Из чего состоит объект строительства

Схема планировочной организации застройки участка – информация для подготовки

Ежегодно все больше и больше людей переезжают в частные дома, построенные собственными силами. Однако одного права владения земельным участком и ресурсами, достаточными для возведения жилища, будет недостаточно. Чтобы постройка была законной, необходимо подготовиться к строительству документально. И часто для сбора и оформления бумаг нужно больше времени, чем на весь процесс постройки дома в общем. Но это необходимые меры, так как без нужных документов городские власти сочтут здание самовольной застройкой, и будут в праве его снести. Схема планировочной организации застройки участка – необходимая бумага, на основе которой оформляется остальная разрешительная документация.

Что такое схема планировочной застройки участка

СПОЗУ (СПЗУ или схема планировочной организации застройки участка) – официальный документ, на основе которого выдается разрешение на застройку земельного надела. Он состоит из графической схемы и пояснительной записки, которая содержит основные технические параметры. Объект строительства (как правило, дом) обозначается чертежом на изображении участка и находится внутри его границ. Также на схеме обязательно содержатся все инженерные коммуникации, которые есть в плане постройки.

Полные указания к составлению СПОЗУ и нормативная база регламентируется Постановлением Правительства РФ N87, принятым в 2008 году.

СПОЗУ требуется для разных видов объектов капитального строительства. Они отличаются по целевому назначению и способам последующей эксплуатации на:

• производственные (включая здания для обороны и обеспечения безопасности) без линейных объектов;
• непроизводственные (строения, относящиеся к жилищному фонду, социального, коммунального, бытового и культурного назначения), а также иные объекты, не используемые в производственных целях;
• линейные – объекты, которые включают провода, трубы, железные дороги и другие коммуникации.

Схема может потребоваться для:

• начала застройки земельного надела;
• для реконструкции, перестройки или других дополнительных строительных работ;
• для изменения проекта, который уже начал реализовываться, или был частично построен, для утверждения правой городской администрацией.

Полный список объектов, для строительства которых необходимо предварительное составление СПОЗУ, регламентируется Положением о составе разделов проектной документации и требований по их содержанию.

Какие есть требования к СПОЗУ в 2019 году

Графическая часть документа представляет собой схематическое изображение объектов строительства, нанесенных на бумагу. Размещаются, как построенные элементы, так и те, которые планируются к застройке. Также на схеме обозначаются местоположение основных коммуникаций и дороги к объекту.

Требования к организации СПЗУ идентичны к регламенту выполнения градостроительного плана. Именно на основе последнего делается схема земельного надела и разрабатывается последующее расположение объектов капитального строительства. Градостроительный план территории не разрабатывается владельцем земли самостоятельно. Его можно получить в местной администрации, предварительно обратившись с такой заявкой. Градостроительный план предоставляет такую информацию:

• перечень разрешенных целевых назначений земельного участка;
• регламент градостроительства;
• технический потенциал надела, наличие и возможности его присоединения к капитальным инженерным сетям;
• требования, которым должен соответствовать объект строительства, а также его разрешенные параметры и местоположение;
• графический чертеж надела.

С момента предоставления градостроительного плана администрацией документ будет действителен 3 года, после чего его нужно будет запрашивать повторно.

На основе выше приведенной информации формируется схема планировочной организации застройки участка. Для облегчения составления графического изображения (схемы) за основу можно и рекомендуется брать актуальный градостроительный план с масштабом (1:500) или же топографическую карту земельного надела.

Чтобы план застройки участка для разрешения на строительство был принят городскими властями без отказа или доработок, стоит придерживаться таких рекомендаций к ее составлению:

• схема должна быть нанесена на качественную чистую бумагу в формате А4 или А3;
• допускается выполнения чертежа при помощи компьютерных программ или вручную;
• при ошибке или наличии исправлений изображение следует переделать.

Подтверждается только чистовой вариант СПОЗУ. В некоторых случаях допускается наличие небольших исправлений, но только при условии, что они были заверены должным образом. Делается это по следующему алгоритму: сотрудник администрации или уполномоченное делает правки, зачеркивая ошибки в тексте, а рядом записывает корректную информацию. Она подписывается фразой «Исправленному верить» и заверяется подписью исполнителя схемы – владельца участка или его помощника.

Если схема выполнена верно и соответствует градостроительному плану, СПОЗУ можно использовать для получения разрешительных документов на строительство.

Какой должна быть схема

Документ схемы планировочной организации земельного участка состоит из двух частей – самого изображения и пояснительной текстовой записки. Графическая составляющая содержит следующую информацию:

• определение границ земельного надела в точном соответствии с кадастровым учетом и межеванием территории;
• обозначение контуров и правдивых габаритов планируемого к возведению объекта с указанием его точного местоположения и отсутствием каких-либо дополнительных внутренних примечаний;
• в случае если на участке уже размещены определенные здания, их также наносят на схему;
• объекты, планируемые под снос для организации нового строительства, обозначаются на схеме с соответствующими подписями;
• если на территории участка по градостроительному плану размещены особые зоны, например, границы охранных зон разного целевого назначения, то они в обязательном порядке наносятся на схему;
• также в этой части документа обозначаются возможные участки публичного сервитута 1 ;
• в конце необходимо графически нанести все инженерные сети с учетом их пропускной возможности, а также те места, где они будут подключаться к объекту строительства.

1 Публичный сервитут – документально подтвержденная возможность использования части земельного надела для общего (соседского) использования. Такое может понадобиться, например, если нет других путей доступа к другому участку и других частных случаях.

О наличии публичного сервитута на территории земельного надела многие владельцы земли знают заранее, так как для его официальной установки необходимо:

• договор, имеющий юридическую силу, между фактическим владельцем участка и второй стороной, которая нуждается в оформлении данного обременения;
• подтверждается нотариально;
• заносится в Росреестр.

Публичный сервитут является крайней формой решения проблемной ситуации, и применяется лишь в том случае, если другого выхода найти невозможно. Чаще всего зоны публичного сервитута наделяются таким статусом в связи с размещением на них важных коммуникаций городского значения (водопровода или газопровода). В отличие от частной формы земель особого назначения, никакой денежной компенсации за пользование землей ее владельцу не предусмотрено.

• технические и территориальные характеристики участка, на котором будет проводиться застройка, а также его полное описание;
• все используемые данные (в том числе и экономические), касающиеся планируемой организации территории, учитывая все манипуляции с ней: снос, строительство, реконструкция и перемещение объектов строительства;
• проектные данные о частном жилом доме, в соответствии с полученным разрешением на его возведение;
• перечень всех работ по дальнейшему благоустройству надела;
• если объект строительства не жилого, а промышленного назначения, то также необходимо указать технические обоснования к размещению каждого его здания, а также привести схематическое изображение дорог, необходимых для подъезда к каждому дому, а также для перемещений грузов.

Указывая технические характеристики застройки обязательно нужно указать следующие параметры здания:

• сколько этажей будет в дома (учитывая также его подземную часть, а также цокольный этаж, мансарду и прочее);
• высота точки в двух измерениях: от отмостки и от конька крыши (в расчет не берутся трубы и выступающие части, которые могут быть выше, чем конек);
• площадь объект индивидуального жилого строительства по его границам (в этом случае выступающие части учитываются и размеры берутся по крайним их границам: гаражам, террасе, крыльцу и прочее);
• указывается коэффициент строительной площади, который определяется как соотношение проекта к площади всей территории;
• просчитывается общая площадь застройки, которая учитывает все выпирающие и прилегающие объекты.

Схема обязательно должна быть утверждена владельцем территории или лицом, который уполномочил его на создание проекта по соответствующей доверенности.

СПОЗУ своими руками

Для того чтобы составить СПОЗУ не обязательно обращаться к специалистам. Его можно сделать и самостоятельно, повторив его по образцу из Интернета. Однако следует понимать, что даже если и образцовая схема будет похожа на участок в реальной жизни, все равно придется потратить достаточно времени и сил на его адаптацию и соответствие всем требованиям администрации.

Законодательно не прописано никаких ограничений по тому, кто может оформлять СПОЗУ. С этого можно сделать вывод, что этот документ может быть составлен любым физическим или юридическим лицом, обладающим достаточными навыками для этого.

Также по Градостроительному Кодексу РФ можно сказать, что создавать СПОЗУ владелец должен по личной инициативе, однако, последующую разрешительную документацию на строительство без нее он не получит. Поэтому в любом случае чертить схему придется в обязательном ее соответствии со всеми нормами градостроительной документации.

Чтобы сделать графическую часть документа понадобятся навыки черчения, базовые знания в чертежах, а также по возможности специальные компьютерные редакторы. Для получения точного представления о внешнем виде изображения до начала работы нужно изучить соответствующие образцы из Интернета. При работе с бумагами следует понимать, что они должны соответствовать стандартам градостроительства и требованиям к этому типу документов, а также должны быть построены на основе градостроительного плана, выданного администрацией. Если эти пункты не будут выполнены, то за уполномоченной городской службой остается право на отказ в предоставлении разрешения на строительство.

Что касается стоимости, то она стартует от 3000-4000 рублей за проект. Многие обращаются за помощью к специалистам, так как людям, которые ни разу не имели дело с чертежами, может быть достаточно сложно понять все требования, которые необходимо выполнить в документе.

При самостоятельном выполнении документации рекомендуется следовать следующим советам:

1. В основе любого СПОЗУ лежит градостроительный план территории, полученный в администрации. Его масштаб и размерности можно адаптировать к требуемым параметрам.
2. Границы участка обозначаются линией, толщиной в 0.3мм, а если ограждение совпадает с границами, об этом следует указать соответствующей пометкой.
3. В обязательном порядке на чертеже обозначаются границы застраиваемого участка территории. Для обозначения применяется штрихпунктирная линия с отступом от реальных границ надела в 3 реальных метра и от главного подъезда в 5 метров.
4. Все линии будущего ИЖС изображаются на чертеже линией, толщина которых равно 7 мм.

Этот алгоритм – самый простой способ реализации плана участка для разрешения на строительство. К графическому изображению обязательно прилагается пояснительная записка в форме технико-экономической сводки по проекту. Так как для того, чтобы построить хозяйственную постройку, не нужно получать соответствующее разрешение в администрации, наносить их на схему также не нужно.

Образцы для использования

СПОЗУ состоит из:

• титульного листа;
• графического изображения схемы планировочной организации застройки участка;
• пояснительной текстовой записки;
• приложений (по необходимости).

Корректный образец СПОЗУ выглядит следующим образом:

Примеры текста для обоснования планировочной организации земельного участка также можно найти на специализированных ресурсах в Интернете.

Утилиты для компьютера

Проще всего сделать СПОЗУ в программных графических редакторах на основе отсканированного градостроительного плана. Чаще всего для отработки документации применяют программный комплекс, предназначенный для кадастровых инженеров, – АРГО. У нее понятный интерфейс, в котором можно быстро разобраться. В нем можно сразу загрузить кадастровый план (доступен на сайте Росреестра), и отчертить все необходимые элементы, согласно требованиям к СПОЗУ.

Хотя программа и платная, каждый может воспользоваться пробной версией программы на 60 дней, после чего ее нужно будет удалить, либо купить лицензию. Если самостоятельно схему начертить не получается или же появились проблемы с оформлением пояснительной записки, можно обратиться к специалистам. Чтобы не натолкнуться на мошенников и получить документ вовремя, между сторонами заключается договор на предоставление услуг. Профессионалы делают компьютерную версию эскиза на основе следующей предоставленной информации:

• официальных документов на земельный надел;
• архитектурный эскиз плана предполагаемой постройки;
• заявления.

Заключение

Стоимость готовых документов варьируется от города и организации, которая предоставляет услуги. Как только на руках будет корректно сделанный и утвержденный городской администрацией документ, можно приступать к дальнейшим этапам подготовки и оформления застройки. Те, кто не хотят обращаться в сторонние организации, и не знают, где быстро получить схему планировочной организации застройки участка, могут обратиться в городское архитектурное бюро.

Ещё немного внимания!

Напишите в комментариях, как думаете – как вы считаете, если есть такая возможность, то можно подготовить СПОЗУ самостоятельно или лучше всё же обратиться за помощью к специалистам?

Источник

Проектная документация на строительство объекта

Возведение любого объекта или его реконструкция всегда осуществляются в соответствии с заранее утверждённым проектом.

Проектная документация на строительство объекта позволяет контролировать ход строительных работ, грамотно рассчитывать смету и на его основании получать все необходимые разрешительные документы.

Состав проектной документации четко регламентируется нормами законодательства, заниматься ее изготовлением могут только узко квалифицированные специалисты, являющиеся членами действующих СРО. Проектом должна быть обоснована целесообразность и реализуемость строительных работ.

Содержит проектная документация в себе всегда текстовую часть и графическую. Для отдельных строительных работ такая документация является обязательной, для других – вовсе не требуется.

Понятие проектной документации

Проектно-сметная документация и проект – это не одно и то же. Проект является более общим понятием, которое может предполагать проекты перепланировки или дизайна. К проектной документации такие бумаги не будут иметь никакого отношения.

Что такое проектная документация, указано в ст. 48 Градостроительного Кодекса. Проектная документация – это совокупность материалов в текстовой и графической формах, определяющая архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства или реконструкции различных объектов.

Градостроительный Кодекс также указывает, что подготовка проектной документации обязательно должна проводиться при возведении или реконструкции объекта капитального строительства или линейного объекта.

Понятие проектной документации также регламентировано ГОСТ 21.001-2013 «Система проектной документации для строительства. Общие положения».

Разработка и оформление проектной документации требуется в обязательном порядке не для всех объектов. Не нужно подготавливать проектную документацию:

• на строительство коттеджа (ИЖС);
• на строительство садового или дачного домика.

Не нужен проект и для строительства некапитальных строений, тех, что не имеют прочной связи с землёй. К таким объектам относятся ларьки, навесы, киоски и прочие строения, не имеющие фундамента и легко транспортируемые с места на место.

В чем ее назначение?

Зачем нужна проектная документация, также указано в специальных нормативных документах и законах. К сожалению, многие подрядчики заказывают проектную документацию только потому, что этого требуют нормы закона. Саму целевую значимость документации они не осознают.

Проектная документация нужна:

Когда вновь построенный объект вводится в эксплуатацию, производится его оценка на предмет соответствия проектной документации. Сама эксплуатация помещения должна осуществляться в соответствии с видом разрешённого использования, требованиями технического регламента и проектной документацией.

При наличии проектной документации намного проще обеспечивать бесперебойный строительный процесс и снабжение разных структур строительства необходимыми ресурсами.

Кто разрабатывает?

Заниматься разработкой проектной документации может только организация, имеющая соответствующую лицензию. Сами документы обычно выглядят как целая книжка, найти полный образец их в сети Интернет практически нереально, а разобраться в нем – тем более.

Остановимся на том, кто проводит государственную экспертизу и составление проектной документации. Ст. 48 Градостроительного Кодекса говорит о том, что индивидуальный предприниматель или юридическое лицо для того, чтобы иметь право заниматься такой деятельностью, должны быть членами СРО.

К главным инженерам и главным архитекторам, которые осуществляют разработку проектов, предъявляются особые требования:

Если договор на разработку документации заключён не с застройщиком, техническим заказчиком или лицом, ответственным за эксплуатацию здания, членство в СРО не требуется.

Застройщик и сам имеет право заниматься разработкой документов, но для этого ему придётся стать членом СРО. Лицо, которое разрабатывает проектную документацию, несёт ответственность за выполнение своей работы.

Перед заключением договора заказчик должен предоставить инженеру градостроительный план или проект планировки земельного участка, технические заключения о проведённых инженерных изысканиях и технические условия на подключение к коммуникациям.

Состав проектной документации

Что входит в состав проектной документации по различным строительным объектам, решает Правительство страны. Так указано в ст. 48 ГрК РФ.

В 2022 году требования о составе содержит в себе Постановление Правительства РФ № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию». Текстовая часть документации состоит из описания технических решений и ссылок на нормативную документацию, графическая состоит из чертежей, схем и планов.

Объекты капитального строительства производственного и непроизводственного назначения имеют следующий состав разделов:

1. Пояснительная записка.
2. Схема планировочной организации земельного участка.
3. Архитектурные решения.
4. Конструктивные и объемно-планировочные решения.
5. Сведения об инженерном оборудовании (система водоснабжения, система водоотведения, отопление, вентиляция и кондиционирование, сети связи, система газоснабжения, технологические решения).
6. Проект организации строительства.
7. Проект организации работ по сносу и демонтажу.
8. Перечень мероприятий по охране окружающей среды.
9. Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности.
10. Мероприятия по обеспечил доступа инвалидов.
11. Смета на строительство объектов.
12. Иная документация.

Для линейных объектов строительства состав проектной документации значительно скромнее. Состоит он всего из 10 разделов, подробно ознакомиться с которыми можно в Постановлении Правительства РФ.

Готовый проект строительства должен быть одобрен не только заказчиком, но и государством. Проектная документация на строительство объекта подлежит обязательной государственной экспертизе.

Чтобы пройти экспертизу, нужно заключить договор с местным органом власти и оплатить государственную пошлину. Порядок согласования с государственными органами власти строго регламентирован, занимает весь процесс не более 3 месяцев. Профессиональные эксперты проверяют требования законодательства, технические, экологические и санитарные нормы на соответствие проекту.

Ведомость объемов работ в проектной документации даёт возможность правильно рассчитать смету на строительство объекта. Сметы составляются обычно в виде локальных, сводных документов или на конкретные операции. Каждый раздел проектной документации имеет свой уникальный шифр.

Сколько стоит экспертиза и разработка документации?

Стоимость экспертизы проектной документации зависит от количества разрабатываемых разделов, от вида строения и его общей площади. Кроме того в расчёт берётся этажность, город расположения, количество жилой площади и иные ключевые параметры.

Государственная экспертиза стоит около 450 тысяч рублей, негосударственная – до 200 тысяч рублей.

Стоимость проведения экспертизы проектной документации определяется в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 145.

Базовая стоимость проектной документации определяется по специальной формуле: БС пдж = (А + В*Хж + С*Уж)*Кн*Кс, где:

Если экспертиза проводится повторно, то ее стоимость составляет 30% от цены первичной экспертизы.

Чем отличается проектная документация от рабочей?

Помимо понятия проектная документация существует и часто употребляется понятие рабочая документация. Многие полагают, что данные бумаги по сути идентичны. Однако данные понятия не являются абсолютно схожими.

Законодатель не указал на чёткую очередность в составлении проектной и рабочей документации. Они могут составлять вместе или поочерёдно.

Отличие проектной документации от рабочей документации заключается в том, что проектная документация носит более обобщённый характер, а рабочая – более детальный. По сути они содержат одну и ту же информацию, но проектная документации более теоретически направлена, а рабочая – практически.

Для получения разрешения на ведение строительных работ достаточно предоставить проектную документацию. А когда государственная экспертиза уже пройдена, и устранены все недостатки, можно обращаться к рабочей документации, являющейся руководством к действию для строителей.

Разработка проектно-сметной документации для большинства объектов капитального строительства является обязательной. На основании неё проводятся строительные работы, рассчитываются бюджеты и необходимые ресурсы. Подготовкой документации занимаются специально лицензированных компании, несущие ответственность за подготовку проекта.

Источник