Виды и сегменты ОКС (объектов капитального строительства)
Сегменты коммерческой недвижимости:
- • административные (офисные) помещения,
- • торговые помещения,
- • складские помещения,
- • помещения для целей общепита.
Определение рыночной стоимости объектов коммерческого недвижимого имущества
Объект оценки
Дата оценки
Предполагаемое использование результатов
Специальные допущения и ограничивающие условия
Анализ наиболее эффективного использования:
Обоснование выбора подходов к оценке:
Рыночная стоимость объекта оценки
Оценка ОКС и ЗУ для оспаривания кадастровой стоимости проводится нашими специалистами в кратчайшие сроки. Сделать заказ либо получить консультацию можно по телефону.
Мы работаем ежедневно: с 8.00 до 22.00
Звоните нам по телефону (495) 105-95-30 либо пишите на email: Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript. ;
Офис компании:ст. метро Славянский бульвар ул. Давыдковская, дом 3, строение 2, этаж 2.
Оценка объектов капитального строительства для оспаривания кадастровой стоимости
Документы для описания и идентификации ОКС
- • Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на объект капитального строительства;
- • Техническая документация на недвижимое имущество (технический паспорт, кадастровый паспорт, выписки из технического паспорта, поэтажные планы, экспликации и т.п.).
- • Реестр договоров аренды и существенные условия этих договоров, касающихся размера и состава ставки арендной платы:
- • Включает/не включает НДС,
- • Включает/не включает операционные расходы.
Под операционными расходами в настоящем случае подразумевается все расходы компании на эксплуатацию ОКС, коммунальные платежи, налоги, а также расходы по страхованию в том числе:
- • Оплата услуг управляющей компании (коммунальной службы).
- • Оплата услуг охранного предприятия.
- • Оплата услуг по вывозу мусора.
- • Оплата услуг по предоставлению электроэнергии.
- • Оплата услуг по предоставлению телекоммуникаций и связи.
- • Оплата услуг по предоставлению воды.
- • Оплата услуг по предоставлению бытового газа.
- • Пропорциональная оплата, производимая в счет погашения арендных (налоговых) платежей за земельный участок, находящийся под недвижимым имуществом собственником недвижимого имущества.
- • Оплата страховой компании за страхование имущества.
- • Оплата текущего ремонта недвижимого имущества
- • Иные платежи, которые могут возникнуть по договору аренды, относящиеся непосредственно к оцениваемому недвижимому имуществу.
Данный вид расходов не включает в себя амортизационные платежи.
Документы для описания и идентификации Земельного участка
- • Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на земельный участок под оцениваемым объектом. В случае аренды земельного участка, необходим договор аренды и расчет текущих платежей за последний отчетный период и год;
- • Кадастровый паспорт на земельный участок.
- • Документы, свидетельствующие об имеющихся обременениях и ограничениях на недвижимое имущество.
В случае оценки объекта незавершенного строительством, необходим план инвестиций по годам с расшифровками по видам расходования средств с учетом НДС.
Основные подходы к оценке недвижимости
Определение рынка недвижимости для определения рыночной стоимости объектов капитального строительства (ОКС) в целях уточнения и внесения изменения в государственный кадастр недвижимости
Рынок недвижимости представляет собой совокупность экономических отношений между субъектами рынка (продавцами и покупателями) по поводу движения совокупных или отдельных прав (услуг) на недвижимое имущество и денег, которые основываются на взаимном согласии, эквивалентности и конкуренции.
Рынок недвижимости для объекта оценки признается совершенным и открытым, если удовлетворяет следующим требованиям:
- • совершается достаточное количество экономических отношений (сделок или предложений) между субъектами рынка, удовлетворяющее принципу достаточности количества аналогов,
- • экономические отношения (сделки или предложения) подтверждаются источниками информации, удовлетворяющих требованиям Федеральных стандартов оценки.
Рынок недвижимости для объекта оценки существует в каждом типе (сегменте) недвижимого имущества по своему функциональному назначению.
Рынок недвижимости для объекта оценки структурируется по территориальному признаку: местный рынок недвижимости (в пределах одного муниципального образования или населенного пункта), региональный рынок недвижимости (в пределах субъекта Российской Федерации), федеральный рынок недвижимости (в пределах Российской федерации).
При наличии совершенного и открытого рынка для объекта оценки расчет рыночной стоимости должен осуществляться на основании сравнительного и доходного подходов.
Сравнительный подход
Рыночная стоимость ОКС сравнительным подходом определяется как разница между стоимостью единого объекта недвижимости и стоимостью земельного участка. Под единым объектом недвижимости подразумевается объект капитального строительства и площадь земельного участка, необходимая для его функционирования.
Выбор объекта-аналога
Объектом-аналогом для объекта оценки признается экономическое отношение (сделка или предложение) между субъектами соответствующего рынка недвижимости, с достаточной долей схожести с объектом оценки по основным ценообразующим факторам:
- • Местоположение;
- • Площадь.
Количество и подбор объектов-аналогов
- • При использовании сравнительного подхода количество объектов-аналогов не может быть меньше, чем количество факторов (элементов сравнения), описывающих объект оценки, плюс один объект-аналог.
- • Количество факторов (элементов сравнения) для анализа выбранных объектов-аналогов, может быть уменьшено путем подбора объектов-аналогов полностью идентичных объекту оценки по данным факторам (элементам сравнения).
- • В любом случае количество объектов-аналогов не может быть менее трех.
- • Подбор объектов-аналогов осуществляется по принципу расширения области поиска от местного рынка недвижимости к федеральному рынку недвижимости.
- • Сведения об объектах-аналогах подтверждаются источниками информации, удовлетворяющими требованиям Федеральных стандартов оценки.
Корректировки к объектам-аналогам
Стоимостной корректировкой объекта-аналога по одному из факторов (элементу сравнения) для объекта оценки, признается расчетное изменение цены объекта-аналога, основанное на экономических, логических и расчетных обоснованиях в соответствии с требованиями Федеральных стандартов оценки. Данные корректировки могут быть рассчитаны на основе корреляционно-статистических моделей или методом парных продаж.
В удельную стоимость аналогов, приведенную с учетом налога на добавленную стоимость, в процессе применения сравнительного подхода в общем порядке вносятся следующие корректировки:
- • оцениваемые права ;
- • корректировка на площадь земельного участка сверх, площади необходимой для функционирования ОКС;
- • скидка с цены предложения.
- • поправка на рыночные условия (период продажи).
- • поправка на состояние объекта.
- • поправка на масштаб (различие в площадях)
- • поправка на местоположение.
При выполнении всех корректировок, проводится согласование результатов по методу удельных весовых коэффициентов. Весовые коэффициенты для используемых аналогов не должны существенно различаться.
Определение рыночной стоимости
- • Рыночная стоимость земельного участка определяется согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 №568-р, и Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 №1102-р.
- • Рыночная стоимость объекта капитального строительства определяется вычитанием из стоимости единого объекта недвижимости рыночной или кадастровой стоимости земельного участка для его функционирования. Кадастровый показатель тестируется на соответствие рыночным диапазонам стоимости.
Доходный подход
Рыночная стоимость ОКС доходным подходом определяется как разница между стоимостью единого объекта недвижимости и стоимостью земельного участка. В случае, если существуют дополнительные доходы от эксплуатации земельного участка (парковка), то данная территория входит в состав единого объекта. Если дополнительные доходы отсутствуют, то площадь функционирования определяется аналогично площади сравнительного подхода.
Методы доходного подхода
В рамках доходного подхода необходимо использовать два метода:
- • Метод капитализации дохода – в случае постоянных потоков доходов от аренды коммерческих объектов недвижимости, для объектов, не требующих значительных инвестиций;
- • Метод дисконтирования денежных потоков в случае непостоянных потоков доходов от аренды коммерческих объектов недвижимости, для объектов требующих значительных инвестиций; для объектов незавершенных строительством.
Рыночная стоимость объекта доходным подходом определяется суммой потоков денежных средств, соответствующих доходам и расходам, приведенных к дате оценки с помощью выбранной ставки и включает следующие этапы:
Этапы
- • Определение потенциального валового дохода;
- • Определение действительного валового дохода;
- • Определение операционных расходов;
- • Определение коэффициента капитализации/дисконтирования;
- • Определение чистого операционного дохода;
- • Определение стоимости реверсии (метод дисконтирования денежных потоков);
- • Определение итоговой стоимости объекта недвижимости;
Определение ПВД
Определение потенциального валового дохода, приносимого недвижимостью, базируется на анализе и расчете арендных ставок без учета налога на добавленную стоимость. При этом, в первую очередь, анализируются данные из реестра арендных ставок на дату оценки, полученные у Заказчика, на соответствие рыночных условиям. Если фактические арендные ставки входят в диапазон рынка, то к расчету принимается средневесовая арендная ставка или производится сегментирование арендаторов по выделенному признаку. Если фактические арендные ставки не соответствуют рыночным значениям, то необходимо провести расчет арендной ставки.
Дополнительный доход, например, от парковочного пространства, суммируется.
Определение ДВД
Определение действительного валового дохода определяется с учетом процента загрузки объекта недвижимости и дополнительных доходов от эксплуатации здания. Алгоритм выбора процента загрузки аналогичен определению арендных ставок:
- • анализ показателя на дату оценки оцениваемого объекта;
- • сопоставление с рыночными условиями;
- • при соответствии рыночным условиям принимается фактическая загрузка, при отклонении от рыночного диапазона, загрузка объекта рассчитывается или принимается по данным справочников с условием обоснования.
Определение операционных расходов
Выбор уровня операционных расходов соответствует вышеприведенному алгоритму. К расчету принимаются расходы без учета НДС.
В процессе оценки доходным подходом операционный НДС учитывать не надо. Приведение к соответствию результатов сравнительного и доходного подходов ведет к необходимости начисления транзакционного НДС к данным доходного подхода.
Определение коэффициента капитализации/дисконтирования
Значения коэффициента дисконтирования/капитализации должны находится в диапазоне, соответствующим данным обзора рынка недвижимости. Определение ставки капитализации проводят методом рыночной экстракции. При применении коэффициента дисконтирования в процессе реализации метода дисконтирования денежных потоков, данное значение является разницей между ставкой капитализации и нормой возврата.
Стоимость реверсии определяют с учетом ставки капитализации, а приведение результатов к дате оценки осуществляется при помощи коэффициента дисконтирования.
Определение рыночной стоимости
- • Итоговая стоимость ОКС является разницей между стоимостью единого объекта недвижимости и земельного участка, необходимого для его функционирования.
- • Приведение к соответствию результатов сравнительного и доходного подходов ведет к необходимости начисления транзакционного НДС к данным доходного подхода.
Согласование
Согласование полученных результатов рыночной стоимости объекта оценки различными подходами осуществляется в соответствии с требованиями Федеральных стандартов оценки. Расчет рыночной стоимости в рамках доходного и сравнительного подходов базируется на ценах предложений, как по продаже, так и по аренде недвижимости. В соответствии с чем можно сделать вывод, что информация, используемая в доходном и сравнительном подходах, в равной степени является рыночной. Принимая во внимание количество и качество исходной информации, а также возможность каждого из подходов учитывать особенности объекта оценки и конъюнктуру рынка недвижимости удельный вес доходного и сравнительного подходов должен быть паритетным, т.е. по 50% каждый подход. В иных случаях требуется обоснование выбора удельных весов.
Итоговая стоимость должна находится в обоснованном диапазоне цен. При наличии отклонений необходимо привести объяснение смещения стоимости относительно значений рынка.
Расчет рыночной стоимости ОКС доходным подходом с точки зрения операционного НДС
С учетом операционного НДС
Показатель
Порядок расчета
1-й год
2-й год
3-й год
4-й год
5-й год
Без учета операционного НДС
Показатель
Порядок расчета
1-й год
2-й год
3-й год
4-й год
5-й год
Ваше сообщение отправлено
Ваше сообщение успешно отправлено, в ближайшее время специалисты Городской Оценочной Компании свяжутся с вами.
ИсточникКадастровая оценка объектов капитального строительства сравнительным и доходным подходами
I. Общие положения
1.1. Настоящие методические указания о государственной кадастровой оценке (далее — Указания) определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости и предназначены для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением субъекта Российской Федерации, наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (далее — бюджетное учреждение).
(п. 1.1 в ред. Приказа Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548)
(см. текст в предыдущей редакции)
1.2. Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.
Определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке.
(в ред. Приказа Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548)
(см. текст в предыдущей редакции)
Результаты расчета кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной в соответствии с настоящими Указаниями, не подлежат корректировке на вероятную величину доходов и расходов продавца, возникающих в связи с владением, пользованием и распоряжением таким объектом недвижимости (в том числе связанных с налоговыми обязательствами продавца, возникающими (либо которые могут возникнуть) в связи с владением, пользованием и распоряжением таким объектом).
(в ред. Приказа Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548)
(см. текст в предыдущей редакции)
Датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость в соответствии с настоящими Указаниями, является 1 января года определения кадастровой стоимости в рамках государственной кадастровой оценки, предусмотренного законодательством о государственной кадастровой оценке.
(в ред. Приказа Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548)
(см. текст в предыдущей редакции)
В случае подтверждения информации о фактическом использовании объекта недвижимости, соответствующем виду (видам) разрешенного использования, определенному (установленному) в отношении такого объекта недвижимости и содержащемуся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, на основании поданной в бюджетное учреждение декларации о характеристиках объекта недвижимости, форма которой утверждена приказом Минэкономразвития России от 4 июня 2019 г. N 318 «Об утверждении порядка рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее формы» , для целей Указаний под видом использования понимается такое фактическое использование объекта недвижимости.
(абзац введен Приказом Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548)
Зарегистрирован в Минюсте России 23 сентября 2019 г., регистрационный N 56006.
(сноска введена Приказом Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548)
В иных случаях под видом использования понимаются вид (виды) разрешенного использования или назначение объекта недвижимости, определенные (установленные) в отношении такого объекта недвижимости и содержащиеся в ЕГРН по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.
(абзац введен Приказом Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548)
1.3. При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов недвижимости в соответствии с пунктом 8.1 Указаний.
Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке (совокупность методов (последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта недвижимости в рамках одного из подходов к оценке), объединенных общей методологией): затратного, сравнительного или доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования, назначения объектов недвижимости, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа рынка недвижимости. Выбор подходов и методов, используемых для определения кадастровой стоимости, моделей массовой оценки должен быть обоснован.
Применение методов массовой оценки для целей Указаний предполагает определение кадастровой стоимости путем группирования объектов недвижимости. При проведении массовой оценки используются сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке.
Под индивидуальной оценкой для целей Указаний понимается процесс определения кадастровой стоимости индивидуально в отношении объекта недвижимости на основе подходов к оценке (сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке).
1.4. В случае использования более одного подхода к оценке результаты, полученные с применением различных подходов, должны быть согласованы между собой с целью определения итоговой величины кадастровой стоимости. В случае проведения согласования путем взвешивания результатов, полученных с применением различных подходов, выбор использованных весов должен быть обоснован.
Выбранный способ согласования, а также все сделанные при осуществлении согласования результатов суждения и допущения должны быть обоснованы.
1.5. При определении кадастровой стоимости объект недвижимости оценивается исходя из предположения о возможности его добровольного отчуждения (передачи права собственности) на открытом рынке в условиях свободной конкуренции, а также с учетом того, что покупатель получает возможность полного и незамедлительного его использования в состоянии, в котором он был приобретен (передан) на дату определения кадастровой стоимости независимо от того, ограничен ли такой объект недвижимости в обороте, существует ли рынок такого рода объектов недвижимости и может ли он быть фактически отчужден.
Информация о событиях, произошедших после даты определения кадастровой стоимости, не может быть использована для определения кадастровой стоимости, за исключением случаев ее использования для подтверждения тенденций, сложившихся на дату определения кадастровой стоимости, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату определения кадастровой стоимости.
(абзац введен Приказом Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548)
1.6. При определении кадастровой стоимости на базе рыночной стоимости кадастровая стоимость объекта недвижимости не может превышать величины его рыночной стоимости, определенной на ту же дату.
Абзац утратил силу. — Приказ Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548.
(см. текст в предыдущей редакции)
1.7. Для построения модели оценки кадастровой стоимости бюджетным учреждением осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.
При использовании для определения кадастровой стоимости наблюдаемых на рынке цен такие цены не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки.
При отсутствии рынка объектов недвижимости или при наличии недостатка наблюдаемых рыночных цен на соответствующей территории определение кадастровой стоимости осуществляется на основе рыночно ориентированной модели оценки кадастровой стоимости с учетом всех экономических характеристик объекта недвижимости.
1.8. При определении кадастровой стоимости объекта недвижимости бюджетное учреждение исходит из того, что использование такого объекта недвижимости в соответствии с его разрешенным использованием и назначением может быть продолжено без нарушения требований законодательства.
Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется на основе того из определенных (установленных) для него видов использования, который позволяет использовать его наиболее эффективно, что приводит к максимизации его стоимости.
(п. 1.8 в ред. Приказа Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548)
(см. текст в предыдущей редакции)
1.9. Определение кадастровой стоимости должно осуществляться на основе единства судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости.
1.10. Земельный участок характеризуется его целевым назначением (принадлежностью земельного участка к определенной категории земель) и (или) разрешенным использованием, а также видом осуществляемой на нем деятельности.
(в ред. Приказа Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548)
(см. текст в предыдущей редакции)
Абзац утратил силу. — Приказ Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548.
(см. текст в предыдущей редакции)
1.11. Определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременений (ограничений) объекта недвижимости, за исключением ограничений прав на землю, возникающих в соответствии с законодательством (в связи с установлением зон с особыми условиями использования территории, иными ограничениями, установленными действующим законодательством Российской Федерации).
(п. 1.11 в ред. Приказа Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548)
(см. текст в предыдущей редакции)
1.12. При определении кадастровой стоимости земельного участка бюджетным учреждением должны учитываться:
обеспеченность (наличие либо отсутствие) инженерной и транспортной инфраструктурой (наличие инженерного и транспортного обеспечения до границ земельного участка), социальной инфраструктурой;
(в ред. Приказа Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548)
(см. текст в предыдущей редакции)
характеристики окружающей территории земельного участка;
(в ред. Приказа Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548)
(см. текст в предыдущей редакции)
существующий рельеф земельного участка (при наличии информации о влиянии на стоимость).
При определении кадастровой стоимости земельного участка не учитываются:
улучшения земельного участка, которые поставлены на кадастровый учет и (или) бухгалтерский учет;
степень благоустройства (внутриплощадочные инженерные коммуникации (расположенные внутри установленных границ земельного участка), искусственные покрытия, малые архитектурные формы, за исключением сложившегося на дату определения кадастровой стоимости рельефа);
озеленение, за исключением естественных и искусственно созданных насаждений при оценке земельных участков сегментов «Сельскохозяйственное использование», «Использование лесов», указанных в главе IX Указаний.
Земельный участок для целей Указаний считается обеспеченным инженерной инфраструктурой в объеме подведенных к границе земельного участка инженерных коммуникаций при возможности их использования.
Наличие магистральных инженерных коммуникаций (линии электропередач, магистральные трубопроводы, коллекторы и прочее), проходящих по самому земельному участку или вблизи его границ, не дает основания считать земельный участок инженерно обеспеченным.
Абзац утратил силу. — Приказ Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548.
(см. текст в предыдущей редакции)
Для целей Указаний земельный участок считается обеспеченным подъездными путями в случае, если к любой из его границ подходят подъездные пути, предоставляя возможность въезда на этот земельный участок.
При этом необходимо учитывать в том числе вид подъездных путей (автомобильная дорога, железная дорога и прочее), классы автомобильных дорог (федерального, регионального или межмуниципального, местного значений, частная автомобильная дорога), категории железных дорог (скоростные магистрали, магистрали с преимущественно пассажирским движением и прочее).
1.13. Утратил силу. — Приказ Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548.
(см. текст в предыдущей редакции)
1.14. При определении кадастровой стоимости зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства (ОНС) учитывается неотделимое внутреннее инженерное оборудование, без которого эксплуатация этих зданий, сооружений, ОНС в соответствии с их видом использования и назначением невозможна или существенно затруднена.
При определении кадастровой стоимости зданий, сооружений, ОНС исключается стоимость земельного участка, на котором он расположен.
При определении кадастровой стоимости зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест не учитываются как часть объекта недвижимости:
все объекты, расположенные за границами ограждающих конструкций зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест либо при отсутствии ограждающих конструкций — за внешними границами опорных частей и (или) пятна застройки зданий, сооружений, ОНС;
предметы декоративно-прикладного искусства (для объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее — объекты культурного наследия));
влияние предпринимательской деятельности, осуществляемой в здании, сооружении, ОНС, помещении, машино-месте;
прочие объекты, влияющие на стоимость зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест, но не относящиеся к неотделимым улучшениям зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест.
(п. 1.14 в ред. Приказа Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548)
(см. текст в предыдущей редакции)
1.15. Кадастровая стоимость единых недвижимых комплексов (ЕНК) определяется как сумма кадастровых стоимостей объектов недвижимости, объединенных в такой ЕНК.
(п. 1.15 в ред. Приказа Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548)
(см. текст в предыдущей редакции)
1.16 — 1.17. Утратили силу. — Приказ Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548.
(см. текст в предыдущей редакции)
1.18. При определении кадастровой стоимости земельного участка не должны учитываться права пользования недрами.
1.19. Определение кадастровой стоимости включает в себя следующие мероприятия:
определение ценообразующих факторов объектов недвижимости (далее — ценообразующие факторы);
первичная группировка объектов недвижимости на основе сегментации объектов недвижимости, предусмотренной Указаниями;
сбор сведений о значениях ценообразующих факторов;
сбор рыночной информации;
группировка объектов недвижимости;
построение модели оценки кадастровой стоимости и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости;
анализ качества модели оценки кадастровой стоимости;
расчет кадастровой стоимости, включая индивидуальные расчеты для объектов недвижимости, по которым невозможно выполнить определение кадастровой стоимости методами массовой оценки, а также в случаях, указанных в пункте 8.1 Указаний;
ИсточникXIV Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум — 2022
Кадастровая оценка объектов капитального строительства: проблемы и пути решения
Текст работы размещён без изображений и формул.
Полная версия работы доступна во вкладке «Файлы работы» в формате PDF
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства [5].
В действующей налоговой системе одно из центральных мест занимает кадастровая оценка. На текущий момент кадастровая стоимость используется в качестве налогооблагаемой базы по четырем налогам: земельному налогу, налогу на имущество физических лиц, налогу на имущество организаций и налогу на доходы физических лиц [4].
Кроме того, кадастровая стоимость широко используется в сфере аренды земли (где арендодателем выступают государственные органы), а также в процессе ее выкупа частными лицами из государственной собственности. Несмотря на то, что институту кадастровой оценки исполнился 21 год и процедура ее проведения должна быть отлажена, проблема достоверности ее результатов сейчас стоит как никогда остро.
Одной из причин недостоверности результатов может служить недоработка методического обеспечения кадастровой оценки, в том числе отсутствие четких инструкций и алгоритма проведения оценки, учитывающих конкретные случаи и специфику объекта. Применяемые на сегодняшний день методические указания содержат ряд неопределенностей. Как следствие, применение массовых методов оценки обусловливает наличие ошибок при обработке большого массива информации статистическими методами. Полностью нейтрализовать ошибки не получится, но совершенство методологии оценки, безусловно, позволит минимизировать их количество [14].
Одной из ключевых проблем методологического обеспечения является учет или не учёт стоимости земли при проведении кадастровой оценки объектов капитального строительства.
В соответствии с Методическими указаниями, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226, «кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект. Определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке» [8].
Следуя логике такого определения, базовый расчет кадастровой стоимости является сравнительным. Согласно данному методологическому подходу стоимость объекта капитального строительства рассчитывается на основе цен продажи объектов-аналогов. Однако согласно действующему российскому законодательству объект капитального строительства продается одновременно с земельным участком. Так, Земельный кодекс закрепляет «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков» [2]. На практике именно так и происходит: продается здание и одновременно с ним участок, а цена продажи включает одновременно стоимость объекта капитального строительства и земельного участка.
Анализ показал, что за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 в созданные при территориальных органах Росреестра комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости поступило 50 988 заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении 89 475 объектов недвижимости [19].
Так, на рассмотрение в Комиссии поступили заявления с информацией о 50 086 земельных участках, и заявления со сведениями о 9 205 зданиях, 9514 помещениях, 108 сооружениях, 50 машино — местах и 22 объектах незавершенного строительства.
Также рассмотрим за период с 01.01.2019 по 31.12.2019 в созданные при территориальных органах Росреестра комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости поступило 41 594 заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении 68 997 объектов недвижимости [19].
Так, на рассмотрение в Комиссии поступили заявления с информацией о 43 766 земельных участках, и заявления со сведениями о 7 419 зданиях, 5 307 помещениях, 103 сооружениях, 48 машино-местах и 20 объектах незавершенного строительства.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены: физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц; юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц; органами государственной власти, органами местного самоуправления [10].
Сравнивая поданные заявления на оспаривание кадастровой стоимости за 2018 и 2019 год, можно с полной уверенностью сказать, что усовершенствование методологии государственной кадастровой оценки объектов недвижимости не стоит на месте. Значительное уменьшение поданных заявлений мы наблюдаем на земельные участки, здания и помещения, а также есть небольшие «сдвиги» на другие объекты недвижимости, то есть сооружения, машино-места и объекты незавершенного строительства, но, к сожалению, изменения не дотронулось до объектов капитального строительства.
Комиссиями были зафиксированы следующие существенные недостатки в составлении отчетности: неверное оформление отчетности; не применение обязательных методы оценки; не обоснование отказа в использовании определенного метода; некорректная подборка объекта-аналога; неполное указание сведений об объекте оценки; неуместное применение метода массовой оценки. Данные недостатки характеризуют и низкую квалификацию оценщиков, и отсутствие достоверной информации об объекте оценки и сделках с объектами-аналогами, и «давление» на оценщиков со стороны заказчиков, заинтересованных преимущественно в завышении кадастровой стоимости в своих регионах, и другие причины [11].
Наиболее острая проблема – методологическая ошибка при проведении кадастровой оценки, которая состоит в том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости, которая была определена по итогам проведения массовой оценки, в дальнейшем оспаривается посредством данных рыночной стоимости объектов недвижимости, которые были рассчитаны по методу индивидуальной оценки. При применении двух разных методологий в итоге оценщик получает разные результаты. Исходя из уровня существующих проблем в сфере кадастровой деятельности, можно представить дальнейшие перспективы развития кадастровой оценки недвижимости в России, а именно: выработка стратегических целей; квалификация оценщиков; разработка необходимых стандартов; изменения в отчетах о проведении кадастровой оценки [14].
Создание данных инструментов позволит государственным органам отслеживать сделки, осуществлять надзор за оценочной деятельностью в целом, проводить эффективный анализ цен на рынке недвижимости. С помощью создания электронного реестра можно решить проблему недостатка информации об объектах оценки, что позволит повысить качество кадастровой оценки.
Актуальность данной темы обуславливается необходимостью формирования информационной базы, которая позволила бы упростить и ускорить процесс оценки. Внедрение геоинформационных технологий в сферу оценочной деятельности позволит обеспечить оценщиков актуальными данными, позволяющими обосновать расчёт стоимости объекта оценки и сократить время на поиск необходимой для оценки информации, что в конечном итоге позволит автоматизировать процесс оценки и сделать его массовым и доступным
Современная концепция идеологов кадастровой оценки заключается в достижении максимального сближения показателей кадастровой и рыночной стоимостей ввиду того, что рыночная стоимость, рассчитываемая методами индивидуальной оценки, является более объективным показателем, чем кадастровая стоимость, базирующаяся на методах массовой оценки. Однако при расчете данных видов стоимостей обязательным условием является наличие обновляющейся информационной системы, содержащей актуальные показатели — ценообразующие факторы с определением их количественных характеристик, влияющих на стоимость объектов на рынке недвижимости, что может быть реализовано исключительно на основе геоинформационных технологий в связи с необходимостью обязательного проведения анализа по картографическим и тематическим базам данных [12].
Анализ и перспективы применения потенциальных возможностей ГИС в кадастровой оценке, неоспоримы. Процедура определения стоимости имеет массу недостатков уже на этапе сбора сведений об объектах недвижимости, так как информация, содержащаяся в базе данных Единого государственного реестра недвижимости, зачастую не только неактуальна, но и противоречит действительности [19]. В связи с этим, поставлена цель – исследовать возможности применения гис-технологий в кадастровой оценке для проведения более тщательного анализа рынка недвижимости, наполнения информационной базы ЕГРН, адекватного определения стоимости объектов недвижимости, а также возможностей осуществления их постоянного мониторинга.
ГрК РФ Статья 56. Государственные информационные системы обеспечения градостроительной деятельности. 1. Государственные информационные системы обеспечения градостроительной деятельности — создаваемые и эксплуатируемые в соответствии с требованиями настоящего Кодекса информационные системы, содержащие сведения, документы, материалы о развитии территорий, об их застройке, о существующих и планируемых к размещению объектах капитального строительства и иные необходимые для осуществления градостроительной деятельности сведения [3].
Оценка применения ГИС в субъектах показала, что наиболее используемыми ГИС в процедуре реализации оценки недвижимости являются MapInfo и QGIS. M apInfo Professional — это геоинформационная система, позволяющая создавать и анализировать карты стран, территорий, районов, городов и вообще всего, что может рассматриваться как карта или план [17].
Созданная электронная карта может быть отображена различными способами, в том числе в виде высококачественной картографической продукции. Кроме того, MapInfo позволяет решать сложные задачи географического анализа на основе реализации запросов и создания различных тематических карт, осуществлять связь с удаленными базами данных, экспортировать географические объекты в другие программные продукты. Имеется возможность отображения на карте символами или цветом рассчитанных величин и значений при условии использования статистических и математических функций. В качестве примера в оценке недвижимости разной ценовой категории на определенной территории объекты могут быть воспроизведены соответствующими цветами.
QGIS – это ГИС с открытым кодом, даёт возможность пользователям, работающим на различных операционных системах, визуализировать, управлять, анализировать и редактировать данные, а также подготавливать печатные карты [18]. ГИС поддерживает всевозможные векторные и растровые форматы, базы данных. Имеет широкий набор встроенных инструментов, таких как опознавание и выборка объектов, редактирование, просмотр, поиск атрибутивной информации, изменение символики слоёв, компоновка карт и др. В области оценки данная программа, наравне с MapInfo, позволяет группировать объекты недвижимости, выделять их по ценовым категориям и иным признакам.
В таблице 1 представлен анализ использования в процессе кадастровой оценки недвижимого имущества ГИС и ЦТК по регионам (по данным, представленным на официальном сайте Росреестра) [19]. Анализ был проведён на основании отчётов об итогах государственной кадастровой оценки.
Источник