Из двух квартир сделать одну в новостройке

Подробное рассмотрение объединения смежных квартир. Описание всех особенностей и возможности такого объединения.

Как законно объединить две квартиры в одну?

Выкупить соседнюю квартиру (сверху, сбоку, снизу), прорубить соединяющую дырку и наслаждаться вдвое увеличенной площадью.

Затея очень неплохая!

Бывает и так, что в новостройке нет подходящих Вам квартир: по количеству комнат, площади или цене. Например, в новостройке нет 3-комнатных квартир, а сам дом — хороший.

Как такового руководства для объединения квартир нет, поэтому используется план по перепланировке с небольшим отличием — в итоге получается не две квартиры, а одна. А значит, нужно менять кадастровый номер. Но об этом чуть позже.

Варианты объединения квартир

Пример объединения двух квартир в одной из новостроек.

Если квартиры находятся на одном уровне:

• Сделать дверь между квартирами и на этом остановится. У квартиры останется два отдельных входа.
• Убрать стену между квартирами совсем. Например, если смежными являются кухни — снести стену и получится кухня-гостиная.
• Объединить квартиры с помощью тамбура и сделать большую прихожую.

Если на разных уровнях — пробить лестницу.

Переустройство помещений

Самая большая проблема при объединении двух квартир — у вас получится 2 кухни и 2 санузла. Если два санузла в трёхкомнатной квартире — это плюс, (можно один устроить как гостевой или вообще оборудовать как сауну), то две кухни в квартире не нужны точно.

Если вы хотите использовать кухню как спальню, вызовите мастера, пусть перекроет подачу воды газа. Сами трубы срезать противозаконно, так же как и закрывать воздуховод.

Раз вы точно решились, план действий такой:

• Сделать проект объединения.
• Согласовать проект и получить разрешение на перепланировку.
• Провести работы по перепланировке.
• Согласовать перепланировку.
• Обновить информацию в ЕГРН.

Почему обязательно нужно делать проект

В вашем доме между квартирами может быть не несущая стена. Многие думают: ведь это незначительное изменение, зачем делать проект?

В каждом доме есть свои нюансы: в панельном не несущие стены являются «разгрузочными», а в монолитном доме, хоть и нет несущих стен внутри дома, но есть колонны, которые трогать ни в коем случае нельзя.

Ни один специалист не возьмет на себя такую ответственность и не пропустит перепланировку без проекта.

Квартира с несогласованной планировкой может вызвать массу проблем при продаже . Например, под такую квартиру не дадут ипотеку. Да и кто захочет купить жилье, из-за которого (необязательно, конечно) может рухнуть весь дом.

Если вы все таки решились и сделали перепланировку, то, когда все это откроется, суд обяжет вас вернуть всё как было за свой счет.

Где сделать проект перепланировки

В любой организации, у которой есть допуск СРО, то есть разрешение на проектирование. В идеале обратиться к той компании, кто проектировал этот дом. Но со старым фондом это просто невозможно, поэтому, лучше всего обратиться в крупную проектную организацию.

Чтобы узнать, есть ли у компании допуск, нужно найти ее в реестре. Раньше строителям выдавали лицензии, а теперь вносят в реестр СРО.

Запросите у компании их свидетельство о допуске к работам. Так вы увидите их номер в реестре.

У этой организации есть допуск

Компания согласовывает и готовит техническое заключение о безопасности и допустимости перепланировки. Не забудьте забрать это заключение вместе с готовым проектом.

Согласование проекта и разрешение на перепланировку

Готовый проект нужно отнести в районный отдел архитектуры.
Где находится ваш и график работы по районам можно уточнить на сайте Администрации .

Кроме этого вам понадобятся документы:

• Заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 28 апреля 2005 N 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения» (Приложение 1);
• Правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии), которыми являются сведения, содержащиеся в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Росреестр);
• Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения;
• Технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения, выдаваемый Тверским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация Федеральное БТИ»;
• Согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
• Заключение органа по охране памятников архитектуры , истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры, выдаваемый Комитетом по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области.

В течении 30-45 дней вам выдадут разрешение на проведение строительных работ. Если нет, то придется или судится с отделом архитектуры или переделывать план.

Провести работы по перепланировке

Обязательно сделайте всё точно по по проекту, который вам согласовали. Если что-то пойдет не так, комиссия не примет у вас перепланировку и придется все переделывать. Также помните, что любая перепланировку вредит вашему дому!

В распоряжении вам четко пропишут согласованные работы и сроки, к которым все должно быть готово. Еще там указано, что вы будете обязаны впустить комиссию для подтверждения того, что все сделано правильно. Никто ведь не хочет попасть под суд, верно?

Согласование перепланировки

Когда все работы будут сделаны, вам нужно обратиться в администрацию района.

Там вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, сходится ли конечный результат с проектом. Если всё в порядке, вам выдадут соответствующий акт.Теперь нужно заново ввести квартиру в эксплуатацию. Нужны следующие документы:

• заявление по форме №2 о том, что был составлен акт приемочной комиссии;
• паспорта собственников;
• все документы о разрешении на перепланировку;
• новых техпаспорт.

Через 30 дней вам выдадут разрешение на эксплуатацию.

Обновить информацию в ЕГРН

Теперь по факту у вас вместо двух квартир одна. И об этом нужно внести соответствующую запись в кадастре недвижимости. Полный пакет документов лучше уточнить в местном МФЦ, но вот то, что вам понадобится точно:

• паспорт и документы на собственность;
• техплан;
• разрешение на ввод;
• документы, которые вы сдавали в отдел архитектуры для согласование перепланировки.

В общем, вам понадобится всё то, что вы оформляли и получали в течении всего процесса объединения.

Через неделю вам выдадут выписку из ЕГРН с новым кадастровым номером и новым планом квартиры.

Поздравляем! Теперь вы все сделали по закону и у вас не будет проблем ни с соседями, ни с будущими покупателями.

Лайфхак!

Если вы не собираетесь потом продавать такую квартиру, а все изменения в планировку ограничатся проёмом в одной ненесущей стене, то можете и не заморачиваться с узакониванием перепланировки.

Когда будет нужно продать квартиру, просто восстановите стену и получите обратно 2 квартиры, которые продать будет проще и быстрее.

Помните, в начале статьи мы объединили одно- и двухкомнатную квартиры в трёхкомнатную? Настало время обратных превращений.

Можно ли объединить две квартиры в одну и обойти закон. Бывают и попытки обойти законодательство, когда люди узнают, как объединить 2 квартиры в одну. Многих пугает обилие документов, справок и возможных контактов с различными службами. … Случается и такое, что при слиянии двух жилплощадей необходимо сделать один вход и обустроить тамбур. Иногда для этого требуется несколько метров лестничной площадки. В этом случае самым важным является доступ к коммуникациям пожарной безопасности. … Поэтому, чтобы не тратить все время впустую, лучше поищите большую квартиру в новостройке . Pexels.

Объединение квартир в 2022. Все особенности.

Объединение квартир- это организация прохода между двумя смежными квартирами. При этом, юридически, две квартиры можно объединить, а можно оставить и отдельными.

Данный тип перепланировки достаточно распространен в наши дни. Здесь мы рассмотрим нюансы такой перепланировки на момент 2022 года. Старые квартиры тесны и неудобны, а потому их объединение выглядит вполне логичным мероприятием. Хотя и в новостройках не редко можно встретить такие преобразования. Как говорил профессор Преображенский из нетленного булгаковского “Собачьего сердца”: “Обедать я буду в столовой, а оперировать в операционной”. И данный подход абсолютно верен.

Объединение квартир разделяют на два существенно отличающихся типа:

1. Объединение квартир по горизонтали.

Иными словами, объединяемые квартиры располагаются по соседству на одном этаже. В целом, к такому ремонту применимы все основные правила и нормы, действующие для обычной перепланировки. Однако рассмотрим наиболее часто встречающиеся особенности:

1.1. Не редко собственники хотят объединить квартиры через лестничную клетку (общедомовой коридор):

объединение двух квартир в одну

В соответствии с 36-ой статьей жилищного кодекса РФ этажные коридоры относятся к общедомовому имуществу. Согласно п. 2.5.1.1.1.8 Приложения 2 Постановления Правительства Москвы №508 для использования участка общего имущества необходимо организовать собрание собственников помещений дома, на котором они примут решение об аренде или передаче в безвозмездное пользование этого общедомового участка.

Иными словами, организовать такое собрание и согласовать перепланировку крайне трудно, а потому объединять квартиры лучше через внутреннее пространство, а не общую лестничную клетку.

1.2. Во многих домах (а особенно панельных) две соседние квартиры разделяет несущая стена, а потому их объединение невозможно без выполнения проема в капитальной стене. Не стоит забывать, что затрагивание несущих конструкций является ответственным мероприятием.

Во-первых, функциональное назначение таких стен трудно определить визуально, если выполнена отделка, а также затруднительно замерить ее толщину, поэтому для выявления конструктивного предназначения стены лучше вызывать специалистов, чтобы потом не возникло проблем. Во-вторых, проем в несущей стене требует усиления по разработанному проекту и, в соответствии с п. 1.2.3.4 Приложения 3 Постановления Правительства Москвы №508, наличие технического заключения от автора проекта дома о возможности выполнения данного проема.

Пример соединения квартир с выполнением проема в несущей стене:

проект объединения двух квартир

1.3. Объединение квартир в монолитном доме или старом кирпичном здании может быть осуществлено путём демонтажа не несущей межквартирной перегородки, которые выполняются из двойных гипсобетонных панелей с воздушным зазором, кирпича, пеноблоков и т.д.

Однако, в соответствии с п. 2.2.5 Приложения 1 всё того же постановления согласование устройства проема в межквартирной перегородке осуществляется только по проекту перепланировки, выполненном проектным бюро, имеющем допуск саморегулирующей организации на исполнение соответствующих проектных работ.

Пример объединения квартир с демонтажом межквартирной перегородки:

1.4. Часто при объединении двух квартир вторая кухня становится не нужна, и возникает желание сделать из неё жилое помещение. Однако напрямую это делать нельзя: в соответствии с п. 7.21 СП 54.13330.2022 запрещено размещать жилые помещения под кухнями соседей. Выход прост: назвать в экспликации проекта перепланировки бывшую кухню не “жилой комнатой”, а “кабинетом”.

1.6. Для объединения двух квартир в одну необходимо, чтобы у этих квартир был хотя бы один одинаковый собственник. Иначе Жилищная инспекция не выдает своего разрешения.

2. Объединение квартир по вертикали.

В этом случае квартиры располагаются (хотя бы частично) друг над другом. Данный вариант встречается гораздо реже, чем объединение квартир по горизонтали, так как он сопряжен с куда большими трудностями и нюансами:

2.1. Прежде всего такое объединение требует выполнение проема в перекрытии между квартирами:

Зачастую выполнить такой проем невозможно, так как его выполнение даже с усилением приведет к обрушению перекрытий (например, если отверстие идет поперёк раскладки сборных плит). В любом случае вопрос возможности исполнения, усиления и реализации таких проемов должны выполняться на основании как минимум консультации с квалифицированными специалистами, а не на основании сомнительных заключений дизайнеров или прорабов. В противном случае, такие преобразования могут привести к плачевным последствиям.

Комментарии к видео:

Изменился пункт: Общедомовое собрание при затрагивании общедомового имущества необходимо проводить согласно п. 2.5.1.1.1.8 Приложения 2 Постановления Правительства Москвы №508.

Изменился пункт: Демонтаж перегородки между двумя квартирами необходимо согласовывать по проекту согласно п.2.2.5 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы № 508.

Для объединения квартир необходимо, чтобы у той и другой квартиры был хотя бы один общий собственник.

2.2. Помимо выполнения самого проема, под него для перехода между этажами необходимо “впихнуть” лестницу. В соответствии с п. 6.4.2 СП 54.13330.2022 “Здания жилые многоквартирные” уклон внутриквартирных лестничных маршей следует принимать не менее 1:1,25, а ширину не менее 0,9 м. Иными словами, если у Вас высота этажей 2,7 метра, то длина лестницы для соблюдения безопасности и удобства передвижения должна составить 3,375 м. Далеко не всегда удается “втиснуть” в внутриквартирное пространство такую лестницу. Конечно, её можно сделать двух-маршевой с промежуточной площадкой, но возможность устройства такой площадки опять-таки связана с конструктивными особенностями конкретной квартиры.

2.3. В соответствии с п. 2.2.3 Приложения 1 постановления Правительства Москвы №508 согласование объединения квартир по вертикали производится только по проекту перепланировки квартир, выполненному компанией, имеющей доступ саморегулирующей организации на исполнение данных проектных работ. При этом к данному проекту согласно п. 1.2.3.4 Приложения 3 того же постановления должно прилагаться техническое заключение о возможности такого объединения, выполненное автором проекта дома.

2.4. При объединении квартир по вертикали можно размещать мокрые помещения вышележащей квартиры (ванную, санузел и т.д.) над жилыми помещениями нижележащей квартиры. Об этом прямо сказано в виде исключения в и п. 7.20 СП 54.13330.2022. Дела с устройством жилой комнаты на месте кухни обстоят также как и с объединением квартиры по горизонтали (см.выше).

Надеемся, информация в статье была для Вас полезной. Также советуем Вам прочесть статью о согласовании перепланировки квартиры и штрафах за незаконную перепланировку квартиры.

С этой статьёй читают

Проем в несущей стене. Все требования.

Согласование перепланировки квартиры в 2021. Все нюансы.

Штраф за незаконную перепланировку квартиры или нежилого помещения 2022. Все нюансы.

Можно ли объединить две смежные квартиры в одну. Как согласовать объединение квартир в новостройке или на вторичном рынке. Какие варианты объединения квартир встречаются на практике. Как согласовать перепланировку и провести объединение квартир по закону.. Вопросы по тэгам: недвижимость, квартира . … Можно сделать двухуровневую или даже трехуровневую квартиру . Но это сложно, а по цене выйдет как квартира в Москве. Дмитрий Корнев. юрист. Профиль автора. Вы не пишете, что именно у вас — новостройка или вторичное жилье. Поэтому расскажу про оба варианта. Проще всего объединять квартиры на стадии строительства.

Два в одном: как правильно объединить две квартиры

Если очень хочется объединить две соседних квартиры, как это сделать правильно и по закону? Архитектор и основательница архитектурного бюро HC Project Анна Морк уверена, что без согласований с БТИ перепланировку лучше даже не начинать, и рассказывает порядок действий.

Светлане и Евгению очень нравится их квартира, но есть одна проблема: у пары двое детей, и двухкомнатной квартиры, одна из комнат которой — проходная, семье маловато.

«У нас очень тихий и зеленый двор, в котором всегда есть место для парковки. Рядом — отличная инфраструктура, которой мы активно пользуемся: это и школа, и поликлиники, и секции. Кроме того, сам дом, хоть и старенький, но держится вполне бодро: у нас всегда очень тепло, а соседей мы практически не слышим».

В итоге глобально квартиру менять не хотелось бы, говорит Евгений, но и жить в том, что есть, уже неудобно. Зато, продолжает глава семьи, соседняя квартира продается. Что, если купить ее и прорубить дверь в одной из стен? Это законно? А если потом продавать, продастся?

Куда расширяться будем?

Начнем с того, что расширяться можно в двух направлениях — по вертикали (если присоединяемая квартира находится этажом выше или ниже) и по горизонтали. В первом случае потребуется лестница, во втором достаточно общего коридора.

По словам Анны Морк, большинство ремонтно-планировочных догм прописано в постановлении правительства Москвы № 508. Для каждого региона существуют свои нормативные акты: например, затевая ремонт в Самаре, следует поискать местный документ «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах».

Еще одним важным правилом подготовки является наличие регистрации прав на квартиру.

Если квартира куплена в ипотеку, потребуется согласие залогодержателя (банка). Банки не любят данные процедуры и часто отказывают, но без согласия залогодержателя данные процедуры лучше не проводить, так как после выплаты ипотеки возникнут сложности с оформлением собственности, предупреждает эксперт.

Если квартира в собственности, сначала готовится выписка из ЕГРН (ее выдают в МФЦ) и документы БТИ.

Первичная инвентаризация

Для перепланировки квартиры в новостройке придется проводить первичную инвентаризацию объекта строительства: надо вызвать техника БТИ, который приедет и сделает первичные замеры. Впрочем, перед вызовом техника лучше получить поэтажный строительный план в управляющей компании и сравнить его с вашей квартирой.

«Обратите внимание на стены, короба, двери, сантехнику и варочную панель: все это наносится на строительный план, а значит, действительно должно быть в квартире. Если вы получили квартиру без стен, дверей и прочего, то техника БТИ вызывать бессмысленно, так как объект не соответствует информации в документах.

Следовательно, документы БТИ после первичной инвентаризации будут в «красных линиях» и с печатью о самовольной перепланировке. По факту вы получаете ту квартиру, что указана в бумагах Росреестра — именно строительный план является документом», — объясняет Анна Морк.

Если вы видите, что реальность и документация не совпадают, то есть два пути: самостоятельно привести квартиру в соответствие с документами или обратиться в компанию, которая проведет инвентаризацию.

Стоимость данной услуги на рынке составляет около 65 тыс. рублей плюс официальный платеж БТИ (зависит от площади квартиры и ряда других параметров). Срок получения документов БТИ — около двух недель.

Допустимость перепланировки

После получения документов БТИ (план, справка формы 1а и 5) потребуется «техническое заключение о состоянии несущих конструкций и возможности выполнения перепланировки и переустройства квартиры» (ТЗК), продолжает архитектор Анна Морк.

ТЗК выполняет ГБУ «Экспертный центр» или автор проекта дома. Лучше обратиться именно к автору (Мосжилинспекция в первую очередь направит именно к нему). Стоимость услуг зависит от именитости архитектора, класса жилья и прочих факторов. В большинстве случаев она начинается от 100 тыс. рублей. ГБУ «Экспертный центр» выставит официальный счет, если автора проекта многоквартирного дома нет в живых (не редкость для домов, построенных раньше 1990-х).

«Если на этом этапе собственник понимает, что сил и нервов не хватает, имеет смысл обратиться в компанию, которая сама решит все вопросы. Услуги обойдутся собственнику примерно в 200–300 тыс. рублей», — рекомендует эксперт ЦИАН.Журнала.

На следующем этапе потребуется проект перепланировки, оформить который может только архитектурное бюро с лицензией саморегулируемой организации (СРО). Ни дизайнер, ни тем более сам собственник не имеют права выполнять чертежи. К тому же есть определенная специфика подготовки чертежей для Мосжилинспекции, которую надо строго соблюдать.

Проект перепланировки квартиры обойдется в среднем 60 тыс. рублей. Срок исполнения — около 10 рабочих дней.

Список документов для жилинспекции

Подытожим. После сбора документов собственники должны иметь на руках:

• документы БТИ, справка формы 1а и 5;
• техническое заключение о состоянии несущих конструкций и возможности выполнения перепланировки и переустройства квартиры;
• проект перепланировки квартиры.

Распоряжение на ведение строительных работ

С этим комплектом документов нужно обратиться в Мосжилинспекцию, чтобы получить «Распоряжение на ведение строительных работ». Это не так просто: объем работ большой и жилищная инспекция будет запрашивать дополнительные документы, расчеты и прочее. Процесс растянется на месяцы, рассмотрение готового комплекта документов обычно занимает до трех месяцев.

Без распоряжения запрещено выполнять строительные работы по перепланировке — большинство собственников такая ситуация, разумеется, не устраивает: ведь хочется закончить все побыстрее! Выход для тех, кто готов платить, — сотрудничать с компаниями, ориентированными на работу в этом направлении. Средний счет за подобные услуги составит от 85 до 250 тыс. рублей.

Разрешение на ремонтно-строительные работы по перепланировке помещения выдается сроком на один год. За это время необходимо успеть сделать все ремонтные работы, поставить сантехнику и варочную панель на кухне.

«Квартира должна полностью соответствовать утвержденному проекту перепланировки и не нарушать никаких норм, закрепленных в постановлении № 508», — подчеркивает Морк.

Акт о завершенном переустройстве

На этапе чистовой отделки следует получить «Акт о завершенном переустройстве». Для этого в строительной организации, имеющей допуск СРО, которая выполняла ремонтно-строительные работы, нужно подписать и поставить печати на комплекте документов.

«И вновь собственник сталкивается с трудностями, потому что чаще всего ремонт выполняют со строительной бригадой, не имеющей никаких документов. Поэтому еще в процессе получения распоряжения лучше сразу договориться с компанией, которая выполнит все строительные работы, заполнит журнал производства работ, проведет и подпишет все акты», — говорит собеседница ЦИАН.Журнала.

Средняя стоимость на рынке — около 45–75 тыс. рублей. Срок исполнения — 60 рабочих дней.

Сравнение документов и реальности

При завершении работ необходимо внести изменения в техническую документацию или новые документы БТИ. Для этого снова придется вызвать техника БТИ, чтобы замерить квартиру после ремонта — это один из важнейших этапов. Техник БТИ сравнивает проект перепланировки с реальной квартирой.

«Если вы не внесли никаких изменений в процессе ремонта и не нарушили 508-е постановление, то через две-три недели после обмеров вы получите новый технический паспорт на квартиру. Далее вам понадобится технический план для внесения изменений в Росреестр. Этот план разрабатывает кадастровый инженер, средняя стоимость с подачей в Росреестр составляет 60–90 тыс. рублей, срок выполнения — один-три месяца».

Анна Морк, архитектор и основательница архитектурного бюро HC Project

После всех этих согласований и бумажной волокиты объединение двух квартир в одну в целом закончено, отмечает эксперт. Она обращает внимание, что это приблизительная общая схема, для каждого объекта есть множество нюансов.

Как объединить две квартиры в одну. Наравне с типовой перепланировкой есть мероприятия по объединению двух квартир в общую. Собственникам доступен один из вариантов: горизонтального или вертикального объединения. В первом случае жилые помещения разделяет несущая стена, а во втором перекрытие между этажами. … Современные застройщики учитывают возможное объединение квартир в новостройке . С этой целью они могут заложить часть конструкции, в результате чего этот участок можно будет безболезненно снести в будущем. Не придётся ломать несущие стены. Если соседи снизу или сверху сделали проём в несущей стене до вас, то Жилинспекция может отказать вам в аналогичных работах.