Возникновение у граждан права собственности на объекты недвижимости через участие в долевом строительстве до настоящего времени является самым популярным способом решения жилищной проблемы. Сейчас в Москве с привлечением денежных средств граждан возводится более 500 объектов, из них более 480 — по договору участия в долевом строительстве . Недостатком такого способа приобретения жилья остается правовая незащищенность участников долевого строительства. Эта проблема постоянно находится в центре внимания ученых, правоприменителей и общественности.
Данные статистики. URL: https://stroi.mos.ru/news/bolieie-60-stroiashchieghosia-zhil-ia-v-novoi-moskvie-priobrietaietsia-po-doghovoram-dolievogho-uchastiia?from=cl.
С 1 июня 2018 г. действует новый способ правовой защиты участников долевого строительства — предоставление денежных средств застройщику через банк, который выдает застройщику целевой кредит на строительство, а участники долевого строительства вносят денежные средства на специальные эскроу-счета, открытые в таком банке. С 1 июля 2018 г. при привлечении средств граждан эскроу-счета используются на добровольной основе, с 1 июля 2019 г. — на обязательной. Переход от долевого финансирования к проектному банковскому финансированию займет несколько лет.
ЭСКРОУ-СЧЕТА В СТРОИТЕЛЬСТВЕ | Генеральный подрядчик о новостройках и работе с эксроу
Согласно п. 1 ст. 860.7 ГК РФ по договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором между банком, депонентом и бенефициаром.
Самое большое преимущество договора счета эскроу состоит в передаче имущества и переходе права на него после исполнения условия или наступления определенного события, при помощи данного договора можно решить множество проблем, потому что имущество находится вне досягаемости любой из сторон до исполнения указанного условия или наступления оговоренного события .
Баскакова И.В. Договор счета эскроу: отдельные вопросы правоприменения // Военное право. 2018. N 3(49). С. 116 — 121.
Договор счета эскроу является разновидностью договора банковского счета, что подтверждается п. 4 ст. 860.7 ГК РФ. В соответствии с вышеназванной статьей к отношениям сторон в связи с открытием, обслуживанием и закрытием счета эскроу применяются общие положения о банковском счете.
Кроме того, законодатель поместил статьи, регулирующие отношения, вытекающие из счетов эскроу, в главу 45 ГК РФ — «Банковский счет». Согласно п. 2.1 Инструкции Банка России от 30 мая 2014 г. N 153-И «Об открытии и закрытии банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам), депозитных счетов» банки открывают в валюте Российской Федерации и иностранных валютах текущие счета; расчетные счета; бюджетные счета; корреспондентские счета; корреспондентские субсчета; счета доверительного управления; специальные банковские счета; депозитные счета судов, подразделений службы судебных приставов, правоохранительных органов, нотариусов; счета по вкладам (депозитам). Пункт 2.8 вышеназванного документа относит счета эскроу к специальным банковским счетам.
Как работают счета — эскроу?
Вестник Банка России. 2014. N 60.
Согласно ст. 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве) счета эскроу применяются в долевом строительстве в случае, если застройщик осуществляет строительство с использованием предоставляемого банком целевого кредита на строительство объектов недвижимости, и в рамках кредитного договора существует условие об обязанности участников долевого строительства осуществить расчет на специально открытый им счет. Счет эскроу открывается на основании зарегистрированного договора участия в долевом строительстве.
Российская газета. 2004. 31 декабря.
Такая модель подразумевает, что финансирование строительства осуществляется не за счет средств участников долевого строительства, а за счет целевого кредита, который банк выдает застройщику на строительство объектов недвижимости, источником финансирования строительного проекта будут являться кредитные средства. Внесенные на счет эскроу денежные средства перечисляются застройщику (или направляются на оплату по кредитному договору) после завершения строительства и передачи объекта участнику долевого строительства. Таким образом, долг по кредитному договору выплачивается за счет доходов от продажи готовых квартир, а проценты по кредиту выплачиваются застройщиком в процессе создания самого объекта.
Назовем основные правовые характеристики договора счета эскроу.
1. Договор целевой, заключается с целью надлежащего исполнения обязательств сторонами по основному договору.
2. Договор срочный. Счет эскроу открывается на срок условного депонирования денежных средств, предусмотренный указанным договором.
3. Договор акцессорный по отношению к основному — договору участия в долевом строительстве, заключенному между депонентом и бенефициаром.
4. Договор многосторонний, в нем участвует банк — эскроу-агент, участник долевого строительства — депонент, застройщик — бенефициар. Эскроу-агент является нейтральной стороной по отношению к депоненту и бенефициару .
Новикова Н.А. Перспективы эскроу-счетов в российском законодательстве // Научный диалог. 2013. N 7(19). С. 135; Коневина Ю.Л. Юридическая конструкция условного депонирования (эскроу) // Вопросы экономики и права.
2013. N 8. С. 11.
5. Договор счета эскроу является разновидностью договора банковского счета — специальным банковским счетом.
При таком способе правовой защиты дольщика денежные средства по договору участия в долевом строительстве передаются застройщику только после надлежащего исполнения им обязательств. В свою очередь, добросовестный застройщик также гарантированно получает денежные средства после выполнения своих обязательств. То есть снижается и риск невыполнения обязательств застройщиком, и риск неполучения им денежных средств дольщика.
Договор счета эскроу является правовой моделью, которая позволяет застройщику и участнику долевого строительства минимизировать риски, возникающие при исполнении обязательств по договору участия в долевом строительстве.
По мнению ученых, такой способ обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве имеет положительные аспекты: застройщик фактически становится заложником требований банка и теряет самостоятельность в принятии решений, поскольку он должен предоставлять информацию и документы в любом объеме, в том числе о всех организациях, привлеченных для строительства, об изменении существенных условий договоров участия в долевом строительстве и т.д. ; с точки зрения дольщика, использование в расчетах с застройщиком счетов эскроу является более безопасным и гарантированным вложением в строительство недвижимости, в отличие от прямого вложения средств ; для застройщика сохраняется целевой характер использования средств, необходимость обеспечивать исполнение обязательств перед банком, необходимость уплаты процентов по ставкам, согласованным с банком ; модель финансирования с использованием счета эскроу имеет определенные преимущества для застройщика, так как позволяет избежать необходимости предоставления обеспечения; проектное финансирование практически сводит к нулю риск появления обманутых дольщиков . Следует заметить, что несколько лет назад такие же оптимистичные прогнозы сопровождали введение страхования ответственности застройщиков, а позднее и деятельность компенсационного фонда. Но ни страхование, ни компенсационный фонд с появлением новых обманутых дольщиков так до конца и не справились.
Хлапова Е.С. Применение эскроу-счета в долевом строительстве // Актуальные вопросы развития юридической науки и практики в современных условиях: Материалы международной научно-практической конференции (г. Новосибирск, 5 — 7 апреля 2017 г.): Сб. науч. ст. / Под ред. М.Н. Рахваловой.
Новосибирск: НГТУ, 2017. С. 453 — 455.
Блинкова Е.В. Договор условного депонирования (эскроу) в российском гражданском праве // Вестник Саратовской государственной юридической академии. 2015. N 3. С. 21 — 26.
Кубасова Т.И., Новикова Н.Г., Суходолов А.П. Перспективы и проблемы развития жилищного строительства в России в контексте последних изменений законодательства // Baikal Research journal. 2017. Т. 8. N 4. С. 23.
Модель будет выгодна и банку, поскольку предоставленные гражданам кредитные средства на приобретение квартир будут фактически возвращены банку (размещены на специальном счете) и переданы застройщику (в виде кредита), банк при этом сможет получить выгоду за счет предоставления кредитов как участникам долевого строительства, так и застройщику .
Савина С.В. Новеллы правового регулирования отношений по участию в долевом строительстве: дополнительные ограничения, новые возможности или компромисс // Закон. 2017. N 1. С. 136 — 146.
Следует отметить, что в обязанность банка как эскроу-агента входит исследование документов, свидетельствующих о надлежащем выполнении обязательств застройщиком, что потребует от банков кадровых изменений и расширения штата сотрудников, которые смогут не только оценивать эффективность инвестиционных решений, но и будут разбираться в технических вопросах строительства. Кроме того, большинство эскроу-агентов занимаются данной деятельностью на профессиональной основе и рискуют своей профессиональной репутацией, поэтому доверительный характер взаимоотношений между сторонами в рамках договора эскроу является одной из его основных особенностей .
Степанян И.Г. Заверения, гарантии, обязательства по возмещению потерь (indemnity), опцион и эскроу по праву России, США, Англии в трансграничных коммерческих договорах: Дис. . канд. юрид. наук. М., 2014. С. 139.
Однако такой способ правовой защиты участника долевого строительства имеет ряд недостатков. Застройщик не предоставляет в качестве обеспечения исполнения обязательств залог земельного участка (залог права аренды), а также поручительство банка или страхования ответственности при размещении средств на счете эскроу. Страхование ответственности застройщика остается добровольным. Сложно представить, какие последствия для дольщиков и застройщика будет иметь отзыв лицензии у банка эскроу-агента.
В науке высказывается мнение, что введение института проектного финансирования, несомненно, защитит интересы граждан; понятие «обманутые дольщики», скорее всего, уйдет в прошлое, но проблему с доступностью жилья подобный механизм не только не разрешит, но и, вернее всего, лишь усугубит . По мнению аналитиков, проектное финансирование приведет к удорожанию себестоимости строительства на 15%; «если земельный участок тоже будет приобретен с привлечением кредитных средств, то в этом случае потенциал роста себестоимости для застройщика составит до 30%» .
Бекаури А. Проектное финансирование в сфере строительства: причины введения, перспективы применения на практике // Образование и право. 2018. N 6. С. 82 — 87.
Девелоперы прогнозируют подорожание жилья. URL: https://iz.ru/788613/svetlana-volokhina-irina-tcyruleva/novostroiki-v-tcene-developery-obiavili-o-griadushchem-podorozhanii-zhilia.
Среди ученых и практиков существует и негативное отношение к проектному финансированию: последние изменения законодательства являются не только противоречивыми, сделанными небрежно и наспех, но и наносящими вред развитию жилищного строительства, неспособными по-настоящему защитить дольщиков и обеспечить дальнейшее развитие конкуренции в жилищном секторе строительного комплекса, а следовательно, снижающими реалистичность внедрения альтернативных способов его финансирования, что является, на наш взгляд, серьезной проблемой ; введение института проектного финансирования, который неизбежно повлечет за собой увеличение количества финансовых и организационных издержек, негативно скажется на мелких и средних застройщиках, которые вынуждены будут либо значительно повысить цены на готовое жилье, либо вообще прекратить свою деятельность ; для застройщиков при работе с проектным финансированием все становится гораздо сложнее, при долевом строительстве все риски на себя принимали дольщики, а по новой схеме все риски ложатся на девелоперов .
Скупов Б. Проблемы и перспективы проектного финансирования строительного комплекса России // Строительный эксперт. URL: https://ardexpert.ru (дата обращения: 15.02.2019); Светник Т.В. Система долевого строительства и оценка механизмов ее замещения // Известия Байкальского государственного университета. 2016. N 6. С. 907 — 918.
Бекаури А. Указ. соч.
Гамзаева З.М., Алиев О.М. Проблемы и развитие форм финансирования в жилищном строительстве // Сборник статей участников Международной научно-практической конференции V Уральского вернисажа науки и бизнеса: В 3 т. / Под общ. ред. Е.П. Велихова. Челябинск: Изд-во Челябинского государственного университета, 2018.
С. 171 — 175.
Риски дольщиков и застройщиков позволит минимизировать участие в таких проектах крупных банков с государственным участием. Например, Сбербанк первым в России предоставил проектное финансирование с использованием счетов эскроу: кредитная линия на 1,2 млрд рублей была открыта девелоперской компании «Брусника». Средства предоставлены для строительства новой очереди квартала «Новин» в Тюмени .
РИА Новости. URL: https://realty.ria.ru/realtynews/20180424/1519275206.html.
В связи с изложенным считаем, что нормы Закона об участии в долевом строительстве о возможности привлечения денежных средств застройщиком с использованием счетов эскроу выгодны в первую очередь банку, во вторую очередь они выгодны добросовестному застройщику, а вот насколько эта модель выгодна для участника долевого строительства, покажет практика применения этих норм Закона об участии в долевом строительстве. Использование счетов эскроу однозначно приведет к усилению правовой защиты участников долевого строительства и также неизбежно повлечет за собой подорожание объектов недвижимости. Кроме того, для того чтобы схема проектного банковского финансирования работала, необходимо формирование гарантированного спроса со стороны населения на построенное жилье.
Негативные последствия для страны в целом выразятся в усилении социальной напряженности в связи с массовыми сокращениями в строительном комплексе, остановкой программ по переселению из ветхого и аварийного жилья и увеличением количества обманутых дольщиков, ростом цен на жилье, сокращением темпов роста экономики в целом .
Кубасова Т.И., Новикова Н.Г., Суходолов А.П. Указ. соч. С. 23.
При этом счет эскроу можно рассматривать как общий способ защиты прав дольщиков, носящий частноправовой характер.
Литература
1. Баскакова И.В. Договор счета-эскроу: отдельные вопросы правоприменения / И.В. Баскакова // Военное право. 2018. N 3(49).
С. 116 — 121.
2. Бекаури А. Проектное финансирование в сфере строительства: причины введения, перспективы применения на практике / А. Бекаури // Образование и право. 2018. N 6. С. 82 — 87.
3. Блинкова Е.В. Договор условного депонирования (эскроу) в российском гражданском праве / Е.В. Блинкова // Вестник Саратовской государственной юридической академии. 2015. N 3. С. 21 — 26.
4. Гамзаева З.М. Проблемы и развитие форм финансирования в жилищном строительстве / З.М. Гамзаева, О.М. Алиев // Современная экономика и общество глазами молодых исследователей: Материалы Международной научно-практической конференции V Уральского вернисажа науки и бизнеса (г. Челябинск, 16 марта 2018 г.): В 3 т. / Под общ. ред.
Е.П. Велихова. Челябинск: Челябинский государственный университет, 2018. С. 171 — 175.
5. Коневина Ю.Л. Юридическая конструкция условного депонирования (эскроу) / Ю.Л. Коневина // Вопросы экономики и права. 2013. N 8. С. 11 — 16.
6. Кубасова Т.И. Перспективы и проблемы развития жилищного строительства в России в контексте последних изменений законодательства / Т.И. Кубасова, Н.Г. Новикова, А.П. Суходолов // Baikal Research journal. 2017.
Т. 8. N 4. С. 23.
7. Новикова Н.А. Перспективы эскроу-счетов в российском законодательстве / Н.А. Новикова // Научный диалог. 2013. N 7(19).
С. 132 — 140.
8. Савина С.В. Новеллы правового регулирования отношений по участию в долевом строительстве: дополнительные ограничения, новые возможности или компромисс / С.В. Савина // Закон. 2017. N 1. С. 136 — 146.
9. Светник Т.В. Система долевого строительства и оценка механизмов ее замещения / Т.В. Светник // Известия Байкальского государственного университета. 2016. N 6. С. 907 — 918.
10. Скупов Б. Проблемы и перспективы проектного финансирования строительного комплекса России / Б. Скупов // Строительный эксперт. URL: https://ardexpert.ru/article/10762 (дата обращения: 15.08.2018).
11. Степанян И.Г. Заверения, гарантии, обязательства по возмещению потерь (indemnity), опцион и эскроу по праву России, США, Англии в трансграничных коммерческих договорах: Дис. . канд. юрид. наук / И.Г. Степанян. М., 2014. 170 с.
12. Хлапова Е.С. Применение эскроу-счета в долевом строительстве / Е.С. Хлапова // Актуальные вопросы развития юридической науки и практики в современных условиях: Материалы международной научно-практической конференции (г. Новосибирск, 5 — 7 апреля 2017 г.): Сб. науч. ст. / Под ред. М.Н. Рахваловой. Новосибирск: НГТУ, 2017.
С. 453 — 455.
Источник: kmcon.ru
Во сколько застройщикам обойдется фондирование с эскроу-счетами
Через месяц рынок переходит на новую схему привлечения средств дольщиков на строительство жилья. С 1 июля дольщики – покупатели квартир будут платить не напрямую застройщику, а вносить средства на специальные застрахованные эскроу-счета в банке. Строительные компании смогут получить доступ к этим средства только после сдачи дома. Ведущие игроки активно готовятся к новым правилам игры: банки прорабатывают условия финансирования, а застройщики ведут работу с дольщиками.
При этом число банков, которые могут работать с эскроу-счетами, недавно было увеличено – с 63 сразу до 100, согласно решению правительства от 22 мая. Теперь открывать такие счета могут банки с кредитным рейтингом не ниже ВВВ- (ранее требовался А-). Увеличение числа кредитных организаций позволит расширить банковскую географию, чтобы доступ к новым услугам могли получить застройщики из всех регионов.
Однако главные вопросы, которые волнуют сегодня рынок, – это ценообразование, сколько будет стоить обслуживание эскроу-счетов и кто будет нести эти расходы.
Банки заинтересованы в минимизации рисков и смотрят на опыт строительных компаний, их репутацию, наличие собственных средств. Застройщики оценивают достаточность собственных средств, которые они готовы вложить в бизнес, и то, какой объем нужно будет привлекать. Введение эскроу-счетов приведет к значительному удорожанию проектов и стоимости жилья, неоднократно отмечали застройщики и предлагали ограничить стоимость банковского финансирования. Но центробанк четко обозначил позицию: он не занимается регулированием банковского рынка с точки зрения ценообразования.
Фактически стоимость фондирования для застройщиков нужно разделить на две части. Первая – фондирование, предоставленное под сформированное на эскроу-счетах обеспечение, вторая – стоимость ресурсов, не обеспеченных такими средствами. Предположим, что стоимость проекта – 100 единиц, из них 50 единиц внесли покупатели на эскроу-счета. Это и есть первый источник фондирования, его обслуживание обойдется застройщику в 5–6% годовых.
Цифра складывается из себестоимости поддержания сопутствующей инфраструктуры банка (персонал, резервные отчисления), которую мы оцениваем на уровне 2%, и маржи за кредитный риск. Центробанк относит строительство к достаточно рискованным отраслям, поэтому маржа оценивается в 2,5–3%. Также добавляется некая дельта, учитывающая то, что банк получает проценты в конце срока обслуживания. В итоге почти все банки называют примерно одинаковые цифры – в сумме те самые 5–6%.
Вторую часть фондирования в 50 единиц застройщик покрывает за счет кредита банка. В данном случае в расчете используются обычные рыночные ставки. В текущей ситуации это 12% годовых. Если стоимость фондирования для банков на рынке изменится, изменятся и ставки для застройщиков. Последние говорят, что переложат удорожание фондирования на клиентов, а это 5–10%.
Но все будет зависеть от рынка. Если покупательский спрос будет снижаться, застройщикам придется жертвовать своей частью маржи, а не повышать цены на жилье.
Уже сегодня банки, обладающие экспертизой и многолетним опытом работы, готовы предлагать для отрасли новые механизмы, позволяющие привлечь деньги для входа в новые проекты, – мезонинное финансирование и финансирование под финансовый результат действующих проектов. Такие продукты, особенно при использовании закрытого паевого фонда (ЗПИФ), не требуют от заемщика обслуживания кредитного плеча на регулярной основе. Но требуется постоянный мониторинг проекта со стороны банка с точки зрения выполнения заявленных темпов строительства и продаж (для обеспечения бесплатного фондирования остатками на эскроу-счетах), выбора надежных партнеров на любом этапе стройки. Решать эту задачу помогает современный механизм так называемого BIM-моделирования (building information model), который призван облегчить участникам проекта функционал, связанный с техническим надзором и контролем за ходом проекта. Правда, внедрение этого механизма должно начинаться с проектировщика, а это требует времени и реализации пилотных проектов.
Мнения экспертов банков, финансовых и инвестиционных компаний, представленные в этой рубрике, могут не совпадать с мнением редакции и не являются офертой или рекомендацией к покупке или продаже каких-либо активов.
Источник: www.vedomosti.ru
Как пройдет «настройка» механизма эскроу-счетов в России – мнение экспертов
В России с 1 июля 2019 года вступят в силу новые правила долевого строительства. Они призваны максимально защитить права граждан и окончательно решить проблему «обманутых» дольщиков с помощью обязательного использования застройщиками эскроу-счетов.
Эскроу-счет – это специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или деньги до выполнения определенных обязательств. Услуги по открытию эскроу-счетов в мировой практике могут оказывать банки, юридические компании, специализированные фирмы. Ценности с него передаются эскроу-агентом в пользу одной из сторон сделки, если она выполнила свои обязательства.
Итак, до вступления поправок в силу остается менее полугода. Как идет процесс подготовки и каким образом нововведение отразится на политике банков, застройщиков, а также стоимости новых квартир?
Как отметил директор транзакционного бизнеса Альфа-Банка Павел Рязанов, механизм внедрения эскроу-счетов банк пока тестирует в столичном регионе.
– Сегодня мы осуществляем проектное финансирование строительства жилого комплекса на территории Московской области. Совместно с застройщиком, банк внедрил механизм привлечения денежных средств на счета эскроу. Покупатель оформляет трехсторонний договор, посещая отделение банка всего один раз. После подписания договора ему нет необходимости возвращаться к застройщику, в отличие от классической схемы со счетами эскроу. Получив положительные отзывы от застройщика, мы планируем рассматривать заявки на проектное финансирование объектов недвижимости в регионах, – рассказал Павел Рязанов.
Отметим, что Центробанк установил особый порядок формирования резервов по кредитам, предоставленным заемщикам-застройщикам, использующим счета эскроу. Согласно документу, банки должны будут формировать резервы по таким кредитам в зависимости от уровня кредитоспособности заемщика. Он определяется с помощью установленных ЦБ критериев. Так, выделяются четыре уровня кредитоспособности: «высокий» (расчетный резерв – от 1 до 5%), «достаточный» (расчетный резерв – от 5 до 10%), «удовлетворительный» (расчетный резерв – от 10 до 35%) и «слабый» (расчетный резерв – от 35 до 100%).
– По минимальному уровню участия собственными средствами Альфа-Банк установил уровень 10-15% от бюджета проекта, – добавил Павел Рязанов. – Потребность в проектном финансировании уже сейчас увеличивается. Мы видим, что застройщики хотят на практике протестировать нововведение, не дожидаясь 1 июля 2019 года.
По словам руководителя партнерского канала Краснодарского филиала ПАО «АК БАРС» БАНК Алины Губарь, в этом году спрос на банковское финансирование, напротив, будет минимальным.
– В 2019 году спрос на банковское финансирование будет минимальным. В банки будут обращаться те застройщики, которые получили разрешение на строительство жилых объектов после 1 июля 2018 года. Потребность у застройщиков в финансировании возрастет в 2020 году когда жилые комплексы, разрешение по которым было получено до 1 июля 2018 года, будут вводиться в эксплуатацию.
Возникнет необходимость начинать строительство новых комплексов, – прокомментировала Алина Губарь. – Сама программа по финансированию долевого строительства у нас находится в тестовом режиме. Сейчас банком дорабатываются нормативные документы по проектному финансированию застройщиков. Аналитики просчитывают все риски. Вскоре будут установлены требования по доле вложения собственных средств застройщиков и части бюджета, финансируемой банком.
Эксперт также отметила, что специалисты финансовой организации будут анализировать стоимость стройматериалов и покупательский интерес в регионе — темпы продаж, спрос на различные категории жилья, стоимость квадратного метра и прочее. Контролировать строительство банк собирается с помощью специалистов, которые будут выезжать на стройплощадку и оценивать ход работ. Кроме того, сами застройщики станут предоставлять отчетность по строительству.
После «настройки» механизма в Краснодарском крае, банк планирует начать работу в этом направлении и в донском регионе. Также Алина Губарь поделилась своим прогнозом касаемо изменений цен на жилье после введения обязательного использования эскроу-счетов.
– Переход на эскроу-счета однозначно повлияет на рост цен на недвижимость. Если ранее застройщик мог распоряжаться денежными средствами дольщиков по большей части на свое усмотрение (например закупать строительный материал у частных лиц), то сейчас он это сделать не сможет. Ему необходимо будет предоставлять отчетные документы. А объекты, на которые получено разрешение после 1 июля 2018, возводить за собственные либо кредитные средства. Эти факторы приведут к удорожанию квадратного метра, – резюмировала эксперт.
Процесс перехода на новую систему сами застройщики считают довольно непростым. Однако первостепенная задача нового закона — сделать покупку жилья более безопасной и понятной для людей. Такое мнение высказала заместитель руководителя отдела продаж «Московской Строительной Компании» Елена Щербакова.
– Это нововведение положительно скажется на рынке новостроек, ведь осуществлять строительные работы теперь смогут только проверенные, ответственные застройщики. Строительные компании больше не смогут привлекать кредиты и займы, что заставит их изначально внимательнее просчитывать свои силы, а по каждому платежу будет осуществляться специальный банковский контроль, – отметила Елена Щербакова. – Мы считаем, что ужесточение контроля на строительном рынке – это ожидаемый и правильный шаг. Покупатели должны быть полностью защищены от возможных действий или бездействий недобросовестных застройщиков. Для финансово стабильных, опытных компаний, не составит труда настроить свою работу с учетом новых реалий.
Сейчас МСК возводит жилые комплексы в соответствии с предпоследней редакцией закона. В будущем «Московская Строительная Компания» планирует реализовать еще ряд масштабных проектов в Ростове-на-Дону. Застройщик ведет активную подготовку к работе по новым правилам.
За последние годы введение счетов эскроу — не единственное ужесточение требований для застройщиков. К примеру, опыт работы подрядчика должен быть не менее трех лет. При этом обязательно наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тысяч квадратных метров многоквартирных домов.
– Работать на рынке недвижимости застройщикам становится сложнее, но для нас все требования абсолютно выполнимы. Мы готовы работать в полном соответствии с поправками, уже вступившими в силу.
Безусловно, введение этого новшества ухудшит положение многих застройщиков, которые в основном рассчитывали на деньги дольщиков, имея при этом, скудные запасы собственных средств и недостаточную финансовую надежность. Но, мне кажется, что уход с рынка таких застройщиков только положительно скажется на рынке в целом и оздоровит его.
Введение эскроу-счетов предполагает использование проектного финансирования строительства банком. Такой вид обеспечения хоть и дорогой, но все же стабильный. У застройщика есть гарантия получения финансирования в нужном объеме. У дольщика – возврата денег в случае, если дом не будет достроен, – заключила Елена Щербакова.
Эксперты рынка недвижимости также сходятся во мнении, что застройщикам придется во многом «перенастраивать» свою работу с учетом новых требований.
– Я думаю, что обязательное использование застройщиками эскроу-счетов возложит определенную нагрузку на строительные компании. Очевидно, что застройщики уже очень активно начали перестраивать свою работу, изменять подходы к работе с дольщиками в том числе.
Но все же считаю, что переходный момент будет достаточно длительным и болезненным для большинства компаний, – выразила позицию директор по развитию Российской гильдии управляющих и девелоперов Наталия Черейская. – Особенно для тех, у которых большие портфели недвижимости. Для менее крупных застройщиков он также будет достаточно сложным, потому что у них всего 1-2 объекта. Соответственно им будет довольно непросто распределять средства на строительство и на другие процессы. Да, в России уже есть соглашения между банками и строительными компаниями, но сейчас сложно определить эффективность обязательного использования эскроу-счетов. Чтобы сделать какие-то выводы нужно посмотреть некоторое время на эту систему после 1 июля.
Переход на эскроу-счета повлияет на саму стабильность компаний, считает управляющий партнер ростовского агентства недвижимости «Парус» Максим Хмель.
– Сложившаяся ситуация мне кажется довольно сложной. Я думаю, что предстоит достаточно серьезный процесс адаптации рынка, и он будет болезненным, вероятно, для многих игроков. Пока компании встроятся в систему, поймут как это работает, пройдет какое-то время. Некоторым это нововведение изрядно усложнит жизнь, а кто-то просто окажется недостаточно подготовленным, – сказал Максим Хмель.
Пока же застройщики Ростовской области достраивают объекты, начатые ранее. К слову, донской регион уже не первый год входит в число лидеров по объему ввода жилья. Так, в прошлом году в области возвели домов и квартир общая площадь которых составила 2,347 миллиона квадратных метров.
Источник: www.domostroydon.ru
Счета эскроу в долевом строительстве
Наверняка многие слышали о том, что с 1 июля 2019 года расчеты между застройщиками и дольщиками при долевом строительстве будут производиться с использованием счетов эскроу в обязательном порядке. Что это значит, в чем суть последних изменений к 214-ФЗ? Давайте разберемся вместе.
На самом деле «переходный период» к обязательному применению эскроу счетов идет уже сейчас, т.е. застройщик может либо уже использовать новую схему расчетов, либо делать взносы в специальный компенсационный фонд.
Новая схема расчетов с использованием счетов эскроу довольно проста. Дольщик, приобретая недвижимость, вносит оплату на особый счет — эскроу. Там деньги «замораживаются» до момента сдачи объекта в эксплуатацию. Далее, если застройщик со своей стороны выполнил все обязательства, денежные средства переходят к нему. Если же нет, то деньги возвращаются обратно дольщику.
Т.е. с точки зрения безопасности вложения средств дольщики только выиграют.
С финансовой же позиции все выглядит менее привлекательно. Застройщик не сможет привлекать деньги дольщиков напрямую в строительство, а, значит, скорее всего будет вынужден использовать заемные средства. За эти заемные средства, конечно, нужно платить. В итоге расходы будут перераспределены на дольщиков, т.е. недвижимость на первичном рынке однозначно подорожает на 10-15% (размер стоимости кредитных ресурсов).
Напрашивается вопрос — кому же наиболее выгодны описанные выше изменения?
Именно банки получают прекрасную возможность выдать ипотечный кредит (подавляющее количество жилья в новостройках продается через ипотеки), эти же «ипотечные» деньги зачислить себе на открытый счет эскроу (тем самым создавая себе дополнительные пассивы), да ещё и выдать кредит застройщику (из тех же пассивов). И это все фактически одна сделка одного дольщика с застройщиком. Что сказать. Классический пример работы денежного мультипликатора — деньги оборачиваются многократно, и банк зарабатываем на этом каждый раз.
Источник: legaltop.ru