Комментарии экспертов и представителей органов власти, обсуждение новых норм Закона, условий и возможности работать в них, а также сложным вопросам заключения договоров в строительстве.
Удостоверение о повышении квалификации НИУ ВШЭ
С 1 июля 2019 г. все российские застройщики, привлекающие средства граждан, обязаны перейти на схему долевого строительства жилья с применением эскроу-счетов, это требование теперь распространяется также и на проекты, разрешения на строительство которых получены до 1 июля 2018 года. На семинаре будут рассмотрены вопросы, как возможно будет работать в новых условиях на первичном рынке ключевой для всех застройщиков; что стоит за грядущими переменами; и главное, какие есть альтернативные источники финансирования строительства для Застройщиков.
Руководителям и специалистам строительных компаний, ведущих деятельность с привлечением средств дольщиков; руководителям юридических отделов и юрисконсульты; финансовых, планово-экономических и технических служб, а также отделов капитального строительства; специалистам по управлению недвижимостью.
Вечерний гость. Изменения в законе о долевом строительстве
Преимущества программы
Программа разработана с применением актуальных профессиональных стандартов
Лекции читают высокопрофессиональный профессорско-преподавательский состав, а также отраслевые специалисты с большим опытом практической деятельности
Слушатели получают помощь своих одногруппников и выпускников в профессиональном и личном развитии
Программа обучения
Деятельность застройщиков в период ограничений, вызванных новой коронавирусной инфекцией в 2020 году и анализ мер поддержки строительной отрасли.
Программа субсидирования ипотеки под 6,5% по Постановлению Правительства № 566 от 23.04.2020. Субсидирование действующих кредитов застройщикам по Постановлению Правительства № 629 от 30.04.2020. Возможность участия в программе льготного кредитования на пополнение оборотных средств по Постановлению Правительства № 582 от 24.04.2020.
Мораторий на применение мер ответственности к застройщикам в период кризиса на основании Постановления Правительства № 423 от 02.04.2020. Поддержка системообразующих организаций российской экономики (Постановление Правительства № 651 от 10.05.2020). Налоговые меры поддержки в период пандемии и кризиса. Программа прямого выкупа квартир у застройщиков АО «ДОМ.РФ». Льготные кредиты участникам СРО за счет средств компенсационных фондов.
Правила жилищного строительства в 2021 году.
Новый порядок работы застройщиков и новые правила финансирования с учетом степени готовности объекта (Федеральные законы № 478-ФЗ от 25.12.2018, № 151-ФЗ и 153-ФЗ от 27.06.2019). Условия совмещения «старой» и «новой» схемы на разных объектах (Письмо Минстроя России № 24663-ВЯ/07 от 08.07.2019). Законопроект № 841216-7, принятый в 1 чтении в декабре 2019.
Правовой режим деятельности застройщика, финансовые и иные ограничения. Взаимодействие застройщика с Фондом защиты прав дольщиков, органами Росреестра по вопросам регистрационных действий.
Новые требования к финансовым операциям, иной деятельности и отчетности застройщика. Дополнительные ограничения использования средств дольщиков. Последствия нарушения сроков ввода в эксплуатацию. Ужесточение контроля со стороны контролирующих органов субъектов РФ, мониторинг со стороны Фонда защиты прав дольщиков, внеплановые проверки.
ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО — ИЗМЕНЕНИЯ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ | Онлайн-консультация по недвижимости
Договор участия в долевом строительстве в 2021 году: рекомендации по заключению и регистрации. Формирование цены договора и порядок расчетов.
Требования к проектному финансированию.
Обязательные резервы застройщика по кредитам (Положение Банка России № 590-П в ред. от 18.07.2019). Дополнительные требования к проектам с низкой маржинальностью. Требованию к объему собственных средств застройщика. Учет банками залоговой стоимости земельного участка, в т.ч. для нескольких объектов строительства.
Эскроу-счета: порядок применения в 2021 году.
Особенности перехода со спецсчетов на счета эскроу. Порядок открытия и банковского сопровождения эскроу-счетов. Эскроу-счета без привлечения кредита. Преимущества перехода на эскроу-счета при достройке объекта по «старой» схеме. Условия разблокировки средств на эскроу-счетах.
Взаимодействие застройщика и банка.
Порядок определения и условия изменения процентной ставки для застройщиков. Примеры ограничений для застройщика, установленных кредитным договором. Целевое использование денежных средств по договорам ДДУ: Действия банка при существенных отклонениях от планов продаж. Риски прекращения финансирования и расторжения договора. Проблемы, связанные с финансированием строительства объектов социальной инфраструктуры.
Достройка проблемных объектов.
Варианты достройки объектов при их несоответствии «критериям готовности» (Федеральный закон № 151-ФЗ от 27.06.2019). Достройка проблемных объектов органами региональной власти и МСУ: порядок и источники финансирования. Условия финансирования проектов и контроль за расходованием средств. Банкротство застройщика и порядок передачи имущества.
Порядок передачи готового жилья.
Условия и порядок заключения акта приема-передачи. Нарушения сроков сдачи и параметров качества: расчет возможной неустойки. Меры противодействия потребительскому «терроризму». Судебная практика.
Налогообложение застройщиков в связи с переходом на счета эскроу.
Порядок определения налоговой базы по налогу на прибыль и НДС. Могут ли средства на счетах эскроу признаваться для целей налогообложения средствами целевого финансирования? Применение льготы по НДС к услугам застройщика. Налоговые риски деятельности застройщиков. Совмещение функций застройщика и подрядчика.
Актуальная судебная практика.
Источник: www.hse.ru
Долевое строительство — изменения с 2018 года
В России 1 июля 2018 года вступили в силу изменения в отношении долевого строительства, которые закреплены федеральным законом от 01.07.2018 № 175-ФЗ. Согласно новым правилам ужесточились требования к застройщикам, как в отношении контроля государством их строительной деятельности, так и в оформлении сделки с дольщиками, также финансирования строительства жилых объектов.
Изменения в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее — 214-ФЗ) применяются только к тем проектам, по которым договоры долевого участия (далее — ДДУ) будут заключены после 1 июля 2018 года.
Договоры, подписанные и зарегистрированные до указанной даты, продолжают свое действие, а девелоперы, получившие разрешение на строительство до 1 июля, смогут заниматься строительством по старым правилам.
Однако после 30 июня 2019 года застройщики полностью перейдут на новые правила финансирования строительства жилых объектов — привлекать денежные средства дольщиков будет возможно только через эскроу-счета в уполномоченных банках. В целом сделки будут проводится только с участием банков, что вызвано переходом на новую модель привлечения денежных средств на строительство — проектное финансирование. В свою очередь, постепенное введение нового механизма отменит долевое строительство в том виде, в котором оно существовало по состоянию на первое полугодие 2018 года и ранее.
Изменения в долевом строительстве, вступившие в силу с 1 июля 2018 года
Покупка жилья по ДДУ для многих граждан стало выгодным способом приобрести собственное жилье в силу его доступной цены и возможности выбрать наиболее подходящий вариант из всего многообразия жилых комплексов. Однако из-за недостатков законодательного регулирования схема долевого строительства привела к банкротству некоторых застройщиков и обманутым дольщикам. В результате чего возникла необходимость пересмотреть 214-ФЗ и внести в него немалое количество изменений, ужесточающих требования к девелоперам и усиливающих защиту прав граждан.
Важно отметить, что период с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года объявлен переходным — от долевого строительства к проектному финансированию.
Изменения в 214-ФЗ заключаются в следующем:
- Фонд защиты дольщиков является гарантом того, что жилой дом будет достроен, и будет осуществлять финансирование объектов, по которым не поступили взносы в компенсационный фонд от застройщика в размере 1,2% от стоимости квартиры.
- Строительная компания теперь должна иметь собственные средства на строительство не менее 10% от общей проектной стоимости строительства объекта. Разрешается также привлекать целевые небанковские займы от головного общества (материнской компании) размером до 20% от стоимости проекта.
- Строительство можно вести только по принципу «Один застройщик — одно разрешение». При этом на каждое разрешение на строительство необходимо открыть банковский счет.
- Вводится новый способ привлечения средств граждан на строительство — через эскроу-счета (ст. 15.4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
- Денежные средств дольщиков могут страховаться как в компенсационном фонде, так и в Агентстве по страхованию вкладов, но только при внесении их на эскроу-счет (с 1 июня 2019 года страхование будет возможно только по эскроу-счету).
- Вводится обязательное банковское сопровождение сделок.
- Ужесточились критерии для «идеального застройщика»: опыт в строительстве должен составлять не менее 3-х лет, площадь уже сданных строительных объектов должна быть не менее 10 тыс. кв. м, отсутствие долгов по кредитам.
- Дополнился перечень данных, которые застройщик обязан раскрыть о себе путем размещения в Единой информационной системе жилищного строительства (ст. 23.3 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
- Совместно с банковским контролем над девелоперами вводится и государственный контроль в каждом субъекте РФ в лице специальных контролирующих органов, назначением руководителя которого будет заниматься Минстрой (ст. 23 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
- Исключено привлечение средств граждан через жилищные сертификаты и через жилищно-строительные кооперативы.
В 2018 году, помимо указанных изменений, в январе начали действовать поправки относительно правил банкротства застройщика и его информационной открытости.
Банковское сопровождение сделок в долевом строительстве
С 1 июля 2018 года для всех застройщиков вводится обязательное банковское сопровождение сделок. Это означает, что девелоперы не смогут получать деньги напрямую от покупателей в результате покупки квартиры по ДДУ — деньги должны перечисляться на открытый застройщиком банковский счет по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке. Данное требование применимо и к тем домам, которые на момент 1 июля уже находятся в стадии строительства.
Относительно разрешений сделано исключение для девелоперов, занимающихся комплексным освоением территории — они могут строить по нескольким разрешениям несколько домов в рамках такого освоения или на одном земельном участке. Однако отдельный открытый счет в банке на каждое разрешение на строительство является главным условием.
На время возведения жилого дома эти средства остаются на счету банка и переводятся застройщику только после выполнения двух условий:
- Дом введен в эксплуатацию.
- Если хотя бы на одну квартиру в сданном доме зарегистрировано право собственности.
В случае банкротства девелопера дольщики получают внесенные денежные средства обратно.
В свою очередь, такой способ привлечения средств граждан как эскроу-счета (помимо расчетного счета на новостройку) вводится не сразу, и переход новой модели финансирования долевого строительства будет поэтапным.
С 1 июля 2018 г. открытие застройщиком эскроу-счетов является добровольным, а с 1 июля следующего года — их использование будет обязательным.
Банк будет контролировать и при необходимости отказывать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Иные денежные операции по строительству дома вне положений закона о долевом строительстве будут запрещены.
Проектное финансирование, к которому стремятся перейти власти, будет заключаться также в возможности застройщика взять целевой кредит и осуществлять строительство за счет финансирования банка.
На будущее нужно вообще поменять схему получения жилья, уйти от ситуации, когда стройки ведутся на деньги самих будущих жильцов, и перейти к нормальной схеме, которая существует во всем мире, то есть через кредитование, с использованием банковского кредита и, естественно, накопленных гражданами собственных средств. В этом случае рисков будет гораздо меньше.
Эскроу счет для застройщика
В результате возникновения такой проблемы в долевом строительстве, как обманутые дольщики, перед законодателями возникла задача создания необходимых условий и способов для сохранения средств граждан, которые являются или планируют стать участниками долевого строительства. Президентом России было отмечено, что наилучшим вариантом для решения такой проблемы будет осуществление жилищного строительства без привлечения средств граждан и отказ от договоров долевого строительства.
Федеральным законом от 01.07.2018 № 175-ФЗ решено ввести использование счетов эскроу, которое будет обязательным с 1 июля 2019 года.
Должен быть осуществлен переход на использование так называемых эскроу-счетов для размещения денег самих дольщиков. На первом этапе это будут добровольные решения. Но мы исходим из того, что через год такого рода переход уже будет обязательным.
Эскроу-счетами называются специальные банковские счета, предназначенные для хранения под определенными условиями денежных средств граждан, внесенных при покупке жилой недвижимости у застройщика.
Банк в данном случае будет контролировать ход строительства и расходы на него (для предотвращения нецелевого расходования средств), а эскроу счет является необходимым элементом в кредитовании застройщиков при проектном финансировании. Отмечается, что применение новых механизмов банковского сопровождения строительства позволит качественнее управлять большинством видом рисков долевого строительства, чем при совершении сделки на стадии котлована.
Суть эскроу в долевом строительстве заключается в следующем:
- деньги дольщиков не передаются непосредственно застройщику, как это было ранее, а переводятся на отдельный счет новостройки, в котором приобретается квартира;
- эти средства не могут использоваться девелопером до окончания стройки;
- после сдачи дома денежные средства, находящиеся на эскроу-счету, могут быть использованы застройщиком для погашения кредита перед банком, финансируемым его строительную деятельность, а остальная их часть будет считаться прибылью;
- если застройщик обанкротится, деньги будут возвращены гражданам, что исключает проблему обманутых дольщиков.
Однако переход на счета эскроу не отменяет возникновения другой проблемы — возможности закрытия банка. Для ее предотвращения деньги дольщиков будут застрахованы Агентством по страхованию вкладов, максимальный размер возмещения составит 10 млн. руб. за одну квартиру в одном доме.
Переход девелоперов на использование эскроу счетов
Законодатели всячески подталкивают застройщиков уже сейчас перейти на механизм эскроу-счетов. Для тех, кто осуществит переход, было продолжено снизить некоторые требования и предоставить ряд преимуществ:
- Во-первых, если застройщик оформит и будет вести работу через эскроу счет, при росте продаж может быть снижена ставка по кредиту на строительство (примерно до 5%). Это объясняется тем, что по мере поступления средств на счет (от заключения сделок с гражданами), накапливается сумма, которая в итоге гарантировано будет выплачена банку.
- Во-вторых, переход на эскроу счета позволяет вести строительство только в зависимости от финансирования банком, объем продаж не влияет на темпы строительства.
- В-третьих, строительство, финансируемое банком, более привлекательно для покупателей квартир за счет страхования и выгодных условий хранения денежных средств.
Как сообщает РБК, в настоящее время уже утверждены 55 банков, имеющих право открывать эскроу-счета (их перечень опубликован на сайте Центробанка), среди которых отмечены Сбербанк, Бинбанк, Альфа-Банк, Райффайзенбанк и др.
Что будет с долевым строительством и ДДУ с 1 июля 2019 года?
Переход на проектное финансирование в строительстве жилья заканчивается 1 июля 2019 года, что указывает на запрет застройщикам заключать сделки с дольщиками по старым правилам. Это означает, что привлечение денежных средств от граждан будет возможно только через эскроу счета (на каждого дольщика — отдельный счет).
К 31 декабря 2020 года планируется, что доля договоров, заключенных с использованием эскроу-счетов, составит 95%.
Однако к проектам, разрешение на строительство которых было получено до вступления изменений в 214-ФЗ, новые правила не применяются, и продажа квартир в таких жилых комплексах будет оформляться через заключение ДДУ по старому порядку.
Так как открытие эскроу счетов невозможно без участия банка, договор долевого участия тоже ожидают изменения. Данное соглашение в прежней форме является устаревшим и не соответствующим новым требованиям в сфере долевого строительства. Договор становится трехсторонним — дольщик, застройщик, банк — что соответственно повлечет изменение и дополнение условий договора. Также вероятно, что документ будет называться иначе.
Переход на проектное финансирование бесспорно означает начало процесса отмены долевого строительства, которое по прогнозам законодателей перестанет существовать к 2021 году.
Как изменятся цены на недвижимость после отмены долевого участия
На вопрос — подорожают ли квартиры после отмены долевого строительства — эксперты и специалисты в жилищном строительстве отвечают неоднозначно. Мнения на этот счет разделяются:
Источник: kvartirniy-expert.ru
Влияние изменений в Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 на регулирование рынка жилищного строительства
Веселова, Д. Н. Влияние изменений в Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 на регулирование рынка жилищного строительства / Д. Н. Веселова. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2018. — № 42 (228). — С. 187-190. — URL: https://moluch.ru/archive/228/53172/ (дата обращения: 12.10.2022).
Рассмотрены поправки в 214-ФЗ, обозначены перспективы развития рынка жилья с учетом поправок 214-ФЗ.
Ключевые слова: строительство, перспективы строительной отрасли, рынок жилья, прогнозы развития, строительный рынок, рынок жилищного строительства, 214-ФЗ.
1 июля 2018 года были приняты революционные поправки в 214-ФЗ [1], оказывающие непосредственное влияние на рынок долевого строительства. Следующий этап — упразднение долевого участия в строительстве. С 1 июля 2019 банковские кредиты сменят денежные средства дольщиков.
Соответственно, изменения коснутся как покупателей квартир в новостройках, так и застройщиков, 214-ФЗ усложнит процедуру строительства застройщиков, что, в свою очередь, может привести к множеству проблем для всего рынка жилищного строительства.
Рассмотрим основные положения принятого федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Как изменится рынок жилья? Как последние требования к застройщикам будут оказывать влияние на цену квадратного метра и объемы строительства? Изменения коснутся всех: покупателей, строителей и банков.
Рассмотрим новые изменения по порядку.
Первым изменением будет переход строителей на счет эскроу. [1]
В России средства покупателей недвижимости составляют более 74 % всех инвестиций в сфере жилищного строительства. [6] Данные денежные средства объединены с застройщиками с помощью договоров долевого участия (далее-ДДУ). В связи с принятыми изменениями в закон, с 1 июля 2019 года девелоперские компании будут лишены возможности напрямую привлекать деньги дольщиков, а денежные средства покупателей будут поступать только на специальные банковские счета — эскроу. Это значит, что они будут в доверительном хранении банка и до тех пор, пока дом не будет введен в эксплуатацию и не будет оформлена собственность на квартиру кем-нибудь из покупателей, банк не предоставит деньги застройщику. Таким образом, с 1 июля нынешнего года застройщикам предоставляется выбор. На использование эскроу счетов девелоперы могут перейти добровольно и в данной ситуации будут освобождены от новых требований законодательства в сфере долевого строительства.
Вторым изменением является ограниченность по опыту работы.
Новым изменением в редакции закона о долевом строительстве является ввод понятия — «специализированный застройщик», которое будет включать в себя два требования. Во-первых, специализированным застройщиком может быть организация, у которой опыт строительства многоквартирных домов с общей площадью не менее 10 тыс. кв.м. свыше трех лет. Во-вторых, как и в предыдущие года, такая организация привлекает денежные средства дольщиков и владеет правами на стройплощадку. На данный момент, в России работает около 3 000 девелоперских компаний, которые связаны с 4 430 застройщиками. [6] Таким образом, около 18 % девелоперских организаций контролируют одновременно нескольких застройщиков. Около 60 % всех строящихся площадей в стране приходятся на данные организации.
Третье изменение можно обозначить так: административные расходы не должны превышать 10 %. После введения изменений в закон, застройщик не может потратить на прочие сопутствующие и административные расходы более 10 % от общей стоимости строительства за весь период. К таким затратам относятся: оплата услуг банка по обслуживанию расчетного счет проекта; выплата заработной платы сотрудникам, а также социальных отчислений и налогов; оплата услуг коммерческой компании, представляющей роль исполнительного органа застройщика; затраты на рекламу; расходы на связь, коммунальные услуги, аренду помещений; расходы на оборудование для организации рабочих мест. Банковский контроль устанавливается над всеми расходами застройщика.
Четвертым изменением является нарушение сроков строительства, которое повлечет за собой запрет на новые проекты. Власти имеют новое основание в отказе на выдачу заключения о соответствии (далее-ЗОС), если застройщиком будут нарушены сроки строительства.
ЗОС — это документ, свидетельствующий о том, что деятельность застройщика была проверена органами власти, и было установлено соответствие нормам 214-ФЗ. Девелопер может зарегистрировать первый ДДУ только после получения данной бумаги и только потом привлекать денежные средства покупателей. Таким образом, органы строительного надзора не выдают ЗОС, если в портфеле застройщика имеется хоть один объект с нарушенными сроками ввода в эксплуатацию на три месяца и более. Он не сможет начать реализацию нового проекта.
Принятие поправок в 214-ФЗ должно, в первую очередь, обезопасить покупателя жилья. В данный момент, потенциальные покупатели тщательно изучают рынок жилья и выжидают понижения ипотечной ставки, а также падения цен на квадратный метр. Однако, застройщики опасаются кризиса рынка жилищного строительства, его монополизации и ухода с него средних и мелких компаний. Что в свою очередь может привести к уменьшению количества предложений.
Однако, стоит отметить, что большинство экспертов отрасли строительства сходятся в одном: данные события произойдут, но не в ближайшие 5 лет. [4] У застройщиков количество разрешений на строительство получено примерно на четыре года вперед. Таким образом, можно сделать вывод, что резких перепадов спроса на рынке жилищного строительства ожидать не приходится.
Тем не менее, новый закон обозначил тревожные тенденции [4]. Специалисты считают, что внесенные поправки не помогут защитить права дольщиков, а скорее наоборот. Девелоперы приспосабливаются к новым изменениям в закон и пытаются удержать проекты в рамках положительной рентабельности, стараясь сильно не понижать их потребительские свойства.
Следовательно, после 1 июля 2018 новых объектов, получивших разрешение на строительство, будет значительно меньше. С ними начнут работать средние, либо мелкие застройщики, которые не смогли восполнить большие запасы, либо владельцы земли, не успевшие получить разрешения на строительство. Соответственно, крупные игроки на рынке жилищного строительства, получившие разрешительную документацию, постараются в ближайшие два-три года реализовать проекты.
Как предполагают специалисты, резкое изменение цен на недвижимость не предвидится. Несмотря на то, что предложения жилья на первичном рынке достаточно, покупательская способность граждан не увеличивается. В частности, себестоимость строительства не снижается, а продолжает сохранять тенденцию к постепенному росту. Согласно новым поправкам среди возможных финансовых инструментов застройщика будет только ипотека, и увеличение платежей станет невозможным. Таким образом, число потенциальных покупателей снизится. [5]
Кроме того, если по новому закону застройщиков обязуют продавать только готовые квартиры, то первичный рынок вступит в серьезную конкуренцию с рынком вторичной недвижимости. Это может привести к снижению спроса на первичном рынке, так как жилье на вторичном рынке, как правило, находится в обжитых и более благоприятных районах с уже сложившейся инфраструктурой.
Если говорить о ближайших прогнозах, то финансовое положение застройщиков будет уменьшаться. Также будет снижаться и скорость принятия покупательских решений. Предполагается, что это приведет к тому, что слабые игроки покинут рынок, а сильные укрепят свои позиции. [2]
Обобщая вышесказанное, можно сделать вывод, что для увеличения спроса на жилье необходимо снижение цен на квартиры на 30 %, но это невозможно, учитывая себестоимость жилья. Соответственно, часть застройщиков будет экономить на благоустройстве территории и качественных материалах, что приведет к ухудшению качества объектов жилищного строительства.
Однако если снижение спроса вынудит застройщика перенести срок сдачи квартир на несколько месяцев, то объем штрафов и пени, предъявленных дольщиками, может еще сильнее пошатнуть финансовое положение застройщика.
Тем не менее, настроение девелоперов на сегодняшний день достаточно оптимистично.
В связи с поправками в 214-ФЗ, ситуация в городе Санкт-Петербург следующая. Согласно статистическим данным Комитета по строительству [3] отчётность застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением средств участников долевого строительства, предоставили 230 застройщиков на более чем 500 объектов. Годом ранее застройщиков было 216. Таким образом, за первые полгода 2018 застройщики получили в 5 раз больше разрешений на строительство, чем в прошлом году. Количество, застройщиков, предоставивших отчетность об осуществлении деятельности, в первом квартале 2018 наглядно изображены на рис.1.
Рис. 1. Количество застройщиков, предоставивших отчетность об осуществлении деятельности, в первом квартале 2018 в сравнении с 2017. [3]
В первом квартале 2018 года число граждан, покупающих квартиры на первичном рынке с помощью ипотеки, выросло на 82 %, что отчасти обусловлено снижением %-ой ставки по ипотеке.
Итак, подводя итоги, можно констатировать следующее. Последствия изменения закона мы увидим в скором будущем. Очевидно, что взят курс на укрупнение отрасли жилищного строительства. Многие игроки будут вынуждены покинуть рынок, а оставшиеся будут прибегать к помощи банков.
К последнему можно отнести и то, что строители нанимают серьезный штат финансового отдела для отчетов перед банками. Положительной тенденцией является, безусловно, защита дольщиков от «недостроя» и невозврата средств. Однако и здесь есть противовес, стоимость жилья может значительно повыситься, за счет принятия таких радикальных мер. В связи с этим, польза принятых изменений и поправок остается под вопросом, так как, гарантируя людям достроенные дома, они будут обречены, выплачивать большие суммы, а с учетом текущей покупательской способностью, это может привести к значительному снижению спроса на рынке жилья.
- Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2018) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
- Асаул В. В. — Мониторинг конкурентоспособности строительной организации/Вестник гражданских инженеров — 2015. — N 1. — С. 218–223.
- Официальный сайт комитета по строительству Санкт-Петербурга — Электронный ресурс — Режим доступа — https://www.gov.spb.ru/gov/otrasl/komstroy/statistic/development/
- По новым правилам никто строить не хочет –Электронный ресурс –Режим доступа — https://gazeta.bn.ru/articles/2017/09/14/241352.html
- С 1 января 2018 года долевое строительство в России может оказаться вне закона. –Электронный ресурс — Режим доступа- https://www.dp.ru/a/2017/10/15/Dolshhikam_ishhut_zamenu
- Строить станет сложнее: главные изменения ФЗ-214 — Электронный ресурс –Режим доступа — https://realty.vesti.ru/zhile/stroit-stanet-slozhnee-glavnye-izmeneniya-fz-214
Основные термины (генерируются автоматически): жилищное строительство, застройщик, долевое строительство, изменение, первичный рынок, рынок жилья, осуществление деятельности, рынок, долевое участие, квадратный метр.
Источник: moluch.ru
Внесены изменения в регулирование вопросов строительства и девелопмента
13.07.2020 принят Федеральный закон № 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 202-ФЗ), который внес комплексные изменения как в регулирование долевого участия в строительстве, так и в нормативные акты в сфере девелопмента и строительства.
В настоящем информационном письме освещены наиболее значимые изменения законодательства, с иными изменениями, не включенными в текст информационного письма, можно ознакомиться самостоятельно.
1. Изменения в градостроительное законодательство РФ
1.1. Установлен допустимый процент отклонения площади построенного объекта капитального строительства от площади, указанной в проектной документации и (или) разрешении на строительство
Теперь прямо урегулирован [1] вопрос о допустимых отклонениях площади построенного объекта — такое отклонение не должно превышать установленную в разрешении на строительство и (или) проектной документации площадь более чем на 5 (пять) процентов.
В случае если такое превышение допущено, застройщику будет отказано в выдаче разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию [2].
1.2. Разрешена коллизия об отсутствии необходимости получения нового ГПЗУ при разделе участка
Как известно, до принятия анализируемых изменений в ГрК РФ было противоречие двух норм [3], устанавливающих разное регулирование вопросов получения ГПЗУ при разделе участка.
Теперь такое противоречие устранено и прямо установлено, что получение ГПЗУ не требуется и ранее выданный ГПЗУ не утрачивает силу в случае, предусмотренном п. 11 ст. 57.3 ГрК РФ, а именно: если в отношении разделяемого (или из которого выделяется) участка был получен ранее ГПЗУ и разрешение на строительство.
2. Изменения в регулирование долевого участия в строительстве
2.1. Для перечисления денежных средств с эскроу счёта застройщику достаточно предоставить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию
Ранее было установлено, что внесенные на счёт эскроу денежные средства перечисляются застройщику или направляются на оплату кредитного договора (договора займа) только при условии предоставления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и сведений ЕГРН, подтверждающих государственную регистрацию права собственности в отношении хотя бы одного объекта долевого строительства (или сведений о размещении этой информации в ЕИСЖС).
Теперь для раскрытия эскроу счёта застройщику не требуется ожидать регистрации права собственности в отношении объекта долевого строительства – для этого достаточно получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и предоставить его банку или разместить его в ЕИСЖС.
2.2. Застройщик сможет самостоятельно регистрировать право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства
В статью 16 Закона о долевом строительстве [4] добавили пункт, устанавливающий право застройщика без доверенности подавать в Росреестр заявление о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства.
После того как право собственности участника долевого строительства на объект зарегистрировано по заявлению застройщика, он передаёт участнику выписку из ЕГРН, подтверждающую проведение процедуры государственной регистрации права.
Участнику не требуется совершения каких-либо обязательных дополнительных действий, при этом он вправе обратиться в Росреестр с оригиналом ДДУ для совершения на нём специальной регистрационной записи.
2.3. Расширен перечень целей, для которых могут использоваться денежные средства с расчётного счёта застройщика
В п. 1 ст. 18 Закона о долевом строительстве добавлено право использовать денежные средства с расчётного счёта застройщика в целях подготовки проектной документации и выполнения инженерных изысканий для строительства и (или) реконструкции в границах земельного участка, правообладателем которого является застройщик, сетей инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к данным сетям инженерно-технического обеспечения.
Дополнительно к этому уточнен пп. 9 п. 1 ст. 18 Закона о регистрации, куда добавлено право застройщика использовать денежные средства с его расчётного счёта не только для подготовки документации по планировке территории, строительства и реконструкции в границах такой территории объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник и объектов транспортной инфраструктуры, но и для подготовки проектной документации и выполнения инженерных изысканий для строительства и (или) реконструкции таких объектов.
Одновременно из перечня операций, совершение которых не допускается по расчётному счёту застройщика, исключен запрет на предоставление целевых займов, предоставляемых застройщиком другому застройщику, по отношению к которому он является основным обществом.
2.4. Изменен момент прекращения залога земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, залога права аренды или субаренды участка, переданного в обеспечение обязательств застройщика по целевому кредиту на строительство многоквартирного дома
Пункт 8.1 ст. 13 Закона о долевом строительстве изложен в новой редакции, которая предусматривает, что залог земельного участка, права аренды или субаренды участка, обеспечивающий обязательства застройщика по целевому кредиту на строительство многоквартирного дома, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета многоквартирного дома при условии, что такой земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в этом многоквартирном доме после регистрации права собственности на такие помещения.
При этом запись о залоге участка, внесенного в ЕГРН, в таком случае должна быть погашена Росреестром самостоятельно без подачи каких-либо заявлений и дополнительных документов.
2.5. Урегулирован порядок возврата денежных средств по ДДУ, который был оплачен средствами материнского (семейного капитала)
Определен порядок действий застройщика и участника долевого строительства при расторжении ДДУ, для оплаты которого были использованы средства материнского (семейного) капитала [5].
Так, если для оплаты расторгнутого ДДУ или кредитного договора, заключенного для расчетов по такому ДДУ, были использованы средства материнского (семейного) капитала, уполномоченный банк на основании заявления участника долевого строительства направляет в Пенсионный фонд Российской Федерации и его территориальные органы запрос и возвращает денежные средства в Пенсионный фонд РФ.
2.6. Изменены сроки и периодичность внесения изменений в проектную декларацию
Из Закона о долевом строительстве исключена обязанность вносить ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным, сведения о количестве заключенных ДДУ, а также вносить изменения ежеквартально в части информации о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату.
Закон о долевом строительстве в новой редакции предусматривает единый срок для внесения всех изменений в проектную документацию: изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, застройщик обязан вносить ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным.
При этом после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (в том числе, если проект строительства предусматривает возведение нескольких объектов), обязанность по актуализации проектной декларации введенного в эксплуатацию объекта отпадает.
Во-первых, уточнен пп. 3 п. 1 ст. 20 Закона о долевом строительстве, куда добавлено, что информация о застройщике включает в себя сведения о физических лицах, которые в конечном счёте прямо или косвенно (через подконтрольных им лиц) самостоятельно или совместно с иными лицами вправе распоряжаться пятью и более процентами голосов, приходящихся на голосующие акции (доли), составляющих уставный капитал застройщика (ранее в этой норме было указание только на косвенную связь).
Во-вторых, в части раскрываемой информации о физических и (или) юридических лицах, входящих в одну группу лиц с застройщиком изменён состав раскрываемых о таких лицах сведений: принятые поправки предусматривают необходимость указания страхового номера индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования, ИНН (при его наличии), а также гражданства.
Таким образом, сведения о месте жительства физических лиц, входящих в одну группу лиц с застройщиком, более не подлежат раскрытию.
2.8. Расширен перечень информации о проекте строительства
Перечень сведений, составляющих информацию о проекте строительства [6], дополнен следующими сведениями:
— сведения о генеральном подрядчике, выполняющем работы в соответствии с договором строительного подряда;
— сведения о предельных параметрах разрешенного строительства;
— сведения о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
— о целевом кредите (целевом займе), в том числе об информации, позволяющей идентифицировать кредитора, о сумме кредита (займа) в соответствии с условиями договора кредита (займа), сумме задолженности по договору кредита (займа) на последнюю отчетную дату и неиспользованном остатке по кредиту (займу) на указанную дату, сроке исполнения обязательств заемщика в полном размере в соответствии с договором кредита (займа).
3. Изменения в Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Запись о залоге принадлежащего застройщику на праве собственности либо о залоге права аренды (субаренды) земельного участка, возникшая в силу ст. 13 Закона о долевом строительстве, погашается Росреестром без заявления о погашении такого залога одновременно с государственным кадастровым учетом многоквартирного дома при условии, что такой земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме.
Ранее погашение записи о залоге связывалось с первичным погашением регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
4. Изменения в земельное законодательство РФ
Пп. 3.1 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ изложен в новой редакции, согласно которой предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов лицам, принявшим на себя обязательство по завершению строительства объектов незавершенного строительства и исполнению обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов и права которых нарушены, которые включены в реестр пострадавших граждан согласно Закону о долевом строительстве, осуществляется в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации по завершению строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сведения о которых включены в единый реестр проблемных объектов (ранее порядок определялся Постановлением Правительства РФ).
5. Внесены изменения в регулирование вопросов государственной регистрации недвижимости
5.1. Дополнен перечень лиц, по заявлению которых осуществляется государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на недвижимое имущество
В перечень таких лиц в законе о государственной регистрации [7] добавлены собственники земельного участка, на котором были расположены прекратившие существование здание, сооружение, помещения или машино-места в них, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс – в случае если собственник таких объектов ликвидирован, или его правоспособность прекращена в связи со смертью, и право на данный земельный участок не перешло по наследству к другим лицам.
Кроме того, теперь также органы государственной власти или органы местного самоуправления вправе подавать заявление о государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования здания, сооружения, помещений или машино-мест в них, объекта незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса и государственной регистрации прекращения зарегистрированных в ЕГРН прав на такие объекты недвижимости, если собственник таких объектов недвижимости и земельного участка, на котором они были расположены, ликвидирован или правоспособность собственника таких объектов недвижимости и правообладателя земельного участка, на котором они были расположены, прекращена в связи со смертью, и право на данный земельный участок не перешло по наследству к другим лицам.
5.2. Расширен перечень оснований для приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав
Дополнительно установлено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав может быть приостановлена в следующих случаях:
— в результате строительства или реконструкции площадь построенного объекта, указанная в разрешении на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, техническом плане, отличается более чем на 5 процентов от площади, указанной в проектной документации и (или) разрешении на строительство;
— указанное в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию и (или) проектной документации количество этажей, помещений, машино-мест в здании, сооружении не соответствует аналогичным сведениям, указанным в техническом плане данных здания, сооружения;
— несоответствие количества указанных в техническом плане помещений, образованных (измененных) в результате перепланировки помещений в многоквартирном доме, количеству помещений, отраженному в акте приемочной комиссии, подтверждающем завершение такой перепланировки.
5.3. Предмет проверки документов для регистратора существенно ограничен в отношении вновь создаваемых объектов
Урегулирован вопрос о том, что проверяется регистратором на предмет наличия основания для приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, предусмотренного пп. 7 п. 1 ст. 26 Закона о регистрации.
При этом проверка соответствия сведений из технического плана ограничена исключительно сведениями о площади объекта, количестве этажей, жилых / нежилых помещений и машино-мест.
Кроме того, прямо установлено, что регистратор не вправе проверять законность представленных документов (разрешение на ввод, акт приемочной комиссии) на соответствие требованиям законодательства о градостроительной деятельности.
6. Утвержден новый перечень национальных стандартов и сводов правил, обязательных к применению в целях соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»
01.08.2020 в силу вступает Постановление Правительства РФ от 04.07.2020 № 985 [8], которым установлен новый перечень национальных стандартов и сводов правил, обязательных к применению в целях соблюдения требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
Все полученные застройщиком или техническим заказчиком проектные документы, результаты инженерных изысканий, работа над которыми начата до вступления в силу рассматриваемого Постановления (т. е. до 01.08.2020) и которые представлены на государственную и негосударственную экспертизу, будут проверяться на соответствие национальным стандартам и сводам правилам, установленным ранее действовавшим постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2014 № 1521.
[1] П. 6.2 ст. 55 ГрК РФ.
[2] Пп. пп. 3, 4 п. 6 ст. 55 ГрК РФ.
[3] П. 21.7 ст. 51 ГрК РФ и п. 11 ст. 57.3 ГрК РФ.
[4] Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве).
[5] П. 8.1 ст. 15.5 Закона о долевом строительстве.
[6] Ст. 21 Закона о долевом строительстве.
[7] Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – закон о государственной регистрации).
[8] Постановление Правительства РФ от 04.07.2020 № 985 «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации».
Источник: www.kachkin.ru
Экономические последствия изменений, внесенных в закон о долевом строительстве Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»
РЕФОРМА ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ / ПОВЫШЕНИЕ ИНФОРМАЦИОННОЙ ОТКРЫТОСТИ ЗАСТРОЙЩИКОВ / ИНСТИТУТ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ / ДВОЙНАЯ ПРОДАЖА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ / БАЛАНС ИНТЕРЕСОВ ЗАСТРОЙЩИКА И УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА / ОБМАНУТЫЕ ИНВЕСТОРЫ / THE REFORM OF THE LEGISLATION ON SHARED CONSTRUCTION / INCREASING THE INFO RMATION OPENNESS OF DEVELOPERS / THE INSTITUTION OF MORTGAGE LENDING / THE SALE OF RESIDENTIAL BUILDINGS / THE BALANCE OF INTERESTS OF THE DEVELOPER AND PARTICIPANTS IN SHARED CONSTRUCTION / DECEIVED INVESTORS
Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Тевелева Оксана Валерьевна
В статье анализируются причины изменений Закона о долевом строительстве № 214-ФЗ и последствия применения новелл. Автор делается вывод о том, что в результате законодательных изменений, в частности излишнего ужесточения требований к застройщикам, проблема обманутых дольщиков не исчезнет, а внесенные поправки неминуемо повлекут появление новых социальных и экономических проблем.
Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Тевелева Оксана Валерьевна
Положение субъектов малого и среднего предпринимательства на рынке долевого строительства в свете изменений законодательства
Недостатки правового регулирования долевого строительства в детерминации отдельных видов экономических преступлений
ECONOMIC CONSEQUENCES OF AMENDMENTSINCLUDEDTHE LAW ON SHARE BUILDING INVESTMENT
The article analyzes the reasons for the changes in the Law on Shared Construction No. 214-FZ and the consequences of the use of short stories. The author concludes that as a result of legislative changes, in particular excessive tightening of requirements for developers, the problem of defrauded co-investors will not disappear, and the amendments will inevitably entail the emergence of new social and economic problems.
Текст научной работы на тему «Экономические последствия изменений, внесенных в закон о долевом строительстве»
ЭО!: 10.24411/2072-4098-2018-13003 Экономические последствия изменений, внесенных в закон о долевом строительстве О.В. Тевелева старший научный сотрудник Центрального экономико-математического института (ЦЭМИ РАН), кандидат экономических наук (г. Москва)
Изменения в Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ, Закон о долевом строительстве) вносятся почти столько же времени, сколько существует этот закон -с 2005 года. Поправки, внесенные в закон в 2017 году, явились самыми значительными за всю современную историю России. Декларируемая цель изменения законодательства о долевом строительстве — окончательная победа над проблемой обманутых дольщиков. Однако будет ли эта цель достигнута и не приведет ли ужесточение законодательства к новым экономическим катаклизмам — вопрос открытый.
Реформу законодательства о долевом строительстве условно можно разделить на три этапа:
1) вступление в силу с 1 января 2017 года норм, касающихся мер по повышению информационной открытости застройщиков, порядка определения цены договора, гарантий качества и т. д. (статьи 3.1, 5 и 7 Закона № 214-ФЗ);
2) вступление в силу с 1 июля 2017 года требований к финансовой обеспеченности застройщиков (часть 2.1 статьи 3 Закона № 214-ФЗ);
3) нормативное правовое обеспечение деятельности фонда долевого строительства — компенсационного фонда долевого строительства.
Для разработки поправок были рассмотрены наиболее типичные причины появления обманутых дольщиков — организация различных схем финансирования стройки, напоминающих «финансовые пирамиды», (деньги собираются на один объект и далее перебрасываются на другие объекты, в которых имеются трудности с финансированием). В условиях развивающейся экономики и превышения предложения над спросом такие схемы работают без нареканий. Однако при наличии кризисных явлений в экономике и снижении спроса на жилье у застройщиков начинает появляться недостаток оборотных средств, снижается ликвидность, что может привести к банкротству. Добросовестные застройщики объявляют о банкротстве, недобростовест-ные исчезают.
Для того чтобы не образовывались «пирамиды» в Закон о долевом строительстве был введен принцип «один застройщик -одно разрешение на строительство». То есть для каждого строящегося объекта застройщик получает разрешение на строительство после того, как завершены и сданы в эксплуатацию прочие объекты, нет долгов и обязательств перед третьими лицами, директор организации застройщика не имеет судимости и прочее.
По новым правилам, между застройщиком и покупателем появляется посредник — банк. Теперь банк распоряжается всеми финансовыми потоками, осуществляет функции надзора за расходованием средств застройщика и может выдавать
деньги только на нужды строительства заданного проектом объекта. Если же сроки строительства нарушаются и возникают дополнительные риски, то счета блокируются. Соответственно, застройщик может получить прибыль только после окончания строительства, а в случае его банкротства, недостроенный объект вместе с замороженными и сохраненными банком денежными средствами будут переданы другому застройщику.
Помимо этого, очевидно для того, чтобы застройщик не имел возможности «раздувать» косвенные расходы, Закон № 214-ФЗ также устанавливает лимит расходов. Фонд оплаты труда управленческого персонала, услуг банка, услуг управляющей компании, затрат на рекламу, коммунальные услуги, услуги аренды офиса застройщика не должны превышать 10 процентов от проектной стоимости строительства.
Есть и ряд других, не менее жестких изменений. С ними можно ознакомиться в тексте законопроекта, которым вносятся поправки. На первый взгляд, такие ужесточения ответственности застройщиков должны подействовать и до минимума сократить вероятность появления проблем у граждан, решивших улучшить жилищные условия посредством участия в долевом строительстве.
Однако при детальном рассмотрении и более точных расчетах выясняется, что такое ужесточение норм делает невозможным привлечение средств. Подробные расчеты и обоснования представлены в нашем исследовании [5]. Оценка регулирующего воздействия поправок, вносимых в Закон № 21 4-ФЗ, проводилась и специалистами Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики» (см. [16]).
Источники средств для долевого строительства
Долевое строительство появилось в середине 1990-х годов по причине необходимости привлечения финансирования,
минуя банки. В тот период банковское кредитования было дорогостоящим (см., например, [21]), а в ряде случаев невозможным. Банки отказывались (реже неохотно и за большое вознаграждение соглашались) кредитовать застройщиков и граждан под будущую стройку, поскольку такие кредиты ничем не обеспечены, а стройка — это труднопредсказуемое и высокорискованное мероприятие.
Для застройщиков это означает отсутствие определенности с получением различной правоустанавливающей и разрешающей строительство документации, для граждан — отсутствие объекта залога, так как договор между застройщиком и гражданином не закрепляет за последним право на жилье. Фактически такой договор лишь дает ему право требовать с застройщика квартиру, после того как она будет построена. Таким образом, гражданин, в случае если бы банк был согласен дать кредит на строительства жилья, передавал бы свое право требования готового объекта, а вовсе не понятный и осязаемый материальный актив.
Со временем строительные компании росли, становились крупнее, им требовались большие инвестиции в новые более масштабные проекты, и одними накоплениями граждан было не обойтись. Было необходимо задействовать ресурсы банков, так как низкую платежеспособность покупателей обусловливают не только невысокие доходы, но недоступность заемных средств. Кроме того, необходимо было как-то решать проблемы с мошенниками и тем самым стимулировать граждан брать ипотечные кредиты и самостоятельно обеспечивать себя жильем. В 1999 году появился Федеральный закон № 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Проблемы с мошенниками закон не решал, как не решал и проблемы банкротства добросовестных застройщиков, однако появился институт ипотечного кредитования, и это существенным образом преобразовало рынок жилья.
Рис. 1. Объем инвестиций в строительство жилья [6]
Рис. 2. Количество и объем выданных ипотечных кредитов [7]
На графике (рис. 1), построенном по данным Федеральной службы государственной статистики (далее — Росстат), показано, что в 2004 году инвестиции в жилье составляли 340,8 миллиарда рублей, а в 2007 году -уже 876,3 миллиарда рублей. На рисунке 2 представлены данные Центрального банка Российской Федерации о выданных в 20082016 годах ипотечных кредитах.
Ипотечное кредитовании включает и вторичный рынок. Информация приводится для того, чтобы показать, что увеличивает-
ся число граждан, решающих свои жилищные проблемы самостоятельно.
Недостатки законодательного регулирования инвестиций в строительство привели к злоупотреблениям со стороны недобросовестных застройщиков. Появилась проблема «обманутых дольщиков». В результате был принят Закон об участии в долевом строительстве. Основной тезис этого закона — защита граждан, вкладывающих денежные средства в покупку жилья. Был и еще один тезис: «Активное кредитование при-
обретения жилья в новостройках является показателем низких рисков незавершения строительства в установленные сроки, стабильности финансового положения застройщика и снижения популярности серых схем привлечения средств дольщиков» (см. [20]).
С принятием Закона № 214-ФЗ должны были быть устранены проблемы, связанные со строительством объектов недвижимости. Закон возлагает большие обязанности на застройщика, в том числе устанавливает следующее:
• обязанность застройщиков по раскрытию информации о себе и реализуемых им проектах жилищного строительства;
• обязательные условия порядка заключения договоров участия в долевом строительстве;
• обязательность государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве;
• запрет на заключение договоров долевого участия до получения застройщиком разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок или договор аренды, субаренды земельного участка, предназначенного для строительства объекта.
Существующие нормы во многом исключили возможность совершения мошеннических действий в отношении граждан по привлечению их денежных средств на строительство мнимых, не существующих, объектов. Кроме того, обязательная регистрация в письменной форме договоров долевого участия исключила возможность осуществления «двойных» продаж жилых помещений. Тем не менее проблема обманутых дольщиков сохранилась и существует по сей день.
Проблема обманутых дольщиков
Наличие этой проблемы может быть обу-
словлено действиями мошенников, но часто причиной являются экономические просчеты и неблагоприятная экономическая конъюнктура.
Договор долевого участия (далее также — ДДУ) не гарантирует приобретателю, что дом будет достроен в полном объеме и в срок, однако он гарантирует правомочность и прозрачность деятельности застройщика. Если застройщик реализует квартиры по договору долевого участия, значит, у него уже полностью разработана проектная документация, документация прошла государственную экспертизу, правообладание застройщика земельным участком подтверждено и у него уже есть разрешение на строительство. Кроме того, такой договор гарантирует дольщику возможность расторжения договора в одностороннем порядке и возврат денежных средств, которые он внес в оплату доли участия в строительстве, и получение неустойки.
Для ответа на вопрос о причине появления обманутых дольщиков сопоставим статистику сданных квартир по ДДУ из отчетов Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр) и статистику вводимого жилья Росстата (см. табл. 1).
Эти показатели характеризуют динамику сделок на первичном рынке и свидетельствуют о том, что примерно половина построенных квартир финансируется не по договорам долевого участия. Аналогичные выводы были сделаны и в статье адвоката Н. Патрусева в 2009 году: «по самым примерным подсчетам, более половины (а по некоторым источникам 80-90%) жилья как в Москве, так и в других регионах приобретается у застройщиков по различного рода договорам, не являющимся договорами участия в долевом строительстве» (см. [18]). Как видим, с 2009 года существенные изменения в практике применения различных схем не произошли.
В гражданском законодательстве допустимы и другие типы договоров. Правда, они регулируют совсем другие отношения,
Регистрация ДДУ, прав собственности и количество построенных квартир
в 2012-2016 годах [8]
Показатель 2012 2013 2014 2015 2016
Зарегистрировано договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов, шт. (Росреестр) 366 717 440 174 743 606 557 056 57 4015
Передано квартир дольщикам, шт. (Росреестр) 267 388 353 315 505 964 716 454 578 486
Зарегистрировано прав собственности застройщика, шт. (Росреестр) 9 611 10 190 13 243 12 781 10 462
Количество построенных квартир, шт. (Росстат) 838 029 929 371 1 124 446 1 195 042 1 167 142
например, отношения кредитора и заемщика или генерального инвестора и соинве-сторов.
Таким образом, ограничения, введенные Законом № 214-ФЗ, какими бы они ни были продуманными и строгими, не могут спасти рынок от проблемы обманутых дольщиков. Серые схемы привлечения средств населения остаются актуальными.
Практика кредитования застройщиков
Для защиты интересов дольщиков в Законе № 214-ФЗ были прописаны условия, согласно которым привлекать деньги граждан можно только на этапе, когда куплен или арендован земельный участок под строительство, имеется вся разрешительная и проектная документация. В связи с этим застройщику необходимо иметь достаточное количество денежных средств еще до момента привлечения дольщиков. Н. Петрусев в своей статье [18] пишет: «За поименованным в Законе коротким перечнем требований, необходимых для начала строительства и привлечения денежных средств, скрывается, по существу, чуть ли не половина всей работы застройщика. Непосредственное возведение строения при современном развитии техники осуществляется в короткие сроки, тогда как оформление технической документации, а
также процедура получения различных согласований и разрешения на строительство в компетентных организациях занимают довольно много времени и требуют от застройщика немалых финансовых затрат». И далее делает вывод: «Как показала правоприменительная практика, при принятии рассматриваемого Закона законодателем не был соблюден баланс интересов застройщика и участников долевого строительства. Закон № 214-ФЗ явно направлен на защиту интересов участников долевого строительства без учета объективных реалий, связанных со сроками подготовки к строительству — получением необходимых разрешений и согласований, что и привело застройщиков к поискам различных схем в обход указанного Закона».
Нужно отметить, что воспользоваться банковским кредитованием могут далеко не все застройщики. Строительные проекты, особенно на этапе согласования документов, довольно рискованные. И прежде чем выдать заем, банк проведет тщательную проверку как самого застройщика, так и строящегося объекта. Будут проверены репутация и опыт строительной компании, ее финансовая и хозяйственная деятельность, проектные и разрешительные документы на строительство, ход работ на объекте. Банк с большой вероятностью откажет неопытной и неизвестной строитель-
ной компании, которая недавно появилась на строительном рынке.
В силу нормы пункта 3 статьи 13 Закона № 21 4-ФЗ, согласно которой объекты долевого строительства находятся в залоге у участников долевого строительства с момента привлечения средств по ДДУ и до даты передачи объекта долевого строительства, строительство жилья является для банка еще и не обеспеченным залогом. На первом этапе, когда деньги дольщиков еще не привлекаются, объектом залога может выступать земельный участок. После появления дольщиков в залоге могут быть только права требования на будущие квартиры, которые остались нереализованными по ДДУ. После регистрации договоров долевого участия земельный участок автоматически становится залоговым имуществом дольщиков. Другого имущества у застройщика нет — основные средства, строительную технику они берут в аренду.
Генеральный директор рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко комментирует ситуацию с банковским кредитование застройщиков следующим образом: «Из-за высокой ставки резервирования для строительной отрасли и риска невыплат банки дают застройщикам кредиты под большой процент. Часто это убивает всю маржинальность проекта, поэтому строительные компании предпочитают использовать более дешевые деньги — собственные средства и вложения дольщиков. Кроме того, кредитование строительства находится у части банков фактически под запретом. В таком случае только у малой доли застройщиков есть возможность получить кредит. В основном, это де-велоперы, которые, так или иначе, связаны с банковскими структурами» (см. [19]).
Строительную отрасль вообще кредитуют неохотно. Директор Центра конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний
Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики» Георгий Остапкович отмечает: «Из всех отраслей экономики она имеет самую большую задолженность перед банками. Такую картину мы наблюдаем последние три-четыре года. Застройщики очень тяжело рассчитываются с кредитами, и банки дают займы очень аккуратно. Для этого должен быть какой-то стопроцентно удовлетворительный залог или гарантированный бизнес-план» (см. [19]).
В некоторых источниках указывается еще одна причина нежелания банков кредитовать застройщиков — непрозрачные отношения с властью: «Бывают ситуации, где застройщик имеет участок и все нужные документы, но в итоге расторгает ин-вестконтракт. Часто это происходит потому, что меняется чиновник, который давал разрешение на застройку.
Строительство фактически перестает существовать. Также бывают ситуации, когда застройщик уже построил дом, но там еще нет коммунальных средств. Они не могут сделать этого из-за разногласий с чиновниками. В итоге дом продать они не могут и соответственно не могут вернуть кредит. Банкам не выгодно давать такие кредиты» (см. [21]) 1.
Неблагоприятна для банков и норма статьи 14 Закона № 214-ФЗ, вводящая специальные сроки для обращения взыскания на предмет залога независимо от сроков исполнения застройщиком обязательств перед банком. В соответствии с этой статьей «взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:
• наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;
• прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоя-
1 Аналогичные выводы содержатся в статье Ульяны Ольховской «Особенности национального строительства» [17].
тельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства».
Таким образом, к настоящему времени сформировалась правовая база, согласно которой кредитным учреждениям невыгодно участвовать в финансировании застройщика долевого строительства, поскольку им приходится нести существенные юридические и экономические риски. Этот тезис подтверждают и авторы статьи [12].
Осложняет доступ к финансовым ресурсам и введенная в Закон № 214-ФЗ норма о солидарной ответственности банка и застройщика. С 1 января 2014 года исполнение обязательств застройщика по всем договорам участия в долевом строительстве наряду с залогом должно обеспечиваться либо поручительством банка, либо страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства (см.
Федеральный закон № 294-ФЗ [3]). Такая форма обеспечения исполнений обязательств застройщика, как поручительство банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по ДДУ, изначально не получила широкого распространения. Возможно, это связано с низкой заинтересованностью банков в работе с застройщиками либо с низкой рентабельность.
На практике это привело к завышению требований к застройщикам, которым банк может выдать поручительство, а также к высокой стоимости такого способа обеспечения (см. [11]). Посмотрим статистику заключения договоров долевого участия в 2016 году Росреестра (табл. 2).
Как видно из имеющейся в Росреестре статистики, лишь часть заключенных договоров обеспечена банковской гарантией или страховкой. При этом работа со страховыми компаниями оказалась для застройщиков более предпочтительной.
Оно и понятно — получить банковскую гарантию оказалась дороже и сложнее. Но и со страховыми компаниями возникло немало проблем.
Изначально заниматься страхованием застройщиков устремились небольшие страховые компании и начали страховать «формально», то есть самым простым и самым дешевым способом -формально выполняя требования закона и записывая в договор страхования неполное страховое покрытие. Конечно, такое страхование не может защитить дольщика от банкротства застройщика.
Этот нюанс сразу же подрегулировали законодатели: 1 октября 2015 года вступили в силу очередные поправки в Закон № 214-ФЗ, которые ужесточили требования к страховым компаниям (см. Федеральный закон № 236-ФЗ [4]). Соответственно список страховых компаний, имеющих право осуществлять страхование гражданской ответственности застройщиков перед дольщиками, с 78 сократился до 16 компаний.
При этом крупные компании фактически отказались участвовать в таком страховании (подробнее см. [11]). По словам президента АО «Российская национальная перестраховочная компания» Н.В. Галу-шина, крупные страховые компании не готовы заключать, по сути, фиктивные договоры, как не готовы при наступлении убытка в результате банкротства застройщика говорить: «читайте текст вашего договора страхования, это событие не было застраховано» (см. [9]).
О том, что страховые компании стали не защищать граждан от будущих возможных проблем, а ставить заслоны для финансирования застройщиков, очень ярко демонстрирует один случай из жизни. Приведем его в пересказе генерального директора Агентства ипотечного жилищного кредитования Республики Калмыкии Александра Доржиева: «В наиболее сложной ситуации оказались регионы, где строительство ведется небольшими объемами, доходы населения невелики, потребительский спрос низок, а рынок страховых услуг ограничен.
Статистика заключенных договоров долевого участия в 2016 году
Показатель Всего Виды участников долевого строительства
физические лица юридические лица РФ субъекты РФ муниципальные образования
Зарегистрировано ДОГОВОРЫ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ, в том числе: • на помещения в многоквартирных домах 701 810 620 413 71 459 728 617 8 593
574 015 499 845 65 595 622 400 7 553
• на нежилые помещения 63 862 56 604 7 158 21 3 76
• на жилые помещения, в том числе исполнение обязательств по которым обеспечено: ^ поручительством банка 635 826 562 028 63 936 712 616 8 534
28 434 23 727 3 886 45 203 573
^ договором страхования, заключенным в отношении каждого участника долевого строительства 318213 285 294 29 415 329 185 2 990
^ договором страхования, заключенным в отношении всех участников долевого строительства и представленным на государственную регистрацию первого договора участия в долевом строительстве 23 819 20 811 2 393 9 25 581
• с привлечением кредитных средств и средств целевого займа 269 429 257 824 11 543 12 5 45
ИЗМЕНЕНИЯ ДОГОВОРОВ УЧАСТИЯ 168 658 131 590 35 306 111 450 1 201
УСТУПКИ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ ПО ДОГОВОРАМ УЧАСТИЯ 204 131 181 158 22 901 22 14 36
ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ЗАСТРОЙЩИКА, в том числе на объект незавершенного строительства 10 462 2 705 7 757 0 0 0
ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ УЧАСТНИКА, в том числе на жилые помещения в многоквартирных домах 778 941 695 473 43 500 1 980 4 315 33 673
578 486 523 491 22 740 1 856 3 756 263
Две страховые компании, действующие в Калмыкии и имеющие право на страхование гражданской ответственности застройщиков, пока официально не согласились и не отказались осуществлять эту деятельность. Но в одной из них выдвинули условия, при которых фирма готова сотрудничать. А условия такие: готовность объекта — не менее 50 процентов и не менее 25 процентов собственных средств, необходимых для завершения строительства. Однако выполнить такие требования могут не все строители. В третьей страховой компании прямо сказали, что акционеры приняли решение не страховать застройщиков» (см. [15]).
Вместе с тем страховые компании, допущенные Центральным банком Российской Федерации к этому подвиду страхования, не наращивают портфель по ДДУ. И это понятно. Нынешняя версия закона предлагает страховщикам нести ответственность за обычную деятельность застройщиков. При этом предсказать неблагоприятное событие очень сложно, так как деятельность во многом зависит от того, появится (или будет сохранен) доступ к финансовым ресурсам или нет.
Еще одна причина названа начальником управления страхования ответственности компании «Ингосстрах» Юрием Шишкиным: «Достаточно двух-трех страховых случаев с суммой выплат в несколько миллиардов рублей, чтобы с большой долей
вероятности страховые компании, наиболее активные на данном рынке, перестали существовать» (см. [13]).
Анализ структуры капитала застройщиков
Изложенная в предшествующих разделах информация подтверждается результатами финансовой отчетности застройщиков. Мы проанализировали балансовые отчеты и отчеты о прибылях и убытках 3 280 организаций застройщиков, входящих в Единый реестр застройщиков, представленных на сайте [23].
Реестр включает полную базу данных застройщиков жилья, осуществляющих в Российской Федерации жилищное строительство с привлечением средств граждан по договорам участия в долевом строительстве. Сведения, представленные в реестре, являются актуальными, своевременно обновляются и проходят проверку. Единый реестр застройщиков реализуется при поддержке Национального объединения застройщиков жилья. Информация о финансовой отчетности застройщиков, представленных в реестре, была получена через программный комплекс СПАРКчп1е^ах, который, в свою очередь, получает бухгалтерскую отчетность из Рос-стата.
Для того чтобы разобраться, какой источник средств преобладает в целом, рассмотрим структуру пассивов. В таблице 3
Структура пассивов застройщиков в 2012-2016 годах, млрд р.
Показатель 2012 2013 2014 2015 2016
Пассивы всего 2 738,53 3 574,89 4 672,60 5 371,98 5 952,82
Капитал и резервы 358,73 426,39 487,64 549,11 624,01
уставный капитал и прочее 146,44 223,90 249,06 265,26 271,62
нераспределенная прибыль 107,18 150,00 173,31 206,90 254,73
добавочный капитал 91,68 44,45 56,17 70,21 92,77
резервный капитал 13,44 8,04 9,10 6,74 4,89
Окончание таблицы 3
Долгосрочные обязательства 803,17 1 102,21 1 529,29 1 826,69 1 985,15
долгосрочные заемные средства 403,27 504,75 617,54 822,64 845,86
прочее 399,90 597,47 911,75 1 004,05 1 139,29
Краткосрочные обязательства 1 576,64 2 046,29 2 655,67 2 996,18 3 343,66
краткосрочные заемные средства 216,00 263,44 362,77 342,48 430,63
доходы будущих периодов 204,93 256,71 334,54 403,57 468,86
резервы предстоящих расходов 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
прочее 1 155,71 1 526,14 1 958,36 2 250,12 2 444,17
Соотношение собственных и заемных средств застройщиков в 2012-2016 годах
Показатель 2012 2013 2014 2015 2016
Заемные средства, млрд р. 2 379,80 3 148,50 4 184,97 4 822,87 5 328,81
Собственные средства, млрд р. 358,73 426,39 487,64 549,11 624,01
Соотношение заемных и собственных средств 6,63 7,38 8,58 8,78 8,54
представлены просуммированные строки статей балансов 3 280 организаций застройщиков.
Важный вывод из этой таблицы можно сделать, если разделить сумму долгосрочных и краткосрочных обязательств на «капитал и резервы» (см. табл. 4). Этот показатель демонстрирует, сколько заемных средств привлечено на 1 рубль собственного капитала.
Исходя из данных таблицы 4 очевидно, что для застройщиков показатель соотношения заемных и собственных средств довольно высокий. В 2016 году на 1 рубль собственных средств привлекались 8,54 рубля заемных средств (деньги и дольщиков, и банков). Приведенные цифры подтверждают тезис о большой закредитованности застройщиков.
Из структуры пассивов видно соотношение привлекаемых средств (в том числе средств дольщиков) и заемных средств банков (см. табл. 3). Обязательства перед
участниками договоров участия в долевом строительстве отражаются в разделах «Долгосрочные обязательства» или «Краткосрочные обязательства» бухгалтерского баланса (см. [24]). Раздел «Капитал и резервы» — это собственные средства застройщиков. Соответственно, долгосрочные заемные средства и краткосрочные средства — это в общем виде заемные деньги, полученные от банков и прочих инвесторов.
В настоящее время застройщиками было привлечено 5,3 триллиона рублей. 67,25 процента из них (3,6 трлн р.) — деньги дольщиков и частных инвесторов (см. табл. 5). При переходе на новые правила строительства собственный капитал застройщиков должен увеличиться, а кредитные организации должны будут заменить объем денежных средств, привлекаемых сейчас в частном порядке. Сейчас кредиты банков составляют всего 23,95 процента. Соответственно, уже сегодня можно прогнозировать острый дефицит финансирования
Структура капитала застройщиков в 2012-2016 годах
Показатель 2012 2013 2014 2015 2016
Привлекаемые и заемные средства, млрд р. 2 379,80 3 148,50 4 184,97 4 822,87 5 328,81
Привлекаемые деньги по ДДУ и через другие схемы привлечения средств, млрд р. 1 555,61 2 123,61 2 870,11 3 254,17 3 583,46
Доля привлеченных средств, % 65,37 67,45 68,58 67,47 67,25
Заемные средства от банков и инвесторов, млрд р. 619,26 768,19 980,31 1 165,13 1 276,49
Доля заемных средств, % 26,02 24,40 23,42 24,16 23,95
Соотношение привлекаемых и заемных средств 2,51 2,76 2,93 2,79 2,81
Рентабельность собственного капитала застройщиков в 2012-2016 годах, %
Показатель 2012 2013 2014 2015 2016
Рентабельность собственного капитала в среднем для застройщиков 16,52 16,06 13,15 16,83 15,17
Рентабельность собственного капитала для лидеров отрасли 28,68 22,48 18,58 20,90 19,16
строительства жилья. Где банки возьмут требуемые суммы — вопрос открытый.
В связи с неблагоприятными прогнозами стоит посмотреть на показатель рентабельности собственного капитала застройщиков (табл. 6).
По поводу существующей нормы доходности президент Национального объединения застройщиков жилья и владелец корпорации «Баркли» Леонид Казинец отметил следующее: «Сейчас мы работаем с доходностью на собственный капитал в размере 20% годовых. Не знаю, будет ли она снижаться, но если доходность девелопера ниже 1 5% годовых, то нужно заканчивать с этим бизнесом, а работать с другими биз-несами. Сегодня девелоперы приближаются к нижним границам рентабельности бизнеса, банки зарабатывают больше. Считаю, что это экономически неработающая мо-
дель, когда доходность собственного капитала становится ниже заемного» (см. [14]).
Альтернативные схемы привлечения денежных средств граждан
В предшествующих разделах мы рассмотрели причины, по которым кредитование застройщиков является ограниченным ресурсом и не нашло 100-процентного применения у застройщиков. Кредитование традиционно осуществляется только банками, в которых открыты расчетные счета кредитуемых организаций при условии, что основные денежные потоки проходят через этот расчетный счет и в этом же банке лежит неснижаемый остаток. Это не единственные причины, заставляющие застройщиков искать обходные пути для привлечения денег в строительство.
Данные таблицы 2, в которой представлена информация о регистрации квартир, свидетельствуют о том, что половина из них построена не по договорам ДДУ. На заседании президиума Общественного совета при Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, проходившем 14 октября 2015 года, Леонид Казинец отметил следующее: «Наша статистика показывает, что около 90% обманутых дольщиков не имеют отношения к 214-му ФЗ. Это все ЖСК, жилищные сертификаты, ИЖС многоквартирных домов на частных участках и пр. Здесь вопросы надо задавать руководителям субъектов, мэрам, главам муниципальных образований и, разумеется, правоохранительным органам» (см. [10]).
В силу необходимости пополнения оборотных средств и из-за дальнейшего ужесточения требований, указанных в Законе № 21 4-ФЗ, застройщики предсказуемо начнут привлекать деньги через различные «серые» схемы. Граждане, мечтающие улучшить жилищные условия и потерявшие все вложенные деньги, не смогут называть себя обманутыми дольщиками.
Их будут называть обманутыми инвесторами или обманутыми покупателями. Конечно, формально проблема обманутых дольщиков в России исчезнет, но в действительности она не потеряет своей остроты. Поправки, серьезно меняющие Закон № 214-ФЗ, делают применение его невозможным, а бизнес застройщиков менее прозрачным или даже нерентабельным.
Как будут в этом свете решаться проблемы обеспеченности жильем граждан и прочие социальные вопросы, остается загадкой. До 2020 года долевое строительство будет отменено и заменено проектным финансированием строящихся объектов с привлечением банковских кредитов. Еще более острый вопрос: где банки возьмут деньги для обеспечения строительства необходимого для россиян жилья?
А это 3,6 триллиона рублей. Уже сейчас видно, что решение проблемы обманутых дольщиков оборачивается появлением новых проблем и социальных коллапсов.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
1. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.
2. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений : Федеральный закон от 25 февраля 1999 года № 39-Ф3.
3. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 30 декабря 2014 года № 294-ФЗ.
4. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 236-ФЗ.
5. Уничтожение стоимости как прогнозируемое следствие неудачных институциональных преобразований. Анализ экономических последствий введения поправок в действующий Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ : отчет о НИР от 22 декабря 2017 года. М. : Центральный экономико-математический институт. URL: https://goo.gl/9EQq6A
6. Росстат. Инвестиции в основной капитал в Российской Федерации по видам основных фондов, 2017 год. URL: www.gks. ru
7. URL: https://fedstat.ru/indicator/42883#
8. URL: https://fedstat.ru/indicator/33738
9. Страхование и перестрахование ответственности перед дольщиками : интервью с Н.В. Галушиным : [сайт «Страхование сегодня»]. URL: http://www.insur-info.ru/ comments/1152/
10. Гусев Александр, Чернаков Андрей. Власти хотят ужесточить механизм долево-
го строительства, застройщики — собираются протестовать // Всероссийский отраслевой интернет-журнал «Строительство». 2015. 15 октября. URL: http://rcmm.ru
11. Кондратьева И. В. Доверяй, но проверяй: проблемы инвестирования денежных средств граждан в строительство многоквартирных домов // Законы России: опыт, анализ, практика. 2016. № 2.
12. Кормош Юрий, Буркова Анастасия. Почему банкам невыгодно финансировать долевое строительство // Банковское дело в Москве. 2006. 1 февраля.
13. Литова Екатерина, Пастушин Алексей. Что изменит реформа системы защиты дольщиков // РБК. 2017. 21 июля.
14. Мамаева Ольга. Девелопер Леонид Казинец: Мы уже видим череду банкротств застройщиков // РБК. 2017. 11 декабря. URL: https://realty.rbc.ru/
15. Мельников Руслан. Страховщики не хотят брать на себя риски застройщиков // Российская газета. 2015 № 6848 (277).
17. Ольховская Ульяна. Особенности национального строительства // Эксперт Сибирь. 2012. № 2-4 (317). URL: http://expert.ru/
18. Петрусев Н. Каждый день изобретаются новые способы «сравнительно честного отъема денег у граждан» // Жилищное право. 2009. № 10.
19. Семенец Анна. Строители потонут вслед за банками? // РОСБАЛТ. 2017. 4 октября. URL: http://www.rosbalt.ru/
20. Чугунова Ю. В. Взаимоотношения между дольщиками и застройщиками жилья // Российское предпринимательство. 2010. № 12 (2).
21. Юркина Ксения. В Ленобласти придумали строительную «упрощенку» // РБК. 2017. 2 ноября. URL: https://www.rbc.ru/ spb_sz/02/11/2017/59fb0b3b9a794711ff130a 7d
22. Ючина Наталия. Банки не хотят давать кредит девелоперам : [информационно-аналитический портал 1RRE]. URL: http:// www.1rre.ru/63220-banki-ne-xotyat-davat-kredit-developeram.html (дата обращения: 30 ноября 2017 года).
23. Единый реестр застройщиков : [сайт]. URL: https://erzrf.ru/
24. Об отражении в бухгалтерской отчетности обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве и утверждении нового порядка определения стоимости чистых активов различных организаций : письмо Министерства финансов Российской Федерации от 8 мая 2014 года № 07-01-12/21775.
МЕЖДУНАРОДНАЯ АКАДЕМИЯ ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА
предлагает квалифицированные услуги по оценке следующих объектов:
• пакетов акций, облигаций;
• активов предприятий, созданных на основе франчайзинга;
• недвижимого имущества (незавершенных строительных объектов, земельных участков и т.д.);
Источник: cyberleninka.ru