Как не быть обманутым при покупке квартиры в новостройке

На какие уловки идут недобросовестные застройщики при заключении договора долевого участия (ДДУ) — рассказываем вместе с экспертами

Необманутые дольщики: как и сколько можно сэкономить, если купить квартиру в новостройке

Мы попросили читателей поделиться историями о покупке жилья по ДДУ и рассказать, как они выбирали застройщика, с какими проблемами столкнулись, насколько это оказалось выгодно и что помогло им избежать обмана.

Что за квартира: однушка в Орле, 2012 год, 1 200 000 Р
Выгода: на 400 000 Р дешевле, чем аналогичная квартира в готовом доме

В нашем небольшом городе мало фирм-застройщиков, самая крупная — «Орелстрой» — вызывала доверие. Работает много лет, строила не просто дома, а даже микрорайоны.

Пришли в офис, менеджеры все рассказали, показали план застройки. Однокомнатная квартира 42 м² в строящемся доме стоила примерно 1,2 млн рублей. Аналогичная в уже построенном доме — около 1,6 млн. Репутация застройщика, ощутимая разница в цене и сравнительно небольшой срок, который оставался до сдачи, — 9 месяцев — повлияли на наше решение о вложении в долевое строительство.

Мы поехали на место разведать обстановку. Один из микрорайонов нас полностью устроил, увидели будущий дом — у него уже был фундамент.

Во второе посещение офиса выбрали этаж и квартиру, оформили договор. Частично расплатились сберегательным сертификатом, частично наличными, кредит не брали.

За время строительства ездили на место еще пару раз. Такие же дольщики, как и мы, в группе в соцсети рассказывали, что на стройке можно застать прораба, показать договор и зайти посмотреть свою будущую квартиру или аналогичную. Дом был сдан через 6 месяцев после заключения договора.

Что за квартира: однушка в Новосибирске, 2014 год, 1 580 000 Р
Выгода: в два раза дешевле, чем однокомнатная квартира в приличном районе сейчас

После 12 лет скитаний по съемным квартирам захотелось своего жилья, но чтобы без ипотек и убогих панельных гетто с двором для машин. Мне было важно, из чего строят дом, каким будет двор и квартал. К тому же я могла подождать пару лет, а не срочно покупать вторичку.

Около года изучала, что такое ДДУ, как это работает и как найти застройщика, который не кинет. Сначала думала покупать жилье в Барнауле, где тогда жила. Но когда сравнила цены с ближайшим Новосибирском, поняла, что стоит вложиться там и через пару лет переехать. Полгода выбирала застройщиков, чуть не сунулась к недобросовестному, но вовремя почитала его судебные дела.

В итоге купила однушку в кирпичном десятиэтажном доме. Оплачивала в три этапа в течение года с момента подписания документов: половина стоимости, половина от остатка, остаток. Квартира стоила 1 580 000 Р — без ипотеки и каких-либо процентов за рассрочку. Сейчас классическая однушка в приличном районе стоит от 3 млн.

За стройкой следила на сайте по ежемесячным фотографиям и веб-камере. Если что-то волновало, писала в службу поддержки застройщика. Мой дом сдали с задержкой в 86 дней.

Прежде чем соваться в ипотеки или бездумно нести свои деньги в «хоть какую, но свою», советую почитать подборку про новостройки в Т—Ж.

Что за квартира: ЖК бизнес-класса в Москве, 2017 год, 16 200 000 Р
Выгода: уникальная квартира, даже с ипотекой на 5 000 000 Р дешевле, чем после сдачи дома

Копили на квартиру на вторичке, но увидели проект «Вандер-парк» на Рублевке — очень понравились и концепция, и расположение. Выбрали на сайте планировку, пообщались с менеджером и получили отличное предложение по цене: льготная ставка от ВТБ и скидка 9%, если оформим ипотеку за три рабочих дня. Учитывая, что мы не планировали брать ипотеку и никаких контактов с банками и документов не было, пришлось активно шевелить лапками.

Почти каждую неделю ездили к дому и проверяли, как идет стройка. Удивительно, как из хаоса бетона и железа рождается жилой дом. Застройщик обещал закончить все к 30 декабря 2018 года. Осенью стало очевидно, что опоздают, но не было ясно насколько.

Очередь на заселение открылась 23 апреля 2019 года, но записаться на получение ключей удалось только на 22 июня. Тогда же стало понятно, что квартиру построили с большей фактической площадью. На момент взаиморасчетов застройщик был нам должен по неустойке в четыре раза больше, чем мы ему за лишние метры.

На этот раз щедрого предложения не было — только скидка 45% на эти метры за отказ от претензий по неустойке. Мы не согласились и подали иск о взыскании.

Обязательно нужно найти опытного юриста к моменту получения ключей и позвать приемщика. Иначе легко упустить детали, которые они знают и видят.

Изначально квартира продавалась за 17 700 000 Р . Купили за 16 200 000 Р . Такую квартиру мы могли купить только в новостройке и только в ипотеку — взяли 14,5 млн на 15 лет. И греет душу, что сейчас аналогичная квартира стоит «всего» на 5 млн больше, чем полная стоимость с процентами по ипотеке.

Что за квартира: однушка в Люберцах рядом с метро, 2015 год, 3 300 000 Р
Выгода: можно продать примерно на 1 000 000 Р дороже

На счетах в банках были честно заработанные 3,5 млн рублей. Мне есть где жить одному, но в условиях непоняток — что будет с рублем и экономикой — я решил вложить почти все в бетон, в какой-то ликвидный объект, который смогу продать подороже или в крайнем случае сдавать.

Выбрал стабильно строящий на тот момент «Мортон» — ныне ГК ПИК. Однушка с лоджией, 35 с копейками квадратов, девятый из девяти этаж монолита, окна во двор. Платил через три банка примерно равными частями. Вложил 3,3 млн. Платная рассрочка от застройщика обошлась дополнительно в 80 тысяч, но проценты по вкладам принесли примерно столько же, поэтому win-win. Плюс была скидка за отсутствие ипотеки.

Дом сдали раньше срока. Я без особых проблем заставил застройщика поменять испорченные окна.

Учитывая, что я купил девятиэтажный монолит, а не человейник в 20 этажей, что дом уже заселен и рядом в 200 метрах открыли метро, я планирую продать эту квартиру за 4,2—4,5 млн.

Положить эти деньги на депозит было бы выгоднее — больше, пожалуй, я не стану повторять такое с ЖК не в финальной степени готовности. Но пока дом строился, я заработал еще денег, сейчас планирую апгрейд до средней двушки в Москве — будет намного проще, чем с нуля. Слушая вокруг разговоры про ипотеки, арендные квартиры и прочее, я понимаю, что это точно не самое плохое решение. А мог бы потратить на машину или весело пропить.

Что за квартира: однушка в Череповце, 2016 год, 1 400 000 Р
Выгода: не меньше 400 000 Р

Квартира должна была быть в том же квартале, где я живу. Выбирал между новостройкой и домом с небольшим сроком эксплуатации.

Проблем вообще никаких не было: пришел с субподрядчиком к застройщику, переписали договор ДДУ, я отдал деньги — и через пять месяцев получил ключи. Выбрал ДДУ, так как цена ниже, а дом уже был на стадии завершения стройки. За однокомнатную квартиру заплатил наличными 1 400 000 Р . Сразу после ввода дома в эксплуатацию квартира стала стоить 1 800 000—1 900 000 Р , я сэкономил не меньше 400 тысяч.

И брать не у застройщика, а у субподрядчика, так как им нужны деньги и с ними можно торговаться.

Что за квартира: с панорамным видом на Красноярск, 2014 год, 1 820 000 Р
Выгода: около 1 500 000 Р на досрочных выплатах

Вся финансовая ответственность за нашу семью из двух человек была на моем супруге. Однажды он поинтересовался, куда уходит моя зарплата, а я сама не понимала. И он предложил инвестировать ее в квартиру.

Хотелось новую, чтобы ни за кем не переклеивать обои в цветочек. Так было принято решение купить строящееся жилье. Смотрели, кто застройщик, какой у него опыт. Ездили на уже сданные объекты. Еще обращали внимание на инфраструктуру окрестностей, искали информацию о планах развития района.

При покупке был готов только пятый этаж, а моя квартира — на 23-м, с панорамным видом на город. Дом по договору сдавался в четвертом квартале 2016 года — в декабре я подписала акт строительного осмотра и мне отдали ключи.

В некоторых квартирах были недочеты: кривые стены и пол, отклеившиеся обои, трещины на потолке и прочее. Мне повезло. У меня только поцарапали одну дверь, сразу же после осмотра квартиры ее заменили. Никаких скандалов. Площадь оказалась на 1,13 м² больше, чем в плане. Изначально квартира стоила 1 756 720 Р , еще 63 280 Р пришлось заплатить за дополнительные метры.

Доплата за увеличение площади была прописана в договоре, но все равно это стало неприятным сюрпризом.

Мы взяли ипотеку на 20 лет в ноябре 2014 года: 352 720 Р — первоначальный взнос, 1 404 000 Р — ипотечные средства. В августе 2017 года я рефинансировалась в другом банке под более низкий процент — тоже на 20 лет. Но даже с учетом увеличившегося срока я сэкономила более 300 тысяч на новой процентной ставке.

Сначала платить больше, чем требовалось по графику, почти не получалось. Последние полгода мы стали платить значительно больше, сократив все второстепенные расходы. По нашим расчетам, так мы сможем выплатить оставшуюся сумму за два года. В итоге моя ипотека по второму договору должна была завершиться в 2037 году, но вместо 22 лет мы уложимся в 6 и закончим выплаты в начале 2021 года. На досрочках будет сэкономлено примерно 1,5 млн рублей.

Что за квартира: трешка недалеко от центра Москвы, 2017 год, 12 400 000 Р
Выгода: 2 000 000—3 000 000 Р , если продавать

Мы искали квартиру с двумя спальнями и большой гостиной на западе или севере Москвы. Чтобы от нее было близко к центру, до метро не больше 10—15 минут пешком, а рядом были офисные здания и район не становился опустевшим в рабочее время или перенаселенным вечером. Еще было важно, чтобы рядом с домом было где погулять, поужинать — не обязательно парки.

Мы хотели сделать ремонт под себя — в случае покупки вторичного жилья пришлось бы заплатить за старый ремонт, а потом все переделать.

Новостройка рядом с метро «Дмитровская» оказалась наиболее нам подходящей. Ключевым моментом стало то, что рядом арт-пространства «Флакон» и «Хлебозавод». Конечно, были варианты поближе, побольше и получше, но цена уже была слишком высокой.

Даже эскроу-счета не защищают от того, что какое-то время вы не сможете распоряжаться своими деньгами, а также потеряете много нервов и времени. Мы смотрели форумы жильцов, читали новости о застройщике, искали его финансовую отчетность.

В ноябре 2017 года подписали ДДУ. Кстати, нам удалось получить дополнительную скидку 1% — за флаер, который мы взяли на одной из выставок застройщиков в Москве. В январе 2018 здание ввели в эксплуатацию, а в начале июня выдали ключи.

Все прошло гладко и без проблем, оставалось только сделать ремонт, который и стал главной головной болью: квартира представляла собой бетонный куб с окнами и входной дверью.

Квартира стоила 12,4 млн рублей. Первоначальный взнос — 7 млн, ипотеку взяли на 5,4 млн со ставкой 9,7%. Гасили досрочно — последний платеж был в сентябре 2019 года. Переплата по процентам — 630 тысяч. Но за счет досрочного погашения и вычетов — 520 000 Р на недвижимость и 80 000 Р за проценты по ипотеке — мы не потеряли.

Сейчас при продаже мы можем получить около 2—3 млн рублей прибыли — даже с учетом вложенных в ремонт денег. Что будет дальше, неизвестно: рынок недвижимости в Москве в подвешенном состоянии. Главное, что мы выиграли, — это комфорт от проживания там, где мы хотели.

Что за квартира: двушка в московской Коммунарке, 2017 год, 5 300 000 Р
Выгода: покрывает проценты по ипотеке

Приобрела квартиру в доме на стадии возведения 4—5 этажа в декабре 2017 года. Сравнив цены, поняла, что за стоимость однокомнатной квартиры на вторичке можно взять двухкомнатную в новостройке, пусть и без отделки: пока строится, можно успеть еще что-то заработать. Я тогда не платила за жилье, в котором проживала, — могла ждать и копить.

Никакой проверкой застройщика не занималась, поскольку когда-то работала на стороне банка и он был нашим партнером, имел хорошую репутацию. Был еще один вариант, но я от него отказалась, хотя это был крупнейший застройщик Подмосковья, давно на рынке и мне очень нравились его проекты. А примерно через 7 месяцев он обанкротился, что стало ударом для 15 тысяч дольщиков и государства. Проект сейчас достраивается другим подрядчиком, но еще далек от завершения. Стало страшно, потому что я легко могла оказаться в числе обманутых дольщиков.

Но после сдачи дома мое мнение переменилось. Мой дом сдали с задержкой всего в месяц. Но обман был еще на этапе продаж. Нам обещали, что до ближайшего метро 20 минут пешком. Но оказалось, что между нашим ЖК и ближайшей улицей расположено СНТ, сквозной проход через него закрыт. На этапе строительства застройщик уверял, что сделает все возможное, чтобы проход открыли, даже попробовал подать иск в суд, но буквально через 7—10 дней иск был отозван.

В итоге прохода до ближайшего метро нет, маршруток нет, хотя они тоже были обещаны, в обход до другой станции метро идти 27 минут, а застройщик на полном серьезе ответил жителям, что на самокатах и велосипедах добраться до метро можно вообще минут за 10.

Моя квартира стоила около 5,3 млн с новогодней скидкой 10%. В ипотеку пришлось взять 3 млн. Это оказался инвестиционный проект: за полтора года — с момента покупки до выдачи ключей — стоимость существенно возросла. В середине 2018 года было решено продлить ветку метро еще на одну станцию, которая окажется в пешей доступности от нашего ЖК. Этой станции не было в планах города — внезапное известие стало приятным сюрпризом и бонусом.

Получив отчет об оценке объекта залога для банка, я увидела, что рост рыночной стоимости квартиры оказался гораздо существеннее, чем размер годовых процентов по кредиту. Даже если я буду 10 лет платить банку столько же, сколько за первый год, — что невозможно, так как проценты ежегодно уменьшаются по мере выплаты долга, — все равно останусь в плюсе. В первый год я стала больше работать, в том числе по выходным, чтобы как можно больше гасить досрочно. Сейчас сумма платежа снизилась, но досрочно уже не гашу: нужны деньги на ремонт.

Что учесть при покупке квартиры в новостройке . Эксперты советуют сначала изучить информацию о застройщике: его проектах, опыте на рынке, устойчивости в кризисные времена. «С готовым жильем все понятно, оно уже стоит на кадастровом учете. … Если такая строительная фирма обанкротится, то появится новая волна обманутых вкладчиков». Ключевая ставка 17%: что будет с ипотекой и кредитами? Тема дня. … «К сделкам по покупке квартиры на основании доверенности относитесь крайне внимательно и по возможности рассмотрите другие варианты, поскольку подобные схемы часто используют мошенники, — говорит Дарья Полковникова. — Запросите личное присутствие собственника.

Семь ловушек, в которые можно попасть при покупке новостройки

С переходом на эскроу-счета вероятность обмана покупателей новостроек снизилась. Даже если застройщик не достроит дом, дольщик сможет вернуть вложенные деньги, которые хранятся в банке до завершения строительства.

Несмотря на это, существуют уловки, на которые идут недобросовестные застройщики, вводя в заблуждение дольщиков. Вместе с юристами рассказываем о них.

1. Заключение предварительного договора

Одна из подобных уловок связана с самим видом договора, который заключается с покупателем новостройки. Федеральный закон о долевом участии (214-ФЗ) защищает права покупателя при подписании им именно договора долевого участия. Но на практике недобросовестный продавец может предложить подписать предварительный договор купли-продажи (ПДКП) с оговоркой, что многоквартирный дом находится на этапе строительства. В этом случае покупатель не приобретает статуса участника долевого строительства и его права не будут защищены данным законом, рассказывает управляющий партнер юридическойя фирмы Howard Russia Евгений Нехаев.

При заключении ПДКП денежные средства поступают сразу в распоряжение застройщика или близких к нему фирм. Если строительная фирма обанкротится, то могут появиться новые обманутые дольщики. Хотя и такой договор можно будет оспорить в суде, на это уйдет время. «Нам удавалось доказать, что намерением покупателя было заключение именно ДДУ, однако это непростой и длительный процесс», — отметил Евгений Нехаев. Поэтому при покупке жилья на стадии строительства нужно обязательно заключать именно ДДУ.

Пример из практики

Денис Хузиахметов, руководитель юридической коллегии «Белая сова»:

— Недавно обратился клиент с просьбой провести правовой анализ предложенного застройщиком к заключению договора, на деле оказавшимся как раз предварительным договором на квартиру, которой еще нет. Дом не то что не сдан в эксплуатацию, он даже не возведен. При этом застройщик — крупная и известная фирма, работающая на рынке Санкт-Петербурга. Пришлось настоятельно отговорить клиента от заключения договора и подыскать застройщика, работающего «в белую».

2. Менять условия в одностороннем порядке

Еще одна возможная уловка — это включение в ДДУ пункта о праве застройщика менять условия в одностороннем порядке. «Застройщик при заключении договора долевого участия в строительстве может вносить оспоримые условия о возможности одностороненнего расторжения договора по своей инициативе, об одностороннем изменении площади квартиры или цены. Все эти условия требуют детального изучения и корректировки», — рассказал глава юридической коллегии «Белая сова».

Наличие таких пунктов даст застройщику право уменьшить площадь квартиры без изменения цены или увеличить цену в случае изменения конъюнктуры рынка. «Такие примеры на практике встречаются все реже. Как правило, они признаются судом недействительными, ухудшающими права потребителя», — добавил юрист.

3. Доплата за метры

Застройщики иногда включают в договор пункт о возможных финансовых взаиморасчетах при приемке квартиры в случае отличия реальной площади квартиры от проектной (оплаченной), говорит адвокат, кандидат юридических наук Анастасия Поликыржа. При сдаче квартиры часто обнаруживаются отклонения проектных площадей от фактических. Если фактическая площадь больше, то дольщик обязан будет доплатить за дополнительные квадратные метры.

В этом случае для проверки предоставленных данных следует провести замеры самостоятельно или пригласить на приемку профильную компанию, что позволит исключить переплату за недостоверные данные, рекомендует ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и Партнеры» Анастасия Шеверева. Следует помнить, что по закону в площадь квартиры не включаются балкон, лоджия и терраса.

«Для вашей защиты нужно, чтобы застройщик указал конкретные цифры, в пределах которых может колебаться площадь квартиры и при этом не будет изменяться конечная стоимость. Необходимость данного условия в договоре долевого участия в июле 2021 года еще раз подтвердил Верховный Суд РФ», — добавила Анастасия Поликыржа.

Застройщики могут включать в договор пункт о возможных финансовых взаиморасчетах при приемке квартиры в случае отличия метража квартиры фактического от метража проектного (Фото: PHOTOCREO Michal Bednarek/shutterstock.com)

4. Дополнительное соглашение

Еще одна популярная уловка связана с подписанием дополнительного соглашения, говорят юристы. Застройщики часто включают условие о том, что если квартира не будет передана дольщику вовремя, то застройщик направит предложение о продлении срока.

Такие просьбы подписать допсоглашение с новой датой передачи объекта недвижимости встречаются нередко. Это связано с тем, что в случае просрочки дольщик вправе требовать неустойку. Если он подписывает допсоглашение, то такое право теряется. Однако дольщики не обязаны подписывать эти предложения, отметила ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и партнеры».

5. Продажа квартиры с согласия застройщика

Застройщики также могут прописать в договоре невозможность уступки права требования на квартиры без их согласия. Пока дом строится, дольщик по закону может уступить свои права — продать квартиру в недостроенном доме. Но в некоторых договорах прописано, что нужно получить согласие застройщика на такую переуступку прав и согласовать с ним цену, отмечает Анастасия Поликыржа.

«Это хитрость, обычно застройщики начинают подключать своих риелторов, юристов и берут за эти услуги определенную сумму вознаграждения. Например, дольщик может продать квартиру, но заключив договор по поиску, продаже и регистрации квартиры. Это такой способ получить вознаграждение с дольщика за допуслуги», — пояснила адвокат.

6. Определенная подсудность

Еще один пункт, который застройщик может включить в договор, — это рассмотрение дела в случае возникновения спора только в определенному суде. Например, может быть прописано, что дело будет рассматривать только Мещанский районный суд Москвы, добавила адвокат. «Данный пункт договора ущемляет права истца как потребителя на предъявление иска в суд по своему выбору, вследствие чего является недействительным», — отметила Анастасия Поликыржа.

Застройщики также могут навязывать дополнительные услуги. Например, оформление прав собственности, страхование (может составить 10–30% от стоимости квартиры). Это могут быть также услуги управляющей компании застройщика с повышенными тарифами за коммунальные услуги, привела примеры Анастасия Шеверева из «Юрлов и Партнеры».

7. Рекламные обещания

Распространенной хитростью со стороны застройщика нередко становятся обещания, которые даются вне договора — в рекламных буклетах или на словах, отмечает Анастасия Поликыржа. Например, это может быть вид из окна, дом бизнес-класса, бассейн на территории комплекса или благоустроенная территория с детским садом. Но нужно понимать, что не все обещанное в рекламе и на буклетах будет воплощено в жизнь.

«Застройщики зачастую привлекают дольщиков хорошей инфраструктурой и отличным благоустройством, но так как указанные условия не фигурируют в договоре долевого участия, надо быть готовым к тому, что они будут выполнены не в полном объеме. Так, например, к моменту сдачи дома могут быть не построены детские сады и школы, что добавит проблем дольщику», — рассказала Анастасия Шеверева.

Распространенным способом хитрости со стороны застройщика являются обещания, которые даются вне договора долевого участия: в рекламных буклетах или на словах (Фото: Yerbolat Shadrakhov/shutterstock.com)

Как не попасть на уловки

Чтобы не попасть на подобные уловки, при подписании ДДУ эксперты рекомендуют обратить внимание на следующие моменты.

В первую очередь стоит понимать, что вы покупаете. В ДДУ должно быть четко прописаны все параметры приобретаемой недвижимости, говорит управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Во-первых, формат недвижимости — жилая ли она вообще. Например, некоторые покупают апартаменты, а потом удивляются невозможности прописаться или другим ограничениям. Во-вторых, проверить площадь и стоимость, в том числе стоимость и квадратного метра. В-третьих, изучить расположение и планировку квартиры, состояние помещения и коммуникаций (с отделкой или без). Особенно тщательно нужно изучить все характеристики объекта, если оно сдается с отделкой под ключ.

Второй момент, который нужно проверить, — это указанные в ДДУ сроки ввода дома в эксплуатацию и сроки передачи ключей. Как правило, это две разные даты, что надо учитывать при планировании ремонта и переезда в новую квартиру.

Третий важный пункт, на который нужно обратить внимание, — это обязательства застройщика по устранению строительных дефектов и гарантийные обязательства на объект недвижимости и коммуникации. В случае возникновения проблем собственник может апеллировать к застройщику именно на основании этого пункта, а также характеристик передаваемого объекта, указанных в ДДУ.

Четвертый момент, который нужно изучить, касается обязанностей и самого дольщика, и других условий сделки. Например, здесь может быть прописана необходимость согласования условий переуступки ДДУ с застройщиком. «Если дольщику нужно будет срочно продать квартиру, а застройщик не захочет быстро согласовывать сделку, то вопрос придется решать в суде, что займет время», — отметила Ирина Доброхотова.

Покупка квартиры в новостройке . Есть несколько важных шагов при покупке квартиры , которые все проходят. Чтобы не было путаницы — разберем их. Оплата стоимости квартиры . Оплата стоимости квартиры в новостройке на этапе строительства связана со счетами эскроу. … При приеме квартиры в новостройке нужно сравнить объект с проектной документацией, в которой указаны все его характеристики. При обнаружении нарушений у застройщика есть 45 дней, чтобы их исправить. Затем проводится повторный осмотр, и если все в порядке, подписывается акт приема-передачи квартиры . При подписании акта приема-передачи квартиры в новостройке важно учесть несколько моментов.

13 советов, как купить квартиру и не потерять ее из-за мошенников

Злоумышленники придумывают все более изощренные схемы обмана. Как вовремя вычислить преступные комбинации и не попасться на крючок жуликов, выбирая квартиру на «вторичке»?

В России за последние пять лет количество ежегодных преступлений в сфере недвижимости увеличилось почти на 20% — с 6,2 до 7,3 тыс. Только в первой половине 2020-го зафиксировано 4,1 тыс. таких дел, подсчитали аналитики Финансового университета при правительстве России. На вторичном рынке придумано множество откровенно преступных схем, а также мелких уловок, помогающих сбыть неликвид. Рассказываем о самых распространенных.

1-й совет: проверяйте объявления

Как понять, что перед вами ловушка? Объявление о продаже квартиры не должно вызывать никаких подозрений, поэтому внимательно изучите его. Для начала попытайтесь понять: а существует ли вообще квартира? Приглядитесь к адресу в объявлении — полный ли он? Должны насторожить, например, улица без номера дома или дом без указания корпуса.

Перепроверьте в объявлении каждую деталь. Действительно ли до метро семь минут пешком? Правда ли, что окна выходят в тихий зеленый двор? На самом деле рядом школа, детский сад? Уточните это через сервисы «Яндекса» или Google (разделы «Панорама» и «Маршруты»).

Иногда уже по фото понятно: перед вами фейк. Щелкните по правой клавише мыши и выберите опцию «Найти картинку». В поисковике появятся адреса сайтов, где когда-то еще была выложена фотография из объявления. Не исключено, что вы найдете ее… на иностранном сайте.

2-й совет: изучайте продавцов

Что должно насторожить: частая перепродажа, продажа по доверенности, нет кого-то из сособственников и, конечно, материнский капитал!

В телефонном разговоре с пристрастием расспросите продавца:

1. Кто собственник квартиры, с какой периодичностью и почему (дарение, покупка, наследство) менялись хозяева жилья? Слишком часто? До свидания! Мошенники часто запутывают следы, организуя несколько сделок по одной квартире.
2. Где сейчас собственники, участвуют ли они в сделке? Это нужно в том числе для того, чтобы не купить квартиру, чей владелец сидит в тюрьме или находится в отъезде. Иначе после возвращения хозяин запросто потребует вернуть жилье обратно.
3. Не по доверенности ли ведется продажа? Если да, продолжаем поиски. Собственник может и не знать, что по липовой бумажке за его спиной вершатся великие дела.
4. Использовался ли при покупке квартиры материнский капитал? Выделена ли доля ребенку? Если родители так и не озадачились этим, вы рискуете много лет спустя, когда ребенок вырастет и научится ходить по судам, получить иск о выделении детской доли. Об использовании маткапитала вы узнаете в банке, через который проводилась сделка (впрочем, история почти детективная — обращайтесь к риелторам). О том, выделена ли доля на детей, расскажет справка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которую надо заказать на сайте Росреестра.
5. Не было ли среди собственников недееспособных людей? Это один из самых распространенных способов обмана: пройдут годы, а недееспособный хозяин способен «очнуться» и обратиться в суд. Поднимать все документы — работа сложная, но именно за это участники сделки и платят риелтору, который выявит, кто, когда, на каком основании и с какими документами продавал эту квартиру.

3-й совет: выбирайте аванс, никаких задатков!

Требование оставить задаток перед просмотром квартиры сулит заочное знакомство с мошенниками: задаток не возвращается при неисполнении сделки. Соответственно, если вам предлагают оставить задаток, сразу отказывайтесь от такого «лакомого» варианта.

Задаток отличается от аванса и смыслом, и размером. Первый можно сравнить с платной услугой бронирования, в зависимости от наглости жуликов он составляет от 5 до 30 тыс. рублей. Аванс же — платеж, подтверждающий намерение купить квартиру. Он выплачивается уже после просмотра квартиры и принятия решения о покупке.

Обычно аванс подкрепляется подписанием соглашения с участием всех сторон сделки, поэтому перепутать его с задатком крайне сложно. Размер аванса обычно начинается от 30 тыс. рублей. Если сделка не состоялась, аванс возвращается в полном размере.

4-й совет: проверяйте адреса

Нередко жулики показывают на фото один вариант, а продают гораздо менее привлекательный. Провернуть такой финт просто: достаточно встретить покупателя на полпути («Ой, там сложно идти, запутаетесь, мы вас встретим!») и, забалтывая, привести в другую квартиру — например, в соседнем корпусе.

Еще одна уловка — подмена номеров квартир. Загляните на другие этажи и поинтересуйтесь: все ли в порядке с нумерацией?

5-й совет: поговорите с соседями

Приходите на просмотр самостоятельно и заранее. Так и по нужному адресу попадете, и окрестности оцените. Заодно приглядитесь к подъезду. Не тусуется ли тут маргинальная публика? Нет ли следов кутежей? Не пытаются ли вам спихнуть вариант, где нереально жить?

Идеальный вариант — пообщаться с соседями. Узнаете много нового, да и контингент оцените.

Если во время просмотра в квартире работают телевизор, стиральная машина, попросите их выключить. Вам нужно проверить звукоизоляцию и не отвлекаться на лишние звуки.

6-й совет: изучите документы со специалистами

Перед сделкой обязательно проверьте все бумаги. Если у продавца какого-то документа нет, есть риск, что часть бумаг он добыл незаконным способом, а оставшиеся достать ему просто не удалось. Впоследствии это чревато попытками оспорить сделку.

Выберите подходящего риелтора с помощью сервиса Циан «Заявка риелтору»

В список обязательных документов на квартиру входят:

1. Свидетельство о регистрации права. С лета 2016 года его заменили выпиской из ЕГРН.
2. На сайте Росреестра также можно узнать, не находится ли квартира в залоге или под арестом.
3. В Росреестре должна содержаться информация об обременении, если сделка совершена с использованием маткапитала. Но на практике оно указывается не всегда. То есть квартира куплена с маткапиталом, но покупатель об этом из документов не узнает. Или узнает, когда придется идти судиться с выросшими детьми, которых обделили при продаже. Что делать? На то, был ли маткапитал, указывают косвенные признаки (допустим, квартира куплена в ипотеку, в семье двое детей). Если эти признаки есть, попросите у собственника справку из Пенсионного фонда об остатке маткапитала. Еще вариант: попросить продавца принести справку о его кредитной истории — их выдают все банки и стоят они 200–400 рублей.
4. Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения, ренты или приватизации). Он объясняет, на каком основании собственник владеет жильем.
5. Выписка из домовой книги. Ей должно быть не больше 30 дней — так меньше шансов, что в квартиру пропишут новеньких. Требуйте архивную выписку — она покажет любые манипуляции за все предыдущие годы.
6. Экспликация (поэтажный план БТИ). Бумага позволяет проверить квартиру на предмет незаконных перепланировок. Иначе рискуете столкнуться с предписанием Жилищной инспекции за свой счет восстановить прежние границы помещений или получить проблемы при перепродаже. На покупку незаконно перепланированной квартиры банки не выдают ипотечный кредит.
7. Справка об отсутствии задолженностей по оплате коммуналки, в том числе за телефон и электричество. Бывает, что накопившаяся сумма так велика, что продажа квартиры кажется единственным выходом. Покупателю этот «подводный камень» открывается уже после переезда. Конечно, долги записаны не на квартиру, а на человека, но знают об этом не все, поэтому и не в силах защитить свои права перед управляющей компанией.

Убедитесь, что квартира приватизирована — об этом говорится в выписке из ЕГРН или свидетельстве о регистрации права. Закон не позволяет продавать муниципальное жилье (его собственником является государство), но мошенники регулярно находят способы это сделать. А вот разменивать такое жилье допустимо.

7-й совет: осведомитесь о здоровье продавца

Требуйте от продавца справки из психоневрологического и наркологического диспансеров — это защитит от попыток отсудить недвижимость. Сходите за ними вместе, чтобы вам не предъявили бумажки, купленные около метро или полученные по знакомству. Или пригласите психиатра на сделку (скажем, из института имени Сербского в Москве).

Пригодятся и справки о состоянии здоровья собственника (в том числе и в день подписания сделки). Особенно, если речь идет о пенсионерах или людях с хроническими болезнями. Бывает, спустя время они ссылаются «на мигрень и прочий ретроградный Меркурий» — суд вынужден начинать разбирательства. А вы только ремонт закончили. Обидно!

8-й совет: проверяйте паспорт Настоящий ли это документ? Не переклеено ли фото? Не коварный ли брат-близнец перед вами? Случается, что мошенники пользуются украденными документами. Список недействительных (утраченных) паспортов находится здесь .

9-й совет: удостоверьтесь, есть ли согласие от супруга(и)

Если у собственника есть супруг(а), необходимо получить согласие на сделку. Попутно стоит выяснить, не разводится ли семейная пара, иначе есть риск, что обиженная половина впоследствии заявит о своих правах на совместно нажитое имущество.

Если сделка все-таки проходит по доверенности, удостоверьтесь, что документ настоящий. Сделать это можно на сайте реестра доверенностей .

10-й совет: выписать всех перед сделкой

Попросите собственника выписать всех прописанных перед сделкой, особое внимание — детям и инвалидам. Органы опеки всегда очень нервно защищают права своих подопечных, и покупатель рискует столкнуться как минимум с бумажной волокитой.

В худшем случае встает вопрос о заселении ребенка обратно по месту прописки (разумеется, с родителем). Помимо прочего новому собственнику придется оплачивать коммуналку пропорционально количеству зарегистрированных жителей — или снова тратить время на доказательства, что ребенок чужой и здесь не живет.

11-й совет: убедитесь, что согласие органов опеки получено

Покупая квартиру, приобретенную когда-то с использованием средств маткапитала, убедитесь, что ребенок-собственник будет обеспечен другим жильем: не в строящемся доме, купленном не в ипотеку и в том же регионе. В помощь вам — органы опеки, которые должны согласовать сделку (продавец в этом случае должен предоставить соответствующую справку).

О том, как узнать, был ли задействован маткапитал в сделке, мы рассказали выше. Почему это важно узнать? Если вам не повезло купить квартиру с невыделенными детскими долями, есть риск, что по достижении совершеннолетия обделенные дети придут за восстановлением справедливости к вам. Доли, купленные на маткапитал, в целом не очень большие, потому что они соответствуют размеру самого маткапитала (если на двоих детей выделено 616 тыс. рублей, то в пересчете они получают всего несколько квадратных метров — в зависимости от стоимости квартиры).

От подобного риска убережет титульное страхование — в случае претензий выплачивать долю будет страховая. Но это не очень выгодно, потому что страхование не слишком дешевое, а, учитывая детский возраст, страховаться придется не один год.

12-й совет: внимательно читайте документы

На сделке дотошно читайте все, под чем ставите подпись. Каждую страницу, даже если это третья копия договора. Не надейтесь, что это тот же документ, что вам заранее выслали на ознакомление. Не принимайте на веру, что во втором комплекте прописаны те же самые слова, что и в первом.

Мошенники научились подменять договоры прямо во время подписания. Например, они ляпают помарки и распечатывают новый вариант, перечитывать который покупатель уже ленится.

Продавец обязательно должен написать в акте приема-передачи о факте получения всей суммы за проданную квартиру. При этом указываются реквизиты всех участников сделки (вместе с паспортными данными). Иначе покупатель рискует получить требование доплатить пару миллионов, а доказать, что он уже заплатил сполна, не в состоянии.

13-й совет: Указывайте в договоре полную стоимость объекта

В попытке сэкономить на выплате налогов продавец может предложить указать в договоре купли-продажи неполную стоимость. При этом покупатель должен будет заплатить полную сумму — разницу между официальной и реальной ценой покупатель заложит в ячейку или передаст наличными. В случае дальнейшего судебного оспаривания сделки (мало ли что произойдет дальше!) покупатель сможет настаивать лишь на возврате только той суммы, которая была прописана в договоре.

И последнее. Мошенники постоянно обновляют арсенал обмана доверчивого покупателя. Своевременное обращение к надежному риелтору убережет от большинства проблем. Удачных сделок!

Можно ли сэкономить на покупке квартиры в новостройке и как это сделать. Истории читателей Т—Ж, которым удалось сэкономить на покупке новостройке и не стать обманутыми дольщиками. … Выбирал между новостройкой и домом с небольшим сроком эксплуатации. Проблем вообще никаких не было : пришел с субподрядчиком к застройщику, переписали договор ДДУ, я отдал деньги — и через пять месяцев получил ключи. Выбрал ДДУ, так как цена ниже, а дом уже был на стадии завершения стройки. За однокомнатную квартиру заплатил наличными 1 400 000 Р . Сразу после ввода дома в эксплуатацию квартира стала стоить 1 800 000—1 900 000 Р , я сэкономил не меньше 400 тысяч.