Как нарисовать план участка для разрешения на строительство

Строительство дома — это всегда очень ответственный и волнительный процесс. Наряду с приятными хлопотами и мечтами о новом жилище будущий домовладелец сталкивается со множеством вопросов. Здесь задействованы и кадастровая палата, и администрация, и МФЦ. Кроме того, придется узнать, что такое ЕГРН, межевание и СПОЗУ. О последней аббревиатуре мы и поговорим в данной статье.

Что такое СПОЗУ для ИЖС

Расшифровка СПОЗУ — схема планировочной организации земельного участка. Из названия понятно, что это план всех объектов и коммуникаций, которые будут находиться на участке, их чертеж. Раньше это называлось генеральным планом застройки, а теперь — СПОЗУ.

Другими словами, СПОЗУ — что это? Это материалы топосъемки в масштабе 1:500, где нанесены:

• подземные и надземные коммуникации;
• объекты недвижимости, находящиеся на местности;
• будущие объекты строительства и коммуникации;
• границы территории.

Как нарисовать Исходный план участка

Схема планировочной организации участка должна осуществляться на основании градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). В его состав входят дополнительные сведения, требуемые при архитектурно-строительном проектировании и возведении капитальных строений. В ГПЗУ сказано:

• о технических условиях присоединения капитальных строений, расположенных или планируемых на территории;
• о расположении коммуникационных сетей, находящихся на данных землях;
• о проектах, сформированных на базе данного ГПЗУ.

Срок действия информации, указанной ГПЗУ, исчисляется 3 годами.

Что указывается в СПОЗУ

В схему планировочной организации земельного участка для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) входят:

• номер градостроительного плана застройки земельного участка;
• площадь территории;
• количество надземных этажей, высота здания;
• состав объекта ИЖС;
• общая площадь жилого дома;
• процент застройки (с приложенным расчетом);
• тип ограждения;
• условные обозначения.

Если вы являетесь обычным собственником, то в текстовой части плана нужно предоставить следующую информацию:

• характеристика земельного участка, на котором предполагается строительство;
• обоснование планировочной организации земельного участка в соответствии с градостроительным и техническим регламентами либо документами об использовании земельного участка (если ГПЗУ не распространяется на данный участок);
• описание благоустройства территории (озеленение и пр.);
• обозначение границ санитарно-защитных зон (санитарных разрывов, охранных зон). В некоторых случаях указанные зоны придется определять дополнительно, это зависит от места нахождения земли.

Как нарисовать исходный план участка

В графической части схемы планировочной организации земельного участка отображают:

• места размещения существующих и будущих объектов строительства, подъезды и подходы к ним;
• решения по планировке, благоустройству участка;
• границы санитарно-защитных и охранных зон, санитарных разрывов;
• границы зон действия публичных сервитутов.

Публичный сервитут — частичное право пользования чужой собственностью третьими лицами. Такое понятие применяется в случаях, когда:

• необходим проход или проезд через земельный участок, иной объект недвижимости, например, для обеспечения доступа к водоему общего пользования;
• необходим проход в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей;
• есть необходимость проведения дренажных работ;
• если через земельный участок производится прогон сельскохозяйственных животных или на его территории осуществляется сенокошение для удовлетворения сельскохозяйственных нужд и т.п.

Важно! В том случае, если участок, который нужно застроить, находится за пределами какого-либо населенного пункта, то за основу плана берется план целого района или даже области, к которой этот участок относится.

Для чего она нужна

СПОЗУ необходима для получения разрешения на строительство или реконструкцию. Она предоставляется вместе с заявлением на получение разрешения на строительство. С помощью этой схемы проектируется и планируется застройка территории в соответствии с законодательством РФ. На таком плане указываются все коммуникации и постройки (будущие и настоящие), что позволяет организовать все согласно законам и нормам.

Так как за основу берется градостроительный план земельных участков, на котором указаны все коммуникации, то выстраивать их на своем земельном участке, полагаясь на него, легче. Кроме того, СПОЗУ обеспечивает безопасность построек и проводимых коммуникаций и регулирует правовые отношения между соседними собственниками земельных наделов.

Особенности при составлении СПОЗУ

Схема планировочной организации земельного участка стандартизирована, есть точные требования к ее содержанию, внешнему виду и т.д. Однако есть несколько исключений, при которых в составлении схемы появляются свои нюансы и особенности. К ним относятся случаи, когда на земельном владении располагаются:

• исторически значимая зона;
• зона природоохранного типа;
• санитарная зона;
• если земельный надел имеет обременение публичным сервитутом.

В перечисленных случаях частное земельное владение рассматривается как одно целое с ГПЗУ, а схема такого участка составляется несколько иначе и сложнее. Чаще всего собственники просто обходят такие зоны стороной, а некоторые избавляются от подобных участков, ведь они усложняют правила застройки и проведения коммуникаций.

Что нужно учесть при оформлении СПОЗУ

Кроме местной администрации, в которую вы будете подавать заявление, может понадобиться обращение и в другие инстанции, такие как:

(для проведения межевания, если границы вашего участка не определены и у вас нет кадастрового паспорта); (для получения ГПЗУ как основы будущей схемы);
• главное управление культурного наследия (для проведения историко-культурной экспертизы, чтобы доказать, что земля не является частью культурного наследия и застройку можно производить);
• санитарно-эпидемиологическая станция (ваши владения могут находиться рядом с водоемами или лесами — такие участки часто являются природоохранными, на них строительство запрещается, вам же необходимо знать, есть ли такие участки на вашей территории, чтобы не нарушить закон).

Если участок находится в пограничной зоне, то дополнительно нужно согласовать строительство с соседями, получив от них письменное подтверждение, что они не против.

Требования, предъявляемые к составлению СПОЗУ

Существует установленный законом список требований и норм к составлению схем. Во-первых, в документе следует указать:

• площадь участка;
• предполагаемый процент застройки;
• номер градостроительного плана;
• площадь каждой постройки;
• количество этажей построек;
• высоту построек;
• тип ограждения;
• состав ИЖС.

Во-вторых, СПОЗУ делится на две части: графическую (сама схема) и текстовую, которая объясняет графическую. В ней указываются характеристики земельного участка, границы, планировка, особые зоны (при наличии), проезды, подходы, входы, решения по благоустройству.

Можно ли самому сделать СПОЗУ

Схему плана земельного участка вполне можно подготовить самостоятельно, но для этого нужно обладать определенными навыками. Нелишним будет посмотреть образец СПОЗУ для ИЖС, чтобы оценить свои силы и понять, сможете ли вы сделать ее своими руками.

Рассмотрим пошаговую инструкцию, как нарисовать схему планировочной организации земельного участка:

1. Вам понадобится кадастровый план территории. В нем уже есть схема участка на данный момент. От него вы будете отталкиваться в работе.
2. ГПЗУ можно взять в МФЦ или администрации. На нем обозначена территория, включающая вашу собственность, с коммуникациями, которые подходят к вашему участку.
3. Градостроительный план сканируется и загружается в графический редактор (3D Max, AutoCAd, Punch, Professional Home Design) и приводится к масштабу 1:500.
4. Ответ на вопрос о том, как сделать чертеж градостроительного плана земельного участка, прост: делать его не нужно, он сканируется и автоматически переносится в редактор. Вам потребуется только часть ГПЗУ с вашей территорией. Необходимо перевести все из кадастрового плана на нее.
5. Все построенные сооружения, а также контуры границ участка и соседних территорий переводятся ровными и четкими линиями. Они должны быть монолитными и одинаковыми по толщине и цвету, «нахлесты», углы и прочие дефекты не допускаются. Границы участка наносятся линией 0,3 мм.
6. Наносим чертеж будущих построек. Прочерчиваем границы зданий, а внутри штрихуем или заливаем определенным цветом, чтобы впоследствии обозначить здание на схеме. Например, если постройкой является дом, то его обозначают жирной линией 0,7 мм. Выступающие элементы зданий обозначаются выносками.
7. Вносим все условные обозначения, параметры отступов, размеры дома в метрах.
8. Рассчитываются и записываются все технико-экономические показатели дома (об этом говорится в разделе, посвященном требованиям к СПОЗУ).
9. Обозначаем ограждение.
10. Подписываем адрес дома.
11. Все перепроверяем и подписываем, после чего схема планировочной организации земельного участка своими руками готова. СПОЗУ можно распечатать и приложить к остальным документам для получения разрешения.

Важно! Абсолютно все на вашем чертеже должно точно соответствовать данным в документах. Никакие разночтения, недочеты и неточности не допускаются, поскольку во всех случаях имеется в виду один и тот же участок земли.

Как самостоятельно утвердить СПОЗУ

Сама схема утверждается в администрации в течение 14 дней в отделе градостроительства и архитектуры. Но так как она нужна для разрешения на строительство, то вот список всех документов, которые в итоге нужно иметь:

• паспорт;
• градостроительный план;
• право собственности на землю;
• схема планировочной организации земельного участка;
• право собственности (расширенная выписка ЕГРН).

Никаких пошлин за оформление разрешения не предусматривается, через 14 дней выдают копию, а оригинал вы получите позже.

Заключение

Схема планировочной организации участка действительно нужна: она позволяет увидеть общую картину, скоординировать строительство в соответствии с архитектурой и коммуникациями города, упорядочить постройки.

Несмотря на то, что многие говорят о возможности самостоятельно начертить схему, без специальных навыков не обойтись (нужно уметь делать и оформлять чертежи, работать с графическими редакторами, знать нормы, в соответствии с которыми постройки будут располагаться на участке). При этом для получения разрешения требуется не так много документов, а госпошлина не взимается. Однако, если вы не уверены в своих силах, всегда можно обратиться к организациям, занимающимся оформлением разрешения под ключ. Они сделают все сами, стоимость их услуг варьируется от 5000 до 20 000 рублей.

Источник: 101jurist.com

Схема планировочной организации земельного участка

По расшифровке СПОЗУ — это схема планировочной организации земельного участка в строительстве. Она нужна при запланированном возведении различных объектов капитальной застройки. Помимо этого, есть еще ряд ситуаций, когда без СПОЗУ не обойтись. В любых обстоятельствах действуют единые требования и рекомендации по составлению данного документа.

Что такое схема планировочной застройки участка

Этот документ требуется для получения одобрения на желание застройщика возвести капитальный объект на своей земле. СПОЗУ расшифровывается как схема планировочной организации участка для разрешения на строительство. Причем она предоставляется среди прочей обязательной документации.

В основном схема действительно делается для постройки ИЖС, но возможны и иные ситуации. Также СПОЗУ нужна и при реконструктивном восстановлении капитального объекта, а также при осуществлении капремонта.

Она представлена в виде плана, содержащего чертеж, условные и цифровые значения относительно запланированного к возведению объекта. В нем показано, как будет использовано пространство, и что здесь планируется к возведению. На основании такой информации и сведений из остальных обязательных документов представители Администрации дают разрешение на строительство.

Для каких построек делается схема:

• ИЖС-дома;
• производственные строения;
• непроизводственные (к примеру, коммунальные или культурные);
• различные трубопроводные объекты;
• автомагистрали и ж/д;
• электрокоммуникации (линия электропередачи, трансформаторная подстанция и пр.).

Созданная схема будет действовать три года. Если за это время строительство не было начато, придется повторно заниматься ее составлением. А потом вновь обращаться с документальным кейсом в Администрацию за вынесением решения.

Какие есть требования к СПОЗУ в 2022 году

Какого-то унифицированного бланка или ГОСТа для схемы планировочной организации земельного участка не существует. «Гостовские» нормативы разрабатываются относительно создания проектной документации на объекты капзастройки в целом.

Данная схема оформляется на листе А4 ибо А3. Сделать это можно на компьютере или от руки. Текст лучше прописывать печатными буквами, не используя при этом карандаш. Он может стереться.

Исправление разрешено производить зачеркиванием с указанием рядом корректной информации. При этом ее нужно заверить подписью застройщика со словами «Исправленному верить». Нанесение поправок поверх исправляемой информации без соблюдения вышеуказанных принципов недопустимо. Написанный вручную текст должен быть хорошо читаемым

Но все это лишь рекомендации для оформления. А есть конкретные требования, которых следует придерживаться. Для чего нужна схема мы разобрались, но важно и какие задачи преследуются при ее формировании.

При составлении СПОЗУ надо:

• выдержать соответствие нормативам касаемо темы противопожарной, санитарной безопасности за счет соблюдения нужных расстояний от границ участка и соседних построек;
• соблюсти ограничения относительно допустимых способов эксплуатации земельного надела;
• а также выдержать границы застройки и учесть красные линии;
• опираться на разрешительные параметры для строительства, реконструирования объекта — они прописаны в градостроительном регламенте (представлены в максимально допустимых значениях).

Если застройщик не в курсе, как ему соблюсти данные требования, можно ориентироваться на рекомендации по составлению СПОЗУ. Однако, и там применяется достаточно сложная терминология, требующая понимания.

Какой должна быть схема

СПОЗУ состоит из двух основных частей, описывающих некоторые важные характеристики будущего объекта в рамках конкретно взятого земельного участка. По ним имеется ряд требований по включению тех или иных данных. И исключению некоторые элементов из просчетов.

Что вносится в графический блок документа СПОЗУ:

• Границы участка по данным государственного кадастрового учета — их можно проверить по публичной карте кадастра, составленной в соответствии со сведениями из Росреестра и представленной в качестве онлайн-сервиса на сайте kartagov.ru.
• Имеющиеся объекты капстроительства (в т.ч. подлежащие сносу / демонтированию).
• Проектируемое к возведению здание ИЖС формата.
• Габаритные размеры объектов под застройку с их привязыванием к границам участка.
• Экспликация с разнообразными обязательными обозначениями.
• Границы зон с особыми условиями пользования по градостроительному плану или по действию сервитута.

В текстовый блок включаются технико-экономические параметры относительно:

• Застройки участка, выявляемые с учетом характеристик существующих, сносимых, подлежащих возведению либо реконструкции объектов капзастройки (в пределах показателей, регламентируемых разделом 2 ГПЗУ).
• Планируемого под ИЖС здания, прописанные в разрешении на строительство.

При установлении технико-экономических показателей следует учесть некоторые принципы. Например, как правильно определить количество этажей — надо учесть все, даже расположенные под и над землей, на цоколе, на техническом уровне, мансардном, подвальном и пр. (то есть это не этажность). Высота здания рассчитывается по верхним точкам от отмостки до внешних габаритов оградительных конструкций.

Площадь вычисляется как S горизонтального сечения по обводу на цокольном уровне. Здесь учитываются и все выпирающие снаружи элементы по типу крыльца и террасы. Суммарная поэтажная S относительно габаритов наружных стен высчитывается при соотношении частей застройки, находящихся под землей и над ней. А площадь этажей определяется по внешним объемам постройки.

Здесь учитывают только те из них, что расположены над землей. Подземные не берутся в расчет.

Процентный показатель застройки определяется как отношение застраиваемых площадей к земельному наделу. Есть также понятие о плотности производимого застраивания. Она выражается при соотношении поэтажных габаритов (наземной + надземной частей) к площади участка.

Суммарная S возводимого здания определяется суммой квадратуры всех его этажей. В нее всегда включаются балконы, лоджии, террасовые пристройки и веранды, а также лестничные пролеты.

Что не входит в площадь будущей постройки: используемое для организации вентиляции в доме подполье, и другие неэксплуатируемые помещения (по типу техчердака). Также сюда не включаются внешняя инженерия с расположенной в разных направлениях разводкой, тамбурные помещения, портики, крыльцо, находящиеся снаружи незакрытые лестницы и пандусы. А эксплуатируемая кровля автоматически засчитывается в размеры террасы.

Строительный объем высчитывается при суммировании его надземной и подземной частей. Причем в пределах ограничительных наружных поверхностей.

Как получить разрешение по СПОЗУ, сделанному своими руками

Отсутствуют ограничения по тому, кто должен формировать для застройщика данную схему. То есть по факту он вправе делать это и сам. Но для этого нужно учесть все действующие градостроительные принципы, а также иметь определенные умения. Например, для создания графической части документа требуются навыки черчения.

Можно использовать для составления чертежей и компьютерные редакторы. Но ими тоже нужно уметь пользоваться.

Формирование данной схемы это только один из нескольких этапов, реализуемых для приобретения одобрения на строительство. Поэтому при сложностях у застройщика с пониманием принципов составления СПОЗУ лучше обратиться за ней и за совершением остальных действий к специалистам. Выстраивая графическое изображение нужно руководствоваться некоторым советами.

• границы участка обозначаются линией в толщину 0,3 мм (а при совпадении с ними ограждения данный факт указывается нужной пометкой);
• застраиваемая площадка изображается штрих-пунктиром при трехметровом отступе от обозначений из первого пункта, а также пятиметровых от главного подъезда;
• будущий ИЖС обозначается линией в 7 мм.

Ваш СПОЗУ должен будет состоять из титульного листа, графического схематического изображения, поясняющей записки, приложений (при наличии таковых). Для лучшего понимания можно привести в качестве примера образец схемы планировочной организации земельного участка.

Заключение

Нет правила по обращению к специалистам для формирования СПОЗУ. Но при самостоятельной работе над ним придется руководствоваться рядом знаний и иметь определенные навыки. Ведь имеются четкие требования к оформлению схемы планировочной организации земельного участка для ИЖС.

В любых обстоятельствах, чтобы добиться одобрения у местных властей, нужно соблюсти определенную последовательность шагов.

1. Оцените требования и рекомендации по составлению СПОЗУ. Если у вас нет соответствующих умений, закажите данную работу у профессионала.
2. Помимо рассмотренной схемы, соберите и иные бумаги для одобрения вашего строительства, реконструкции, демонтажа.
3. Обратитесь к Администрации с собранным документальным кейсом и ожидайте решения.

Если вы решились составить СПОЗУ, используйте образец схемы планировочной организации земельного участка по требованиям 2022 года.

Проверка квартиры перед покупкой на юридическую чистоту позволяет предотвратить фиктивные сделки на рынке недвижимости

Источник: kartagov.net

В Кадастровой палате рассказали, как самостоятельно подготовить схему расположения земельного участка

В Личном кабинете правообладателя официального сайта Росреестра для физических и юридических лиц реализована возможность самостоятельной подготовки схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Такие схемы входят в перечень документов, на основании которых осуществляется образование участков из земель государственной или муниципальной собственности. Схема является документом-основанием для подготовки межевого плана. В Кадастровой палате по Тамбовской области рассказали, как самостоятельно подготовить схему расположения земельного участка.

Для подготовки схемы земельного участка понадобится кадастровый план территории в форме XML-документа. Его можно заказать также на портале Росреестра в разделе «Услуги и сервисы», воспользовавшись электронной услугой «Предоставление сведений ЕГРН».

«Сервис «Подготовка схемы расположения земельного участка» позволит нанести границы образуемого земельного участка на кадастровый план территории, просмотреть его площадь, отредактировать сформированные границы, проверить участок на предмет наличия пересечений с границами других земельных участков. Далее можно будет просто скачать электронный документ. Подготовка схемы физическим лицам обойдется в 100 рублей, юридическим – в 200 рублей», – отмечает начальник отдела ведения ЕГРН региональной Кадастровой палаты Галина Воскресенская.

Действующим земельным законодательством не установлены требования к лицам, которые могут подготовить схему на кадастровом плане территории. Для ее подготовки можно обратиться к кадастровому инженеру, что повлечет дополнительные расходы, либо подготовить этот документ самостоятельно, используя электронные сервисы Росреестра.

Источник: kadastr.ru