Исходная разрешительная документация на объект капитального строительства

Исходно-разрешительная документация

Исхо́дно-разреши́тельная документа́ция (ИРД) — термин, используемый для обозначения документации, оформляемой в соответствии со статьями 44 — 51 Градостроительного кодекса РФ вплоть до получения разрешения на строительство (ст. 51 ГрКРФ), а также получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 ГрКРФ).

Как правило, получение ИРД, необходимой для строительства, реконструкции, технического перевооружения и капитального ремонта зданий и сооружений, происходит до начала проектирования, и осуществляется инвестором (застройщиком), правообладателем земли либо действующим в его интересах лицом, называемым техническим заказчиком. Деятельность технического заказчика носит название сопровождения проектов или, более полно, правового сопровождения строительства зданий и сооружений, признанных на основании законодательства РФ «капитальными».

В отличие от проектной документации, ИРД не является продуктом творчества проектировщика, а, следовательно, и предметом авторского права, выдаётся заявителю специальным органом власти или уполномоченной организацией за фиксированную плату и в обязательном порядке (при условии соблюдения всех нормативных требований).

Исходно разрешительная документация

Случаи, когда разрешение на строительство не требуется, закреплены в (п. 17 ст. 51 ГрКРФ).

Таким образом, можно получить следующее определение, для дальнейшего его использования в договорах на проектирование, строительный подряд, выполнение функций Заказчика-Застройщика:

Исходно-разрешительная документация (ИРД) — документация, выдаваемая специальным органом власти или уполномоченной организацией за фиксированную плату (при необходимости) и в обязательном порядке (при условии соблюдения всех нормативных требований в отношении проектной и рабочей документации) в процессе проектирования и строительства Объекта, по запросу Застройщика (собственника или арендатора земельного участка), либо действующему в его интересах юридическому лицу.

Источник

Исходно-разрешительная документация (ИРД)

Компания SEVERIN DEVELOPMENT обладает многолетним успешным опытом работы по оформлению и согласованию комплекта ИРД на строительство объектов коммерческой, гражданской и промышленной недвижимости. Мы работаем во всех регионах Российской Федерации.

Если есть планы построить, реконструировать или произвести комплекс работ по повышению технико-экономических показателей объекта промышленного назначения, жилого здания, торгового/развлекательного/офисного комплекса или другой коммерческой недвижимости, то следует собрать и оформить пакет градостроительной и исходно-разрешительной документации.

В жизненный цикл каждого строительного проекта входит 5 важных этапов:

1. Оформление и согласование ИРД и получение ГПЗУ
2. Разработка и экспертиза проектно-сметной документации
3. Строительные работы, монтаж инженерного и технологического оборудования
4. Пуско-наладочные работы
5. Ввод здания в эксплуатацию

Для гарантии и успеха любого проекта будь то строительство, или реконструкция здания (сооружения) начинать процесс необходимо с оформления ИРД, в котором формируются предельно допустимые параметры, ТЭП и объемно-качественные характеристики возводимого объекта.

Состав ИРД

Комплект ИРД является итогом предпроектой проработки размещения здания, сооружения на земельном участке.

Зачем требуется исходно разрешительная документация? [ИРД #1]

Материалы ИРД включают постановление или разрешение правительства города, области, края, дающее Заказчику (застройщику) право размещения объекта на выделенном земельном участке. Кроме того, важнейшей частью комплекта ИРД являются условия муниципальных энергоснабжающих организаций на техническое присоединение к энергосетям.

Весь пакет ИРД содержит в себе разные виды документов, в зависимости от функционального назначения объекта и особенностей территории, на которой предполагается строительство — эти документы:

• Определяют ключевые проектные ограничения по размещению здания на участке строительства;
• Устанавливают красные линии земельного участка и строительного объекта;
• Включают разрешения и согласования, полученные от муниципальных органов;
• Указываются условия возможности выполнения работ, учитывающих требования пожарной безопасности и охраны окружающей среды;

В исходно-разрешительных документах прописываются ограниченные нормы проведения работ, которые акцентируют внимание на следующем:

• по соблюдению санитарных и экологических нормативов и потенциальному воздействию на окружающую среду

Наличие на руках всех перечисленных выше документов позволит приступить к проектированию или строительству здания на законных основаниях. В случаи отсутствия хотя бы одного из документов, справки или согласования из состава ИРД – является прямым основанием не принять проект на экспертизу и отклонить ваш запрос на получение разрешения на строительство.

Некорректно оформленный пакет исходно-разрешительной и градостроительной документации навсегда останется для инвестора той тайной, в случаи раскрытия которой действующее торгово-развлекательное или офисное здание может мгновенно обратиться в «самострой» со всеми втекающими и вытекающими малоприятными обстоятельствами. Даже по решению суда произвольную постройку не спасет от сноса наличие на руках свидетельства на право собственности и не поможет внесение информации об этом объекте в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ними (ЕГРП).

Так, согласно рекомендации ВАС РФ нижестоящим судам, «право собственности на самовольную постройку, возведенную без разрешений, не должно признаваться…, если она была возведена или реконструирована в отсутствие специальных разрешений…»

Оформление самих документов и получение согласований, согласно законодательства РФ, является бесплатным, исключение составляет только получение платной информации.

Стоимость услуг компании SEVERIN DEVELOPMENT по оформлению исходно-разрешительной и градостроительной документации составляет не более 0,5% от сметной стоимости строительства для крупных и средних коммерческих или промышленных объектов.

Опыт компании показывает: экономить на оформлении ИРД нельзя! Эти затраты в будущем принесут инвестору миллионы долларов надежного дохода

Получение ИРД

Комплект ИРД – является исходными данными для проектирования. Наличие ИРД – обязательное условие для проектирования всех видов строительных работ: нового строительства, реконструкции, тех. переоснащения (модернизации) производства, капитального ремонта зданий.

Сбором и получением исходно-разрешительной документации занимается Технический заказчик от лица собственника земельного участка.

Для этого необходимо оформить соответствующий договор на оказание услуг Технического заказчика. Примеры успешной работы вы можете увидеть в Портфолио.

Оформление ИРД осуществляется Техническим заказчиком в муниципальных или федеральных органах власти, контролирующих организациях, министерствах и ведомствах.

Исходно-разрешительная документация (ИРД) разрабатывается на основании Архитектурно-функциональной концепции Объекта и утвержденных планов градостроительного регулирования городов и районов, а именно: Генерального плана (ГП) или Проекта планировки территории (ППТ).

При отсутствии в городе или районе разработанного и утвержденного Генерального плана или Проекта планировки территории, Технический заказчик должен самостоятельно организовать подготовку и согласование Проекта планировки для создания градостроительного обоснования размещения объекта.

• Комплект материалов исходной и разрешительной документации включает:

1. Постановление или распоряжение органа власти (муниципального или федерального уровня) о выделении земельного участка или согласовании размещения запланированного объекта строительства.
2. Техусловия на подключение (присоединение) к сетям энергоснабжения, техусловия на примыкания к существующей дорожной сети.
3. Разрешения контролирующих и надзорных органов
4. Технические отчеты по результатам инженерных геодезических, геологических и экологических изысканий.
5. Заключение по техническому обследованию здания, сооружения, в случае реконструкции, капитального ремонта, модернизации.
6. Согласования собственников сетей или энергоснабжающих организаций.
7. Справки, согласовательные письма, заключения, выданные уполномоченными надзорными государственными органами, энергоснабжающими, специализированными организациями для подготовки и экспертизы проектной документации.
8. Заключение экологической экспертизы (при необходимости).

• Полный перечень комплекта ИРД:

1. Данные о собственности
2. Свидетельство о праве собственности (аренды) на участок
3. Договор аренды участка (при аренде)
4. Акт выбора земельного участка (при аренде)
5. Кадастровый план участка
6. Акты выбора трасс для внеплощадочных сетей
7. Утвержденная градостроительная документация населенного пункта
8. Материалы территориального планирования населенного пункта
9. Градзаключение (если размещаемый объект соответствует ранее определенному назначению территории)
10. Градобоснование (при изменении категории земель или вида их разрешенного использования)
11. Распорядительные документы
12. Постановление о разрешении разработки проекта планировки территории
13. Разрешение на снос зданий
14. Разрешение на вырубку зеленых насаждений
15. Архитектурно-планировочное задание (градостроительное задание, задание на разработку проекта), утвержденное Главархитектурой
16. Материалы инженерных изысканий
17. Отчет об инженерно-геодезических изысканиях
18. Отчет об инженерно-геологических изысканиях
19. Отчет об инженерно-экологических изысканиях
20. Отчет об инженерно-гидрологических изысканиях
21. Акты и заключения надзорных служб
22. Санитарно-эпидемиологическое заключение ФГУ по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека
23. Экспертное заключение либо акт обследования участка ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии»
24. Заключение Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору
25. Заключение Центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора
26. Технические условия (требования к проекту) Отдела государственного пожарного надзора
27. Заключение Главного управления природных ресурсов и охраны окружающей среды
28. Исходные данные для разработки раздела ГОЧС ГУ МЧС РФ
29. Письмо Министерства культуры о наличии или отсутствии памятников истории, культуры, архитектуры, археологии, зон их влияния и охраны
30. Справка ГУП «Геоцентр-Москва» (Роскомнедра) о наличии или отсутствии на рассматриваемом участке полезных ископаемых
31. Заключение Управления Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по МО (Росприроднадзор)
32. Фоновые концентрации вредных веществ и климатические характеристики района строительства ГУ ЦГМС
33. Технические условия
34. Водопровод
35. Канализация бытовая
36. Канализация ливневая
37. Теплоснабжение
38. Газоснабжение
39. Электроснабжение
40. Телефонизация и радиофикация
41. Вывоз ТБО
42. ГИБДД, РДУ/Мосавтодор/ФУАД
43. Дополнительные акты и заключения
    при необходимости, от Заказчика (Технического заказчика) при оформлении ИРД может потребоваться разработка дополнительных предпроектных материалов:
44. Согласование Роспотребнадзором места сброса очищенных стоков, анализ воды ВЗУ
45. Акт обследования конструкций существующих зданий
46. Согласование с владельцами граничащих земельных участков, согласование проектных решений с заинтересованными лицами в случае, при наличии сервитутов в их пользу
47. Проект сокращения существующих или проектируемых СЗЗ, согласованный Роспотребнадзором
48. Согласование Роспотребнадзором места расположения ВЗУ, очистных сооружений хозяйственно-бытового и дождевого стока
49. ОВОС
50. Другие необходимые согласования.
51. разработка Проекта планировки территории (ППТ) или внесение изменений и дополнений в существующий ППТ;
52. разработка градостроительного обоснования размещения объекта строительства;
53. разработка возможных схем инженерного обеспечения и расчет инженерного обеспечения с выделением физических объемов и стоимости городских сетей;
54. разработка проекта компенсационного озеленения и получение заключений по нему;
55. подготовка информационных справок, технических расчетов, экономических обоснований по требованию контролирующих и надзорных органов.

Материалы стадии «П» должны быть разработаны в полном соответствии с условиями, указанными в исходно-разрешительной документации.

Источник