Как купит новостройку и сразу жить в ней

Предприниматели Артем и Ольга начали инвестировать в строительство квартир в 2015 году. Рынок жилья изменчив, конкуренция на нем высока, но покупка и продажа недвижимости будут востребованы всегда, поэтому без прибыли они не остаются.

Как купит новостройку и сразу жить в ней

Вы видите эту страницу, значит что-то пошло не так.

IP: 85.174.200.145
BROWSER: Mozilla/5.0 (Macintosh; Intel Mac OS X 10_8_2) AppleWebKit/537.17 (KHTML, like Gecko) Chrome/24.0.1309.0 Safari/537.17
HOST: news.ners.ru
REQUEST_URI /pokupka-novostroyki-gde-zhit-esli-staruyu-kvartiru-prodali.html

Если для жилья, чтобы жить сегодня — о новостройке лучше забыть сразу . Ведь сейчас, в связи со сложившейся ситуацией, подавляющее большинство застройщиков реально задерживают сроки окончания строительства. Это и самоизоляция, и переход застройщиков на продажу квартир в новостройках через эскроу-счета. Брать или не брать новостройку ? … Поэтому хотите купить квартиру, что бы жить в ней — покупайте вторичку. Если хочется жить в новом доме, покупайте квартиру, которая находится в недавно построенном доме, но имеющую право собственности. Не хватает денег — берите ипотеку, не можете подтвердить доходы — берите квартиру в аренду с выкупом.

От котлована до продажи: как инвестировать в недвижимость

Предприниматели Артем и Ольга начали инвестировать в строительство квартир в 2015 году. Рынок жилья изменчив, конкуренция на нем высока, но покупка и продажа недвижимости будут востребованы всегда, поэтому без прибыли они не остаются.

Артем и Ольга поделились своими наблюдениями за тем, как отразилось на ценах и прибыли введение счетов эскроу для застройщиков, появление льготной ипотеки, изменение правил уплаты налогов. По их мнению, даже смена сезонов и погода влияют на цены и активность покупателей.

Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства – это надежно и стабильно.

С чего начать: как выбрать объект и когда покупать

Инвестиции в строительство квартир – не первый бизнес Артема и Ольги, у них был небольшой продуктовый магазин, опыт риелторской работы, навыки строительства и ремонта. Накопления от собственного дела они решили вложить в строительство жилья на этапе котлована.

Выбор жилья для инвестиций

В качестве первого объекта они выбрали однокомнатную квартиру в спальном районе – это недорогие, но самые востребованные на рынке лоты.

На что обращали внимание супруги при выборе объекта инвестирования:

• этажность – средние этажи всегда пользуются спросом, жилье на первом и последнем этажах сложнее продать;
• стандартная планировка – ее легче ремонтировать, обставлять, люди охотнее покупают квартиру с квадратной или широкой прямоугольный комнатой;
• район с развитой инфраструктурой, транспортным сообщением;
• наличие лоджии или балкона.

От слишком больших и совсем маленьких помещений, элитных и супер экономных вариантов (например, студий 17м² с ванной на кухне), предприниматели отказались сразу. Нестандартная недвижимость сложнее и дольше продается.

Совет Ольги: если вы хотите начать инвестировать в жилье с минимальными расходами, можно купить квартиру-студию или комнату в общежитии (готовую, не на этапе застройки) – это самые дешевые виды недвижимости. Только нужно понимать, что вы должны согласовать оборудование комнат в общежитии санузлом с управляющей компанией, а также получить разрешение от соседей на ее продажу.

Подбор застройщика

Один из самых важных факторов – выбор надежного застройщика. На что обратить внимание:

• наличие сданных проектов в вашем регионе – дома должны быть сданы в срок или с отставанием от графика не больше квартала;
• период работы на рынке – новичкам доверия меньше, поэтому лучше, если компания уже давно и стабильно работает – 7-9 лет;
• работа от имени застройщика или дочерних предприятий (вкладывать в стройку самого застройщика надежнее, дочерние компании легче обанкротить или заморозить их строительство);
• проверка информации о застройщике на сайте «наш.дом.рф», в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ), на сайте арбитражных судов, налоговой, ФССП;
• изучение региональных сервисов – обычно они содержат информацию о компании, описание новостройки, списки сданных домов и тех, что находятся на разных этапах завершения: «Мск-гуру», «Спб-гуру», «Этажи» (Новосибирск), «Новостройка 116» (Казань).

По мнению Артема, вложить в строительство квартиры можно собственные средства или взять ипотеку. Второй вариант окупается только в том случае, если удается быстро продать квартиру, а иначе заемщик платит ежемесячные взносы в банк, в первый год это в основном проценты по кредиту и страховые платежи. Значит, после продажи квартиры ему придется заплатить почти столько же, сколько он взял у банка, и выплаты первого года полностью пойдут в издержки.

Когда покупать

Смысл раннего инвестирования в недвижимость – выиграть на разнице между суммой первоначальных вложений и стоимостью продажи минус расходы, которые возникают в процессе.

По опыту наших героев есть три оптимальных варианта покупки-продажи строящейся жилплощади:

1. купить на раннем этапе – как только застройщик открывает продажи, и продать после сдачи объекта и ремонта;
2. купить на раннем этапе и продать за 6 месяцев до планируемой сдачи объекта по договору переуступки;
3. приобрести за 6 месяцев до сдачи объекта, сделать ремонт и продать по максимально возможной цене.

Выгодно ли инвестировать в недвижимость после перехода на эскроу-счета

Когда Артем и Ольга только начали инвестировать в жилье в 2015 году, работу с эскроу-счетами еще не сделали обязательной, риски инвесторов были выше, а цены на жилье на раннем этапе строительства – ниже. Разница раньше составляла в среднем 25%, а сейчас – 15%.

Дело в том, что раньше продажи на раннем этапе даже по низкой цене были выгодны для застройщика – он получал деньги здесь и сейчас, мог вложить их в эту стройку или следующий проект.

Сейчас же застройщик получает деньги дольщиков только после сдачи дома, а значит продавать дешево нет смысла: инфляция и так съест часть прибыли, а капиталом на полный цикл строительства нужно располагать заблаговременно.

За весь строительный цикл новостройка становится дороже на 25%, а за год – на 10-15%. При этом удорожание может быть неравномерным по разным позициям: однушки вырастут в цене сильнее, до 30%, трехкомнатные – только на 10%.

По мнению предпринимателей, эскроу-счета, конечно, сделали рынок менее рискованным, но затянуть сроки строительства могут и самые надежные застройщики. А вот рост цен напрямую связан с тем, что деньги на счетах не растут, пока строится дом, а сами строительные компании платят банкам проценты по кредитам, которые вкладывают в строительные работы.

Налоги и издержки

Все граждане России платят налог с доходов от продажи недвижимости, для физлиц он составляет 13%.

Кого освобождают от налогов на имущество:

• если вы продаете недвижимость, которой владеете более 5 лет;
• если вы получили жилье в наследство, в подарок от близкого родственника (оформленного по договору дарения);
• если вы получили право собственности по договору пожизненной ренты или приватизировали имущество.

Артем и Ольга за период с 2015 года купили и продали несколько квартир, поэтому открыли ИП. Налоги с продажи они платили как индивидуальные предприниматели.

Хорошая новость для дольщиков – с 2021 года срок владения жильем начинается с момента полной оплаты договора долевого участия. То есть те, кто покупает квартиру на этапе строительства или по договору переуступки, а также участники жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), могут раньше продать недвижимость без уплаты НДФЛ.

Иногда предприниматели используют фиксированный вычет, он равен 1 млн рублей. Так, Артем и Ольга продали квартиру за 3,7 млн рублей, они имеют право снизить доход от продажи на 1 млн и уже от этого дохода платить 13%.

Бывает выгоднее уменьшить доход от продажи жилья на фактические расходы, связанные с ее приобретением, если вы можете их документально подтвердить. Например, квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении средств покупателя продавцу, товарные, кассовые чеки, акты о закупке материалов у частных лиц.

К издержкам относятся также расходы предпринимателей на ремонт. Для супругов существенным подспорьем было то, что они имели опыт организации ремонтных работ, могли заранее просчитать расходы, знали надежных исполнителей.

Стоимость квартиры с ремонтом выше, чем квартира с черновой или предчистовой отделкой, поэтому предпринимателям выгодно сделать ремонт перед продажей, подтвердить расходы в налоговой и уменьшить сумму дохода

Рассмотрим возможные издержки. Предположим, Артем и Ольга купили квартиру за 1,3 млн на старте строительства, по плану они продадут ее за 1,9 млн рублей через год.

Расходы:

• если вы используете ипотеку, то вычитайте сумму платежей за тот период, пока вы платили ипотеку;
• если дом сдали, начали приходить платежки за квартплату, то их сумму за весь период тоже заносите в графу «расходы»;
• стоимость ремонта, оплату услуг уборщиков также нужно вычесть при подсчете рентабельности;
• если вы хотите зафиксировать цену выбранной недвижимости, например, до одобрения ипотеки, запросите услугу платного бронирования, тогда цена не вырастет, пока вы будете искать средства;
• из дополнительных расходов может потребоваться регистрация договора в долевом участии. Стоимость услуги у нотариуса – 2 000 рублей.

Артем и Ольга продали квартиру через 3 месяца после сдачи жилого комплекса. Это быстро, их доход составил 330 тысяч рублей после вычета всех расходов на ремонт, квартплату и оформление документов.

Ремонт в уже сданной квартире увеличивает срок инвестиций и требует дополнительных расходов, но позволяет увеличить доходы

Предприниматели отмечают, что инвестиции в недвижимость требуют временных вложений и стартового капитала, потому что нестабильность на рынке жилья иногда приводит к застою, а проценты по кредиту могут «съесть» весь доход от вложений. Например, в 2021 году летом активность покупателей была низкой (возможно, сказалось жаркое лето), а ближе к концу года спрос вырос, льготная ипотека «раздула» рынок, цены выросли, предложение оказалось ниже спроса.

Но спрогнозировать ситуацию рядовому инвестору, который вкладывает все деньги в один проект, сложно. Оптимальный вариант – свои и заемные деньги вложены в разные строящиеся объекты, если возникают задержки на этапе сдачи дома или жилье не продается, вы сможете закрыть кредит из собственных средств и сократить расходы.

Эксперт по недвижимости объясняет, как купить квартиру: что учесть при выборе, зачем брать выписку из ЕГРН и как проверить законность действий собственника. … Минимальный набор — супермаркет (а лучше сразу несколько, чтобы не стоять в очередях), аптеки и поликлиника. Если в семье уже есть или предполагаются дети, поблизости должны быть ещё школа и детский сад. Дальше смотрите по потребностям. Кому‑то нужен фитнес‑клуб недалеко от дома, кому‑то — парк для пробежек или оборудованная площадка, где можно выгуливать и дрессировать собаку.

Рано продала новостройку и потеряла 1,78 млн рублей: почему не всегда выгодно инвестировать в «первички»

Раньше я думала, что купить новостройку на этапе строительства — точно выгодно. Но это оказалось не совсем так.

В декабре 2014 года мы с мужем купили однокомнатную квартиру в подмосковных Люберцах. Она была в строящемся доме и стоила 3,85 млн рублей. Это было дешево, ведь через два года рядом обещали открыть метро. Мы взяли ипотеку, а потом кредит на ремонт и мебель. Со всеми расходами квартира обошлась нам в 4,73 млн рублей. Но мы мечтали, что когда откроют метро, она подорожает и окупится с лихвой.

Квартира действительно подорожала: в 2019 году она стоила бы 5,3 млн рублей, а сейчас, в феврале 2021 года, — 6,6 млн рублей. Но нам пришлось продать ее раньше — в 2018 году и всего за 4,5 млн рублей. Метро тогда еще не открыли, хотя сроки давно прошли. И часть наших расходов так и не окупилась. А когда мы заплатили налог с продажи, то в сумме ушли в минус на 316 050 ₽.

Эта статья для тех, кто хочет купить квартиру в новостройке ради прибыли. Расскажу, сколько мы потратили на ремонт и сделки и сколько переплатили по кредитам. И объясню, почему невыгодно инвестировать в квартиру без ремонта, если не готовы ждать продажи несколько лет.

Почему мы решили купить квартиру

До ноября 2014 года мы с мужем не думали покупать жилье. Мы готовились к свадьбе, снимали квартиру на окраине Москвы и собирались в ближайшие годы путешествовать.

А у моей мамы были сбережения — 3 150 000 ₽. Осенью 2014 года она насмотрелась новостей про антироссийские санкции и поняла, что рубль падает. Чтобы деньги не съела инфляция, она подарила их нам на свадьбу и посоветовала вложить в недвижимость — у нас же не было собственного жилья.

Сначала вместо квартиры мы хотели купить евро — примерно 55 000 € по 57 ₽. А потом испугались, что евро подешевеет, и передумали. Откуда нам было знать, что через год он, наоборот, подорожает до 70 ₽.

В общем, мы тогда прислушались к маме и стали искать квартиру.

Почему мы выбрали новостройку

Мы искали варианты в пределах 5 км от Мкада. Сначала смотрели однокомнатные квартиры на вторичном рынке, чтобы сразу и переехать. Но хорошие однушки стоили от 4,3 млн рублей, а мы хотели уложиться ровно в 4 млн. Так что в итоге выбрали квартиру в новостройке за 3 850 000 ₽.

Квартира была площадью 34,5 м², а дом находился в Люберцах, в четырех километрах от Мкада. В ноябре 2014 года в нем были готовы четыре этажа из семнадцати, а сдать его обещали в декабре 2015 года.

Нам понравилось, что в десяти минутах пешком строится станция метро «Косино-Ухтомская» — потом ее переименовали в «Лухмановскую». На портале правительства Москвы мы прочитали, что она откроется в 2016 году. И решили, что купить рядом квартиру всего за 3 850 000 ₽ — большая удача. Мы понимали, что квартира будет без отделки, но о тратах на ремонт не думали: до него же был целый год. Я взяла ипотеку на недостающие 700 000 ₽ и в декабре 2014 года подписала с застройщиком ДДУ — договор долевого участия.

Закона о защите прав дольщиков тогда не было. Мы понимали, что стройку могут заморозить и деньги будет сложно вернуть, но решили не думать о плохом. Повезло, что застройщик в итоге не обманул.

Планировка квартиры мне не нравилась. Гостиная была вытянутая, а прихожая — маленькая. Но вариантов лучше за свои деньги мы не нашли

Планировка квартиры мне не нравилась. Гостиная была вытянутая, а прихожая — маленькая. Но вариантов лучше за свои деньги мы не нашли

Дополнительные траты при покупке

Уже на этапе покупки квартира обошлась нам дороже чем 3,85 млн рублей. Ведь мы потратились на регистрацию ДДУ и оформление ипотеки. А когда через год дом достроился, доплатили застройщику за лишнюю площадь: квартира получилась больше, чем планировалось.

Вот сколько составили эти траты.

Регистрация ДДУ. Чтобы ДДУ был действителен, его надо было зарегистрировать в Росреестре. Мы с юристом застройщика могли вместе подать документы, но в офисе мне сказали, что он сделает это сам. Я должна только заплатить за его услуги 15 000 ₽. А если откажусь, квартиру мне вообще не продадут. В общем, выбора у меня не было.

Для регистрации ДДУ понадобились доверенность и заявление, заверенные у нотариуса. Доверенность была от меня, чтобы юрист мог действовать от моего имени. А заявление — от моего мужа, что он не против покупки квартиры на совместно нажитые деньги. Каждый документ обошелся в 700 ₽. А на все оформление сделки мы потратили 16 400 ₽.

Оформление ипотеки. Чтобы оформить на меня ипотеку, тоже потребовалось нотариальное согласие моего мужа — за него мы отдали 700 ₽. Плюс за 2500 ₽ я застраховала свою жизнь: без этого банк увеличил бы ставку на 1%. К счастью, дом был не достроен, поэтому мне не пришлось страховать саму квартиру и титул — право владения этой квартирой. Но если бы я не погасила ипотеку до конца строительства, потом пришлось бы страховать и их.

Доплата за лишнюю площадь. Когда дом построили, площадь нашей квартиры оказалась на 0,255 м² больше, чем в договоре. Возможно, строители ошиблись на пару сантиметров, когда возводили перегородки между квартирами. И соседняя получилась меньше, а наша — больше.

За лишнюю площадь мне пришлось доплатить 27 750 ₽, потому что 1 м² моей квартиры стоил 108 757 ₽. Без этого застройщик не выдал бы мне ключи — это было прописано в ДДУ.

В общем, к первоначальной стоимости квартиры пришлось добавить 47 350 ₽. Без этого мы бы вообще ее не купили, а с ними она обошлась в 3 897 350 ₽. Но мы не расстроились: когда получали ключи, такие же квартиры застройщик продавал уже по 4 200 000 ₽. Мы радовались, что выгодно вложили деньги и что скоро переедем в собственное жилье. Оставалось всего-то сделать ремонт.

На дополнительные траты при покупке ушло 47 350 ₽

• Доплата за лишнюю площадь — 27 750 ₽
• Черновая отделка — 16 400 ₽
• Оформление ипотеки — 3200 ₽

Траты на ремонт, двери, кухню и технику

Квартира была без отделки, в виде пустой бетонной «коробки». Когда мы впервые туда зашли, через щель в полу виднелась такая же «коробка» соседей снизу. Электричество шло до щитка в прихожей, и мы осматривали свои хоромы при свете фонариков. А в ванной из стены торчали только огрызки труб — для горячей и холодной воды и слива в канализацию. В общем, без ремонта это жуткое помещение нельзя было назвать жильем. А ремонт стал самым ужасным процессом, что нам пришлось пережить.

Расскажу, что такое черновые и чистовые работы и во сколько они нам обошлись. Плюс посчитаю стоимость санфаянса, дверей, кухни, встроенной техники и разных мелочей, которые мы потом продали вместе с квартирой.

Черновая отделка — это когда квартиру подготавливают к финальным работам: поклейке обоев, укладке плитки и всему остальному, что потом будет радовать глаз. Во время черновой отделки электропровода ведут туда, где будут розетки и светильники. А трубы с водой — к будущим умывальникам, ванне и туалету. Потом эти провода и трубы замуровывают в стены, полы и потолки, а все поверхности выравнивают. В конце стены и потолки еще шпаклюют и штукатурят.

Мы ничего не понимали в черновой отделке и решили нанять мастеров под ключ. Познакомились в подъезде с прорабом какой-то бригады, и он сказал, что работает от застройщика. За работу и материалы попросил 250 тысяч рублей. Мы не знали, что насчет застройщика он обманул, а цену завысил: в это же время наши соседи отдали другой бригаде всего 180 тысяч. В общем, мы согласились и заключили с бригадой договор.

Прораб обещал закончить работы за три недели, но в договоре «на всякий случай» прописал три месяца. Мы не придали этому значения, внесли полную предоплату и уехали отдыхать. А когда вернулись, увидели, что в квартиру вообще никто не заходил.

Оказалось, бригада ремонтировала сразу несколько квартир и до нашей у нее не дошли руки. Когда мы устроили скандал, ремонт наконец начался. Но нам пришлось каждый день приезжать и следить, чтобы мастера не разбрелись по другим объектам. По этому поводу мы постоянно ругались с прорабом и слушали хамство в ответ.

А однажды мы приехали и увидели у двери мужчину из службы доставки. Оказалось, наш прораб заказал 60 мешков с цементом по 50 кг, а сам куда-то ушел с мастерами и не отвечал на звонки. Поднимать мешки было некому: услуги грузчиков он не оплатил, так что они не приехали. А отправлять мешки обратно мы не хотели: это могло затормозить ремонт. В итоге мой муж поднимал их в одиночку целый день, надорвал спину и испортил куртку: цементная пыль въелась так глубоко, что потом не отстиралась. А когда муж дозвонился до прораба, тот сказал только: «Прости, брат, забыл про доставку».

Черновой ремонт закончился через три недели. Я прожила их на успокоительных, и мы жалели, что не купили вторичку. А предстояла еще чистовая отделка.

Здесь видно, как выглядели стены после чернового ремонта. Дверной проем сформирован вручную, на фото еще не засох цемент

Здесь видно, как выглядели стены после чернового ремонта. Дверной проем сформирован вручную, на фото еще не засох цемент

Чистовая отделка — это когда на стены клеят обои и плитку, на пол стелют ламинат или линолеум, а потолки красят или делают натяжные. Сюда же входят и всякие мелочи вроде установки подоконников и плинтусов.

Для чистовой отделки мы нанимали мастеров по отзывам на «Профи-ру». Выбирали профильных, то есть плитку нам клал профессиональный плиточник, а обои клеила обойщица. Бывают еще универсалы, которые якобы умеют все на свете, но мы в них не верили.

Нам не повезло только с плиточником и мастером по отделке потолков. У первого не было аппарата, чтобы аккуратно резать плитку, и пару штук он сколол. Мы заметили это, когда он положил только первый ряд плитки, и выгнали его, не заплатив. К счастью, никакой предоплаты он до этого не требовал.

А специалисту по потолкам мы показали макет из интернета и попросили сделать так же. Он работал быстро, но неаккуратно: декоративные элементы резал неровно, а крепил криво. В итоге мы попрощались и с ним, а потолки заказали натяжные.

1 — Так обрезал плитку неудачный плиточник. Пришлось его выставить и нанять другого 2 — А такой потолок получился у другого горе-мастера. Закругленный элемент он вырезал без циркуля, на глаз. И один край вышел толще другого. Когда мастер ушел, муж сам разобрал эту конструкцию

1 — Так обрезал плитку неудачный плиточник. Пришлось его выставить и нанять другого 2 — А такой потолок получился у другого горе-мастера. Закругленный элемент он вырезал без циркуля, на глаз. И один край вышел толще другого. Когда мастер ушел, муж сам разобрал эту конструкцию

В остальном нервы на чистовой ремонт мы не тратили. Утекали только деньги, хотя мы старались сэкономить. Например, вместо ламината купили в гостиную линолеум: он был вдвое дешевле. А плинтусы и подоконники купили пластиковые, а не из дерева.

Часть работ мой муж сделал сам: постелил линолеум, положил плитку на балконе, приделал напольные и потолочные плинтусы, повесил карнизы, установил розетки, выключатели, подоконники и откосы на окна. Так мы сэкономили еще и на услугах мастеров, но чистовой ремонт все равно обошелся дорого.

На чистовую отделку мы потратили 215 000 ₽

Кухня, сантехника, двери и прочее. В квартире стояла очень хлипкая входная дверь. Когда мы потеряли ключ, муж открыл ее ударом ноги. Новая обошлась в 26 000 ₽ — это был один из самых бюджетных вариантов. На межкомнатных дверях мы тоже сэкономили и купили в «Леруа Мерлене» самые дешевые — из ДСП, с пленочным покрытием. С наличниками, откосами, фурнитурой и установкой три двери стоили 17 000 ₽.

Ванну мы тоже выбрали простую — чугунную, за 10 000 ₽. И стандартный полотенцесушитель в виде змейки за 4000 ₽. Унитаз купили российский, без наворотов вроде крышки с доводчиком. Такая крышка опускается сама, медленно и без стука, но мы решили без нее обойтись и отдали всего 5000 ₽. Только раковину выбрали с красивым шкафом и зеркалом за 11 000 ₽. Еще не стали экономить на смесителях и душе — купили дорогие, немецкие, за 20 000 ₽.

Кухню мы купили в «Столплите» — одном из самых дешевых мебельных магазинов. Она обошлась в 72 000 ₽. Заказали ее, когда в квартире еще не начался ремонт: боялись упустить скидку 15%. В итоге разобранные шкафы несколько месяцев захламляли прихожую в нашей съемной квартире. Потом мы перевезли их вместе с вещами. А чтобы сэкономить 10 тысяч на сборке, мой муж две недели собирал ее сам по вечерам.

За встраиваемую технику мы заплатили 47 000 ₽: духовка стоила 25 000 ₽, варочная панель — 15 000 ₽, вытяжка — 7000 ₽.

Освещение тоже обошлось дорого. Три люстры и шесть потолочных светильников для ванной стоили 10 000 ₽. Но в гостиной мы хотели цветную подсветку по периметру потолка. Диодная лента, пульт и контроллеры стоили около 20 000 ₽. Но пока шел ремонт, они лежали на подоконнике. Однажды я забыла закрыть окно, и половину оборудования залил дождь. Пришлось потратить еще 10 000 ₽.

В общем, и здесь мы экономили почти на всем, плюс мой муж сам подключал технику, унитаз, раковины и делал подсветку. Но денег снова ушло много.

Купить квартиру в новостройке : советы экспертов на всех этапах. … Решите главное — инвестируете ли вы или хотите купить квартиру, чтобы жить в ней самому. Если речь идет о быстром заработке, и вы планируете продать квартиру по переуступке, когда она вырастет в цене, или на вторичном рынке, когда дом сдадут в эксплуатацию — это одно. Если выбираете новостройку для жизни — это совсем другое дело. … В том и другом случаях деньги передаются сразу или в рассрочку в момент подписания документов, но взамен покупатель не получает никаких гарантий». Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ- Новостройки ».

Как купить квартиру в новостройках: короткая инструкция

Купить квартиры в новостройках несложно. По большому счёту, покупка новостройки мало чем отличается от покупки вторичной квартиры. Однако, как и везде, есть нюансы.

Чем хороши новостройки: 5 отличий от вторичных квартир

1) Новостройки без истории

Новостройки хороши тем, что до вас ещё никто не жил. Быть первым хозяином квартиры замечательно потому, что это автоматически избавляет от проблем со скрытыми собственниками. Можно заезжать, делать ремонт и жить ни о чём не беспокоясь.

2) Бесплатная помощь агентства

Купить квартиру в новостройке от застройщика — отличная идея. Но с агентством будет ещё лучше. Агентство не берёт с клиента комиссию за покупку новостройки, но при этом предлагает не один жилой комплекс, а сразу ряд подходящих. Риэлтор не заинтересован продавать конкретную новостройку любой ценой, поэтому он расскажет больше менеджера застройщика.

Знают в агентствах и об актуальных скидках, которые застройщик не даёт обычным клиентам. Зачем ему давать скидку, когда покупатель уже пришёл к нему сам? Кроме того, агентство проверяет юридическую чистоту сделки и экономит время. Риэлтор тоже работает не просто так, комиссию ему заплатит застройщик.

Сделаем все за вас

3) Актуальные планировки

Только новостройки предлагают современные планировки. Найти, например, легальную двухкомнатную студию в хрущёвке почти нереально. В старых советских домах такие перепланировки обычно неузаконены.

Чем хороши новостройки, так это продуманными коридорами и балконами. Легко размещать шкафы, делать зоны отдыха, даже организовывать гардеробные. Застройщики не подгоняют проект под стандарты, а сразу формируют удобное пространство для жизни.

4) Стиль жизни

Новостройка — это не просто квартира. Каждый ЖК сейчас «запаковывают» под конкретный тип жителей. Застройщик учитывает стиль жизни потенциальных покупателей, их семейное положение и другие бытовые аспекты. Вряд ли кому-то захочется переплачивать за колясочную, если он не планирует детей или не собирается оставлять в ней велосипед.

Выбрать новостройку себе по вкусу несложно. Застройщики предлагают жильё как для респектабельных бизнесменов, так и для экономных многодетных семей. Чем хороши новостройки: можно начать жизнь с нуля в новой среде. Старые советские дома о таком могут лишь мечтать.

5) Дешёвая ипотека

Банки дают кредиты на новостройки под более низкий процент, чем на вторичку. Если купить новостройку от застройщика напрямую, то дополнительные скидки получить будет сложнее. Агентства дружат с банками, а банки, в свою очередь, позволяют их клиентам сэкономить.

На момент публикации статьи, актуальная ставка для покупателей новостроек составляет 6,5% годовых по субсидированной государством программе. С Центральным агентством недвижимости она станет ниже до 1%.

Получить ипотеку под 6,1%

Как выбрать новостройку

Застройщик и прошлые проекты

Говорят, что если хочешь посмотреть на своего супруга через двадцать лет, то нужно посмотреть на его родителя. В некоторой степени это справедливо и для новостроек от застройщика. Если вы хотите узнать больше о новом проекте, посмотрите на то, как были реализованы старые.

Почитайте новости о застройщике, посмотрите соцсети уже построенных жилых комплексов, уделите внимание комментариям. Самое главное, посетите объект лично. Так вы узнаете об отношении застройщика к клиенту, поймёте в чём он лукавил, а где отработал на все сто.

Узнать о 5 лучших новостройках

2) Инфраструктура

Инфраструктура — это главная беда квартир в новостройках от застройщика. Обычно относительно недорогие проекты экономят на благоустройстве, либо размещаются в точках с малоразвитой инфраструктурой.

Посмотреть есть ли рядом с домом школы, магазины, детские сады, остановка и поликлиника можно при помощи электронных карт (2ГИС, Яндекс.Карты, Google.Maps). А вот чтобы понять транспортную доступность, нужно приехать к новостройке в час-пик, утром и вечером. Хватает ли в ЖК парковок можно увидеть после 20:00 часов, когда все возвращаются с работы.

3) Качество строительства

Менеджеры продаж застройщика всегда рассказывают о том из каких классных материалов создана новостройка и как они соответствуют строительным нормам. Не спешите верить на слово. Обратите внимание на межкомнатные стены, двери и окна: к ним обычно больше всего вопросов. Это один из случаев, когда риэлтор может рассказать об объекте без утайки в отличие от представителя застройщика.

4) Опции от застройщика

Нужна ли вам в доме мойка для собак на первом этаже? Общественный туалет? Колясочная? Бассейн? Застройщики любят добавлять стоимость новостройкам такими вещами. Подумайте, нужна ли вам «фишка» жилого комплекса прежде, чем за неё платить.

5) Скидки и акции

Застройщики часто предлагают скидки, но не делают этого в открытую. Они считают, что скидку можно предлагать только когда клиент готов вот-вот сорваться с крючка и уйти. Риэлторы же знают об акциях, а также имеют более сильную позицию в переговорах с застройщиком, чем клиент. Агентства приводят клиентов десятками, поэтому отдельный покупатель, которому отказали в скидке, мало что меняет.

Добиться скидки на новостройку

Что такое трейд-ин

Trade-in — это когда Центральное агентство недвижимости принимает старую квартиру взамен на новостройку. Это экономит деньги покупателя, особенно, если он приобретает новое жильё в ипотеку.

Вначале риэлторы Центрального оценивают старую квартиру, параллельно с этим подбирая новую. После того, как бронирование подтверждено, агентство или застройщик-партнёр забирают старую квартиру в счёт новой. Остаётся только переехать.

Иногда услугу trade-in предлагают сами застройщики. Некоторые из них принимают не только старые квартиры, но даже авто.

Купить квартиру в trade-in

5 мифов о новостройках

1) Новостройки от застройщика дешевле

Многие клиенты думают, что если застройщик платит комиссию агентству, то с ним можно договориться напрямую и получить скидку. Увы, 100% таких инициатив заканчиваются ничем.

Застройщик платит агентству комиссию с прицелом на то, чтобы получить от него больше клиентов. Если клиент пришёл сам, он уже ориентирован на выбранную новостройку и давать ему скидку незачем. Кроме того, риэлторы всегда в курсе новых акций и скидок застройщика, а ипотека с агентством дешевле.

2) Новостройки дороже вторичного жилья

Стоимость новостроек и вторичных квартир приблизительно одинакова. Не верите? Посмотрите сами. Кроме того, на ранних стадиях стройки можно хорошо сэкономить.

Узнать о новостройках

3) Новостройка — это покупка вслепую

Это неправда. Результат можно предсказать не только по картинкам в каталоге, но и по предыдущим проектам застройщика. Почитайте новости о застройщике, посмотрите соцсети, ознакомьтесь комментарии. Вы много узнаете об отношении застройщика к клиенту и качестве строительства.

4) Новостройка — это некачественно

Даже новостройки эконом-класса, как правило, лучше советских домов. Качество материалов и технологии строительства давно шагнули вперёд. Так панельный дом, утеплённый минеральной ватой, теплее, чем традиционный кирпичный. Если аргумент «раньше строили лучше» — ключевой для вас, подумайте, а хотите ли вы вообще приобрести новостройку от застройщика.

Найти качественную новостройку

5) Новостройка — это риск

Когда клиент берёт квартиру в строящемся доме, мы защищаем его рисков. Например, если строители разорились или стройку заморозили, Центральное агентство недвижимости полностью возвращает инвестированные в строительство деньги назад покупателю. Например, мы помогли обманутому дольщику из Новомарусино.

Работает это так:

● Клиент составляет заявление, если срок сдачи дома переносится на год или больше
● Центральное принимает от клиента все права и обязанности по договору долевого участия
● Центральное выплачивает по договору деньги клиенту
● Клиент распоряжается своими средствами как хочет, например, вкладывается в другую стройку или берёт вторичное жильё
● Центральное добивается справедливости самостоятельно, покрывая расходы на выкуп

Услуга «Новостройка с гарантией» страхует средства покупателя и позволяет получить стопроцентную выгоду от вложений в недвижимость.

Приобретая жилую недвижимость в новостройке , вы можете быть уверены, что являетесь единственным собственником квартиры и в ней никто ранее не был прописан. Проверка банка при покупке квартиры в ипотеку тоже не нужна, так как в новой квартире точно не было незаконных перепланировок. Какие недостатки у покупки квартиры в новостройке ? Месторасположение и инфраструктура. … Это позволит жить в любимом районе с максимально удачной для вас локацией: близко к родственникам, школе или работе. Главное — рассчитать бюджет. Отсутствие неопределенности. … Есть возможность въехать сразу и отложить ремонт на потом. Возможности покупки .