Иск о запрете строительства

Негаторный иск может носить превентивный характер относительно нарушения. Возможность предъявления такого вида негаторного требования не предусмотрена напрямую в ст. 304 ГК РФ, но это исходит из правовой природы негаторного иска.

Идея о закреплении на законодательном уровне возможности применения негаторного иска для устранения возможного нарушения была предложена еще во времена Российской империи. Так, в пояснении к проекту Гражданского уложения Российской империи говорится о необходимости заимствования из зарубежного законодательства нормы, позволяющей использовать негаторный иск для предупреждения нарушений в будущем (ч. 2 ст. 773 проекта)*(141).

В последующем идея о возможности пресечения действий, направленных на совершение нарушения в будущем, путем предъявления негаторного иска была поддержана в советской научной литературе многими учеными*(142).

В целом, соглашаясь с практической целесообразностью введения негаторной защиты от будущих нарушений, М.В. Самойлова указывает на один недостаток такой конструкции: гражданскому праву неизвестен институт покушения на правонарушение*(145). На это можно возразить тем, что в рассматриваемом случае речь не идет о покушении. Негаторный иск здесь необходим для запрещения неправомерных действий, которые могут привести к созданию помех в пользовании вещью в случае наличия реальной угрозы наступления последствий этих действий в будущем.

Cтроители домов обманывают клиентов, иск в суд на строительную компанию

Активизация собственника в вопросе превентивной защиты прав на принадлежащие ему вещи будет только способствовать повышению стабильности гражданского оборота. Негативные последствия лучше пресекать на стадии появления, чем устранять последствия правонарушений. В этом и проявляются профилактическая и превентивная функции негаторного иска.

В настоящее время идея о применении негаторного иска в рамках российского законодательства для предотвращения возможного нарушения вещных прав, когда налицо угроза такого нарушения, является общим местом науки гражданского права. На эту особенность негаторного иска указывают В.К. Андреев, Ю.Н. Андреев, В.П. Камышанский, А.В. Люшня, А.П. Сергеев, А.Д. Рудоквас, О.Ю.

Скворцов и К.А. Усачева *(146).

Несомненно, стоит присоединиться к сторонникам этой идеи, ведь в рассматриваемой ситуации иск предъявляется для пресечения нарушения, которое неизбежно наступит. Более того, негаторный иск в ситуации создания угрозы совершения нарушения позволит не только предотвратить само нарушение, но и его отрицательные последствия.

В законодательстве многих западноевропейских стран установлена возможность предъявления негаторного иска в случае наличия реальной угрозы нарушения в будущем. Например, такое правило закреплено в § 1004 ГГУ. Как указывает итальянский профессор Уго Маттеи, посредством негаторного иска «собственник охраняется не только от фактического вреда, но и от риска причинения такового. Для того чтобы искать по суду защиты, достаточно уже одного опасения, что субъективное имущественное право может быть нарушено»*(148). В германском правопорядке такая категория требований направлена на устранение угрозы нарушения*(149) и принуждение к воздержанию от совершения конкретного действия — unterlassungsklage, vorbeugender unterlassungsanspruch*(150).

Проблемы признания права собственности на самовольную постройку (ее легализации) | Щербаков Н.Б.

Есть примеры закрепления такого вида защиты в законодательстве сопредельных с Россией стран. Так, пункт 2 ст.

386 ГК Украины гласит: «Собственник, имеющий основания предвидеть возможность нарушения своего права собственности другим лицом, может обратиться в суд с требованием о запрете совершения им действий, которые могут нарушить его право, или с требованием о совершении определенных действий для предупреждения такого нарушения». Стоит отметить, что в рамках ГК Украины данное требование отнесено к самостоятельным способам защиты наравне с негаторным иском (ст.

391), виндикационным иском (ст. 387-390) и иском о признании права собственности (ст. 392). Статья 89 закона Эстонской Республики от 9 июня 1993 г. «О вещном праве» гласит: «При наличии оснований предполагать повторение подобного нарушения собственник может потребовать воздержаться от нарушения».

В российском гражданском законодательстве нет специальной нормы, посвященной такому виду негаторного иска. Легальная возможность предъявления негаторного иска в случае угрозы нарушения вещных прав нормативно основана на положении абз. 3 ст.

12 ГК РФ, где говорится о возможности защиты гражданских прав путем «восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения». Более того, в силу п. 1 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав.

Длительное время судебная практика неоднозначно подходила к возможности предъявления негаторного иска в случае наличия реальной угрозы нарушения в будущем. Так, в ряде судебных актов суды приходят к выводу, что удовлетворение негаторного иска возможно только в том случае, если истец докажет, что существует действительная, а не мнимая угроза нарушения права — то есть действия, нарушающие право, уже были совершены*(151). Встречалась и обратная ситуация, когда суд допускал применение негаторного иска в рассматриваемой ситуации. Так, ФАС Волго-Вятского округа в постановлении от 3 октября 2007 г. по делу N А29-8741/2006-2э прямо указал, что «негаторный иск может быть направлен на предотвращение возможного нарушения права собственности в случае угрозы такого причинения в будущем».

Ситуация с применением такого способа защиты изменилась с принятием высшими судебными инстанциями обобщения практики по спорам о защите вещных прав. В ситуации отсутствия конкретной нормы о допустимости негаторной защиты от нарушения, которое неизбежно наступит, ВС РФ сформулировал правовую позицию о применимости в таком случае негаторного иска. В абз. 3 п. 45 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 при рассмотрении условий удовлетворения негаторного иска сказано: «Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика». Обозначенная идея нашла воплощение в судебной практике, и достаточно активно*(152).

Такая правовая позиция ВС РФ расширяет нормативную базу для развития судебной практики по негаторным требованиям о запрете нарушений на будущее время. Так, в п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ N 5 за 2017 г. (утв.

Президиумом ВС РФ 27 декабря 2017 г.) сказано, что собственник жилого дома, в непосредственной близости от которого ведутся строительные работы, вправе требовать обеспечения застройщиком безопасного производства работ. В приводимом в обозначенном обзоре судебном деле истец обратился в суд с иском о возмещении ущерба, компенсации морального вреда и возложении на ответчика обязанности совершить определенные действия, указав на то, что ответчик в процессе возведения многоэтажного здания в непосредственной близости от жилого дома истца нарушает порядок осуществления строительства, что причиняет истцу имущественный ущерб, а также создает угрозу жизни и здоровью. В связи с этим истец просил суд обязать ответчика привести в соответствие с установленными требованиями ограждение всей территории строительной площадки, установив специальный защитный козырек, а также оградительную сетку в целях избежания попадания строительного мусора и бетонного раствора со строящегося объекта на проезд к дому, в котором проживает истец, и придомовую территорию. Суды первой и апелляционной инстанций отказали истцу в обозначенном требовании, придя к выводу об отсутствии у истца субъективного права заявлять соответствующие требования, поскольку они направлены на защиту прав неопределенного круга лиц и конкретного муниципального образования, выступать от имени которых истец, в силу действующего законодательства, не вправе. Однако Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ не согласилась с мнением нижестоящих судов и указала на возможность пресечения действий, создающих угрозу нарушения права исходя из положений ст.ст 1, 12, 304 ГК РФ, указав, что «действующее законодательство прямо предусматривает, что заявление требования о пресечении действий, нарушающих право, может быть использовано конкретным субъектом в качестве способа защиты его нарушенного права».

В п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. N 153 сказано: «Несмотря на то что ответчик осуществляет строительство на основе соответствующего разрешения, истцом доказано, что продолжение строительства приведет к повреждению его имущества. По смыслу ст.

304 ГК РФ негаторный иск может быть удовлетворен в случае, когда разрешение на строительство не оспорено, однако истцом доказано, что в результате продолжения строительства будет нарушено его право». Из фабулы дела, описанного в п. 9, следует, что продолжение строительства бассейна на соседнем участке может повлечь осадку фундамента здания, которая приведет к растрескиванию его стены. Суд указал, что для констатации нарушения права истца нет необходимости дожидаться наступления соответствующего события, в данном случае разрушения строения, достаточно доказательств наличия угрозы нарушения права. Право собственности лица может нарушаться и тогда, когда другое лицо осуществляет деятельность на своем земельном участке, но тем самым создает реальную угрозу разрушения имущества, расположенного на соседнем земельном участке.

Стоит согласиться с А.В. Люшней в том, что под угрозой будущего правонарушения следует понимать такое поведение потенциального правонарушителя, в результате которого с высокой долей вероятности будет совершено определенное, негативное действие, прямым следствием которого будет являться нарушение права*(153).

Угроза как основание для применения негаторного иска должна обладать свойствами «возможности» и «вероятности», выработанными еще Германским Рейхсгерихтом: «Одной возможности. нарушительных действий недостаточно для обоснования иска о воспрещении, необходима вероятность . их, основанная на фактах; обстоятельства должны быть таковы, чтобы из них без дальнейшего доказывания со стороны истца обнаруживалась достаточная вероятность. Опорный пункт представляет собой поведение ответчика; в этом отношении нет общей нормы; руководящим является конкретное положение дел; ни в коем случае недостаточно абстрактной возможности. «*(154).

Предложение о допустимости превентивного применения ст. 304 поднимает вопрос о соотношении и конкуренции негаторного иска и требования, вытекающего из ст. 1065 ГК РФ, предусматривающей возможность предъявления иска о запрещении деятельности, создающей опасность причинения вреда в будущем. Необходимо отметить, что эти два требования являются самостоятельными способами защиты гражданских прав, которые обладают как сходными чертами, так и различиями.

К общим чертам негаторного иска и требования из ст. 1065 ГК РФ можно отнести следующее. Во-первых, оба требования имеют общую целевую направленность, поскольку в равной мере ориентированы на предотвращение будущего нарушения, а не на устранение существующего. Во-вторых, их предъявление возможно при наличии вероятности наступления негативных последствий.

В-третьих, имеют схожий предмет доказывания. В-четвертых, оба требования должны быть в одинаковой степени разумны и соизмеримы с угрозой будущего нарушения. В-пятых, оба требования связаны с посягательством на абсолютные права — негаторный иск с вещными правами, иск о предупреждении причинения вреда связан с правами на жизнь и здоровье*(155).

Однако рассматриваемые иски имеют множество различий. Во-первых, требование в рамках ст. 1065 ГК РФ направлено на предотвращение вреда, а негаторный иск — на устранение возможных помех в пользовании вещью.

Во-вторых, негаторный иск является разновидностью вещных исков, а иск о запрещении деятельности, создающей опасность причинения вреда, является обязательственным иском, так как связан с деликтными обязательствами. В-третьих, негаторный иск предъявляется в отношении недвижимой вещи, а иск о запрещении может быть предъявлен для предотвращения причинения как имущественного, так и неимущественного вреда.

В-четвертых, в рамках ст. 1065 ГК РФ защищается общественный интерес, интерес неопределенного круга лиц, а в рамках ст. 304 ГК РФ защищается конкретное субъективное вещное право на определенную вещь. В-пятых, С.С. Бондаренко предлагает в качестве критерия следующее: «Иск по ст. 304 ГК РФ позволяет пресечь некое длящееся неудобство в пользовании имуществом; иск по ст.

1065 ГК РФ направлен на недопущение в будущем нежелательного инцидента, чаще всего разового»*(156).

В-шестых, К.И. Скловский предлагает еще один критерий разграничения ст.ст. 304 и 1065 ГК РФ: «Прежде всего, вина ответчика (нарушителя) не является обстоятельством, имеющим значение для защиты в порядке ст. 304 ГК РФ. . Кроме того, санкцией ст. 1065 ГК РФ является запрещение определенной деятельности, тогда как требование по ст.

304 ГК РФ может состоять не только в запрете, но и в других действиях, в частности в полном или частичном сносе строения или сооружения, проведении определенных работ и т.д.»*(157). В-седьмых, в литературе предлагается еще один критерий: с помощью негаторного иска обеспечивается защита от нарушения права собственности на вещь, а с помощью деликтного — от повреждения самой вещи*(158).

В судебной практике в большинстве случаев исковые требования заявляют об устранении нарушений и о запрещении деятельности со ссылкой одновременно на обе статьи*(159). Основной критерий разграничения данных исков связан с определением их основания.

Если в основание требования положены факты принадлежности лицу определенного права на вещь и наличия угрозы осуществления препятствий в будущем, то оно должно быть квалифицировано как негаторное. Так, в постановлении ФАС Дальневосточного округа от 19 сентября 2003 г. по делу N Ф03-А59/03-1/2062 рассматривается спор, в рамках которого истец обратился в арбитражный суд с требованием о запрещении ответчику на основании п. 1 ст. 1065 ГК РФ деятельности по заказу и выполнению подготовительных, проектно-изыскательских, строительно-монтажных и иных работ по размещению нефтепровода и любых других, связанных с этим объектом, на территории, занимаемой истцом. При рассмотрении дела суд расценил указанное требование как негаторный иск, который может заявить только собственник имущества. Суд указал, что при рассмотрении спора установлено отсутствие у истца таких прав и отказал в удовлетворении заявленного требования.

Следовательно, различие ст. 1065 и ст. 304 ГК РФ состоит в том, на защиту чьего интереса направлен тот или иной институт — на защиту частного или публичного интереса. Негаторный иск запрещает деятельность, создающую опасность в ситуации, когда угроза создается конкретному субъективному праву, а статья 1065 ГК РФ является основанием для требования о запрещении деятельности, создающей опасность, предъявляемым в интересах неопределенного круга лиц.

Примером такого разграничения может служить ситуация, правовой анализ которой дан в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 4 мая 2010 г. по делу N А58-2682/09. Из фабулы дела следует, что администрация городского округа «Город Якутск» обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Туймаада Парк» о запрете ответчику осуществлять деятельность по использованию аттракционов «Сюрприз», «Веселые горки», «Колесо обозрения», создающих опасность причинения вреда жизни и здоровью людей. Аттракционы сданы в эксплуатацию в 1984, 1986, 1987 г. соответственно, а срок эксплуатации подобных конструкций на момент создания был определен в 10 лет. Суд удовлетворил исковые требования, полагая, что использование ответчиком вышеуказанных аттракционов по окончании срока их эксплуатации является незаконным в связи с возможностью создания угрозы причинения вреда жизни и здоровью людей.

В приведенном деле заявленное истцом требование не является негаторным иском, поскольку направлено не на защиту права собственности лица, а на устранение угрозы причинения вреда неопределенному кругу лиц. С учетом изложенного к спорным правоотношениям подлежит применению статья 1065 ГК РФ, согласно которой возможность наступления в будущем вредоносного результата признается достаточным основанием для обращения в суд с иском о запрете деятельности, создающей подобную опасность.

Допуская применение негаторной защиты для устранения возможного нарушения, следует ответить на вопросы: «В чем проявляется нарушение вещного права в такой ситуации?», «Что выступает фактическим основанием негаторного иска при наличии реальной угрозы нарушения в будущем?». Дело в том, что гражданское законодательство предусматривает защиту только нарушенного или оспоренного права, исходя из восстановительного характера способов защиты гражданских прав.

Более того, ГК РФ предусматривает исключительный перечень случаев, когда можно запретить действие «на будущее» (п. 3 ст. 167 о прекращении оспоримой сделки на будущее время, ст. 1065 о предупреждении причинения вреда).

Надо полагать, что в случае предъявления иска о пресечении возможного нарушения защищается не только само вещное право, но и интерес собственника, заключающийся в возможности в ближайшем будущем беспрепятственно и непосредственно реализовывать право. Предъявление негаторного иска в этом случае обусловливает как длительность времени, в течение которого совершаются действия, которые в результате нарушат право, так и длительность существования самого нарушения.

Здесь противоправное состояние, являющееся основанием предъявления негаторного иска, может находить выражение в двух вариантах. Во-первых, в самом факте начала деятельности, осуществление которой неизбежно приведет к нарушению. Например, с помощью негаторного иска истец может попытаться запретить строительство сооружения на стадии его проектирования или возведения, если оно будет препятствовать пользованию истцом своей вещью. В указанном примере действия, которые нарушают правомочие пользования, уже совершаются, но объективированного результата этой деятельности еще не наступило.

Необходимо отметить, что возможность запрещения при помощи негаторного иска возведения зданий и сооружений подтверждена судебной практикой. В п. 46 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 указывается, что при рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта. Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.

Во вторых, противоправное состояние выражается в систематических разовых действиях, нарушающих вещное право, когда нарушитель не приписывает себе право на совершение таких действий, но это не исключено в будущем. Системность здесь проявляется и в том, что при многократном повторении разовых действий невозможно определить, продолжается ли нарушение вещного права, или оно уже завершилось, или перейдет в другую форму. Например, парковка автомобиля на чужой земле при отсутствии на то согласия собственника.

История требования о запрещении неправомерных действий со стороны нарушителя на будущее время не так уж и нова. В римском частном праве существовало правило, которое гласило: «Adversus periculum naturalis ratio permittit se defendere» — «От опасности, по естественному разуму, разрешается защищаться» (Gai D. 9, 2, 4 pr). Запрет причинения помех «на будущее время» основан на стипуляционном обещании «cautio de amplius non turbando» — обещании более не мешать субъекту права, которое правонарушитель обязан был соблюдать (D. 8.5.12).

Римскому частному праву был известен специальный иск о воспрепятствовании созданию в будущем помех осуществлению права собственности — прогибиторный иск (actio prohibitoria). И.А. Покровский указывал: «Рядом с этой actio negatoria в классическом праве существовала, по-видимому, и некоторая разновидность ее — actio prohibitoria, быть может, применявшаяся для защиты собственности от преторского сервитута; но относительно этой разновидности мы осведомлены мало»*(160).

В римском частном праве негаторный иск имел направленность на прекращение помехи, то есть обязание ответчика прекратить совершать определенное воздействие на чужую вещь, то есть негаторный иск был требованием о бездействии. А прогибиторный иск имел целью как раз обязать ответчика совершить активные действия, чаще всего устранить последствия нарушения.

Первоначально actio prohibitoria обладал общевоспрещающим действием, был направлен как на воспрещение уже создаваемых помех, так и на воспрещение грядущих помех. Это было связано с тем, что исторически негаторный иск появился как способ отрицания возможности установления сервитута. Но история развития римского права насчитывает много веков, и в последующем сфера применения actio negotoria была расширена до устранения любых помех в пользовании вещью, а actio prohibitoria получил специализацию как требование о воспрепятствовании создания помех в будущем. Как пишет О.С. Иоффе, признав прогибиторный иск обоснованным, «суд обязывал нарушителя устранить последствия совершенных действий и не совершать действия такого же рода в будущем»*(161).

С точки зрения римского частного права это разные иски. Справедливости ради стоит отметить, что все римское частное право, по сути, представляет собой совокупность исков, которые были систематизированы только при кодификации Юстиниана и в последующем пандектистами.

Сейчас это тождественные понятия, прогибиторное требование является разновидностью негаторного иска и охватывается ст. 304 ГК РФ. Стоит отметить, что в пояснениях к проекту Гражданского уложения Российской империи эти иски именуются синонимично. Так, в разъяснениях к ст. 773 проекта сказано: «Против такого рода нарушений, не соединенных с потерей владения, собственник может защищаться так называемым негаторным или прогибиторным иском (actio negatoria, prohibitoria)»*(162).

Как указывает М.В. Субботин, негаторный иск по гражданскому праву Российской Федерации выполняет функции римского прогибиторного иска. Прогибиторный иск очень похож на иск негаторный: и тот и другой защищают правомочие пользования вещью. Но предъявлялся actio prohibitoria в несколько иной ситуации, чем actio negatoria.

Когда на пользование вещью собственника другое лицо не претендовало, но своими действиями все-таки препятствовало собственнику в пользовании вещью, римским правом последнему предоставлялась возможность подать негаторный иск. Например, если построенная соседом стена создавала постоянную тень и не давала солнцу светить в окна дома собственника, римское право рассматривало строительство стены соседом как помеху другому лицу в пользовании принадлежащей ему вещью. В такой ситуации предъявлялся прогибиторный иск, в результате удовлетворения которого нарушителя могли обязать разрушить свою стену и возместить убытки, причиненные собственнику дома. Во всем остальном прогибиторный иск с точки зрения римского права практически полностью был тождествен иску негаторному*(163).

Негаторный иск основан на отрицании права нарушителя (отрицательная интенция), а прогибиторный — на констатации факта наличия у истца права воспрепятствовать действиям ответчика (положительная интенция). В римском праве actio negatoria строился по формуле «если окажется, что ответчику не принадлежит право прохода, прогона. «, а формула actio prohibitoria начиналась интенцией «если окажется, что истцу принадлежит право воспрещения ответчику пользоваться и извлекать плоды. «. Следовательно, основанием негаторного иска является произвольное присвоение ответчиком прав сервитутного или иного пользования, а основанием прогибиторного иска — наличие у истца права воспрепятствовать ответчику в своих действиях. Именно поэтому В.А. Краснокутский обращал внимание на то, что негаторный иск и иск о воспрещении существуют параллельно*(164).

Прогибиторный иск в римском частном праве имел еще одно значение. Он мог выступать гарантией недопущения повторения нарушений в будущем. Кроме удовлетворения негаторного иска о пресечении действий ответчика суд мог возложить на него обязанность в будущем не совершать аналогичных действий и не чинить препятствий в пользовании собственником своей вещью.

Современное российское законодательство не предусматривает возможности подобного использования прогибиторного иска. В судебном решении об удовлетворении негаторного иска невозможно включить предписание ответчику воздержаться от подобных нарушений в будущем. А такая ситуация не защищает собственника от повторных неправомерных действий со стороны ответчика. При повторном создании ответчиком ситуации, в которой нормальное использование собственником своей вещи становится невозможным, ему придется снова обращаться в суд.

Стоит отметить, что в проекте Гражданского уложения Российской империи, в п. 2 ст. 35 книги 3 «Вотчинное право», содержалось положение о том, что собственник может просить суд о воспрещении ответчику совершать подобные действия в будущем под угрозой взыскания в пользу собственника денежного штрафа до 300 руб. за каждое повторное нарушение*(165). Несомненно, наличие такого предписания в современном российском законодательстве обеспечит превентивность судебного решения по негаторному иску и повысит эффективность защиты вещных прав.

Использование негаторного иска для пресечения повторного тождественного нарушения известно современному законодательству зарубежных стран. Так, в § 1004 ГГУ сказано: «Если есть основание ожидать дальнейших нарушений, то собственник может предъявить негаторный иск». В приведенном фрагменте описан иск о несовершении нарушений в дальнейшем (Unterlassungsanspruch). Такое же правило определено в п. 1 § 862 Германского гражданского уложения, в рамках владельческой защиты.

Аналогичная норма содержится в п. 2 ст. 376 «Требование устранения нарушений, не связанных с лишением владения» ГК Республики Молдова и текстуально выражено в форме «если имеются основания для того, чтобы предположить последующие нарушения, собственник вправе предъявить негаторный иск».

По аналогичной конструкции стоит ввести прогибиторный иск в российское гражданское законодательство. Следует дополнить ст. 304 ГК РФ п. 2 следующей формулировки: «2. Если есть основание ожидать дальнейших нарушений, то собственник или лицо, имеющее ограниченное вещное право, вправе требовать возложения на нарушителя обязанности не совершать аналогичные действия в будущем».

Итак, на основании исследования, проведенного при подготовке данного параграфа, было установлено следующее. Во первых, уточнение конкретных видов негаторных требований позволяет четко определить объем негаторной защиты. А исходя из характеристики данных требований можно констатировать конкретность негаторного иска в противовес доминирующему мнению об универсальности этого способа защиты.

Во вторых, предмет негаторного иска заключается в возможности предъявления трех требований: 1) требование об устранении последствий, вызванных нарушением; 2) требование о запрете действий, создающих препятствия к нормальному использованию вещи; 3) требование о запрещении неправомерных действий со стороны нарушителя на будущее время в случае наличия реальной угрозы нарушения в будущем. В объем негаторной защиты не входят требования о возложении на ответчика положительной обязанности совершить действия в пользу истца (требование об обязании, возложении обязанности).

В третьих, при опасности повторного аналогичного нарушения возможно предъявление прогибиторного иска, который охватывается предметом негаторного иска, направленного на устранение будущего нарушения.

Источник: studopedia.ru

Спор о вселении в жилое помещение

Спор о вселении в жилое помещение – часто встречающийся случай конфликтов в сфере жилищного права. Юристы часто сталкиваются с нестандартными ситуациями и правовыми казусами. Как правило, граждане начинают чинить преграды по вопросам использования и пребывания в жилплощади родственникам и другим зарегистрированным лицам.

Когда возникают споры о вселении

Судебная и адвокатская практика перечисляет часто встречающиеся конфликтные ситуации между гражданами относительно совместного жительства и эксплуатации недвижимости:

1. Обладателя апартаментов не пускают в комнаты. Такое происходит при пребывании в доме родственников, друзей, знакомых бывшей супруги, имеющих прописку, если в квартире после ее приобретения остались прописанные в ней жильцы от предыдущего хозяина, в случае сдачи комнаты в аренду (пользователи не предоставляют свободное посещение апартаментов обладателем).
2. В квартиру не пускают обладателя части имущества. Чинить барьеры для посещения и использования жилой зоны могут другие совладельцы или временные жильцы, получившие прерогативу эксплуатации по договору аренды.
3. Человека, прописанного в доме, не пускают в него.

В последнем случае перед подачей иска о вселении в жилое помещение претенденту рекомендуется убедиться есть ли у него легальные основания для регистрации, имеют ли актуальность. Ярким примером является случай, когда отбывающий наказание человек возвращается из тюрьмы по прежнему адресу прописки, а там уже живут другие люди, купившие недвижимость.

Кто обладает законным правом на вселение

Преференцией на вселение в муниципальное жилое помещение обладает в первую очередь гражданин (наниматель), с которым муниципалитет заключил договор соцнайма. Согласно ст.70 ЖК РФ наниматель вправе с одобрения владельца поселить в апартаменты членов своей семьи. Причем подселение несовершеннолетних домочадцев не требует обретения согласия обладателя.

Если имущество относится к объектам частного владения, то действует другой алгоритм поселения. Право появляется на основании владения жилплощади или ее части, а также в доме могут поселиться квартиранты по соглашению аренды.

Если дело касается приватизированной площади, то учитывать следует законное основание на ее пользование лицами, написавшими отказ от участия в приватизации.

Порядок вселения в жилое помещение

Процедура может выглядеть различно в зависимости от ряда факторов:

1. Если недвижимость находится во владении у муниципальной власти, то действует особый порядок вселения в жилое помещение. Изначально должно появиться легальное обоснование – заключение договора соцнайма. Поселиться в комнатах помимо нанимателя вправе члены его семьи. После подписания сторонами соглашения, в нем указываются лица, поселяющиеся совместно с квартиросъемщиком. Хозяин комнаты выдает справочное разрешение на регистрацию и поселение. Только после этого квартирант и его семья вправе получить прописку.
2. Для доступа и пользования домовладением, находящимся в частной собственности, необходимо заручиться согласием всех совладельцев. Если один из них высказывает категорический отказ, то суд не вправе признать его неправомерным даже при отсутствии мотивации такого отрицания. Стоит отметить, что прерогатива несовершеннолетнего владельца доли, не обеспечивает гарантии обеспечения преференцией эксплуатации дома его родителей.

Власти вправе отказать в заселении при небольшой площади жилища (метраж на одного члена семьи меньше нормы при поселении нового жильца). Однако из правила есть исключение касательно супруга/супруги нанимателя, малолетних детей.

Основания для вселения

Основание для вселения в жилое помещение регламентировано нормами жилищного, гражданского и семейного законодательства РФ. Для разрешения вопроса по апартаментам необходимо предоставить документальное подтверждение правомерности своих требований.

При кратковременном заселении гражданину потребуется предъявить такой пакет бумажного сопровождения:

• соглашение о найме, о передаче в пользование, арендный договор;
• заявление лица, предоставляющего апартаменты;
• письменное согласие.

Разрешение может быть от хозяина при подселении в частное владение, от управляющей компании или попечительских органов при желании проживать в доме, находящемся под контролем этих учреждений. Согласие от предприятия, компании, руководителя при поселении в служебной комнате.

Для получения доступа и возможности проживания в муниципальном домовладении потребуются следующие документы для вселения в жилое помещение:

1. Ордер, обеспечивающий прерогативу на поселение. Он выдается уполномоченными организациями – экжилфондом, департаментом жилищной политики.
2. Соглашение о найме – социальном или на возмездной основе.
3. Выписка из постановления исполнительного комитета об осуществлении опеки.
4. Согласие нанимателя и других жильцов при заселении родственников.

Потерявшие трудоспособность родители вправе проживать совместно с детьми в государственном доме вне зависимости от нормы метража на человека.

Вселение граждан в жилое помещение, относящееся к частному владению потребует наличия следующей документации:

1. Договоры на владение в зависимости от основания получения недвижимости – купли-продажи, мены, дарения, по праву ренты.
2. Соглашение о проживании с обязательством осуществления ухода за владельцем. Действительно в случае возможности проживания квартиранта и владельца в разных комнатах.
3. Свидетельство преемника наследственной массы.
4. Арендное соглашение.
5. Одобрение владельца недвижимости на подселение близких родственников.

В перечисленных ситуациях в уполномоченное учреждение по прописке жильцов потребуется заполнить заявление на вселение в жилое помещение.

Правовое регулирование вселения

Ст.40 Основного Закона государства закрепляет за любым человеком преференцию на кров и гарантирует ее защиту.

Нормы ГК РФ, касающиеся защиты интересов жильцов, процедуры заселения:

1. Ст.292 фиксирует прерогативы членов семьи собственника на беспрепятственное пользование домовладением, а также обеспечивает защиту жилищной преференции несовершеннолетних детей, находящихся под опекой, при отчуждении недвижимости.
2. Ст.679 содержит безусловную преференцию нанимателя по договору соцнайма на регистрацию и проживание его детей в предоставленном жилье.
3. Ст.247 констатирует факт владения и пользования имуществом, находящемся в долевой собственности, по соглашению совладельцев. То есть для жительства человека потребуется разрешение других жильцов.
4. Ст.304 устанавливает для обладателя недвижимости возможность предъявлять требование по устранению нарушений его интересов (пример – ограничение доступа в дом со стороны родственников или квартирантов).
5. Ст. 558 устанавливает возможность для ранее пребывающих и прописанных в доме лиц на эксплуатацию после его реализации.

Ст.70 ЖК РФ закрепляет безусловное право отца и матери на подселение в апартаменты своих детишек, не достигших 18 лет, без получения обязательного разрешения со стороны остальных пользователей.

Завершение супружеской связи между родителями детей, проживающих в домовладении одного из них, не влечет прекращения прерогативы использования недвижимости в контексте правила ч.4 ст.31 ЖК РФ.

Не впускают в квартиру собственника

Странная, но распространенная ситуация, когда собственника не пускают в домовладение. Такое случается в результате конфликтов между родственниками или при сдаче в аренду.

Ст.209 ГК РФ закрепляет за владельцем преференции эксплуатации, владения и распоряжения принадлежащим ему имуществом. Собственник недвижимости по закону обладает гарантированной преференцией эксплуатации. Поэтому при наличии препятствий со стороны других лиц вселение собственника жилого помещения возможно только в судебном порядке.

Однако до обращения в судебную инстанцию рекомендуется использовать следующие методы разрешения конфликта:

1. Обратиться с заявлением в отдел полиции.
2. Вызвать участкового для фиксации правонарушения. Возможно беседа с сотрудником поможет решить вопрос. Во всяком случае участковый составит протокол вызова, копию которого может получить заявитель. Этот документ можно прикрепить к иску как доказательство попытки мирного урегулирования спора.
3. Вызов сотрудников МЧС. Они помогут вскрыть замки, и владелец сможет войти в жилье. Для начала процедуры следует предъявить документы о праве собственности.
4. Привлечь как можно большее количество свидетелей, которые впоследствии на суде дадут показания.
5. Направить письменную претензию с требованием о выселении.

В суд необходимо обратиться с иском по факту учинения препятствий в пользовании апартаментами. А если у проживающих в комнатах отпали правомерные основания пребывания в ней, то в заявлении указать просьбу об их выселении. При принятии положительного решения канцелярия суда выдаст исполнительный лист, по которому заявитель обращается в ФССП.

Судебный пристав в присутствии сотрудников правопорядка поселит владельца в его комнаты по акту, а утративших право эксплуатации людей – выселит.

Если нарушители вздумают вновь отселить владельца, то к ним будут применены нормы ст.17.15 КоАП РФ – штрафная санкция от 1 тыс. руб. до 2,5.

Не впускают в квартиру по прописке

Все преференции на проживание обусловлены рядом факторов:

1. Жилье находится в частном владении или принадлежит муниципалитету.
2. Основание притязаний – регистрация в качестве родственника при нынешнем владельце жилища, договор найма или бесплатной эксплуатации, без договора, или в период пребывания квартиры в собственности государства.

Если у претендента имеется выписка из книги учета о действительной прописке, то вселение в жилое помещение возможно через суд.

Однако перед подачей искового обращения рекомендуется реально оценить собственное положение. По факту заявки об исключении препятствий владелец дома, скорее всего, подаст встречное обращение о признании претендента потерявшем преференцию эксплуатации недвижимости и ликвидации прописки.

Заявление по факту чинения препятствий в пользовании жилым помещением

При избрании судебного порядка для защиты нарушенных прав необходимо составить заявление.

В документе указывается следующая информация:

1. Полное название суда, в который направляется обращение.
2. Персональные данные участников разбирательства.
3. Обстоятельства дела. Здесь перечисляются все факты правонарушений, место и время их совершения. Не забыть прописать о предпринятых попытках досудебного урегулирования конфликта. Предоставить доказательства обращения за помощью к правозащитным органам.
4. Опись приложений. Сюда входят все сопроводительные бумаги – выписка из ЕГРН, дубликат паспорта и протоколов вызова участкового, отказ в инициировании уголовного дела.

Обращение подается в районный суд по месту проживания ответчика. Оплачивается госпошлина в размере 300 руб., поскольку не содержит претензий имущественного характера.

Владелец в ходе разбирательства обязуется доказать факт незаконного вселения в жилое помещение при его действительном наличии (обманным путем через недобросовестных риелторов, при наличии угроз расправы и оказания давления на владельца), создание препятствий для открытого доступа, попытки мирного урегулирования спора.

Особенности вселения граждан по решению судебных органов

После рассмотрения дела собственник комнат обычно получает решение суда о вселении в жилое помещение. Однако одного решения суда не всегда достаточно для реального его исполнения.

Выигравшей стороне необходимо совершить ряд действий:

• получить оригинал исполнительного листа;
• составить обращение о возбуждении исполнительного производства;
• после начала производства дождаться процедуры принудительного выселения.

После завершения работы приставов документ возвращается заявителю.

Принудительное вселение

Принудительное заселение представляет собой меры по обеспечению беспрепятственного доступа в домовладение заявителю. Эти меры производятся сотрудником ФССП. Сначала специалист назначает срок для добровольного исполнения обязательства, направляет извещения о штрафах, принудительном подселении.

Процедура осуществляется в присутствии свидетелей. Составляется акт. В документе содержится предупреждение о запрете чинения препятствий.

Затем на протяжении 2-х месяцев пристав проводит плановые и внеплановые проверки исполнения обязательств. При наличии нарушений к ответчику применяются меры административного воздействия.

Таким образом, жилищные споры относительно пользования домом разрешаются в судебном порядке при невозможности решения конфликта мирным путем. Заявителю необходимо доказать факт ограничений на посещение. Для этого подойдут свидетельские показания, фотоизображения, видео, протоколы участкового.

Источник: nashedelopravoe.ru