Как можно обменять квартиру на другую в новостройке

Обмен ипотечной квартиры Нередко после приобретения жилья в ипотеку возникает необходимость его последующей продажи или обмена до погашения займа. Для своих клиентов банки предусматривают

Как проходит процесс обмена квартиры на новое жилье: нюансы сделки

Приобретение квартиры в новом доме и с улучшенной планировкой имеет множество преимуществ. Районы новостроек имеют развитую инфраструктуру, часто оснащены подземными парковками и детскими площадками. Самым простым и наименее затратным способом улучшить жилищные условия является обмен имеющейся квартиры на новостройку.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Как обменять старую недвижимость вторичного рынка?

Обменять квартиру в соответствии с законодательством Российской Федерации можно несколькими способами:

1. Мена – сделка, регулируемая гл. 31 Гражданского Кодекса РФ, при которой одна квартира передается во владение другому собственнику в качестве замены на другую. При этом каждая из сторон признается и продавцом, и покупателем товара (ст. 567 ГК РФ).
2. Купля-продажа – сделка, регулирующая продажу имеющейся в собственности недвижимости и одновременное приобретение новой квартиры (гл. 30 ГК РФ).
3. Трейд-ин (с англ. trade-in) – способ покупки новой квартиры с фиксированной скидкой на ее стоимость, равной стоимости имеющегося вторичного жилья, принятого на условиях взаимозачета.

Описание схемы trade-in: жилье в новом доме вместо вторички

Процедура осуществления схемы трейд-ин выглядит следующим образом:

1. Заключение договора оказания услуг между владельцем и риэлтерским агентством для продажи имеющегося вторичного жилья или самостоятельный поиск покупателей. Параллельно проводится процедура оценки рыночной стоимости квартиры.
2. Бронирование квартиры в новостройке. Осуществляется двумя способами:

• С фиксацией цены новостройки. Действует не более двух месяцев. Недостатком способа является ускоренная продажа вторичного жилья по заниженной цене.
• Без фиксации стоимости. Срока ограничения по времени не имеет, однако следует учитывать такой нюанс: при долговременной продаже имеющегося жилья по рыночной цене, стоимость новостройки может существенно возрасти.

Наименьшую стоимость имеют квартиры на первом или втором этаже, расположенные над кафе или магазином, а также в районах долгосрочной застройки или с плохой экологией. Услуги трейд-ин могут предоставлять риэлтерские компании и компании – застройщики.

Описание обратного trade-in

Схема обратного трейд-ин заключается в следующем:

1. Оформление ипотечного кредита и приобретение нового жилья.
2. Продажа вторичного жилья застройщику (чаще всего по цене ниже рыночной на 30-40%, которые покрывают затраты при дальнейшей реализации квартиры).
3. Погашение части ипотечного кредита полученными от застройщика средствами, расчет остатка долга.

Для застройщика такая схема является непривлекательной, так как реализация приобретенного вторичного жилья приносит дополнительные затраты и отнимает время.

Плюсы и минусы схем

Схема трейд-ин имеет определенные плюсы для покупателя:

1. Улучшение жилищных условий без трудозатрат (при привлечении риэлтерского агентства) и с небольшими доплатами.
2. Ускоренная продажа вторичного жилья.
3. Фиксированная стоимость новостройки.

К минусам реализации схемы трейд-ин можно отнести:

1. Сложность самостоятельного оформления сделок.
2. Отсутствие большого выбора новой недвижимости. Как правило, для сделок предлагаются конкретные здания и квартиры.
3. Дополнительные затраты на оплату посреднических услуг риелтора.
4. Занижение рыночной стоимости вторичного жилья для ускоренной продажи на 10-40%.
5. Ограниченный срок фиксации стоимости новостройки.
6. Высокая вероятность срыва сделки по продаже вторичного жилья, а, следовательно, утеря возможности приобрести новостройку по фиксированной стоимости.
7. Необходимость поиска жилья и затраты на его аренду при длительном сроке ожидания ввода объекта в эксплуатацию. В таком случае расходы могут перекрыть выгоду от приобретения квартиры на ранних этапах строительства. Также следует помнить, что срок сдачи нового дома может сдвинуться на неопределенное время.
8. Необходимость доплаты или выплата ипотечного кредита.
9. Жесткие требования ко вторичному жилью:

• к сделке не принимаются доли в квартире и коммунальное жилье;
• не должно быть прописанных несовершеннолетних детей;
• не должно быть в залоге;
• не должно иметь неузаконенных перепланировок;
• возраст постройки не должен превышать 20 лет;
• не последнюю роль в оценке играет расположение, район, доступность транспорта и инфраструктура.

Важно! Добросовестные застройщики часто предоставляют скидки на покупку новой квартиры при продаже вторичного жилья по цене ниже рыночной.

Необходимые документы

Для совершения сделки по трейд-ин необходимы следующие документы:

• договор продажи вторичной недвижимости и заявление на регистрацию покупки квартиры в новостройке;
• документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
• документы, удостоверяющие личность владельца;
• документы о заключении или расторжении брака и согласие супруга на продажу недвижимости;
• технический паспорт;
• справка о составе семьи, подтверждающая отсутствие прописанных лиц;
• справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
• выписка из ЕГРН об отсутствии запретов на реализацию недвижимости, обременений (арест, залог или ипотека) и наложение других мер и требований по взысканию государственных органов;
• акт ввода в эксплуатацию, подтверждающий соответствие построенного дома требованиям технических и санитарных норм (при покупке новостройки в доме, сданном в эксплуатацию);
• при получении ипотеки – кредитный договор с соглашением о регистрации ипотеки на приобретаемую недвижимость;
• квитанции об оплате государственной пошлины за переход права собственности.

Все документы предоставляются в двух экземплярах: оригинал и копия.

Стоимость и сроки

В соответствии с ФЗ №218 от 13.07.2015г срок государственной регистрации права собственности составляет 7-9 рабочих дней в зависимости от места подачи документов. Стоимость услуги составляет 2000 рублей.

Важно! При отсутствии необходимых документов, регистрация права может затянуться на срок до 3 месяцев.

Подводные камни и возможные сложности

В процессе оформления сделки могут появиться возможные осложнения:

• Отказ банка в одобрении кредита покупателю вторичного жилья. В этом случае сделка по продаже собственной квартиры срывается, и сумма, уплаченная за бронирование квартиры по фиксированной цене, часто остается у застройщика.
• Признание сделки недействительной по причине юридических ошибок в документах. Деньги, потраченные на их оформление, не возвращаются.
• Налог с продажи квартиры. Действует при условии владения жильем менее 5 лет. Составляет 13% от стоимости.
• Возникновение претензий к качеству проданной квартиры. Могут появиться в течение двух лет с момента регистрации права. При обнаружении недостатков, покупатель может потребовать денежную компенсацию или расторжение сделки. Регулируется ст. 477 ГК РФ.
• При расторжении договора с риэлтерским агентством в случае отказа от продажи по низкой цене, взыскивается неустойка в размере от 5000 рублей.

Когда можно обменять новое жилье на аналогичное?

Обмен новостройки на новостройку возможен в двух случаях:

Дом сдан в эксплуатацию, подписан акт приема объекта, зарегистрировано право собственности. В таком случае обмен возможен по следующим причинам:

• У собственника возникло желание обменять имеющуюся квартиру на жилье большей площади. Поиск покупателя и новой квартиры осуществляется самостоятельно, одновременно заключаются договоры купли-продажи. Согласие застройщика не требуется.
• При обнаружении существенных недостатков. Для обмена привлекается застройщик, чаще всего процедура осуществляется через суд. Можно потребовать устранения недостатков за счет застройщика, изменения стоимости жилья или возмещения собственных затрат на устранение.

В соответствии с ФЗ от 30.12.2004 №214 ФЗ, участник долевого строительства имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения условий договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и выплаты процентов за их использование.

• Обнаружение отклонений от проекта, например, уменьшение площади построенной квартиры. В таком случае возможен отказ от сделки с требованием возврата денежных выплат или уменьшения стоимости жилья.
• Желание приобрести квартиру большей площади, в другом доме или районе. Возможен только с согласия застройщика. При этом будущего владельца строящейся квартиры придется искать самостоятельно.

Особенности процедуры у застройщика по договору долевого участия (ДДУ)

Участие в долевом строительстве регулируется ФЗ от 30.12.2004 №214 ФЗ. Заключение договора с застройщиком и внесение денежных средств означает не приобретение квартиры, а право требования не нее в дальнейшем, после сдачи ее в эксплуатацию. ДДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре и является основанием для получения права собственности на квартиру.

Таким образом, при обмене квартир в строящемся доме заключается не договор купли-продажи или мены, а договор уступки прав требования. Такая сделка возможна с уведомлением застройщика и, при необходимости, залогодержателя.

Условия для проведения

Заключение договора о переуступке прав требований по ДДУ возможно при выполнении следующих условий:

• после уплаты стоимости квартиры по договору или при одновременном переводе долга на нового участника долевого строительства;
• договор зарегистрирован в Госреестре;
• объект не сдан в эксплуатацию или акт передачи готового жилья не подписан;
• согласия застройщика на заключение нового договора.

Уступка прав требования по ДДУ, заключенного с привлечением ипотечного кредитования, возможна в случае:

• согласия банка, в котором была выдана ипотека;
• при отсутствии просрочек по платежам;
• соблюдения требований относительно залога.

В соответствии с изменениями ФЗ №214, с 01.07.2019 г. все вложения покупателей, участвующих в долевом строительстве, поступают на застрахованный эскроу-счет. Снять деньги со счета застройщик может в течение 10 дней после сдачи объекта в эксплуатацию. В случае расторжения ДДУ, средства возвращаются покупателю.

В случае банкротства банка, имеющего эскроу-счет, возврат вложенных средств будет произведен в соответствии со ФЗ №177 от 23.12.2003г.

Этапы сделки

Проведение сделки осуществляется в несколько этапов:

Проверка документов застройщика:

• документы на выделенный земельный участок под строящийся дом и разрешение на строительство на данном участке;
• допуски на проведение строительной компанией монтажных и строительных работ;
• проектная декларация на застраиваемый объект, согласованный с органами по контролю за строительной деятельностью;
• подтверждение оплаты первоначального взноса или полной стоимости новостройки по договоренности с застройщиком;
• устав строительной компании, учредительные документы;
• проектная документация с указанием этапов строительства и предполагаемого срока сдачи дома в эксплуатацию;
• сведения о денежных средствах для осуществления строительства.

Необходимые документы

Помимо документов, рассмотренных в сделке со вторичным жильем, необходимо представить следующие бумаги:

• договор о долевом участии в строительстве;
• договор уступки права требования;
• справка об отсутствии задолженности перед застройщиком и договор перевода долга;
• документы, подтверждающие оплату взносов по договору;
• согласие застройщика;
• согласие банка и закладная (при необходимости).

Регистрация

Заявления о регистрации права заполняет сотрудник регистрирующего органа на основании представленных документов. Срок регистрации составляет 7-9 дней в зависимости от способа обращения.

Стоимость оформления

Размер государственной пошлины за регистрацию договора об уступке права требования составляет также 2000 рублей.

При совершении обмена следует учитывать не только положительные моменты приобретения нового жилья, но и определенные недостатки, которые неизменно сопровождают этот процесс. Внимательное изучение, анализ и подготовка к возможной сделке поможет избежать неприятностей на пути к получению желаемой квартиры.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Выходит, трейд-ин – это комфортный способ обмена старой квартиры на новостройку , при котором деньги от продажи «вторички» сразу перечисляются на оплату жилья. Жилье: предложения от застройщиков и тренды. «Как правило, если потенциальный покупатель новостройки хочет воспользоваться такой схемой, сначала подразделение застройщика оценивает его квартиру , а затем либо подыскивает покупателя, либо выкупает недвижимость. … жители регионов, которые давно проживают в Москве и владеют жильем в другом городе, но решили его продать, чтобы полностью обосноваться в столице. Как это работает? В целом схема работы этого инструмента у девелоперов схожа.

Обмен ипотечной квартиры

Нередко после приобретения жилья в ипотеку возникает необходимость его последующей продажи или обмена до погашения займа. Для своих клиентов банки предусматривают такую возможность. Но требуется соблюдение определённых условий процедуры. Приобретаемая квартира оформляется при ипотечном кредитовании как залоговое имущество. Это предполагает наложение обременения, которое ограничивает любые возможные сделки с этой недвижимостью.

1. Возможен ли обмен?
2. Разрешение от банка
3. Требование закона к процедуре
4. Как происходит обмен ипотечной квартиры?
5. Как обменять ипотечную квартиру?
   1. Что потребуется?
   2. Пошаговые действия

   Возможен ли обмен?

   Возможность обмена ипотечной квартиры до окончания всех выплат в РФ регламентируется Гражданским кодексом. Меняется залог: им становится новая недвижимость вместо имеющейся. Все условия ипотечного договора сохраняются для нового объекта кредитования.

   Банки не слишком приветствуют подобные сделки. Для них никакой финансовой выгоды нет. Для банка это предполагает дополнительные издержки и длительное переоформление, потому кредитор может и отказать заёмщику.

   Однако при соблюдении нескольких обязательных для заёмщика условий услуга обмена ипотечной квартиры на другую клиентам предоставляется.

   Разрешение от банка

   Получить согласие у банка на обмен своей ипотечной квартиры можно при соблюдении следующих требований:

   • прошло 5 лет с момента подписания договора по ипотечному кредитованию и большая часть задолженности клиента уже погашена;
   • клиент является добросовестным плательщиком, выполняющим свои обязательства без просрочек;
   • новая квартира будет выступать в сделке залогом, её стоимость не должна быть ниже цены прежней недвижимости;
   • покупаемое жильё должно находиться в том же регионе, в котором работает обслуживающий банк.

   Некоторые условия совершения обмена озвучиваются банковскими организациями сразу же, при обращении клиента. Иногда финансовое учреждение выставляет их отдельно.

   Требование закона к процедуре

   

   Квартиру, находящуюся в ипотеке, согласно статье 345 ГК РФ можно обменять, соблюдая условия банка. Но происходит это исключительно через оформление сделки купли-продажи. Каждое финансовое учреждение разрабатывает условия обмена квартиры для своих клиентов самостоятельно. Банк в обязательном порядке требует проведение оценки нового объекта недвижимости. Услуги оплачивает заёмщик.

   Также кредитор рассматривает место, в котором расположена квартира. Она не должна находиться в другом регионе или в слишком большой удалённости от инфраструктуры. Банк не пойдёт на такую сделку, ведь недвижимость будет выступать его залогом. По сути, заёмщик заново оформляет ипотеку.

   К новому объекту кредитования предъявляются не меньшие требования, чем при первоначальном оформлении ипотеки.

   Как происходит обмен ипотечной квартиры?

   После получения официального согласия от банка на обмен квартиры можно проводить процедуру. Она осуществляется несколькими способами.

   1. Подписание договора мены – сделка заключается с заменой залога по договору, им становится другой объект недвижимости.
   2. Оформление потребительского кредита – клиент берёт займ для погашения задолженности по предыдущей ипотеке, после чего возможна покупка нового жилья.
   3. Одновременное заключение двух договоров купли-продажи – старая квартира продаётся, а новая – покупается заёмщиком.

   Возможность произведения обмена ипотечной недвижимости по тому или иному варианту зависит от выбора банковского учреждения. Самостоятельно заёмщик не может решить, какой из них подойдёт. Обратиться в банк следует ещё до выбора новой квартиры.

   Как обменять ипотечную квартиру?

   Для обмена ипотечной квартиры заёмщик должен собрать пакет своих документов, которые обычно требуются для оформления кредита. Также нужны бумаги на старое жильё, являющееся залогом по договору с банком. Документы на новую квартиру также необходимы в полном объёме, включая оценку недвижимости.

   Что потребуется?

   

   Заёмщику необходимо представить следующий список документов:

   1. паспорт гражданина РФ и его копии;
   2. трудовую книжку и её копии;
   3. справку о доходах с места работы по форме 2-НДФЛ или по установленной форме банка;
   4. оригинал и копию военного билета (для мужчин, которые не достигли возраста 27 лет).

   Помимо этого перечня, потребуются также комплекты документов на квартиру, являющуюся залоговым имуществом, и новую недвижимость, которую заёмщик планирует приобрести. Список бумаг следующий:

   1. правоустанавливающие документы;
   2. кадастровый паспорт на залоговую недвижимость (для квартир, ипотека на которые оформлялась менее 5 лет назад, подходит документ, который предоставлялся при заключении сделки с банком);
   3. выписки из домовых книг квартир;
   4. заключение оценщика о стоимости обеих квартир, обмен которых планируется совершить;
   5. справки с подтверждением отсутствия задолженностей по коммунальным платежам.

   Также дополнительно может потребоваться согласие органов опеки и попечительства, если в какой-то из двух квартир прописаны несовершеннолетние дети.

   Пошаговые действия

   Человеку, желающему произвести обмен своей ипотечной квартиры на другую, придётся совершить ряд последовательных действий.

   • Первым шагом должно стать посещение отделения банка. Клиенту нужно написать заявление в банк, в котором будет указан регион покупки новой недвижимости.
   • Следующий этап – это проверка банком информации, предоставленной клиентом. Финансовое учреждение должно убедиться, что заёмщик соответствует всем требованиям.
   • Третий шаг – это проведение проверки выбранной клиентом квартиры. Покупаемая недвижимость должна быть юридически чистой, без каких-либо задолженностей. Этот этап обычно требует вмешательства риелторской фирмы, которая занимается перепродажей недвижимости. Также служба безопасности банка проводит изучение квартиры и её подноготной.
   • Пока длится проверка банком недвижимости, клиент собирает документы по своей старой квартире и по новому жилью, которое он планирует приобрести. Их необходимо представить кредитору для рассмотрения.

   Банк после прохождения всех этапов подготавливает для заёмщика пакет документов сразу для двух сделок: купли-продажи залоговой недвижимости и купли-продажи новой квартиры, которую приобретает клиент. Сделка оформляется с участием всех сторон. Если подписание договора и процесс обмена ипотечного жилья осуществляется через риелтора, то вся процедура занимает около 3х месяцев.

   Преимущества и недостатки обмена квартиры в ипотеке

   

   Главное преимущество обмена ипотечной квартиры – это возможность сменить жильё, которое находится в обременении, на более подходящий вариант. Это означает, что, однажды оформив кредит на недвижимость, человек не будет находиться в жёстких рамках. У него есть возможность улучшения своих жилищных условий, переезда из одного города в другой, смены своего адреса, покупки большей или меньшей квартиры на своё усмотрение.

   Другими достоинствами обмена жилья в ипотеке является возможность проведения рокировки, как равноценных объектов недвижимости, так и с разницей в стоимости. Если квартиру нужно сменить на аналогичную по площади и по цене, то проблем с банком, скорее всего, не возникнет. Он даст согласие на проведение сделки.

   Но бывают и другие варианты обмена. Новая жилая площадь может быть дороже предыдущей или наоборот – её стоимость ниже. В таком случае банковское учреждение может и отказать клиентам в проведении обмена. Основной недостаток такой процедуры – это то, что кредитор не обязан идти навстречу своему заёмщику. Получить разрешение банка бывает проблематично.

   Однако сделку по обмену ипотечной квартиры можно совершить и с привлечением другого банка. Если цена покупаемой квартиры выше, чем залоговой, то деньги от продажи последней клиенту целесообразно потратить на погашение долга по кредиту. Оставшаяся сумма позволит внести первоначальный взнос по новой ипотеке.

   Иногда и у покупателя недостаточно средств для покупки залоговой квартиры. Это создаёт дополнительные проблемы для обмена недвижимости. Тогда целесообразно сменить должника по договору. Но банк может отказаться от такой сделки, если новый заёмщик не соответствует его требованиям.

   Другим языком обмен , как услуга по продаже квартиры , где человек занят вопросом изменения жилищных условий. В этом случае процесс ничем не отличается от классической купли-продажи недвижимости. А это значит, что сроки между сменой объектов могут варьироваться по желанию продавца. Продал квартиру сейчас, а купил через несколько месяцев, с доплатой, в ипотеку, при помощи сертификата или другим любым способом. … Дополнительно прочитать о том как обменять вашу квартиру на квартиру в новостройке можно здесь. 5 Способов как можно обменять квартиру в Москве. Что еще нужно знать готовясь к сделке? Как происходит оформление сделки по обмену квартир

   Эффективные схемы обмена старой квартиры на новую и жилья в недавно построенном доме на аналогичное

   Система трейд-ин набирает все большую популярность среди тех, кто хочет безопасно и быстро обменять вторичное жилье на новостройку.

   В статье рассмотрим, как обменять вторичное жилье на новостройку, какие для этого необходимы документы, а также узнаем какие подводные камни ожидают покупателя и продавца.

   Как обменять вторичное жилье на новостройку?

   Процедура трейд-ин или взаимозачета проходит в несколько этапов:

   1. Между клиентом и риэлтерской компанией заключается договор о продаже вторичной недвижимости.
   2. Бронируется жилплощадь по фиксированной цене в строящемся или уже построенном доме. Обычно срок брони не превышает нескольких месяцев.
   3. За обозначенный период риелтор реализует вторичную жилплощадь. Сумма с продажи квартиры засчитывается в качестве первоначального взноса.

   Схема трейд-ин для старой недвижимости

   Прежде чем принять решение для сделки трейд-ин, нужно учесть несколько факторов:

   • Агентства недвижимости или застройщики принимают к участию в сделке только квартиры, располагающиеся в том же городе, что и продающаяся недвижимость.
   • Квартира обязательно должна находиться в собственности продавца и иметь «прозрачную» документацию: отсутствие долгов, несовершеннолетних собственников (так как потребуется дополнительное время на разрешение на продажу от органов опеки), лиц, стоящих на регистрационном учете в квартире.
   • К участию в сделке принимаются только квартиры.

   Если все условия сделки соблюдены, риелтор мгновенно выкупает недвижимость для ее реализации. Здесь возможны два варианта.

   1. В первом случае клиенту бронируется новостройка с фиксацией срока и стоимости, а старая квартира выставляется на рынок по заниженной стоимости. Для ускорения процесса продажи риелтор выставляет недвижимость стоимостью на 20-30% ниже рыночной.
   2. Во втором случае бронирование нового жилья не предусматривает фиксацию срока и стоимости. В таком случае есть возможность продать старое жилье по более выгодной цене. Но существует риск того, что при продаже по более высокой стоимости старого жилья, поднимается в цене и новое.

   Альтернативой этих случаев может стать схема, названная обратный трейд-ин. Покупатель новостройки оформляет ипотечный кредит с условием, что после продажи старой жилплощади, он сможет погасить долг с помощью вырученных средств. В таком случае покупатель может не спеша продавать недвижимость по выгодной цене.

   Сбором документов, поиском покупателей и продажей продавец будет заниматься сам. Такой вариант подходит для тех, кто имеет средства на первоначальный взнос по ипотечному кредиту и имеет время, требующееся для продажи недвижимости.

   Плюсы и минусы

   Самым главным достоинством схемы взаимозачета можно назвать оперативность. На протяжении всего времени сделку будут вести грамотные специалисты, которые помогут подобрать жилье и осуществят ее юридическое сопровождение.

   Схема трейд-ин может стать хорошим выходом для тех, у кого есть денежные накопления и свободная недвижимость. Несмотря на эти достоинства, низкая популярность данной услуги в системе сделок с недвижимость обусловлена и целым рядом минусов.

   • Цена старой квартиры почти всегда ниже рыночной стоимости из-за сжатости сроков реализации. В результате этого клиент может потерять до 30% реальной стоимости квартиры.
   • Агентства предлагают к покупке только те квартиры, которые выгодны им. В результате клиент весьма ограничивается в выборе покупки.
   • Нередко в продажу идет еще строящаяся жилплощадь, сроки сдачи которой могут быть растянуты на длительный срок. На этот случай клиент будет вынужден арендовать жилье до ввода в эксплуатацию нового дома. Есть нюанс и с уже готовой новостройкой. В ней нет возможности зарегистрироваться сразу, следовательно, нужно быть зарегистрированным где-то в другом месте.

   Какие документы нужны?

   1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости.
   2. Правоустанавливающая документация: завещание, договор купли-продажи, договор дарения.
   3. Выписка из домовой книги.
   4. Кадастровый паспорт.
   5. Квитанция об уплате госпошлины.
   6. Справки об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей.
   7. Нотариально заверенное согласие супруга или супруги, если квартира приобретена в браке.
   8. Согласие органов опеки, если в собственниках квартиры есть лица, не достигшие возраста 18 лет.

   Далее нужно будет оформить договор, в котором будут указаны:

   • сроки обмена;
   • стоимость и описание недвижимости, участвующей в сделке;
   • данные участников сделки.

   После подписания его нужно будет сдать в Кадастровую палату для внесения в Государственный кадастр недвижимости (Федеральный закон о регистрации недвижимости и проводимых с нею сделок от 27.07.97 г.) Таким образом, при обмене квартиры по схеме трейд-ин клиент в максимально сжитые сроки может приобрести новое жилье. Средний срок продажи и приобретения нового жилья составляет три месяца.

   Однако нужно быть готовым к тому, что придется понести немалые расходы:

   1. «Вторичка» может потерять в цене до 40% стоимости.
   2. Следует учесть и расходы на съемное жилье, пока будут оформляться документы на новое или пока застройщик не сдаст объект в эксплуатацию.
   3. Также старые квартиры продаются по цене гораздо меньше «новостроек», поэтому нужно быть готовым к доплате за приобретаемую недвижимость.

   Стоимость и сроки

   Процесс сделки по схеме трейд-ин занимает в среднем три-четыре месяца. За этот срок будет продана старая квартира и оформлена сделка по приобретению новой недвижимости. Оформление права собственности на новую недвижимость занимает минимум одну неделю при условии, что в документах не будет ни одной ошибки.

   В случае обнаружения ошибки процесс может затянуться на неопределенное время. Налог в размере 13% нужно будет оплатить в службу Росреестра при заключении сделки. Также не стоит забывать об оплате услуг агентству недвижимости, сумма оговаривается при подписании договора.

   Подводные камни сделки

   Существует вероятность столкновения с непорядочным агентством недвижимости. Бронируя для клиента квартиру в новостройке на определенный срок, агентство не успевает реализовать старое жилье на рынке. Далее начинает оказываться давление на клиента, вынуждая продать его жилье по заниженной стоимости. Клиент, и так неся определенные убытки, связанные с оплатой услуг риелтору, теряет часть денег от продажи старой квартиры.

   Немного реже, чем обмен старой квартиры на новую, возникает необходимость обменять уже приобретенную квартиру на другую. Не устроил этаж, требуется увеличение жилплощади – жизненные ситуации могут быть абсолютно разными.

   Как можно обменять новое жилье на аналогичное?

   Для того чтобы поменять потребуется согласие застройщика. Если квартира была приобретена по ипотечному кредиту, то потребуется еще согласие банка, в котором был осуществлен заем (о том, можно ли поменять квартиру в ипотеке на другую или на дом и как это сделать, читайте тут).

   Прежде чем подавать заявление в банк, нужно убедиться, что соблюден ряд условий:

   1. Ипотечный кредит должен быть без просрочек по платежам.
   2. Стоимость нового залога должна быть ниже прежней на 20% с учетом процентов по кредиту.

   Решение по обмену одной недвижимости на другую будет зависеть и от того, насколько он выгоден застройщику.

   В случае отказа застройщика, продавцу самому придется искать покупателей на квартиру и продавать ее по переуступке прав требования. Далее можно будет покупать новую квартиру у застройщика по договору долевого участия.

   Особенности сделки с застройщиком по договору долевого участия

   При приобретении жилья по ДДУ важно понимать, что приобретается не сама квартира, а право требования на нее в дальнейшем. Также нелишним будет ознакомиться с законами, которые регулируют отношения в этой сфере: Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004.

   Варианты и порядок действий

   Здесь возможно два варианта:

   1. Если покупатель после введения дома в эксплуатацию принимает решение поменять квартиру, не зарегистрировав при этом право собственности, то он должен будет сначала передать свои права на квартиру третьему лицу. Однако в ряде случаев застройщик может одним из пунктов в договоре указать невозможность передачи прав на квартиру третьему лицу. В таком случае обмен по данной схеме будет невозможен.
   2. Если покупатель хочет обменять квартиру по договору уступки на квартиру большей площади с доплатой, есть возможность осуществить данную сделку, заключив еще одну сделку по уступке права по долевому соглашению. При этом дольщик берет на себя поиск покупателя для переуступки права. Как только дольщик получит от него деньги за квартиру, он сможет приобрести у застройщика новую жилплощадь.

   Переуступка договора долевого участия состоит из нескольких этапов:

   1. Получить согласие на переуступку от застройщика.
   2. Получить от застройщика справку, подтверждающую отсутствие долгов по договору.
   3. Получить справку по форме ЕГРН в Росреестре.
   4. Нотариальное согласие супруга или супруги на проведение сделки.
   5. Если квартира взята по ипотечному кредиту, получить согласие банка на сделку и справку об отсутствии просрочки по платежам.

   Для регистрации договора потребуются следующие документы:

   1. Заявление от каждой из сторон в двух экземплярах.
   2. Квитанция об оплате госпошлины (350 рублей).
   3. Сам ДДУ с приложениями.
   4. Нотариально заверенное согласие супруга или супруги.
   5. Паспорт дольщика.

   После подписания договор нужно будет сдать в Кадастровую палату для внесения в Государственный кадастр недвижимости.

   Возможно, вам будут интересны другие наши материалы о разных вариантах обмена квартир с доплатой и без неё, а именно:

   Стоимость и сроки

   Оформить право собственности на квартиру можно будет только после ввода здания в эксплуатацию. Оформить недвижимость может либо застройщик, либо дольщик. Если застройщик по каким-то причинам отказывается заниматься оформлением, дольщик может оформить право собственности через суд. В этом случае ему придется оплатить госпошлину за имущественный иск (до 60 тысяч рублей) и госпошлину в Россрестр в размере 2 000 рублей.

   После того, как у дольщика на руках будет право собственности на жилье, можно будет заниматься оформлением прописки через миграционную службу.

   Современный рынок предлагает несколько вариантов приобретения или обмена недвижимости. Какой бы вариант вы не избрали, правильно оформляйте правовые отношения и не жалейте своего времени и денег на грамотную консультацию юриста, который поможет вам избежать неприятных последствий в дальнейшем.

   Продажа квартир в новостройке по этой схеме — это не простой обмен старой квартиры на новую. Сдать свое жилье застройщику «в зачет» и заселиться в новостройку не получится — он не может просто принять старые метры в счет оплаты новых, и, чаще всего, не выкупает квартиру себе. … В это время квартира не может быть продана кому-либо другому . Договор бронирования может быть платным: в виде определенной суммы (в среднем от 50 тыс. рублей) или процента от стоимости объекта недвижимости (от 0,5 до 2-3%). Пятый шаг. … Купить по трейд-ин можно только квартиру в новостройке , а ваше старое жилье должно располагаться в том же регионе, где приобретаете новое.

   Источники

   • https://pravosudie.guru/nedvizhimost/obmen/kvartiry-obmen/na-kv/vtorichnyh-i-v-novostroykah.html
   • https://www.sravni.ru/ipoteka/info/obmen-ipotechnoj-kvartiry/
   • https://urexpert.online/nedvizhimost/obmen/kvartiry/kv-na-kv/pomenyat-vtorichku-i-v-novostrojke.html