Понятие объекта незавершенного строительства четко не определено действующим законодательством. По мнению Е. Суханова, такой объект считается недвижимостью лишь при консервации строительства. К этой точке зрения присоединяется О.
Козырь, отмечая, что законодательство предусматривает государственную регистрацию объектов «незавершенки», то есть придание им статуса недвижимости, лишь в определенных случаях. Схожих взглядов придерживаются некоторые другие авторы, указывая, что до момента регистрации вновь создаваемое имущество не является объектом права собственности, поэтому именуется законодателем как незавершенное, исходя из чего объект следует рассматривать как строительные материалы — самостоятельные, отдельные объекты права собственности, сделки с которыми должны осуществляться по правилам, предусмотренным для движимого имущества.
Такой подход представляется спорным, поскольку понятие недвижимости связывается исключительно с фактом государственной регистрации права. Но согласно ст.130 ГК РФ[82] наряду с регистрацией объект должен характеризоваться неразрывной связью с землей и невозможностью перемещения без несоразмерного ущерба его назначению.
Аренда объекта незавершенного строительства
Анализ правоприменительной практики показывает, что суды при квалификации строения в качестве недвижимости прежде всего обращают внимание на характер связи объекта с землей. В Постановлении ФАС Уральского округа от 30 октября 2008 года N Ф09-8059/08-С6 указано, что государственную регистрацию спорного объекта нельзя произвести, так как он представляет собой сборную конструкцию и не обладает признаком невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, следовательно, он не относится к недвижимому имуществу.
В литературе также обращалось внимание на необходимость использования критерия невозможности перемещения объекта при квалификации его в качестве недвижимости и подчеркивалось, что объект фактически существует как до, так и после регистрации.
По общему правилу объект незавершенного строительства подлежит достройке, но его судьба может измениться, если он является предметом спора о разделе имущества супругов.
Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики за II квартал 2001 года (Определение №57В01-2) указал, что по иску супругов, совместно возводивших дом, суд вправе произвести раздел неоконченного строительством дома, если, учитывая степень его готовности, можно определить отдельные, подлежащие выделу части с последующей технической возможностью доведения строительства дома до конца. Если нельзя осуществить раздел неоконченного строительством дома, суд может признать за супругами право на строительные материалы и конструктивные элементы дома.
Как быть в ситуации, когда строительство завершено, но здание в установленном порядке в эксплуатацию не введено? В этом случае Пермский краевой суд в Определении №33-5307 от 23 ноября 2006 года рекомендовал исходить из того, что до ввода в эксплуатацию сооружение является объектом незавершенного строительства и не может считаться жилым домом. Это толкование основано на ст.55 Градостроительного кодекса РФ, согласно которой разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, удостоверяющий выполнение строительства в полном объеме и являющийся основанием для постановки объекта на государственный учет.
Постановка объекта незавершенного строительства на кадастровый учет
Пример: Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома.
Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи. Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли-продажи недвижимости. При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.
Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) была заключена двухсторонняя сделка купли-продажи жилого дома. Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи.
Правомерность заключения этого договора не оспаривалась.
Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.
Пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Договор продажи жилого дома согласно статье 558 Кодекса подлежит обязательной государственной регистрации.
Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд.
Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки.
Данное решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки.
При совершении сделок с объектами незавершенного строительства необходимо соблюдать следующие условия. В силу ст.740 ГК РФ[83] подрядчик по договору строительного подряда вправе вести строительные работы. Поэтому, если строение является предметом действующего договора, сделки с таким объектом не допускаются, на что указано в п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 года N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
До момента исполнения договора подряда либо его расторжения стороны связаны взаимными обязательствами, что исключает возможность признания права собственности на объект, его передачу третьему лицу или предъявление заказчиком подрядчику виндикационного иска (Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 22 февраля 2005 года №АЗЗ-9837/04-С2-Ф02-410/05-С2, от 17 марта 2005 года №АЗЗ-16577/04-С2-Ф02-958/05-С2; ФАС Западно-Сибирского округа от 26 февраля 2007 года №Ф04-462/2007(31422-А03-38).
Согласно ст. ст. 130, 219 ГК РФ[84] и ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[85] (далее — Закон о регистрации) права на объект незавершенного строительства как недвижимое имущество должны быть зарегистрированы в установленном порядке и возникают с момента регистрации. Соответственно сделки с объектами незавершенного строительства до момента государственной регистрации недействительны.
Данный вывод сделан в п. 21 Обзора практики разрешения споров по договору строительного подряда (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 года №51). В качестве примера можно привести Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20 марта 2008 года №Ф04-1711/2008(1992-А75-9), из которого следует, что договор простого товарищества является незаключенным, поскольку не зарегистрировано право собственности на внесенный в качестве вклада в совместную деятельность объект незавершенного строительства.
Аналогичное положение действует в случае продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов в порядке исполнительного производства. В п. 17 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 года №59) указано, что до тех пор, пока право собственности на объект не будет зарегистрировано, он не может быть продан.
Из данного правила есть исключение. Согласно ст. 6 Закона о регистрации права на недвижимость, возникшие до вступления Закона в силу, признаются действительными, а регистрация таких прав проводится по желанию правообладателей, но для совершения сделки права на строение должны быть зарегистрированы.
Отсутствие у продавца на момент заключения договора государственной регистрации права собственности на отчуждаемый объект недвижимости не может служить основанием для признания сделки недействительной, если право возникло до введения в действие Закона о регистрации. Соответствующий вывод сделан в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25 октября 2005 года №16-В05-22, он основывается на п. 2 ст. 6 Закона о регистрации, согласно которому государственная регистрация возникшего до введения в действие данного Закона права проводится при регистрации перехода права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества.
Необходима ли государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства для совершения сделок купли-продажи долей в нем?В Постановлении ФАС Центрального округа от 28 апреля 2006 года по делу №А36-181/15-03(А36-417/2005) сказано, что отсутствие регистрации на спорный объект не является основанием для отказа в удовлетворении требования о выделе в натуре доли в имуществе, находящемся в общей собственности товарищей.
По моему мнению, указанный вывод суда требует уточнения. Если незавершенное строительство — предмет действующего договора строительного подряда, то объект не может являться предметом сделок, поэтому и выдел доли в натуре недопустим. Однако, если договор подряда исполнен, право собственности на незавершенное строительство возникает с момента государственной регистрации (ст. ст. 130, 219 ГК РФ). Следовательно, выдел доли вправе осуществлять только собственник.
В силу ст. 25 Закона о регистрации право собственности на незавершенное строительство регистрируется при наличии разрешения на строительство, проекта, описания объекта, а также документов, подтверждающих права на земельный участок. Согласно ст. 222 ГК РФ недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, признается самовольной постройкой, которая подлежит сносу, кроме случаев, предусмотренных действующим законодательством.
Само по себе наличие законных прав на участок не гарантирует презумпции правомерности возведения на земле объекта недвижимости. Нужно также учитывать целевое назначение выделенного земельного участка. В противном случае объект незавершенного строительства может быть признан самовольной постройкой (Постановление Президиума ВАС РФ от 19 сентября 2000 года №1288/00).
При рассмотрении спорных ситуаций в контексте ст. 222 ГК РФ также целесообразно обращать внимание на расположенные на земельном участке инженерные коммуникации и соблюдение в связи с этим положений СНиП при производстве строительных работ (Постановление ФАС Поволжского округа от 5 октября 2005 года №А72-8596/03-И566).
Согласно ст. ст. 549, 554 ГК РФ[86] в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить характеристики имущества, в том числе его расположение на земельном участке. Аналогичные нормы имеются в ГК РФ[87] относительно других сделок, например аренды (ст. 607) и залога (ст. 339).
Переход права собственности по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства подлежит государственной регистрации, а цена является существенным условием сделки (ст. 555 ГК РФ)[88].
Наряду с ценой признаки объекта должны быть четко сформулированы в договоре. В противном случае, как указано в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 25 декабря 2006 года №Ф04-8409/2006 (29419-А45-21), сделка в соответствии со ст. 432 ГК РФ является незаключенной, так как сторонами не согласован ее предмет.
Возникает вопрос: каким же образом индивидуализировать объект незавершенного строительства? ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 12 июля 2006 года №Ф04-4280/2006(24387-А45-39) указал, что доказательством служит акт технического состояния либо иной документ, содержащий описание объекта.
В связи с тем, что речь идет о недвижимом имуществе, оно подлежит учету в государственном кадастре недвижимости в соответствии с Порядком ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденным Приказом Минюста России от 20 февраля 2008 года N 35.
Следует выяснить, имеется ли в натуре объект незавершенного строительства на момент заключения сделки. Так, ФАС Московского округа в Постановлении от 9 октября 2006 года №КГ-А41/9253-06 указал, что, поскольку на месте фундамента возведено производственно-административное здание, фундамент как самостоятельный объект гражданских прав прекратил свое существование.
Подлежит ли государственной регистрации договор купли-продажи объекта незавершенного строительства? Постановлением от 19 июня 2006 года №Ф04-3633/2006(23640-А03-22) ФАС Западно-Сибирского округа отказал в удовлетворении иска о признании недействительной сделки по приобретению недостроенного здания в связи с отсутствием регистрации договора, подчеркнув, что обязательная регистрация сделки осуществляется только в случаях, предусмотренных законом, например продажа предприятия (ст. 560 ГК РФ) или жилого помещения (ст. 558 ГК РФ).
Цена может рассматриваться как доказательство заинтересованности, необходимое для предъявления иска в суд. При рассмотрении спора ФАС Западно-Сибирского округа (Постановление от 6 июля 2006 года №Ф04-4223/2006(24310-А46-13)) установил, что два ООО заключили сделку купли-продажи незавершенного строительством объекта (склада).
Возникшие между сторонами противоречия привели к тому, что покупатель обратился в суд с иском к продавцу о регистрации перехода права собственности. Продавец предъявил встречный иск о признании договора недействительным в связи с нарушением продавцом порядка совершения крупной сделки, предусмотренного ст.
46 Федерального закона от 8 февраля 1998 года №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее — Закон об ООО). При рассмотрении дела суд пришел к выводу, что оспариваемая сделка является крупной и ее заключение находится в компетенции общего собрания. Поскольку собрание не проводилось, генеральный директор не вправе производить отчуждение имущества. В силу п. 5 ст.
46 Закона об ООО крупная сделка относится к категории оспоримых, поэтому общество, заявляя о незаконности действий генерального директора, должно доказать нарушение своих прав и законных интересов. В обоснование иска ООО (продавец) указало, что инвентарная стоимость объекта значительно превышает стоимость, предусмотренную договором, что подтверждает факт заинтересованности общества и право на предъявление иска. С учетом данных обстоятельств договор купли-продажи объекта незавершенного строительства признан ничтожным.
Нередко объекты незавершенного строительства возводятся по инвестиционным контрактам, регулируемым помимо ГК РФ Федеральным законом от 25 февраля 1999 года №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». При рассмотрении спора между субъектами инвестиционной деятельности ФАС Московского округа в Постановлении от 6 апреля 2005 года по делу №КГ-А40/2182-05 указал, что объекты инвестиций, в том числе незавершенное строительство, являются общей долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса. Поэтому распоряжение этими объектами без согласия всех инвесторов противоречит ст. 246 ГК РФ и является незаконным.
Законодательство не содержит четкого ответа на вопрос, допускается ли аренда объекта незавершенного строительства. Отсутствие специальных правил свидетельствует о том, что должны применяться общие положения ГК РФ об аренде. Однако в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 17 июля 2006 года №А56-49787/04 сделан вывод, что аренда незаконна, поскольку незавершенный строительством объект может быть использован только с целью окончания строительства. Видимо, данный вывод основывается на том, что объект незавершенного строительства, исходя из его юридического определения и целевого назначения, становится пригодным для использования после достройки и ввода в эксплуатацию в установленном законом порядке.
По нашему мнению, более обоснованной представляется позиция ФАС Восточно-Сибирского округа, согласно которой суду при рассмотрении спора надлежит установить возможность использования объекта незавершенного строительства в целях, предусмотренных договором аренды. Положения ГК РФ, регулирующие статус объекта незавершенного строительства, не запрещают передавать его в аренду. Следовательно, толкование закона, ограничивающее права собственника имущества, должно подтверждаться соответствующими доказательствами (Постановление от 16 мая 2006 года №А58-6030/05-Ф02-2029/06-С2).
Являясь недвижимым имуществом, объект незавершенного строительства может выступать предметом договора залога. К данным правоотношениям наряду с ГК РФ применяется Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке). Договор ипотеки незавершенного строительства подлежит государственной регистрации, при отсутствии которой считается недействительным (ст. 339 ГК РФ).
Договор ипотеки может заключаться одновременно с договором купли-продажи объекта незавершенного строительства в качестве обеспечения исполнения обязательств по сделке. В практике ФАС Западно-Сибирского округа возник спор, при рассмотрении которого установлено, что обязательства по договору ипотеки исполнены, но юридическое лицо — залогодержатель ликвидировано.
Согласно ст.25 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда. Руководствуясь данной нормой, регистрационная служба отказала залогодателю в удовлетворении заявления о погашении записи об ипотеке, что послужило основанием для обжалования действий службы в суд.
Ликвидация залогодержателя привела к невозможности совместного обращения с заявлением в регистрационной орган и рассмотрения дела в суде в порядке искового производства (ст.150 АПК РФ). Прекращение ипотеки не отнесено действующим законодательством к перечню споров, которые могут быть разрешены арбитражными судами в порядке особого производства. Исходя из того что обязательства по договору были исполнены, и учитывая, что ликвидация юридического лица влечет прекращение его прав и обязанностей (ст. 61 ГК РФ), суд признал отказ в государственной регистрации прекращения записи об ипотеке незаконным (Постановление от 27 сентября 2006 года №Ф04-6214/2006(26643-А27-22)).
В настоящее время указанная проблема решена, поскольку Федеральным законом «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество» Закон об ипотеке дополнен ст. 25.1, согласно которой при ликвидации залогодержателя — юридического лица регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя и выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица.
В соответствии со ст. 340 ГК РФ, ст. 69 Закона об ипотеке залог объекта незавершенного строительства должен осуществляться одновременно с залогом земельного участка, на котором данный объект располагается. Согласно ст. 65 Закона, если иное не предусмотрено договором, права залогодержателя распространяются на сооружения, которые построены на участке в период действия договора.
Незавершенное строительство становится автоматически предметом залога, если возведено на заложенном земельном участке. При этом, как указано в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 11 января 2005 года №А56-21422/04, не имеет значения, что на момент заключения договора об ипотеке на участке уже велось строительство сооружений, которые не были заложены. В данном случае нужно учитывать, что согласно ст. 64 Закона об ипотеке стороны договора вправе установить, что строящиеся здания не обременяются залогом. В противном случае залогодержатель вправе при неисполнении основного обязательства обратить взыскание на возведенные сооружения.
При совершении сделок с объектами незавершенного строительства, находящимися в федеральной или муниципальной собственности, следует руководствоваться Федеральным законом от 21 декабря 2001 года №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (см. Постановление ФАС Поволжского округа от 21 июня 2005 года по делу №А55-9837/03-36).
Анализ судебной практики приводит к выводу о том, что юристам при оценке правомерности сделок с объектами незавершенного строительства необходимо обращать внимание на следующее:
— объект сделки не должен быть предметом действующего договора строительного подряда;
— права на не завершенное строительством здание, строение, сооружение и переход права собственности подлежат государственной регистрации в установленном законом порядке;
— договор должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать объект и его расположение на земельном участке;
— цена является существенным условием договора купли-продажи;
— при заключении договора залога следует установить, обременяются ли ипотекой имеющиеся на участке сооружения и строящиеся здания, возведение которых планируется в период действия договора.
Предмет регулирования Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации
В ФЗ от 30.12.2004№214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»
Настоящий Федеральный закон регулирует:
1) отношения, связанные с привлечением денежных средств:
б) юридических лиц,
для долевого строительства:
а) многоквартирных домов,
б) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве;
2) отношения, связанные с возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости;
Дата добавления: 2018-04-04 ; просмотров: 249 ; Мы поможем в написании вашей работы!
Источник: studopedia.net
Аналитика Публикации
Президиум ВС РФ 30 ноября 2016 года утвердил Обзор по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета. Президиум обобщил спорные вопросы, возникающие при постановке объектов недвижимости на государственный кадастровый учет. В Обзоре учтены последние изменения в законодательстве в сфере государственного кадастрового учета, в частности положения вступившего в силу с января 2017 года (за исключением отдельных положений) Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственное регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации), предусматривающие в том числе объединение сведений государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Единый государственный реестр недвижимости и иные недавние изменения в релевантном нормативном правовом регулировании. Рассмотрим ключевые разъяснения, связанные с особенностями осуществления кадастрового учета.
Кадастровому учету не подлежат
Высшая судебная инстанция разъяснила, какие объекты не могут быть поставлены на кадастровый учет. К таким объектам по общему принципу относятся объекты, не обладающие признаками объекта недвижимости, как то:
– объект, не имеющий неразрывной связи с землей, когда демонтаж либо перемещение такого объекта (его отдельных частей) не могут нанести существенный ущерб его конструкции, исключающий возможность использования объекта по назначению (объекты, не имеющие признаков капитального строительства, – навесы, модульные конструкции и т. п.);
– объект, не отвечающий признакам самостоятельного объекта недвижимости (например, суд посчитал правомерным решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета асфальтобетонного покрытия, поскольку оно не является самостоятельным сооружением, а считается улучшением земельного участка, на котором оно размещено);
– незавершенный объект капитального строительства, когда степень выполненных работ по его созданию не позволяет идентифицировать такой объект в качестве самостоятельного объекта недвижимости (например, нельзя поставить на кадастровый учет незавершенный фундамент как объект незавершенного строительства). Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25, при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы;
– объекты, не обладающие признаками обособленности и изолированности от других объектов в здании или сооружении, при этом признак изолированности, по мнению судов, означает, что объект недвижимости имеет самостоятельное назначение, отдельный вход, не используется для доступа в другое помещение (часть здания), доступа к общему имуществу собственников в здании, а также инженерным коммуникациям (так, суды признают правомерными отказы в осуществлении кадастрового учета части коридора, подвала здания и др.).
Здесь и далее под объектом недвижимости согласно ст. 130 ГК РФ понимаются недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость), к которым относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Особенности образования
Согласно положениям Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре, с 01.01.2017 «О кадастровой деятельности») образование объекта недвижимости возможно в том числе в результате раздела, выдела, реконструкции или иного соответствующего законодательству действия с преобразуемым объектом недвижимости.
Верховный Суд разъяснил некоторые вопросы, связанные с образованием объекта недвижимости в результате учета нескольких объектов как одного объекта. Так, по мнению высшей судебной инстанции, комнаты в коммунальной квартире могут быть учтены как единый объект недвижимого имущества (жилое помещение), если они являются смежными и изолированными от других помещений. При этом изолированные комнаты в коммунальной квартире, разделенные местами общего пользования, не могут быть поставлены на кадастровый учет как один объект.
Действующее законодательство допускает кадастровый учет части объекта недвижимости только в случае государственной регистрации ограничения (обременения) вещного права, в связи с установлением которого данная часть образована. В соответствии с абз. 4 п. 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ограничением (обременением) вещных прав на объекты недвижимости является наличие установленных законом или уполномоченными органами условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на объект недвижимости (в том числе сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, соглашения о государственно-частном партнерстве, концессионного соглашения).
Учитывая, что согласно ч. 1 ст. 5 Закона о кадастре объектом кадастрового учета могут быть земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, государственные органы нередко отказывают в осуществлении кадастрового учета части объекта, мотивируя это тем, что участие в гражданском обороте части объекта недвижимости в качестве объекта гражданских прав не предусмотрено.
Высшей судебной инстанцией разъяснено, что часть земельного участка, обремененная, например, договором аренды, может являться объектом государственного кадастрового учета в случае регистрации в государственном реестре прав обременения на данную часть объекта недвижимости.
Суд также отметил, что с заявлением об учете арендованной части может обратиться не только собственник, но и лицо, в пользу которого установлено или устанавливается ограничение (обременение) вещных прав (в данном случае арендатор). При этом осуществление кадастрового учета части объекта недвижимости не приводит к появлению нового объекта недвижимости. Как указал суд, описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является дополнительной характеристикой данного объекта.
Следует иметь в виду, что учет переданной в пользование части объекта недвижимости (здания, помещения) является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которого установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).
При этом согласно п. 3 ст. 44 Закона о регистрации государственная регистрация договора аренды части земельного участка осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в ЕГРН, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части.
Учет изменений
Следует принимать во внимание, что учет отдельных изменений помещения, касающихся характеристик здания в целом (например, в случае пристройки, в результате которой изменилась площадь помещения), без внесения изменений в сведения о здании в целом не допускается.
Таким образом, если проведенные работы в отношении помещения, являющегося частью здания, повлекли изменение характеристик всего здания (изменение конфигурации, внешних границ всего здания), кадастровый учет таких изменений не может быть осуществлен без соответствующих изменений в сведениях о здании.
Порядок внесения изменений в сведения об объекте недвижимости в данном случае урегулирован в п. 6 ст. 40 Закона о регистрации, согласно которому государственный кадастровый учет помещений, машино-мест в связи с изменением их характеристик или вновь созданных или образованных помещений, машино-мест, расположенных в здании, сооружении, в результате которых изменены параметры здания, сооружения (количество этажей, площадь, высота, произведена надстройка, перестройка, расширение), осуществляется одновременно с кадастровым учетом изменений характеристик таких зданий, сооружений, в случае если в отношении указанных помещений, машино-мест ранее был осуществлен государственный кадастровый учет.
Здесь важно отметить, что согласно положениям ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства (за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов), признаются реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов), что в предусмотренных законом случаях требует наличия разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Согласно разъяснениям, орган, осуществляющий кадастровый учет, вправе потребовать представления документов, подтверждающих согласование в установленном порядке совершения переустройства и (или) перепланировки помещения в случаях, когда такое согласование требуется.
При отсутствии соответствующих документов, подтверждающих законность проведенных работ, орган, осуществляющий кадастровый учет, вправе отказать во внесении изменений в сведения об объекте недвижимости. По мнению высшей судебной инстанции, в данном случае осуществление кадастрового учета изменений на основании технического плана в отсутствие документов, подтверждающих законность переустройства и (или) перепланировки, создавало бы возможность внесения неподтвержденных сведений об объекте недвижимости в кадастр.
Напомним, что ранее органы, осуществляющие кадастровый учет, не всегда запрашивали такие документы, что позволяло вносить изменения в сведения об объектах недвижимого имущества без наличия необходимых разрешительных документов на проведение соответствующих работ, что приводило к постановке на учет объектов с неузаконенными реконструкциями и перепланировками (переоборудованием). Теперь такая возможность будет ограничена.
Разъяснения также коснулись иных вопросов, связанных с осуществлением кадастрового учета, в частности оснований для отказа в постановке на кадастровый учет земельных участков, требований к предельным (максимальным или минимальным) размерам образуемого земельного участка, а также оснований снятия земельных участков с кадастрового учета, аннулирования и исключения сведений из ГКН относительного земельного участка, носящих временный характер.
Приведенные разъяснения основаны на практике, сформировавшейся на основании ранее действовавшего правового регулирования кадастрового учета, которое сменилось вступившим в силу с января 2017 года (за исключением отдельных положений) Законом о регистрации, устанавливающим новые правила осуществления государственного кадастрового учета и регистрации прав на объекты недвижимости.
Вместе с тем выпущенные разъяснения учитывают также положения Закона о регистрации, поэтому они будут актуальны и с учетом нового правового регулирования.
Источник: www.vegaslex.ru
Вопросы по теме «Технический план объекта незавершенного строительства»
Здесь все желающие кадастровые инженеры или иные заинтересованные лица могут задать любой интересующий их вопрос по теме «Технический план объекта незавершенного строительства».
Что такое технический план?
Response to «Вопросы по теме «Технический план объекта незавершенного строительства»»
Добрый день! Помогите пожалуйста. В 2014г.получили решение суда на право собственности дома(до этого был самоволкой), в котором первый этаж признан жилым 64 м.кв, а мансарда не завершенной на 25%- 48.5 кв.м.Получили свидетельство на 64кв.м, в этом году отремонтировали мансарду и хотели включить ее в свидетельство, заказали тех.паспорт и тех.план но площадь мансарды уменьшилась за счет перегородок между комнатами и утепления стен стала 40 кв.м. Кадастровый инженер говорит свидетельство не получим из-за расхождений в решении суда и реальными замерами.что делать?
Добрый день! Юлия, помогите пожалуйста с решением следующего вопроса: фирма-застройщик банкрот, в судебном порядке (до признания застройщика несостоятельным) признали право собственности на объект незавершенного строительства. Пытались зарегистрировать в КП, но получили отказ на основании того, что отсутствует кадастровый номер и сведения об объекте. Обратились в БТИ для изготовления технического плана (в целях дальнейшего обращения в КП о постановке на учет объекта недвижимости), но и в БТИ делать тех план отказываются. Как нам быть дальше?
За техническим планом вы можете обратиться к любому кадастровому инженеру.
Юлия, доброго времени суток. Дайте координаты адекватного инженера, который возьмётся за это…
Есть решение суда на объект незавершённого строительства в виде конкретного машиноместа
Отказ из Управления по кадастру…
Сам гараж готов, не введён в эксплуатацию…
Хозяин земли РФСК, строительство в качестве инвестора осуществляло СУ-155!
Машино-место не может быть поставлено на кадастровый учет как объект незавершенного строительства.
Юлия! Доброго дня!
Цепочка замкнутого круга мне понятна, пишу сюда за помощью чтобы ее разорвать!
Решением Красногорского городского суда Московской области по делу ……., вступившим в законную силу 17.05.2016 г., за мною признано право собственности на объект незавершенного строительства в виде машино – места № …., расположенного по адресу: Московская область, Красногорский район, Павшинская Пойма, мкр. 4, корп. ГР – 5 (гараж), секция 1, этаж 1.
Объект незавершенного строительства в виде машино-места № … располагается в составе объекта незавершенного строительства – в строении подземной автостоянки (гараже), находящейся на земельном участке, который имеет кадастровый номер № 50:11:0010416:3621. Указанное строение подземной парковки (гараж) обособлено и изолировано, степень выполненных работ по созданию строения позволяет идентифицировать его в качестве самостоятельного объекта недвижимости.
Строительство подземной автостоянки (гаража) проводилось на основании инвестиционного договора (с дополнениями) на совместное осуществление комплексной застройки земельного участка, расположенного по адресу: Павшинская пойма, Красногорский район, Московская область и зарегистрированного в Миноблстрое 9.08.2005 г. № 219/11-05. Сторонами инвестиционного договора выступают: генеральный инвестор – ООО «Региональная финансово-строительная компания» (он же собственник земельного участка), инвесторы – ООО «Капстрой-Девелопмент», ООО «Региональная управляющая компания», ООО «Эйфер» и ЗАО «Строительное управление № 155» (основной застройщик).
Если решением суда признано право собственности на объект недвижимости, подлежащий государственному кадастровому учету, такой учет осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2017 г. № 221 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Для реализации решения суда в МФЦ Московской области мною поданы два заявления:
— о государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним …
— заявление о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости …
Таким образом, в связи с тем, что подземная парковка (гараж) не поставлена на кадастровый учет, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области было вынесено решение о приостановлении регистрационных действий.
Каким образом мне реализовать решение суда в отношении моего машиноместа в объекте незавершённого строительства (который в реальности построен)? Инвесторы, собственник земли не заинтересованы вводить объект в эксплуатацию и вообще что-то делать для нас, для них это экономически не выгодно. А между тем объект приходит в негодность…
Нужен совет по следующему вопросу: у ОМС в собственности есть ОНС, он представляет собой два отдельно стоящих недостроенных здания, стоит на кадастровом учете, право зарегистрировано на застроенную площадь 2 зданий, свидетельство одно. Собственник хочет его разделить. Есть техпаспорт БТИ на исходный объект, проектной документации нет.
Я в сомнениях, какую площадь указывать в техплане: площадь застройки или проектируемую, или обе. Делаю техпланы по декларации, собственник в декларации указывает проектируемую площадь и площадь застройки. Не понятно, откуда берется проектируемая площадь, если проекта нет. Согласно п.46 Приказа №52: — площадь, площадь застройки в кв.м с округлением до 0,1 кв.м.
Здравствуйте, Юлия. Подскажите, при постановке на кадастровый учет ОНС разрешение на строительство должно быть действующим, или оно просто должно быть (срок действия истек)?
Добрый день, Юлия! Есть земельный участок, предоставленный ранее администрацией по договору аренды на три года для ИЖС(договор зарегистрирован в ЕГРП), срок договора ещё не истек, осталось два месяца, продлять его дальше администрация отказалась. Имеется разрешение на строительство. По факту уже стоит фундамент.
Если я правильно поняла, надо сейчас оформить тех план ОНС , после будет получен кадастровый паспорт на ОНС и тогда можно будет получить свидетельство на право собственности на ОНС. Землю после всех этих действий можно будет оформить в собственность? На основании каких документов нужно оформлять техплан ОНС? Если по декларации, то в правоустанавливающих документах, что указывать: Разрешение на строительство или Договор аренды?
Добрый день! Аренда должна быть от пяти лет, чтобы техплан прошел в кадастровой по декларации. Либо декларацию должна подписывать администрация — арендодатель. Также если вы поставите ОНС на кадастровый учет и арендатор получит свидетельство на ОНС, выкупить участок на основании этого он не сможет. Выкупают при наличии свидетельства на завершенный строительством дом.
Обычно ОНС оформляют, чтобы продлили аренду или заключили новый договор аренды.
У меня такая ситуация: кадастровый инженер оформил ОНС как жилой дом. Теперь не дают ипотеку под мат капитал на строительство. Возможно ли вернуть прежний статус ОНС минуя суд?Спасибо.
А вы как декларацию подписывали? Там же все характеристики указаны…
Добрый день! Подскажите, пожалуйста! Надо поставить на учет ОНС (ИЖС), фактически есть только фундамент, как правильно рассчитать степень готовности? И еще программа дает замечание не указан материал стен, как его можно указать если есть только фундамент, может отразить это в заключении?Из документации ГПЗУ и разрешение на строительство!
Заранее спасибо!
В требованиях к техническому плану по ОНС (приказ Минэкономразвития от 25.02.2014 г. № 85) в п.47 все написано, как рассчитать степень готовности.
Подскажите пожалуйста в техническом плане на ОНС (ИЖС) указывается фактическая площадь или проектируемая или вообще площадь застройки?
ДОбрый день, Юлия! купила дом, но в техническом паспорте не указано что это объект незавершенного стрОительтсва, а указано , что это просто здание, более того в тех паспорте также указано, что здание на этаж больше, чем есть на самом деле. какие мои дальнейшие действия должны быть для регистрации своего права? мне нужно заказать технический план, чтоб там было указано объект незавершенного строительства?
Здравствуйте.
Вопрос такой, если поставили ОНС по одному проекту. Потом поменяли проект и разрешение на строительство и достроили объект. То есть параметры поменялимь.
При постановки на учет завершенного объекта, могут влзникнуть проблемы? Или при регистрации прав на завершенный объект?
Добрый день. У организации (банкрот) есть ОНС. Прежние собственники организации поставили до 31.12.2014 г. ОНС на кадастровый учет по проекту как ЗДАНИЕ. Теперь банкрот не может произвести госрегистрацию, т.к. никогда разрешение на ввод не получит. Обратились в КП признать ошибку кад. инженера и поставить объект на учет как ОНС, не хотят.
Обратились в суд с просьбой исправить кадастровую ошибку для этого заказали в БТИ Технический паспорт ОНС. Вопрос: Достаточно ли сведений в Техническом паспорте для внесения изменений в КП или нужно еще сделать Технический план ОНС?
Здравствуйте, Юлия! Купили ОНС (фундамент) на арендованной земле. Аренду на себя перевели. На фундамент имеется свидетельство о собственности с указанием степени готовности — 20% и площади 390 кв.м. Но, этот фундамент мы разобрали и сделали новый почти в два раза меньше.
Как нам нужно это оформить? И когда оформлять нужно: сейчас или уже потом, после окончания строительства дома? Заранее большое спасибо!
На самом деле уже с ног сбилась — нигде не могу найти ответ на свой вопрос!
Когда дом будет полностью достроен, тогда обратитесь к кадастровому инженеру для подготовки технического плана на дом.
Спасибо за ответ, Юлия.
Мне только одно не понятно: будут ли сложности в оформлении документов, ведь площадь в два раза изменилась?
Проблем не должно быть.
Здравствуйте, Юлия.
Есть решение суда:
1.Признать за … право собственности на 1/2 долю в праве в общем совместном имуществе супругов, нажитом во время брака с наследодателем, незавершенных строительством объектов недвижимости..
2.Включить в наследственную массу наследодателя на праве общей долевой собственности ½ долю незавершенных строительством объектов недвижимости.
Земельный участок в аренде, кадастровый паспорт участка и разрешение на строительство есть.
Нужно ли получать кадастровый паспорт, чтобы зарегистрировать право на 1/2 долю в праве в общем совместном имуществе супругов, нажитом во время брака с наследодателем, незавершенных строительством объектов недвижимости?
Заранее Спасибо за ответ.
Чтобы зарегистрировать любое право, нужен кадастровый номер объекта недвижимости (то есть кадастровый паспорт).
Источник: cadastral-engineer.ru