Ипотека на квартиру в новостройке подводные камни

✅ Что считается новостройкой для ипотеки, какие объекты стоит выбирать и на что обращать внимание — Учебник. Как купить новостройку в ипотеку: преимущества и недостатки в Журнале Недвижимости

Как мы покупали квартиру в новостройке и с какими подводными камнями столкнулись

В середине 2020 года, когда начался ажиотажный рост цен на недвижимость, мы с женой задумались расширить свою жилплощадь. Выбрали несколько понравившихся ЖК, сходили в офисы продаж и шоурумы, в итоге купили квартиру на стадии котлована. Мы впервые являемся дольщиками и сейчас, оглядываясь назад, хочется рассказать о плюсах, минусах и подводных камнях покупки квартиры в новостройке.

Начиная с лета 2019 года застройщики больше не могут получать деньги напрямую от клиентов. Дольщики несут деньги в банк на эскроу-счет, застройщик сдает дом и только потом получает деньги. Плюс этой истории в том, что ты в любом случае не потеряешь вложенных средств. Если застройщик задержит сроки или построит что-то не то, ты можешь в одностороннем порядке забрать свои деньги из банка.

На практике мы столкнулись с подводными камнями:

1. Есть ЖК, которые начали строительство до июля 2019 года. Соответственно, они не обязаны использовать эскроу-счета при продаже квартир, и дольщики никак не защищены. Например, есть ЖК «Город на реке Тушино-2018». Мы рассматривали возможность купить там квартиру. Менеджер рассказывал нам, что ключи будут выданы в июне 2021 года, но эскроу-счетов не предусмотрено. В итоге мы отказались от этого варианта в пользу застройщика с эскроу. А корпус ЖК «Город на реке Тушино-2018», который должен уже быть сдан, все еще строится. На лицо явные просрочки.
2. В 2020-2021 годах цены на недвижимость в Москве росли очень быстро. Квартиры в новостройках на этапе котлована могли прибавить до 50% стоимости за год. В итоге возврат средств по эскроу перестает быть привлекательной опцией. Деньги-то ты вернешь, но что на них купишь? Застройщики этим пользуются и могут безнаказанно допускать просрочки в строительстве.
3. Если застройщик допустил просрочку, у вас есть 2 варианта: забрать деньги с эскроу или подписать допсоглашение и ждать окончания строительства. Первый пункт отпадает, так как квартира на момент сдачи дома будет стоить существенно дороже, чем на этапе котлована и ты просто ничего не купишь на деньги с эскроу-счета. Остается только негодовать и ждать окончания стройки. Застройщики это понимают и безнаказанно пробивают сроки строительства. И ничего с этим не сделать.

Как правило, в ДДУ ясно прописано: застройщик имеет право в одностороннем порядке менять проект и проектную документацию. Например, в ЖК Вереск от МИЦ продавали 2 дома бизнес-класса, а летом 2021 года изменили проект. Вставили ее 2 корпуса окна-в-окна строящимся изначально корпусам, добавили больше однушек, снизили количество машиномест и опустили потолки с 3.1 до 3 м. Все это под гневные письма дольщиков в «Мосгосстройнадзор» и другие инстанции. И никто ничего не смог поделать. Так что при покупке квартиры на этапе котлована стоит понимать, что застройщик еще может поменять проект по своему усмотрению.

Последнее время застройщики часто вставляют новые корпуса в строящиеся проекты и выдут себя неэтично по отношению к дольщикам. Читайте отзывы на предыдущие проекты и выбирайте только те компании, которым доверяете. После ЖК Вереск я лично не рекомендую МИЦ.

Когда вы покупаете квартиру (жилую недвижимость), застройщик обязан обеспечить ЖК необходимой социальной инфраструктурой: построить детсады, школы, поликлиники, парковку и тд. Однако это не значит, что это будут бесплатные учреждения. Например, в ЖК «Хорошевский» открыли платную школу стоимостью 90 000 рублей в месяц. И это при том, что многие школы в округе забиты под завязку. На мой взгляд, 90 000 — это очень дорого. Для сравнения год обучения в НИУВШЭ стоит около 600 000 рублей в год. Только в случае с НИУ ВШЭ вы будете учиться в одном из топовых вузов страны, а в случае школы за 90 000 — ваш ребенок пойдет в обычную общеобразовательную школу.

Часто на форумах читал такую историю. Первые корпуса нового ЖК строились идеально: все соответствует плану, сделано качественно и точно в срок. Менеджеры всем показывают уже построенные корпуса, жильцы пишут восторженные отзывы. На следующих корпусах застройщик начинает чудить: сроки задерживаются, штукатурка сыпется, все сделано из самых дешевых материалов. К этому нужно быть готовым и читать отзывы на предыдущие проекты компании.

Не хочется заканчивать на грустной ноте. При покупке на этапе котлована в любом случае удастся сэкономить кучу денег и даже заработать, потому что готовое жилье всегда стоит дороже. Если в итоге построенное жилье вам не понравится, проще и выгоднее продать его, чем судиться с застройщиком.

Читатели пишут. Здесь делятся опытом и рассказывают свои финансовые истории

Приобретать квартиру в ипотеку на первичном или вторичном рынке — вопрос, с которым сталкивается каждый покупатель недвижимости. В первом случае можно сэкономить до 50% стоимости аналогичной вторички, а ремонт «с чистого листа» часто делать проще. … Как предоставляют ипотеку на квартиры в новостройках . Банкам гораздо проще рассмотреть заявку на ипотеку для жилья на вторичном рынке: квартира готова к проживанию и есть возможность её оценить. С новостройками сложнее: в большинстве случаев покупка осуществляется на этапе подготовки котлована под будущее строительство. После сдачи дома в эксплуатацию около 90–95% квартир уже будет продано.

Ипотека на квартиру в новостройке подводные камни

Приобретать квартиру в ипотеку на первичном или вторичном рынке — вопрос, с которым сталкивается каждый покупатель недвижимости. В первом случае можно сэкономить до 50% стоимости аналогичной вторички, а ремонт «с чистого листа» часто делать проще. Кроме того, все жильцы новостройки будут приблизительно одного возраста и социального статуса, что для многих собственников достаточно важный фактор.

Несмотря на весомые преимущества, следует учесть и некоторые нюансы покупки квартиры в ипотеку в строящемся доме:

1. Длительный срок ожидания сдачи новостройки. Но это оправдывается достаточно невысокой ценой первичной недвижимости.
2. Новые дома часто возводят на окраинах городов или вообще за их пределами, что подходит не каждому покупателю.

Приобретение жилья на вторичном рынке за счёт заёмных средств удобно тем, что этим жильём можно сразу пользоваться. При этом многоквартирные дома со вторичного рынка обычно расположены в районах с развитой инфраструктурой. Наконец, покупателю не придётся ждать сдачи дома или оформления собственности — после оформления сделки и передачи денег покупателю новый собственник сразу сможет зарегистрироваться в приобретённой недвижимости.

Самый важный момент, на который надо обратить внимание при покупке вторичного жилья, — юридическая чистота. Часто бывает, что покупателям приходится судиться с бывшими собственниками из-за сложной структуры собственности, а судебные тяжбы могут затянуться на годы. Поэтому недвижимость перед покупкой необходимо тщательно проверять. А ещё покупка недвижимости на вторичном рынке не всегда освобождает вас от необходимости делать ремонт — состояние квартиры может быть не слишком хорошим, либо ваши вкусы могут не совпадать со вкусами предыдущих владельцев. Так что полностью избежать дополнительных трат вряд ли получится.

Если выбрали вторичку и собираетесь покупать её в ипотеку, следует учитывать, что банки всегда придирчиво относятся к недвижимости. А в случае с новостройками финансово-кредитные учреждения часто устанавливают более лояльные требования к жилью — это связано с его высокой ликвидностью.

Какая квартира относится к новостройкам

Для многих людей понятие « новостройка » ассоциируется с новым, только что построенным домом, а вторичные квартиры относятся к старому, давно заселённому жилому фонду. На самом деле, это не совсем так.

Разделение на новостройки и вторичное жильё осуществляется по наличию сведений о регистрации в ЕГРН. К первичному фонду относится недвижимость, на которую ещё никто не предъявлял документов о праве собственности. Начиная с момента регистрации и получения правоустанавливающих документов квартирам автоматически присваивается статус вторичного жилья. И не важно, что дом был сдан месяц назад, что в квартире никто не жил и вообще в ней даже отделки.

Приведём пример: вы выбрали жильё в только что построенном доме, но собираетесь приобретать недвижимость не у застройщика, а у физического лица. В таком случае вы покупаете квартиру по обычному договору купли-продажи. Значит, право собственности у продавца зарегистрировано, а объект автоматически считается вторичным жильём. При этом не имеет значения, проживал в нём кто-либо или нет.

Как предоставляют ипотеку на квартиры в новостройках

Банкам гораздо проще рассмотреть заявку на ипотеку для жилья на вторичном рынке: квартира готова к проживанию и есть возможность её оценить. С новостройками сложнее: в большинстве случаев покупка осуществляется на этапе подготовки котлована под будущее строительство. После сдачи дома в эксплуатацию около 90–95% квартир уже будет продано.

Финансово-кредитные учреждения должны быть уверены, что дом будет построен по всем правилам и в установленный срок. Чтобы в этом убедиться, банки сотрудничают с застройщиками с хорошей репутацией. У них есть вся необходимая информация о новых объектах строительства своих партнёров. Кредитные организации доверяют своим аккредитованным строительным компаниям, поэтому у заёмщика больше шансов на одобрение ипотеки при покупки квартиры у застройщика, с которым банк уже имеет опыт работы. Кроме того, часто банки становятся эксклюзивными партнёрами крупных проектов, предлагая ипотечные кредиты на льготных условиях.

Одно из преимуществ покупки недвижимости в строящемся доме — невысокая цена, если сравнивать с аналогичными вариантами вторички. Да и банки часто предлагают выгодные условия кредитования с пониженной ставкой. У каждого кредитора она будет отличаться, но в 2022 году она варьируется в пределах 7–15% годовых. На размер ставки влияют множество разных факторов: индивидуальные параметры клиента, его участие в социальных госпрограммах, наличие обеспечения, стадия строительства объекта и так далее.

Требования банка к потенциальному заёмщику

Ипотечный кредит выдаётся на длительный срок. При этом он отличается от потребительского займа размерами: по ипотеке можно получить до 30 млн рублей, в зависимости от банка и региона. Конечно, финансово-кредитные учреждения стараются минимизировать риски невозврата долга и будут тщательным образом проверять клиента. Для сравнения: сумма обычного кредита без обеспечения не будет превышать 1 млн рублей.

Если предстоит покупка квартиры в новостройке, большинство банков предъявляют к потенциальным заёмщикам следующие требования:

• российское гражданство и постоянная регистрация на территории РФ;
• минимальное возрастное ограничение — 21 год, максимальное — 65 лет на момент погашения задолженности;
• стаж с последнего места работы — от 6 месяцев, общий — от 1 года;
• наличие постоянного источника дохода;
• положительная кредитная история и отсутствие непогашенных задолженностей.

В некоторых случаях для оформления ипотеки на покупку жилья в новостройке банки не требуют гражданство РФ или регистрации по месту жительства тоже не обязательна. Но такие случаи рассматриваются более скрупулёзно и часто от потенциальных заёмщиков-иностранцев требуется обеспечение — в виде залога или поручительства гражданина России. Каждый банк вправе устанавливать свои требования к заёмщикам согласно внутреннему регламенту.

Требования к новостройке

Большинство банков настаивают, чтобы квартира была выбрана у их аккредитованных застройщиков. Конечно, клиент может обратиться и в другие строительные компании, но практика показывает, что вероятность одобрения ипотеки в таких случаях минимальная. Аккредитация девелоперов позволяет кредиторам удостовериться, что объект строительства, переданный в качестве залога, будет стоить заёмных средств. Или, другими словами, окажется ликвидным и его можно будет быстро реализовать при наличии проблем у клиента.

Требования к новостройкам существенно отличаются от тех, которые устанавливаются к вторичному жилью, когда банки рассматривают будущий объект залога на основе отчёта оценщика. Но если застройщик аккредитован в кредитной организации, то клиентам даже не придётся самостоятельно предоставлять документы от строительной компании.

Партнёрство банков с девелоперами выгодно и для покупателей — не надо досконально проверять застройщика и объект. Ведь финансово-кредитные учреждения сотрудничают только с надёжными застройщиками и не сомневаются в качестве их работ. Однако наличие аккредитации не гарантирует, что дом будет введён в эксплуатацию своевременно.

Оформление ипотеки на квартиру в новостройке: пошаговая инструкция

Если собираетесь покупать жильё в ипотеку на этапе строительства дома, то вам поможет следующая инструкция:

• Выберите объект. Тщательно изучите предложения разных девелоперов. Такую информацию можно найти в открытых источниках в интернете или обратиться за консультацией в проверенное агентство недвижимости. Следует изучить район, экологию и инфраструктуру, где будет располагаться дом. Найдите время съездить на место будущего строительства и оценить все важные для вас параметры собственными глазами.
• Встретьтесь с представителями застройщика. Менеджеры учтут ваши пожелания и сами посоветуют банки, с которыми сотрудничают. Обычно девелоперы аккредитованы сразу в нескольких кредитных организациях.
• Свяжитесь или лично посетите отделение банка. Консультанты подробно расскажут о доступных программах ипотечного кредитования и что необходимо для участия в них. Не останавливайтесь на одном финансово-кредитном учреждении, изучите условия каждого банка. Это позволит выбрать самое выгодное предложение по ипотеке.
• Подготовьте документы для предоставления в выбранный банк. Предварительно узнайте, какие из них требуются: перечень может отличаться в зависимости от правил финансово-кредитного учреждения.
• Заключите договор с застройщиком. В большинстве случаев оформляется договор долевого участия ( ДДУ ), если квартира приобретается в строящемся доме. На этом этапе необходимо внимательно изучить каждый пункт документа. Информация о сроках сдачи дома, стоимости квартиры и её параметрах должна полностью соответствовать проектной документации.
• Регистрация ДДУ. Согласно законодательству (№214-ФЗ), все договоры долевого участия подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Только после этого документ вступает в законную силу. Сама процедура регистрации займёт не более 7 дней.
• Подача документов в банк. На момент обращения у вас при себе должен быть весь пакет нужной документации. Срок рассмотрения представленных документов зависит от разных факторов. Если строительная компания аккредитована в вашей кредитной организации и вы являетесь её клиентом, проверка займёт всего пару дней. Для сообщения о результатах решения с вами свяжется сотрудник банка.
  Если у вас есть дополнительный доход, обязательно сообщите об этом специалисту кредитной организации. Это повысит вероятность одобрения ипотеки. Также не следует скрывать семейное положение, ведь совокупный доход супругов учитывается при рассмотрении заявки на кредит. Такими нехитрыми способами вы сможете доказать банку вашу платежеспособность. Для повышения шансов одновременно отправьте заявки в разные банки.
• Подпишите кредитный договор. Этот документ также необходимо внимательно изучить. Если все условия кредитования устраивают, подпишите договор. Деньги будут перечислены на специальный эскроу-счёт — обязательное требование законодательства. Реквизиты счёта должны быть указаны в ДДУ.

Платежи по ипотеке необходимо будет вносить согласно графику, который заёмщику предоставит банк. Отсчёт срока кредита начинается с момента подписания договора — и если даже ваш дом только строится, то платить придётся всё равно.

Преимущества и недостатки приобретения квартиры в новостройке

Относительно низкая цена — не единственное преимущество покупки жилья в новостройке. В подобных сделках есть и другие достоинства:

• крупные строительные компании часто проводят выгодные акции для покупателей;
• если девелопер аккредитован банком, нужен минимум документов для ипотеки;
• покупателям не придётся переживать из-за юридической чистоты квартиры;
• современные новостройки оснащаются пожарной сигнализацией, видеокамерами, несколькими лифтами на один подъезд;
• часто есть возможность провести перепланировку по своему усмотрению, но с согласия банка, если речь идёт об ипотеке.

Есть и недостатки:

• пока дом строится, заёмщику придётся жить где-то ещё и оплачивать ежемесячные платежи;
• существует вероятность, что застройщик не сможет соблюсти обещанные сроки введения дома в эксплуатацию;
• если по условиям договора квартира предоставляется без отделки, собственнику придётся делать весь ремонт с нуля самостоятельно;
• при сдаче дома все соседи обычно одновременно занимаются ремонтными работами — шума не избежать;
• если оформлять ипотеку на приобретение квартиры в новостройке, покупателю придётся потратить достаточно много времени на сбор документов, регистрации в госорганах и др.

А ещё ипотека — это действительно удобный вариант для молодых семей: для них есть госсубсидии и спецусловия у многих банков. Однако не стоит забывать и о недостатках такой сделки, которые мы перечислили выше.

Подведём итоги

Перед тем как купить квартиру в новостройке за счёт ипотечного кредитования, следует учесть все нюансы подобной сделки. Отнеситесь к выбору будущего жилья серьёзно и ответственно. Обязательно встретьтесь с представителями застройщика. Они всегда порекомендуют банки, в которых можно оформить ипотеку на выгодных условиях.

Аккредитация девелопера в кредитной организации позволяет проще и быстрее получить кредит: вся необходимая документация уже будет находиться в банке. Вам останется только предоставить свои документы, подписать договор и ждать завершения строительства.

Главное — своевременно вносить обязательные платежи, ведь квартира будет находиться в залоге у банка. Как только вы полностью погасите задолженность, обременение с жилья снимается и вы становитесь полноправным его собственником.

Купить квартиру в жилом комплексе от застройщика в Москве и Московской области. · Скидки от застройщика. Квартиры с отделкой. Большой выбор. Актуальные цены. Ипотека . Новостройки на карте · Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф/

5 ошибок при покупке квартиры в новостройке

Андрей накопил 1 млн рублей и решил, что хватит снимать квартиру . Нужна своя. Увидел рекламу красивого жилого комплекса. Приехал в офис застройщика, там все рассказали. Оказывается, у них как раз сейчас акция, и квартиру можно купить намного дешевле. Но до конца акции осталось всего 3 дня.

Андрей подумал: «Это судьба!». Подписал документы на ипотеку в банке, который порекомендовал застройщик. Спустя месяц он узнал, что были более выгодные предложения в других банках. Спустя полгода — что стройку заморозили.

Чтобы не попасть в печальную историю с покупкой квартиры в новостройке, лучше заранее знать все подводные камни и учиться на чужих ошибках.

Ошибка №1. Спешить

Если вы покупаете квартиру, в которой ваша семья будет жить ещё много лет после сделки, нельзя спешить. Никакой суеты и непродуманных решений.

Когда речь идёт о дорогостоящих покупках нельзя принимать эмоциональные решения.

Даже если вы уверены, что хотите жить именно в этой новостройке и именно в этом районе, всё же стоит рассмотреть и другие варианты — сравнить цены, планировки, инфраструктуру и условия банков на ипотеку в новостройке. Узнайте подробности о жилом комплексе — материал и толщина стен, сроки сдачи объекта и стоимость коммунальных услуг.

Не поддавайтесь панике! Если менеджер застройщика утверждает, что уже завтра эта квартира подорожает и нужно срочно соглашаться — помните, что ему выгодно заключить сделку с вами как можно быстрее.

Ошибка №2. Доверять и не проверять

Если не проверить репутацию застройщика, можно попасть на банкрота, компанию-однодневку или долгострой.

Главный аргумент в пользу надежности застройщика — аккредитация в Сбербанке.

Банк тщательно проверяет репутацию и финансовую надежность застройщиков, их документы и просчитывают возможные риски.

Вам не нужно самостоятельно изучать разрешение на строительство, проектную декларацию на новостройку, ехать на стройку, проверять ход строительства и объекты, которые уже сданы в эксплуатацию. Банк всё уже проверил.

Вы можете быть уверены, что застройщик соблюдает 214 ФЗ, который гарантирует защиту интересов и прав покупателей квартир в новостройке.

Если вы хотите подробнее узнать об аккредитации, посмотрите требования банка к застройщикам и список документов, которые проверяет банк .

Если компания значится в списке проблемных застройщиков, есть негативные отзывы о работе или против неё ведутся судебные разбирательства – аккредитацию она не получит.

Банк регулярно проверяет ход и сроки строительства аккредитованных новостроек.

Если будут выявлены нарушения или негативная информация о застройщике, банк прекращает сотрудничество с компанией и снимает аккредитацию.

Ошибка №3. Гнаться за низкой ценой

Даже если вы ограничены в бюджете, внимательно изучите характеристики выбранного жилья. Кроме цены за квадратный метр, есть ещё несколько важных параметров для сравнения новостроек: количество квартир на этаже, толщина стен, безопасность и уровень преступности в районе, наличие инфраструктуры, парковок и т.д. От этого зависит цена.

Чем лучше характеристики, тем дороже квартира и тем комфортнее будет в ней жить.

Например, если на этаже больше 15 квартир, цена за квадратный метр будет немного ниже. Но ваш дом будет похож на общежитие: шум, очереди к лифту, сдача квартир в аренду и постоянная смена жильцов.

Ошибка №4. Верить обещаниям застройщика

«Школы, детские сады и поликлиники…» — обещали район для комфортной семейной жизни. А по факту оказалось, что школа будет построена только через 10 лет, а сейчас ближайшая в 10 км.

Многие застройщики обещают, что будут развивать социальную инфраструктуру — построят школу, детский сад и поликлинику, а на первом этаже жилого комплекса — банки, супермаркеты, аптеки и фитнес-клубы.

Обещания должны быть подкреплены подготовленным проектом и разрешением на строительство.

Ошибка №5. Не рассчитывать расстояния

В рекламе жилого комплекса пообещали «15 минут до метро». Это правда, только не пешком, а на автомобиле без пробок или на электричке.

Квартира уютная и цена подходящая, но до работы вам придётся добираться 1,5-2 часа и каждый день тратить много времени и сил на дорогу. Подумайте, сможете ли вы привыкнуть к таким сложностям?

Лучший способ узнать все о транспортной доступности и расположении — самостоятельно добраться до новостройки разными способами.

Рассчитайте время, которое займет дорога на работу, в школу, детский сад, поликлинику, магазины. Важно также проверить, насколько безопасный путь вашего ребенка в школу: есть ли оживленные участки дороги, открытые перекрестки, трамвайные пути, гаражи или стройка.

Запомнить

1. Не спешите с покупкой квартиры , посмотрите другие варианты.

3. Не гонитесь за низкой ценой, внимательно изучите все характеристики выбранного жилья.

Подписал документы на ипотеку в банке, который порекомендовал застройщик. Спустя месяц он узнал, что были более выгодные предложения в других банках. Спустя полгода — что стройку заморозили. Чтобы не попасть в печальную историю с покупкой квартиры в новостройке , лучше заранее знать все подводные камни и учиться на чужих ошибках. Ошибка №1. Спешить. Если вы покупаете квартиру , в которой ваша семья будет жить ещё много лет после сделки, нельзя спешить. Никакой суеты и непродуманных решений. Когда речь идёт о дорогостоящих покупках нельзя принимать эмоциональные решения.