Как измерить площадь квартиры в новостройке самостоятельно

Приемка квартиры после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию – это очень ответственный момент для собственника. Кое-что здесь зависит условий, прописанных в договоре между застройщиком и дольщиком либо покупателем, что-то – от типа отделки квартиры.

Уменьшение или увеличение площади по ДДУ при обмере квартиры БТИ

Уменьшение или увеличение площади по ДДУ при обмере квартиры в новостройке БТИ случается почти всегда. Метраж квартир в новостройках изменяется после постройки, и разница проектной и фактической площади порой достигает 5 и даже 10 процентов!

Замер площади квартиры БТИ может констатировать неверную площадь квартиры. Например, площадь квартиры окажется больше, чем в договоре ДДУ, а на самом деле будет меньше, чем в ДДУ. Тогда дольщику придётся доплатить за лишний метраж согласно договору.

Приведенная далее информация прояснит вопросы, касающиеся подсчета замера метража квартиры в новостройке при возникновении разногласий с застройщиком и по поводу выплаты или невыплаты денежной компенсации дольщику.

Когда обмер площади квартиры по БТИ нужно перепроверить?

1. Значение площади квартиры, установленное уполномоченным органом, является меньшим относительно сведений, предоставленных застройщиком при покупке у него квартиры, но разница в сведениях не превышает установленный в договоре размер допустимого расхождения (как правило, допустимым расхождением является 1 кв.м. в большую или меньшую сторону).

К примеру, в договоре долевого участия (ДДУ) при покупке квартиры была указана площадь 21.29 кв.м. При постановке на Государственный кадастровый учет (ГКУ) в Государственный кадастр недвижимости (ГКН) были внесены сведения о eменьшении площади площади — 20.3 кв.м. Расхождение составило 0.99 кв.м. Соответственно, дольщику не полагается денежной выплаты.

2. Значение площади квартиры, установленное уполномоченным органом, является большим относительно сведений, предоставленных застройщиком при покупке у него квартиры и разница в сведениях, превышает установленный в договоре размер допустимого расхождения.

Предположим, что при покупке квартиры в ДДУ была указана площадь 31.29 кв.м. При постановке на Государственный кадастровый учет (ГКУ) в Государственный кадастр недвижимости (ГКН) были внесены сведения о площади — 32.3 кв.м. Расхождение составило 1.01 кв.м. Соответственно, дольщик обязан выплатить застройщику денежную компенсацию.

В обоих приведенных случаях точность сведений уполномоченного органа принимает критическое значение, ведь даже уменьшение или увеличение площади на 0.1 кв.м. при замере площади квартиры БТИ может повлечь за собой для человека потерю десятков тысяч рублей. Поэтому очень часто мудрым решением будет являться провести контрольный обмер квартиры.

Куда обратиться, чтобы правильно измерить площадь квартиры в новостройке?

При обращении к застройщику с претензией или при подготовке документов для подачи иска в суд должное значение имеют только документы, подготовленные кадастровым инженером.

Решение о выплате или невыплате денежной компенсации человеку застройщик основывает на сведениях, предоставленных ему органом, осуществляющим подготовку документов, необходимых для постановки квартиры на ГКУ. А сведения эти подготавливает никто иной, как кадастровый инженер. Поэтому логичным является вывод о том, что проверять эти сведения должен другой кадастровый инженер.

Правила измерения площади квартиры новостройке

Кадастровые инженеры руководствуются при проведении переобмера и последующей подготовки документов, являются статья № 15 Жилищного кодекса Российской Федерации № 188-ФЗ от 29.12.2004 г. и Приложение № 2 Приказа № 90 Минэкономразвития России от 01 марта 2016 г. Отметим наиболее важные аспекты:

1. Балкон и лоджия в общую площадь квартиры не входят . При подготовке плана квартиры кадастровые инженеры рассчитывают площадь балкона или лоджии, но при подсчете общей площади квартиры ее не учитывают и в экспликации указывают ее отдельно. Застройщик, в свою очередь, имеет право требовать выплаты за уменьшение или увеличении площади балкона или лоджии по ДДУ в случае, если это конкретно указано в ДДУ. Как правило, в таких случаях застройщик требует выплаты за так называемую «приведенную» площадь квартиры, которая состоит из общей площади квартиры и площади балкона или лоджии, взятой с понижающим коэффициентом (0.3 для балконов, 0.5 для лоджий).
2. Кадастровая площадь в кадастровом плане округляется до десятых . Это требование Приказа № 90 Минэкономразвития России от 01 марта 2016 г., и подсчет площади квартиры с округлением до 0.01 кв. м явился бы нарушением установленных в нем правил. А проекты, на основании которых ведется строительство многоэтажных домов и производится изначальный подсчет стоимости квартир, подготавливается проектировщиками — людьми, которые в работе своей опираются совсем на другие нормативные акты.

Почему сведения при обмере разными специалистами могут отличаться?

Разумеется, дело может быть в недостаточной квалифицированности или предвзятости того или иного кадастрового инженера, но мы предпочитаем думать, что в данной сфере работают достойные люди и профессионалы своего дела. В чем же тогда может быть причина разницы в сведениях?

К сожалению, по мнению многих, Приказ № 90 Минэкономразвития России от 01 марта 2016 г., является во многом неудачным и недостаточно конкретным нормативным актом. Для закона, которым руководствуются тысячи кадастровых инженеров в такой точной и не допускающей ошибок работе, как подсчет площади жилых помещений, в нем слишком много недопустимых недочетов.

Недочетов, которые, в некоторых случаях, делают возможным возникновение ситуаций, когда два разных кадастровых инженера, придя в квартиру с идентично настроенным и поверенным оборудованием, проведут обмер в строгом соответствии с буквой закона, но получат два близких, но отличающихся друг от друга результата.

Почему же такое происходит? Давайте разберем, пожалуй, самый неудачный из пунктов Приказа. Пункт 13 Приложения № 2. Он гласит:

» Расстояния, применяемые для определения площади жилого квартиры, измеряются по всему периметру стен на высоте 1,1 — 1,3 метра от пола .»

В 99% случаев разница в двадцать сантиметров при постановке дальномера не будет иметь значения. В конце концов, речь идет не о подземных бункерах из древнего бетона, а о современных жилых постройках. Но в одном случае из ста эти двадцать сантиметров будут иметь очень большое значение. Вспомним об округлении — линейные размеры квартиры определяются с округлением до 0.01 м.

Представим гипотетическую жилую комнату 4 м на 3 м. Одна из стен незначительно наклонена — допуски не превышены, на глаз не определить — всего пара миллиметров. Какова же площадь комнаты?

Кадастровый инженер дальномером обмерил комнату по периметру стен на высоте 1.15 м, получил размеры 4.015 м на 3.002 м или, после необходимого округления, 4.02 м на 3.00 м. Площадь комнаты 4.02*3.00 = 12.06 кв.м. В соответствии с законом площадь жилой комнаты правильно посчитана и равна 12.1 кв.м.

Предположим, что общая площадь, которую он получил в результате последующих расчетов, получилась равна 50.1 кв. м, а проектная площадь равна 51.08 кв.м. Разница в 0.98 кв. м поселила в сердце собственника квартиры сомнения -а правильно ли посчитана площадь? Еще бы чуть-чуть и компенсация в 75 тыс. рублей — деньги, разумеется, не лишние. Было принято решение о контрольном обмере.

Кадастровый инженер, пришедший на контрольный обмер, лазерным дальномером обмерил комнату по периметру стен на высоте 1.25 м, получил размеры 4.014 м на 3.003 м или, после необходимого округления, 4.01 м на 3.00 м. Вы уже поняли к чему идет дело? Площадь комнаты кадастровый инженер посчитал равной 4.01*3.00 = 12.03 кв.м. В соответствии с законом площадь жилой комнаты также правильно посчитана и равна 12.0 кв. м, общая площадь квартиры 50.0 кв.м. Разница с проектом равна 1.08 м.

Собственнику квартиры положена компенсация в 75 тыс. рублей, а все из-за одного миллиметра. Разумеется, он напишет претензию и, возможно, при повторном обмере первый инженер также поставит дальномер чуть выше и подтвердит уменьшение площади. А если не подтвердит, то собственник квартиры подаст иск в суд. Кадастровый инженер, назначенный судом, может поставить дальномер на высоту 1.1 м или на 1.2 м или на 1.3 м, посчитать общую площадь как 50.0 кв. м и 50.1 кв. м и в обоих случаях будет прав.

Таким образом, сведения при обмере разными специалистами могут отличаться из-за того, что в Приказе не предусмотрена погрешность при подсчете площади квартиры.

Что если замер площади квартиры БТИ оказался неправильным?

Кадастровые инженеры подготовили план Вашей квартиры и общая площадь, указанная в нем, меньше или больше проектной площади на величину, превышающую допустимую разницу или недотягивающую до нее. Как же вернуть деньги? Как же избежать выплаты за превышение площади?

Отправьте претензию заказным письмом или отдайте лично в руки уполномоченному представителю застройщика. Отдали. Что же теперь? Брать кредит и бежать в магазин за новым кухонным сервизом или телевизором последней модели, ведь скоро эти деньги вернутся? Нет. Ни в коем случае нет. Процедура возврата денег может весьма затянуться в зависимости от ситуации и застройщика, с которым вы имеете дело. Повремените с покупками до тех пор, пока деньги не окажутся у вас в руках.

Варианты разрешения спора о метраже квартиры в новостройке

Есть много случаев, когда люди правомерно получали назад деньги за уменьшение площади по ДДУ. Сначала дольщик направляет претензию застройщику, предоставляет план. Наиболее вероятные варианты развития событий после этого:

1. Застройщик сравнивает проектную площадь с площадью, указанную в плане, берет калькулятор, высчитывает разницу проектной и фактической площади и безоговорочно выплачивает причитающуюся сумму, Такой исход возможен, но маловероятен.
2. Застройщик вызывает кадастрового инженера из организации, осуществившей подготовку документов для постановки на кадастровый учет, или же какого бы то ни было кадастрового инженера. Тот обмеряет помещение и подтверждает сведения, указанные в плане кадастровых инженеров. Застройщик выплачивает причитающуюся сумму. Это самый вероятный исход.
3. Застройщик вызывает кадастрового инженера из организации, осуществившей подготовку документов для постановки на кадастровый учет, или же какого бы то ни было кадастрового инженера. Тот обмеряет помещение и не подтверждает сведения, указанные в плане кадастровых инженеров. Человек обращается к юристу, тот готовит иск для предоставления его в суд. Суд назначает третье лицо проверить сведения о метраже квартиры в новостройках. Подтверждаются сведения, указанные в плане кадастровых инженеров. Застройщик выплачивает причитающуюся сумму.

В спорных вопросах нужно быть готовым к любому из возможных исходов и внимательно оценивать ситуацию. В случаях, когда решение может оказаться на стороне застройщика, принимать решение о подаче судебного иска нужно только после консультации с профильным юристом.

Измерить квартиру может и сам заказчик, воспользовавшись алгоритмом, описанным в этой статье. Процесс замеров можно условно разбить на три этапа: 1) подготовка; 2) замеры; 3) фото- и видеосъемка. Alexandra Matten Raumausstattung. Сохранить фото. … В зависимости от площади квартиры , непосредственно замеры займут примерно 1–3 часа вашего времени. Чтобы работа шла быстрее, возьмите напарника. Один человек будет делать замеры, другой — наносить их на схему. … Важно: Если делать замеры будете в новостройке без отопления — оденьтесь потеплее! В неотапливаемом доме ранней весной покажется даже холоднее, чем на улице.

Доверяй, да проверяй. Как принять квартиру в новостройке – на что смотреть, как замерять

Приемка квартиры после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию – это очень ответственный момент для собственника. Кое-что здесь зависит условий, прописанных в договоре между застройщиком и дольщиком либо покупателем, что-то – от типа отделки квартиры. Но есть и общие моменты, а также важные рекомендации, которые сегодня нам дает Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица».

Все найденные недостатки заносите в акт дефектовки. Фото: reemont.ru

Какие документы нужны

Общий алгоритм действий выглядит так: после сдачи дома девелопер уведомляет дольщиков посредством электронного письма или по телефону о необходимости явиться в назначенное время на осмотр и приемку квартиры. Дольщик, в свою очередь, обязан приехать в назначенное время и принять объект – или предоставить уважительную причину переноса. При отсутствии уважительной причины застройщик имеет право передать квартиру в одностороннем порядке, если это условие вытекает из договора. Однако обычно обе стороны соблюдают разумный баланс и дольщику дается определенное время, чтобы принять квартиру в удобном режиме.

Если дольщика устраивает качество помещения, на осмотре и приемке квартиры подписывается акт приема-передачи с листом осмотра. Все обнаруженные недостатки, на исправление которых по ФЗ-2300-I «О защите прав потребителей» у застройщика есть 45 календарных дней, необходимо указать в акте дефектовки. Все, что не указано, исправлено не будет – имейте это в виду, составляя акт.

Если покупатель квартиры замечает какие-то критические неисправности в эксплуатации дома, он может отказаться от подписания акта приема-передачи до их исправления. К таким недостаткам могут относиться, например, неподключенные коммуникации горячего и холодного водоснабжения, отсутствие электричества, неудовлетворительная работа лифтов, отсутствие вентиляционной тяги и других инженерных систем. На практике при строительстве застройщик использует временные коммуникации, перевод которых осуществляется после ввода дома в эксплуатацию. Однако при их отсутствии дом считается непригодным для проживания.

Если площадь квартиры изменилась

Размер квартиры по факту может быть меньше или больше, чем указано в договоре. Фото: Мир Квартир

Если площадь квартиры в ходе строительства увеличилась, а в договоре есть пункт о доплате, покупателю придется внести оплату в указанные сроки. Поэтому перед приемкой квартиры и подписанием акта приема-передачи необходимо уточнить этот пункт, а также посмотреть, как на плане рассчитана площадь квартиры: с вычетом коммуникационных стояков или нет, какой коэффициент у летних неотапливаемых помещений и так далее.

В случае несогласия дольщику необходимо до подписания акта самостоятельно замерить площадь квартиры, пригласив бригаду БТИ, и оспорить ее у застройщика.

Что взять с собой на осмотр квартиры

Другим важным моментом является проверка отделки в квартире. В случае неудовлетворенности качеством отделки или ее несоответствия договору покупатель имеет право либо требовать от застройщика исправления недостатков, либо обратиться за компенсацией напрямую к застройщику или через суд.

Для приемки квартиры нужно подготовиться. На самостоятельный осмотр необходимо взять с собой нитку и грузик, чтобы сделать простейший отвес, строительный уголок (с плечом не менее 50 см), правило с уровнем (2 м) или электронную рулетку, если такая имеется. А также бумагу А4, фонарик и зарядку для телефона (как правило, полноценная приемка занимает не менее часа).

Строительный уголок. Фото: m.onlinetrade.ru

Проверка стен

Просмотр обычно производят от двери. Если дверь капитальная, нужно осмотреть ее исправность, проверить в закрытом и открытом положении на предмет кривизны и иных дефектов. После этого специальными приборами проверяется уровень пола и стен (при самостоятельной приемке хватит и обычного отвеса с рулеткой).

Несущие стены не должны отклоняться от вертикали более чем на 15 мм. Для проверки прикрепляется отвес на верхней части стены и рулеткой и измеряется отклонение нитки отвеса в нижней части стены. Если стена завалена наружу и отвес просто лежит на ней, то отвес прикрепляется к потолку, так, чтобы нижняя его часть контактировала со стеной и измеряется отклонение у потолка.

Все измерения можно произвести электронным уровнем, обзавестись которым имеет смысл до приемки. Затем измеряются стены комнаты (на бумажке записываются все значения), для проверки их параллельности измеряются диагонали. Они должны совпадать. Можно замерить расстояния между стенами через каждый метр – это покажет их параллельность и геометрию.

Если дом монолитный, без стяжки, почти наверняка обнаружится кривизна пола или стен. Этот пункт можно внести в дефектную ведомость, хотя исправить этот недостаток легко можно при ремонте.

Вентиляция и окна

Для того чтобы проверить вентиляцию в квартире, нужно открыть окно, взять лист А4 и приложить к вентиляции. Лист должен «прилипнуть». На высоких этажах в ЖК эконом-класса тяга может быть ниже, так как разница давления на улице и в вентканале не такая большая. Ведь в таких домах используется система вытяжной вентиляции с естественной инициацией (как в старых домах в печной трубе: чем она выше, тем больше разница давлений и тем больше тяга). Если тяга отсутствует совсем, это необходимо указать в дефектной ведомости как существенный недостаток.

Проверьте и стеклопакет, и само стекло. Фото: Мир Квартир

Окна должны быть установлены прочно, без зазоров и щелей. Они должны открываться и закрываться без усилий. Самый частый недостаток в новостройках – неправильно отрегулированные окна: его можно проверить самостоятельно или пригласить компанию, занимающуюся продувом и экспертизой других недостатков.

На окнах не должно быть трещин, окалин и любых механических повреждений. Приходите принимать квартиру в ясную погоду, когда есть возможность посмотреть на окно с разных углов, чтобы возможные трещинки блестели и выделялись на фоне однородного стекла. Если окна в строительной грязи их необходимо предварительно вымыть.

Для качественной и грамотной приемки квартиры также имеет смысл воспользоваться услугами специализированных компаний.

Не подписывайте акт приема-передачи, пока не осмотрите квартиру досконально. Другой возможности предъявить претензии застройщику уже не будет.

Как принять квартиру в новостройке – на что смотреть, как замерять. Помощник12 июля 2021. Мир Квартир . #Продажа квартир # Новостройки #Ремонт. … В случае несогласия дольщику необходимо до подписания акта самостоятельно замерить площадь квартиры , пригласив бригаду БТИ, и оспорить ее у застройщика. Что взять с собой на осмотр квартиры . Другим важным моментом является проверка отделки в квартире . В случае неудовлетворенности качеством отделки или ее несоответствия договору покупатель имеет право либо требовать от застройщика исправления недостатков, либо обратиться за компенсацией напрямую к застройщику или через суд. Для приемки квартиры нужно подготовиться.

Как измерить площадь квартиры?

Измерение площади квартиры, жилого дома — важная вещь, ведь именно она отражает сделанную перепланировку, от площади идет расчет налога. Как считается, и какие подводные камни связаны с данным параметром, читайте далее.

Как считается площадь квартиры, что делать с комнатами неправильной формы, какие погрешности могут быть и как ошибаются сотрудники БТИ, читайте в данном материале.

Где указывают площадь квартиры

Площадь вашей квартиры указывается:

• в техпаспорте к ней — там должен быть чертеж, планировка и все показатели по периметру;
• в договоре купли-продажи, дарения, приватизации — т.е. в документе, по которому вы стали собственником жилья.

Вам понадобится этот показатель при оформлении разрешения на перепланировку, для расчета стоимости коммунальных услуг. А также в собственной бытовой повседневности, когда решите сделать ремонт и поедете закупать строительные, отделочные материалы. Например, те же обои.

Как производятся замеры квартиры

Если мы обратимся к закону о жилищных отношениях, то увидим определение, что общая площадь жилого здания — это сумма общих площадей всех жилых и нежилых помещений, а также частей жилого дома. А к жилой площади относятся только спальные и гостиные комнаты.

Т.е. в общую площадь входят все закоулки дома, нежилые комнаты, это все, что входит в собственность — балконы, кладовки, санузлы, кухни, коридоры, столовая и т.д. А вот площадь дверных проемов и венткоробок в нее не включается.

Чтобы сделать замеры самостоятельно, возьмите рулетку и замерьте длину и ширину по плинтусам (периметр внутренних стен), исключив дверные проемы. Перемножьте длину на ширину и получите площадь одной комнаты.

Но это стандартный вариант. Ведь к неотапливаемым помещениям применяются понижающие коэффициенты. К тому же не все комнаты имеют правильную прямоугольную форму.

Если комната неправильной формы

Когда у комнаты неправильная, нестандартная форма, то нарисуйте ее схематично на бумаге. Затем разделите комнату на рисунке на несколько простых фигур. Определяйте их площадь и складывайте между собой — так можно получить общий результат.

Форма фигуры

Формула площади

Описание

А и В — это катеты (стороны, которые образуют прямой угол)

Треугольник (не прямоугольный)

√ (P(P -A) х (Р — В) х (Р — С))

Р — полупериметр треугольника, А, В, С — стороны

R — это радиус комнаты

Результат формулы круга делим пополам

О плюсах и минусах проживания в панельных домах можно прочитать здесь.

Что не включается в площадь квартиры?

Помимо упомянутых дверных проемов, в площадь квартиры не включаются камины и печи. Неотапливаемые помещения в общую площадь включаются с учетом следующих понижающих коэффициентов:

1. Балконы, террасы — 0,3.
2. Веранды — 0,8.
3. Лоджии — 0,5.
4. Если лоджия и балкон совмещены — 0,4.

В жилую площадь не входят встроенные шкафы. Не перепутайте — в общую они включаются.

О нюансах прописки в Казахстане вы можете узнать по ссылке.

Кто измеряет площадь квартиры

Эксперт портала kn.kz, генеральный директор оценочной компании ТОО «NPV» Тарас Михайлович Игашов по поводу того, кто официально должен замерять ваше жилье, поясняет: «Оценщики не занимаются замерами площади квартир, домов, земли — законодательно это не в нашей компетенции. Мы работаем непосредственно уже с готовыми документами — общая и жилая площадь указывается в техпаспорте. А делать замеры и расчет площади со всеми поправками и т.д. — это в компетенции государства в лице такой организации как БТИ. И я считаю, что это правильно. Если передать право делать замеры в руки независимых организаций, то это неизбежно приведет к злоупотреблениям. Ведь данные по площади влияют на стоимость квартиры, и заинтересованные лица легко могут скорректировать их в пользу клиента».

Действительно, если мы обратимся к закону о государственной регистрации недвижимого имущества, то в статье 18 увидим, что «деятельность по государственному техническому обследованию зданий, сооружений и (или) их составляющих относится к государственной монополии и осуществляется Государственной корпорацией по месту нахождения объекта недвижимого имущества».

Вмешиваться в процесс установления точной площади жилья оценщики не могут — об этом эксперт говорит однозначно: «Иногда оценочные компании могут деликатно подсказать БТИ, что площадь измерена неточно. Но мы это делаем крайне осторожно, лишь в рекомендательной форме, и когда действительно есть видимые глазом огрехи в замерах, расчетах — рассказывает Тарас Михайлович Игашов. — Оценщики эти огрехи видят уже по прибытию на место, сопоставляя числа в техпаспорте и то, что есть реально. Там же может быть не только несовпадение площадей, но и перепланировка, которая не узаконена».

Вы сами можете сделать замеры площади квартиры при ее покупке, например. Особенно если видите или подозреваете какие-то расхождения в цифрах и реальных размерах. Кроме того, неправильно указанная площадь квартиры в документах приведет к тому, что вам нужно будет делать новые замеры, переделывать техпаспорт и т.д. Однако будьте внимательны — если покупаете квартиру старую, то в техпаспорте может быть указана меньшая площадь. Нужно заново вызывать замерщиков из БТИ, чтобы они включили в техпаспорт и площадь балкона.

Об этом нюансе нашим читателям рассказывает Тарас Игашов: «Насколько я знаю, сейчас замерщики БТИ работают специальной лазерной линейкой, которая точно охватывает все конструкционные особенности комнат. По нашему опыту, практически во всех документах на квартиру указывается сразу и общая, и жилая площадь. Кстати, в старых техпаспортах в общую площадь не включались замеры балкона (лоджии). Но сейчас и балконы включаются в замеры недвижимой собственности. Поэтому новые техпаспорта у некоторых наших клиентов показывают большую площадь квартиры, чем раньше — с увеличением на площадь балкона».

Средняя цена квартиры в московских новостройках . 20 672 000 руб +5.87%. Прямой эфир. … рулетку, а лучше лазерный дальномер/уровень — чтобы измерить площадь и перепады стен/потолков; недорогой электроприбор или индикаторную отвертку — с ее помощью проверяют электроточки. На что смотреть в квартире . … « Квартира — это не простая «коробка» в доме, а технически сложный продукт. Если вы не профессионал в строительстве и отделочных работах, то почти наверняка есть тонкости, которые вам неизвестны, — отмечает Наталья Козлова.