юридическое или физическое лицо, осуществляющее инвестиции, вкладывающее собственные заемные или иные привлеченные средства в инвестиционные проекты. Инвестиционный капитал, вкладываемый инвестором, может быть представлен в виде финансовых ресурсов, имущества, интеллектуального продукта. Инвесторы не просто вкладывают капитал в дело, подобно бизнесменам, но осуществляют долговременные вложения в достаточно крупные проекты, связанные со значительными производственными, техническими, технологическими преобразованиями, новшествами.
Терминологический словарь банковских и финансовых терминов
юридическое или физическое лицо, приобретающее ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К ним могут относиться инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды, негосударственные пенсионные фонды. Владелец финансовых активов.
Словарь экономических терминов
(от англ. investor — вкладчик)
Инвестор: это кто такой и как стать инвестором с нуля + ТОП-5 инвесторов мира и их главные правила
юридическое или физическое лицо, осуществляющее инвестиции, вкладывающее собственные заемные или иные привлеченные средства в инвестиционные проекты. Инвестиционный капитал, вкладываемый инвестором, может быть представлен в виде финансовых ресурсов, имущества, интеллектуального продукта. Инвесторы не просто вкладывают капитал в дело, подобно бизнесменам, но осуществляют долговременные вложения в достаточно крупные проекты, связанные со значительными производственными, техническими, технологическими преобразованиями, новшествами.
Ипотека. Словарь терминов
юридическое или физическое лицо, приобретающее ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К ним могут относиться инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды, негосударственные пенсионные фонды.
лицо, приобретающее инвестиционную собственность.
Словарь терминов рынка недвижимости
Лицо, приобретающее инвестиционную собственность.
Терминологический словарь библиотекаря по социально-экономической тематике
вкладчик, лицо, осуществляющее вложение капитала на длительный срок.
см. также «Медведь»
Тезаурус русской деловой лексики
Syn: вкладчик, вкладчик капитала
Словарь Ожегова
ИНВЕСТОР, а, м. Вкладчик (физическое или юридическое лицо), осуществляемый инвестиции.
| прил. инвесторский, ая, ое.
Словарь Ефремовой
м.
Лицо, организация или государство, производящие инвестицию.
Источник: znachenie-slova.ru
Словарь инвестора – важные термины, которые нужно знать
Кандидат экономических наук. 20 лет преподаю финансы и инвестиции в университете. Инвестирую на фондовом рынке.
Какой процент бизнеса отдать инвестору. Как распределить доли в бизнесе
В своих статьях я часто делаю специальные вставки с основными инвестиционными терминами, которые нужно знать любому инвестору. Решила собрать их в одном месте и назвать “Словарь инвестора”. В словаре кратко дам определения простыми словами для новичков, вставлю ссылки на уже опубликованный материал в нашем финансовом блоге.
Активы инвестора – это инструменты, в которые инвестор вкладывает деньги с целью получения дохода. К ним относятся ценные бумаги, драгоценные металлы, индексные фонды, валюта, недвижимость и пр.
Полная информация об актуальных стратегиях, которые уже принесли миллионы пассивного дохода инвесторам
Активы предприятия – движимое и недвижимое имущество, которое задействовано в финансово-хозяйственной и производственной деятельности предприятия с целью получения прибыли.
Акция – эмиссионная ценная бумага, закрепляющая права ее владельца (акционера) на получение прибыли акционерного общества в виде дивидендов, на участие в управлении акционерным обществом и на часть имущества, остающегося после его ликвидации.
Акция обыкновенная – дает право своему владельцу на получение дивидендов, голосование на собрании акционеров, получение части имущества в случае ликвидации компании.
Акция привилегированная – дает первоочередное право на получение дивидендов и доли имущества при ликвидации компании, но лишает акционера голоса на собрании акционеров.
Аллокация в инвестициях – процент от капитала инвестора, который утвердил брокер при исполнении заявки на покупку акций на рынке IPO. Это может быть как 1 %, так и 90 %. Зависит от спроса на ценную бумагу и внутренних требований брокера к своему клиенту (например, активность на рынке, размер капитала и пр.)
Байбэк (buy back) – обратный выкуп компанией собственных акций с целью повышения спроса на них со стороны частных инвесторов, снижения риска враждебного поглощения или вложения свободных денежных средств.
Бенчмарк – это аналитический показатель, который позволяет оценить состояние экономики или отдельного сегмента рынка по сравнению с эталонных значением. Например, инвестор сравнивает с бенчмарком эффективность отдельного актива или всего инвестиционного портфеля. В качестве эталона могут быть фондовые индексы, валютные котировки, процентные ставки и пр.
Биржа – место для организованных торгов какими-либо активами. Она организует и контролирует сделки, гарантирует расчеты и поставки, оказывает консультационные услуги. Берет за свои услуги комиссию. На фондовой бирже торгуются ценные бумаги, на валютной – валюта, на товарной – полезные ископаемые, с/х продукция и т. д.
Биржевой стакан – графическое представление текущих цен и объемов спроса и предложения на определенный актив. Можно найти в торговых терминалах брокеров. Чаще всего представлен в виде таблицы с цифрами, которые постоянно меняются в зависимости от ликвидности инструмента. Служит для оценки ликвидности, а также поиска оптимальной цены для покупки или продажи.
Брокер – это посредник на финансовом рынке между инвестором и биржей, инвестором и депозитарием, помогает купить или продать активы на бирже, по некоторым из них является налоговым агентом, т. е. рассчитывает и перечисляет в бюджет налог на доходы, оказывает консультационные и аналитические услуги.
Брокерский счет – специальный счет, с помощью которого инвестор совершает сделки по купле-продаже активов на фондовом рынке. Деньги, которые хранятся на российском брокерском счете, не застрахованы государством. Открывает его брокер (банк, брокерская или управляющая компании), который имеет право на осуществление брокерской деятельности.
Бычий рынок – состояние фондового рынка, когда котировки на ценные бумаги растут длительный период времени.
ВДО (высокодоходные облигации) – облигации с высокой, относительно средней по рынку, доходностью, но и высоким риском дефолта, когда эмитент перестанет выполнять свои обязательства по погашению и выплате купонов.
Венчурные инвестиции – инвестиции с высоким уровнем риска в какие-то инновационные идеи, которые с одинаковой вероятностью могут принести большую доходность или большие убытки.
Волатильность – изменчивость цены или доходности актива на фондовом рынке. Измеряется среднеквадратическим отклонением цены/доходности актива от среднего значения за какой-то промежуток времени.
Голубые фишки – акции крупных и надежных компаний из разных отраслей, вносящих существенный вклад в экономику страны. Они отличаются высокой ликвидностью и низкой волатильностью, доходность может быть не такой высокой, как по более рискованным инструментам, но котировки “голубых фишек” быстрее других восстанавливаются после кризисов.
Гэп – это разрыв между минимальной и максимальной котировкой на бирже, визуально можно наблюдать на графике в виде пробела. Может образоваться после выходных дней, выхода плохих или хороших новостей об эмитенте, закрытия реестра акционеров для выплаты дивидендов, технических сбоев на бирже.
Делистинг – исключение ценных бумаг эмитента из списка допущенных к торгам на бирже или понижение их уровня в списке. Причины могут быть разные: банкротство и любое другое прекращение деятельности компании, отказ эмитента от публичного статуса, нарушения законодательства, плохое финансовое положение и пр.
Депозитарий – электронное хранилище данных о владельцах ценных бумаг и самих ценных бумагах. Брокер не хранит купленные инвестором активы, сведения о совершенной сделке купли-продажи он передает в депозитарий, где они и фиксируются до следующих изменений. Деятельность депозитария контролируется Центробанком.
Дериватив – финансовый инструмент, который имеет вид контракта между продавцом и покупателем о покупке/продаже актива через определенное время по заранее оговоренной цене. Торгуются на срочном рынке. Представители деривативов – фьючерсы, опционы, форварды, свопы. Считаются высокорискованными инструментами.
Дефолт – в инвестициях понятие чаще всего связано с облигациями, когда эмитент объявляет о невозможности дальше исполнять свои обязательства по выплате купонов и погашению облигации в конце срока.
Диверсификация инвестиций – это разделение инвестиционного капитала путем вложения в разные инструменты, страны, отрасли, валюты. Проводят с целью достижения оптимального соотношения риск – доходность, когда падение доходности по одним активам будет компенсироваться ростом по другим.
Дивиденды – часть прибыли, которой готов делиться эмитент со своими акционерами. Размер определяется в соответствии с дивидендной политикой, как правило, в процентах от чистой прибыли.
Дивидендный гэп – снижение стоимости акций после закрытия реестра акционеров (дивидендной отсечки) примерно на размер выплаченных дивидендов. Может длиться разный период времени: от пары дней до нескольких месяцев, потом закрывается, т. е. цена акции возвращается к прежнему значению.
Дивидендная отсечка – дата фиксации списка акционеров, которым будут выплачены дивиденды. Инвестор должен купить акции до этой даты, если хочет попасть в реестр. При этом, необходимо помнить о режиме торгов на бирже Т+2, когда акции переходят в собственность покупателя только через 2 дня после сделки.
Доходность – это отношение полученной прибыли за определенный период времени (чаще всего рассчитывают среднегодовое значение) к общей сумме вложенных средств в покупку какого-либо актива. Выражается в процентах.
Дюрация – временной промежуток, за который происходит полный возврат вложенных средств в покупку облигации. Выражается в годах или днях.
ETF – инвестиционный биржевой фонд, который создает управляющая компания по принципу коллективных инвестиций. Может включать в свой состав разные типы активов (ценные бумаги, драгоценные металлы, недвижимость) сразу от нескольких десятков или сотен эмитентов с целью диверсификации вложений. Используется в пассивных стратегиях инвестирования. Не нуждается в активном управлении, потому что повторяет состав определенного биржевого индекса.
ИИС (индивидуальный инвестиционный счет) – разновидность брокерского счета, который предоставляет инвестору налоговые льготы. Возможны 2 варианта льгот: по типу А, когда инвестор ежегодно имеет право вернуть 13 % от суммы инвестиций, но не более 52 000 руб., по типу Б, когда при закрытии счета инвестор не заплатит 13 % с прибыли от сделок.
Инвестиции для предприятия – вложение средств в объекты предпринимательской или иной деятельности с целью получения какого либо эффекта: экономического социального, экологического, бюджетного и пр.
Инвестиции для обычного человека – вложение средств в инвестиционные инструменты (ценные бумаги, валюта, драгоценные металлы, недвижимость и пр.) с целью сохранения и увеличения собственного капитала.
Инвестиционный портфель – совокупность активов, в которые вложены деньги инвестора. Основные факторы, которые инвестор должен учитывать при его формировании: финансовые цели и сроки их достижения, финансовые возможности, риск-профиль, диверсификация по странам, отраслям, валютам и классам активов.
Инвестиционная стратегия – детальный план по достижению поставленной финансовой цели, в котором расписаны сроки, показатели доходности, объемы и периодичность инвестирования, инструменты вложения денег, варианты реагирования на разные экономические ситуации и пр.
Индекс – экономический показатель, индикатор состояния отдельно взятой страны, отрасли или мира в целом. Он рассчитывается на основе стоимости и количества ценных бумаг компаний, которые оказывают существенное влияние на экономику перечисленных объектов. Часто выступает в качестве бенчмарка для формирования индексных фондов (ETF, БПИФ). Наиболее известные индексы в мире – Dow Jones, Shttps://iklife.ru/investirovanie/slovar-investora.html» target=»_blank»]iklife.ru[/mask_link]
кто такой застройщик в строительстве определение
Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ в статью 2 настоящего Федерального закона внесены изменения
ГАРАНТ:
В отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., статья 2 применяется без учета изменений, внесенных Федеральными законами от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ и от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ, с учетом особенностей, установленных Федеральным законом от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ
ГАРАНТ:
См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 2 настоящего Федерального закона
Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:
Информация об изменениях:
которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;
наименование которого содержит слова «специализированный застройщик».
Под застройщиком также понимается некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации», или публично-правовая компания, указанная в части 1 статьи 23.2 настоящего Федерального закона, а также указанный в пункте 3 части 4 статьи 1 настоящего Федерального закона Фонд субъекта Российской Федерации, юридическое лицо, созданное Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации и обеспечивающее в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации реализацию решения о комплексном развитии территории;
Информация об изменениях:
Информация об изменениях:
Информация об изменениях:
Информация об изменениях:
Информация об изменениях:
Кто такой застройщик и чем он занимается?
Юрлица и ИП могут выступать в качестве застройщика, если имеют в собственном владении земельный участок или право его арендовать для дальнейшего ведения строительных и прочих работ. Подробно о понятии застройщика, а также его полномочиях и ответственности предлагаем узнать ниже.
Определение застройщика по действующему законодательству
Исходя из законодательных нормативов, можно дать правильное правовое определение застройщику:
Функции застройщика
Чтобы точно выяснить, кем является застройщик, стоит определить, каков спектр его деятельности:
Проектная документация должна быть утверждена и соответствовать действующим строительным нормам.
Следует отметить, что в редких случаях застройщик может выступать в качестве подрядчика, то есть выполнять строительные работы собственными усилиями.
Ответственность
В ряде случаев при нарушении своих обязанностей застройщик несет административную ответственность:
Чтобы не пришлось выплачивать штрафы, застройщик в обязательном порядке должен получить разрешение на строительство и вовремя передать СМИ достоверную информацию о строительстве.
Чем застройщик отличается от девелопера?
Застройщик является собственником или арендатором земельного участка, что не является обязательным условием для девелопера. Последний является предпринимателем, который работает в области девелопмента и может выполнять следующие работы:
Так, девелопер занимается предпринимательской деятельностью для получения финансовой выгоды. При этом он может не являться собственником или арендатором земельного участка, где планируется возвести коммерческую недвижимость, чем и отличается от застройщика.
Кто такой заказчик-застройщик?
Понятие определено 16-м Постановлением Госстроя СССР, и оно до сих пор является актуальным. Это юрлицо, занимающееся распоряжением финансовых вложений, которые будут применяться в качестве капитальных средств, и материального имущества, которое числится за капитальным строительством.
В его лице выступают:
Вне зависимости от того, кто именно выступает застройщиком-заказчиком, он выполняет следующие функции:
Так, застройщик-заказчик должен обеспечить полное проведение необходимых работ на земельном участке – вплоть до передачи объектов в пользование.
10 правил выбора застройщика
Попасть в руки мошенников легко, поэтому при выборе застройщика необходимо выяснить следующие данные:
Так, стоит выяснить данные параметры до того, как подписать с застройщиком договор. Этого не стоит делать, если у организации отсутствует официальная регистрация, сметные документы и проч. Дополнительно читайте о критериях добросовестности застройщика.
Видео: Кто такой застройщик?
В следующем видео эксперт определит, кто такой застройщик, чем занимается и почему, по сути, является девелопером:
По сути, застройщик – это девелопер, который на собственном или арендуемом земельном участке занимается организацией и сдачей в эксплуатацию строительных объектов. При этом это может быть как физическое, так и юридическое лицо. Точное определение застройки дает законодательство, которое и формирует ряд требований к данному лицу, при нарушении которых придется понести административное наказание.
Требования к застройщику по 214‑ФЗ в 2021 году
Федеральный закон № 214-ФЗ подробно объясняет, как продавать недвижимость в строящихся домах. Он защищает дольщиков — покупателей строящегося жилья — от мошенников и гарантирует возврат денег, если застройщик не выполнит свои обязательства. В законе правительство прописало, каким требованиям должны соответствовать застройщики, а также как они должны проводить такие сделки.
214-ФЗ применяют, если на этапе строительства застройщик планирует продавать:
Закон не действует на индивидуальное строительство, например, частных домов.
Требования к застройщику по 214-ФЗ
Чтобы продавать квартиры в строящемся жилье, застройщик должен получить специальное разрешение в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Минстрой проверяет:
Какая организационно-правовая форма у компании-застройщика
Разрешение выдают только хозяйственным обществам: обществам с ограниченной ответственностью (ООО) или акционерным обществам (АО). Министерство откажет некоммерческим организациям или индивидуальным предпринимателям.
Кто занимает руководящие посты в компании
Руководителями застройщика и главным бухгалтером не могут быть лица, которые:
Есть ли проектная декларация
Чтобы подтвердить, что в проекте нет нарушений, застройщик должен приложить к декларации заключение специальной экспертизы.
Сколько денег у застройщика
У компании должны быть собственные средства, суммой больше 10% от проектной стоимости строительства. К таким средствам можно отнести не только деньги на счетах, но и недвижимость, земельные участки или дебиторские задолженности.
Также перед тем, как получить разрешение, застройщик должен открыть счет в уполномоченном банке. На счет он должен положить 10% от проектной стоимости строительства. Если у него нет таких денег, он может взять кредит. Сумма займа должна быть больше 40% от проектной стоимости.
Минстрой не выдаст разрешение, если компания:
Какой у застройщика опыт
Застройщик должен участвовать в строительстве многоквартирных домов не меньше трех лет. За это время он должен построить не менее 5 000 м2 жилья. Министерство учитывает объекты, возведенные родственными организациями, а также проекты, в которых застройщик был техническим заказчиком или генподрядчиком.
Кому принадлежит земля под застройку
Застройщик должен владеть участком под строительство или взять его в аренду или субаренду.
Обязанности застройщика во время строительства
Государство накладывает ограничения на застройщиков и после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. В 214-ФЗ прописаны правила, которые должна выполнять каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Квалификация застройщика
Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно. Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.
Кредиты во время строительства
Единственный кредит, который может взять компания — целевой займ для финансирования текущего строительства. Такой займ не может быть больше 20% от стоимости проекта. А процентная ставка в нем не может отличаться от ключевой ставки Центробанка больше, чем на 2%. Например, в январе 2021 года ключевая ставка равна 4,25%. Значит, застройщик не может взять кредит по ставке выше 6,25%.
Финансовое состояние застройщика
Компания не может выпускать облигации, чтобы привлечь финансирование. Также она не может выступать в качестве поручителя или передавать свою собственность в залог.
Расчеты с контрагентами и дольщиками
Перед стартом продаж застройщик должен выбрать уполномоченный банк и открыть в нем эскроу-счет. Именно на нем будут храниться деньги дольщиков. О том, как работают эскроу-счета, мы рассказывали в недавней статье.
Все расчеты с техническим заказчиком или генеральным подрядчиком также должны проходить только со счетов в одном уполномоченном банке.
Переводы со счета застройщика
Застройщик может переводить средства со своего счета только по нескольким причинам. Например, он может тратить деньги на:
При этом снимать наличные он может только на выплату зарплаты сотрудникам. Все остальные средства можно только переводить со счета на счет.
Периодическая отчетность
Ежеквартальные и ежегодные бухгалтерские отчеты застройщик должен публиковать в Единой информационной системе в сфере жилищного строительства (ЕИСЖС). Ежеквартальную отчетность нужно сдать не позже, чем через 30 календарных дней после окончания квартала. Срок сдачи ежегодной отчетности больше — 120 дней с окончания года. Чтобы подтвердить достоверность отчета, его должен проверить аудитор.
Все эти правила нужно выполнять до ввода объекта в эксплуатацию. Как только первый дольщик зарегистрирует право собственности на одну из квартир, ограничения перестают действовать.
Ответственность застройщика
Если застройщик продавал строящееся жилье без разрешения, дольщик может написать заявление на возврат средств. В этом случае он может взыскать не только стоимость квартиры, но и двойные проценты по ипотеке, которые успел выплатить.
Если застройщик привлек средства дольщиков для строительства, но не имел на это права:
Если застройщик опубликует неполную или ложную проектную документацию или не опубликует ее в срок:
Если застройщик не сдаст отчетность или сделает это не вовремя:
Кто такой застройщик в строительстве определение
Долевое строительство: как это работает и в чем его преимущества
Покупка квартиры в строящемся доме долгое время считалась рискованным предприятием. Хотя вложение средств в недвижимость на этапе строительства позволяло значительно сэкономить по сравнению с покупкой готовой квартиры, такой вариант означал множество рисков для дольщика, главный из которых — банкротство девелоперской компании, замороженное строительство и невозможность вернуть деньги. С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в законодательство, которые ужесточают требования к застройщику и защищают права дольщика. Рассказываем, как работает долевое строительство сегодня и в чем преимущества такого способа приобретения жилья.
Из этой инструкции вы узнаете:
Что такое долевое строительство.
Что изменилось в законе о долевом строительстве.
Что такое проектное финансирование при долевом строительстве.
Как переход к проектному финансированию защитит права дольщиков.
Что такое эскроу-счета и какие есть риски при их использовании.
Кто следит за соблюдением закона о долевом строительстве и как использовать Единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС).
Что такое долевое строительство?
Долевое строительство — это форма строительства, при которой девелопер получает деньги от покупателя, а взамен обязуется предоставить ему квартиру обговоренных в договоре параметров: в доме по конкретному адресу, на определенном этаже, с определенным количеством комнат и метражом.
Отношения между застройщиком и дольщиком регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»). Согласно поправкам к этому закону, начиная с 1 июля 2018 года в России разрешена продажа квартир в строящихся домах исключительно через банковское сопровождение сделок, а с 1 июля 2019 года — только с использованием эскроу-счетов. При этом застройщик и покупатель заключают договор участия в долевом строительстве (также договор долевого участия или ДДУ).
Как купить квартиру в строящемся доме и не стать обманутым дольщиком, читайте в инструкции cпроси.дом.рф
Какие изменения произошли в законе о долевом строительстве в 2018 году?
Ранее долевое строительство было достаточно рискованным делом, поскольку девелоперы практически не имели ограничений в возможности использовать деньги дольщиков. Это приводило к тому, что недобросовестные застройщики или компании, которые не распродали все квартиры на этапе котлована, могли заморозить стройку и объявить себя банкротами, а дольщики оставались без жилья и не имели возможности вернуть деньги. С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки к закону «Об участии в долевом строительстве»), которые ужесточили требования к застройщикам и усилили защиту прав дольщиков.
Новые поправки подразумевают переход от долевого к проектному финансированию, то есть от прямой продажи жилья в строящихся домах к использованию эскроу-счетов. Девелоперы будут обязаны принимать средства дольщиков на специализированные банковские счета, а расходование средств на этих счетах будет контролироваться банком. На переходный период — с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года — вводится использование одновременно старого и нового механизмов.
Требования законодательства к девелоперам ужесточились: застройщики, получившие разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, вправе привлекать деньги дольщиков только при условии, что по каждому разрешению на строительство откроют отдельный банковский счет (ч.2.3 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ). На одно разрешение на строительство приходятся один счет и один жилой комплекс (если речь не идет о компаниях, которые занимаются комплексным развитием территории, — они смогут строить по нескольким разрешениям в рамках одного района).
Проверьте информацию о выбранном застройщике в Едином реестре застройщиков на сайте ЕИСЖС
Из-за поправок под запрет попали жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК). При участии в ЖСК и ЖНК покупатель вносил пай в кооператив и становился пайщиком, то есть инвестором проекта. В этом случае получить свою квартиру покупатель мог лишь в случае успешного завершения строительства дома и ввода его в эксплуатацию. Подобной схемой зачастую пользовались недобросовестные застройщики, поэтому с 1 июля 2018 года любые формы привлечения денежных средств застройщиком от покупателей, помимо заключения ДДУ, запрещены. Исключение составляют только ЖСК, которым землю под застройку предоставило государство или муниципалитет бесплатно (в том числе согласно Федеральному закону от 24 июля 2008 года 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»), а также кооперативы, созданные в случаях, когда дом достраивается после банкротства застройщика.
Как закон защищает права дольщиков?
Несмотря на то, что плата за будущую квартиру похожа на инвестицию, это не инвестиция в привычном понимании этого слова. Предоставляя деньги, инвестор в рыночных условиях рискует их потерять в случае неудачи. При долевом строительстве, согласно вступившим в силу поправкам в законодательство, независимо от того, сколько средств привлечет застройщик, дольщик получит либо квартиру, либо свои деньги обратно.
С 1 июля 2018 года для застройщиков стало обязательным банковское сопровождение всех сделок. Для этого девелопер должен открыть счет в уполномоченном банке и совершать с него платежи, касающиеся исключительно строительства дома. При этом девелопер должен иметь на счету собственные деньги — не менее 10% от общей проектной стоимости строящегося объекта.
Плата за квартиру по договору долевого участия, которую вносит дольщик, также проводится через банк и страхуется Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 млн рублей — по аналогии со страхованием депозитов частных лиц.
Если раньше финансовую ответственность за убытки и недостроенный объект нес девелопер как юридическое лицо, то теперь она распространяется на руководителя и бенефициара девелоперской компании.
Наконец, в случае смерти дольщика его права и обязанности по договору переходят к наследникам, и застройщик не вправе отказать им во вступлении в договор (п. 7 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).
Что такое проектное финансирование жилищного строительства?
Проектное финансирование предполагает жесткий контроль над средствами девелопера со стороны банка. По сути, банк финансирует расходы девелопера по согласованному бюджету проекта за вычетом собственных средств, а застройщик получает деньги дольщиков со счета эскроу только после ввода жилья в эксплуатацию.
Важно, что при проектном финансировании деньги застройщика и генподрядчика (то есть всех структур, которые участвуют в строительстве проекта) должны находиться в одном и том же банке. Это обеспечит прозрачность переводов на всех этапах. Перевод денег по эскроу-счетам осуществляется только после того, как девелопер предоставит документы с обоснованием, на что он планирует потратить деньги. При этом банк может отказать в проведении операции, если признает ее нецелевым расходованием средств. Обналичивать средства по счетам эскроу можно только в одном случае — для выплаты зарплаты сотрудникам.
А если девелопер получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года?
В этом случае часть строительных объектов может быть достроена по старым правилам, без использования эскроу-счетов. Это будет зависеть от строительной готовности объекта и доли средств, которые застройщик привлек от граждан. Подробные критерии к таким объектам и застройщикам Минстрой разработает до конца февраля. Дополнительно программа Минстроя предполагает, что застройщики, оставшиеся без проектного финансирования банков, смогут получить деньги, необходимые для завершения строительства, в виде небанковского продукта на возвратной основе.
Карту и полный список новостроек по всем регионам России смотрите на сайте ЕИСЖС
Что такое эскроу-счета и какие есть риски при их использовании?
Эскроу-счет — это специальный счет для учета и блокирования денежных средств, которые банк (эскроу-агент) получает от дольщика для передачи их застройщику при возникновении оснований, предусмотренных договором счета. Права на деньги, лежащие на эскроу-счете, до определенной даты принадлежат участнику долевого строительства, а после этой даты передаются застройщику (например, после сдачи в эксплуатацию нового дома).
Эскроу-счета станут обязательными с 1 июля 2019 года
Деньги вносятся покупателем на эскроу-счет после заключения договора участия в долевом строительстве. Отозвать деньги с эскроу-счета в любой момент (если, например, покупатель передумал) нельзя. Но если застройщик признан банкротом, то дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от ДДУ и получить обратно внесенную сумму.
При этом застройщик обязан выплатить неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки, а если дольщиком является гражданин (а не компания) — пени платятся в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ).
Кроме того, покупатель имеет право отказаться от покупки, если сдача дома в эксплуатацию задерживается более чем на два месяца. В этом случае застройщик обязан предупредить дольщика о задержке не позднее, чем за два месяца до обозначенного в договоре срока сдачи дома. Если вы не хотите ждать, то имеете право расторгнуть договор в одностороннем порядке и вернуть свои деньги.
Каковы риски покупки квартиры в строящемся доме сегодня?
Главный риск при внесении денег на эскроу-счет связан с банкротством банка. По закону в этой ситуации деньги будут переведены на счета работающего банка, которому переуступлены права банка-банкрота, однако страхование в этом случае распространяется только на сумму до 10 млн рублей. Если квартира стоила больше, есть риск потерять эту разницу.
Кроме того, банк вправе отказать гражданину в открытии эскроу-счета, если будет подозревать его в отмывании денег или пособничестве терроризму.
Кто следит за соблюдением закона о долевом строительстве?
В каждом регионе существуют уполномоченные органы исполнительной власти (ст. 23 закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»), которые регулярно проверяют девелоперов и ход строительства жилья. В случае обнаружения нарушений они передают информацию в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), которая вправе внести в Единый государственный реестр прав на недвижимость (ЕГРН) сведения о том, что застройщик на определенный срок приостанавливает деятельность по привлечению денежных средств от дольщиков. Срок передачи информации зависит от серьезности нарушений и не превышает 10 дней.
Кроме того, чтобы минимизировать риски покупателей квартир в строящихся домах, в рамках компании ДОМ.РФ был создан Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Фонд получает отчисления от девелоперов в размере 1,2% от стоимости каждого договора о долевом участии в строительстве. Из этих средств формируется компенсационный фонд, который позволит или достроить жилой объект в случае банкротства строительной компании — или вернуть деньги гражданам. Подробную информацию о Фонде и его работе можно найти на сайте фонд214.рф
С 1 января 2018 года в России при поддержке ДОМ.РФ начала действовать Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС), которая позволяет усилить прозрачность на рынке долевого строительства. ЕИСЖС — это онлайн-платформа, с помощью которой легко получить самую актуальную информацию о жилищном строительстве и ипотечном кредитовании по всем регионам страны.
Платформа предназначена для граждан, организаций и других участников жилищного рынка. В частности, через ЕИСЖС можно получить информацию о застройщике, ходе строительства жилищных объектов и проверить, уплачивает ли застройщик взносы по вашему договору долевого участия в Фонд защиты прав граждан. Система также позволяет больше узнать о строящихся домах, инфраструктуре района и иных вещах, которые помогут оценить надежность девелопера и принять решение о покупке недвижимости (или держать руку на пульсе строительства, если вы уже приобрели квартиру в новостройке).
Самая полная и актуальная информация о жилищном строительстве и ипотечном кредитовании на сайте ЕИСЖС
Новостройка. Как выбрать застройщика
И не остаться без денег и квартиры
Когда человек что-то делает впервые, то иногда совершает ошибки по незнанию. Если речь о покупке квартиры, такая ошибка стоит нескольких миллионов рублей.
Я Ника Троицкая, человек и маркетолог. Последние два года я работала в «Сибакадемстрое» — это большой сибирский застройщик. Я занималась поддержкой клиентов: делала так, чтобы им было спокойно покупать у нас квартиру. За два года я разобралась во всём, что их волновало: куда обращаться, как оформлять документы, как получать вычеты, почему у нас было право на стройку и далее по списку. Из этой работы я вынесла важную мысль: покупать квартиру чертовски сложно и страшно, особенно если не знаешь, как правильно.
В этой статье я постараюсь рассказать всё, что знаю о выборе застройщика: как проверить его самого и новостройку, что с документами, на что обратить внимание на сайте. Статья большая, потому что дело серьезное.
Проверяем сайт застройщика
Сайт застройщика или конкретной новостройки — первый пункт, по которому можно сразу отсеивать застройщиков. На сайте ищите документы о компании, о новостройке и фотографии со стройки либо трансляцию с веб-камеры.
Документы о застройщике
Без учредительных документов не может работать ни одна компания. Обязательный минимум:
Если эти документы есть на сайте застройщика — хороший признак, нет — не смертельно, запросите копию на этапе 2.
Через сайт налоговой службы проверьте дату регистрации застройщика. Посмотрите, соответствует ли фактам реклама застройщика. Если увидите нестыковки, спросите у застройщика, какими документами он может обосновать эти несовпадения.
Вот условный Матвей прочитал на сайте новостройки «Марсианский пейзаж», что застройщик — ООО «Марсопроходец». При этом в рекламе новостройку сопровождал логотип другого застройщика — ООО «Арес». Матвей запросил у «Ареса» документы и выяснил, что «Арес» — учредитель «Марсопроходца». Нестыковка разрешилась.
Илья привык думать, что компания «Спецснабстройдом» существует с советских времен: еще его отец работал в ней. В учредительных документах застройщика оказалось, что компания была создана в 2009 году. Илья запросил у застройщика документы. Новый «Спецснабстройдом» не смог доказать, что относится к старому советскому. Это означало, что новый застройщик не может хвастаться домами, которые построил старый, а просто использует раскрученный бренд.
Документы застройщика должны быть безукоризненными
Документы о новостройке
Главные два документа приличной новостройки — разрешение на строительство и проектная декларация. Они должны быть на сайте: ищите раздел «Документы» или, на языке чиновников, «Разрешительная документация».
Разрешение на строительство выдает администрация района или мэрия, без него застройщикам запрещено строить дома. Еще до начала стройки государство проверяет застройщика, чтобы защитить дольщиков от покупки квартиры в несуществующем доме.
Проектную декларацию застройщик составляет сам, заверяет печатью и подписью директора. В ней указывает важные для покупателя сведения: финансовые риски, сроки строительства и описание новостройки.
Информация о финансировании
На дом нужны деньги, много: средний бюджет на строительство дома в Екатеринбурге — 300 миллионов рублей, в Москве — 3,2 миллиарда, в Новосибирске — миллионов 400. Ни у кого этих денег вот так просто нет.
Деньги можно получить из двух источников: от покупателей и от банков.
Чтобы выручить первые деньги, каждый застройщик старается продать квартиры в новом доме еще на этапе котлована. Чтобы создать спрос, на эти квартиры устанавливают низкие цены.
Некоторые застройщики договариваются с банками о проектном финансировании. В этом случае банк предоставляет застройщику кредит на строительство дома, а застройщик рассчитывается за кредит деньгами, которые получает от покупателей.
Покупать квартиру безопаснее у застройщиков, которые получили проектное финансирование надежного банка. Банк до вас уже проанализировал риски, связанные с новостройкой, а у застройщика хватит денег, чтобы вовремя рассчитываться с подрядчиками за работы и построить дом в срок.
Покупайте квартиру у застройщика, который получил проектное финансирование надежного банка
О проектном финансировании пишут в проектной декларации, которую застройщик публикует на сайте. Ищите в декларации раздел «Финансовые риски»: будет написано что-то вроде «Строительство осуществляется за счет заемных банковских средств».
Сроки строительства
Срок строительства дома в первую очередь зависит от технологий, по которым его строят. Самые быстровозводимые дома — панельные, которые собирают из готовых плит с завода, как из конструктора. Их строят за 7—10 месяцев.
О долгосрочной ипотеке
Монолитно-каркасные дома строят дольше: 1,5—2 года. Саму коробку дома делают быстро, но потом нужно заполнить стены кирпичом или блоками, за счет этого сроки увеличиваются.
Самые долгие — кирпичные дома, так как каждый кирпичик кладут отдельно. Кирпичную новостройку от фундамента до сдачи делают за 2,5 года.
Застройщики также делают поправку на климат. На Урале и в Сибири строят дольше, чем на юге России, потому что в морозы нельзя заливать котлован или делать фасад дома.
Посмотрите на сроки в проектной декларации. Адекватный застройщик рассчитывает срок строительства в зависимости от технологии и добавляет запас в один год на форс-мажоры — например смену подрядчика или суровую зиму. Итого: дом будут строить не менее полутора лет, но не более 4 лет, со всеми запасами.
Сколько лет будут строить дом, в зависимости от материала:
Если сроки в проектной декларации указаны вменяемые и с запасом, застройщик адекватен. Риски, что он не построит в срок, снижаются.
Веб-камера или фотографии со стройки
Если застройщик публикует регулярные фотоотчеты, посмотрите, как изменились фотографии по сравнению с фотографиями двухмесячной давности. Сравните их со старыми фотоотчетами. Динамика есть? Хорошо.
Еще лучше, если застройщик ведет трансляцию с веб-камеры. Понаблюдайте за стройкой между 9 и 18 часами. Если бегают строители, работает кран — дом строят не на бумаге.
Когда я работала в строительной компании, то отвечала за сайт и за онлайн-трансляции со строек. Если у нас ломалась веб-камера или пропадала связь с ней, дольщики писали гневные письма на электронную почту и посты во все соцсети. Это неприятно, но эффективно: я тут же выносила мозг подрядчику, подрядчик — своим сотрудникам — и всё чинили.
Некоторые застройщики подключают к трансляциям с веб-камер видеоролики-заглушки на тот случай, если камера сломается. Чтобы заглушка нормально загружалась из интернета, ее обычно делают короткой: 2—3 минуты. Поэтому смотрите трансляцию дольше 5 минут, а лучше — пересмотрите на следующий день. Кадры повторяются? Вариантов два: либо камера сломана, либо застройщик жульничает.
Губернатор Калининградской области зашел на сайт компании, которая строила театр. Он понаблюдал за трансляцией 5 минут и увидел повторы. Он поручил всё починить. Спустя три месяца губернатор снова перепроверил трансляцию и опять увидел повторы: «Вы думаете, что я не буду смотреть на это? Нет, я включил и смотрю.
Там один и тот же мужик уже три месяца съезжает с крыши».
Как наказали строителей за жульничество с трансляцией, я не знаю.
Запрашиваем у застройщика документы
Если застройщик прошел первый этап «кастинга», позвоните ему и договоритесь о встрече в офисе. Скажите, что вы хотите посмотреть оригиналы учредительных документов, договор страхования на новостройку и получить образец или проект договора долевого участия в строительстве.
Учредительные документы
Об учредительных документах мы уже рассказали в первом этапе, ваша задача — сверить их с оригиналами. Если на сайте их не было, попросите застройщика показать вам оригиналы и сделать копию, которую вы возьмете с собой. Дома перепроверите по сайту налоговой службы.
Договор долевого участия
Что значит. ДДУ — договор только между вами и застройщиком. В нем обязательно должен быть предмет договора — какую именно квартиру вы покупаете и в какой срок застройщик должен вам передать квартиру. В ДДУ обязательно указывают:
ДДУ защищает вас от задержки сроков. Застройщик вправе перенести срок сдачи новостройки, но обязан согласовать это с каждым дольщиком. Вы не обязаны подписывать это дополнительное соглашение о сроках. Если застройщик не сдаст новостройку вовремя, вы имеете право на выплату пени — 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.
ДДУ обеспечит вам качество стройки. В договоре должен быть четко указан гарантийный срок, в течение которого застройщик несет ответственность за переданный дольщику объект. За саму квартиру он отвечает в течение 5 лет, в том числе 3 года — за инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции. В рамках гарантии застройщик либо бесплатно устраняет недочеты, либо выплачивает компенсацию.
Договор долевого участия защищает от ошибок застройщика, просрочек и обеспечивает качество стройки.
Покажите проект ДДУ независимому юристу. Если какие-то пункты вас не устраивают, обсудите их с застройщиком, внесите изменения в договор — это законно и нормально. Помните, что не только вы хотите купить квартиру, но и застройщик — продать ее. Раз у вас общая цель, важно договориться об условиях.
Ульяна собиралась купить квартиру у застройщика, который в ДДУ внес следующий пункт:
Застройщик на изменение ДДУ не пошел: «Не нравится — покупайте в другом месте, этот ДДУ согласован нашими юристами». Ульяна отказалась от покупки.
Договор страхования на новостройку
По закону застройщик обязан застраховать строительство от собственного банкротства или заморозки стройки. Вам при подписании ДДУ застройщик обязан показать договор страхования строительства, но ничего не мешает запросить этот договор заранее.
Действуйте так же, как с учредительными документами: оригинал договора изучите в офисе, а себе домой попросите копию. Дома посмотрите, с какой страховой компанией работает застройщик. Если ее нет в списке страховщиков Центробанка, ваш застройщик не вправе заключать с вами договор.
Стройка обязательно должна быть застрахована в одной из компаний по списку Центробанка. Вам обязаны показать договор страхования.
Проверяем информацию в интернете
В этих ваших интернетах можно найти массу интересного о застройщиках. Вас должны интересовать требования о банкротстве и отзывы.
Требования о банкротстве
На сайте арбитражного суда ведут картотеку дел. В ней важно проверить, не предъявлял ли кто-то вашему застройщику требований о банкротстве:
Не покупайте квартиру у потенциального банкрота, выберите другого застройщика.
Отзывы
Изучите отзывы в интернете — лучше не на форумах, а в сервисах отзывов, например «Форсквер» или «Фламп»: больше шансов, что положительные отзывы написаны не застройщиком, а отрицательные — не его конкурентами. С одной стороны, в интернете полно компаний, которые пишут отзывы на заказ — стоит только вбить в поисковик фразу «заказать написание отзывов на форумах». С другой стороны, застройщики сами ищут фрилансеров, которые им напишут фейковые отзывы или даже дискуссии на форумах:
На специальных сервисах отзывов тоже могут попадаться заказные отзывы. Но у таких сервисов есть программы для поиска подозрительных отзывов и модераторы, которые проверяют отзывы, авторов и принимают решение: фейк это или нет.
Сначала проверьте требования о банкротстве на сайте арбитражного суда, затем — отзывы о застройщике на специальных сервисах.
Смотрим готовые дома застройщика
Запросите у застройщика или посмотрите в проектной декларации информацию о тех домах, которые он уже построил. Съездите и посмотрите на них.
Смотреть на дом, который сдали пять лет назад, смысла мало: рынок развивается, конкуренцию никто не отменял, поэтому приличные застройщики сами улучшают качество домов и кварталов. Хорошо, если есть дома, которые застройщик сдал в текущем или прошлом году. Если территория дома или квартала закрытая, договоритесь с застройщиком о визите в эти дома.
Что смотреть. Похлопайте входными дверями, посмотрите на отделку фасадов и подъездов, благоустройство двора. Поднимитесь на последний этаж и подойдите к выходу на крышу. Осмотрите стены и потолок: не сырая ли штукатурка, нет ли потеков? Если есть, последний этаж в новостройке этого застройщика лучше не брать.
Вы поднимались на лифте или пешком? Если пешком, узнайте у жильцов дома, как часто не работает лифт. Если спустя год после сдачи застройщик не может разобраться с лифтом, это недобрый знак.
Что пропускать. Не страшно, если на двери подъезда (или двери парадной, реверанс) не работает доводчик. В первые два года после сдачи жители занимаются ремонтами, поэтому часто сами отключают доводчик, чтобы грузчики или ремонтники могли попасть в дом.
Главная идея — прочувствовать, каково жить в домах этого застройщика. Пообщайтесь с жильцами — посмотрите, какие люди и как здесь живут, узнайте их мнение о застройщике.
Посмотрите, в каком виде «свежесданные» дома застройщика. Нравится? Тогда имеет смысл рассматривать этого застройщика
Если в списке кандидатов на ваши деньги после этого еще остались застройщики, прочитайте нашу статью о том, как покупать квартиру в новостройке. В ней рассказываем, как происходит сам процесс покупки, и помогаем разобраться в этапах и документах.
Источник: folkmap.ru
Словарь инвестора: основные термины и понятия
Идея написания толкового словаря ленивого инвестора появилась, когда в очередной раз при общении с подписчиком пришлось объяснять базовые понятия. В итоге я решил подготовить что-то вроде словаря, включающего важнейшие определения. Словарь разбит на несколько тематических разделов, отвечающих на вопросы о разных инвестиционных сферах и инструментах. Для более подробного изучения кликайте по ссылкам на статьи, опубликованные на «Блоге ленивого инвестора». Надеюсь, то, что получилось в результате, будет полезно начинающим инвесторам.
Фондовая биржа
Важно! Я веду этот блог уже почти 10 лет. Все это время я регулярно публикую отчеты о результатах публичных инвестиций. Сейчас мой публичный инвестпортфель — более 5 000 000 рублей.
Я регулярно получаю много вопросов и специально для читателей я разработал Курс ленивого инвестора, в котором пошагово показал, как наладить порядок в личных финансах и эффективно инвестировать в различные активы. Рекомендую пройти, как минимум, бесплатную неделю обучения.
Если вам интересна практика и какие инвестрешения в моменте принимаю лично я, то вступайте в Клуб Ленивого инвестора.
Биржа (burse – фландр. нареч. мешок, кошелек) – площадка, на которой организовано рыночное обращение активов – товаров, валют, ценных бумаг, контрактов и т. д. Основная функция биржи – посредничество между покупателями и продавцами, гарантирующее соблюдение их взаимных обязательств.
Брокер (broker – посредник) – профессиональный участник финансового рынка, предоставляющий услуги по доступу своих клиентов к торговле активами. Основной доход брокеров – комиссии, которые они берут с клиентов.
Дивиденды (dividendum – лат. то, что подлежит разделу) – часть дохода акционерного общества, которая по решению собрания акционеров подлежит распределению среди держателей акций.
Котировки – значение цены или курса финансового инструмента, по которому происходит заключение сделок между покупателями и продавцами на финансовом рынке.
Тикер на бирже – уникальный идентификатор из нескольких букв или букв и цифр, соответствующий определённому активу. Каждая биржа имеет собственный набор тикеров.
Ролловер – продление контракта при истечении его срока экспирации. В отличие от рынка форекс, на фондовой бирже ролловер производится только при запросе со стороны инвестора и за определённую плату.
Кредитное плечо при маржинальной торговле – отношение суммы заёмных средств к собственным средствам инвестора. Применяется для достижения высокой доходности в кратчайшие сроки.
Короткие сделки (шорт) – используются для заработка на падении цены актива. Инвестор продаёт бумаги, предоставляемые брокером взаймы, чтобы затем вернуть их, выкупив с рынка по более низкой цене. Разница цен и будет прибылью инвестора.
Гарантийное обеспечение (ГО) – страховая сумма, которая блокируется брокером на счету трейдера, покупающего контракт с производным инструментом, например, фьючерсом. В случае если рынок пошёл против открытой позиции, с гарантийного обеспечения списывается сумма текущего убытка. Если в результате ГО становится недостаточным для поддержания открытой позиции, возникает маржин-колл.
Маржин-колл – требование брокера к инвестору внести дополнительные средства на торговый счёт. Так происходит, когда из-за просадки общая стоимость активов на торговом счету снижается. При этом инвестор не имеет достаточной суммы для поддержания открытых торговых позиций. При торговле без кредитного плеча маржин-колл не возникает. Кредитное плечо требует увеличения залога, поэтому инвестор несёт намного больший риск.
Фьючерс (future – будущее) – биржевой контракт, по которому продавец обязуется продать, а покупатель – проиобрести некоторый актив к определённой дате по заранее оговоренной цене. Фьючерс относится к стандартизованным контрактам, т. е. его условия должны удовлетворять определённым правилам. Переменными являются только цена и дата исполнения.
Различают поставочный и расчётный фьючерсы. Поставочный предусматривает физическую поставку актива на дату исполнения. Расчётный ограничивается только денежными расчётами между продавцом и покупателем.
Контракт на разницу (CFD, Contract For Difference) – заработок на разнице цен актива при закрытии и открытии позиции. В качестве актива могут выступать акции, драгоценные металлы, биржевые товары, фондовые индексы и другие инструменты. Такие контракты обычно предлагаются форекс дилерами. CFD не торгуются на бирже, по ним нет ограничений на открытие коротких позиций.
Депозитарий – профессиональный участник рынка ценных бумаг. Его цель – учёт прав собственности на ценные бумаги, а также оформление передачи этих прав от одного владельца ценных бумаг к другому.
Клиринг – взаимозачёт обязательств при биржевых расчётах. Он совершается во время вечерней сессии. Во время дневной сессии проводится проверка заявок и расчёт комиссий брокера и биржи. Кроме того, средства блокируются на счетах, с которых позднее будут списаны.
Акция – документ, закрепляющий за его владельцем право на определённую часть капитала компании – акционерного общества. Все акции делятся на два вида: обыкновенные (АО) и привилегированные (АП).
Обыкновенные акции всегда дают право голоса на общем собрании акционеров (ОСА). Кроме того, они дают право на получение дивидендов, если ОСА приняло решение об их выплате.
Привилегированные акции обычно не являются голосующими. Если ОСА постановило не выплачивать по ним дивиденды, то, начиная со следующего собрания, АП становятся голосующими.
Free float – часть акций компании, находящаяся в свободном обращении. Эти бумаги обычно принадлежат розничным акционерам и не влияют на решение общего собрания. Чем выше free float компании, тем более ликвидны её акции. По действующим правилам в расчёт индекса Мосбиржи могут попасть только компании, у которых free float не ниже 10%.
Биржевой индекс – показатель, вычисляемый на основе цен специально отобранной группы бумаг. Это могут быть акции или облигации. Индексы наглядно показывают динамику цен на рынке за определённое время. База для расчёта индексов периодически меняется. Это связано с ликвидацией некоторых компаний, вывода их бумаг из обращения и другими причинами.
Бенчмарк – индекс или инструмент, принятый за эталон доходности для данного актива, портфеля или рынка в целом. При тестировании портфеля бенчмарком может служить не только индекс, но и ETF, популярный продукт крупного инвестфонда или ПИФ.
Торговая сессия на бирже – промежуток времени, в течение которого ведутся энергичные торги данным классом активов. Торговые сессии бывают утренние, дневные и вечерние. Конкретные детали определяются регламентом работы биржи.
Сплит – дробление акций компании для увеличения их числа в обращении. При этом полная стоимость всех акций остаётся неизменной. Сплит используется для снижения цены бумаг и их большей доступности для мелкого инвестора. Это мероприятие позволяет быстрее привлекать новые средства. Обратный сплит – объединение акций.
Эмиссия ценных бумаг – выпуск акций и облигаций для привлечения дополнительных средств в экономику или отдельную компанию.
Режим торгов – регламент, определяющий сроки окончательных расчётов между продавцом и покупателем актива. Эти расчёты могут производиться в день совершения сделки, на следующий день, через день и т. д. Это позволяет более гибко расходовать денежные средства. Вначале совершается предварительная сделка с использованием части суммы. Окончательные расчёты осуществляются позднее, когда покупатель будет иметь всю необходимую сумму.
Как принцип FIFO работает в инвестициях
Принцип FIFO в портфеле инвестора
Премаркет – электронный аукцион, проводимый по определённым правилам утром перед началом торгов. Премаркет служит для формирования стакана заявок.
Постмаркет – электронный аукцион, на котором определяется цена закрытия дня. Во время постмаркета могут исполняться лимитные заявки, если они находятся на границах или за пределами дневного диапазона цен.
Облигация – эмиссионная ценная бумага с определённым сроком обращения. Служит для привлечения дополнительных средств под фиксированный или переменный процент. Облигации различают по:
- Эмитенту (государственные и корпоративные);
- Стране;
- Сроку погашения (бывают с конкретным сроком погашения и бессрочные);
- Степени обеспеченности
и другим признакам.
ОФЗ (облигации федерального займа) – российские государственные облигации, эмитентом которых выступает Министерство финансов РФ. По характеру купонных выплат и погашения различают следующие виды ОФЗ:
- С постоянным купоном;
- С переменным купоном;
- С индексируемым номиналом (на величину инфляции);
- Дисконтные (цена размещения ниже номинала);
- С амортизацией долга (облигация погашается частями).
Дюрация облигации – величина, приблизительно равная времени, за которое окупаются инвестиции, вложенные в облигацию. Измеряется в днях. Чем больше дюрация, тем выше риск волатильности цены бумаги.
Субординированные облигации (суборды) – особый вид бумаг, выпускаются обычно банками. В России суборды имеют следующие особенности:
- Не регулируются законом «О рынке ценных бумаг»;
- Период обращения не менее пяти лет;
- В случае банкротства эмитента погашаются только после расчёта с кредиторами.
В случае риска банкротства эмитента суборды могут быть конвертированы в простые акции.
Еврооблигации – облигации, выпускаемые национальным эмитентом и номинированные в иностранных валютах. Реализуются на зарубежных рынках. Эмитентом еврооблигаций могут быть: государство, крупнейшие банки и корпорации.
Биржевой фонд ETF (Exchange Traded Fund – фонд, торгуемый на бирже) – фонд, инвестирующий в активы (ценные бумаги, биржевые товары, производные инструменты и т. д.), акции которого торгуются на бирже. Имеет некоторое сходство с ПИФами, но, в отличие от них, ETF доступны для купли-продажи на бирже. Преимущество ETF перед ПИФами – более низкие комиссии за управление активами и высокие требования к точности следования.
Уровни листинга на бирже – списки, в которые попадают ценные бумаги в зависимости от ликвидности и надёжности. На Мосбирже существует три уровня листинга. Разница между первым и вторым уровнями невелика. Она заключается, в основном, в объёмах торгов и уровнях freе float. Третий уровень листинга – некотировальный.
Строгих требований к этим бумагам нет.
Первичное размещение акций, IPO (англ. Initial Public Offering – первичное публичное предложение) – первое размещение акций компании на бирже для свободной продажи. Организаторами выступают авторитетные инвестиционные банки (андеррайтеры).
Лонг (long англ. – длинный) – торговая стратегия, при которой инвестор стремится заработать на росте стоимости актива и пассивном доходе с ценных бумаг. Лонг также называют длинной позицией.
Шорт (short англ. – короткий) – торговая стратегия, при которой инвестор стремится заработать на снижении стоимости актива. В отличие от лонга, шорт имеет смысл только с кредитным плечом. Открывая сделку, инвестор продаёт актив. Для закрытия сделки он должен выкупить актив с рынка по текущей цене.
Обратный выкуп акций (байбэк) – выкуп эмитентом части бумаг, находящихся в свободном обращении (free float) для поддержания их ликвидности и увеличения показателя EPS – прибыли на одну акцию. Является популярным методом корпоративного управления и перераспределения собственности компании.
Общая терминология
Инвестор — лицо, вкладывающее средства в инвестиционные инструменты и активы с целью получения прибыли или иной выгоды.
Трейдер – лицо, заключающее сделки на финансовых рынках с целью получения прибыли за счет изменения цен. Если трейдер использует в торговле привлеченные средства инвесторов, то его обычно называют управляющим трейдером.
Квалифицированный инвестор (физическое лицо) – инвестор, отвечающий хотя бы одному из требований:
- Владеет портфелем ценных бумаг и других активов на общую сумму не менее 6 млн руб.;
- Имеет опыт биржевой торговли не менее двух лет;
- Совершал биржевые сделки за последние 4 квартала в среднем не реже 10 раз в квартал на общую сумму не менее 6 млн руб.;
- Имеет высшее экономическое образование государственного образца РФ.
Квалифицированный инвестор имеет преимущества перед прочими по части доступных торговых инструментов и уровней риска.
Технический анализ – прогнозирование стоимости активов при помощи анализа ценового графика. Аналитик предполагает, что поведение цены время от времени повторяется, что отражается на характерных графических фигурах.
Фундаментальный анализ – прогноз стоимости активов на основе анализа корпоративных отчётов и экономических новостей.
Диверсификация — распределение инвестиционных средств в различные активы для снижения рисков.
Доходность — процентное отношение величины полученной прибыли к общей сумме инвестируемых средств в % годовых.
Дивидендная доходность акций – отношение размера ожидаемой выплаты к стоимости ценной бумаги на день закрытия реестра.
Активы — собственность физического или юридического лица, способная приносить прибыль. Активами могут быть денежные сбережения, недвижимость, акции компаний и пр. Противоположностью активов являются пассивы.
Ликвидность (liquidus – лат. жидкий, перетекающий) – востребованность активов среди участников рынка. Главным показателем ликвидности инструмента является объем торгов по нему в единицу времени, а также спред между ценой покупки и продажи.
Реинвестирование прибыли — увеличение капитала за счет вложения полученной прибыли. Постоянно реинвестируя прибыль, можно добиться существенного роста доходности за счет так называемого сложного процента.
Просадка – временный убыток на торговом счёте. Рассчитывается как отношение текущего эквити счёта к балансу.
Вознаграждение управляющего – процентная доля стоимости чистых активов счета, которая выплачивается управляющему в качестве комиссии за управление средствами инвестора.
Хайп (High Yield Investment Program – высокодоходная инвестиционная программа) – высокодоходный инвестиционный проект с повышенным риском.
Финансовая пирамида – структура, прибыль в которой выплачивается участникам за счет новых инвесторов.
Скам (scam – с англ. афера, мошенничество) – проект, который по каким-либо причинам прекратил вывод средств вкладчиков.
Ответы на тесты для неквалифицированных инвесторов с 1 октября 2021 г.
Ответы на тесты для неквалифицированных инвесторов: учимся и инвестируем
Бинарный опцион (БО) – ставки на рост или снижение цены актива. Имеет много общего с азартными играми и может предлагаться как брокерами, так и онлайн-казино. В отличие от биржевого опциона, в общем случае БО не регламентируются финансовыми регуляторами. В некоторых странах БО подлежат государственному контролю.
Защитные активы – обладают небольшой волатильностью и позволяют снизить портфельные риски. Пример – государственные облигации. За рубежом пользуются спросом валюты-убежища (швейцарский франк, японская иена и др.).
Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) – вид коллективного инвестирования, при котором управляющая компания продаёт доли своего имущества (паи) частным инвесторам. Портфель активов УК может состоять из ценных бумаг и свободных денежных средств. Такие ПИФы называются открытыми (ОПИФ). Купить или продать их паи можно в любое время. Существуют также закрытые (ЗПИФы) недвижимости, ипотечные, рентные и другие ПИФы, паи которых размещаются лишь на этапе формирования фонда.
Управляющая компания (УК) – профессиональный участник рынка ценных бумаг, совершающий сделки в интересах инвесторов. В России деятельность УК лицензируется ЦБ РФ.
Доверительное управление (ДУ) – передача физическим лицом прав управления капиталом профессиональному участнику рынка. Обычно к ДУ прибегают инвесторы, не имеющие необходимых знаний, навыков либо времени для самостоятельного инвестирования.
Структурный продукт (СП) – сложный инструмент, состоящий из базового о актива и страховочной части. Иногда используется также хеджирующий актив. Как правило, в качестве базисного актива выступают акции, а в качестве хеджирующего – опционы put на эти же бумаги. Страховочной частью с гарантированной доходностью могут быть надёжные (обычно государственные) облигации.
Инвестиционные риски – отклонение результатов инвестирования в худшую сторону по сравнению с прогнозом. Смысл понятия риска означает, что высокая доходность актива в прошлом и благоприятный прогноз могут смениться внезапными убытками. Все инвестиционные риски делятся на две категории: системные, охватывающие рынок в целом, и несистемные, присущие отдельным активам.
Учётная ставка – минимальная ставка, по которой центральный банк предоставляет краткосрочные кредиты коммерческим банкам. Измеряется в процентах годовых. Существуют также близкие по смыслу понятия: ключевая ставка, ставка рефинансирования, целевая ставка по федеральным фондам. Значение учётной ставки выступает ориентиром для ставок по кредитам, доходности государственных облигаций и ставки межбанковского кредитования.
Инфляция – снижение покупательной способности национальной валюты из-за увеличения денежной массы. На темпы инфляции влияет в т. ч. учётная ставка центрального банка. Повышение ставки снижает темпы инфляции, параллельно замедляя экономический рост и охлаждая потребительский рынок.
Девальвация – снижение курса национальной валюты относительно резервных валют (доллар, евро и др.). Девальвация может быть управляемой или стихийной, вызванной рыночными факторами. Управляемая девальвация применяется, например, для повышения конкурентоспособности экспортной продукции или приведения денежной массы в обращении в соответствие с экспортной выручкой в условиях сырьевой экономики. Стихийная девальвация – следствие потери контроля над денежным обращением со стороны центрального банка.
Деноминация – резкое (обычно кратное) увеличение стоимости национальной валюты за счёт уменьшения денежной массы в обращении. Как правило, деноминация сопровождается заменой денежных знаков на новые. Основные задачи, решаемые деноминацией: упрощение наличных расчётов и снижение банковских издержек.
Ревальвация – увеличение покупательной способности национальной валюты относительно иностранных валют и золота. Иногда применяется центральными банками для увеличения спроса на национальные активы со стороны зарубежных инвесторов.
Дефолт (default – англ. невыполнение обязательств) – полный или частичный отказ государства (суверенный Д) или компании (корпоративный Д) от выполнения своих долговых обязательств. Обыкновенный дефолт или банкротство – признание заёмщиком своей финансовой несостоятельности. Различают также технический дефолт, при котором должник временно отказывается от выплат, но готов выполнить свои обязательства позже. Суверенный дефолт – событие, означающее крах национальной экономики.
Паритет покупательной способности (ППС) – валютный курс, при котором базовый набор товаров и услуг имеет приблизительно одинаковую стоимость в обеих валютах. Обычно одной из валют в паре выступает доллар США. Главный недостаток такого подхода – различные критерии, какие товары и услуги считать базовыми.
Спред на бирже – разница между максимальной ценой покупки и минимальной ценой продажи из доступных в биржевом стакане. Он определяется ликвидностью рынка и не зависит от конкретного брокера.
Волатильность (volatility – англ. изменчивость) — показатель изменчивости котировок финансового инструмента. Говоря о высокой волатильности, обычно имеют в виду существенное изменение цен на конкретный финансовый инструмент за определенный момент времени.
Биржевой опцион – стандартный контракт, дающий право его владельцу совершить сделку с активом по оговоренной цене до наступления определённого времени, которое называется датой экспирации. Сам актив называется базовым, его цена на момент исполнения опциона – спот, а цена, по которой исполняется опцион – страйк.
Покупатель опциона не обязан совершать эту сделку, если она становится ему невыгодна. В таком случае цена, уплаченная за опцион (премия), фиксируется как чистый убыток. Различают опционы пут (англ. put – класть) – на продажу и колл (англ. call – требование) – на покупку.
Вариационная маржа – сумма, на которую уменьшается или увеличивается торговый счёт при поддержании открытой позиции по инструменту.
Капитализация компании – стоимость акций компании, находящихся в обращении, помноженная на их количество. Как правило, рыночная капитализация компании имеет мало общего с бухгалтерской и зависит от спроса на акции.
Акционер – инвестор, владеющий хотя бы одной акцией компании, являющейся акционерными обществом. В зависимости от процента бумаг в собственности различают акционеров:
- Розничные (единственное право – участие в общем собрании акционеров);
- Миноритарные (обладают ограниченными правами на ознакомление с документами компании, созыв внеочередного собрания акционеров, предложения по повестке дня собрания акционеров);
- Мажоритарные (имеют возможность участвовать в принятии управленческих решений).
РСБУ – российский стандарт бухгалтерского учёта. Используется при подготовке официальных отчётов для оценки экономической деятельности компании. Устарел и постепенно уступает место МСФО.
МСФО – международный стандарт финансовой отчётности. Используется, в основном, в европейских странах. В России становится всё более популярным, особенно в так называемых компаниях первого эшелона.
Центр раскрытия корпоративной информации как инструмент фундаментального анализа
Центр раскрытия корпоративной информации – чем он полезен для инвестора
Пассивный доход – вид дохода, не требующий выполнения каких-либо активных действий. Его источниками могут быть:
- Ценные бумаги и паи;
- Вклады в инвестиционные фонды;
- Доверительное управление;
- Сдача собственности в аренду.
Пассивный доход – основная цель инвестирования. В идеальном случае позволяет отказаться от работы как источника дохода.
Инвестиционный портфель – совокупность активов инвестора, подобранных с оптимальным сочетанием двух критериев:
- Как можно меньший риск;
- Максимально возможная доходность.
Опытные инвесторы используют различные портфельные теории, помогающие решить эту задачу.
Форвардная сделка – контракт, по которому продавец обязуется в оговоренный срок поставить покупателю товар или актив, называемый базовым. В свою очередь, покупатель обязуется принять и оплатить этот актив. Сумма сделки может быть зафиксированной изначально либо определяется на момент её исполнения. В отличие от фьючерсов, форвардные сделки не стандартизованы и не торгуются на бирже.
Своп (англ. swap – обмен) – сделка купли-продажи, при которой одновременно заключается обратная сделка с отсрочкой её исполнения на определённый период. Условия этих сделок в общем случае могут не совпадать. Свопы применяются для получения займов под залог ценных бумаг (сделка РЕПО), хеджирования рисков и других целей. Различают следующие виды своп-контрактов:
- Валютный;
- Процентный;
- Своп на ценные бумаги;
- Товарный;
- Кредитно-дефолтный.
Хеджирование рисков (англ. hedge – ограда) – сделка, совершаемая с активом для страхования рисков нежелательного изменения цены другого актива. Простейший случай хеджирования – совершение противоположных сделок с одним и тем же базовым активом, но с разными по природе инструментами. Пример хеджирования покупки акций – продажа фьючерса на аналогичные акции. В качестве инструмента хеджирования покупок используются также опционы пут на базовый актив, а хеджирования продаж – опционы колл.
Глобальная депозитарная расписка (англ. Global Depositary Receipt, GDR) – производный инструмент, удостоверяющий права инвестора на владение иностранными ценными бумагами. Сама GDR не является ценной бумагой, но права владеющего ей инвестора почти аналогичны правам акционера.
Несмотря на то что GDR обращаются на многих рынках и инвестировать в них можно без иностранного посредника, они не очень популярны. Причина этого в больших затратах на организацию процесса обращения этих расписок. Американская разновидность расписки – ADR.
Мультипликаторы
Мультипликаторы – производные финансовые величины, показывающие эффективность деятельности компании. Они рассчитываются на основе официальных отчётов и помогают оценить перспективы инвестирования в акции компании. К основным мультипликаторам относятся: EBITDA, P/S, P/B, P/E, EV, ROE, EPS, EV/EBITDA.
EBITDA (англ. Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization) – прибыль компании без учёта налогов, платежей по кредитам и вычетов на износ и амортизацию имущества. Показывает способность компании обслуживать долги. Удобен для быстрого оценочного сравнения компаний одной отрасли.
P/S (англ. Price/Sales) – отношение стоимости компании к её годовой выручке. Этот показатель интересен при сравнении разных компаний в одной отрасли. Необычно высокое значение может говорить о переоценённости компании, а слишком низкое – о недооценённости.
P/B (англ. Price/Book) – отношение рыночной капитализации компании к её балансовой стоимости. Хорошо показывает, недооценена компания, переоценена, или рыночная оценка близка к бухгалтерской.
P/E (англ. Price/Earnings) – отношение рыночной капитализации компании к её годовой прибыли. В отличие от P/B, больше подходит для дивидендных акций.
EV (англ. Enterpise Value) – стоимость компании, равная рыночной капитализации за вычетом долговой нагрузки. Этот показатель обычно не публикуется в отчётах. Как правило, его кратное превышение балансовой стоимости компании говорит об отсутствии особых перспектив в покупке её акций.
ROE (англ. Return On Equity) – отношение чистой прибыли компании к её собственному капиталу. Иными словами, это коэффициент рентабельности, демонстрирует эффективность компании. Он позволяет оценить потенциальную дивидендную доходность с учётом дивидендной политики.
EPS (англ. Earnings per share) – отношение чистой прибыли компании к числу её обыкновенных акций. Этот показатель сам по себе мало информативен, но интересен в динамике за последние годы.
EV/EBITDA – отношение стоимости компании к её прибыли до вычета налогов, платежей по кредитам, амортизации имущества и износа основных фондов. Грубо говоря, это число лет, за которые прибыль компании окупит затраты на её приобретение.
Рынок криптовалют
Криптовалюта – электронные (виртуальные) деньги, лишённые физического носителя. Имеют следующие основные свойства:
- Отсутствие единого центра эмиссии;
- Анонимность владельца;
- Максимальное количество ограничено математическим алгоритмом;
- Курс криптовалюты определяется спросом на неё.
Майнинг – эмиссия криптовалюты, представляет собой решение криптографической (шифровальной) задачи, при которой тратятся большие вычислительные мощности. Вознаграждение – очередной блок, эквивалентный определённой сумме криптовалюты.
Токен (token англ. – жетон) – учётная единица в записи на базе блокчейна, отражающей остаток на счету пользователя. Аналог прав пользователя на определённую долю в цифровом активе. Обычно применяется для финансирования проектов новых криптовалют. В отличие от самих криптовалют, токены могут иметь центр эмиссии.
Их стоимость зависит от доверия пользователей к новому проекту и его бизнес-плану. Самый популярный и доступный алгоритм создания токенов использует код Ethereum.
Невзаимозаменяемый токен (NFT, Non- Fungible Token) – особый вид токенов, каждый экземпляр которых уникален и не может быть обменен на другой. Пример практического применения этой технологии – цифровое искусство. Здесь NFT выступает как доказательство авторских прав на произведение. Основные пользовательские протоколы реализованы на базе блокчейна Ethereum.
Блокчейн (англ. blockchain – цепочка блоков) – цепочка из информационных блоков, построенная по строгим алгоритмическим правилам. Технология блокчейн служит для создания распределённых баз данных. Основное применение находит в криптовалютах.
ICO (англ. Initial Coin Offering – первоначальное предложение монет) – мероприятие, при котором криптовалюта впервые вводится в обращение. В ходе ICO владельцы токенов получают возможность обменять их на реальные монеты. Основное отличие от IPO в том, что ICO никак не регулируется государством.
Заключение
Этот словарь – живой организм. По мере необходимости или по запросам читателей в него могут вноситься изменения и дополнения. Пишите в комментариях, что, на ваш взгляд, стоило бы в него добавить.
Источник: smfanton.ru