Разделение зарегистрированного объекта незавершенк
есть зарегистрированный объект незавершенного строительства, грубо говоря гаражный бокс, необходимо выделить из всего бокса 1 гараж и продать его.
возможно ли такое и каким путем это все проводится? вопросы наивны, но тем не менее
у меня лично в черепе следующие мысли возникли: вызываем техника с БТИ, который чертит нам 2 техпаспорта, на урезанный бокс и на один гараж, далее идем в палатку и регим вместо одного старого объекта незавершенки 2 новых после регистрации, продаем маленький гаражик-незавершенку
всем заранее спасибо!
#2 Stas26 Stas26 —>
#3 kein kein —>
нет неправильно, если объект именно недостроенный, никто вам из него кусок не выделит.
если здание не является предметом действующего договора строительного подряда можете продать долю от всего объекта, пропорциональную размеру одного бокса гаражного, но без выдела в натуре.
#4 Stas26 Stas26 —>
нет неправильно, если объект именно недостроенный, никто вам из него кусок не выделит.
если здание не является предметом действующего договора строительного подряда можете продать долю от всего объекта, пропорциональную размеру одного бокса гаражного, но без выдела в натуре.
в свидетельстве написано: объект незавершенный строительством. хотя по сути на 80 % все готово а частями и полностью.
а если не секрет на какие нормы права вы ссылаетесь? где такое ограничение прописано? насчет действующего договора подряда ясно. а вот про остальное почему нельзя? вроде в литературе пишут что после регистрации прав, это вполне нормальный объект недвижки.
#5 kein kein —>
я вам отвечу с точки зрения сотрудника БТИ, а не юриста, ибо нормативки очень мало по этому вопросу.
тех.паспорт готовится на объекты учета, объекты учета — это здание, сооружение, незавершенка, помещения.
в составе незавершенки помещения выделить нельзя, так как они могут быть только частью завершенного строительством объекта, а один и тот же объект не может быть и завершенным строительством и нет одновременно.
при обследовании незавершенки БТИ, даже внутренняя площадь не замеряется, её основная характеристика — площадь по наружнему обмеру.
ИсточникЛиквидация объекта незавершенного строительства (Верещагин С.А.)
В регистрах бухгалтерского учета затраты, собранные на момент принятия решения о ликвидации недостроя, необходимо списывать. Производится запись по дебету счета 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет «Прочие расходы», и кредиту счета 08 «Вложения во внеоборотные активы». В целях налогообложения все обстоит несколько сложнее.
Внереализационными расходами, уменьшающими налогооблагаемую прибыль (подп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ), признаются расходы на ликвидацию объектов незавершенного строительства и иного имущества, монтаж которого не завершен (расходы на демонтаж, разборку, вывоз разобранного имущества), охрану недр и другие аналогичные работы. О стоимости самого недостроя в Налоговом кодексе РФ ничего не сказано. Исходя из этого Минфин России полагает, что стоимость незавершенного строительства не может уменьшать налогооблагаемую прибыль (Письма от 05.05.2012 N 03-03-06/1/234, от 07.10.2016 N 03-03-06/1/58471, от 20.01.2017 N 03-03-06/1/2486). Налоговые органы разделяют эту точку зрения и при проведении проверок исключают из состава расходов стоимость ликвидированной «незавершенки».
Однако в случае судебного разбирательства у налогоплательщика есть шансы отстоять возможность включения в состав затрат стоимости снесенного недостроя. В первую очередь следует принять во внимание позицию ВАС РФ, высказанную в Определении от 20.01.2011 N ВАС-18063/10 по делу N А38-7141/2009: несмотря на то что расходы на создание ликвидируемого объекта незавершенного строительства прямо не значатся в подп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ, их можно учесть согласно подп. 20 п. 1 ст. 265 НК РФ.
Данную точку зрения разделяют и нижестоящие суды, в частности ФАС Поволжского округа (Постановление от 08.08.2013 по делу N А65-24102/2012) и АС Западно-Сибирского округа (Постановление от 13.05.2015 N Ф04-18378/2015 по делу N А81-2329/2014). Восьмой арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 23.01.2015 N 08АП-12179/2014 по делу N А81-2329/2014 отметил, что если ликвидированный объект незавершенного строительства предназначался для использования в предпринимательской деятельности, то связанные с его созданием расходы подлежат учету для целей налогообложения прибыли. Каких-либо ограничений на этот счет законодательством о налогах и сборах не установлено.
Невозможно дать гарантию, что суды и дальше продолжат придерживаться такой же точки зрения. Поэтому если организация не готова к длительному судебному разбирательству с контролирующими органами, то стоимость ликвидированной «незавершенки» в состав расходов, уменьшающих базу по налогу на прибыль, включать нецелесообразно.
Это приведет к необходимости признать в бухгалтерском учете постоянную разницу (п. 4 ПБУ 18/02), от которой следует начислить постоянное налоговое обязательство. Производится запись по дебету счета 99 «Прибыли и убытки» и кредиту счета 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсчет «Расчеты по налогу на прибыль».
Сумму НДС, принятую к вычету при приобретении материалов, работ или услуг, затраченных на этот неудачный проект, восстанавливать не следует. Дело в том, что перечень случаев, когда ранее принятый к вычету НДС необходимо восстановить, является закрытым и расширительному толкованию не подлежит (п. 3 ст. 170 НК РФ). Ликвидация не завершенного строительством объекта недвижимости в данном перечне не упомянута.
Затраты на ликвидацию объекта (как своими, так и привлеченными силами) в безусловном порядке признаются внереализационными расходами, уменьшающими налогооблагаемую прибыль.
Снос «незавершенки» своими силами отражается записями по дебету счета 91, субсчет «Прочие расходы», и кредиту счетов 70 «Расчеты с персоналом по оплате труда», 69 «Расчеты по социальному страхованию и обеспечению», 25 «Общепроизводственные расходы» и др.
Основанием для данных записей будет акт выполненных работ, составленный руководителем подразделения, производившего ликвидацию, и утвержденный руководителем организации. Как образец такого первичного документа целесообразно использовать акт о приемке выполненных работ по ф. N КС-2 (утв. Постановлением Госкомстата России от 11.11.1999 N 100).
Следует обратить внимание, что в акте должна быть отражена фактическая величина понесенных затрат (иными словами, ни о каких плановых накоплениях, накладных расходах и пр. речь не идет). В данном случае организация выполняет работы по ликвидации объекта недвижимости для себя, а не для другого лица. Их цель — выполнение работ по сносу недостроя, а не извлечение прибыли.
При привлечении стороннего подрядчика затраты на ликвидацию незавершенного строительства увеличат сумму внереализационных расходов застройщика в размере, установленном заключенным между ними договором. Предъявленная подрядчиком сумма НДС должна быть принята к вычету (п. 6 ст. 171 НК РФ).
После подписания акта о ликвидации недостроя учетные записи у застройщика будут следующими:
Д-т сч. 91 «Прочие доходы и расходы», субсч. «Прочие расходы»,
К-т сч. 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»
отражены затраты по ликвидации объекта, не завершенного строительством;
Д-т сч. 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям»
К-т сч. 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»
отражена сумма НДС, предъявленного подрядчиком за работы по ликвидации объекта;
Д-т сч. 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсч. «Расчеты по НДС»,
К-т сч. 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям»
предъявленный НДС принят к вычету.
Важная деталь: при начале строительства объекта ему присваивается государственный кадастровый номер, соответственно, ликвидируемый недостроенный объект должен быть снят с кадастрового учета (п. 7 ст. 1, п. 7 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Рассмотрим описанную ситуацию на условном примере.
Пример. Компания «Альфа» начала возведение объекта недвижимости на арендованном земельном участке. После смены руководства компании было принято решение об остановке строительства, ликвидации объекта и расторжении договора аренды земельного участка. Ликвидация недостроя поручена подрядной организации. Затраты на строительство на дату принятия решения о ликвидации — 3 500 000 руб. Подрядчик за ликвидацию не завершенного строительством объекта запросил 2 360 000 руб. (в том числе НДС — 360 000 руб.). В регистрах бухгалтерского учета произведены записи:
Д-т сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы»
К-т сч. 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», 10 «Материалы» и пр.
отражены затраты, собранные на момент принятия решения о ликвидации недостроя;
Д-т сч. 91 «Прочие доходы и расходы», субсч. «Прочие расходы»,
К-т сч. 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»
приняты затраты по сносу недостроенного объекта;
Д-т сч. 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям»
К-т сч. 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»
отражен НДС, предъявленный подрядчиком;
Д-т сч. 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсч. «Расчеты по НДС»,
К-т сч. 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям»
предъявленный подрядчиком НДС принят к вычету.
Если руководство организации примет решение не уменьшать налогооблагаемую прибыль на стоимость ликвидированного недостроя, то его списание следует учесть записями:
Д-т сч. 91 «Прочие доходы и расходы», субсч. «Прочие расходы»,
К-т сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы»
списана стоимость ликвидированного недостроя;
Д-т сч. 99 «Прибыли и убытки»,
К-т сч. 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсч. «Расчеты по НДС»,
700 000 руб. (3 500 000 руб. x 20%)
начислено постоянное налоговое обязательство от суммы расходов, не признанных в налоговом учете.
Если организация готова отстаивать в суде свое право уменьшить налогооблагаемую прибыль на стоимость ликвидированного недостроя, то последнюю учетную запись делать не нужно.
Затраты на строительство объекта недвижимости возникают у застройщика не в момент начала работ на строительной площадке, а раньше — при подготовке изыскательской и проектно-сметной документации, необходимой для его возведения. Еще в процессе получения прав на землю (это может быть право собственности, безвозмездного пользования, аренды, субаренды), а лучше — до того, застройщику нужно получить ответы на ряд вопросов.
Во-первых, существует ли чисто техническая возможность возведения на этом конкретном участке объекта с требуемыми характеристиками? Во-вторых, если участок не в лучшем состоянии, то во сколько обойдется его подготовка к строительству (осушение, рекультивация и пр.)? Насколько это повлияет на конечную себестоимость объекта?
Ответы на эти и многие другие вопросы должны дать инженерные изыскания (ст. 47 ГСК РФ). По перечисленным выше причинам эти работы необходимо провести еще до получения прав на участок, дабы избежать лишних затрат, если выяснится, что земля непригодна для строительства либо ожидаемой прибыли получить не удастся.
Чаще всего обследование участка заказывается специализированной организации. Кроме того, если исследования (изыскания) приведены в разделе I Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства (утв. Приказом Минрегиона России от 30.12.2009 N 624), то изыскатель обязан иметь допуск к данным видам работ, выданный саморегулируемой организацией (п. 2 ст. 47 ГСК РФ).
Затраты по проведению инженерных изысканий земельного участка должны быть включены в первоначальную стоимость объекта, который решено возвести. Они подлежат отражению на счете 08. Приемка результата инженерных изысканий в регистрах бухгалтерского учета застройщика подлежит отражению записью по дебету счета 08 (20) и кредиту счета 60. Отметим, что в зависимости от того, будет ли данный объект использоваться в операциях, облагаемых НДС, или нет, предъявленный изыскателем НДС принимается к вычету либо включается в состав затрат (п. 2 ст. 170 НК РФ).
Если результат изысканий положительный (иными словами, участок пригоден для строительства и подготовка его не потребует существенных трат), то процесс продолжается дальше. Заказывается проект, решаются вопросы получения прав на земельный участок, разрешения на строительство и пр.
Результат изысканий может быть и отрицательным. Тогда застройщик, возможно, придет к выводу, что необходимо выйти из этого проекта, поскольку понесенные затраты не дадут ожидаемого результата (прибыли), а то и приведут его к разорению. Кроме того, хлопоты с получением земельного участка (в собственность или аренду) могут не увенчаться успехом.
В любом случае до того, как руководство примет решение о прекращении проекта, организация уже понесла какие-то затраты, которые «зависнут» на счете 08. Если поступить с ними по аналогии с затратами по аннулированным производственным заказам либо с затратами, не давшими продукции (подп. 11 п. 1 ст. 265 НК РФ), то проблем возникнуть не должно.
Все затраты, понесенные на изготовление продукции, процесс производства которой признан нерентабельным, признаются внереализационными расходами на основании локального нормативного акта (решения руководства организации). В регистрах бухгалтерского учета они списываются записью по дебету счета 91, субсчет «Прочие расходы», и кредиту счета 08.
Налог на добавленную стоимость, принятый к вычету при приобретении материалов, работ или услуг, затраченных на этот неудачный проект, восстановлению не подлежит.
Литература
1. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая [принят Государственной Думой 21 октября 1994 г., с изменениями и дополнениями] // Справочно-правовая система «Гарант» [Электронный ресурс].
2. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть вторая [принят Государственной Думой 22 декабря 1995 г., с изменениями и дополнениями] // Справочно-правовая система «Гарант» [Электронный ресурс].
3. Налоговый кодекс Российской Федерации: часть вторая [принят Государственной Думой 19 июля 2000 г. N 117-ФЗ, с изменениями и дополнениями] // Справочно-правовая система «Гарант» [Электронный ресурс].
4. Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Учет расчетов по налогу на прибыль организаций» ПБУ 18/02: Приказ Министерства финансов Российской Федерации от 19 ноября 2002 г. N 114н // Российская газета. 2003. N 4. 14 января.
Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:
Источник