Управление методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Росреестра, рассмотрев письмо по вопросу внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН) сведений об искусственно созданных земельных участках, учитывая, что законодательством Российской Федерации, в том числе Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457, Росреестр не наделен полномочиями по разъяснению и толкованию законодательства Российской Федерации, а также практики его применения, сообщает.
На основании части 5 статьи 4 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК) к отношениям, связанным с созданием искусственных земельных участков и строительством объектов капитального строительства на таких земельных участках, применяется законодательство о градостроительной деятельности с учетом особенностей, установленных Федеральным законом от 19.07.2011 N 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 246-ФЗ).
Раздел земельного участка. Пошаговая ИНСТРУКЦИЯ.
В соответствии с Законом N 246-ФЗ искусственный земельный участок, созданный на водном объекте, находящемся в федеральной собственности (далее также — искусственный земельный участок, искусственно созданный земельный участок), — сооружение, создаваемое на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию также земельным участком (часть 1 статьи 3 Закона N 246).
Согласно части 1 статьи 12 Закона N 246-ФЗ к заявлению (заявлениям) о выдаче разрешения на ввод искусственно созданного земельного участка в эксплуатацию прилагаются следующие документы:
разрешение на проведение работ по созданию искусственного земельного участка либо разрешение на строительство объекта капитального строительства в случае, указанном в статье 16 Закона N 246-ФЗ;
акт приемки искусственного земельного участка (в случае, если предоставление такого акта для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию предусмотрено ГрК);
документ, подтверждающий соответствие искусственного земельного участка требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим его создание;
документ, подтверждающий соответствие параметров искусственно созданного земельного участка проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим его создание;
заключение органа государственного строительного надзора о соответствии искусственно созданного земельного участка требованиям технических регламентов и проектной документации, заключение государственного экологического надзора.
Для получения разрешения на ввод в эксплуатацию допускается требовать только указанные в части 1 статьи 12 Закона N 246-ФЗ документы (часть 2 статьи 12 Закона N 246-ФЗ). Таким образом, в отличие от требований статьи 55 ГрК, Законом N 246-ФЗ не предусмотрено представление с заявлением о выдаче разрешения на ввод искусственно созданного земельного участка в эксплуатацию технического плана.
Как изменить вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка?
На основании части 6 статьи 12 Закона N 246-ФЗ со дня выдачи разрешения на ввод искусственно созданного земельного участка в эксплуатацию он признается также земельным участком, использование и оборот которого осуществляются в соответствии с Законом N 246-ФЗ, гражданским законодательством и земельным законодательством.
Пунктом 1.1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки образуются при создании искусственных земельных участков в порядке, установленном Законом N 246-ФЗ; образование земельных участков из искусственно созданных земельных участков осуществляется в соответствии с главой I.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
Особенности (в том числе основания) осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении искусственно созданного земельного участка установлены статьей 45 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ).
В соответствии со статьей 14 Закона N 218-ФЗ:
государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Законом N 218-ФЗ случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом N 218-ФЗ порядке;
основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются указанные в части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ документы, в том числе межевой план, технический план, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке.
Состав сведений ЕГРН о земельном участке установлен пунктами 21 — 25 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943.
Выдаваемое в соответствии с Законом N 246-ФЗ, ГрК разрешение на ввод искусственно созданного земельного участка в эксплуатацию не содержит в полной мере информацию, подлежащую отражению в ЕГРН и позволяющую идентифицировать искусственно созданный земельный участок в качестве индивидуально определенной вещи, соответственно, для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на искусственно созданный земельный участок в орган регистрации прав с соответствующим заявлением должен быть также представлен документ, содержащий такую информацию.
Как указано в статье 24 Закона N 218-ФЗ, технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в ЕГРН, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях таких объектов недвижимости. При этом статьей 22 Закона N 218-ФЗ установлено, что документом, в котором содержатся сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения о земельном участке или земельных участках, является межевой план.
С учетом изложенного полагаем, что документом, содержащим сведения об искусственном земельном участке, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на искусственно созданный земельный участок, является межевой план.
Источник: ppt.ru
Образование частей земельного участка
Части земельных участков — это объекты недвижимости, поэтому они подлежат Государственному кадастровому учету (ГКУ). Сведения о них вносятся в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости. Часть земельного участка (ЗУ), как и весь участок целиком, может выступать в качестве самостоятельного объекта земельно-имущественных правоотношений. В данной статье мы рассмотрим, в каких случаях части ЗУ выделяются, и как они оформляются в собственность.
- Что такое часть земельного участка
- В каких случаях выделяются части участка
- Части земельных участков для линейных объектов
- Оформление части земельного участка в собственность
- Судебная практика: раздел земельного участка
- Межевой план части земельного участка
- Постановка на государственный кадастровый учет
- Частые вопросы
- Заключение эксперта
Что такое часть земельного участка
Части ЗУ могут выступать объектами тех или иных сделок и ограничений. Кроме того, они могут формироваться в целях рационального использования земельных ресурсов девелоперами и компаниями-застройщиками, а также для оптимизации портфеля недвижимости.
Отметим, что создание части не означает раздел земли или осуществление полноценного выдела из него.
В случае образования (уточнения) части ЗУ он сохраняется и существует в своих прежних границах, но его фрагмент становится при этом полноценным объектом недвижимости.
В таблице ниже сравним раздел и выдел ЗУ:
Чем отличается раздел участка от выдела из земель
Образование 2-х или более новых ЗУ, когда исходная земля снимается с ГКУ и прекращает существование.
Образование новой территории и сохранение исходных земель в измененных границах (то есть с измененными характеристиками в ЕГРН).
При образовании части ЗУ исходная территория не подвергается каким бы то ни было существенным изменениям, и в ЕГРН сохраняются все ее ключевые характеристики:
- кадастровый номер;
- площадь;
- координаты характерных точек границ.
В каких случаях выделяются части участка
Части ЗУ формируются в различных случаях. Так, физ- и юрлица могут заключать те или иные сделки с участием таких земель в качестве объекта имущественных прав. Это могут быть:
- услуги аренды;
- купля-продажа;
- дарение или наследство;
- установление сервитута.
В сфере девелопмента подобное формирование нового фрагмента земли применяется для оптимизации землепользования, а также для снятия ограничений с участков, если на землях частично расположена зона с особыми условиями использования территории.
Это могут быть охранная зона линии электропередач (ЛЭП), газопровод или
водоохранная зона и прибрежная защитная полоса водного объекта.
На землю накладывается ряд ограничений в использовании. В частности, запрещается строительство и размещение определенных объектов.
Если сформировать часть территории, на которой расположена охранная зона, то со всего остального участка такие ограничения снимаются автоматически. Между тем, часть ЗУ можно передать в аренду сетевой организации, которая эксплуатирует линию ЛЭП либо собственнику газопровода.
Части земельных участков для линейных объектов
Нередко образование частей земельных участков требуется на период строительства каких-либо объектов недвижимости, прежде всего — линейных:
- линий связи, ЛЭП;
- оптоволокна;
- дорог;
- инженерных систем;
- газо-нефтепроводов.
Чаще всего для строительства линейных объектов осуществляются масштабные кадастровые работы по отводу ЗУ: образования, разделы, выделы.
Правда, такие работы можно выполнить и рациональнее, если вместо полноценных разделов формировать части земель, на которых будет осуществляться строительство в течение какого-то периода времени.
Формирование части земельного участка сохраняет право собственников на владение их исходными землями. Подобные кадастровые работы легче согласовать с многочисленными физ- и юрлицами.
Важно! Кроме того, части земельного участка формируются под строящиеся и существующие объекты недвижимости и для установления частных и публичных сервитутов.
Оформление части земельного участка в собственность
В своем прямом значении части ЗУ не оформляются в собственность, поскольку это приведет к наложению наделов друг на друга, что недопустимо и совершенно невозможно с точки зрения ЕГРН.
В земельном праве допускается раздел/выдел территории, следствием которого станет образование новых земельных зон.
В случае раздела исходный земельный участок прекращает свое существование, а в случае выдела — сохраняется, однако уже в измененных границах. Права на вновь образованные земли оформляются в установленном законом порядке.
Но важно учитывать, что не все объекты недвижимости могут быть разделены:
Речь тут идет о тех территориях, которые не утрачивают своих полезных характеристик после раздела и в будущем могут быть использованы для строительства, садоводства или огородничества, предпринимательской деятельности и пр.
Разделение таких объектов невозможно без нарушения их целостности либо функционального назначения.
Кроме того, не во всех случаях можно разделить незастроенный надел, поскольку территории, которые будут образованы в результате раздела либо выдела, должны соответствовать предельным минимальным и максимальным размерам. Эти размеры устанавливаются Правилами землепользования и застройки для территорий каждого муниципального образования в отдельности.
Есть и другие случаи, когда невозможно образовать новые ЗУ путем раздела или выдела.
Так, если исходная территория относится к категории земель сельхозназначения, то владения, образуемые путем раздела, не могут быть менее двух гектар по площади. Правда, и здесь бывают исключения. Кроме того, образовать новые наделы из старых не получится, если на образуемой земле находится объект капитального строительства.
Не всякий участок земли можно разделить на части. Наши юристы помогут вам разобраться, допускает ли закон выдел или раздел вашей территории, помогут подготовить нужные документы и оформить в собственность новые части земельного участка. Мы работаем дистанционно и отвечаем в любое время.
Судебная практика: раздел земельного участка
Суд пришел к выводу, что раздел ЗУ, на котором размещены здания и прочие объекты, составляющие единый имущественный комплекс морвокзала, с учетом функциональной взаимосвязи между объектами, не позволит использовать по назначению образуемые территории для целей грузопассажирских перевозок и нарушит обеспечение предоставления тех или иных услуг в полном объеме (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 июня 2017 г. №Ф07-4202/2017, дело №А56-34159/2016).
Межевой план части земельного участка
Для формирования новой зоны из исходного ЗУ надо обратиться к кадастровому инженеру. Он подготовит межевой план:
- выполнит полевые геодезические работы по определению координат характерных точек образуемого фрагмента;
- осуществит закрепление границ на местности посредством межевых знаков в случае необходимости;
- подготовит межевой план в виде электронных XML-документов, требуемых для подачи в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» с целью Государственного кадастрового учета новой зоны.
С точки зрения кадастровых работ, образование части земельного участка разрешается:
- при уточнении местоположения границ и площади территории;
- одновременно с самим образованием ЗУ посредством раздела/выдела, объединения либо перераспределения исходных объектов недвижимости.
Уточнение местоположения границ и площади уже существующей части ЗУ — это отдельный вид кадастровых работ.
Постановка на государственный кадастровый учет
После того, как выполнены кадастровые работы и сформирован межевой план, требуется такой этап юридического оформления формирования новой зоны или нескольких земельных зон, как постановка на государственный кадастровый учет.
В орган учета следует подать копию документа, подтверждающего установленное либо устанавливаемое ограничение вещных прав на земельный надел в пользу заявителя.
По результатам государственного кадастрового учета нового фрагмента объекта недвижимого имущества орган учета выдаст заявителю (либо его представителю) кадастровую выписку об объекте недвижимости. Выписка содержит внесенную в государственный кадастр недвижимости при кадастровом учете информацию о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется обременение вещных прав.
Внесенные в государственный кадастр недвижимости (ГКН) сведения об образовании новой территории носят временный характер.
Источник: els24.com
Часть земельного участка. Правовое понятие
Часть земельного участка как объект земельных правоотношений признаётся в Российской Федерации с некоторой оговоркой, сводящей части земельных участков к объектам обязательственных прав, исключая их из объектов прав вещных.
Часть земельного участка, иными словами, может быть объектом договора аренды, но не может быть объектом договора купли-продажи или залога.
Переход права собственности на часть земельного участка (допустим, разделяющего судьбу находящегося на нём и проданного здания) возможен только при выделе этой части участка и переоформлении его в собственно иной земельный участок. Но тогда этот объект правоотношений уже не будет являться частью земельного участка, а будет вновь образованным полноправным участком.
Всё это происходит в полном соответствии со статьёй 130 Гражданского Кодекса России, которая не предполагает такого объекта или недвижимой вещи, как «часть земельного участка».
Часть земельного участка может быть объектом соглашения об установлении сервитута (ограниченного права пользования), при этом, согласно положениям статьи 39.25 Земельного Кодекса, указанное ограничение устанавливается без регистрации сервитута как такового и без проведения кадастрового учёта части земельного участка, в отношении которого он установлен. На кадастровом плане территории в приложении к соглашению определяется схема границ сервитута.
Как сервитут не может быть объектом купли-продажи сам по себе, так и часть земельного участка на котором он расположен.
В соответствии с законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» часть земельного участка при определённых условиях может быть объектом залога. Но на практике для того, чтобы заложить вещь, её нужно индивидуализировать. А часть земной поверхности, имеющая характеристики, позволяющие определить её как определённую и индивидуальную вещь, уже является в соответствии с Земельным Кодексом не частью, а непосредственно земельным участком.
В заключение необходимо рассмотреть фигурирование частей земельных участков в рамках подачи виндикационных и негаторных исков.
Виндикация в нашем случае предполагает истребования как всего, так и большей части земельного участка из незаконного захвата. Негаторный иск,обычно,предполагает освобождение меньшей части земельного участка, но может быть подан и по отношению ко всей недвижимой вещи с требованием устранения препятствий в пользовании.
Земельный спор возникает в данном случае, как правило, между собственником земельного участка и лицом, захватившим его часть, воздвигшем на захваченной территории самовольную постройку и предполагающим произвести действия по её узакониванию.
Квалифицированная юридическая помощь в данной ситуации просто необходима, поскольку, порой, правильная юридическая мотивация искового заявления в данном случаеимеет решающее значение.
Составление правовой позиции по делу с отсылкой на статьи Гражданского Кодекса, поддерживающие виндикационные требования, потребует рассмотрения и принятия во внимание сроков давности. Причём, требование о сносе незаконного строения следует за заявлением об истребовании участка. И если срок исковой давности по истребованию будет пропущен, то, как следствие, возможен отказ и в сносе. Правовая же позиция, обосновывающаяся на требованиях негаторного характера, не зависит от временных рамок.
Юрист по земельным вопросам даст необходимую юридическую консультацию и поможет Вам определить правильную правовую позицию.
Цены на услуги юристов и адвокатов зависят от задач.
Звоните прямо сейчас! Проконсультируем и поможем!
Бирюкова Марина Станиславовна, специалист по правовым вопросам
Бирюкова Марина Станиславовна, специалист по правовым вопросам
Имеет высшее экономическое образование — окончила Институт сферы обслуживания и предпринимательства (филиал) ДГТУ в г. Шахты по специальности бухгалтерский учет и анализ хозяйственной деятельности и юридическое образование – окончила Кисловодский институт экономики и права по специальности юриспруденция. Имеет опыт работы в административных органах, банковской сфере. Стаж работы более 20 лет.
Романова Ольга Борисовна. Управляющий партнер
Романова Ольга Борисовна. Управляющий партнер
Имеет высшее юридическое образование. Окончила Московскую Государственную Академию права в 1993 г. Стаж по специальности с 1989 года. Стаж адвокатской деятельности 20 лет.
Литвиненко Алексей Дмитриевич. Директор
Литвиненко Алексей Дмитриевич. Директор
Имеет высшее экономическое и юридическое образование.Окончил Кубанский Государственный Аграрный университет. Стаж работы с 2007 года. Начал работу в налоговом органе, где прошел путь от специалиста 1 разряда до главного налогового инспектора.
Отзывы о компании
Хочу поблагодарить Бирюкову Марину Станиславовну за грамотно оказанную юридическую помощь по взысканию денежных средств с застройщика по ДДУ. Благодаря профессионализму Марины Станиславовны, ее умению вести переговоры и находить компромиссные решения мой вопрос был решен положительно! С уважением, Владимир В.
Неоднократно обращалась по различным вопросам в юридическое бюро Е.Романова благодарна специалисту Бирюковой Марине Станиславовне за помощь в решении вопросов. Разносторонний грамотный специалист. Осталась довольна сотрудничеством. выражаю благодарность. Желаю только выигрышных дел, успеха и справедливого разрешения всех успешных процессов, хорошего достатка, положительных рекомендаций и космического карьерного роста!
Выражаю благодарность Москаленко Александру Евгеньевичу за успешное завершение моего длительного и материально существенного для меня дела по расторжению и взысканию денежных средств с недобросовестного застройщика, а также длительного разбирательства с ипотечным кредитом. Процесс длился почти 2 года, за все это время пройдены все мыслимые и не мыслимые инстанции и благодаря Александру я не теряла надежду на положительный результат. Спасибо за его профессионализм и уверенное спокойствие в разных ситуациях иногда казавшихся совсем безнадежными.
Выражаю благодарность Романовой Екатерине Викторовне за юридическое сопровождение сделки купли-продажи земельного участка. Всё было сделано быстро, грамотно, на высоком профессиональном уровне. Спасибо!
С уважением,
Леонтьев В.
Хочу поблагодарить Марину Станиславовну — замечательного и понимающего специалиста за помощь в оформлении алкогольной лицензии! Огромное спасибо за профессиональный подход и долгожданный результат! Сотрудничать с вами было огромным удовольствием!
Вопросы и ответы
✅ Где можно узнать цены на все юридические Услуги?
Перечеть услуг и цен вы можете увидеть на странице «Цены на юридические услуги», также вы можете связаться с нужным юристом или адвокатом на странице «Контакты юристов». Звоните, будем рады помочь!
✅ Вы работаете с юр. лицами?
Да у нас большей опыт оказания услуг для юридических лиц. Есть специалисты имеющие стаж более 15 лет.
Мы работаем в сфере Недвижимости, Бизнеса, Любые судебные иски и представительства в суе. Звоните нам и приходите на консультацию, будем рады.
✅ Как можно вас найти?
Мы находимся по адресу Краснодар, ул. Дальняя 1/А. Если потеряетесь вы всегда можете перезвонить на номер +7 (988) 247-17-57 и уточнить где мы находимся.
Источник: e-romanova.ru
Часть земельного участка — это. Определение, особенности и требования
При анализе юридической практики становится понятно, что обычно часть объекта недвижимости не может считаться полноценным объектом имущественных отношений. Тем не менее спорным является вопрос, касающийся части земельного участка. В настоящее время уже начали заключаться договоры, в которых части наделов земли используются в качестве полноценных объектов права.
Понятие и объект
Часть земельного участка – это и не объект собственности. Если лицо владеет участком целиком, то оно не может являться собственником его части. В противном случае, напрашивается вывод о том, что один титул присужден лицу дважды. Этот факт подтверждает и практика, при которой считается невозможным быть собственником только части участка земли, если в отношении целого надела произведен кадастровый учет. Часть земельного надела в кадастре отображается отдельно на основании желания собственника обременить данную территорию арендой, залогом или сервитутом.
В статье 6 ЗК РФ сказано, что объектами соответствующих отношений являются части надела земли. Закон не называет их объектами прав напрямую. В то же время если часть земельного участка – это объекты соответствующих отношений, то логично будет их признавать и объектами гражданских прав.
Когда часть земельного участка является объектом права
Из положений действующего закона можно сделать вывод о том, что рассмотрение части надела как объекта гражданских прав прямо связано с такими понятиями, как аренда, залог и сервитут.
При этом прослеживается закономерность в нормах гражданского права, которая заключается в том, что возможно определять части земельных участков в качестве объектов имущественных прав. Соответствующие положения можно найти в разных законах, помимо Гражданского кодекса.
Рассматривать части границ земельного участка и его самого в виде объекта ГП можно как вынужденную уступку со стороны законодателя, своего рода отход от теории (юридической) к практике (экономической). Часть надела считается неделимой без осуществления специальных процедур, предусмотренных законом (кадастровый учет). Таким образом после соответствующего мероприятия она фактически становится делимой.
Особенности процедуры получения кадастрового паспорта
Когда выполняются работы по кадастру, специалисту предстоит не только вести учет, считать площадь части земельного участка, но и принимать во внимание юридические последствия. Важно знать, что будет в дальнейшем с частью надела земли, для которого осуществляется кадастровый учет.
К примеру, закон «О кадастровой деятельности» №221-ФЗ, в частности, п.4 ст.24 говорит о том, что данные, которые вносятся в кадастр при постановке на учет, являются временными. Они утрачивают соответствующий характер с момента государственной регистрации на объект недвижимости. Или тогда, когда возникает образованный объект. Если через год со дня постановки на учет не будет осуществлена государственная регистрация аренды, то данные сведения аннулируются и не включаются в кадастр объектов недвижимости.
Если заявитель предоставил в кадастровый орган межевой план, в котором содержатся данные о создаваемых одновременно земельном участке и его части, то после аннулирования данных о соответствующей части заявителю будет направлено только принятое решение. Межевой план ему не направляется, так как содержит разделы, в которых временный статус части надела земли не истек или изменен на «учтенный» временный статус, который имеет земля (земельный участок, часть земельного участка).
Вот почему инженер должен понимать до начала работ о том, что в дальнейшем собирается делать с частью земельного участка заказчик. В противном случае может произойти ситуация, при которой по истечении установленного срока, кадастровые данные будут аннулированы, и потребуется проводить соответствующие работы заново.
Информация в кадастре
В п.1 ст.5 закона №221-ФЗ, указанного выше, говорится о том, что объектам недвижимости, внесенным в данный кадастр, присваивается уникальный учетный номер на территории России. В кадастр вносятся данные о конкретном объекте недвижимости, в частности:
- вид (земельный участок или его часть, здание, помещение и другие);
- номер по кадастру с указанием даты внесения в ГКН;
- описание границ объекта (если это земельный участок или его часть);
- площадь.
Ежели на часть объекта наложено обременение, которое не распространяется на весь объект недвижимости, данная информация также указывается в кадастре.
Лицами, которые имеют право обращаться в кадастр для постановки на учет части земельного участка, являются собственники объекта недвижимости или те, в чью пользу устанавливаются соответствующие обременения.
Когда кадастровый паспорт обязателен
В п.2 ст.26 закон «О гос. регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» №122-ФЗ сказано о том, что если сдается участок или его часть, то к договору аренды необходимо приложить кадастровый паспорт надела, в котором указана часть, передаваемая в аренду. Основываясь на этом положении, можно считать, что часть надела все-таки может передаваться в аренду без данного документа. Так или иначе, договор аренды части земельного участка необходимо зарегистрировать в случае его заключения на период не менее одного года.
Если оформляется сервитут
В ст.274 ГК РФ сказано, что сервитуты могут быть установлены для прокладки и обслуживания ЛЭП, линий связи и трубопровода. Часть земельного участка (это где расположены коммуникации), всегда занимает меньшую площадь по сравнению с той, которая требуется для прокладки и обслуживания. Поэтому сервитут может предусматривать и кратковременное право пользования всем участком или значительной его частью.
Если оформляется залог
В связи с этим законом «Об ипотеке» №102-ФЗ, а именно п.2 ст.63, говорится о запрете ипотеки в отношении части надела, площадь которой составляет менее размера, установленного региональной нормативной документацией. Из этого положения можно сделать вывод о том, что в целом допускается соответствующий ипотечный договор. Часть земельного участка в то же время, по мнению некоторых юристов, не может стать залогом ввиду сложности индивидуализации объекта.
Индивидуализация участка
Скорее всего, в индивидуализации части участка проблемы нет, так как закон устанавливает возможность проведения его кадастрового учета. Но проблема может заключаться в том, что обычным результатом наложения имущественного взыскания является прекращение обязательств перед банком (полное или в определенной части), а также переход собственности к 3-му лицу.
В то же время законом не предусмотрены сделки, при которых часть земельного участка в собственность может быть оформлена. Таким образом надел земли нельзя признать полноценным объектом оборота в гражданском законодательстве. С экономической точки зрения залог был бы возможен, если бы принудительный раздел участка также был возможен. Но при этом непонятно, чем бы мог являться залоговый объект части надела, если его рассматривать с позиции юриспруденции.
О том, что часть земельного участка подлежит учету, говорится в законе «О гос. кадастре объектов недвижимости» №221-ФЗ. В частности, в нем содержатся следующие положения:
- при описании документов, требуемых для кадастрового учета;
- при установке учетных особенностей отдельных объектов недвижимости и их частей;
- в стандартах и передаче итогов работ по составлению кадастрового паспорта и межевого плана.
Судебная практика
Судебная практика, помимо частей наделов земли, прошедших кадастровый учет, признает необязательность присвоения им кадастрового номера для того, чтобы на законных основаниях сдать в аренду часть жилого дома, земельный участок, а вернее, его часть. При этом неважно, заключается ли договор на срок меньше года или является бессрочным. Главное, чтобы его можно было индивидуализировать по площади и координатам местности. Многие юристы считают, что ставить часть участка на учет с целью субаренды также является необязательным.
При этом надо иметь ввиду, что четкой позиции в судебной практике по этому вопросу пока не сложилось. Существуют примеры, при которых рассмотрение частей участков как объектов соответствующих прав признавалось возможным только при постановке на кадастровый учет.
Заключение
Проанализировав имеющиеся законодательные положения, можно сделать вывод о том, что часть земельного участка – это практически полноценный объект права, если цель заключается в сдаче его в аренду. Однако часть надела не может признаваться таковым, если речь идет о залоге и сервитуте. Даже при наличии соответствующих норм в законе об ипотеке такая возможность исключается.
Кроме того, при передаче части земельного надела в аренду, постановка на учет по кадастру является необязательной процедурой (по мнению многих юристов). Часть надела земли становится объектом права не с момента постановки на соответствующий учет, а с момента заключения договора аренды.
Но надо отметить и то, что в настоящее время еще не сложилось устойчивой правоприменительной практики по этому вопросу. Представляется, что ситуация улучшится, если в Земельном кодексе прямо указать о части земельного участка как об объекте права на аренду.
Источник: fb.ru