Вопрос: Мой экземпляр ДДУ не вернулся с регистрации. Теперь я не знаю регистрационный номер и не имею подтверждающих документов, кроме квитанций об оплате. Куда мне обратиться?
Ответ: В случае если Ваш договор на текущий момент времени не прошел процедуру регистрации, то Вам необходимо обратиться в Росреестр для выяснения статуса регистрации Вашего договора.
В случае если Ваш договор был зарегистрирован — Вам необходимо направить в адрес Конкурсного управляющего, который будет определен решением Арбитражного суда в день признания банкротом (период признания зависит от определения даты заседания судом), заявление и подтверждающие правоотношения с застройщиком документы, на основании которых Конкурсный управляющий включает данные требования в реестр требований участников строительства. Вам необходимо будет предоставить все документы, имеющиеся у вас на руках.
Вопрос: Что будет с приобретенной по ДДУ квартирой, если не подавать заявление о включении в реестр требований участников строительства в арбитражный суд или конкурсному управляющему, и если опоздать по сроку с подачей заявления? Мы потеряем квартиру?
Как устранить недостатки квартиры по ДДУ
Ответ: В случае если Вами не будет подано в установленный действующим законодательством срок заявление о включении Вашего требования в реестр, то Вы не сможете претендовать на жилое помещение.
В соответствии с нормами Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного порядка предъявления требований к застройщику.
В случае признания Застройщика банкротом и введения процедуры конкурсного производства, участник строительства вправе предъявить свое требование, возникшее из договора участия в долевом строительстве, в установленном законом порядке или уточнить размер своего требования к застройщику, предъявив конкурсному управляющему соответствующие документы.
В случае пропуска срока подачи заявления в реестр требований участников строительства по уважительной причине он может быть восстановлен арбитражным судом.
Вопрос: Что делать если договор участия в долевом строительстве был расторгнут до введения процедуры банкротства в отношении застройщика, но денежные средства возвращены не были?
Ответ: В случае если Вы ранее уже расторгли ДДУ в отношении жилого помещения, и застройщик в срок не произвел Вам возврат денежных средств, то Вам необходимо направить в адрес Конкурсного управляющего заявление и подтверждающие правоотношения с Застройщиком документы, на основании которых Конкурсный управляющий включает данные требования как денежные в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов. Данное требование удовлетворяется в третью очередь в соответствии с очередностью, установленной Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» (статья 201.9), в случае поступления денежных средств в конкурсную массу должника.
Часть 2 Застройщик и дольщик: Каких еще условий не должно быть в Вашем договоре долевого участия?
Вопрос: В случае, если в ДДУ несколько дольщиков, то как должен формироваться комплект документов конкурсному управляющему? Достаточно одного комплекта, в том числе одного заявления о включении в реестр требований участников строительства, в котором будет указаны все дольщики?
Ответ: В данном случае подается один комплект документов, в том числе и одно заявление, подписанное всеми дольщиками. При этом необходимы копии паспортов всех участников долевого строительства. Если от имени одного из дольщиков действует представитель — необходима нотариальная доверенность (с полномочиями на представление интересов в деле о банкротстве).
Вопрос: Необходима расшифровка процедуры банкротства для дольщиков
Ответ: Стандартный перечень действий кредиторов (в том числе участников строительства) после признания застройщика банкротом:
- утвержденный конкурсный управляющий осуществляет опубликование сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве в сети Интернет не позднее чем через десять дней с даты своего утверждения, в сообщении в т. ч. указывается: наименование должника, его адрес и идентифицирующие должника сведения (государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица, государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации индивидуального предпринимателя, идентификационный номер налогоплательщика);наименование арбитражного суда, в производстве которого находится дело о банкротстве, и номер дела; дата принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства; дата закрытия реестра требований кредиторов; сведения о конкурсном управляющем и соответствующей саморегулируемой организации.
- требования о передаче жилых помещений и денежные требования участников строительства (обязанность возврата застройщиком денежных средств, оплаченных дольщиком, в результате расторжения договора участия в долевом строительстве, признания его недействительным и т. д. и сумма убытков, которая определяется в виде разницы стоимости по договору участия в долевом строительстве и оценочной стоимости объекта долевого участия на дату введения процедуры банкротства) направляются Конкурсному управляющему с приложением подтверждающих правоотношения документов (договор со всеми изменениями и приложениями, подтверждение оплаты, решения суда и т. д.).
Заявление о включении в реестр требований кредиторов (реестр требований участников строительства) готовится в свободной форме с описанием ситуации.
Реестр требований участников строительства является частью реестра требований кредиторов.
- реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении трех месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.
- конкурсный управляющий обязан обеспечить лицам, участвующим в деле о банкротстве, возможность ознакомления с реестром требований о передаче жилых помещений и основаниями для включения требований участников строительства в такой реестр.
- конкурсный управляющий рассматривает предъявленное в ходе дела о банкротстве требование участника строительства и по результатам его рассмотрения не позднее чем в течение тридцати рабочих дней со дня получения такого требования вносит его в реестр требований о передаче жилых помещений в случае обоснованности предъявленного требования.
- в случае отказа конкурсным управляющим во включении требований в реестр, данный отказ может быть оспорен в суде в рамках дела о банкротстве, возражения на отказ конкурсного управляющего могут быть заявлены не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня получения участником строительства уведомления конкурсного управляющего о результатах рассмотрения этого требования.
- иные требования кредиторов (в том числе требования о включении в реестр требований кредиторов застройщика неустойки) рассматриваются арбитражным судом, в производстве которого находится дело.
В дальнейшем кредитор, требования которого включены в реестр требований кредиторов, вправе участвовать в собраниях участников строительства/кредиторов, о проведении которых будет информировать конкурсный управляющий путем размещения информации в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве в сети Интернет.
Источник: scherbinka-info.ru
Претензия по ДДУ
Инвестиции в жилую недвижимость, которая находится на этапе застройки, сопровождаются большими рисками. Как защитить права дольщика? С чего начать? Как урегулировать спорные моменты с застройщиком и не допустить ошибок? Нужно знать много тонкостей, закрепленных в законах, а желания и времени на это нет.
Выход один – воспользоваться услугами юриста, специализирующегося на договорах долевого участия (ДДУ). Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» более 12 лет стоит на защите прав граждан и организаций, присутствует на рынке российских юридических услуг как в Москве, так и в других городах России. Более полусотни профессионалов в юридической области готовы к защите Ваших законных интересов. От Вас нужен только звонок или заявка, оставленная на сайте. Остальные вопросы – это наша забота.
Защита прав дольщиков
Процедура побуждения застройщика к исполнению своих обязательств по ДДУ – процесс многоэтапный, требующий специального правового сопровождения. В этом деле время – это действительно деньги. Без юридического анализа правового положения дольщика на момент возникновения спора по ДДУ не обеспечить эффективную защиту его интересов. На основе полученной аналитики юристы Юридической фирмы «Нечаев и Партнеры» выстроят стратегию защиты и разработают тактику неотложных первостепенных действий на досудебной стадии.
Изучение содержания ДДУ
Законность строительства
Недобросовестные застройщики, чтобы уйти от ответственности, изначально закладывают в ДДУ и другие юридические пороки, которые выясняются порой уже на судебной стадии разрешения спора. Из практического опыта юристов Юридической фирмы «Нечаев и Партнеры» вытекает, что самыми распространенными являются такие пороки, как:
- отсутствие документов на отвод земельного участка под возводимые объекты;
- отсутствие разрешения на строительство.
Проблемы с застройщиком. Уклонение от требуемого законом документарного оформления строительства понятны. Строительные фирмы хотят, чтобы суд признал, что они формально не являются застройщиками. А значит – освобождаются от ответственности по ДДУ.
Юристам не раз удавалось убедительно доказать, что допущенные застройщиком нарушения закона, связанные с привлечением денежных средств на долевое строительство, имеют место, но не могут служить поводом для освобождения его за неисполнение обязательств и мер ответственности. К тому же к отношениям, вытекающим из ДДУ, заключенных физическими лицами исключительно для личного, семейного и домашнего использования, не связанного с деятельностью по систематическому извлечению прибыли, применяется закон о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом о долевом строительстве.
Переход права требования по ДДУ
Если гражданин – физическое лицо – приобрел у юридического лица или индивидуального предпринимателя право требования квартиры у застройщика по ДДУ, к нему переходят не только права первоначального кредитора. Законодатель предусмотрел страховку для дольщиков – физических лиц, которые этой сделкой решают свои личные и семейные вопросы, а также будут использовать квартиру для домашнего проживания. Страховка заключается в том, что в этом случае к отношениям применяются законодательные положения, защищающие права потребителей. Правда, только в части, не урегулированной специальным законодательным актом о ДДУ.
Изменение условий ДДУ
В практике юристов Юридической фирмы «Нечаев и Партнеры» часто встречаются моменты, которые необходимо иметь в виду каждому дольщику. Они касаются всевозможных изменений существенных условий, которые закреплены в ДДУ. В первую очередь – переносов сроков строительства.
Строители обычно пытаются прикрыться законом, требования которого гласят, что, если невозможно завершить строительство в срок, закрепленный в ДДУ, застройщик за 2 месяца до истечения такого срока обязан направить дольщикам информацию об этом. После чего предложить им внести изменения в ДДУ. А на практике обычно все ограничивается простым уведомлением о таком факте. Но даже если дольщик подписал такое уведомление, это не является преградой для признания судом нововведений односторонними.
Правила изменения ДДУ. Для внесения изменений законодатель установил ряд правил:
- Все нововведения вносятся только в виде дополнительного соглашения, подписанного его сторонами.
- Дополнительное соглашение обязательно должно пройти, как и сам ДДУ, государственную регистрацию.
Таким образом, так как законодатель не предусмотрел возможности одностороннего изменения договора, уведомление застройщика не влечет само по себе изменений условий ДДУ о сроках исполнения обязательства.
Ответственность за нарушение ДДУ. Закон устанавливает ответственность застройщика за нарушение срока передачи квартиры. Он выплачивает неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ от цены ДДУ за каждый просроченный день. Если дольщиком является физическое лицо, размер такой неустойки удваивается.
Способы защиты прав дольщиков
Специальным законом предусмотрены следующие способы защиты прав:
- безвозмездное устранение недостатков в разумный срок;
- соразмерное уменьшение договорной цены;
- возмещение расходов на устранение недостатков.
Соответственно, дольщики могут воспользоваться только названными выше мерами восстановления своего нарушенного права, когда объекты долевого строительства построены с отступлениями от условий заключенных ДДУ, приведшими к ухудшению качества таких объектов. Но, так как этим законом не урегулированы, например, вопросы компенсации различных издержек и штрафных санкций, в этом случае могут быть применены законодательные положения, защищающие права потребителей. Компенсационные меры. Мерами, по закону компенсирующими издержки потребителя, являются:
- договорная или законная неустойка (пени);
- возмещение убытков (в полном размере сверх неустойки);
- компенсация моральных издержек;
- штраф.
При этом штраф за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя взыскивается в государственный бюджет. Его размер составляет пятьдесят процентов от суммы, присуждаемой потребителю судом. Компенсация морального вреда определяется в судебном заседании, и ее размер не зависит от размера возмещения вреда имущественного. Поэтому собранные юристами Юридической фирмы «Нечаев и Партнеры» доказательства помогут дольщикам не только компенсировать свои материальные потери, но и в полной мере восполнить моральные издержки.
Приемка квартиры
Чтобы избежать в будущем споров с застройщиком, дольщикам нужно ответственно отнестись к процедуре приемки квартиры. На этой стадии услуги юриста обязательны, так как от этого будет зависеть, когда дольщик сможет полноценно распоряжаться своей недвижимостью. Предложенные застройщиком для подписания дольщиком документы (акт приема-передачи квартиры), должны пройти юридическую экспертизу. Необходимо скрупулезно проверить все пункты документа, чтобы впоследствии дольщик имел все права на компенсации и неустойки.
Претензионный порядок
Специальным законом о долевом строительстве обязательный претензионный порядок урегулирования споров по ДДУ не предусмотрен. Он может быть прописан в самом ДДУ. Но в любом случае досудебное урегулирование споров может быть полезно как само по себе, так и в качестве сбора доказательной базы уже для судебного разбирательства. В законе об участии в долевом строительстве нет положений об ответственности за нарушение застройщиком сроков удовлетворения отдельных требований дольщика, в том числе о безвозмездном устранении выявленных при передаче квартиры недостатков. Нарушение застройщиком сроков удовлетворения такого требования дольщика влечет наступление ответственности по закону, защищающему права потребителей.
Составление претензии. Юристы Юридической фирмы «Нечаев и Партнеры» составят претензию к застройщику, в которой предложат на добровольной основе в зависимости от сложившейся ситуации:
- незамедлительно и безвозмездно устранить дефекты, обнаруженные после передачи квартиры;
- возместить расходы потребителя на устранение недостатков квартиры.
Закон, защищающий права потребителей, гласит: если срок устранения недостатков соглашением сторон письменно не определен, они должны быть устранены застройщиком незамедлительно. А срок, установленный сторонами, не может превышать 45 дней. При этом за нарушение такого срока установлена ответственность – неустойка, уплачиваемая застройщиком в размере 1 % от цены квартиры за каждый день просрочки. Эти законодательные санкции стимулируют застройщиков идти навстречу требованиям дольщиков.
Итоги претензионной работы. Юристы Юридической фирмы «Нечаев и Партнеры» организуют претензионную работу с застройщиком, основанную на строгом исполнении стратегии правовой помощи, и смогут взыскать компенсацию расходов дольщика:
- на юридическое сопровождение ДДУ;
- устранение недостатков на объекте по ДДУ;
- производство строительной экспертизы объекта (если потребуется).
В зависимости от масштаба и стадии спора взысканию в пользу дольщика также подлежат:
Источник: nechaev-partners.ru