Использование территории для строительства

Добрый вечер, планирую сделать производственно строительную базу. Хочу на ее территории сделать общежитие для строителей. Так же офис, склад, мастерские и столовую. Земля какого назначения должна быть, что б потом можно было узаконить это общежитие? Ведь, если я правильно понимаю самое сложное узаконить общежитие из всего вышеперечисленного.

Хочу на ее территории сделать общежитие для строителей. Так же офис, склад, мастерские и столовую. Земля какого назначения должна быть, что б потом можно было узаконить это общежитие? Ведь, если я правильно понимаю самое сложное узаконить общежитие из всего вышеперечисленного.
Александр

Добрый вечер. А общежитие для сдачи комнат и извлечения из этого дополнительного дохода? Какое назначение у вашего земельного участка в настоящее время?

В соот. с ГрК РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства их правообладателями, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласования.

Застройщики Подмосковья смотрим как строить на подтапливаемой территории

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с
любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Заказывайте ГПЗУ на земельный участок. В нем указываются все виды разрешенного использования

Так у Вас еще нет земельного участка?

Здравствуйте. Как использовать земельные участки в черте населенного пункта и что на ЗУ строить регулируются градостроительным кодексом и Правилами землепользования и застройки. Именно в ПЗиЗ Вашего населенного пункта указаны виды территориальных зон и какие виды разрешенных и условно-разрешенных допустимы в данной зоне. ПИСЬМО Минэкономразвития РФ от 31 июля 2015г. N ОГ-Д23-10238:

Органы местного самоуправления устанавливают виды разрешенного использования в соответствии с правилами землепользования и застройки, если они были приняты до вступления в силу приказа N 540, однако если виды разрешенного использования устанавливаются или изменяются в правилах землепользования и застройки после 24.12.2014, то виды разрешенного использования должны соответствовать Классификатору (Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»). По данному Классификатору: Жилая застройка

К жилой застройке относятся здания (помещения в них), предназначенные для проживания человека, за исключением зданий (помещений), используемых:

— с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них (гостиницы, дома отдыха);

— как способ обеспечения непрерывности производства (вахтовые помещения, служебные жилые помещения на производственных объектах);

Применение геосинтетики при строительстве дорог на территории ЖК «Солнечный город», Санкт-Петербург

— как способ обеспечения деятельности режимного учреждения (казармы, караульные помещения, места лишения свободы, содержания под стражей).

В частности по ПЗиЗ г.о. Самара Производственно-складское строительство допустимо в терр.зоне — промышленно-коммунального хозяйства, где в качестве разрешенного использования, сопутствующего основным видам деятельности допускается:

Источник: pravoved.ru

Потенциальные возможности градостроительного использования территорий Текст научной статьи по специальности «Строительство и архитектура»

ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВО / ГЕОЭКОЛОГИЯ / ТЕХНОГЕНЕЗ / ТЕРРИТОРИАЛЬНЫЙ РЕСУРС / ИНЖЕНЕРНО-СТРОИТЕЛЬНАЯ БЕЗОПАСНОСТЬ / ПРОЕКТИРОВАНИЕ / ВОДООХРАННЫЕ ЗОНЫ / CIVIL ENGINEERING / GEOECOLOGY / TECHNOGENESIS / TERRITORIAL RESOURCE / CIVIL ENGINEERING SAFETY / DESIGNING / WATER-PROTECTIVE ZONES

Аннотация научной статьи по строительству и архитектуре, автор научной работы — Дегтярев Борис Михайлович

Hereby the scope of territories development for civil engineering purposes is considered on the basis of analysis of the territorial resource of cities and its changes due to man-caused impact. It is specified than this scope depends not on the natural territorial resource but on its real potential, that is retained on the territory after changes in its engineering constructional properties due to man-caused impact of city structures on geological surroundings. It is underlined that city design should be performed on the principles of biospheric compatibility of a city and environments. Hereby functions and structural design are considered in the connection with technogenesis processes.

The scenario of decision making is produced on the basis of a prognosis of the real potential of territory utilization and employment of civil engineering and engineering protective measures. An example of an approach to substantiate parameters and structures of development on the territory of a valley complex in accordance with which recommendations are provided on optimal variants of civil engineering utilization of the territories and application of protective measures is given. It is discussed how to provide boundaries of water protection zones on the basis of natural engineering indexes and characteristics of the surface water flows and groundwater runoff.

Похожие темы научных работ по строительству и архитектуре , автор научной работы — Дегтярев Борис Михайлович

Градостроительная форма городского ландшафта как условие и результат планирования и регулирования градостроительной деятельности в Иркутске

Особенности ландшафтов города Красноярска как геолого-геоморфологическая основа для градостроительства

Градоэкологический потенциал прибрежных территорий малых рек города Иркутска (на примере долины Р. Большой Кузьмихи)

Potential Scope of Territories Development for Civil Engineering Purposes

Hereby the scope of territories development for civil engineering purposes is considered on the basis of analysis of the territorial resource of cities and its changes due to man-caused impact. It is specified than this scope depends not on the natural territorial resource but on its real potential, that is retained on the territory after changes in its engineering constructional properties due to man-caused impact of city structures on geological surroundings. It is underlined that city design should be performed on the principles of biospheric compatibility of a city and environments. Hereby functions and structural design are considered in the connection with technogenesis processes.

The scenario of decision making is produced on the basis of a prognosis of the real potential of territory utilization and employment of civil engineering and engineering protective measures. An example of an approach to substantiate parameters and structures of development on the territory of a valley complex in accordance with which recommendations are provided on optimal variants of civil engineering utilization of the territories and application of protective measures is given. It is discussed how to provide boundaries of water protection zones on the basis of natural engineering indexes and characteristics of the surface water flows and groundwater runoff.

Текст научной работы на тему «Потенциальные возможности градостроительного использования территорий»

Потенциальные возможности градостроительного использования территорий

Территориальное планирование должно учитывать реальные возможности градостроительного освоения территорий. Одним из первостепенных требований реализации этих возможностей являются инженерно-строительная и экологическая безопасность городской среды [1]. Нужно отметить однако, что современная система реформ в градостроительстве недостаточно ориентирована на экологию. Старая нормативная база не всегда отвечает новым подходам к процессам градостроительства [ 2].

Градостроительное освоение территорий требует наличия соответствующего территориального ресурса, который определяется показателями качества (инженерно-строительных свойств) территории, обеспечивающими ее рациональное и безопасное использование: устойчивость к внешним воздействиям, прочность грунтов — оснований, обводненность массива горных пород, характер происходящих в нем геологических процессов, особенность почв.

Возможности ресурса на участках территорий различаются в зависимости от их качественных показателей. Вместе

с тем бывают особые случаи, не позволяющие использовать этот ресурс в полной мере. Их определяют:

1) планировочные ограничения — зоны и полосы, обремененные специальными требованиями городской инфраструктуры: участки, выделяемые в виде санитарных зон предприятий, линий электропередач, тепловых сетей и пр.;

2) водоохранные зоны, ограниченные режимами градо-регулирования.

Современный подход к оценке территории для ее градостроительного освоения основывается на биосферной совместимости города и природной среды [3]. Один из его аспектов касается сочетания природных (биогеоценоло-гических) и градостроительных (техногенных) факторов. При их взаимодействии естественный территориальный ресурс может сокращаться вследствие ухудшения качества территории — при изменении ее устойчивости к техногенным воздействиям (нагрузки, водные потоки, коррозии). Процесс принятия проектных решений в этих условиях можно иллюстрировать сценарием, представленным на рис. 1.

и эскизные разработки условия

Взаимодействие, прогноз Результат:

Потеря территориального ресурса за счет ухудшения инженерно-строительных свойств территории

Изменение техногенных нагрузок путем регулирования планировки и застройки Улучшение качества территории инженерными средствами

Взаимодействие, прогноз Результат:

Реальный потенциал территории для градостроительного освоения

Разработка проектных решений планировки и застройки

Рис. 1. Сценарий принятия проектных решений

Важное значение при реализации этого сценария имеют функции и морфотипы застройки, поскольку ими определяются техногенные нагрузки на территорию, которые чаще всего бывают вызваны водной составляющей: напорами, взаимодействием потоков, фильтрационным давлением. И в этом отношении основным динамическим фактором выступает водный режим территории. Он в значительной мере зависит от функций, структуры и морфотипов застройки. Поэтому регулированием соответствующих показателей может осуществляться управление водным режимом.

Наибольшие нагрузки несут промышленные зоны, меньшие — селитебные и административные, а наименьшие — рекреационные зоны. Поэтому ориентацией функциональных зон и параметризацией структуры и морфотипов застройки при проектировании можно управлять техногенными воздействиями на территорию.

На промышленных площадях, помимо структур застройки, нужно учитывать технологии производств — интенсивные или слабые водные нагрузки, их влияние на соседние функциональные зоны.

В этих зонах параметрические показатели структур застройки и морфотипы выделить достаточно трудно вследствие чрезвычайного разнообразия плотности, этажности, использования подземного пространства и т.д.

Реальные условия рыночных отношений и вынужденная интенсификация застройки приводят к трансформации сложившихся морфотипов за счет вторжения в них новых зданий и сооружений, им не свойственных, а также увеличению плотности застройки.

Если рассматривать структурные и морфотипные показатели, то в исторических центрах с плотной периметральной застройкой размеры кварталов составляют 100 на 150 м с 22-25 в среднем 6-этажными зданиями при образовании дворов 0,1-0,15 м2.

При реконструкции исторического центра возводятся новые строения повышенной этажности за счет сноса ветхого фонда. Тенденция к уплотнению кварталов приводит к внедрению даже в центр высотных зданий, кварталы укрупняются до 6-9 га, а плотность застройки уменьшается до 20 %. Несколько увеличиваются расстояния между внутриквартальными проездами, а также количество зданий — до 30-50, а иногда до 80.

Если в историческом центре присутствуют более или менее устойчивая параметризация и реконструируемая периметральная застройка, то в прилегающих к нему зонах наблюдается трансформация сначала в мелко- и крупномасштабную микрорайонную застройку с увеличенными межмагистральными пространствами, а затем в застройку полостными и замкнутыми группами зданий и башенными домами.

При микрорайонной застройке площади микрорайонов составляют 24 -25 га, в микрорайонах с замкнутыми группами зданий они достигают 40-45 га, при этом существенно, до 450 м, увеличиваются расстояния между внутриквартальными проездами и на 15-17% уменьшается плотность застройки.

При микрорайонной башенной застройке показатели остаются примерно на том же уровне, но на 15 — 17% уменьшается плотность застройки.

В современных реалиях градостроительства практически невозможно учитывать нормативные показатели застройки, поэтому структурно-планировочное зонирование лишь условно определяет морфотипы застройки, тем не менее можно анализировать их общие структуры.

Рассмотрим следующие типы характерных сред:

1) центр города в максимально сложной градостроительной ситуации конфликта преобразований с исторической ценностью застройки;

2) центр города с наименьшими функциональными нагрузками и незначительным вторжением в историческую среду;

3) периферия центра, наиболее подверженная структурной трансформации;

4) периферийная зона массового жилищного строительства с микрорайонной застройкой и соответствующей инфраструктурой: школы, административные здания, торговые комплексы;

5) производственные территории с подземными объектами, испытывающие наиболее высокие нагрузки.

Вследствие чрезвычайной разнородности рассмотренных характерных сред города нельзя использовать общие подходы к обоснованию параметров и структур застройки. Вместе с тем возможны соответствующие решения по каждой из них. Рассмотрим это на примере территорий долинного комплекса.

В большинстве городов, расположенных там, естественными территориальными полосами развития являются береговые участки. Они тесно связаны с реками, водным режимом. Весь долинный комплекс подвержен влиянию поверхностного и подземного стоков. Поверхностный сток нарушает устойчивость склонов, и при больших уклонах поверхности происходят размывы (эрозии), оплывины и мелкие оползни. Подземный сток воздействует на грунты оснований, которые в одних случаях уплотняются, оседают, в других размываются и вызывают суффозии.

В практике проектирования в долинном комплексе используются компактные, вдоль поймы, структурные схемы с нечетко выраженным функциональным зонированием. Жилые строения размещаются как вблизи и вдоль реки, так и на периферии. Обычно плотность застройки у реки выше, чем на периферии. Такая структура предполагает основные нагрузки на пойменную часть долины и ее верхние террасы, однако эти участки территории наиболее уязвимы при их воздействии.

Вся береговая полоса подвержена паводку: поймы затапливаются, а грунтовые воды на террасах оказываются в подпоре от высокого уровня воды в реке. Поэтому пойменную часть долины целесообразно проектировать как зеленую, рекреационную зону.

В геологическом отношении долинный комплекс обычно представлен песчаным аллювием, перекрытым на террасах

делювиальными отложениями различного литологического состава: супеси, суглинки, глинистые пески, склоны и водоразделы перекрыты моренными отложениями.

Возможность изменения свойств названных пород при нагрузках весьма велика, и деформации сооружений в таких условиях обычно большие, чем на прилегающих водораздельных и склоновых участках. Этот факт обусловливает необходимость разуплотнения застройки с увеличением структурных модулей в верхних частях долины, а в водораздельной и склоновой частях можно допустить ее уплотнение (рис. 2). Однако при реконструкции исторически сложившихся структур бывает невозможно или нецелесообразно это сделать по градостроительным, функциональным или социально-экономическим причинам, так как регулятивные меры не могут полностью обеспечить устойчивость геологической среды. Поэтому в таких случаях практически всегда

требуется проведение инженерных защитных мероприятий, направленных прежде всего на регулирование водного режима территории.

Следует иметь в виду, что в долинном комплексе, особенно на пойменных участках, инженерная подготовка застройки предусматривает одно из следующих мероприятий: защиту территории от паводков реки дамбами обвалования, сплошную подсыпку или намыв территории, дифференциальный намыв — повышение отметок поверхности на отдельных участках для создания эффективных функциональных, планировочных и пространственных решений застройки.

Композиционное формирование застройки должно осуществляться в соответствии с геоморфологическими элементами рельефа поверхности. Промышленные зоны обычно располагают на участках с плоским рельефом. Другие функциональные зоны более свободны в этом отношении.

3 — зеленые насаждения

6 — глинистые пески

7 — песчаный аллювий

10 — граница водоохранной зоны

11 — трасса дренажа

Рис. 2. Пример структуры застройки территории долинного комплекса

Связь режимов планировки и застройки с геоморфологическими и геологическими условиями отражена в соответствующих рекомендациях (см. таблицу).

На территориях долинного комплекса устанавливаются водоохранные зоны, где вводятся ограничения на инженерно-хозяйственную деятельность и застройку. Эти ограничения сокращают реальный потенциал территории для застройки из-за невозможности ее свободной планировки.

Следует заметить, что подобные потери реального потенциала возникают и в связи с нормативными планировочными ограничениями в санитарных зонах промышленных предприятий, полосах линий электропередач, тепловых сетей и т.д.

Ограничения на территориях водоохранных зон вводятся по характеристикам предельно допустимых концентраций загрязняющих веществ, которые попадают в реки с поверхностным и подземным стоками.

Согласно Водному кодексу [4] водоохранные зоны имеют особые формы хозяйственного использования, однако нормируемые границы зон, выделяемых по ширине полос у рек разной протяженности, полностью не обеспечивают защиту от загрязнений, так как инфильтрационное питание в разных геолого-литологических условиях по-разному воздействует на подземный сток, что может существенно отодвинуть нормируемые границы водоохраны. Тогда возможности полного использования реального потенциала сокращаются, поскольку нормируемые ограничения застройки и запреты инженерно-хозяйственной деятельности распространятся на большие площади.

Вопросы формирования водоохранных зон, по нашему мнению, требуют специального обсуждения других подходов, отличающихся от существующих нормативов.

Анализ всех природных характеристик, обусловливающих формирование стоков (геоморфологических, гидрологических, геологических и гидрогеологических, почвенных), позволяет сделать некоторые выводы.

Загрязненные воды поступают в реки и водоемы с поверхностным стоком по уклону территории. Это либо рассеянный сток непосредственно по поверхности земли в водоток, водоем, либо организованный сток системой искусственных водотоков.

На урбанизированной территории основной поверхностный сток практически полностью принимается системой искусственных водостоков, поэтому основное загрязнение в реки и водоемы несет поток подземных (грунтовых) вод. Они принимают загрязненные стоки, которые впитываются в землю, не доходя до водотока.

Границы водоохранных зон, в пределах которых устанавливаются соответствующие регламенты, должны проводиться по контуру участков с неудовлетворительной защищенностью грунтовых вод от загрязнений с поверхности территории. Это относится в основном к полосе речного аллювия, не защищенного с поверхности слабопроницаемыми грунтами — глинами, покровными или моренными суглинками, — рассматриваемыми как защитный экран от поступления загрязненных инфильтрационных вод в грунтовый поток. Установленные по условиям защищенности границы должны

Таблица. Рекомендации по освоению территорий долинного комплекса

№ Геологическое строение Геоморфологические условия Рекомендации

1 Пески среднезернистые Плоские пологие поверхности холмов и флювиогляциальных отложений Свободная застройка по плотности, модулям и этажности. Возможность размещения подземных объектов в крупномодульной застройке средней и низкой этажности. Возможность свободного размещения автостоянок, спортивных площадок, технологических построек

2 Пески среднезернистые Крутые поверхности моренных холмов и флювиогляциальных отложений Общая профилактическая система регулирования подземного стока — дренаж. Разреженная застройка малой, средней плотности и этажности, возможно террасного типа, приспособленная к рельефу. Локальное размещение автостоянок, гаражей, сопутствующих сооружений. Локальные подземные устройства в местах концентрации стоков

3 Пески разнозернистые с прослоями суглинков, глин Плоские склоны моренных холмов и флювиогляциальных отложений Крупномодульная застройка, низкоплотная и среднеплотная. Свободное размещение магистралей. Групповое размещение автостоянок и гаражей. Ограниченное использование подземного пространства. Общая профилактическая система регулирования подземного стока и локальная — на участках подземных объектов и коммуникаций

4 Аллювиальные песчано-глинистые образования Пойменные участки, прилегающие к береговым полосам рек Преимущественная организация рекреационных парковых зон с учетом регламентов в зонах водоохраны

корректироваться с учетом градостроительной ситуации. Необходимость корректировки вызвана общими требованиями защиты водоохраной зоны и прилегающих к ней участков, где концентрации загрязнений недопустимы. К ним относятся все площади природных комплексов, а также взаимосвязанные с ними элементы планировочных структур: кварталы, микрорайоны, производственные территории, если их большая часть расположена в границах водоохраной зоны. Это объясняется наличием там подземной инфраструктуры, которая может концентрировать стоки и питать подземный поток воды, разгружающийся в реку через водоохранную зону.

Включение в водоохранную зону указанных планировочных элементов сокращает реальный потенциал освоения территории, вследствие чего инженерно-хозяйственная деятельность на ее участках должна подчиняться соответствующему режиму. Поэтому при планировочной реконструкции, например при выводе или перепрофилировании производственных территорий, нужно планировать только те структуры инженерно-хозяйственной деятельности, которые допускаются режимами водоохраны. Это позволит нивелировать влияние городских объектов на водные источники.

На других площадях долинного комплекса, не затронутых указанными ограничениями, планировка и застройка может осуществляться на основе планировочных и композиционных построений по результатам определения реального потенциала согласно сценарию, представленному на рис. 1. Тогда проектные решения, адекватные сформировавшемуся реальному потенциалу, в целом будут отвечать требованиям безопасности городской среды [ 5].

Таким образом, на территориях долинного комплекса возможны все виды свободной и регламентируемой (по условиям устойчивости территории) пространственной организации и реорганизации городской среды: наземное, подземное и высотное строительство с любой инженерной подготовкой, с транспортными и инженерными инфраструктурами и соответствующими защитными мероприятиями.

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 29.12. 2004 № 190-ФЗ.

2. ЧистяковаС.Б. Экологические задачи градостроительства в XXI веке // Сборник научных статей РААСН «К архитектуре XXI века. A potiori». М., 2002. С. 191-196.

3. Ильичев В.А. Может ли город быть биосферно-совместимым и развивать человека // Архитектура и строительство Москвы. 2009. № 2 (544). С. 8-13.

4. Водный кодекс Российской Федерации. М., 2007.

5. Дегтярев Б.М. Концепция инженерно-строительной безопасности городских территорий // Academia. 2011. № 3.

1. GradostroiteLnyj kodeks Rossijskoj Federazii. FederaLnyi zakon ot 29.12. 2004 № 190-ФЗ.

2. Chistyakova S.B. Ekologicheskie zadachi gradostroitelstva v XXI veke // Sbornik nauchnych statej RAASN «K arhitekture XXI veka. A potion». M., 2002. S. 191-196.

3. Illichov V.A. Mozhet li gorod byt biosferno-sovmestimym i razvivat cheloveka // Arhitektura i stroitelstvo Moskvy. 2009. №2 (544). S. 8 — 13.

4. Vodnyj kodex Rossijskoj Federatsii. M., 2007.

5. Degtyarev B.M. Kontsepzija inzhenerno-stroitelnoj bezopasnosti gorodskih territorij // Academia. 2011. № 3.

Potential Scope of Territories Development

for Civil Engineering Purposes. By B.M.Degtyarev

Hereby the scope of territories development for civil engineering purposes is considered on the basis of analysis of the territorial resource of cities and its changes due to man-caused impact. It is specified than this scope depends not on the natural territorial resource but on its real potential, that is retained on the territory after changes in its engineering — constructional properties due to man-caused impact of city structures on geological surroundings. It is underlined that city design should be performed on the principles of biospheric compatibility of a city and environments. Hereby functions and structural design are considered in the connection with technogenesis processes.

The scenario of decision making is produced on the basis of a prognosis of the real potential of territory utilization and employment of civil engineering and engineering protective measures. An example of an approach to substantiate parameters and structures of development on the territory of a valley complex in accordance with which recommendations are provided on optimal variants of civil engineering utilization of the territories and application of protective measures is given. It is discussed how to provide boundaries of water protection zones on the basis of natural engineering indexes and characteristics of the surface water flows and groundwater runoff.

Ключевые слова: градостроительство, геоэкология, тех-ногенез, территориальный ресурс, инженерно-строительная безопасность, проектирование, водоохранные зоны.

Key words: civil engineering, geoecology, technogenesis, territorial resource, civil engineering safety, designing, water-protective zones.

Источник: cyberleninka.ru

Территориальные ресурсы и их использование

Важнейшая задача районной планировки — выявление территориальных ресурсов района, т.е. «фонда» строительных площадок, которые наиболее эффективно могут быть использованы для размещения промышленности, мест расселения и крупных инженерных сооружении. Рациональное распределение территории по видам использования (ее функциональное зонирование) следует рассматривать как рассчитанный на наиболее длительный срок результат районной планировки.

Оценка территории — ее комплексный инженерно-строительный и планировочный анализ (существенно сочетание инженерно-строительного анализа с планировочным) — включает оценку планировочных факторов:

• 1) положения анализируемой территории по отношению к существующей («опорной») застройке;
• 2) санитарно-гигиенических условий;
• 3) условий транспорта, водоснабжения, энергоснабжения, сброса сточных вод, близости строительных баз и других критериев, различающихся в разных районах.

Комплексный анализ территории может быть выполнен только с учетом прогнозируемых принципиальных направлений развития района.

При комплексном инженерно-строительном и планировочном анализе территории в зависимости от инженерно-строительных условий и экономических предпосылок выделяются категории площадок: рекомендуемые для использования, условно пригодные для строительства и непригодные.

Требования, предъявляемые к площадкам, рекомендуемым для использования: достаточные размеры; благоприятные инженерно-строительные условия; близость к существующим, строящимся и проектируемым железным дорогам и удобные условия примыкания к ним; наличие крупных электростанций или высоковольтных линий электропередачи и возможность организации энергоснабжения без дополнительных крупных капиталовложений; благоприятные санитарно- гигиенические условия с учетом существующих и строящихся промышленных предприятий высокого класса санитарной вредности, направления господствующих ветров и необходимых в данных конкретных условиях санитарных разрывов.

Условно пригодные для строительства площадки характеризуются достаточными размерами и благоприятным рельефом, но требуют значительных капиталовложений на инженерную подготовку территории, организацию транспорта, водоснабжения и канализации, энергоснабжения и т. п.

Непригодные для строительства территории характеризуются неудобным рельефом, неблагоприятными инженерно-геологическими условиями, недостаточными размерами, расположением над залеганиями полезных ископаемых (зоны возможной подработки), затопляемостью паводком 1% обеспеченности, заболоченностью, попаданием в зону затопления перспективных водохранилищ, неблагоприятными санитарно-гигиеническими условиями. В соответствии со схемой анализа территории и избранными критериями осуществляется количественная (стоимостная или балльная) оценка площадок.

Пример целеустремленного изучения территориальных ресурсов крупного промышленного района и разработанных на этой основе рекомендаций — анализ, выполненный в районной планировке Кузбасса.

Исследование современной застройки показало, что в сложившихся городах района значительную часть территории составляют непригодные для застройки территории — угленосные, рудоносные, сильно пересеченные, затопляемые и т.п. Создалось определенное противоречие между природными условиями Кузбасса в целом, благоприятствующими мощному развитию производительных сил и стимулирующими рост его городов, и инженерно-строительными условиями конкретных площадок, на которых фактически развиваются города. По ориентировочной оценке, если продолжать строительство городов в Кузбассе на существующих площадках с неблагоприятными природными условиями или на площадках, равноценных существующим, потребуются очень крупные капиталовложения.

Проведенные работы по районной планировке показали, что Кузбасс располагает большими, но неправильно используемыми ресурсами пригодных для застройки территорий: почти во всех существующих и проектируемых угольных городах имеются свободные безугольные территории, удобные для застройки, расположенные в 5—15 км от мест приложения труда; для центров обрабатывающей промышленности могут быть изысканы вполне благоприятные безугольные площадки. Сопоставление условий размещения новых промышленных центров Кузбасса и сопредельных с ним районов Западной или Восточной Сибири (на основе параллельно выполнявшихся работ) позволило установить, что эти условия, как правило, близки. Таким образом, нет никаких причин, поскольку это касается строительных площадок, ограничивать промышленное и городское строительство в Кузбассе; здесь имеются обширные территории, удобные для застройки и удовлетворяющие всем необходимым требованиям.

Экономический эффект обоих выводов о необходимости развития городов на более благоприятных территориях и о нецелесообразности искусственного сдерживания промышленного комплекса Кузбасса из-за неправильного представления об отсутствии здесь строительных площадок весьма велик.

Другой пример эффективной оценки территории в районной планировке — сопоставление вариантов размещения комплекса предприятий машиностроения в Новосибирской области в Приобском (Ор- дынск), Кулундинском (Карасук) и Барабинском (Татарск) районах.

Каждый из этих районов имеет характерную природную обстановку: в Приобском районе — хорошо дренируемые территории на левом берегу Обского водохранилища с благоприятными дсбитами и низким уровнем стояния грунтовых вод; в Кулундинской степи — многочисленные болотца, засоленные озерки, высокий уровень грунтовых вод; в Барабинской — слабо всхолмленная лесостепь с, редкой гидрографической сетью и многочисленными западинами при плоском рельефе, благоприятствующем заболачиванию и сильному увлажнению грунтов.

По расчетам, приведенные затраты на подготовку территории для строительства городов, учитывающие особенности природных условий (искусственный рельеф, подсыпка грунта, дрены, дополнительные затраты на водоводы от Оби к Карасуку и Татарску протяженностью 130—170 км и отвод сточных вод), составляют по вариантам соответственно (%): 100 (Приобский район), 320 (Кулунда) и 470 (Ба- раба). Стоимостная оценка позволила достаточно обоснованно рекомендовать для крупного промышленного и городского строительства Приобский район (Концебовская, Семенов, 1969).

Выбор территорий для развития городов (или для их размещения при новом строительстве) производится как на стадии районной планировки, так и на последующих стадиях проектирования (при разработке генерального плана города, детальной планировке жилых районов и в проектах застройки микрорайонов; этот выбор уточняется с использованием все более детальных данных об условиях и стоимости освоения территории. Подчеркнем важность правильной оценки территории на стадии районной планировки: принятое на этой стадии решение во многих случаях становится необратимым.

Краткая характеристика территории по степени пригодности для строительства приведена в табл. 3.10.

Неблагоприятные инженерно-строительные условия увеличивают стоимость строительства города (табл. 3.11).

Ниже приведен пример расчета увеличения стоимости строительства на селитебной территории города за счет неблагоприятных природных условий (табл. 3.12).

Источник: studme.org

Строительство на намывных территориях

Намывные земли не относятся к современным строительным решениям. Эту практику используют давно и очень успешно. Она позволяет на непригодных, на первый взгляд, территориях выстраивать целые жилые районы, расширять города и возводить капитальные многоэтажные объекты.

Что такое территория намыва? Для чего она используется? Какие перспективы развития намывных территорий? Обсуждаем ключевые вопросы с представителями группы компаний «КС» и «ВММоторсервис» ― лидерами в производстве отечественного насосного оборудования, имеющими большой опыт водопонижения на строительных площадках.

Развитие и создание намывных территорий в России

Примеров намывных территорий в нашей стране — масса. Взять хотя бы Санкт-Петербург, построенный изначально на болотистой местности. Первое расширение состоялось еще в 1706 году, когда по указу Петра Великого начали намывать Заячий остров.

А сколько уплотнений и расширений пережил Васильевский остров! На намытой территории построен морской вокзал и улица Кораблестроителей, постояльцы гостиницы «Прибалтийская» тоже проживают там, где когда-то была вода. Это не предел – работы по созданию новых площадей для строительства жилых кварталов и развитой инфраструктуры продолжаются.

Намывные территории часто появляются в курортных городах. В связи с катастрофической нехваткой жилого фонда используют мелкие участки рек и озер для намыва новых земель, на которых сразу начинается возведение кварталов. В России целых пять островов, созданных руками человека. Все они находятся в акватории Невы. Поэтому Питер пока лидирует по опыту создания намывных земельных участков.

Еще один грандиозный проект, где принимала участие группа компаний «КС» и «ВММоторсервис» — строительство Лахта-центра.

Получить бесплатную консультацию

Сложности работы с новыми намывными территориями

Опыт Санкт-Петербурга говорит о том, что работать с намывными землями люди научились очень давно. Но это не умаляет всех сложностей, с которыми приходится сталкиваться в процессе.

Работы по намыву земель довольно трудоемкие. От их качества зависит прочность и долговечность домов, которые будут потом возведены на них. А значит, и жизни всех жителей будущего района. Поэтому от идеи о намывании до реализации этого плана проходит много времени, на протяжении которого решают ряд ключевых вопросов:

1. Оценка дна, проектирование площади намыва – важно изучать особенности рельефа водоема, чтобы понимать масштабы проведения работ. Особые сложности могут возникнуть при наличии резких перепадов, что не редкость в руслах рек и озер.
2. Гидромеханизация земляных работ – грунт перемещается водой в зависимости от скорости течения. При намыве территорий рек важно учитывать этот фактор, укладывать частицы грунта таким образом, чтобы они начинали оседать. Для этого нужен точный профессиональный расчет.
3. Устройство дренажа – на намывных территориях имеет особое значение, так как тут просто необходима грамотная система труб для удаления воды и избежания протечек. Осушение и дренаж оснований на намывных территориях используют в обязательном порядке. Это помогает обеспечить защиту зданий от грунтовых вод и возможного разрушения. Вид дренажа выбирают в соответствии с типом строения и особенностями площадки.

Перспективность и востребованность технологии

Намывные территории сегодня — это актуальное направление расширения участков земли. Такой подход используют по всему миру. Лидерами на данный момент считаются Япония и ОАЭ. И Россия показывает яркий пример, как благоустроить мегаполис благодаря возведению жилых кварталов, административных и парковых зон на участках, созданных руками людей.

В нашей стране намыв используется, но не является главным строительным решением. Близ крупных городов достаточно нереализованных земель, поэтому искать средства на дорогостоящие проекты по намыву порой не имеет смысла. К подобной технологии прибегают в городах, расположенных рядом с большими водными объектами. Яркие примерами строительства на намывных территориях являются Санкт-Петербург, Воронежский пляж у водохранилища, Черепаховый остров около Таганрога. Планируются подобные проекты в Калининграде и в Северной столице.

Если вы тоже хотите победить стихию и начать строительство на месте реки или озера, обращайтесь только к опытным специалистам, ведь от этого зависит судьба будущего здания или целого района. Наши сотрудники готовы помочь в реализации даже самых грандиозных идей и подобрать необходимое оборудование. Звоните!

Источник: borey-stroy.ru

Использование придомовой территории: на что мы имеем право?

Это участок земли, которые непосредственно примыкает к дому и закреплен за ним по документам. Минимальный размер этой территории – собственно площадь, которую занимает дом. Но на практике он больше и включает в себя двор, газоны, тротуары. На ней могут быть размещены различные объекты – детские площадки, клумбы, зеленые насаждения, зоны отдыха, парковочные места.

Кто распоряжается придомовой территорией и отвечает за нее?

Придомовая территория может быть в ведомстве администрации города или самих жильцов (а те уже могут заключить договор с управляющей компанией или организовать/привлечь ТСЖ).

Второй вариант дает большую свободу действий тем, кто непосредственно проживает в доме, но и накладывает определенные обязательства, в том числе, финансовое время.

Оформление в собственность придомового участка (и последующее самостоятельное управление) имеют плюсы и минусы.

Достоинства

• На придомовой территории могут быть возведены только те строения, которые одобрены жильцами дома. Никто не захватит территорию и не построит на ней ничего, в том числе, невозможным становится незаконное строительство
• Жильцы смогут сами определять, как использовать территорию, исходя из реальных потребностей и возможностей

Недостатки

• Придется заниматься благоустройством, уборкой территории, ее техническим обслуживанием, что повлечет за собой дополнительные расходы
• Все разрешения/допуски в случае строительства придется получать самостоятельно
• Возвести свои коммерческие строения, чтобы получать прибыль, жильцы не смогут все равно, только те объекты, которые входят в перечень допустимых

Как оформить придомовую территорию в собственность?

1. Необходимо организовать коллективное собрание, на котором будет рассмотрен вопрос оформления придомовой территории. С положительным его решением должно быть согласно большинство жильцов, это оформляется в виде протокола.
2. Далее готовится пакет документов, который необходим для оформления придомовой территории в собственность жильцов: межевание участника, технический паспорт, заявления на передачу территории в управление жильцам.
3. Собственно регистрация прав собственности.

Ограничения на использование придомовой территории

Мы уже упоминали, что построить все, что в голову придет, на придомовой территории нельзя. Все изменения и нововведения распределяются по ограниченному числу направлений, и в каждом случае есть как приятные возможности, так и ограничения.

Основные ограничения таковы:

• Санитарные правила и нормы предполагают, что придомовая территория поделена на зоны определенного назначения.
• В идеале рядом с современным домом должны быть автостоянка, детская площадка, зеленая зона.
• Не должно быть магазинов, общепита, производственных помещений. Их обустроить на придомовой территории по закону нельзя, кому бы она ни принадлежала.
• Уборка территории производится ежедневно, летом необходимо поливать зеленые насаждения, зимой – устранять лед и снег.
• Автовладельцы не имеют права мыть свои автомобили на придомовой территории.

Озеленение

Чтобы высаживать зеленые насаждения, необходимо разрешение, особенно в некоторых регионах (например, в Москве нельзя просто так посадить дерево во дворе, необходимо иметь документ, который подтвердит, что это безопасно и не повредит коммуникации, не нарушит возможность подъезда к важным объектам).

Высаживать цветы и зеленые травянистые растения можно, если придомовая территория в собственности жильцов, они сами решают, где будут клумбы.

А вот устроить огород во дворе, возможно, и не получится. В некоторых регионах это разрешено, в некоторых – запрещено, необходимо уточнять дополнительно, если возникает такая потребность.

Установка заграждений

Вопрос очень актуален для жильцов тех домов, которые находятся рядом с метро или крупными увеселительными заведениями. Вопреки устоявшемуся мнению возвещение заграждений – вполне законно. Но сделать это можно только после общего собрания жильцов и сбора документов для получения разрешения.

Установка шлагбаума также законна, но должны быть соблюдены некоторые условия:

• Аварийные службы должны иметь доступ к придомовой территории.
• Шлагбаум не мешает жителям соседних домов или корпусов (то есть, установлен так, что препятствует въезду только на придомовую территорию конкретного дома).
• Возможность доступа на придомовую территорию сохраняется круглые сутки.

Шлагбаум во дворе жилого дома: делаем все по закону

Парковочные места

Жильцы могут организовать на своей придомовой территории парковку, но она должна быть создана тоже с соблюдением ряда условий:

• Вдали от детских площадок
• Таким образом, чтобы не мешать проезду транспорта, при этом тротуары не должны пострадать.
• При парковке автомобилей не должны нарушаться ПДД.

Решение об организации стоянки также принимается на общем собрании жильцов, на нем же определяется, кто имеет право на парковочное место. Если стоянка организована официально, то парковочное место может быть закреплено за определенным автовладельцем.

Незаконные парковки во дворе дома

Если жильцы паркуют автомобили без официального оформления, то закрепления мест не происходит, и парковка не должна нарушать правила ПДД и права других жильцов, личный транспорт не должен перегораживать тротуары, дороги, стоять на газонах или детской площадке.

Источник: roscontrol.com