Изменение цен в строительстве

Анализ факторов фактического удорожания стоимости строительства проводится в случаях, когда стоимость строительных работ и материалов, оговоренная на момент заключения договора, становится несоответствующей изменившимся рыночным условиям. На изменение стоимости строительства могут влиять совершенно разные причины.

С одной стороны, стоимость возведения объекта может измениться вследствие неквалифицированного управления ходом строительства, недобросовестного завышения сметочных расценок, потери большого количества строительных материалов из-за неправильного хранения и так далее. Все эти причины лежат в зоне компетентности застройщика, и он несет ответственность за удорожание проекта. С другой стороны, на цену строительства могут повлиять объективные факторы, не зависящие от подрядчика, — например, инфляция, рост зарплат в сфере строительства, форс-мажорные обстоятельства и многое другое. В случае возникновения объективных факторов, вызвавших изменение стоимости выполнения работ, за подрядчиком законодательно закреплено право требования коррекции жестко закрепленной договором цены на свои услуги.

Стройка 4 февраля 2023. Цены на строительные материалы стабилизировались.

Анализ факторов фактического удорожания стоимости строительства может быть инициирован заказчиком строительства, если он полагает, что финансовые показатели в смете завышены необоснованно. Также к исследованию причин удорожания строительства может прибегнуть исполнитель, который претендует на изменение договорной цены, чтобы не потерять прибыль, на которую он рассчитывал.

Какие факторы удорожания стоимости строительства являются объективными?

Объективные факторы изменения стоимости строительства связаны с изменением экономической или финансовой ситуации в целом, с развитием научно-технического прогресса, с природными условиями. Вот приблизительный перечень факторов изменения стоимости строительства, не зависящих от деятельности исполнителей работ:

• Резкая инфляция в стране, где производится строительство.
• Значительное изменение курсов национальных валют.
• Неожиданное и несвоевременное изменение климатических условий (аномальные для текущего времени года морозы, аномальная жара, количество выпавших осадков, в разы превышающее климатическую норму, и т.п.).
• Появление инновационных технологий в строительстве или производстве материалов и оборудования.
• Изменение стоимости добычи сырья, используемого в производстве строительных материалов.
• Изменение законодательства в области строительства, которое может остановить процесс возведения объекта на время оформления дополнительной документации и/или приведения процедуры строительства в соответствие с новыми нормативными требованиями.
• Изменение налоговой системы. Например, изменение порядка налоговых выплат или размера налоговых отчислений.
• Забастовки работников грузового транспорта, строительства или иных областей, увеличивающие продолжительность строительства.
• Природные катаклизмы: пожары, цунами, ураганы, смерчи, землетрясения и др.
• Внезапно возникшая необходимость по осушению территории застройки, подведения дополнительных инженерных коммуникаций, проведения принудительной ирригации и т.д.
• Резкое изменение стоимости услуг третьих лиц, используемых в процессе строительства.

Порядок проведения анализа факторов фактического удорожания стоимости строительства

Анализ изменения стоимости строительства проводится опытными экспертами в области строительства, управления, экономики, монтажных работ. Для проведения экспертизы предоставляются проектные документы, все имеющиеся в проекте сметы, отчеты о проделанных работах и потраченных средствах.

Закон 44-ФЗ. Новые правила изменения цены долгосрочных строительных контрактов

Отчеты о выполненных подрядчиком работах обязательно должны содержать фактические сроки проведения работ, закупки оборудования и материалов, сроки поставки оборудования и материалов. Подрядчик также обязан предоставить подробный отчет о причинах, вызвавших удорожание строительства.

Также предоставляется полный пакет сопроводительной документации, подтверждающей отчеты подрядчика. В пакете документов должны быть счета, договоры на оказание услуг третьими лицами с указанием цены услуг. Эксперт (или группа экспертов) проводит тщательный анализ предоставленной документации. Особенное внимание уделяется бумагам, предоставленным подрядчиком, вследствие того что именно в них, как правило, кроются причины увеличения стоимости возведения здания. Проектная документация тоже заслуживает внимания экспертов, так как ошибки оценки стоимости строительства могли быть допущены на этапе планирования строительства и составлении смет.

Сметы и отчеты подрядчика анализируются на предмет правильности составления и соответствия реальным ценам на рынке. Экспертами тщательно изучаются причины удорожания строительства, указанные заказчиком. Каждая из причин проверяется отдельно. Указанные цены сравниваются со среднерыночными.

Также проверяется соответствие указанных исполнителем цен информации, предоставляемой поставщиками материалов, оборудования или услуг. При значительном отличии цены на товары или услуги третьих лиц от среднерыночных (в большую сторону), подрядчику может быть вменено в вину нецелесообразное расходование средств заказчика. С целью обнаружения неправомерного завышения цен в смете и отчетах исполнителя работ могут быть изучены финансовые документы – счета, квитанции об оплате, переводе средств и пр. При такой проверке часто выявляется нецелевое использование средств.

При указании подрядчиком климатических и погодных факторов в качестве причины удорожания строительства эксперты обязательно проверяют эту информацию. Влияние природных факторов может быть установлено следующими методами:

• Анализ архивных данных ближайшей к объекту метеорологической станции.
• Изучение предоставленных подрядчиком фотоснимков и видеозаписей, фиксирующих непосредственно природные явления или свежие последствия этих явлений.
• Исследование строительного объекта с целью обнаружения свидетельств воздействия природных факторов.
• Лабораторные исследования для подтверждения информации, предоставленной исполнителем работ.

Экспертами по анализу факторов фактического удорожания стоимости строительства также тщательно изучаются все произошедшие за время строительства изменения в законодательстве, регламентирующем строительство, торговлю строительными материалами и оборудованием, сферу налогообложения. Это особенно важно для исследования строительства крупных и сложных объектов, долгостроев, объектов, подвергавшихся консервации. Все произошедшие изменения в законодательстве наносятся на временную шкалу вместе с основными тратами подрядчика. Далее эксперт устанавливает соответствие изменения объема расходов законодательным изменениям. Если объемы трат увеличивались пропорционально внесенным изменениям, то увеличение стоимости по этим тратам будет признано независимым от воли и компетенции подрядчика.

По поводу всех незапланированных сметой трат, предпринятых исполнителем, проводится анализ с целью установления следующих параметров:

• Необходимость расходования дополнительных средств (можно ли было обойтись без этих трат).
• Возможно ли было предусмотреть эти расходы при составлении сметы? Часто недобросовестные подрядчики намеренно не указывают в смете часть необходимых при строительстве данного объекта работ. Это делается с целью привлечь заказчика более низкой стоимостью строительства. Уличить подрядчика в намеренном утаивании части расходов можно, изучив другие его проекты. В том случае, если подрядчик возводил аналогичные и выполнял там неучтенные им работы, его можно обвинить в недобросовестном составлении сметы и намеренном сокрытии части расходов, в которых непременно возникнет необходимость.
• Своевременное согласование с заказчиком увеличения объема расходов.

Если подрядчик ссылается на забастовки, вызвавшие удорожание стоимости, то изучаются доказательства того, что забастовки на самом деле имели место быть. А также доказательства того, что они действительно оказали влияние на строительный процесс. Подрядчик в данном случае максимально заинтересован в предоставлении любой документации или иных доказательств прошедших забастовок и связанных с ними расходов. При проведении любых дополнительных работ (осушение территории, устранение осыпания грунта и пр.) устанавливается необходимость их проведения, целесообразность процедуры расходования средств и возможность того, что подобные ситуации могли быть предусмотрены на этапе составления сметы.

При анализе факторов фактического удорожания стоимости строительства обязательно проверяются деятельность подрядчика в целом и его деловая репутация. Для этого исследуется, подвергалась ли его деятельность ранее подобным экспертизам и каков был их результат. Это необходимо для составления определенного мнения об образе деятельности организации-подрядчика.

Мнения экспертами не высказываются, но обнаруженные ими факты будут зафиксированы в экспертном заключении. Последним этапом анализа факторов фактического удорожания стоимости строительства является подготовка экспертного заключения. В него входят копии всех исследованных экспертами документов, фотоснимки, видеозаписи, выводы экспертов и пояснительные записки.

Экспертное заключение содержит описание факторов, повлиявших на удорожание строительства с указанием того, носят ли они объективный характер или вызваны непрофессиональным исполнением подрядчика своих обязанностей. Экспертное заключение подписывается проводившим его экспертом или группой экспертов. Заключение имеет доказательный характер и может быть предоставлено в суде или при заключении нового варианта договора на строительство.

Правовое обеспечение анализа факторов фактического удорожания стоимости строительства

Статья 709 Гражданского кодекса Российской Федерации описывает процедуру определения стоимости работы. Цена работы формируется в соответствии с предоставленной исполнителем сметой. Цена работы, указанная в договоре, может быть приблизительной или твердой. Твердая цена на подлежит изменению в процессе выполнения работ.

Если характеристика цены в договоре не подчеркнута особо, то указанная стоимость считается твердой. Подрядчик не может требовать увеличения твердой цены, даже если на момент заключения договора не представлялось возможным учесть стоимость всех необходимых для возведения работ или их количество. Тем не менее, согласно пункту 6 данной статьи, подрядчик получает право претендовать на увеличение заявленной в договоре цены своих услуг в том случае, если удорожание строительства вызвано существенным подорожанием материалов или оборудования, а также услуг третьих лиц, которые невозможно было предвидеть во время подписания договора.

Вопросы, которые могут быть поставлены перед специалистом по анализу факторов фактического удорожания стоимости строительства:

1. Какие факторы вызвали удорожание стоимости строительства?
2. Можно ли сказать, что повышение цены строительства вызвано объективными факторами?
3. Вызвано ли изменение стоимости строительства некомпетентными действиями исполнителя?
4. Сколько процентов удорожания стоимости строительства вызвано объективными причинами?
5. Есть ли в документации, предоставленной подрядчиком, свидетельства необоснованного перерасхода средств?
6. Мог ли исполнитель преднамеренно завысить цену на материалы, услуги или оборудование (с целью получить «откат», например)?
7. Возможно ли было предусмотреть дополнительные траты на этапе проектирования и составления смет?
8. Есть ли признаки того, что исполнитель при составлении сметы сознательно утаил часть будущих расходов?

Список предлагаемых вопросов не является исчерпывающим. При возникновении других вопросов целесообразно до назначения экспертизы обратиться за консультацией к эксперту.

Проведение экспертизы по уголовному делу

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2010 г. N 28 «О судебной экспертизе по уголовным делам» экспертиза по уголовному делу может быть проведена либо государственным экспертным учреждением, либо некоммерческой организацией, созданной в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «О некоммерческих организациях», осуществляющих судебно-экспертную деятельность в соответствии с принятыми ими уставами.

Коммерческие организации и лаборатории, индивидуальные предприниматели, образовательные учреждения, а также некоммерческие организации, для которых экспертная деятельность не является уставной, не имеют право проводить экспертизу по уголовному делу. Экспертиза, подготовленная указанными организациями в рамках уголовного процесса, может быть признана недопустимым доказательством, т.е. доказательством, полученным с нарушением требований процессуального закона.

Недопустимые доказательства не могут использоваться в процессе доказывания, в том числе, исследоваться или оглашаться в судебном заседании, и подлежат исключению из материалов уголовного дела.

Так как АНО «Судебный эксперт» является автономной некоммерческой организацией, а проведение судебных экспертиз является её основной уставной деятельностью (см. раздел «Документы организации»), то она имеет право проводить экспертизы в том числе и по уголовным делам.

Источник: sudexpa.ru

Изменение цен по строительным госконтрактам: важные разъяснения Минстроя

В 2022 году допускается изменение цены контракта по 44-ФЗ в связи с увеличением цен на строительные ресурсы. Менять можно не только цену, ну и другие существенные условия. Но нужно соблюдать правила Минстроя.

Скачать письмо Минстроя РФ от 01.03.2022 № 7797-иф/09 из КонсультантПлюс

Скачать письмо 11596-иф/09 от 22.03.2022 из КонсультантПлюс

Как изменять цены контрактов из-за повышения стоимости стройматериалов: разъяснения Минстроя

В связи с тяжелой экономической ситуацией растут цены и на строительные материалы и оборудование. В Министерстве строительства подготовили разъяснения об изменении стоимости контрактов по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объектов капстроительства и сохранению объектов культурного наследия (письмо № 7797-иф/09 от 1 марта 2022 года).

• как закупить работы по капремонту: пошаговая инструкция;
• как проходят госзакупки в строительстве: пошаговая инструкция;
• как рассчитать НМЦК для закупок в градостроительной сфере;
• Минфин, Минстрой и ФАС разъяснили, как изменить контракт при повышении стоимости на материалы;
• памятка поставщикам по участию в госзакупках в условиях кризиса 2022 года.

Кроме того, в разделе Ценообразование на официальном сайте Минстроя РФ доступна информация для расчета НМЦК на строительные контракты.

По 44-ФЗ допускается изменение существенных условий госконтрактов на выполнение строительных работ для федеральных нужд (п. 8 ч. 1 ст. 95 44-ФЗ). Цена — существенное условие для контрактов на строительство, но ее тоже меняют из-за удорожания строительных ресурсов. В 2021 году выпустили постановление правительства об увеличении цены контракта на 30 процентов — ПП РФ № 1315 от 09.08.2021. Стороны вправе изменить стоимость строительного контракта, если выполняются условия:

• предмет госконтракта — строительство, реконструкция, капитальный ремонт, снос объектов капстроительства и сохранение объектов культурного наследия;
• срок действия — не меньше 1 года (ч. 16, 16.1 ст. 34 44-ФЗ);
• цена контракта составляет или превышает размер, установленный правительством.

Цену изменяют только при наличии письменного обоснования и на основании решения правительства или регионального органа исполнительной власти. Но важно выполнять условия: производится увеличение цены контракта на 30 процентов по 44-ФЗ в 2022 году, и такие изменения не приведут к увеличению срока исполнения госконтракта.

Заказчики и подрядчики вправе менять цену строительного госконтракта максимум на 30 %. По правилам стоимость таких контрактов по 44-ФЗ превышает 1 миллион рублей, а заключены они до 01.01.2022. Действующий порядок изменения цены контракта в связи с ростом стоимости строительных ресурсов распространяется и на контракты, заключенные в рамках государственного оборонного заказа.

В конце 2021 года в ст. 112 44-ФЗ внесли изменения. Теперь стороны вправе изменять и цены на строительные контракты, которые заключены менее чем на 1 год. В контракты стоимостью от 100 миллионов рублей и выше коррективы вносят только после проведения государственной экспертизы проверки определения сметной стоимости. Для них проводят ускоренную экспертизу, процедура длится не больше 14 дней.

Эксперты КонсультантПлюс разобрали, как провести госэкспертизу проектной документации без ошибок и нарушений. Используйте эти инструкции бесплатно.

Чтобы прочитать, понадобится доступ в систему: ПОЛУЧИТЬ БЕСПЛАТНО НА 2 ДНЯ .

В правительстве рекомендуют применять механизм изменения стоимости и к строительным контрактам для региональных и муниципальных нужд. Кроме того, правила из ПП РФ № 1315 разрешают использовать и для контрактов по 223-ФЗ.

Обоснование изменения цены контракта проводят по методике составления сметы контракта из 841 приказа Минстроя: от 15.02.2020 отсчитывается дата изменений. Методика изменения цен не применяется, если извещение о закупке разместили до 15.02.2020 (есть исключения). Новый порядок позволяет пересчитать сметы по выполненным и принятым в 2021 году работам.

С 2022 года допускается изменение условий по концессионным соглашениям, по которым увеличиваются расходы концедентов на создание или реконструкцию объекта капитального строительства из-за роста цен на строительные ресурсы в 2021 году (ПП РФ № 2594 от 31.12.2021). Нельзя менять условия концессионного соглашения по объектам:

• теплоснабжения;
• горячего и холодного водоснабжения, водоотведения;
• производства, передачи и распределения электроэнергии;
• газоснабжения;
• обработки, накопления, утилизации, обезвреживания и размещения твердых коммунальных отходов (ТКО).

Если расходы по таким контрактам превысят 1 миллиард рублей, то заявление об изменении цены рассмотрят в ФАС. Для рассмотрения заявки потребуется положительное заключение повторной госэкспертизы проектной документации о достоверности сметной стоимости.

И еще одно изменение: разрешается не применять штрафные санкции к подрядчику после заключения контракта и до предоставления исполнителем предложений об изменении условий контракта. Такие предложения подают вместе с обоснованием и сопроводительными документами. Начисленную неустойку списывают после заключения дополнительного соглашения об увеличении цены госконтракта на строительство.

Как применять индекс сметной стоимости: разъяснения Минстроя

Минстрой опубликовал еще одно письмо о повышении цен 2022 года — № 11596-ИФ/09 от 22.03.2022. В нем приводятся индексы изменения сметной стоимости строительства в 1-м квартале 2022 года.

Стороны вправе заключать комплексные контракты — госконтракты на выполнение проектных, строительных работ и ввода объектов капстроительства в эксплуатацию (ч. 16.1 ст. 34, ч. 56 ст. 112 44-ФЗ). Менять цену проектных и изыскательских работ в комплексных контрактах нельзя.

А вот корректировка цены на строительные работы допускается (ПП РФ № 1315, приказы Минстроя № 175/пр от 30.03.2020, № 841/пр от 23.12.2019). Стороны вправе изменить смету комплексного контракта на выполнение работ по строительству.

В 2009 году закончила бакалавриат экономического факультета ЮФУ по специальности экономическая теория. В 2011 — магистратуру по направлению «Экономическая теория», защитила магистерскую диссертацию.

• Дидух Юлия

С увеличением сметной стоимости и сроков капитального строительства по госконтрактам все понятно. Но никто , нигде не упомянул об авторском надзоре.
Стоимость которого зависит от стоимости строительства.
Сроки строительства увеличили, стоимость строительства увеличили, а авторский надзор, за те же деньги срок контракта увеличен, количество выходов увеличено. Как быть?

Источник: goscontract.info