Правообладатель земельного участка должен использовать землю по целевому назначению в соответствии с установленным видом разрешенного использования и с учетом его фактического использования. Например, на участке, сформированном под индивидуальный жилой дом недопустимо организовывать торговлю и иные виды предпринимательской деятельности. Это является нарушением земельного законодательства и влечет за собой наложение административного штрафа.
Для изменения ВРИ участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки территории города, утвержденными решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.12.2018 № 605 (ред. от 17.08.2021), а также классификатором, утвержденным приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412.
Владелец земельного участка наделен правом инициативы в принятии решений по изменению ВРИ. Собственник выбирает основные и вспомогательные ВРИ участка и без согласия органа местного самоуправления обращается в Управление Росреестра по РО.
Изменение ВРИ земельного участка на вид, отнесенный к условно разрешенному, возможно только на основании решения уполномоченного органа по результатам публичных слушаний.
Как изменить вид разрешенного использования земельного участка
В случае, если земельный участок предоставлен по договору аренды, заключенному с ДИЗО, для рассмотрения возможности изменения ВРИ, арендатору необходимо обратиться в ДИЗО.
Вид разрешенного использования является главным фактором при определении кадастровой стоимости земельного участка, от размера которой зависит арендная плата, земельный налог.
Источник: rostov-gorod.ru
Как изменить вид разрешенного использования земельного участка — инструкция
Каждый земельный участок согласно законодательству относится к определенной категории. Например, выделяют земли населенных пунктов, сельскохозяйственные земли, земли лесного и водного фонда и т. д. Каждая категория имеет определенный набор видов разрешенного использования (ВРИ). ВРИ определяет то, для чего можно использовать данную землю.
Участок может иметь несколько видов разрешенного использования. При этом один может быть основным, а другой — дополнительным (условно-разрешенным). Узнать, какой ВРИ установлен для конкретного земельного участка, можно двумя способами.
Какие ВРИ можно менять
Градостроительный Кодекс (ГрК) делит все ВРИ (статья 37 ГрК) на основные, условно разрешенные и вспомогательные. И всех их можно менять.
Основные
Как уже говорилось, основной вид разрешенного использования — это то, что точно можно делать на участке.
При определенных условиях его владелец вправе самостоятельно и без дополнительных разрешений и согласований выбрать ВРИ из числа видов, предусмотренных принятыми в населенном пункте Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).
Как изменить вид разрешенного использования земельного участка?
Условно разрешенные
Условно разрешенный вид использования расширяет и дополняет основной ВРИ. Иногда требуется установить дополнительное разрешение для земельного участка, поскольку существующий классификатор не может охватить все возможные случаи.
В этом случае необходимо пройти специальную процедуру согласований и публичных слушаний в местном органе, занимающемся землепользованием и застройкой. Поэтому получить условно разрешенный вид сложнее. Но все же можно.
Вспомогательные
Вспомогательные ВРИ допускаются только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам использования. Вспомогательные не могут существовать отдельно и служат только для уточнения основных и условно разрешенных.
Например, вспомогательный вид допускает дополнительно к основным объектам размещение на земле гаража, водонапорной башни, трансформаторной подстанции, забора и тому подобных объектов.
Как изменить ВРИ — инструкция
Градостроительным кодексом установлено, что порядок изменения ВРИ земельного участка определяется Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). В ПЗЗ содержатся градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.
Где посмотреть ВРИ, разрешенный в данной местности
Для того, чтобы изменить ВРИ, в первую очередь, необходимо узнать, приняты ли в населенном пункте, где расположен участок, ПЗЗ. Если приняты, то необходимо обратиться в местную администрацию с ходатайством о выписке из данных правил. Это необходимо, чтобы определиться с возможным видом разрешенного использования в данной местности.
Куда обращаться
После этого необходимо составить заявление о смене ВРИ по форме, утвержденной Приложением № 2 к Приказу Росреестра №П/0310 от 19.08.2020 г.
В заявлении нужно указать новый выбранный вид разрешенного использования (основной и (или) вспомогательный), а в качестве документа–основания для внесения таких изменений в ЕГРН — решение об утверждении ПЗЗ для соответствующей территории.
Если в ЕГРН не внесены сведения о территориальных зонах населенного пункта, к заявлению нужно приложить выписку из ПЗЗ, подготовленную местной администрацией.
Оформленное заявление с пакетом документов можно направить в Росреестр либо через МФЦ, либо электронно через Госуслуги, либо по почте.
При этом нужно помнить, что нельзя изменить основной вид на вспомогательный. Допускается только добавление вспомогательного вида к основному. Другими словами, правообладатель, выбирая вспомогательный ВРИ, добавляет его к основному виду, и в результате у участка будет два вида разрешенного использования — основной и вспомогательный.
Какие документы необходимы
Таким образом, для смены основного и (или) вспомогательного вида потребуются: заявление, выписка из ПЗЗ и декларация о выбранном ВРИ земельного участка в том виде, как указано в ПЗЗ.
Но также могут потребоваться паспорт, выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности на участок и справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по уплате налогов.
Нужно ли что-то платить
Государственной пошлины за данную процедуру не предусмотрено, эта услуга предоставляется бесплатно.
Срок ответа
Срок смены ВРИ составляет 30 дней.
Что выдается по итогу
В итоге заявителю предоставляется постановление об изменении ВРИ, либо отказ согласно административному регламенту.
Особенности изменения условно разрешенных ВРИ
Изменение условно разрешенного вида регламентируется статьей 39 ГрК. Для этого необходимо:
- Собрать пакет документов и подать его вместе с заявлением о смене условного ВРИ в соответствующий орган местной администрации, занимающийся этими вопросами. Перечень необходимых документов уточняется в администрации.
- Дождаться проведения общественных обсуждений, на которых принимается решение о целесообразности внесения изменений.
- Результаты обсуждений направляются главе администрации, который в соответствии с рекомендациями, принятыми на общественных обсуждениях, либо предоставляет разрешение на смену условного вида, либо выносит отказ.
- Получить из администрации принятое решение.
Только после этого правообладатель вправе использовать свой земельный участок в соответствии с условно разрешенным видом использования. При этом все расходы по организации и проведению общественных обсуждений несет заявитель.
В каких случаях необходима смена ВРИ
Для правообладателей земельных участков знание установленного ВРИ подчас крайне важно. Потому что от этого зависит то, какую деятельность на нём можно осуществлять, а какую нет.
Несоответствие деятельности разрешенному виду участка может привести к серьезному штрафу по статье 8.8 КоАП.
Например, человек приобрел участок, у которого установлен вид разрешенного использования — «Под индивидуальное жилое строительство» (или чаще говорят «под ИЖС») с кодом 2.1. Это предполагает (согласно классификатора), что на участке может быть расположен индивидуальный жилой дом высотой не выше 20 м и с числом надземных этажей не более 3, а также хозпостройки, гаражи и огород.
Если владелец такого земельного участка решит использовать его под магазин, то расположить его на земле он не сможет. Точнее сможет, но получит за это штраф и предписание устранить нарушение. А устранение будет подразумевать снос магазина и строительство жилого дома.
В такой ситуации (при строительстве магазина на участке под ИЖС) владелец нарушит целевое использование земли: она предназначена для строительства жилья, а он построил на ней объект торговли. Однако если владелец участка изменит ВРИ с кода 2.1 («Под ИЖС»), например, на код 2.7 («Обслуживание жилой застройки»), то его магазин будет законно находиться на участке.
Дело в том, что ВРИ с кодом 2.7 разрешает размещение капитальных строений, если их размещение необходимо для обслуживания жилой застройки, связано с проживанием граждан, не причиняет вреда окружающей среде и санитарному благополучию, не нарушает права жителей и не требует установления санитарной зоны.
В частности этот ВРИ допускает размещение на участке капитальных строений, предназначенных для продажи товаров, с торговой площадью не более 5 тысяч кв. м (в код 2.7 входит ВРИ с кодом 4.4 «Магазины»).
Также смена ВРИ потребуется и при использовании участка под ИЖС в качестве спортивной площадки. В этом случае также придется получать ВРИ с кодом 2.7, который разрешает строительство на земле под ИЖС площадок для занятий спортом (в код 2.7 входит ВРИ с кодом 5.1.3 «Площадки для занятий спортом»).
Источник: pravovoi.center
1. Как изменить вид разрешенного использования земельного участка.
Пункт 3 ст. 37 Градостроительного Кодекса РФ указывает следующее:
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Пунктом 3 ст. 85 Земельного Кодекса РФ определено:
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Пунктом 4 ст. 37 Градостроительного Кодекса РФ указано:
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков их правообладателями выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий.
Из всего указанного делаем вывод — процедура изменения разрешенного использования земельного участка зависит от того, какой именно вид нужно установить. Для основных и вспомогательных видов разрешенного использования процедура одна, для условно разрешенного вида — другая.
Правообладатель земельного участка вправе свободно установить любой из основных или вспомогательных видов использования для своего участка без каких-либо специальных разрешений администрации муниципального образования. Иными словами, для изменения вида использования участка (основного или вспомогательного) за разрешениями ни в администрацию, ни куда-либо еще, обращаться не нужно вообще.
Для начала необходимо определиться, какие виды использования для вашего земельного участка предусмотрены ПЗиЗ. Вариантов здесь два:
- Заказать в администрации выписку из ПЗиЗ на земельный участок, в которой будет приведен перечень основных и вспомогательных видов использования. Как правило, такие выписки либо совсем бесплатны, либо выдаются за символическую сумму. Получение выписки из ПЗиЗ — это муниципальная услуга.
- Найти свой земельный участок на карте градостроительного зонирования, функционального назначения территорий и т. п. В каждом муниципальном образовании название может незначительно отличаться. На карте нужно найти свой земельный участок и определить, в какой территориальной зоне он находится. Далее, в самих ПЗиЗ найти градостроительный регламент к этой территории и описание видов разрешенного использования, предусмотренных для нее. Сами ПЗиЗ и упомянутые карты в обязательном порядке размещаются на официальном сайте муниципального образования и на сайте fgistp.economy.gov.ru
Нужно понимать, что выбрать вид разрешенного использования можно только тот, который предусмотрен градостроительным регламентом ПЗиЗ. Если градостроительным регламентом не предусмотрен вид разрешенного использования, который вам нужен, значит установить его земельному участку нельзя. И, соответственно, использование земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, который не предусмотрен градостроительным регламентом, не допускается.
Если вам нужно внести в ЕГРН изменения об основном или вспомогательном виде разрешенного использования, то здесь все довольно просто.
Необходимо обратиться в Управление Росреестра региона через МФЦ с заявлением об установлении земельному участку выбранных видов разрешенного использования. В МФЦ заявления заполняются сотрудниками, поэтому я не вижу смысла приводить инструкцию о том, как его заполнить самостоятельно. Самое главное — правильно объяснить сотруднику МФЦ то, что вы хотите.
Государственный регистратор рассмотрит заявление и внесёт в ЕГРН сведения о новых видах разрешенного использования земельного участка.
На практике иногда возникают случаи, когда государственные регистраторы при рассмотрении таких заявлений начинают требовать распорядительные акты администрации. Если в муниципальном образовании утверждены ПЗиЗ, то такие требования являются незаконными и неправильными.
В конце 2018 года Верховный Суд РФ опубликовал очень полезный Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14 ноября 2018 г. (далее по тексту статьи – Обзор).
В пункте 1 Обзора Верховный суд указал следующее:
При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки собственник земельного участка, находящегося в частной собственности, может выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления.
Таким образом, свободный выбор основных и вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков вытекает не только из закона, но в настоящий момент подтвержден и судебной практикой на уровне Верховного Суда РФ.
Как видно, в изменении основного или вспомогательного вида разрешенного использования земельного участка нет ничего сложного. Это достаточно простая процедура, которую может реализовать каждый желающий. Главное, правильно определить само разрешенное использование согласно ПЗиЗ.
В этом вопросе есть один практический нюанс. Дело в том, что по смыслу ст. 37 ГрК РФ и 85 ЗК РФ возможность изменить вид деятельности на земельном участке напрямую не связана с обязательным изменением сведений о виде его разрешенного использования в ЕГРН.
Если буквально читать положения указанных норм права, то собственник участка в любой момент по своему желанию может менять виды своей деятельности на земельном участке, в пределах основных и вспомогательных видов, предусмотренных градостроительным регламентом.
Изменение вида разрешенного использования именно в ЕГРН в данном случае носит не правоустанавливающий характер, а учетный. То есть, внеся изменения в ЕГРН о виде разрешенного использования, собственник вроде как уведомляет об этом государство, но изменить фактический вид деятельности собственник вправе и до того, как внесет соответствующие изменения в ЕГРН.
Тем не менее, я рекомендую прежде чем фактически сменить вид деятельности на участке, внести соответствующие изменения в ЕГРН. Это довольно просто (если речь идёт об основных или вспомогательных видах деятельности) и поможет избежать ненужных проблем.
Мы живём в бюрократическом государстве. Государственные органы — это бюрократический аппарат. И все госслужащие всегда ориентируются на бумагу, реестры и т. п. Понятное дело, что в суде можно защитить свои права, оспорить штрафы, предписания и т. п. Но зачем такие сложности, когда их можно избежать соблюдением простой формальности.
Что называется, не надо дразнить голодную собаку.
2. Кто может обращаться за изменением вида разрешенного использования.
За изменением вида разрешенного использования земельного участка вправе обратиться следующие лица:
- собственники земельных участков;
- землепользователи земельных участков, т. е. лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного пользования (абз. 3 п. 3 ст. 5 ЗК РФ);
- землевладельцы земельных участков, т.е. лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения (абз. 4 п. 3 ст. 5 ЗК РФ);
- арендаторы земельных участков — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды (абз. 5 п. 3 ст. 5 ЗК РФ).
При этом, для арендаторов земельных участков предусмотрены исключения:
Арендатор муниципального или государственного земельного участка не вправе изменить или требовать изменения вида его разрешенного использования, если договор аренды земельного участка заключен по результатам торгов (п. 2 Обзора ВС РФ). Не допускается самостоятельное изменение арендатором разрешенного использования участка, если участок предоставлен в аренду под определенные цели (п. 3 Обзора ВС РФ).
В остальных случаях арендатору необходимо ориентироваться на условия договора. Если условия договора аренды ограничивают право арендатора на изменение разрешенного использования арендуемого участка – арендатор лишен возможности сделать это самостоятельно.
Все комментарии к этой публикации:
25 мая 2022 в 04:26
Добрый день! Если физлицо является владельцем здания, а земельного участка — муниципалитет. Каким образом физлицо может повлиять на изменение разрешённого вида использования?
Источник: jurist-goraynov.ru
муниципального образования город-герой Новороссийск
Росреестр разъясняет: Как изменить вид разрешенного использования земельного участка?
При выборе земельного участка важно уделить внимание виду разрешенного использования (ВРИ), поскольку он определяет, какую деятельность можно вести на данной территории и какие объекты можно размещать. Эксперты Росреестра разъясняют, как изменить или установить ВРИ земельных участков.
Какие бывают ВРИ участка и как они устанавливаются?
Перечень видов разрешенного использования приводится в Классификаторе, утвержденном Росреестром. Среди них:
· общественное использование объектов капитального строительства;
· обеспечение обороны и безопасности;
· деятельность по особой охране и изучению природы;
· земельные участки (территории) общего пользования;
· земельные участки общего назначения (ведение огородничества, ведение садоводства);
· земельные участки, входящие в состав общего имущества собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе.
На основании Классификатора муниципалитеты определяютВРИ для каждой территориальной зоны:
· основные (характеризуют основную деятельность для ведения которой используется земельный участок);
· условно разрешенные (применяются при необходимости расширить способы использования земли);
· вспомогательные (допустимы в качестве дополнительных к основным и условно разрешенным видам использования земельных участков и применяются для уточнения их целевого назначения).
Как узнать текущий ВРИ земельного участка?
Уточнить вид разрешенного использования земельного участка можно несколькими способами:
· Заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это можно сделать с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, в офисах МФЦ, на портале «Госуслуг», а также на сайте Федеральной кадастровой палаты Росреестра.
· Воспользоваться онлайн-сервисами «Публичная кадастровая карта» и «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Для этого потребуется ввести в поисковую строку адрес участка или его кадастровый номер.
Зачем менять/устанавливать ВРИ земельного участка?
Вид разрешенного использования земельного участка необходимо изменить/установить в следующих случаях:
· если вы планируете вести на участке деятельность, не предусмотренную текущим ВРИ;
· если ВРИ земельного участка не установлен.
Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Если документ принят уполномоченным органом в вашем населенном пункте, то необходимо подать в орган регистрации прав заявление об изменении ВРИ земельного участка, указав в заявлении ВРИ из тех видов, которые установлены ПЗЗ. При этом существует перечень земель, на которые не распространяется действие градостроительного регламента, а также земли, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются (статья 36 ГрК РФ).
Как поменять основной ВРИ земельного участка: порядок действий
Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Эти правила оформляются в виде документа, который содержит градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.
Для начала необходимо уточнить, приняты ли ПЗЗ уполномоченным органом в вашем населенном пункте.
В соответствии с законодательством при наличии утвержденных ПЗЗ правообладатель земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом, вправе самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований выбрать вид разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом.
Какие документы потребуются для изменения в ЕГРН основного и вспомогательного ВРИ земельного участка?
Для получения услуги необходимо предоставить следующие документы:
· заявление о государственном кадастровом учете без одновременной регистрации прав, в котором указывается выбранный вид разрешенного использования;
· документ, удостоверяющий личность заявителя или представителя заявителя;
· документ, удостоверяющий права (полномочия) представителя заявителя (в случае, если от вашего имени действует представитель).
Куда подать документы для изменения ВРИ земельного участка?
Заявление в орган регистрации прав можно предоставить при личном визите в МФЦ.
Как установить условно разрешенный ВРИ земельного участка?
Чтобы установить условно разрешенный вид использования, требуется получить разрешение. Для этого правообладателю необходимо направить заявление в комиссию, которая создается для изменения ВРИ. Затем будут проведены общественные обсуждения или публичные слушания, по результатам которых будет принято решение – выдать разрешение либо отказать.
В каких случаях нельзя изменить ВРИ участка?
Изменить вид разрешенного использования участка невозможно:
· если договор аренды участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, заключен на торгах;
· арендатору самостоятельно, если участок предоставлен в аренду для определенного вида использования;
· если градостроительным регламентом и ПЗЗ для запрашиваемого вида использования установлены предельные размеры и параметры, не позволяющие вести деятельность согласно данному ВРИ;
· если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду без проведения торгов для производства продукции по импортозамещению.
Источник: admnvrsk.ru