Кадастровая оценка капитального строительства

Регионы, в которых проходит государственная кадастровая оценка в 2022-2023 годах.

Если вы считает, что по результатам переоценки кадастровая стоимость вашего здания, или земельного участка многократно завысилась, подавайте замечания, это предусмотрено Федеральным законом от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Защищайте свои права.

Важно не пропустить срок 30 дней, для подачи замечаний к предварительному отчету о государственной кадастровой оценки. Чтобы не пропустить этот срок заранее оставьте у нас заявку.

Наши специалисты смогут заранее подготовиться к этапу подачи замечаний, а также сообщат о результатах оценки после публикации предварительного отчета.

Для того чтобы ваше обращение или заявление рассмотрели в Государственном Бюджетном Учреждении существуют определенные требования которые указаны в:

ФЗ «О государственной кадастровой оценке»;

Практика работы с 2012 года показывает, что при массовой переоценке происходят нарушения прав собственников и арендаторов имущества.

Семинар «Кадастровая стоимость земельных участков и объектов капитального строительства..»

Почему необходимо сделать это сейчас:

• возможность установления реальной стоимости во внесудебном порядке, с исключением завышений при следующих переоценках;
• экономия денежных средств и ваших расходов;
• экономия времени на услугу;
• возможность снижения установленной кадастровой стоимости на 40%-70% (практика показывает, что при нарушении, или неправильной оценке, снижение кадастровой стоимости в судебном порядке происходит не более, чем на 30%).

Почему надо обратиться к нашим специалистам:

Примеры нашей работы по подаче замечаний при проведении государственной кадастровой оценке в 2016 году в Краснодарском крае по землям населенных пунктов:

Кадастровый номер	Кадастровая стоимость по отчету	Кадастровая стоимость после нашей работы	Снижение	Экономия на уплате налогов
23:37:0107002:0229	37 110 074,76 р.	9 174 278,18 р.	4,05	419 036,95 р.
23:47:0113045:13	125 504 554,00 р.	90 849 979,50 р.	1,38	519 818,62 р.
23:42:0701001:246	44 331 246,72 р.	36 284 212,80 р.	1,22	120 705,51 р.
23:42:0101002:13	50 710 231,74 р.	5 442 539,75 р.	9,32	679 015,38 р.
23:51:0102002:0101	108 753 553,80 р.	74 291 855,40 р.	1,46	516 925,48 р.
23:40:0402024:9	245 388 743,74 р.	171 400 612,48 р.	1,43	1 109 821,97 р.
23:40:0402023:380	364 963 583,86 р.	102 472 037,40 р.	3,56	3 937 373,20 р.
23:40:0000000:2405	623 354 266,49 р.	396 123 853,05 р.	1,57	3 408 456,20 р.
23:40:0402004:17	80 667 528,17 р.	12 206 718,10 р.	6,61	1 026 912,15 р.
23:40:0408007:181	86 297 703,10 р.	59 992 157,20 р.	1,44	394 583,19 р.
23:40:0202004:25	98 193 399,00 р.	34 440 559,50 р.	2,85	956 292,59 р.

Оценка объектов капитального строительства для оспаривания кадастровой стоимости

Примеры нашей работы по подаче замечаний при проведении государственной кадастровой оценке в 2018 году в Краснодарском крае по объектам капитального строительства:

Кадастровый номер	Кадастровая стоимость по отчету	Кадастровая стоимость после нашей работы	Снижение	Экономия на уплате налогов
23:47:0309005:117	80 213 075,58 р.	46 884 544,61 р.	1.71	666 570,62 р.
23:47:0204055:47	37 083 554,15 р.	25 909 951,36 р.	1.43	223 472,06 р.
23:47:0204055:54	44 016 277,57 р.	30 875 296,97 р.	1.43	262 819,61 р.
23:47:0118002:310	98 771 078,01 р.	69 482 898,13 р.	1.42	585 763,60 р.
23:26:0205000:1153	61 020 152,14 р.	20 310 931,02 р.	3,00	814 184,42 р.
23:47:0301032:165	483 831 713,12 р.	340 769 037,18 р.	1.42	2 861 253,52 р.
23:40:0402011:288	190 779 846,11 р.	85 714 807,75 р.	2,20	2 101 300,77 р.
23:43:0302010:941	257 901 379,55 р.	181 652 277,19 р.	1,40	1 524 982,05 р.
23:47:0204055:49	33 988 567,49 р.	19 864 098,33 р.	1.71	282 489,38 р.
23:47:0204055:62	14 556 064,27 р.	10 171 007,28 р.	1.43	87 701,14 р.
23:47:0309007:2258	178 407 798,70 р.	132 083 201,21 р.	1,35	926 491,95 р.
23:40:0402008:581	342 936 330,27 р.	266 086 855,92 р.	1,20	1 536 989,49 р.
23:47:0309005:44	124 025 270,95 р.	91 827 158,09 р.	1.35	643 962,26 р.

Примеры нашей работы по подаче замечаний при проведении государственной кадастровой оценке в 2019 году в Ставропольском крае:

Кадастровый номер	Кадастровая стоимость по отчету	Кадастровая стоимость после нашей работы	Снижение	Экономия на уплате налогов
26:34:010102:8	6 565 875,00 р.	3 695736,24 р.	1,78	43 052,08 р.
26:16:070808:22	30 147 027,84 р.	8 773 869,11 р.	3,44	427 463,17 р.
26:12:010410:533	85 226 564,22 р.	49 609 781,88 р.	1,72	712 335,65 р.
26:12:030201:852	122 718 947,60 р.	82 959 337,80 р.	1,48	596 394,15 р.
26:16:040603:999	120 263 547,02 р.	58 541 605,23 р.	2,05	1 234 438,84 р.
26:11:020240:1950	20 378 693,99 р.	6 435 436,54 р.	3,17	278 865,15 р.
26:33:010101:1942	179 282 268,90 р.	137 441 439,00 р.	1,3	836 816,60 р.
26:30:070103:1376	108 234 350,5р.	675 788,22 р.	160,16	1 613 378,43 р.
26:30:070102:56	167 431 863,52 р.	993 212,68 р.	168,57	2 496 579,76 р.
26:30:000000:3072	368 119 049,2 р.	3 122 680,4 р.	117,88	5 474 945,53 р.
26:33:010101:1881	64 283 492,69 р.	49 758 592,97 р.	1,29	290 498,00 р.
26:16:060275:502	5 008 909,1 р.	2 561 943,64 р.	1,95	36 704,48 р.
26:21:020327:528	41 220 464,67 р.	13 690 407,92 р.	3,01	550 601,14 р.
26:30:000000:596	12 628 388,14 р.	94 591,33 р.	133,50	188 006,96 р.
26:30:060302:27	51 228 388,75 р.	294 413,75 р.	174,00	764 009,63 р.
26:30:060302:28	47 571 166,98 р.	276 886,38 р.	171,80	709 414,21 р.
26:30:000000:597	10 474 620,02 р.	77 576,63 р.	135,02	155 955,66 р.

Примеры нашей работы по подаче замечаний при проведении государственной кадастровой оценке в 2020 году в Краснодарском крае:

Источник: fzkadastr.ru

Виды и сегменты ОКС (объектов капитального строительства)

Сегменты коммерческой недвижимости:

• • административные (офисные) помещения,
• • торговые помещения,
• • складские помещения,
• • помещения для целей общепита.

Определение рыночной стоимости объектов коммерческого недвижимого имущества

Объект оценки

Дата оценки

Предполагаемое использование результатов

Специальные допущения и ограничивающие условия

Анализ наиболее эффективного использования:

Обоснование выбора подходов к оценке:

Рыночная стоимость объекта оценки

Оценка ОКС и ЗУ для оспаривания кадастровой стоимости проводится нашими специалистами в кратчайшие сроки. Сделать заказ либо получить консультацию можно по телефону.

Мы работаем ежедневно: с 8.00 до 22.00

Звоните нам по телефону (495) 105-95-30 либо пишите на email: Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript. ;

Офис компании:ст. метро Славянский бульвар ул. Давыдковская, дом 3, строение 2, этаж 2.

Документы для описания и идентификации ОКС

• • Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на объект капитального строительства;
• • Техническая документация на недвижимое имущество (технический паспорт, кадастровый паспорт, выписки из технического паспорта, поэтажные планы, экспликации и т.п.).
• • Реестр договоров аренды и существенные условия этих договоров, касающихся размера и состава ставки арендной платы:

• • Включает/не включает НДС,
• • Включает/не включает операционные расходы.

Под операционными расходами в настоящем случае подразумевается все расходы компании на эксплуатацию ОКС, коммунальные платежи, налоги, а также расходы по страхованию в том числе:

• • Оплата услуг управляющей компании (коммунальной службы).
• • Оплата услуг охранного предприятия.
• • Оплата услуг по вывозу мусора.
• • Оплата услуг по предоставлению электроэнергии.
• • Оплата услуг по предоставлению телекоммуникаций и связи.
• • Оплата услуг по предоставлению воды.
• • Оплата услуг по предоставлению бытового газа.
• • Пропорциональная оплата, производимая в счет погашения арендных (налоговых) платежей за земельный участок, находящийся под недвижимым имуществом собственником недвижимого имущества.
• • Оплата страховой компании за страхование имущества.
• • Оплата текущего ремонта недвижимого имущества
• • Иные платежи, которые могут возникнуть по договору аренды, относящиеся непосредственно к оцениваемому недвижимому имуществу.

Данный вид расходов не включает в себя амортизационные платежи.

Документы для описания и идентификации Земельного участка

• • Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на земельный участок под оцениваемым объектом. В случае аренды земельного участка, необходим договор аренды и расчет текущих платежей за последний отчетный период и год;
• • Кадастровый паспорт на земельный участок.
• • Документы, свидетельствующие об имеющихся обременениях и ограничениях на недвижимое имущество.

В случае оценки объекта незавершенного строительством, необходим план инвестиций по годам с расшифровками по видам расходования средств с учетом НДС.

Определение рынка недвижимости для определения рыночной стоимости объектов капитального строительства (ОКС) в целях уточнения и внесения изменения в государственный кадастр недвижимости

Рынок недвижимости представляет собой совокупность экономических отношений между субъектами рынка (продавцами и покупателями) по поводу движения совокупных или отдельных прав (услуг) на недвижимое имущество и денег, которые основываются на взаимном согласии, эквивалентности и конкуренции.

Рынок недвижимости для объекта оценки признается совершенным и открытым, если удовлетворяет следующим требованиям:

• • совершается достаточное количество экономических отношений (сделок или предложений) между субъектами рынка, удовлетворяющее принципу достаточности количества аналогов,
• • экономические отношения (сделки или предложения) подтверждаются источниками информации, удовлетворяющих требованиям Федеральных стандартов оценки.

Рынок недвижимости для объекта оценки существует в каждом типе (сегменте) недвижимого имущества по своему функциональному назначению.

Рынок недвижимости для объекта оценки структурируется по территориальному признаку: местный рынок недвижимости (в пределах одного муниципального образования или населенного пункта), региональный рынок недвижимости (в пределах субъекта Российской Федерации), федеральный рынок недвижимости (в пределах Российской федерации).

При наличии совершенного и открытого рынка для объекта оценки расчет рыночной стоимости должен осуществляться на основании сравнительного и доходного подходов.

Сравнительный подход

Рыночная стоимость ОКС сравнительным подходом определяется как разница между стоимостью единого объекта недвижимости и стоимостью земельного участка. Под единым объектом недвижимости подразумевается объект капитального строительства и площадь земельного участка, необходимая для его функционирования.

Выбор объекта-аналога

Объектом-аналогом для объекта оценки признается экономическое отношение (сделка или предложение) между субъектами соответствующего рынка недвижимости, с достаточной долей схожести с объектом оценки по основным ценообразующим факторам:

• • Местоположение;
• • Площадь.

Количество и подбор объектов-аналогов

• • При использовании сравнительного подхода количество объектов-аналогов не может быть меньше, чем количество факторов (элементов сравнения), описывающих объект оценки, плюс один объект-аналог.
• • Количество факторов (элементов сравнения) для анализа выбранных объектов-аналогов, может быть уменьшено путем подбора объектов-аналогов полностью идентичных объекту оценки по данным факторам (элементам сравнения).
• • В любом случае количество объектов-аналогов не может быть менее трех.
• • Подбор объектов-аналогов осуществляется по принципу расширения области поиска от местного рынка недвижимости к федеральному рынку недвижимости.
• • Сведения об объектах-аналогах подтверждаются источниками информации, удовлетворяющими требованиям Федеральных стандартов оценки.

Корректировки к объектам-аналогам

Стоимостной корректировкой объекта-аналога по одному из факторов (элементу сравнения) для объекта оценки, признается расчетное изменение цены объекта-аналога, основанное на экономических, логических и расчетных обоснованиях в соответствии с требованиями Федеральных стандартов оценки. Данные корректировки могут быть рассчитаны на основе корреляционно-статистических моделей или методом парных продаж.

В удельную стоимость аналогов, приведенную с учетом налога на добавленную стоимость, в процессе применения сравнительного подхода в общем порядке вносятся следующие корректировки:

• • оцениваемые права ;
• • корректировка на площадь земельного участка сверх, площади необходимой для функционирования ОКС;
• • скидка с цены предложения.
• • поправка на рыночные условия (период продажи).
• • поправка на состояние объекта.
• • поправка на масштаб (различие в площадях)
• • поправка на местоположение.

При выполнении всех корректировок, проводится согласование результатов по методу удельных весовых коэффициентов. Весовые коэффициенты для используемых аналогов не должны существенно различаться.

Определение рыночной стоимости

• • Рыночная стоимость земельного участка определяется согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 №568-р, и Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 №1102-р.
• • Рыночная стоимость объекта капитального строительства определяется вычитанием из стоимости единого объекта недвижимости рыночной или кадастровой стоимости земельного участка для его функционирования. Кадастровый показатель тестируется на соответствие рыночным диапазонам стоимости.

Доходный подход

Рыночная стоимость ОКС доходным подходом определяется как разница между стоимостью единого объекта недвижимости и стоимостью земельного участка. В случае, если существуют дополнительные доходы от эксплуатации земельного участка (парковка), то данная территория входит в состав единого объекта. Если дополнительные доходы отсутствуют, то площадь функционирования определяется аналогично площади сравнительного подхода.

Методы доходного подхода

В рамках доходного подхода необходимо использовать два метода:

• • Метод капитализации дохода – в случае постоянных потоков доходов от аренды коммерческих объектов недвижимости, для объектов, не требующих значительных инвестиций;
• • Метод дисконтирования денежных потоков в случае непостоянных потоков доходов от аренды коммерческих объектов недвижимости, для объектов требующих значительных инвестиций; для объектов незавершенных строительством.

Рыночная стоимость объекта доходным подходом определяется суммой потоков денежных средств, соответствующих доходам и расходам, приведенных к дате оценки с помощью выбранной ставки и включает следующие этапы:

Этапы

• • Определение потенциального валового дохода;
• • Определение действительного валового дохода;
• • Определение операционных расходов;
• • Определение коэффициента капитализации/дисконтирования;
• • Определение чистого операционного дохода;
• • Определение стоимости реверсии (метод дисконтирования денежных потоков);
• • Определение итоговой стоимости объекта недвижимости;

Определение ПВД

Определение потенциального валового дохода, приносимого недвижимостью, базируется на анализе и расчете арендных ставок без учета налога на добавленную стоимость. При этом, в первую очередь, анализируются данные из реестра арендных ставок на дату оценки, полученные у Заказчика, на соответствие рыночных условиям. Если фактические арендные ставки входят в диапазон рынка, то к расчету принимается средневесовая арендная ставка или производится сегментирование арендаторов по выделенному признаку. Если фактические арендные ставки не соответствуют рыночным значениям, то необходимо провести расчет арендной ставки.

Дополнительный доход, например, от парковочного пространства, суммируется.

Определение ДВД

Определение действительного валового дохода определяется с учетом процента загрузки объекта недвижимости и дополнительных доходов от эксплуатации здания. Алгоритм выбора процента загрузки аналогичен определению арендных ставок:

• • анализ показателя на дату оценки оцениваемого объекта;
• • сопоставление с рыночными условиями;
• • при соответствии рыночным условиям принимается фактическая загрузка, при отклонении от рыночного диапазона, загрузка объекта рассчитывается или принимается по данным справочников с условием обоснования.

Определение операционных расходов

Выбор уровня операционных расходов соответствует вышеприведенному алгоритму. К расчету принимаются расходы без учета НДС.

В процессе оценки доходным подходом операционный НДС учитывать не надо. Приведение к соответствию результатов сравнительного и доходного подходов ведет к необходимости начисления транзакционного НДС к данным доходного подхода.

Определение коэффициента капитализации/дисконтирования

Значения коэффициента дисконтирования/капитализации должны находится в диапазоне, соответствующим данным обзора рынка недвижимости. Определение ставки капитализации проводят методом рыночной экстракции. При применении коэффициента дисконтирования в процессе реализации метода дисконтирования денежных потоков, данное значение является разницей между ставкой капитализации и нормой возврата.

Стоимость реверсии определяют с учетом ставки капитализации, а приведение результатов к дате оценки осуществляется при помощи коэффициента дисконтирования.

Определение рыночной стоимости

• • Итоговая стоимость ОКС является разницей между стоимостью единого объекта недвижимости и земельного участка, необходимого для его функционирования.
• • Приведение к соответствию результатов сравнительного и доходного подходов ведет к необходимости начисления транзакционного НДС к данным доходного подхода.

Согласование

Согласование полученных результатов рыночной стоимости объекта оценки различными подходами осуществляется в соответствии с требованиями Федеральных стандартов оценки. Расчет рыночной стоимости в рамках доходного и сравнительного подходов базируется на ценах предложений, как по продаже, так и по аренде недвижимости. В соответствии с чем можно сделать вывод, что информация, используемая в доходном и сравнительном подходах, в равной степени является рыночной. Принимая во внимание количество и качество исходной информации, а также возможность каждого из подходов учитывать особенности объекта оценки и конъюнктуру рынка недвижимости удельный вес доходного и сравнительного подходов должен быть паритетным, т.е. по 50% каждый подход. В иных случаях требуется обоснование выбора удельных весов.

Итоговая стоимость должна находится в обоснованном диапазоне цен. При наличии отклонений необходимо привести объяснение смещения стоимости относительно значений рынка.

Расчет рыночной стоимости ОКС доходным подходом с точки зрения операционного НДС

С учетом операционного НДС

Показатель

Порядок расчета

1-й год

2-й год

3-й год

4-й год

5-й год

Без учета операционного НДС

Показатель

Порядок расчета

1-й год

2-й год

3-й год

4-й год

5-й год

Ваше сообщение отправлено

Ваше сообщение успешно отправлено, в ближайшее время специалисты Городской Оценочной Компании свяжутся с вами.

Источник: cityval.ru