Как изменить ври земельного участка сельхозназначения на дачное строительство

Бывает, что земельный участок под ИЖС выгоднее использовать в коммерческих целях — например, построить на нем склад, офис или магазин. Однако, если не изменить вид разрешенного использования, то построенный коммерческий объект не удастся зарегистрировать в законном порядке, а значит нельзя будет получить адрес, провести свет и т.д. Кроме того, возникает риск постановления о сносе самостроя. Чтобы избежать подобных рисков, ниже я пошагово рассказываю, как изменить вид разрешенного использования и целевое назначение земельного участка.

Содержание

Изменение вида разрешенного использования (ВРИ)

В 2015 году МинЭкономРазвитя выпустило классификатор видов разрешенного использования земельных участков, который поможет вам в работе.

Как узнать вид разрешенного использования по кадастровому номеру

1. Откройте публичную кадастровую карту Росреестра;
2. Введите в поисковую строку кадастровый номер земельного участка;
3. Получите данные о категории земель и виде разрешенного использования в режиме онлайн.

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка?

Чтобы документально подтвердить сведения рекомендую заказать выписку из ЕГРН.

Есть вопросы?

Готов бесплатно проконсультировать вас по телефону

8 800 350 56 07

Звонок бесплатный для всех регионов РФ

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите узнать вид разрешенного использования быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 350 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

На какой вид разрешенного использования можно изменить существующий

Изменение одного ВРИ на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, то есть изменение допускается в случае, если Правила застройки и землепользования (ПЗЗ) муниципального образования, к территории которого относится данный земельный участок, планируемый к установлению ВРИ предусмотрен.

Чтобы понять на какой вид разрешенного использования земельного участка можно изменить существующий, нужно обратиться к ПЗЗ. На примере участка под ИЖС порядок действий будет следующий:

1. Открываем раздел градостроительных регламентов;
2. Находим пункт «Для ИЖС (Ж-4)»;
3. Получаем список видов разрешенного использования земельных участков, которые возможны на данной территории.

К примеру, в Москве существует порядка 40 видов разрешенного использования земельных участков под ИЖС: гостиницы, рестораны, магазины, банки, школы, фитнес-центры, аптеки и т. д.

А теперь рассмотрим каждый возможный случай отдельно.

Как изменить вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка?

Как изменить вид разрешенного использования под ИЖС на коммерческий

Прежде чем начать изменения, необходимо ответить на три вопроса:

1. возможно ли добиться перевода законным путем;
2. сколько денег на это потребуется;
3. и так ли это нужно.

В случае целесообразности действий — начинаем.

В соответствии с Земельным (ст. 1, 7) и Градостроительным Кодексом РФ (ст. 37), вы можете выбрать любой, из предусмотренных видов разрешенного использования для земельного участка и расположенного на нем здания, самостоятельно и без дополнительных разрешений и согласований. Из 37 статьи Градостроительного кодекса РФ следует, что при соблюдении технических условий, можно изменить вид разрешенного использования с одного на другой.

То есть без проведения публичных слушаний можно изменить только основной и вспомогательный вид разрешенного использования. Для этого собственнику земельного участка нужно обратиться с заявлением в Росреестр и предоставить:

1. Заявление установленного образца (выдает Росреестр);
2. Копию Правил Землепользования и застройки с указанием возможного вида разрешенного использования для данной территории (где взять писал выше);
3. Декларацию о выбранном виде разрешенного использования земельного участка в виде, как указано в Правилах Землепользования и застройки.

Как изменить вид разрешенного использования под ЛПХ и СНТ на ИЖС

Если участок расположен на землях населенных пунктов, то перевод участка из ЛПХ или СНТ в ИЖС выполняется бесплатно по заявлению собственника в РосРеестре (МФЦ). Если участок расположен на землях сельхозназначения, то переходите к пункту ниже.

В случае отказа в изменении ВРИ с огородничества или садоводства на ИЖС, придется довольствоваться условно-разрешенными видами (например «Садоводство»), строить дом и регистрировать его по дачной амнистии.

Обратите внимание, что изменить вид разрешенного использования земельного участка можно только после перевода из аренды в собственность.

Как изменить вид разрешенного использования с ИЖС на многоквартирный

Постараюсь ответить общими основаниями, т.к. порядок изменения разрешенного вида использования земельных участков и объектов капитального строительства регламентируется ПЗЗ соответствующего муниципального субъекта.

Итак, в случае если правообладатель земельного участка и (или) объекта капитального строительства (в вашем случае собственники) намерен изменить основной вид разрешенного использования на условно разрешенный вид использования, применяется порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства. Для этого, вам необходимо направить соответствующее заявление в комиссию по градостроительству и земельным отношениям. Перечень документов, которые необходимо прикладывать к заявлению определен пунктами соответствующих правил — вашего субъекта.

Документы нужны следующие:

1. правоустанавливающие документы на земельный участок или решение уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения объекта;
2. правоустанавливающие документы на расположенные на земельном участке объекты капитального строительства (договоры, свидетельства о государственной регистрации прав, иные акты о правах на недвижимое имущество, выданные до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (при наличии);
3. кадастровый план (паспорт) земельного участка;
4. копия топографического плана города Тюмени в масштабе 1:2000 с нанесением границ земельного участка на бумажном носителе (выкопировка);
5. план границ земельного участка с координатами характерных точек;
6. санитарно-эпидемиологическое заключение;
7. сведения о заявителе: для физических лиц — документ, удостоверяющий личность заявителя; для физических лиц, зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей, — свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя; для юридических лиц — свидетельство о государственной регистрации юридического лица»

Далее, иниицируется обсуждение на публичных слушаниях (в которых участвуют прежде всего соседи). В течение 15 дней с момента проведения публичных слушаний подготавливается заключение о результатах публичных слушаний.

Есть вопросы?

Готов бесплатно проконсультировать вас по телефону

8 800 350 56 07

Звонок бесплатный для всех регионов РФ

На основании данного заключения, комиссия направляет рекомендации главе администрации вашего муниципального образования. После чего администрация принимает решение о выдаче разрешения либо же об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования. Или же, если вам не поможет данная инструкция, то вы вправе обратиться в суд с соответствующем заявлением.

Можно ли оформить индивидуальный жилой дом земельном участке для комплексного жилищного строительства (КЖС)

КЖС — это комплексное освоение территории в целях жилищного строительства. Оформить жилой дом на арендуемом ЗУ с РВИ КЖС возможно лишь с соблюдением требований земельного и градостроительного законодательства в форме комплексного освоения при условии реализации всех обязательств первоначального застройщика, в том числе по подготовке документации по планировке территории и выполнению работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. Земельные участки, образованные в результате раздела земельного участка (массива), ранее предоставленного застройщику для комплексного освоения, имеют такой же вид разрешенного использования – комплексное освоение в целях жилищного строительства. Это значит, что индивидуальная жилищная застройка таких участков гражданами недопустима.

В случае, если ваш земельный участок находится в пределах массива где утвержден проект планировки территории, а также по правилам землепользования и застройки вашего городского округа находится в территориальной зоне жилищного строительства предусматривающей РВИ ИЖС, тогда вариант с изменением РВИ с КЖС на ИЖС возможен с согласия собственника участка т.е. администрации путем подачи соответствующего заявления в МФЦ.

Как изменить вид разрешенного использования для земель сельскохозяйственного назначения

К примеру, вы хотите купить земельный участок сельскохозяйственного назначения с ВРИ — для сельскохозяйственного производства, а потом изменить ВРИ на ведение садоводства или дачное строительство, организовать СНТ и распилить участок на более мелкие участки для членов товарищества. Реально ли изменить ВРИ у такого земельного участка?

Согласно положений п.1 ст. 78 ЗК РФ — земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства), далее по тексту данной статьи — крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, ГРАЖДАНАМИ, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество, хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями, НЕКОММЕРЧЕСКИМИ организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями.

В п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Таким образом, изменить ВРИ земельного участка с целевым назначением СХ реально, однако, не зная всех аспектов вашей ситуации точного порядка действий вам дать к сожалению не смогу. Скажу лишь, что после приобретения такого земельного участка для реализации вашей задумки будет необходимо подготовить генеральный план вашего СНТ, после чего уже производить межевание и организацию проездов.

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка в аренде

Смена ВРИ именно арендуемого земельного участка достаточно проблематичная процедура т.к. в правоотношениях по смене выступает как арендатор так и собственник земельного участка. Дело в том, что договором аренды может быть предусмотрен запрет смены ВРИ или же к примеру, когда вы обращаетесь с заявлением о предоставлении участка в аренду вы пишите цель вашей аренды, но при этом сам ВРИ может не совпадать с ней.

Чтобы поменять вид разрешенного использования арендуемого земельного участка вы вправе обратиться к собственнику участка с предложением изменить ВРИ без предварительного выкупа в собственность. Если собственник, а как правило это Администрация на территории которой расположен земельный участок, не возражает — то вас известят о решении в письменном виде.

С соответствующим уведомлением обращаетесь в районную комиссию по смене видов разрешенного использования земельных участков. В случае, если по ПЗЗ вашего поселения данный участок попадает под условную зону смены вида разрешенного использования, то ВРИ вам поменяют.

Обратите внимание, что изменение ВРИ изменит стоимость арендной платы, что не всегда выгодно собственнику земельного участка, а без его согласия это невозможно.

Следует учитывать, что в соответствии с ФЗ N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» устанавливаются максимальные размеры участков ЛПХ — в 0,5 Га, при этом, минимальные размеры не предусмотрены. Однако, с учетом сложившейся практики, перевод из огорода в ЛПХ земельного участка площадью, к примеру 4.5. сотки — маловероятен, т.к. размер участка менее 10 соток не позволяет полноценно заниматься личным подсобным хозяйством.

Изменение целевого назначения (ЦН)

Сразу предупрежу, что нельзя изменить целевое назначение земельного участка, имеющего статус ООПТ или ГосЗемЗапаса.

Как изменить земли сельхозназначения на земли населенных пунктов

Рассчитывать на перевод земли из сельхозназначения в ИЖС можно только в случае, если земельный участок расположен вблизи границ поселения или в скором времени может войти в его состав.

Перевод земель сельхозназначения в другую категорию следует начинать с подачи заявления в местную администрацию, где подробно и аргументированным описать необходимость изменений. Ходатайство рассматривается в режиме публичных слушаний в месячный срок. При положительном решении администрации, в кадастровый план участка вносятся новые сведения.

К заявлению прилагаются:

1. Кадастровый паспорт;
2. Копия паспорта собственника; , подтверждающая право владения земельным участком.

Как изменить земли лесного фонда на земли промышленности

Законодательная регламентация перевода ЗУ Лесного фонда в иную категорию закреплена в Федеральном законе «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 N 172-ФЗ., в редакции от 29.07.2017 г. Обратите внимание на ст. 11 вышеупомянутого Федерального Закона, которая устанавливает условия и особенности перевода земель лесного фонда, занятых защитными лесами, или земельных участков в составе таких земель в земли других категорий. В статье 11 Закона дается исчерпывающий перечень оснований изменения целевого назначения земель лесного фонда, а также определяются условия, при которых эти основания могут быть реализованы.

Как изменить рекреационные земли на земли населенных пунктов

Изменение рекреационных земель, например водоохранной зоны, проблематично, но не невозможно, так как территории, относящиеся к рекреационным и не признанные особо охраняемыми, могут быть переведены в категорию земель поселений и использоваться для ИЖС.

Источник: zembaron.ru

Изменение ВРИ

Каждая категория земельных участков имеет свое законодательно установленное назначение.

Таким образом, круг возможных сфер использования земли ограничивается на государственном уровне.

Использование земли не по целевому назначению является административным правонарушением, караемым штрафными санкциями, особенно высокими в отношении юридических лиц.

Наиболее востребованные варианты смены ВРИ

Изменение ВРИ земли дает право землевладельцу вести на участке деятельность, не предусмотренную в настоящий момент кадастровыми документами.

Перевод сельхоз земель в ИЖС

Земли сельскохозяйственного назначения не предусматривают строительства на них капитальных объектов недвижимости.

В отстроенном на таком участке доме не удастся подвести коммуникации, прописаться. Исключение — земли дачного назначения.

Еще одна группа причин, мотивирующих сменить ВРИ сельскохозяйственных земель, — финансовая:

• Земли ИЖСимеют более высокую рыночную стоимость. позволяет использовать средства материнского капитала.
• Объекты недвижимости на землях ИЖС более предпочтительный вариант в качестве залогового фонда при ипотеке.

О порядке перевода сельскохозяйственных земель в ИЖС читайте в отдельной статье.

Из ЛПХ в ИЖС

Земли ЛПХ не всегда подходят для строительных целей. Так полевые участки, являющиеся частью земель сельхозназначения, могут использоваться исключительно для производства продукции растениеводства.

Причины для изменения статуса земли:

• Повышение стоимости недвижимости.
• Использование участка в качестве залога.
• Возможность применения имущественного налогового вычета.

О переводе ЛПХ земель в ИЖС читайте в отдельной статье.

Из СНТ в ИЖС

Участки для загородного отдыха могут использоваться для строительных целей, но соблюдением строительных норм и правил при этом не следует пренебрегать.

Почему землепользователи меняют ВРИ садового участка на ИЖС:

• Льготное подключение к коммуникациям.
• Возможность требовать от муниципалитета надлежащего содержания подъездных путей к участку.
• Увеличение цены земли.
• Оформление регистрации по месту жительства в единственном имеющемся в собственности семьи доме.

О возможностях изменения ВРИ для СНТ-земель читайте в статье.

Из ДНП, ДНТ и огородных земель в ИЖС

С вступлением в силу изменений законодательства, касающихся дачных объединений, актуальным становится вопрос о смене ВРИ дачного надела.

Изменение ВРИ возможно на СНТ или открывающий более широкие возможности ИЖС.

Об изменении ВРИ дачных участков на ИЖС читайте в тематической статье.

Огородные наделы не допускают наличия на них капитальных строений.

Для легализации возведенного жилого дома не обойтись без смены ВРИ надела.

Подробнее о процедуре перевода огородных земель в «ИЖС» читайте в статье.

Смена ВРИ земли на коммерческую цель использования

Успешный бизнес предполагает не только удобное расположение коммерческих объектов, но и наличие достаточного количества потребителей производимых товаров и услуг.

Все эти условия могут обеспечить земли ИЖС и ЛПХ, но при этом потребуется изменение цели использования участка.

Подробнее о смене ВРИ надела на коммерческий вид читайте в отдельной статье.

Законодательная база

Смена ВРИ земли может быть сопряжена с переменой категории участка.

Основные нормативно правовые акты, регулирующие данный вопрос:

. . . .
• ПЗЗ территории, утвержденные муниципалитетами.

Условия

Если смена ВРИ земли требует изменения категории участка, то для успешного завершения процедуры потребуется соблюдение следующих условий:

• Нахождение участка вблизи населенного пункта.
• Наличие в Генплане района возможности для включения в черту поселения данного участка.
• Низкое качество земель.
• Возможность оплатить сумму выпадающих доходов от смены категории земли сельхоз надела.

Откажут в смене категории участков в следующих случаях:

• Намерение изъять из оборота особо ценные сельскохозяйственные земли.
• Наличие законодательно установленных ограничений для перевода земли в другую категорию.
• Отрицательное заключение госэкспертизы для случаев, когда необходимо мнение экологического ведомства.
• Противоречие документам территориального планирования.

Для смены ВРИ земли, требуется выполнение следующих условий:

• Обмер земли.
• Наличие актуальной информации об участке в базе Кадастровой палаты.
• Соответствие информации, содержащейся в градостроительной документации, планируемому присвоению нового статуса земли.

Как изменить ВРИ — порядок действий

Решение об изменении цели использования земли может приниматься на муниципальном уровне — в отношении участков, расположенных на землях поселений и региональном — по сельскохозяйственным наделам.

В то же время процедура может включать в себя проведение публичных слушаний или проводиться без общественного обсуждения, если речь идет о присвоении участку назначения «Жилое строительство».

Смена ВРИ надела, расположенного в черте населенного пункта, на ИЖС занимает в среднем 30 дней.

Заявление и подтверждающие документы подаются в администрацию поселения, где в установленные сроки рассматриваются специально созданной комиссией.

По итогам рассмотрения комиссии подготавливается заключение о целесообразности осуществления смены ВРИ, и направляется главе администрации поселения (района) для принятия окончательного решения.

Подробно о смене ВРИ земли читайте здесь.

В случае необходимости проведения общественных обсуждений, длительность процедуры рассмотрения ходатайства увеличивается на 2 недели.

Подробнее о смене ВРИ на условно-разрешенный вид использования земли читайте в статье.

Смена ВРИ участка с одновременным изменением его категории производится региональными властями.

Ходатайство рассматривается муниципалитетом его принявшим и при отсутствии причин для отказа в его удовлетворении перенаправляется в правительство области на рассмотрение и вынесение вердикта.

Подробнее о смене категории земли с переменой ВРИ участка читайте в этой статье.

Заключение

Процедура изменения ВРИ земельного участка – это необходимый шаг для обеспечения законности строительных работ и ведения коммерческой деятельности на участке изначально для этого не предназначенном.

Ходатайство о смене статуса земли подается в муниципалитет, откуда направляется в орган, уполномоченный на его рассмотрение.

Средний срок рассмотрения заявки 30-60 дней и зависит от уровня органа власти, принимающего окончательное решение, а также от необходимости общественного обсуждения намерений заявителя.

В сложных случаях всегда можно воспользоваться помощью специалиста. Услуги юриста платные, но гарантируют правильность оформления документов и своевременность их направления в уполномоченный орган.

Источник: stroim-domik.org