Ипотека и участие в долевом строительстве этапы

Позволить себе приобретение новой квартиры могут далеко не все семьи. Если требуется улучшение жилищных условий, а бюджет это не позволяет сделать, разумным выходом становится оформление ипотеки на новостройку.

Пошаговая инструкция покупки новостройки в ипотеку

Как же происходит покупка новостройки в ипотеку? Пошаговая инструкция требует соблюдения массы важных нюансов, о которых следует знать заранее. Участие в долевом строительстве крайне выгодно для покупателя – так удастся стать собственником жилья, сэкономив внушительную сумму. Если заключить договор еще на этапе котлована, ценник окажется ниже на 30%, соответственно, если здание уже почти возведено, экономия не будет превышать 10-15%.

Инструкция покупки квартиры в ипотеку в новостройке включает в себя несколько этапов:

1. Проводится выбор застройщика – нужно искать надежную и проверенную компанию, так как в этой сфере есть мошенники и фирмы-однодневки, берущие предоплату и не завершающие строительства.
2. Когда застройщик определен, необходимо посетить банк и подать документы для оформления кредита.
3. Если ипотека одобрена, с продавцом заключается договор – внимательней относитесь к этому документу, в нем содержатся сроки, условия и обязательства сторон.
4. Оплачиваете первоначальный взнос, например, можно это сделать с помощью материнского капитала.
5. ДДУ (Договор долевого участия) подписывается одновременно с документами на предоставление кредита и залог прав. Полный пакет передается для регистрации в Федеральную палату.
6. Банк переводит средства застройщику.
7. Когда дом построен, подписан акт приема-передачи, проводится оценка квартиры и оформляется технический паспорт.
8. В течение 10 дней необходимо передать квартиру в залог, а договор ипотеки зарегистрировать в Федеральной службе.

На время строительства оформляется залог прав по ДДУ – банк имеет право требовать изъятия квартиры в случае, если кредит не будет погашен в срок.

Ипотечное кредитование и договор долевого участия в строительстве.

Никаких сложностей при оформлении ипотеки на новостройку не должно возникнуть. Главное – выбрать надежного застройщика и получить одобрение банка, не забыв представить все необходимые документы.

Когда в новостройке можно прописаться

Казалось бы, вы купили квартиру и можете зарегистрироваться в ней в любое время. Но не все так просто, если заключен договор с банком – именно он регулирует все важные моменты. Когда можно прописаться в новостройке по ипотеке? Сделать это удастся в следующем порядке:

• обратитесь в банк с письменным заявлением о желании зарегистрироваться в квартире;
• дождитесь рассмотрения – на это уходит около недели;
• решение будет положительным, если в новостройке планируется ;
• назначенный срок для передачи квартиры покупателю;
• характеристики строящегося жилья.

Все перечисленные данные должны содержаться в тексте договора, зарегистрированного в Госреестре. В противном случае банк может отказать в получении кредита.

Для того, чтобы банк дал кредит под залог имущества по договору долевого участия, застройщик должен предоставить открытый доступ к следующей информации:

• пакету учредительных документов с лицензией на строительство;
• выданному разрешению на возведение объекта;
• документации, подготовленной проектной организацией;
• документу, подтверждающему собственность участка земли под строительство (Свидетельство).

Главное условие кредитования для получения займа под договор долевого участия – оформление договора ДДУ на заёмщика.

Отличия кредитования под залог ДДУ:

• Получение значительных денежных сумм под договор строительства жилья сейчас, а возврат средств по условиям кредитования иногда до 20 лет.
• Погашение кредита, полученного в банке, может происходить в течении долгого времени, на который не влияет ни срок передачи жилья дольщику, ни сам факт окончания строительства.
• Сумма кредита будет зависеть от независимой экспертной оценки будущего жилья, а не от цены квартиры, указанной в договоре.

Что влияет на процентную ставку при получении кредита

Существенно влияет стадия возведения объекта. Если строительство ещё не начато, риск потери средств большой, банк страхуется высокими процентными ставками, но необходимая сумма меньше. Зато стоимость жилья в почти в готовом доме будет значительно выше, это потребует большей суммы кредита. Но для банка риск сводится к минимуму, поэтому процентная ставка будет небольшой.

Самое оптимальное – вступить в долевое строительство на стадии котлована.

Чем банк интересуется перед выдачей займа:

• чистой кредитной историей дольщика;
• репутацией компании в строительном бизнесе;
• опытностью застройщика;
• финансовым положением заёмщика;
• оценкой кредитоспособности покупателя квартиры.

Каждая кредитная организация может иметь свои индивидуальные критерии оценки дольщика, иные допускают существенные промахи оценивая его способность выплачивать взятую сумму кредита в течении долгого времени. Но при возникновении просрочки банк старается пойти навстречу клиенту, изменив график платежей, так как продажа недостроенного жилья, поиски покупателя – требуют дополнительных материальных средств.

Какими способами можно получить деньги

Если заёмщику потребовалась серьёзная сумма от трёхсот тысяч рублей, у него есть три способа получить деньги от кредитной организации:

• наличкой без залога;
• получение кредита под залог недвижимости;
• займ у частного лица или не кредитной финансовой организации

Получение кредита наличными плюсы и минусы

• получение денежной массы без залога;
• сумма выдается на длительный срок;
• минимальная ставка кредитования.

• неиспорченная кредитная история заёмщика;
• официальная работа со стажем от шести месяцев;
• документы о работе и доходах;
• отсутствие неоплаченных налогов, штрафов, алиментов;
• банк может потребовать поручителя или со заёмщика для выдачи кредита;
• рассмотрев все представленные документы, банк может отказать в выдаче кредита, что приведёт к потере нескольких дней.

Получение кредита под залог недвижимости плюсы и минусы

• длительный период кредитования;
• кредитная ставка ниже, чем при кредитовании без залога;
• высокая вероятность законности оформления залога.

Минусы те же, что и при кредитовании без залога.

Даже вероятность отказа в кредитовании велика, если финансовое положение клиента не отличается стабильностью. Очень часто такое положение дел становится для заёмщика полной неожиданностью, ведь для получения кредита он отдаёт под залог имущество, стоимость которого намного превышает сумму кредита. Но банк не собирается рисковать деньгами вкладчиков, и, если будет проводить рискованную политику, это грозит отзывом лицензии.

Получение кредита у частного лица или не кредитной финансовой организации

Это может быть лизинговая компания, микро займовая компания, кредитный кооператив.

• отсутствие необходимости в трудоустройстве;
• не нужно предоставлять пакет документов;
• не нужна справка о доходах;
• не нужна кристально чистая кредитная история.

• Высокая процентная ставка от 5% до 10% в месяц приводит к большим платежам за месяц.

Рассмотрев все возможные способы получения быстрых денег, заёмщики понимают, что самое оптимальное решение – приобретение недвижимости под залог ДДУ. Оно имеет и другую сторону, кроме проживания в собственной квартире, это и возможность увеличения капитала.

Оформление ипотеки на долевое строительство

Одной из распространённых банковских услуг является ипотека на долевое строительство. Приобретать недвижимое имущество в строящемся объекте на ипотечное кредитование становится всё популярнее.

Это связано с тем, что цена за квадратный метр на строящуюся квартиру гораздо ниже чем, на готовое жильё. Каждый банк способен оформить ипотеку на долевое строительство, в том числе и Сбербанк.

Привлекательность жилья в новостройках

Приобретать недвижимость в строящемся доме привлекательнее, чем покупать квартиру на вторичном рынке. Дело в том, что дом оснащён новыми коммуникациями и с облагороженной территорией. К тому же будущий собственник имеет право поменять планировку своей квартиры. В основном такие дома идут в комплексе с магазинами и прочими центрами. Будущие владельцы стараются заключить сделку, потому что цена жилья на этапе строительства ниже.

Ещё одним из преимуществ недвижимости на первичном рынке является отсутствие прошлых владельцев. Этот плюс исключает признание сделки недействительной из-за нарушения прав несовершеннолетних.

После того, как государство обязало оформлять сделку через долевое строительство, мошеннических схем стало в несколько раз меньше.

Особенности ипотеки

Банки выдают ипотеку на новостройку на тех же условиях, что и на недвижимость на вторичном рынке.

Обычно, банковские организации дают кредит на долевое строительство только в том случае, если постройки были аккредитованы ими раньше.

Аккредитация застройщиков связана с повышенными рисками. Суть в том, что заёмщик сможет оформить право собственности на покупаемое недвижимое имущество только после сдачи дома в эксплуатацию. Залогом служат имущественные права поэтому, если дом не будет сдан, то у банка не будет обеспечения. Этим и объясняется высокая процентная ставка на ипотеку, в сравнении с кредитами на квартиру на вторичном рынке.

Банки охотнее оформляют ипотеку тем, кто приобретает жильё у застройщика, чьё строительство стремится к завершению, в отличие от заёмщиков, чьи застройщики только начинают работу.

Для многих финансовых организаций необходимо предоставить поручителей, либо оформлять ипотеку за залог другой собственности. Преимуществом залога служит то, что большинство людей улучшаю жилищные условия подобным способом. Они оформляют ипотеку на свою квартиру. После приобретения нового жилья, заёмщики, с разрешения банка продают свою старую квартиру и погашают заём.

Многие банки предусматривают две процентные ставки по ипотеке. Первая – высокая, заёмщик платит такую ставку до тех пор, пока не получит права собственности и не предъявит документы банку. После процентная ставка понижается.

Банковские организации оформляют заём, основываясь на многих государственных программах, например, материнский капитал, военная ипотека и прочее.

Как оформить ипотеку на долевое строительство?

Прежде чем идти в банк, человеку требуется заключить договор с застройщиком, затем осуществить регистрирование бумаг в Росреестре.

В договоре требуется указать все пункты, а также контролировать соответствие документов. Прежде чем оформлять ипотечный кредит на долевое строительство требуется учитывать несколько требований:

• Большинство банков оформляют заём при условии первоначального взноса, который составляет 20% от суммы ипотеки.
• Ставка по кредиту может составлять 14% годовых при условии оформления займа под залог имущества.
• При отсутствии залогового имущества, процентная ставка варьируется от 15 до 18% годовых.
• В основном ипотеку оформляют на тридцать лет. Но можно найти банк, где продолжительность выплат по ипотеке составит 50 лет.

Для того, чтобы банк одобрил ипотеку на долевое строительство, заёмщик должен соответствовать основным требованиям:

• Возраст старше 21 года;
• Гражданство Российской Федерации;
• Прописка в этом регионе;
• Постоянное место работы;
• Чистая кредитная история;
• Стаж на последнем месте работы не должен быть менее 6 месяцев.

Процесс оформления

Оформить ипотеку на долевое строительство можно в Сбербанке. Для участников этого банка процентная ставка составляет 12%, для других лиц – 13% годовых.

Заёмщик должен предоставить следующий перечень документов:

• ксерокопии учредительных бумаг;
• свидетельство, подтверждающее право собственности на землю или долгосрочную аренду;
• ксерокопии актов, в которых указано разрешение на строительство от государства;
• технические бумаги на строительство;
• проект договора участия в долевом строительстве.

Процесс может длиться некоторое время.

Когда заёмщик выбрал жильё, то он оформляет договор с застройщиком или строительной компанией акт долевого участия, в котором рекомендуется указать следующее:

• подробное описание недвижимости и его идентификатор;
• сроки передачи недвижимого имущества заёмщику/покупателю;
• вариант обеспечения требований строительной компании;
• стоимость договора, продолжительность и способ оплаты.

Если покупатель собирается воспользоваться государственной программой, то это требуется указать в договоре.

Подписанные вышеуказанные бумаги заёмщик предоставляет в банк, и на его основании оформляется ипотека. После само учреждение предоставляет денежные средства строительной компании. Однако, как только дом сдан в эксплуатацию, заёмщику необходимо оформить договор страхования недвижимости. Это требование обязательно, поскольку ипотечное кредитование подлежит страхованию.

Военная ипотека

Государственная программа по ипотечному кредитованию военных началась с 2005 года. К ней относится и возможность долевого участия в строительстве. Однако предельная сумма кредита по данной программе составляет 2 миллиона 200 тысяч рублей. Однако преимуществом подобной программы является то, что первоначальный взнос и ежемесячные платежи берёт на себя государство.

Рефинансирование ипотеки долевого строительства

Рефинансирование – это процесс смены старого ипотечного кредита на новый. На первый взгляд процедура бесполезна, однако её достоинство заключается в том, что банк предоставляет вам новый кредит с меньшей процентной ставкой. Однако учреждение, в которым вы получили ипотечное кредитование на долевое строительство оформляет рефинансирование в редких случаях. Чтобы вам этот процесс одобрили, необходимо обратиться в другой банк. Если Сбербанк оформил вам ипотеку на долевое строительство, то рефинансирование вам одобрят в другом банке, например, ВТБ.

Чтобы пройти переоформление, требуется предоставить новому банку следующий список документов:

[3]

• документ, удостоверяющий личность заёмщика;
• заявление на рефинансирование;
• заверенная ксерокопия трудовой книжки;
• справка о доходах;
• ксерокопия кредитного свидетельства;
• история погашения вашего ипотечного кредита;
• дополнительно соглашение к свидетельству о понижении процентной ставки;
• выписка по счёту, с которого оформлялось погашение кредита;
• акт участия в долевом строительстве;
• документы от строительной компании, в которых указана оплата жилища;
• свидетельство приёма-передачи недвижимого имущества.

Продажа квартиры, обременённой ипотекой

Обычно владельцы продают такую квартиру в трёх случаях: потеря дохода, требуемого для погашения кредита, возникновение необходимости в приобретении более просторного жилья, способ заработка на ипотеке.

Однако, чтобы продать подобную недвижимость, требуется получить согласие банка.

Способы продажи недвижимости в ипотеке:

• досрочное погашение ипотечного кредитования;
• самостоятельная продажа;
• продажа с помощью банка;
• продажа долговых обязательств.

Ипотека на долевое строительство – это удачная возможность получить недвижимость за приемлемую цену в случае отсутствия скопленных средств. Однако прежде чем принимать самостоятельные решения, требуется проконсультироваться с квалифицированным специалистом, который подскажет вам правильное решение.

Ипотека на долевое строительство

Ипотека на долевое строительство существенно отличается от обычной ипотеки. Для регулирования участия в долевом строительстве был утвержден отдельный закон в 2004 году, а в 2008 году появилась возможность оформить ипотеку на долевое строительство. Простыми словами участие в долевом строительстве – это возможность приобрести еще несуществующее жилье. То есть квартиры в строящихся домах.

Нюансы ипотеки на строящееся жилье

Покупка такой недвижимости привлекает по той причине, что ее стоимость ниже стоимости готового жилья, разница может доходить до 30%. В ипотеке на долевое строительство есть ряд нюансов. Основным является возможный риск. Не исключена вероятность, что здание так и не будет достроено – следовательно, и квартиры не будет.

Поэтому первое, на что стоит обратить внимание – это застройщик. Застройщик должен быть надежным.

У фирмы, строящей здание:

• должны быть оформлены все договоры;
• должны быть получены все разрешения;
• строительство должно уже идти на момент взятия кредита.

Банкам необходимо быть абсолютно уверенными в том, что строительство завершится. А вышеперечисленные пункты являются одними из основных гарантий этого. В противном случае, с получением ипотеки на долевое строительство могут возникнуть проблемы. Ни один банк не желает потерять деньги.

Следующий нюанс исходит из желания банка снизить риски. Процентная ставка по кредиту во время строительства и после его завершения, по условиям кредитного договора различаются. Пока строительство не закончено, проценты могут быть в два раза выше, чем после сдачи объекта. Для уменьшения рисков сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре.

Важный момент при покупки строящегося жилья — выбор застройщика. Следует внимательно изучить все документы и разрешения.

Преимущества участия в долевом строительстве

Несмотря на все негативные нюансы, взятие ипотеки на долевое строительство имеет ряд весомых преимуществ по сравнению с приобретением готового жилья:

• Итоговая сумма значительно меньше. Разница стоимостей может доходить до 30%.
• Покупка квартиры в новостройке сопровождается налоговым послаблением.
• Квартира, которую приобретает покупатель, совершенно новая, следовательно — по ней не будет числиться никаких юридических проблем.

В совокупности все эти факторы говорят об определенных рисках, но при этом и об ощутимой экономии.

Жилищный кредит в Сбербанке

Немногие банки соглашаются на выдачу кредита такого рода, как уже говорилось ранее, это связано с возможными рисками. Выдать ипотеку на долевое строительство может Сбербанк. В сфере ипотечного кредитования Сбербанк является флагманом, вследствие чего является участником государственных программ по обеспечению граждан доступным жильем.

При оформлении ипотеки на долевое строительство может понадобиться внести под залог уже имеющуюся недвижимость. Кредит на первое жилье предоставляется гражданам, имеющим льготы, к которым относятся: молодые семьи, военнослужащие, люди в очередях на получение квартир, многодетные семьи, а также молодые учителя и ученые.

При этом для льготных категорий граждан процентная ставка по кредиту снижена и будет составлять 11,4%, для остальных ставка будет 13%. Также у льготных категорий граждан ставка в период стройки здания не изменится, для остальных она увеличится на 1%.

Сбербанк предоставляет выгодные условия по ипотеке на долевое строительство. Кредит выдается на срок до 30 лет, первоначальный взнос составляет от 15% и выше. В качестве первого взноса может быть использован материнский капитал.

Одним из основных документов при подаче заявки на ипотеку является договор, заключенный с застройщиком

Условия ипотечного договора

Решающим фактором является надежный застройщик, который должен быть одобрен банком. С этим связан один важный документ, который понадобится при оформлении кредита – договор с застройщиком. Он обязан быть зарегистрирован в Росреестре. Без него сделка не совершится ни при каких обстоятельствах.

В договоре должны быть указаны:

• Данные о строящемся объекте;
• Стоимость жилья, порядок оплаты и ее сроки;
• Дата передачи квартиры собственнику;
• Согласие супруга или супруги;
• План квартиры.

Участник долевого строительства должен быть в возрасте 21-75 лет, ему необходимо будет предоставить справку о доходах.

Еще одним важным условием станет залог уже имеющейся недвижимости. Это выступит для Сбербанка или любого другого банка, гарантией сохранения финансов. Залог можно оформить и на жилье приобретаемое, но в таком случае есть вероятность потерять квартиру, если застройщик окажется недобросовестным.

Получение ипотеки является ответственным решением, которое необходимо тщательно обдумывать. Оформление ипотеки на долевое строительство требует особого внимания и осторожности в силу высоких рисков: при возможности сэкономить значительную сумму существует вероятность остаться без квартиры. Тщательно обдумывайте свое решение. Главный совет в этом деле – найдите хорошего застройщика и надежный банк.

[1]

Источник: kpkskc.ru

Регистрация права собственности на квартиру по ДДУ

Приобретение жилья на этапе строительства оформляется договором долевого участия. Оформление в собственность квартиры в новостройке по ДДУ, также как и любые операции с недвижимым имуществом, должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости. После регистрации участник долевого строительства (покупатель) получает выписку из ЕГРН, которая подтверждает право собственности на объект.

Как оформить новостройку в собственность купленную по ДДУ

Приобретение жилья в строящемся доме становится все более популярным среди россиян. Несмотря на огромные риски и определенные неудобства, покупка недвижимости на этапе строительства имеет ряд существенных преимуществ. Одним из решающих аргументов в пользу квартиры в новостройке является относительная дешевизна такого приобретения. Договор долевого участия в отличие от купли-продажи дает только право на оформление в собственность жилья после того, как дом будет возведен и сдан застройщиком в эксплуатацию.

После завершения строительных и отделочных работ фирма-застройщик сдает здание в эксплуатацию, после чего стартует этап оформления недвижимости участниками долевого строительства в собственность. До сдачи дома оформление жилья невозможно. Даже если участник долевого строительства после сдачи строения в эксплуатацию полностью рассчитался с застройщиком, переехал в новую квартиру, он еще не является полноправным хозяином жилплощади. Для этого ему необходимо пройти процедуру государственной регистрации.

Чтобы зарегистрировать право собственности на жилое помещение, купленное по ДДУ, застройщик должен выполнить ряд определенных условий. Подготовка и сбор пакета необходимых для регистрации документов ложится на плечи будущего владельца квартиры.

Законодательная база

Оформление жилища, купленного по договору долевого участия, осуществляется согласно закону:

• порядок процедуры госрегистрации права собственности регламентирует Федеральный Закон № 218 «О государственной регистрации недвижимости»;
• особенности оформления права собственности на жилплощадь, приобретенную по договору долевого участия, раскрывает законодательный акт №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»;
• решение некоторых вопросов также регулируется гражданским и жилищным федеральным законодательством (ГПК РФ И ЖК РФ).

Условия для проведения государственной регистрации жилья по ДДУ

Участники долевого строительства не смогут вступить в права собственности, пока компания-застройщик не выполнит ряд следующих условий:

1. Составит протокол, согласно которому в возведенном доме будут четко распределены коммерческие и жилые площади (если было запланировано отвести некоторые помещения под офисы, магазины и прочие помещения коммерческого назначения).
2. Закажет в БТИ технический паспорт новостройки с поэтажным планом здания, планировкой, с указанием общей и жилой площади и другими техническими характеристиками.
3. Оформит акт приема-передачи объекта.
4. Получит разрешение уполномоченных органов на ввод здания в эксплуатацию.
5. Поставит сданный в эксплуатацию дом на учет в Единый реестр недвижимости и на кадастровый учет.
6. Подаст запрос на присвоение дому почтового адреса.

Только после того, как застройщик выполнит все требования, участники долевого строительства могут приступить к регистрации права собственности на жилплощади, приобретенные ими еще на этапе строительства по ДДУ. В процессе оформления квартиры в собственность застройщики часто бездействуют, тем самым препятствуя регистрации прав на недвижимость в Росреестре. Но нередко компании, дорожащие своей репутацией, способствуют ускорению оформления жилья в собственность и помогают со сбором и подготовкой необходимых документов.

Застройщики могут осуществить регистрацию всех квартир, приобретенных дольщиками, самостоятельно, но на это понадобиться гораздо больше времени, нежели владельцы сами будут заниматься этим вопросом. Если компания-застройщик бездействует, не спешит с выполнением обязательных условий или препятствует проведению регистрации каким-нибудь другим способом, то данный вопрос решается в судебном порядке.

Процесс передачи квартир дольщикам заключается в следующем:

1. Застройщик, получив разрешение на ввод дома в эксплуатацию, приглашает участников долевого строительства для осмотра их нового жилища.
2. Осмотр происходит в присутствии обеих сторон сделки – дольщика и уполномоченных представителей фирмы-застройщика.
3. Во время осмотра помещения проверяется работа всех инженерных систем коммуникаций, а также качество строительных и отделочных работ.
4. Если покупатель согласен с результатами осмотра, стороны подписывают акт приема-передачи объекта, после чего новый собственник уже не вправе предъявлять какие бы то ни было претензии к застройщику касательно качества выполненных работ.
5. После подписания сторонами документа, представитель компании вручает новому хозяину квартиры ключи и кадастровый паспорт.
6. После всего этого новый владелец может въезжать в квартиру.

Особенности процесса оформления квартиры в собственность

Для регистрации права на недвижимое имущество участники долевого строительства могут:

• поручить оформление застройщику;
• заняться подготовкой и сбором документов самостоятельно.

В случае когда оформлением прав на квартиру будет заниматься компания-застройщик, покупатель жилой недвижимости по ДДУ понесет дополнительные расходы – ему придется оплатить услуги фирмы. Такой вариант государственной регистрации также подразумевает продление сроков проведения процедуры. Если будущий собственник жилища в новостройке желает сэкономить деньги и время, ему стоит заняться оформлением квартиры самостоятельно.

Важно! Независимо от выбранного способа регистрации права собственности на объект жилой недвижимости, при подаче заявления и сопроводительных документов должны присутствовать все будущие собственники и уполномоченный представитель компании-застройщика.

После предоставления в Росреестр полного пакета необходимых документов, сотрудник уполномоченного регистрационного органа выдает заявителю расписку. В ней содержится перечень принятых к рассмотрению документов с указанием предполагаемой даты проведения государственной регистрации объекта. В установленный срок владельцу квартиры нужно снова явиться в регистрационный орган, чтобы получить обратно свой экземпляр ДДУ с регистрационной надписью и выписку из реестра недвижимости. Эти документы являются правоустанавливающими и наделяют собственника правом распоряжаться своим недвижимым имуществом на свое усмотрение.

Сроки проведения государственной регистрации

Занесение сведений об объекте недвижимости в государственный реестр осуществляется в установленный срок. Согласно Федеральному Закону №218 (пункт 1 статьи 16) на регистрацию недвижимого имущества отводится не более семи рабочих дней. За это время регистрационный орган обязан:

1. Принять документы к рассмотрению.
2. Проверить их подлинность.
3. Внести соответствующие сведения в Единый реестр.
4. Оформить и выдать владельцам имущества документы, подтверждающие госрегистрацию.

На практике установленные законодательством сроки не соблюдаются. Виной всему многочисленные факторы, оттягивающие процесс на неопределенный период. Это может быть временное отсутствие одного из собственников, недостача одного или нескольких документов, ипотечный займ и прочие.

Чтобы процедура регистрации прошла на законных основаниях, при наличии препятствующих факторов процесс приостанавливается в соответствии с ФЗ-218 (пункт 2 статьи 26). Продолжительность такой паузы не может превышать 3 месяца. Перерыв в процедуре регистрации делается с целью устранения всех факторов, которые так или иначе не позволяют оформить квартиру в установленный законом срок.

Госпошлина

Государственная регистрация права собственности на объекты жилой недвижимости, в том числе и квартиры, купленные по ДДУ, осуществляется только после оплаты государственной пошлины. Размер этого сбора составляет 2 тысячи рублей и определяется 333.33 статьей Налогового Кодекса РФ. В случае когда будущих собственников несколько, то эта сумма делится между ними пропорционально их долям в квартире.

Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

Согласно новому закону ФЗ-218, который вступил в силу в 2017 году, в регистрационном органе обязаны принять пакет документов с заявлением даже при отсутствии квитанции об уплате государственной пошлины. Сама процедура начнется только после предоставления чека, но отказать в приеме заявления сотрудник Росреестра не имеет право.

Внимание! С момента подачи заявления в регистрационный орган у заявителя есть ровно пять дней, чтобы оплатить госпошлину за регистрацию прав на недвижимое имущество и предоставить в орган документальное подтверждение факта оплаты.

Оформление права собственности на квартиру по ДДУ с ипотекой

Хоть стоимость квадратных метров на ранних этапах строительства где-то на треть меньше, чем в готовом жилье, сумма для участия в долевом строительстве для большинства граждан неподъемная. Поэтому и растет стремительно спрос на такой банковский продукт как ипотечное кредитование жилья в строящихся домах.

Ипотека предполагает оформление и передачу недвижимости в залог банку-кредитору. В случае с покупкой квартиры по ДДУ заемщик не может оформить еще недостроенное жилье в залог и предоставить его в качестве обеспечения займа, поскольку сам он по факту еще не является собственником. Многие банки охотно выдают ипотечные кредиты под залог договора долевого строительства. Это значит, что под обременением будет находиться не сама квартира, а только право на ее получение после завершения строительства.

Сразу после ввода дома в эксплуатацию заемщик обязан оформить жилье в собственность, то есть зарегистрировать свое право на него в ЕГРН. Далее все отношения с банком-кредитором сводятся к следующему:

1. Заемщик, получив выписку из ЕГРН и свой экземпляр ДДУ с регистрационной надписью, обращается к оценщикам и заказывает оценку квартиры для определения ее рыночной стоимости и ликвидности.
2. Далее необходимо обратиться в БТИ и заказать техническую документацию на жилое помещение.
3. С правоустанавливающими документами, с техпаспортом и заключением экспертов о проведении оценки жилплощади, заемщик идет в банк, где составляет и подписывает закладную.
4. Закладная, как и ДДУ и право собственности на жилище, обязательно должна быть зарегистрирована в Росреестре.
5. В результате государственной регистрации закладной на квартиру в новостройке, заемщик получит выписку из ЕГРН о том, что объект жилой недвижимости, принадлежащий ему, находится под обременением.

Снимается обременение с недвижимого имущества только после внесения заемщиком последнего платежа по ипотеке. Для этого также подается заявление в регистрационный орган с подтверждающими погашение задолженности документами. В Росреестре снимут обременение с объекта и выдадут соответствующую выписку, после чего владелец квартиры может распоряжаться ею на свое усмотрение.

Документы для регистрации права собственности

Пакет документов, которые требуются для проведения регистрации права собственности на квартиру, купленную по ДДУ, определяется все тем же законом ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» (пункт 11 статьи 48). В его состав входят:

• гражданские паспорта всех будущих собственников жилой недвижимости (участников долевого строительства);
• договор долевого участия, который является основанием для оформления квартиры в собственность;
• передаточный акт на жилое помещение, выданный застройщиком новому собственнику;
• разрешение уполномоченных органов, выданное компании-застройщику на ввод здания в эксплуатацию;
• техническая документация на квартиру, оформленая в Бюро технической инвентаризации;
• платежный документ (чек или квитанция), подтверждающий факт оплаты госпошлины.

В особых случаях может возникнуть необходимость в предоставлении:

• свидетельства о рождении одного из собственников, если он к моменту регистрации не достиг совершеннолетия;
• разрешение на регистрацию права собственности от органов опеки, если среди собственников имеются и несовершеннолетние лица;
• нотариально заверенная доверенность, если интересы одного из дольщиков представляет третье лицо;
• письменное разрешение супруга(и) дольщика, заверенное у нотариуса, на участие в долевом строительстве, если дольщик состоит в законном браке.

В случае с ипотечным жильем, список документов пополнится еще несколькими пунктами:

• закладная на жилище, приобретенное по ДДУ;
• соглашение об ипотечном кредитовании;
• согласие банка, выдавшего ипотеку, в письменном виде, на оформление заемщиком прав на залоговое имущество.

Важно! В зависимости от индивидуальных особенностей каждого конкретного случая в регистрационном органе могут потребовать еще дополнительные документы, о чем заявителю сообщит уполномоченный сотрудник Росреестра.

Регистрация права собственности на квартиру в МФЦ

Осуществить регистрацию права на жилье, приобретенное на основании ДДУ, можно подав документы в МФЦ или Росреестр. Принципиальной разницы в оформлении жилья между этими регистрирующими органами нет, но регистрация через МФЦ имеет ряд преимуществ:

1. Требуется минимальный пакет документов – паспорта участников и правоустанавливающие документы на объект недвижимости (акт приема-передачи и ДДУ). Все остальные документы МФЦ получает благодаря межведомственному взаимодействию путем подачи соответствующих запросов. Но ожидание ответов немного затянет процесс.
2. Сотрудники МФЦ сами сделают все необходимые копии документов на месте и бесплатно.
3. График работы многофункциональных центров более гибкий и удобный, особенно для занятых людей. МФЦ работают допоздна и шесть дней в неделю.
4. Оплатить государственную пошлину можно сразу в здании МФЦ через устройство самообслуживания клиентов.
5. Нет необходимости повторно являться в МФЦ для получения готовых документов. Их пришлют по почте.

Внимание! Иногда регистрационные органы могут отказать в регистрации права собственности на недвижимое имущество. В таких случаях существует два пути решения этой проблемы – устранить причины, по которым отказали или обратиться за восстановлением справедливости в судебные инстанции.

Процедура оформления жилья, купленного по ДДУ в собственность, достаточно непростая. Особенно если речь идет об ипотечной квартире, приобретенной на этапе котлована. Чтобы все было максимально гладко и без проволочек, необходимо приобретать квадратные метры только у проверенных временем застройщиков. Компании, дорожащие своей репутацией, не станут затягивать процесс переоформления квартир и препятствовать регистрации прав собственности на них. В интересах строительной компании как можно быстрее оформить все должным образом и сделать все возможное, чтобы клиенты остались довольными.

Источник: sdelka.guru