальца.

Вначале необходимо рассмотреть, из каких элементов складывается стройка (это достаточно важный момент).

Застройщиком может быть юридическое лицо (физлица также, хоть и реже), которое в определенном законом порядке приобретает права застройки конкретного земельного участка.

Застройщик является ответственным за процесс организации всего комплекса строительных работ. Именно он производит распределение будущих квартир в доме среди всех участников строительства и ведет учет их принадлежности.

Генеральным инвестором выступает юридическое лицо, которое принимает участие в финансировании строительства (преимущественно, используя при этом средства, принадлежащие прочим организациям/частным лицам).

Генеральный подрядчик – юрлицо (организация), которое стоит во главе процесса строительства, осуществляя непосредственное возведение объекта.

Подрядчики/субподрядчики – привлеченные генподрядчиком (во втором случае, подрядчиком) организации, с целью отведения им определенных работ, с обозначением конкретного объема работ в ходе строительства.

Поставщиками, понятное дело, называют лиц, поставляющих для поддержания беспрерывного процесса строительства материалы на стройку.

Инвестором/дольщиком называют юридических или физических лиц, которые передают свои личные средства на договорных условиях, с целью финансирования строительных работ, связанных с возведением жилого дома.

Агентство недвижимости занимается привлечением инвесторов к процессу строительства жилого дома, а также специализируется на юридической и информационной поддержке клиентов при поиске необходимого объекта и заключении соглашения с организацией, ответственной за процесс строительства, осуществляют сопровождение «дольщиков» до момента передачи готового объекта в их собственность.

К чему же мы пришли? В процессе участвуют застройщики, генподрядчик, а также агентство недвижимости и генеральный инвестор. Указанные организации могут функционировать вместе или же являться отдельными структурами.

Какой же плюс от того, что все указанные участники собраны в единую организацию? Подобные цельные компании обеспечивают полный цикл. То есть благодаря самостоятельному обеспечению, они используют личные средства (конечно, не в каждом случае, но это действительно так), сами выстраивают объекта и ведут строительную документацию.

Для организации подобного цикла необходима масса времени, и такое преобразование компании происходит далеко не моментально.

Если говорить проще, то речь идет о мощной организации, которая полностью обеспечивает строительный процесс и сдачу готовых объектов, имеет высокую репутацию, отличается слаженностью и четкой планировкой работы каждого подразделения (к примеру, вопрос с качеством вполне понятен, необходимо просто сходить на объект и спросить у жильцов, насколько они довольны проживанием в квартирах).

У вас может возникнуть вопрос, а для чего тогда агентство? Ответ будет простым, даже если застройщики крупные, «им лень» организовывать личный отдел продаж, намного проще и, вероятно, выгоднее, просто пожертвовать процентами агентству, зато не нужны средства для содержания менеджеров.

Застройщик — это…

Как правильно выбрать застройщика, читайте тут.

А уже нанятое агентство занимается созданием сайтов, отвечает за рекламу и прикладывает максимум усилий со свой стороны, вы же просто остаетесь в стороне и «не паритесь».

К вам и так придут с результатами, ведь вы крупная компания-застройщик с полным циклом организации деятельности, несокрушимая мощь, и ваше призвание царствовать на рынке недвижимости.

В следующем списке обозначены титаны на рынках столицы и Санкт-Петербурга:

В Спб это:

• RBI/Северный город;
• ЛенСпецСму;
• ЛСР;
• СетлСити;
• Теорема;
• Лемменкяйнен;
• Пионер;
• Юит.

В столице крупнейшими являются:

• Эталон Инвест;
• ЛСР;
• MR Group;
• Пик;
• Пионер.

К любому из застройщиков их этих списков, я бы лично пришел с деньгами, отдав их в дело и не испытывал бы никаких проблем со сном и даже намека сомнения.

Любого из указанных застройщиков можно просто засыпать восхвалениями и ставить в пример их подход к работе. Конечно, каждый из них работает по-своему, а вопросу качества, для его раскрытия, нужно было бы уделить как минимум отдельный пост.

Однако, друзья мои, не нужно из-за этого сбрасывать со счетов других застройщиков, даже если они не столь крутые, как остальные.

Конечно, крутость варианта с застройщиком полного цикла неоспорима, однако, ценники здесь достаточно высоки, поэтому нужно искать надежных партнеров, но оценивающих свою работу несколько дешевле.

Следующий показатель застройщика – это период его деятельности на рынке, еще лучше будет взять соотношение длительности присутствия на рынке и выстроенных квадратов недвижимости.

К примеру, ООО «Р» возвело за 10 лет «плодотворной» работы 1 тысячу квадратных метров. При переводе в более понятную сравнительную форму, им понадобилось 10 лет, чтобы построить один двухэтажный дом.

Теперь эта ОООшка предлагает вам уникальный проект комплексной застройки (целых 18 отдельных корпусов, в каждом из которых 20 этажей).

Тут не лишним будет призадуматься, что же заставило уважаемого застройщика ринуться «сразу после начала освоения местного воздушного простора, осваивать глубокий космос», занимаясь комплексным освоением территорий (КОТ), так и не возведя, практически, ничего, за целых 10 лет.

Мне известно, как здесь любят милых котиков, и в строительстве такие есть, но никак не пушистые. Подозрительно все это. Вам не кажется?

Теперь возьмемся за следующую ОООшку, назовем ее «Н». Этим застройщиком на протяжении тех же 10 лет реализовано целых 5-6 достаточно больших строительных проектов.

Каждый из них был сдан своевременно, ну или с максимальными задержками – до 1 года. Что немаловажно, каждый из этих проектов был сдан и на данный момент эксплуатируется без нареканий со стороны жильцов, с отсутствием любого рода вопросов касательно качества.

Этот застройщик также предлагает вам КОТа с такими же параметрами, как и в случае с ООО «Р». Какому КОТику отдать предпочтение, я думаю, вы уже знаете.

Но как же быть, если и такой вариант для вас неприемлем, и необходимо искать «свеженького» застройщика, который только недавно «вылупился» и недостаточно окреп, но уже обладает амбициями и смелостью.

Тут уж нужно посмотреть сам проект: кто является подрядчиком, а кто инвестором.

Дураками этих ребят назвать язык не поворачивается, ввязываться в авантюры они ни за что не станут. И это никак не связано с наличием совести, или с тем, что они настолько честны, что просто не могут идти на обман.

Застройщики, только недавно появившиеся на рынке, личных активов не имеют: в общем, на постройку дома у них денег нет. Для генподрядчика финансов тоже не наскрести, а возвращать деньги инвесторам так не хочется…

Чем же занимается тогда наш застройщик, хоть молодой, но с реальными амбициями? Он принимает решение раздать «будущие квартиры», в данном случае, расчет с указанными участниками (генподрядчиком и инвестором) происходит за счет недвижимости. Дальше суть вы уловили, если вдруг застройщик решить кинуть, то кидать ему придется не только обычных дольщиков, но и таких нежелательных врагов, как инвесторов и генподрядчика.

Так что такие ребята всегда на стреме – если генподрядчик бывалый малый и за плечами имеет большой опыт, то он и есть главный гарант успешности дела.

Еще один плюс – здесь у вас возникает возможность приобрести жилплощадь с отличной скидкой, поскольку генподрядчик «сплавляет» жилье как можно быстрее (соответственно, цена будет на порядок меньше, чем если приобретать через застройщика), ведь «зелень» нужна срочно.

Где же найти такое жилье? Понятно, что вариант с застройщиком отпадает, только через агентство.

Сориентироваться на генподрядчика, пожалуй, будет проще, с инвестором же ситуация несколько сложнее, здесь, возможно, потребуется узнать информацию о СЕО инвестора, и только после этого смотреть, в каких именно проектах он принимает участие.

Еще одним способом определения надежности застройщика является банковская аккредитация.

До того, как банковское учреждение примет решение об аккредитации строительных работ, оно проводит глобальную проверку застройщика, в особенности, если дело касается «ноунейма».

Банковские учреждения, как инвесторы и генподрядчики, имеют свою заинтересованность в успешности строительства. Следовательно, если стройка оказывается ненадежной, и банки окажутся такими же.

Как вы, думаю, уже догадались, в качестве катализатора здесь выступает наиболее вредное и недоверчивое, но, в то же время, «всеми любимое» банковское учреждение – СберБанк РФ.

Сбер не берется за аккредитацию ЖСК, вне зависимости от суперовости застройщика.

Будет чудом, если Сбер, все-таки, снизойдет к застройщику, и с особой щедростью согласится аккредитовать. Но если в аккредитации принял участие СберБанк, вне всяких сомнений, стройка надежна.

Для примера, порой бывает и так, что речь идет о настолько непонятной стройке, что даже банки из последних списков надежности не рискуют ее аккредитовать.

Здесь застройщик поступает довольно хитро: он создает личный банк и… вас приветствует наиболее «болотистая ипотека» (мечта каждого, кто желает, чтобы его финансы безвозвратно погрязли в глубине трясины).

Еще один признак надежности таких строительных работ – непосредственный проект стройки.

В нем сосредоточено все то, что застройщик планирует создавать на стройке: планировка окружения строения, дизайн придомовой территории и объектов благоустройства, а также мест, предназначенных для общего использования, то есть всего, что будет создаваться в процессе строительства.

Здесь чуть-чуть запутано, придется привести пример. Сейчас перед нами находится проект работы именитого архитектурного бюро: итальянского, российского, финского, немецкого, бельгийского… Все это говорит о том, что еще на этапе проектировки «вбухали» немало деньжищ, и только в оболочку проекта. Из этого следует, что намерения у застройщика довольно серьезные.

В качестве второстепенного признака, можно рассматривать землю, где будет возводиться жилой дом. Земля может пребывать в аренде, или же быть оформлена в собственность (для столицы, этот момент неактуален, поскольку здесь приобрести землю в собственность невозможно, вне пределов МКАДа – пожалуйста).

В общем, если земля находится в собственности, это хорошо, поскольку застройщик потратился на территорию, и деньги нужно как то отбить.

Анализируем информацию. Наиболее безопасной для нас будет стройка, при которой:

• Деятельность застройщика основана на «полном цикле»;
• На рынке он функционирует уже свыше 10 лет, имея успешно завершенные объекты;
• Строительные работы аккредитованы через СберБанк РФ;
• Заключается договор долевого участия;
• Земельный участок оформлен в собственность застройщика;
• Строительный проект подготовлен именитым бюро.

Хочется привести пример, эта стройка одна из моих излюбленных в СПб.

Застройщиком является финский Лемменкяйнен, который существует уже более одного столетия. Компания занимается строительством дорог, заводов (кстати говоря, Питерский ниссановский завод – их достижение).

Строительство жилых домов – для них просто, как семечки щелкать. Работа их организована во множестве европейских стран, где они выступают и в роли застройщиков, и в роли подрядчиков. Представляете, какой охват?! И как вы думаете, достроят ли они один дом?

К их объектам относят «Тапиолу», которая расположена на Фрунзенской, а это:

• впечатляющие трехметровые потолки;
• использование технологии умного дома (с помощью телефона, можно выставить температуру в доме, включить/выключить электричество, воду и т. д.);
• стеклопакеты, основа которых выполнена из дерева и алюминия;
• наличие датчиков затопления (в случае внезапного прорыва, воду отключат автоматически);
• ванная имеет прямо в полу отверстие для слива (для любителей поиграть в морской бой);
• наличие освещения на лоджии;
• произведен монтаж изначально дорогостоящих и надежных входных дверей;
• лоджия остеклена бескаркасным методом;
• наличие фирменных лифтов «Коnе»;
• любые коммуникации размещены в специальных панелях «Элпо» – штука довольно крутая, и создает неплохую экономию места.

В общем «ни в сказке сказать, ни пером описать», балдежно, но, к сожалению, дорого…

На этом, пожалуй, все! Желаю всем удачи! До скорой встречи!

Источник: o-nedvizhke.ru

Застройщик кто это

Застройщик – это физическое или юр лицо, которое организовывает строительство или реконструкцию объекта на собственном или арендуемом земельном участке. Заказчик и застройщик: границы понятий, сходство и различие в разных нормативных документах. Классическое и альтернативное распределение ролей. Функции заказчика-застройщика.

• Кто такой подрядчик
• Кто такой застройщик
• Кто такой Девелопер, Застройщик, Заказчик в строительстве?
• Сущность понятия «застройщик»
• Застройщик и девелопер: сходства и различия
• Долевое строительство
• правил выбора застройщика
• Чем застройщик отличается от девелопера?
• Кто такой заказчик
• Кто такой инвестор
• Их соотношение между собой
• Кто такой заказчик-застройщик?
• Функции застройщика
• Как выбрать застройщика?
• Определение застройщика по действующему законодательству
• Ответственность застройщика
• Распределение ролей, согласно нормативным документам
• Вопросы и ответы

Кто такой подрядчик

Под подрядчиком понимает лицо, которое непосредственно занимается выполнением работ. Они выполняют свою деятельность на основе поручения от иных лиц. В их роли могут выступать заказчики или застройщики.

В обязанности заказчиков (застройщиков) входит обеспечение всех условий подрядчикам для выполнения работ. Исполнители же (подрядчики) должны действовать в соответствии с заданием и предоставить результат работы в установленные договором сроки. Строительство должно осуществлять строго в рамках утвержденных проектов, строительных правил и норм.

Подрядчики отвечают за качество своих работ, их своевременное выполнение, соответствие проектам. Кроме того, исполнители обязаны иметь разрешение (лицензию) на данный вид деятельности. Обычно договор заключается с основным (генеральным) подрядчиком.

Указанный подрядчик уже вправе самостоятельно договариваться с иными подрядчиками (субподрядчиками) о выполнении части или всех работ. Однако многие заказчики (застройщики) желают быть в курсе того, кому поручается работа над их проектом.

Кто такой застройщик

Застройщик владеет землей, на которой возводится постройка

О застройщиках нам часто приходится слышать в связи с долевым строительством новых домов. В рекламных компаниях уверяют, что покупать квартиру от застройщиков выгоднее. Однако у покупателей нередко возникает вопрос, кто такие эти застройщики?

Смысл данного понятия раскрывается Законом «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ от . Под застройщиком понимается организация, которая:

• имеет опыт в сфере строительства многоквартирных или иных недвижимых объектов;
• владеет землей, на которой возводится постройка;
• привлекает средства для постройки указанных объектов.

Встречается этот термин и в Градостроительном кодексе РФ (ст. 2). По нему под застройщиком понимается не только организация, но и физическое лицо на имеющемся у него во владении участке возведение объектов, их реконструкцию, капремонт. Кроме того, они могут проводить изыскательские и иные подготовительные для строительства объекты.

Застройщики фактически организуют всю работу по возведению домов или иных объектов. Они должны получить для этого земельный надел, разрешительную документацию, денежные средства. При этом строить самостоятельно они не обязаны.

Зачастую к строительным работам застройщиками привлекаются подрядные организации. В этом случае они также выступают в роли заказчиков работ. Поскольку застройщики привлекают чужие средства, они также являются и инвесторами.

Можно выделить следующие особенности этих субъектов строительной деятельности:

1. Имеют во владении участок земли, ан котором планируется возводить какой-либо объект.
2. Перед началом работ у застройщиков должно быть на руках разрешение для постройки объектов.
3. Они осуществляют организацию всех работ по возведению объектов, при этом имеют право инвестировать средства граждан на эти цели, привлекать подрядчиков.

В целом понятии застройщика более широкое, чем заказчика, инвестора и подрядчика. Застройщики могут совмещать в себе все эти отдельные понятия.

Кто такой Девелопер, Застройщик, Заказчик в строительстве?

Застройщик – это тот, кто имеет зарегистрированные права на земельный участок, предназначенный под застройку. Т.е. тот, на кого оформлена земля в проекте строительства. Права на землю могут быть оформлены как в виде права собственности на участок, так и в виде права аренды.

На имя Застройщика оформляется Разрешение на строительство на данном участке.

Застройщик также выступает в проекте как Генеральный инвестор, или как соинвестор строительства (т.е. является собственником или сособственником проекта).

С июля 2019 г. законом введен официальный термин «специализированный застройщик». Это означает, что теперь компания может называться Застройщиком только если ее основной и единственный вид деятельности – строительство. До этого момента Застройщиками называли себя не только коммерческие структуры, но и различные научные, спортивные, учебные организации и учреждения, на чьей земле велось строительство.

По каким признакам определять надежность и устойчивость Застройщика – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Заказчик – это тот, кто занимается оформлением всей исходно-разрешительной документации для ведения проектирования и строительства. Это довольно большой пакет документов: от градостроительной и проектной документации, до разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Таким образом, именно Заказчик обеспечивает всю «бумажную» (бюрократическую) работу по строительному проекту.

Кроме того, Заказчик обеспечивает технический надзор за ходом стройки.

Заказчик-Застройщик – это когда компания, являющаяся Застройщиком, имеет в своей структуре службу Заказчика. Довольно частое явление, особенно в крупных компаниях.

Технический Заказчик – это то же, что и Заказчик, но подчеркивается, что это наемная служба (организация), отдельная от структуры Застройщика.

Технический Заказчик нанимается Инвестором или Застройщиком для решения всех «бумажных вопросов» по строительному проекту.

Компенсационный фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Как это работает? Смотри по ссылке.

Генпроектировщик – это тот, кто отвечает за разработку всей проектной документации в проекте строительства (проект здания, проект инженерных сетей, и т.п.). Генпроектировщика формально выбирает и нанимает Заказчик (Техзаказчик), на деньги Инвестора.

В свою очередь Генпроектировщик нанимает специализированных проектировщиков на разработку отдельных видов проектной документации в составе общего проекта строительства.

Генподрядчик – это тот, кто берет на себя ответственность за ведение всех строительных работ на площадке, от котлована до возведения крыши здания, и начинки его инженерными коммуникациями. Он отвечает за сроки и качество строительства перед Заказчиком.

Как правило, Генподрядчик подтягивает с рынка различных подрядчиков (субподрядчиков) на отдельные виды работ, и управляет ходом всего строительства.

Бывает, что Застройщик сам является и Заказчиком, и Генподрядчиком одновременно.

Что такое эскроу-счета в долевом строительстве? Чем они интересны дольщикам – смотри по ссылке.

Инвестор (или Генеральный инвестор) – это тот, кто обеспечивает финансирование строительного проекта. Буквально – тот, кто вкладывает деньги в проект, и является собственником и основным выгодоприобретателем этого проекта. Причем, деньги у Инвестора могут быть как собственные, так и привлеченные, например, взятые взаймы у банка (под %), или собранные с рынка у дольщиков/соинвесторов (без %).

Термин «генеральный» здесь означает, что именно он профинансировал запуск проекта, и именно на него возложена ответственность за бесперебойное финансирование всего строительства.

Инвестор может как привлекаться Застройщиком для финансирования строительства на его площадке, так и наоборот – Инвестор может сам выкупить площадку (стать Застройщиком), и нанять Технического Заказчика для ведения строительного проекта.

Как провести сделку купли-продажи квартиры правильно? И нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке.

Сущность понятия «застройщик»

Застройщик – это по закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» юридическое лицо, которое владеет определенным земельным участком и привлекает финансовые средства граждан-участников долевого строительства с целью возведения на данном участке жилых или каких-либо других объектов недвижимости на основании имеющегося у него официального разрешения на строительство. Другими словами, это юридическое лицо, владеющее определенным земельным участком и ведущее на данном участке строительство нового здания.

Застройщик и девелопер: сходства и различия

В европейской практике, в отличие от российской, термин «застройщик» не имеет такого широкого распространения. Вместо него традиционно употребляется понятие «девелопер». Девелопер – это бизнесмен, который занимается созданием объектов недвижимости, реконструкцией и изменением уже существующих зданий и выполнением прочих подобных задач. Девелопер, как правило, контролирует процесс строительства здания на всех этапах, начиная от создания архитектурного проекта и заканчивая поиском брокера для продажи готового объекта. Застройщик – это довольно близкая по своей сути роль, однако функции застройщика не предполагают такого широкого спектра различных задач и такой обширной сферы деятельности.

Сегодня в качестве девелоперов обычно выступают юридические лица (специальные девелоперские конторы, которые обладают широкими возможностями и могут привлекать к строительству зданий и развитию своих проектов крупные инвестиции). В западной практике такая деятельность является вполне привычной. А девелопмент — это специальный вид предпринимательской деятельности, связанный с созданием объектов недвижимости, реконструкцией существующих зданий и прочими видами строительных работ. Это очень сложный вид предпринимательства, который обладает сложной разветвленной структурой и состоит из массы различных задач, в числе которых, например, разработка концепции проекта, оценка местоположения, техническое обоснование строительства, проектирование, заключение необходимых контрактов, маркетинг, управление строительством и прочие виды деятельности.

Сегодня на российском строительном рынке возникают все новые и новые девелоперские компании, которые, в отличие от привычных застройщиков, управляют всеми этапами возведения новых объектов недвижимости.

Понятие «застройщик» в правовой сфере – это тот, кто имеет широкую сферу влияния и доступ на рынок современной недвижимости. Учитывая всю важность и ответственность той роли, которую исполняет застройщик в процессе строительства, деятельность, функции, права и обязанности застройщиков строго регулируются действующим законодательством. В Федеральном Законе 214-ФЗ (последняя действующая редакция от 2010 г.) обозначены все права, которыми обладает застройщик. В частности, в данном нормативном документе отмечены следующие важные моменты:

• Застройщик имеет право на привлечение финансовых средств граждан, задействованных в долевом строительстве, для реализации проекта создания многоквартирного дома только после обязательного получения соответствующего разрешения на строительство, оформления проектной декларации, составленной в соответствии с настоящим Федеральным Законом, а также прочих необходимых документов.
• Застройщики, отвечающие всем требованиям настоящего Федерального Закона, имеют право на привлечение средств граждан для строительства с непременным принятием определенных обязательств, согласно которым гражданин после внесения средств и выполнения ряда условий получает право владения недвижимостью в строящемся жилом здании.
• В том случае, если средства граждан будут привлечены для строительства застройщиком, не соблюдающим все требования настоящего Федерального Закона, будет зафиксировано нарушение российского законодательства, и гражданин будет вправе потребовать от застройщика немедленного возврата переданных ему финансовых средств, а также возмещения причиненного гражданину ущерба.

Эти и другие правила четко прописаны в статьях Федерального закона 214-ФЗ. Именно они являются правовым полем современного инвестиционного строительства и регламентируют все нюансы деятельности застройщиков.

Долевое строительство

В ряде случаев в качестве со-инвесторов выступают физические лица. Денежные средства, дольщиков являются особой формой инвестиций, привлекаемых строительной или инвестиционной компанией с целью возведения строительных объектов. Каждая такая доля после введения объекта в эксплуатацию передается инвестору-дольщику. Отношения между «дольщиками» регулируются Договором участия в долевом строительстве. Перед тем, как стать участником строительства, «дольщику» следует ознакомиться как с возможными рисками, так и гарантиями, предусмотренными Кодексом об административных правонарушениях и Федеральным законом №214-ФЗ.

правил выбора застройщика

Попасть в руки мошенников легко, поэтому при выборе застройщика необходимо выяснить следующие данные:

1. Дата регистрации организации или ИП, срок работы. Чтобы это выяснить, достаточно посетить специальную страницу на сайте налоговой службы.
2. Наличие у настройщика свидетельства, подтверждающего право владения земельным участком.
3. Наличие у застройщика действующего разрешения на строительства.
4. Наличие у застройщика расчетного счета в банке. Если имеется, как долго работает.
5. Наличие на балансе организации основных производственных фондов, например, помещения, автотранспорта и т. д.
6. Наличие у застройщика собственного сайта. Если имеется, как долго работает.
7. Проверка выполненных проектов застройщика.
8. Определение, имеются ли у застройщика не сданные в эксплуатацию объекты.
9. Проверка застройщика на наличие финансовой задолженности, например, в банке.
10. Проверка доверенности на представительство, если застройщика представляет доверенное лицо.

Так, стоит выяснить данные параметры до того, как подписать с застройщиком договор. Этого не стоит делать, если у организации отсутствует официальная регистрация, сметные документы и проч. Дополнительно читайте о критериях добросовестности застройщика.

Чем застройщик отличается от девелопера?

Застройщик является собственником или арендатором земельного участка, что не является обязательным условием для девелопера. Последний является предпринимателем, который работает в области девелопмента и может выполнять следующие работы:

1. Утвердить проектные документы, на основании которых будут возведены объекты коммерческой недвижимости. Таковыми являются офисные помещения, торгово-развлекательные центры, складские помещения, гостиничные комплексы, сооружения для сдачи в аренду и проч.
2. Подготовить бизнес-план.
3. Приобрести земельный участок.
4. Организовать рекламную компанию.
5. Выбрать застройщика, чтобы реализовать объект и получить максимальную прибыль.

Так, девелопер занимается предпринимательской деятельностью для получения финансовой выгоды. При этом он может не являться собственником или арендатором земельного участка, где планируется возвести коммерческую недвижимость, чем и отличается от застройщика.

Кто такой заказчик

Понятие «заказчик» используется в законодательстве прежде всего в связи с подрядными работами. Сторонами в подрядных договорах выступают именно заказчики и подрядчики. Первые поручают выполнение каких-либо работ иным лицам, организациям.

Заказчики поручают работы, проверяют ход их выполнения, а затем принимают и оплачивают полученный результат. Получается, что он в любом случае самостоятельно никаких работ не осуществляют, а лишь организуют процесс их выполнения. При этом они несут определенную ответственность за итог проведенных подрядчиком работ.

Интересно, что по подрядным договорам заказчики должны создавать исполнителям все требуемые условия для работы. Одним из условий является предоставление территории для застройки. Однако в понятие заказчика не входит владение передаваемой подрядчику землей.

По закону «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации» №39-ФЗ (далее – Закон № 39-ФЗ) заказчиком выступает лицо, которому инвесторы поручили реализовать какой-либо проект. Иными словами они должны организовать возведение недвижимого объекта на выделенные средства. Заказчики и инвесторы могут совпадать в одном лице.

В строительной сфере заказчики могут также выступать застройщиками. Заказчики могут инвестировать свои собственные средства в строительство либо привлеченные, а также совмещать оба источника получения средств. Для того, чтобы стать застройщиком заказчику потребуется получить права на территорию под застройку.

Кто такой инвестор

Инвесторы выделяют средства под определенные цели

Данное понятие раскрывается положениями вышеуказанного Закона № 39-ФЗ. Инвесторами могут быть любые лица независимо от их статуса. В их качестве выступают организации, граждане и даже иностранные субъекты.

Главной их деятельностью является осуществление вложений для реализации каких-либо проектов. В строительной сфере средства инвестируются для возведения различных построек. Инвестироваться могут как собственные, так и привлеченные средства. Допускается совмещать эти оба варианты инвестирования.

При этом инвесторы выделяют средства под определенные цели и вправе проверять их правильное расходование. Инвестиции являются вложениями, которые впоследствии должны принести инвестору прибыль. По своему характеру они бывают краткосрочными или долгосрочными.

Их соотношение между собой

Несмотря на схожесть указанных понятий, они все же имеют существенные различия. Проще всего отграничить от остальных подрядчиков, поскольку они являются исполнителями строительных работ. Они выполняют их по заданию заказчика (застройщика) при создании требуемых для постройки объектов условий.

Застройщики обладают более широкими по сравнению с остальными функциями. Они могут выступать и заказчиками, инвесторами и даже подрядчиками.

Заказчик не всегда является застройщиком и инвестором, не выполняет функции подрядчиков. Инвесторы же занимаются вложением средств в разные проекты. Выступать в их роли могут заказчики и застройщики.

Кто такой заказчик-застройщик?

Понятие определено 16-м Постановлением Госстроя СССР, и оно до сих пор является актуальным. Это юрлицо, занимающееся распоряжением финансовых вложений, которые будут применяться в качестве капитальных средств, и материального имущества, которое числится за капитальным строительством.

В его лице выступают:

• Различные учреждения, в т. ч. и государственные.
• Различные унитарные предприятия, а также дирекции.
• Негосударственные коммерческие компании, получившие от государства средства для постройки объектов. В результате таких сделок, как правило, государству передается часть акций данных компаний.
• Представители государственной или региональной власти, за которыми закреплены постройки и объекты, которые находятся на оперативном управлении. В этом случае застройщик получает капитальные вложения из федерального бюджета.

Вне зависимости от того, кто именно выступает застройщиком-заказчиком, он выполняет следующие функции:

• Утверждает проектно-сметную документацию.
• Привлекает необходимых для выполнения установленных работ специалистов.
• Занимается закупкой/арендой всего необходимого оборудования.
• Оплачивает работникам оплату за выполненные строительные и/или монтажные работы.
• Контролирует проведение всех работ, а также соблюдение договорных цен, которые были утверждены в смете.
• Отвечает за передачу объектов и/или производственных мощностей в эксплуатацию в ранее определенные сроки.

Так, застройщик-заказчик должен обеспечить полное проведение необходимых работ на земельном участке – вплоть до передачи объектов в пользование.

Функции застройщика

Чтобы точно выяснить, кем является застройщик, стоит определить, каков спектр его деятельности:

• Обеспечивает финансовую базу строительства, поскольку часто застройщик выступает в роли генерального инвестора. Он имеет право подписать договор долевого участия с другими инвесторами, при этом передает данным лицам свое право требования.
• Передает заинтересованным участникам (как правило, дольщикам) сведения о проделанных работах, информирует о сроках сдачи объекта в пользование и проч.
• Выполняет инженерные изыскания и собирает документы, которые необходимы для реализации строительных работ, проведения реконструкции или капитального ремонта.

Проектная документация должна быть утверждена и соответствовать действующим строительным нормам.

• Привлекает подрядчиков и прочих специалистов, которые выполнят весь комплекс запланированных на земельном участке работ.
• Занимается закупкой строительных материалов и необходимого оборудования.
• Контролирует ход выполнения всех работ. Если возникают какие-либо нарушения, имеет право найти другую подрядную организацию.
• Гарантирует сдачу объекта в оговоренные ранее сроки.
• Обеспечивает выполнение условий заключенного договора.

Следует отметить, что в редких случаях застройщик может выступать в качестве подрядчика, то есть выполнять строительные работы собственными усилиями.

Как выбрать застройщика?

Чтобы свести к минимуму или полностью исключить все возможные риски, при выборе застройщика целесообразно собрать и проанализировать всю полезную информацию относительно его профессиональной деятельности.

1. Дата регистрации компании и срок ее деятельности. Это можно проверить на специальной странице сайта налоговой службы.
2. Имеется ли у компании расчетный счет в банке и как давно он работает?
3. Имеются ли на балансе компании основные производственные фонды (здания, транспорт, спецтехника и т.п.).
4. Имеется ли у компании собственный сайт, как давно он работает. Это легко проверить на сайте Довериевсети.
5. Какие проекты уже выполнены застройщиком, имеются ли объекты, незавершенные строительством?
6. Работает ли компания над другими проектами, одновременно с рассматриваемым объектом?
7. Имеется ли у компании-застройщика финансовая задолженность перед бюджетом и кредиторами. Проверку контрагентов легко выполнить на специальном сервисе.

Ошибки при выборе застройщика:

1. Заключение Договора с компанией, не имеющей официальной регистрацией;
2. Отсутствие у застройщика сметной документации на СМР;
3. Отсутствие у застройщика официального Свидетельства о праве собственности на землю;
4. Заключение Договора с представителем застройщика, предъявившим не надлежаще оформленную доверенность;
5. Отсутствие у застройщика разрешения на строительство и др.

Определение застройщика по действующему законодательству

Исходя из законодательных нормативов, можно дать правильное правовое определение застройщику:

• Согласно ст. 2 п. 1 ФЗ-214. Это любые юрлица, которые на личном или арендуемом земельном участке планируют возвести многоквартирные дома и/или объекты недвижимости (помимо производственных). Финансовая база – денежные вложения членов долевого строительства. Основание для выполнения данных работ – разрешение на строительство.
• Согласно ст. 1 п. 16 ФЗ-190 + Градостроительного кодекса. Это физ- или юрлицо, которое вкладывает капитальные вложения для обеспечения на личном или арендуемом земельном участке выполнение следующих типов работ: строительных, ремонтных, реконструкции и т. д.
• Согласно ст. 4 ч. 2 ФЗ-39. Если для реализации запланированных работ на земельном участке у застройщика нет личных средств, он может использовать привлеченные средства. В данной ситуации застройщик также выступает в качестве инвестора, то есть является застройщиком-инвестором.
• Согласно Своду правил 30-102-99 (о планировке и застройке территории малоэтажными жилищными домами) застройщик может выступать в качестве индивидуального застройщика. На земельном участке он может организовать строительство жилого дома и сельскохозяйственных построек, используя личные средства или вложения, полученные от третьих лиц или строительных компаний.

Ответственность застройщика

Застройщик обязан своевременно публиковать правдивую информацию о строительном объекте в СМИ. В противном случае он может быть привлечен к ответственности по ст. (ч. 2) КоАП.

Если на руках у застройщика не имеется разрешения на строительство, он не имеет права привлекать средства «дольщиков». При нарушении данного положения застройщику грозит штраф от 0,5 до 1 млн. рублей. Эта сумма штрафа может быть начисленная за каждый незаконно подписанный договор долевого участия.

Не имея разрешения на строительство, застройщик не может размещать информацию (или неполную информацию) о строительном объекте в СМИ, заниматься организацией рекламы и т.п. В этом случае сумма штрафа может составлять от 100 до 500 тыс. рублей.

В соответствии с законом, застройщик обязан:

1. Соблюдать сроки строительства и сдачи объекта;
2. Гарантировать исполнение условий заключенного Договора;
3. Обеспечить надлежащие условия залогового обеспечения (земельного участка и строящегося объекта недвижимости) на случай банкротства;
4. Предоставить заинтересованным лицам («дольщикам») полную, достоверную информацию относительно строящегося объекта (срок ввода здания в эксплуатацию, этаж, номер дома, количество комнат и т.п.).

Распределение ролей, согласно нормативным документам

Вопрос определения разницы между функциями различных субъектов в строительстве сводится не только к созданию наиболее эффективной модели работы на проекте. (Хотя типизированный опыт и наработанные схемы взаимодействия упрощают деятельность участников и помогают избежать множества ошибок). Решение вопроса с определением границы прав и ответственности важно при ведении хозяйственных споров. И поскольку судебные органы, выносящие решения, будут в своём выборе ориентироваться на положения нормативных документов, следует обратиться к первоисточникам.

Федеральные законы

Различные Федеральные законы касаются разных аспектов деятельности застройщика.

Требования законов нашли отражения в различных кодексах и положения, действующих на территории России. ФЗ 372 «О внесении изменения в Градостроительный кодекс РФ…» также уточняет понятие застройщика и связанного с ним технического заказчика.

Градостроительный кодекс

Застройщик, согласно Градостроительному кодексу РФ в редакции 2019 года, – это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее строительство, капитальный ремонт, реконструкцию, инженерные изыскания и подготовку для этого проектной документации на принадлежащем ему (застройщику) земельном участке или на участке иного правообладателя. К последним относятся правообладатели, которым были переданы полномочия государственного или муниципального заказчика на строительство.

В случае подобной передачи полномочий объём функций застройщика и государственного заказчика пересекаются. При этом Кодекс в определении устанавливает ряд формальных ограничений к строительству на участке иного правообладателя, то есть, в определении говорится:

• об осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства муниципальной и госсобственности,
• о правообладателе, которому органы управления внебюджетными госфондами либо органы местного самоуправления передают свои полномочия,
• о том, что передача может происходить на основе соглашений и согласно бюджетному законодательству РФ.

С июля 2019 года в пункт п. 16, ст. 1 Кодекса на основании ФЗ 372 вносятся изменения. В частности указывается, что застройщик имеет право передать свои функции техническому заказчику (если эти функции предусмотрены законодательством о градостроительной деятельности).

В Кодексе ни понятийно, ни функционально не разводятся термины «застройщик» и «заказчик». При этом отделяется понятие «технический заказчик». В редакции до июля 2019 года техническим заказчиком могло быть как юридическое лицо, так и физическое лицо, которое действовало бы на профессиональной основе. Начиная со второй половины 2019 года, техническим заказчиком может быть только юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком. От имени застройщика технический заказчик может заключать договоры:

• о проведении инженерных изысканий,
• о создании проектной документации,
• о капремонте, реконструкции и строительстве объектов капстроительства,
• о подготовке задания (ТЗ) на выполнение этих работ,
• о предоставлении материалов и документов лицам, которые будут выполнять все эти работы.

Кроме этого, технический заказчик утверждает проектную документацию и сам подписывает документы, которые нужны для получения разрешений на ввод в эксплуатацию.

Важно, что функции технического заказчика, согласно этой редакции, могут быть только у члена саморегулируемой организации в соответствующих этому областях инженерных изысканий, проектирования, строительства, реконструкции, капремонта объектов капстроительства. Однако предусмотрены некоторые исключения, когда членство в саморегулируемых организациях не требуется (ст. 47, п. 2.1, ст. 48, п. 4.1 ст. 52, п. 2.2).

Гражданский кодекс

В Гражданском кодексе при описании отношений с участниками строительного процесса используется понятие «заказчик». Здесь заказчик представляет собой одну из сторон договора подряда, которая даёт задание другой стороне договора подряда – подрядчику – и обязуется принять результат труда и оплатить работу (ст. 702).

Этот же Кодекс в части исполнения договора строительного подряда дополнительно обязует заказчика своевременно предоставить земельный участок для строительства (ст. 747, п.1). Кроме того, заказчик должен (согласно договору подряда) передавать подрядчику в пользование здания, необходимые для проведения работ, обеспечивать грузоперевозку в его адрес, подвести паро- и водопровод, электроснабжение (ст. 747. п. 2).

В данной статье описывается обязанность, которая основана на том, что:

• у заказчика к моменту окончания работ, должны быть основания для регистрации права собственности на возведённую недвижимость,
• именно обладатель прав на земельный участок может получать разрешение на строительство и вводить объект в эксплуатацию (что предусмотрено условиями регистрации прав собственности).

Исходя из этого, здесь фигуру заказчика следует отождествлять с фигурой застройщика, как субъекта градостроительной деятельности. В практике строительной деятельности к такому лицу применимо наименование заказчика-застройщика.

Положение о заказчике

«Положение о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд» утверждено постановлением Госстроя РФ в 2001 году. Помимо регламентирования функций, прав и ответственности заказчика, Постановление фигурам заказчика и застройщика даёт два отдельных определения:

• Заказчик – лицо (юридическое или физическое), являющееся инвестором или уполномоченное инвестором реализовать проект по строительству.
• Застройщик – юридическое лицо, которое на правах собственности или аренды владеет участком земли. Застройщик принимает решение о факте реализации программы строительства, устанавливает методы финансирования, координирует работы реализации программы.

Принципиальными отличиями здесь становятся три параметра:

1. Владение участком земли на правах собственности или аренды для застройщика. (Заказчик как непременный владетель земельного участка не назван).
2. Статус юридического лица для застройщика и вариабельность в этом вопросе для заказчика.
3. Право принятия решения по реализации программы у застройщика. (Заказчик лишь уполномочен другим лицом, инвестирующим в проект, заниматься его реализацией: находить подрядчиков и проектировщиков, рассчитываться с ними, принимать итоговые результаты строительства и т. д.).

Из этого следует, что, если юридическое лицо, владеющее участком земли (собственность или аренда), примет решение о реализации программы строительства и одновременно с этим самостоятельно займётся реализацией проекта, то роли застройщика и заказчика соединяться в одном и том же субъекте, что даст формальное право называть такое лицо заказчиком-застройщиком. Если же какое-либо из условий не соблюдается (например, субъект является физическим лицом), то в правовой обоснованности такого совмещённого наименования возникают сомнения.

С учётом того, что в Градостроительном кодексе (ред. 2016 г) застройщик определяется и как физическое, и как юридическое лицо, вопрос в этой части характеристики субъекта следует передавать на рассмотрение судебных органов в случае возникновения по этому поводу хозяйственного спора.

Аналогичные Положения и их роль в установлении терминологии

Частично путаницу в вопрос о границах полномочий и функций заказчика-застройщика вносит существование в русскоязычном пространстве интернета действующего и сейчас положения о заказчике-застройщике, которое сохранило сходное наименование документа, утратившего силу в России с 2001 года. Такое Положение, например, действует в Казахстане. В этом государственном нормативе, помимо прочих, представлены определения заказчика-застройщика в одном лице, государственного заказчика – в другом:

• Государственный заказчик здесь – это госорган или организация, которая осуществляет реализацию инвестиционного бюджетного проекта. К категории государственных заказчиков относят и администраторов бюджетных программ – органы, ответственные за планирование и реализацию бюджетных программ (согласно п. п. 3.3 и 3.4 документа).
• Заказчик-застройщик в данном документе – лицо (юридическое или физическое), которое уполномочено инвестором на реализацию строительного проекта самостоятельно либо с помощью подрядчиков на основании договора подряда. Согласно казахскому законодательству, такое лицо должно получить решение акимата, по которому заказчику-застройщику будет предоставлен земельный участок для строительства, либо решение, разрешающее использование земельного участка. При этом предполагается, что сам участок принадлежит заказчику-застройщику на правах собственности (землепользования). На этом же субъекте лежит обязанность обеспечить разработку проектной документации и инженерные изыскания. Далее по документу такое лицо именуется заказчиком. Допускается в документе и совпадение ролей заказчика и инвестора.

Часто на российских форумах именно это определение заказчика-застройщика (в сокращённом виде) приводится в качестве доказательства в спорах о единстве ролей субъекта. Однако, с правовой точки зрения, некорректно использовать законодательство Республики Казахстан в рассмотрении вопросов, связанных с российскими правовыми нормами.

Кроме того, с той же правовой точки зрения, некорректно приводить в качестве доказательств нормы устаревших документов (например, Положение 1988 года о заказчике-застройщике) или определения, данные в различных словарях и справочниках. Такие источники приемлемы для личного ознакомления с вопросом, но при вынесении хозяйственных споров в правовую область они носят рекомендательный, а иногда и спорный характер (если автор справочной статьи выражает в ней своё частное мнение). Обязательный же характер приобретают только те понятия, которые утверждены законом и расшифрованы в текстах с помощью предписаний.

Особняком в решении вопроса о терминологии стоит не правовое, а обывательское использование терминологии в строительной деятельности (которое нередко оказывается очень близким к законодательно установленным понятийным нормам). Так, в обыденной практике строительства негосударственных объектов для определения субъекта термином «заказчик-застройщик» обычно достаточно, чтобы организация имела участок земли и, решив построить на нём объект, сама занялась реализацией строительства. Нередко в подобных случаях, такая компания берёт на себя ещё и функции генерального подрядчика, осуществляя полный контроль всех строительных процессов, самостоятельно проводя работы и/или привлекая субподрядные организации. Если при этом компания инвестируют в строительство собственные средства, то к перечисленным ролям добавляется ещё и роль инвестора.

Совмещение функций на строительстве даёт сложные конструкты, при которых заказчик может быть одновременно инвестором и застройщиком, а подрядчик – и застройщиком, и генеральным подрядчиком и субподрядчиком и т.д. В целом, в обыденном восприятии имеет место приоритет функции над правовыми тонкостями. Однако, поскольку законодательство регламентирует фактические реалии живых процессов, происходит частичное или полное совпадение обыденной и правовой точек зрения на данный вопрос.

Источник: xn--b1agaadi0a0au.xn--p1ai

Инвестор

Инвестор – это физическое или юридическое лицо, которое занимается вложением средств в какие-либо бизнес проекты. Основной целью которых, является извлечение прибыли. В лице инвестора может быть, как частный предприниматель или организация. В том числе и целое сообщество организаций. Так может быть и отдельное государство, в общем.

А вот какие виды инвесторов и характер вложений существуют, мы и рассмотрим в этом материале.

Инвестор – кто это такой?

Инвестор – это человек, занимающийся вкладами собственных денежных средств, в различные бизнес проекты. То есть, частный инвестор распоряжается собственным капиталом, по своему предпочтительному усмотрению. Куда вкладывать деньги, и сколько вкладывать средств? На какой срок инвестировать, и какие бизнес рычаги, или финансовые инструменты для этого использовать? Все эти вопросы именно частный инвестор, разрешает самостоятельно.

Если же мы с вами будем говорить о коллективном инвестировании денежной массы. Тогда есть смысл подключить к этому контексту такие юридические лица как; Акционерные сообщества и организации эмитенты. Холдинговые корпорации и консалтинговые компании. Страховые фонды, ETF фонды, Хедж-фонды, Благотворительные фонды и фонды ПИФ’ов.

А также, такие институционные лица, которые приравниваются уже к государственному масштабу. Как коммерческие банки княжеств и королевств. Центральные банки стран, государств и конфедераций!

Примеры вкладов с частным инвестором

В связи с тем, что разновидностей методов инвестиций и вкладов в различные бизнес планы, просто тотально огромное количество вариантов. Мы с вами рассмотрим самые, что есть простенькие примеры инвест идей. Итак, если мы представим себя в роли частного инвестора, то мы можем купить ценные бумаги на финансовых рынках. Например, купив облигацию, какой-либо перспективной компании.

Мы вполне имеем возможность рассчитывать на получение дивидендов. Дивиденды, это и будет основной целью нашего героя.

В другом варианте инвестирования, мы можем вложить свой капитал в строительство, какого-либо объекта. К примеру, на начальном этапе строительства многоквартирного комплекса. Мы можем приобрести 2-3 квартиры, при условии, конечно, что у нас имеются такие средства. И как канон инвестиций, после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, мы можем продать эти квадратные метры.

Естественно, наша чистая прибыль от относительно дешевой покупки. И несколько дорогой продажи, будет исчисляться не одной сотней тысяч рублей.

«Коллеги, а знаете ли вы, что, инвестируя в недвижимость, именно на начальном этапе строительства. Вы способствуете развитию экономики не только эмитенту-подрядчику. Заключившему контракт с региональным и областным руководством, на строительство данного недвижимого жилого объекта. Но и в эффективной форме способствуете социально-экономическому развитию государства в целом?!

Примеры инвестиций с юридическим лицом

Представим, что мы располагаем некоторой суммой свободных денег, и мы понимаем, что лучше их вложить в какое-либо «дело». Поскольку, ни для кого не секрет, что, лежа под подушкой, эти деньги не принесут пользы в текущий период времени. Значит, мы должны их инвестировать в какой-то финансовый инструмент. Но лежа всю жизнь на печи, мы не приобрели достаточного опыта, для проведения торговых операций. Для этого мы воспользуемся, например, ПАММ счетом.

«Друзья, мало кто знает, но аббревиатура «ПАММ» имеет следующее англоязычное раскодирование: «Percentage Allocation Management Module». Что на русский язык трактуется как, «Модуль Управления Процентным Распределением». Однако стоит заметить, что в обиходе инвестиционного асгарда, ПАММ счет чаще именуется как ДУ. Подразумевая прямую расшифровку «доверительного управления»!

Где достаточно перевести денежные средства в управляющую компанию. После чего, вам остается находиться в ожидании, либо успеха, либо краха своих инвестиций. Подчеркнем, что ход такого рода инвестиций, предполагает мониторинг своих денежных средств, то есть действий менеджера, относительно вашего торгового счета. Этот пример демонстрирует версию юридического инвестора, именно с точки зрения само́й компании!

Примеры вкладов с точки зрения государственного инвестора

Другой из вариантов инвестиций юридического лица, то есть теперь уже на государственном уровне. Вытекает, как бы из предыдущего примера. Смотрите, предположим, что мы с вами учредители скажем, уже не управляющей ПАММ компании. А законные представительные органы министерства финансов Российской Федерации.

Так, выпуская облигации федерального займа – ОФЗ, мы стимулируем общий экономический рост государства. Поскольку, мотивируя частных инвесторов вкладываться в отечественного производителя.

Мы исключаем возможность наступления технического дефолта государства, роста инфляции и вероятной естественной ревальвации. Здесь еще не маловажную роль играет аспект, что, поддерживая отечественное производство, мы искореняем конкуренцию дешевого импорта. А также, автоматически снижаем рост на товар экспорта. Более того, к данному примеру государственных инвесторов, можно применить и сам Центральный банк России. С его экономическим рычагом – «ключевой процентной ставкой»!

Вид инвестора

На снимке ниже, изображен инвестор, с обязательным дресс-кодом. Без наличия которого, инвестор не может являться, действительно реально нереальным инвестором. В эти обязательные требования входит выглаженная светлая рубаха, строгий деловой костюм, галстук и скрещенные на груди руки. А также, неотъемлемой частью условий, является умное лицо инвестора – без него вы не инвестор!

Если же говорить помимо шуток, то из выше рассмотренных примеров, можно сделать вполне закономерный вывод: Инвесторы существуют абсолютно разного вида. Причем под словом «вид», мы подразумеваем далеко не его внешний вид, как у псевдо-инвестора на снимке ниже. А различного рода психотипы инвестора, которые отдают свое предпочтение к тому или иному методу вкладов.

Так, в пример можно сопоставить легендарного инвестора – Уоррен Баффетт. Который относит себя, исключительно к консервативному классу инвесторов. Он предпочитает долгосрочные вклады, с более чем скрупулезным подходом к выбору ценных бумаг. Досконально изучая эмитента и его историю экономической динамики. Или же, не менее популярного биржевика – Джордж Сорос.

Предпочитающий спекулятивные торговые операции. Извлекая из таких позиций прибыль, поистине сопоставимые с межбанковскими масштабами!

Исходя из их бесценного опыта и применяя их разнонаправленные способы вкладов. Формирования финансового портфеля и реинвестиций полученного дохода. Рассмотрим, какими бывают методы инвестиций. Обзор которых, непременно направят практикующего инвестора на верный, именно ему путь следования.

Здесь, вчитываясь в следующий контекст, потенциальному инвестору необходимо учитывать свой темперамент. Кто вы? Флегматик, холерик, сангвиник или меланхолик? Какая модель вкладов скажется для вас, положительным симбиозом с инвестициями?

Пассивный инвестор

Для наглядного примера пассивного вида инвестиций, далеко ходить не будем. Возьмем в пример ту же недвижимость. Допустим, у вас скоропостижно ушла в мир иной любимая бабушка. Теперь ее 3-х комнатная квартира пустует. Вы заселяете в эти квадратные метры постояльцев.

И теперь, все что вам требуется, это стричь купоны в виде пассивного дохода от сдачи квартиры.

Такой же вид пассивного инвестирования, можно привести и на примере IT-разработок. Если, конечно, вы разбираетесь в этой сфере деятельности. Смотрите, создаете какой-нибудь востребованный софт, например, торгово-аналитический терминал. Или банальную онлайн игру. Проходите всю необходимую проверку модераторами, подключаете рекламную сеть и вуа-ля!

Вам остается наслаждаться стабильными доходами, без вашего непосредственного участия.

Да что там говорить, всем известная система реферальных партнерств, и та может приносить пассивный доход. Но, тем не менее, «уставной капитал» для реализации любых из проектов, так или иначе, необходим. По причине отсутствия лично моего IT-опыта, прошу строго не судить за примитивные примеры в этой области. Однако общий посыл идеи пассивного дохода, думаю, всем будет понятен.

Активный инвестор

Из названия вида инвестора такого темперамента, становится понятным, что это абсолютная противоположность пассивному инвестору. Оно и понятно, ведь корень слова «активный», подразумевает некоторую активность трейдера (инвестора). И здесь, как нельзя, кстати, подходит исконно русское выражение «хочешь что-то сделать на совесть – сделай это сам»! По отношению к нашей теме, аргументируется это выражение тем что, как правило, пассивный доход не носит характер большого дохода.

Тогда как активные инвестиции напротив, подразумевают больший доход. Ведь теперь инвестору приходится принимать непосредственное участие в управлении своими средствами. В понимании того, что для себя инвестор, дела будет вести на совесть. И здесь впору заметить, что хоть активный инвестор и получает больший доход. Однако в противовес этой прерогативе, выступают следующие отрицательные стороны:

Во-первых, при активном инвестировании преобразовывается более завышенный риск. Чем в случае с пассивными вкладами. Во-вторых, в случае активного инвестора, появляется менее стабильная прибыль. Хотя этот аргумент, еще не является фактом, т. к. под активными вкладами, подразумевается различного рода ведения дел.

А в-третьих, как не крути, но у активного инвестора остается меньше времени. Как на другие, не менее важные дела, так и на любимое хобби.

Вид инвестора

Информация в этой статье достаточно сложная. Трудно понять? Глупо закрывать страницу. Гораздо лучше узнать о трейдинге бесплатно из рубрики «Трейдинг для чайников».

Частный инвестор

Кто такой частный инвестор? Вы, скорее всего, удивитесь, но из общего числа, вообще всех существующих инвесторов, частные инвесторы позиционируют в области 99 %! Вы спросите — Как же так? А куда подевались пассивные и активные инвесторы? В действительности, и пассивные, и активные инвесторы, это все один тип частных инвесторов.

Другими словами, частный инвестор, это мы с вами, простые смертные. С той лишь разницей, что у каждого из нас разный финансовый достаток.

Почему мы отнесли «частного инвестора» именно к этой классификации вкладчиков? По сути, эту группу инвесторов можно выделить здесь исходя, именно из размера капитала. Так, при свободных средствах различного размера, можно воплотить в реальность какую-либо идею. А можно заключить партнерское соглашение с другой стороной. Или вовсе, имея просто идею, нанять частного инвестора для продвижения вашего бизнес плана.

В таких случаях вы априори, не имея ни гроша за душой, также будете являться частным инвестором. И это, еще не говоря о том, что можно и подавно, просто имея бизнес план. Оформить кредитный договор на юридическое лицо. Скажем вам больше; возможно продавать товар, притом не имея самого́ продукта. Чтобы понять, как это вообще возможно, необходимо разбираться в нюансах торговли поставочными фьючерсными контрактами.

Институционный инвестор

Это высшая каста среди прочих инвесторов (хотя и зачастую также является частным инвестором). В группу таких инвесторов, как правило, входят коммерческие структуры гиганты. Фонды и кредитные учреждения. Страховые компании и центральные банки. Благотворительные и консалтинговые холдинги. В общем, к такой категории инвесторов относятся все высоко масштабные организации.

Стоит ли говорить, что объектом их инвестиций, могут рассматриваться множество отраслевых видов деятельности?

Скрытый инвестор

Злостные уклонисты от уплаты налогов, любители оффшорных зон и злоумышленники, оформляющие фирмы «одноминутки». Все эти негативные грани относятся к «скрытым инвесторам». Наверное, каждый из нас слышал про санкции и меры противодействия, в отношении финансирования стран, компаний и частных лиц. То бишь здесь, подразумевается законодательный запрет о вкладах в ту или иную структуру, бизнес план и так далее. По крайней мере, имеется в виду открытый, или официальный запрет на инвестиционные операции.

Но кто из нас сможет удержаться от искушения проинвестировать действительно заведомо прибыльный проект? С учетом минимальных рисков и очевидной прибыли, выше среднего значения? Именно в таких случаях, не помогают никакие законодательные акты, или какие-либо ограничения. Так или иначе, появляется все больше желающих приумножить свои денежные средства, вопреки правонарушению. Так появляются скрытые инвесторы!

Тип инвестора

Выше мы с вами рассмотрели основные виды инвесторов, с подходящим темпераментом каждому индивидууму. И теперь, исходя из того, что именно частный инвестор занимает больший %, среди прочих предпринимателей. Разберемся с тем, какой же тип инвестирования подойдет именно частному само занятому вкладчику.

Приведенный далее разбор методов инвестиций должен помочь практикующему инвестору. Определиться с тем, какая из стратегий управления капиталом ему лучше подойдет. Опять же, следуя своим темпераментным предрасположениям. Для оптимального усвоения конспекта обусловимся, что под инвестициями, здесь мы будем иметь в виду инвестиционные операции с ценными бумагами!

Консервативный инвестор

Вообще, термин «консерватизм» подразумевает идеологическую приверженность традиционным ценностям. Общепринятым порядкам, социальным и религиозным канонам. Однако сфера трейдинга и инвестиций переняла данный термин под своей трактовкой. Где консерватизм стоит понимать, как некую доктрину сохранности капитала. То есть, консервативный инвестор предпочитает паритетному месту, именно сохранность своего депозита.

Однако здесь надо понимать, что сохранность своих вложений, влечет за собой меньший доход, нежели при других способов инвестирования. Меньшая прибыль, которая компенсируется не только меньшей степенью риска. Но и более стабильным доходом. Разумеется, при грамотном вложении средств. Консервативный инвестор предпочитает обходить стороной, различные стартапы, хайпы и прочие сомнительные проекты.

А предпочитает, скорее, вложится в ценные активы, годами проверенной компании эмитента. Или, что еще лучше, рискованным затеям предпочтет вклады в государственные структуры. Ярким примером могут послужить те же облигации федерального займа. Где в качестве гаранта выступает само правительство. И даже при возможном, именно техническом дефолте, инвестор не останется «с носом».

Как случается, например, с «Кэшбери»!

Агрессивный инвестор

Огромная прибыль, большие проценты доходности, и ни минуты потраченного времени зря. Все эти нюансы так привлекают интерактивного и агрессивного инвестора. По метафоре такого типа инвестора можно сравнить с сорокой, которую привлекает внимание все что блестит! И вот в этом контексте кроется самая грубая и непростительная ошибка инвесторов.* Которые, по определению не могут относиться к этой категории вкладчиков. Ну, хотя бы потому, что данный тип инвестирования категорически не подходит меланхоликам.

«Внимание! Ребят, в этой концепции скрытой ошибкой, является именно подсознательное обращения нашего внимания привлекательных результатов. Например, услышав всего лишь единожды о доходе трейдера/инвестора 100% в месяц. Наш мозг уже будет порабощен: «Зачем нам доходность в 2% за месяц торговли? Мы хотим прибыль от инвестиций в размере 100% к депозиту!

Хотим и все. Он ведь удвоил свои средства – мы тоже так хотим»! Кто действительно понял принцип данной концепции, рекомендуем разобраться, как это происходит, из материала «Правильное распределение Гаусса»!

Однако не стоит отрицать факта, что первые вкладчики в Биткоин. Которые смогли-таки удержать свои инвестиционные позиции, до уровней пузыря выше средних значений. Несомненно, будут смеяться и оспаривать меланхоликов. Аргументируя свои позиции, что для действительно реального дохода. Просто необходимо постоянно мониторить рыночные ситуации.

Тем не менее, успех не всегда сопутствует агрессивным инвесторам. Как, например, Джорджу Соросу. Который, в свое время одной сделкой, де-факто разорил центральный банк Англии!

Умеренный инвестор

Как вы уже и сами догадались, умеренный тип инвестирования, подразумевает не́что среднее значение. Между консервативным вкладчиком и агрессивным инвестором. При таком подходе к делу, умеренный инвестор старается соблюдать баланс. Некоторое золотое сечение, между уровнем риска и оптимальной степенью доходности. Данная стратегия приумножения капитала, вознаграждает дисциплинированного инвестора, максимальной стабильностью дохода.

Но и на этом поощрения умеренного инвестора не заканчиваются. Так, при грамотном и дисциплинированном подходе к прибыли, риску и сохранности своих сбережений. Умеренный инвестор получает бонус от своего ведения дел. Как в виде дополнительного времени, скажем, на реорганизацию проекта по пассивному доходу. Так и в виде дополнительных средств.

Что также можно реинвестировать в следующие бизнес проекты. Единственным условием таких прерогатив, является верно, выверенное управление финансовым портфелем!

В завершении о компетентности инвестиций

Опять слил свой депозит? Хочешь зарабатывать на финансовых рынках? Надоело топтаться у нуля? Желаешь получать высокий доход на рынке ценных бумаг? Присоединяйтесь к нам и наши лучшие коучи и аналитики обучат вас ремеслу трейдинга!

Уже спустя 2 недели вы начнете зарабатывать огромные проценты! К сожалению, такого рода агрессивная реклама неплохо работает в отношении не грамотных людей.

Не в понимании глупого человека, как умственно отсталого инвалида. А в понимании финансовой неграмотности, самых обычных людей, как я и как он. И эта реклама, будь она не ладно, постоянно работает. Ведь не просто так бытует выражение «лох не мамонт – не вымрет». Поэтому каждый раз, когда в сети интернет появляются все новые стартапы, обязательно находятся персонажи.

Которые по своей финансовой неграмотности, и наивному доверию, лишаются своих кровных сбережений. Однако!

Источник: xn—-dtbjkdrhdlujmd8i.xn--p1ai