Судя по недавнему онлайн-голосованию на www.irn.ru, инвестиции в недвижимость, прежде всего в московские квартиры, остаются самым популярным способом вложения средств среди физлиц. Но много ли реальных инвесторов на рынке в настоящее время? На какую доходность они могут рассчитывать? И вообще, стоит ли вкладываться в жилье сейчас, когда рынок перегрет и цены ползут вниз?
Вторичные квартиры
Цены на вторичном рынке Москвы, перегретые еще в период ажиотажа 2020-2021 гг., достигли максимума в марте-апреле 2022-го, когда случился всплеск спроса в связи с началом спецоперации, и с мая перешли к снижению. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», за три месяца метр подешевел на 3,4%.
Как следствие, желающих инвестировать в столичную «вторичку» сейчас очень мало, констатирует руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. Никто – ни частные инвесторы, ни профессиональные участники рынка – не верит в возможность скорого разворота ценового тренда: обороты рынка сократились на 40% относительно прошлогоднего уровня, объемы предложения выросли на 25%, ипотечные ставки на «вторичке» превышают 10% (при почти бесплатной ипотеке на новостройки), и все это — на фоне снижения доходов населения и крайне туманных перспектив отечественной экономики в целом.
Инвестиции в долевое строительство. Выгодно?
Динамика переходов прав на вторичную недвижимость в Москве в годовом разрезе
IRN.RU на основе данных управления Росреестра по Москве
«Инком» полагает, что до конца года средняя стоимость лота в данном сегменте может снизиться на 3%. Не исключена и более глубокая просадка: по мнению специалистов аналитического центра IRN.RU, метр должен потерять как минимум те 5-10%, которые прибавил весной – при нынешнем курсе рубля тот ценовой скачок выглядит уже совершенно неадекватным. А если отечественная экономика будет приспосабливаться к санкционному давлению не так быстро, как всем нам бы хотелось, в ближайшие годы цены могут снизиться до 30% — см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2022 год и последующие годы от IRN.RU». Так что заработать на перепродаже вторичной недвижимости в обозримом будущем вряд ли получится.
Аренда
Купить квартиру для сдачи в аренду – тоже не очень хорошая идея, считают участники рынка. Арендный бизнес никогда не был особо прибыльным, а теперь тем более: если год-два назад сдача квартиры в аренду могла принести до 6-6,5% годовых («грязными»), то сейчас – около 4,5%, говорит Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». Для сравнения: по вкладу в Сбербанке можно получить до 7%.
Дело в том, что за последние 2,5 года, с начала 2020 по июль 2022 г., цены на жилье в Москве, по данным аналитического центра www.irn.ru, выросли на 47%, а стоимость аренды практически не изменилась (в 2020 г. аренда дешевела из-за коронакризиса, в 2021 г. начала дорожать, но рост ставок прекратила спецоперация).
При этом арендный рынок уже переполнен инвестиционными квартирами, купленными в период ажиотажа в 2020-2021 г. Стагнация на вторичном рынке, из-за которой собственники не могут продать квартиры по желаемой цене и пытаются хотя бы временно сдать их в аренду, усугубляет ситуацию – см. «Продавцы мигрируют на рынок аренды, арендаторы – в Подмосковье». По данным компании «Инком-Недвижимость», сегодня уже 30% сдаваемых в аренду столичных квартир одновременно выставлены на продажу. За год доля таких лотов увеличилась в два раза.
Новостройки
В отличие от «вторички», на первичном рынке инвесторы есть всегда — цены на новостройки обычно растут по мере повышения строительной готовности объекта даже в период стагнации рынка. Определить точное число инвестиционных покупок на рынке жилья не представляется возможным, так как цель приобретения не фигурирует в официальных документах. Но можно ориентироваться на косвенные признаки активности инвесторов — долю оптовых (от трёх лотов) покупок и соотношение в структуре спроса договоров долевого участия и договоров уступки прав от физлиц, поясняет Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой».
По ее словам, в первой половине 2022 г. доля оптовых покупок в Москве выросла до 3,9% с 2,9% в 2020-2021 гг. Реализованных оптом лотов стало на 21% больше, чем в 2021 г. Процент переуступок в общем объёме спроса в 2022 г. составляет 21% против 18% годом ранее. «Однако этот показатель, во-первых, больше говорит о выходе инвесторов из своих активов, во-вторых, в 2021 г. в принципе было настолько больше сделок, чем в 2022-м, что положительной эту динамику вряд ли можно назвать», — отмечает Доброхотова.
Кроме того, надо учитывать, что II квартал 2022 г. для российской экономики вообще и рынка недвижимости в частности сильно отличался от I квартала. По данным компании «Метриум», в апреле-июне 2022 г. в новостройках «большой» Москвы было заключено 557 оптовых сделок (больше 3 лотов в одном ЖК) — это на 19,7% меньше, чем за аналогичный период 2021 г.
В целом, пик инвестиционной активности на рынке жилья пришелся на 2020-2021 г., когда на фоне резкого снижения ставок по депозитам и запуска льготной ипотеки под 6,5% в недвижимость хлынули деньги с банковских вкладов – см. «Девелоперы реально не ожидали прихода такого количества инвесторов». По словам Алексея Перлина, генерального директора девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine), если до 2020 г. частные инвесторы формировали не более 20% спроса на столичные новостройки массового сегмента, то в 2020 г. этот показатель увеличился до 21-25%, а в 2021 г. достиг 30-35%. Во II квартале 2022-го доля инвесторов в спросе на массовые новостройки тоже была высока, хотя и ниже, чем в прошлом году: инвестиционными были 25% сделок, говорит Перлин.
Если на рынке жилья эконом- и комфорткласса инвестиционный ажиотаж в основном закончился в 2021 г., то в высокобюджетных проектах было много инвестиционных покупок в марте-апреле 2022 г. «В апреле еще было много инвесторов (15-20%), которые стремились вложить деньги в недвижимость на фоне ухудшения экономической ситуации и санкций. Часто у них не было конкретного бизнес-плана – такие инвесторы стремились только сохранить вложенные средства, и в неопределенно далекой перспективе перепродать квартиру. В начале лета ситуация стабилизировалась, и теперь короткий инвестиционный бум закончился. Сейчас преобладают покупатели, которые приобретают жилье для себя», — говорит Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park).
Долю инвестиционных сделок с новостройками премиум-класса по итогам II квартала Голев оценивает примерно в 10% — это «нормальный» для сегмента уровень. Непрофессиональных инвесторов стало меньше, хотя отчасти их заменили другие непрофессионалы, которых привлекли сверхнизкие ставки по ипотеке. Такие покупатели также приобретают квартиру в основном для долгосрочного хранения средств, а не для перепродажи.
Что касается доходности инвестиций в новостройки, то она, конечно, зависит от ценовой динамики на рынке. За последний год стоимость квадратного метра в Москве, по данным bnMap.pro, выросла на 11,1%: с 348,4 до 387,2 тыс. руб. (без учёта объектов класса «люкс»). «Если на будущий год ожидается подобная величина, то получается, что доходность от вложений в первичный рынок за последние два года даже не догоняет инфляцию», — говорит Ирина Доброхотова.
Примерно такие же цифры приводит Дмитрий Голев относительно инвестиций в премиальные проекты — «стандартные» 20-25% на сумму вложенного на старте строительства капитала к вводу здания в эксплуатацию (то есть минимум за два года): «Предпосылок для нового ценового ралли, как в 2020-2021 гг. сейчас нет, так как в экономике начинается рецессия и рост цен на жилье будет весьма сдержанным».
А это значит, что в ближайшие годы всё будет сводиться к доходности конкретного проекта, а не рынка в целом, считает Ирина Доброхотова.
По ее словам, инвестировать с целью активного заработка всегда лучше на коротких временных отрезках: покупать на стадии pre-sales (до официального старта продаж) и продавать спустя 2-6 месяцев.
При этом потенциальному инвестору, рассчитывающему на быструю прибыль, надо учитывать, что новостройки сейчас продаются с трудом, в основном благодаря скидкам от застройщиков в 15-20% и почти бесплатной ипотеке. Субсидировать ипотеку для покупателей по примеру девелоперских компаний частный инвестор не сможет, поэтому ему придется соглашаться на существенный дисконт от рыночной цены квартиры. Соответственно, много он не заработает, при этом проведение сделки на рынке недвижимости, не говоря уже о выборе подходящего для инвестиций объекта – процесс трудозатратный в плане времени и нервов. В общем, как отмечает Ирина Доброхотова, «депозиты сейчас с недвижимостью почти на равных в соотношении доходность-риски, поэтому многие предпочитают продолжать хранить деньги в банках».
Что покупать
Инвесторам профучастники рынка традиционно советуют покупать то, что потом будет легко продать или сдать в аренду. То есть студии, однокомнатные и двухкомнатные варианты в недорогих ЖК с хорошей инфраструктурой и транспортной доступностью – лучше всего недалеко от метро. «При приобретении с инвестиционной целью многокомнатной квартиры (апартамента) или лота нестандартного формата (с двумя уровнями, пентхауса) стоит учитывать риски, связанные с последующей реализацией такого объекта», — предупреждает Надежда Коркка.
Для инвестиций в премиальном сегменте лучше выбирать масштабные жилые комплексы с собственной инфраструктурой и достаточно обширной приватной территорией. По словам Дмитрия Голева, такие комплексы пользуются спросом у семейных клиентов с большим бюджетом, если цель – заработать на перепродаже. Если дорогое жилье планируется сдавать в аренду, то имеет смысл вложиться в ЖК в центре или с быстрой доступностью до центра Москвы, желательно недалеко от ключевых магистралей, железнодорожных вокзалов, а также деловых кварталов (прежде всего – Ленинградского делового кластера и «Москва-Сити»).
Что касается выбора формата, то квартиры или апартаменты — для инвестора разницы практически нет, главное — стоимость на входе и ожидаемая цена на выходе из проекта, отмечает Ирина Доброхотова. Однако, обращает внимание Надежда Коркка, бюджет покупки апартаментов массового сегмента и бизнес-класса на 15-20% меньше, чем у квартир сравнимой площади и в проектах того же класса, а стоимость аренды – примерно одинаковая. Однако продать квартиру будет проще и быстрее, чем апартаменты из-за туманного юридического статуса последних.
Источник: www.irn.ru
Как инвестировать в долевое строительство
Содержание:
- Что отличает недвижимость стандарт- и комфорт-класса
- Сколько стоит квартира в новостройке стандарт- и комфорт-класса
- Как оценить квартиру перед покупкой
- Способы извлечь прибыль
- Риски и как их избежать
Что отличает недвижимость стандарт- и комфорт-класса
Качество квартир массового сегмента постоянно улучшается, граница между стандарт- и комфорт-классом становится более размытой. Но отличия все-таки есть:
- Квартирография или соотношение студий, 1-комнатных, 2-комнатных и других типов квартир в доме. В стандарт-классе студий и 1-комнатных квартир намного больше, чем в комфорте.
- Средняя площадь квартир в стандарт-классе меньше, чем в более комфортных домах.
К примеру, площадь стандартных однокомнатных квартир обычно начинается от 28 м², пятикомнатных — от 84 м². Площадь кухни составляет до 8 м².
Однокомнатные комфорт-класса — от 34 м², пятикомнатные — от 100 м². Кухня — более 10 м².
Застройщик минимизирует площади в стандарт-классе, чтобы попасть в бюджет целевой аудитории.
- Наличие дополнительных помещений. Кладовые, гардеробные, балконы и лоджии — атрибуты квартир комфорт-класса.
- Материал здания. Комфорт-класс представлен, в основном, домами, построенными по монолитной технологии. В строительстве используются экологичные материалы, а в отделке фасадов, как правило, — штукатурка, кирпич, керамогранитные плиты или фиброцементные панели. Новостройки стандарт-класса чаще всего панельные.
- Выбор отделки. Стандартные квартиры сдаются либо с единой готовой отделкой «под ключ», либо без нее. В комфорт-классе выбор разнообразнее: это и предчистовая отделка или whitebox, когда покупателю не нужно делать основные пыльные работы, чистовая отделка на выбор, которая предполагает готовый косметический ремонт, а также квартиры с полной меблировкой.
- Инфраструктура. Градостроительные нормы и требования едины для всех. Но дополнительная инфраструктура (спортплощадки, парковки, зоны отдыха) чаще встречается в жилых комплексах комфорт-класса. Локация также косвенно влияет на класс жилья: в местах с хорошими видами и транспортной доступностью застройщики размещают объекты более высокого класса.
Сколько стоит квартира в новостройке стандарт- и комфорт-класса
По данным IRN.ru, средний уровень цен на жилье за последние 20 лет в Москве и области увеличился в 11 раз. Недвижимость показывает стабильный рост. В некоторые короткие периоды он замедляется в связи с экономической ситуацией или чрезмерным ростом объема предложения, а иногда стремительно ускоряется благодаря увеличению спроса, стимулирующим отрасль программам или росту себестоимости строительства.
К примеру, так произошло в этом году. Сегодня средняя стоимость одного квадратного метра в Москве составляет порядка 220 000 рублей, что на 19,6% больше, чем в июне прошлого года.
Рост обусловлен несколькими факторами:
- запуск программы льготной ипотеки с господдержкой до 6% годовых, которая распространяется только на новостройки, ее продлили до 1 июля 2022 года;.
- удорожание строительных материалов;
- удорожание стоимости рабочей силы из-за ограничений, связанных с пандемией.
Сильнее всего вырос в цене именно массовый сегмент: дома комфорт-класса в столице оцениваются в 229 000 руб/м2, а стандарт-класса — в 208 000 руб/м2.
Это исторический минимум разницы в стоимости между этими двумя классами жилья. Он связан с ограничением суммы кредита на ипотеку с господдержкой, которая и была основным катализатором роста цен за последний год. Выбирая квартиру в данном сегменте, можно ориентироваться на разницу в цене в 10%.
Как оценить квартиру перед покупкой
Есть несколько факторов, влияющих на ликвидность недвижимости массового сегмента. Их можно разделить на внутренние и внешние.
Внутренние факторы:
- Тип дома. Предпочтительнее монолитный, а не панельный.
- Этаж, на котором расположена квартира. Покупатели не любят первый и последний этажи, но в целом, верхние пользуются наибольшим спросом.
- Красивый вид из окна повышает стоимость объекта.
- Количество квартир на этаже. Чем их меньше в секции, тем ликвиднее объект, поскольку сокращается время ожидания лифта, а небольшое количество соседей создает атмосферу закрытости, клубности жилого дома.
- Удобство и рациональность планировочного решения. Планировки с комнатами правильной геометрической формы (максимально приближенной к квадрату), и высокой долей «полезных» площадей (жилые комнаты, кухня, гостиная, санузел) являются наиболее привлекательными.
- Наличие и состояние отделки. Квартира с уже готовой отделкой из качественных материалов означает минимизацию дополнительных расходов перед заселением.
Внешние факторы:
- Транспортная доступность: чем ближе квартира к станциям метро/МЦД/электричек, тем она дороже.
- Необходимая инфраструктура: ценится наличие в ближайшей доступности школ и детских садов; поликлиник, медицинских центров и аптек, магазинов, торговых и развлекательных центров; парикмахерских, салонов красоты и парковочных мест.
- Экология и окружение: важно наличие в пешей доступности парков и скверов, отсутствие производственных предприятий.
Еще один важный фактор — это надежность застройщика. Благодаря изменениям в федеральном законе о долевом строительстве, покупка квартиры стала гораздо безопаснее. Вся информация о компании, темпах возведения дома, объемах продаж и финансовой устойчивости фирмы находится в открытом доступе и ежемесячно публикуется на сайте наш.дом.рф.
Также есть такие сервисы, как единый реестр застройщиков, который помогает покупателям оценить надежность по многофакторной системе оценки, учитывающей сроки сдачи, соблюдение графиков строительства, открытость информации.
Способы извлечь прибыль
Наиболее интересными для инвестиций являются квартиры от надежных застройщиков на стартовом этапе в жилом комплексе, отвечающем всем параметрам высокой ликвидности.
Средний рост цены от котлована до сдачи дома в в обычных условиях может колебаться от 10 до 30%. В дальнейшем при расчетах будем использовать 15% — это медианное значение в нашем случае.
Самые разумные способы извлечь прибыль — это сдача квартиры в долгосрочную аренду (помесячная оплата) или продажа. И в том, и в другом случае имеет смысл брать наиболее востребованный тип недвижимости в массовом сегменте — 1-комнатную квартиру или студию.
Рассмотрим несколько вариантов инвестирования.
Данные для смоделированных ситуаций:
- Стоимость квартиры на старте: 7 200 000,00 ₽
- Площадь квартиры (м.кв.): 36
- Стоимость квартиры после завершения строительства: 8 280 000,00 ₽
- Месячная арендная ставка: 40 000,00 ₽
Способ 1: покупка на котловане с перепродажей после сдачи дома
Основная модель инвестирования — покупка квартиры на старте продаж и ее перепродажа по более высокой цене по завершению строительства, примерно через 1,5 года.
Рассмотрим ситуацию, когда у инвестора есть свободные средства в размере средней стоимости однокомнатной квартиры на старте — 7 200 000 рублей. Существует три варианта:
Купить квартиру по 100% оплате. Если через полтора года она будет стоить 8 280 000 рублей, за вычетом налога на прибыль (13% от разницы в стоимости продажи и покупки) прибыль составит 939 600 рублей — 13,05% от вложений, что гораздо выгоднее дохода от вклада на аналогичную сумму.
Купить сразу три квартиры в ипотеку. Данный способ сработает, если у заемщика есть официальный доход от 155 тысяч рублей в месяц, например, от основной работы. Первый взнос по каждой из квартир составит 1,5 млн рублей. (Важно учитывать, что банк может отказать в выдаче кредита, если ежемесячные платежи будут составлять большую часть дохода заемщика — прим. ред/)
Остальная часть свободных средств (7,2 — 3х1,5 = 2,7 млн рублей) идёт на ежемесячные платежи по ипотеке по ставке 6% и страхование жизни на протяжении полутора лет — то есть до перепродажи.
Досрочное погашение осуществляется за счет средств покупателя. После досрочного погашения ипотеки квартира продается без обременений банка.
Итоговая прибыль от перепродажи за вычетом налогов — 1 234 452 рублей или 17% от вложений. Важно отметить, что ставка 6% — это ставка по программе государственной поддержки, поэтому в случае ее отмены или изменения ее условий расчеты будут другими.
Купить квартиру в рассрочку. В данном случае инвестор вкладывает половину свободных средств в качестве первого взноса, а вторую использует для других инвестиций, при которых можно будет ежемесячно уменьшать объем вложений на размер ежемесячного платежа по рассрочке (например, ценные бумаги/биржа или другие вложения).
При рассрочке на длительный срок застройщики, как правило, делают наценку в виде процентов на остаток или просто увеличения стоимости квартиры. Оценочная прибыль в таком варианте — 922 680 рублей или 12,44%.
Способ 2: покупка квартиры на котловане с дальнейшей сдачей в аренду
Квартира превращается в дополнительный источник стабильного ежемесячного дохода. Основным критерием оценки такой инвестиции является срок окупаемости — период времени, после которого стоимость объекта будет скомпенсирована ежемесячным доходом, и он начнет приносить прибыль.
Обладая бюджетом в 7,2 млн рублей, можно купить для последующей сдачи в аренду:
две квартиры в ипотеку, при этом ежемесячные платежи по ипотеке должны перекрываться доходом от сдачи в аренду, срок окупаемости — 14,3 года;
одну квартиру в рассрочку с вложением половины суммы в другие инвестиции, срок окупаемости — 16,6 лет.
Риски и как их избежать
Основной риск при покупке — затягивание застройщиком сроков сдачи квартиры. Благодаря введению эскроу-счетов он снижен: при невыполнении строительной компанией своих обязательств деньги могут вернуть покупателю.
Проблемой в этом случае остается простой средств, то есть упущенная прибыль, поскольку «замороженные» средства, вместо того, чтобы работать и приносить доход, просто лежат на эскроу-счете застройщика. Чтобы этого не случилось, нужно серьезно подойти к выбору застройщика и проверить его до подписания сделки.
Что касается рисков на этапе возврата инвестиций и получения прибыли, то здесь основные потенциальные проблемы — это простой квартиры, отсутствие арендаторов или долгий поиск покупателя. Чтобы сократить вероятность возникновения этих проблем, необходимо скурпулезно проанализировать объект перед покупкой по пунктам, указанным выше.
Источник: rb.ru
Инвестиции в новостройки: как заработать?
кредитный калькулятор
ТОП ЗА НЕДЕЛЮ
Синоптик предупредил о высоком давлении в Москве
Виды школьной мебели
Боец MMA Александр Емельяненко женился на бывшей супруге
«Алания» обыграла «Арсенал» и стала единоличным лидером Первой лиги
Экспресс из футбола и хоккея принес клиенту «Фонбет» почти ₽15 млн
Киев нарывается теперь и на военный конфликт с Минском
Российского одноклубника Тарасенко обменяли в «Эдмонтон»
Инвестиции в новостройки: как заработать?
Учитывая сказочные цены на недвижимость, можно смело сказать, что инвестиции в новостройки – это либо интригующее развлечение для тех, кому деньги некуда девать, либо способ крупного заработка для тех, у кого с финансами дела обстоят хуже, но сумма на покупку недвижимости уже накопилась.
Изобилие новостроек сегодня не перестает удивлять. И зачастую недвижимость покупают не для жилья, а для последующей финансовой выгоды, инвестируя деньги еще на стадии строительства. При благоприятных экономических условиях квартиру можно будет продать намного дороже. После того, как экономика страны стала понемногу отходить от кризиса, повсюду возобновились строительства. Желающим инвестировать деньги в недвижимость приходится немало потрудиться, чтобы не прогадать и выбрать «выгодный» объект.
Минимальная ставка при покупке недвижимости
Конечно же, перед тем, как начать интересоваться таким способом заработка, необходимо навести справки, а хватит ли сбережений, чтобы приобрести недвижимость. Логично, что чем масштабнее и значительнее город, тем выше минимальная стоимость жилья в новостройках. Москва и С-Петербург, безусловно, по зубам лишь немногим. Раза в 3 меньше нужен бюджет для инвестиций в пригородные зоны, опять таки, в зависимости от самого города. Если в Подмосковье минимальная сумма будет порядка 1,4 млн. р., то в других городах недвижимость будет гораздо доступнее.
Минимальный бюджет обычно рассчитывается при покупке жилья эконом класса, иногда – комфорт, но не более. Не всегда стоит ориентироваться на объекты с минимальной стоимостью, потому что прибыльность таких вложений навряд ли превысит ожидания.
Если для инвестиций в недвижимость денег не хватает
И на этот случай существуют альтернативы, правда, не такие радужные.
Купить недвижимость в тихих, живописных краях области, удаленных от крупных населенных пунктов. Здесь, конечно, есть свои преимущества, но и рисков не мало.
Во-первых, такие удаленные объекты зачастую не достраиваются, потому что в местах на краю области (особенно на границе с другими регионами) бывает трудно найти того самого застройщика, который не закончил объект.
Во-вторых, динамика рынка прослеживается в центральных городах, соответственно, и рост цен на недвижимость здесь более вероятен.
Ипотека может помочь заработать. Некоторые компании готовы предложить очень выгодные условия. Например, можно сократить сумму первого взноса в 4 раза. Такой способ оправдает себя и может принести прибыль в далеком будущем, поэтому инвестору нужно тщательно изучить ситуацию.
В какую недвижимость инвестировать?
Недорогую
Эксперты рынка недвижимости единогласно утверждают, что наиболее оптимальный вариант инвестиций – это недорогие квартиры в новостройках. Как известно, низкая стоимость значительно расширяет круг потенциальных покупателей и автоматически снижает уровень требований к объекту.
В связи с этим многие специалисты рекомендуют покупать наиболее востребованные варианты: несколько дешевых квартир вместо одной дорогой; несколько однокомнатных или двухкомнатных квартир небольшой площади (от 35 до 65 м.кв.); квартиры на средних этажах, верхние этажи предпочтительнее нижних.
С удобной планировкой
Люди покупают жилье, если не на всю жизнь, то хотя бы на долгие годы, поэтому функциональность и удобство квартиры будут стоять на первом месте. Выбирайте для инвестиций жилье с: просторной кухней с большими окнами; гармоничными пропорциями комнат; высокими потолками;
«Эстетичную»
Под эстетичностью подразумевается симпатичный вид из окна. По этой же причине люди все чаще предпочитают верхние этажи, чтобы никакие объекты не смогли загородить красоту, свет и чистоту. Кроме того, большинство покупателей недорогих квартир предпочитают недвижимость в кварталах массовой застройки, которые предусматривают существование социально-бытовой инфраструктуры.
Прибыль от инвестиций в недвижимость: больше или надежнее?
Увы, с таким положением дел приходится сталкиваться каждому частному инвестору. Никто не сможет дать однозначного ответа, что лучше:
Вложить деньги на ранних стадиях строительства и получить до 40% прибыли с высокой долей риска.
Инвестировать деньги на поздних стадиях и получить гораздо меньший, но более надежный доход.
Решение в данном случае придется принимать самостоятельно, но стоит непременно обратить внимание на репутацию и опыт компании-застройщика.
Важно знать!
Квартира, в которую инвестор когда-то бережно вложил свои деньги, наконец-то подготовлена к сдаче в эксплуатацию. И тут наступает очень интересный момент.
Когда владелец получит на руки свидетельство о собственности, стоимость квартиры станет максимальной, но при продаже придется заплатить приличный налог – для квартир стоимость более 1 млн. рублей он составит 13 %. Очевидно, что прибыль после такой продажи практически исчезнет.
Инвестору придется принять один из трех вариантов: продать квартиру, пока она еще не оформлена юридически; ждать три года, чтобы потом не платить вышеуказанный налог.
Источник: rx24.ru
Инвестиции в недвижимость: инструкция по инвестированию + ТОП-4 лучших варианта вложений
Приветствуем читателей «Biznesmenam.com»! В этой статье поговорим про инвестиции в недвижимость: в какие объекты можно инвестировать свои деньги и как это правильно сделать.
Кстати, пока ты сидишь и читаешь это, я торгую на бирже и зарабатываю на разнице курсов валют. Подробнее смотри здесь!
Хотите создать пассивный доход, чтобы получать деньги, не предпринимая для этого больших усилий? Тогда инвестирование в недвижимость поможет вам достичь этой цели.
Прочитав данный материал, вы узнаете:
- в какую недвижимость стоит вкладывать свои денежные средства;
- как инвестировать в коммерческую недвижимость;
- как не попасться к мошенникам на крючок.
1. Почему инвестирование в недвижимость — это выгодно?
Инвестирование в недвижимость является одним из самых доходных и стабильных вложений на сегодняшний день. Недвижимое имущество — это долгосрочная перспектива.
Вложив денежные средства в коммерческую или жилую недвижимость, вы как минимум – сохраните от инфляции, а как максимум – приумножите свой капитал.
Недвижимое имущество всегда являлось одним из самых ликвидных активов. Квартиры, дома, земельные участки всегда пользовались спросом на рынке. Ведь каждый день образуется новая семья, которой просто необходима крыша над головой.
Для инвестирования в недвижимое имущество не обязательно сразу обладать крупной суммой денежных средств. Можно вступить в ЖСК (Жилищно — строительный кооператив), или вложить деньги в малогабаритное жилье.
Существуют 2 варианта получения дохода от приобретаемой недвижимости:
- Долгосрочный актив: купил квартиру, сдал в аренду и приумножаешь свой капитал;
- Краткосрочный актив: купил квартиру на стадии строительства, а после сдачи дома ее ликвидность выросла, и продажа приносит доход.
О том, как продать квартиру быстро и выгодно, читайте в нашей статье.
Недвижимое имущество в маленьких поселках и деревнях будет менее ликвидным, чем в больших городах. Но, соответственно, оно и стоит на порядок дешевле.
- капитальный ремонт;
- регулярный косметический ремонт;
- исправление поломок по необходимости;
- ежемесячные коммунальные платежи и другое.
Рекомендуем также прочитать статью — «Куда вложить деньги».
2. В какую недвижимость вложить деньги — ТОП-4 популярных вида объектов недвижимого имущества
Далее подробно разберем различные виды недвижимости, особенности инвестирования и важные аспекты.
Вид 1. Жилые помещения
Рассмотрим на конкретном примере вложения денежных средств в квартиру.
При выборе недвижимости стоит обязательно обращать внимание на следующие показатели:
- район, в котором она находится;
- транспортную доступность;
- внутреннюю инфраструктуру (дворы, парковки, детские сады, школы, магазины и т.д.);
- внутреннее состояние квартиры и дома в целом.
Вид 2. Коммерческие помещения
Инвестиции в коммерческую недвижимость более доходны , так как она стоит дороже на рынке жилья.
Стоит учитывать! Даже небольшое офисное или торговое помещение может стоить на порядок выше жилой квартиры в этом же районе. Однако и арендная плата за коммерческое помещение будет в разы выше ⇑ арендной платы жилой квартиры.
Коммерческая недвижимость больше всего подходит для долгосрочного вложения с целью получения арендной платы.
Вид 3. Земельные участки
Вложив свои накопления в земельный участок, на скорую аренду тоже не стоит рассчитывать. Вкладывать в земельный участок денежные средства — это на перспективу .
Брать нужно землю под строительство или же для сельскохозяйственных угодий.
Вид 4. Объекты за рубежом
Выгодные инвестиции в недвижимость в 2017 году включают в себя вложения в зарубежные объекты. Как актив — это очень перспективное вложение, особенно если вы часто выезжаете в эту страну. Как и у нас, стоимость на жилье в других странах редко падает.
Покупая недвижимость за рубежом стоит быть предельно внимательным, вам не обойтись без помощи посредника, а это дополнительные траты.
ВАЖНО! В первую очередь рассматривайте страны, в которых вы в дальнейшем можете получить гражданство или вид на жительство, иначе это вложение не имеет смысла.
При смене власти или перевороте государство может лишить права собственности на недвижимость не гражданина и забрать ее в пользу государства.
В целом, это очень интересное и перспективное вложение денежных средств.
3. Как инвестировать в недвижимость — пошаговый алгоритм действий
Шаг 1. Собрать стартовый капитал
Вам нужны свободные денежные средства для инвестирования.
Если вы ограничены в финансах, рассмотрите следующие варианты:
- приобретите комнату, чтобы перепродать ее дороже или сдавать в аренду;
- вступите в долевое строительство;
- возьмите квартиру в ипотеку.
На последнем варианте остановимся подробнее. Допустим , у вас есть некая сумма и вы хотели бы приобрести квартиру для сдачи ее в аренду, но денег на покупку не хватает. В таком случае вы можете использовать накопления как первоначальный взнос.
Сейчас ипотечное кредитование стало более чем доступно практически всем, а ежемесячное погашение процентов, как правило, полностью покрывается арендной платой.
Шаг 2. Мониторинг рынка
Определив способ приобретения жилья, начинайте изучать рынок недвижимости. Это может занять длительное время, но не стоит торопиться . Тщательно выбирайте объявления, обращайте внимание на продолжительность продажи квартиры в том или ином районе.
Иногда выгодные предложения появляются на рынке и очень быстро раскупаются. В основном это переезды в другие города, люди часто снижают стоимость для срочной продажи и оставляют максимум имущества. Поэтому проверять рынок нужно регулярно .
Шаг 3. Оформление сделки
Можно оформить сделку самостоятельно или привлечь юриста.
Сейчас в нашем государстве большая часть сделок проходит сначала нотариальное удостоверение и только потом регистрируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП).
При такой сделке помощь юриста может и не понадобиться, потому что нотариус сам готовит договор купли-продажи и проверяет чистоту сделки.
Если вы приобретаете квартиру с использованием ипотечных средств , то банк проверяет ее чистоту, а страховая компания гарантирует покрыть практически все риски. Поэтому, даже если вы впервые инвестируете денежные средства в недвижимость, не торопитесь привлекать посредников, ведь это дополнительные затраты.
Если вы планируете приобрести квартиру с дальнейшей ее перепродажей , то помните о налоговых вычетах. Продав квартиру в течение 3 -х лет (сейчас вносятся поправки на изменение данного срока с 3-х лет до 5) после покупки, вы должны заплатить налог на прибыль.
4. Как увеличить доходность от инвестиций в недвижимость — ТОП-5 эффективных способов
Для того, чтобы получить большую прибыль от вложения в недвижимость, ее нужно купить максимально дешево.
Для увеличения прибыли можно использовать различные способы:
- Изучите застройщика, предлагающего дешевые квартиры на стадии строительства, тщательно оцените степень его надежности. Ведь бывают случаи замораживания постройки дома, если строительная компания признается банкротом;
- Можно также купить квартиру в плохом состоянии и сделать в ней ремонт.Разница между ценой покупки и продажи недвижимости в таком случае может составлять от 10 % до 25 % в зависимости от затрат;
- Стоимость жилья можно увеличить грамотной перепланировкой. Выбрав подобное инвестирование в недвижимость в России, не стоит забывать о разрешении из БТИ, так как некоторые виды перепланировок запрещены, например , снос несущих конструкций. Перед перепланировкой обязательно проконсультируйтесь со специалистом и получите разрешение соответствующего органа власти;
- Банки продают с торгов квартиры должников с целью погашения их кредита. Обычно состояние подобного жилья неудовлетворительное, но его стоимость ниже, чем на рынке от 10% до 40%. Когда банк берет квартиру в залог, он делает отчет об оценке, и от стоимости в отчете делает скидку. Поэтому квартира, продаваемая с торгов, заведомо будет дешевле ;
- Увеличить стоимость и ликвидность недвижимого имущества можно за счет перевода его из жилого в нежилое, особенно если квартира, расположенная на первом этаже, находится в доме с высокой проходимостью или на «красной линии». Это долгая процедура. Вам потребуется обязательно отдельный вход (дополнительные затраты), но при сдаче площади в аренду под офис вы компенсируете все расходы. Стоит учитывать, что квартира не должна быть в залоге у банка, так как он не даст согласие на изменение категории недвижимости. Не получится так поступить и с квартирой, купленной в ипотеку.
Нередко бывают случаи, когда продается квартира с прописанным людьми, которых в дальнейшем новый собственник выписывает через суд самостоятельно. Это довольно длительная, затратная и нервная процедура.
Поэтому наличие прописанных в квартире жильцов стоит проверять перед ее покупкой. Обратите также внимание на задолженность по коммунальным платежам. Ведь долг старого хозяина-банкрота переходит к новому владельцу.
Рекомендуем также ознакомиться с нашим подробным материалом — «Куда вложить деньги в этом году, чтобы заработать».
5. Кто может помочь в инвестировании в жилую либо коммерческую недвижимость — обзор 3 компаний
Инвестировать в недвижимость денежные средства можно самостоятельно или обратиться к специалистам в этой области. Сейчас есть много компаний, которые предлагают свои услуги на инвестиционном рынке недвижимости.
Вы покупаете квартиру и оформляете ее себе в собственность, а дальнейшей ее реализацией занимается компания. Например, компания Activo , предлагает свои услуги и гарантирует прибыль от 11 % годовых (что выше, чем любой вклад в надежном банке), плюс у вас остается ликвидный актив в виде недвижимости или денежных средств от ее реализации.
Передав свой актив в доверительное управление, вы ежемесячно получаете денежные средства на счет с полной отчетностью действий. Очень удобно, не правда ли?
С зарубежной недвижимостью настоятельно рекомендуем поступить именно так. Для этого можно обратиться в международную компанию Gordon Rock .
Если вы еще не располагаете достаточными средствами для приобретения полноценного объекта недвижимости, но решили инвестировать именно в неё, то рекомендуем обратиться в компанию Е3 Investment . Данная компания давно на рынке и предлагает своим вкладчикам начинать инвестирование в недвижимое имущество от 100 000 рублей.
Выбирать компанию или заниматься инвестированием самостоятельно решать только вам.
6. Заключение + видеоролик
Подводя итоги всему вышеперечисленному, можно сделать вывод о том, что инвестирование в недвижимое имущество очень перспективно. Данный вид вложения денежных средств может обеспечить вам стабильный пассивный доход.
Вы можете начинать делать инвестиции в недвижимость, имея на руках минимальный свободный капитал, и приумножить его, если распорядитесь им грамотно.
В завершение также советуем посмотреть обзорное видео об инвестировании — как и с чего начать новичку:
На этом у нас все. Команда «Biznesmenam.com» желает всем успехов и выгодных вложений!
P.S. Если вам понравился материал, то поделитесь им в социальных сетях и не забывайте оставлять свои комментарии ниже.
Автор финансового журнала «Бизнесменам.com», в прошлом руководитель известного smm-агенства. В настоящем коучер, интернет-предприниматель и маркетолог, инвестор. Рассказываю: как эффективно управлять личными финансами, выгодно их приумножать и больше зарабатывать.
Источник: biznesmenam.com