Как не быть обманутым в долевом строительстве

Что предпринять и куда обратиться покупателю, который соблазнился недорогой «долёвкой» в жилом комплексе на начальной стадии строительства, а потом обнаружил, что сроки завершения проекта подходят, но его будущий дом продолжает оставаться на стадии котлована?

Рекомендации пострадавшим дольщикам: что делать в первую очередь, в какие инстанции обратиться и на какие законы опираться.

Елена Иванкина, директор Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС, президент FIABCI Russia, доктор экономических наук, профессор

Обманутые дольщики – очень серьезная проблема, которая должна преследоваться до тех пор, пока она не будет искоренена. В первую очередь необходимо убедиться, что речь идет именно о мошенничестве – на это укажет неработающий номер телефона, сайт, закрытый офис, невозможность связаться с застройщиком.

В данном случае можно обращаться в следственные органы, в полицию и в прокуратуру. Ситуация будет рассматриваться как мошенничество – это уголовное преступление. Можно обращаться также в госорганы – Роспотребнадзор, в суды. Можно обращаться в местную администрацию, т.к. приостановка строительства расценивается как бездействие властей, осуществляющих надзор в сфере строительства, а также в органы местного самоуправления.

Совет эксперта: как не стать обманутым дольщиком?

Вера Богучарова, заместитель руководителя Юридического департамента Est-a-Tet.

Первоначально участнику долевого строительства необходимо письменно в виде заявления обратиться с требованием к застройщику, в случаи неудовлетворения требований участника за ним остается право защиты своих интересов в суде. На сегодняшний день судебная практика по делам о нарушении интересов физических лиц в первую очередь, ориентирована на защиту прав дольщиков. Однако для получения результативного решения по своей проблеме дольщику потребуется составить исковое заявление, подкрепив его документально, т.е. приложить копии договора между застройщиком и участником, платежные поручения или квитанции, подтверждающие выполнение обязанностей по оплате договора.

Ст. 10, 214 ФЗ: «В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки».

П. 2, Ст. 6: «В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере».

Владимир Зимохин, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость».

Долевое строительство. Как не стать обманутым дольщиком?

Прежде всего, нужно уточнить сроки сдачи объекта по проектной декларации, а также узнать, нет ли в производстве судебных дел в отношении застройщика. Можно свериться со строительно-проектной документацией, которая согласовывается государственными органами, чтобы проверить, есть ли совпадения с фактическим графиком строительства. На уровне котлована достаточно сложно определить, замерло ли строительство или идет подготовка к следующему этапу строительства.

Александр Агафонов, заместитель генерального директора юридической фирмы Prime Lex.

При приостановлении строительства, в первую очередь, следует рекомендовать проанализировать сложившуюся ситуацию и активные шаги предпринимать только после ее тщательного изучения. Федеральный закон №214, конечно же, предусматривает право дольщика обратиться в суд и расторгнуть договор в случае прекращения или приостановления строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект не будет передан дольщику.

На первый взгляд представляется, что это прекрасный механизм возврата денежных средств. Однако будем объективны – в большинстве случаев договоры долевого участия заключаются с «однодневными» юридическими лицами (ООО), которые не обладают ликвидным имуществом, за счет которого может быть фактически исполнено законное требование дольщика о возврате уплаченных денежных средств. Тем более, что предусмотренный Федеральным законом залог земельного участка под возводимым домом, применяемый подавляющим большинством застройщиков, на практике неэффективен. Иными словами, обращение в суд может оставить дольщика без потенциальной будущей квартиры (ведь договор будет расторгнут судом), а вместо денег у дольщика на руках останется лишь решение суда, которое, фактически, не будет исполнено.

Евгений Страхов, независимый эксперт, юрист по недвижимости

Прежде всего, дольщикам не стоит направлять свои усилия на расторжение заключенных договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) и взыскание средств, уплаченных по договору, поскольку это обычно не имеет перспектив вследствие отсутствия денежных средств у застройщика на счетах. Вместо этого необходимо объединить и направить усилия дольщиков на достройку объекта, для чего выполнить следующие действия: — объединиться с другими дольщиками в инициативную группу; — письменно обратиться к застройщику для выяснения причины остановки строительства; — все решения, принимаемые инициативной группой, фиксировать протоколом; — обратиться в соответствующие контролирующие органы.

На какие законы нужно опираться дольщику в защите своих прав?

Наталья Шаталина, заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки»

По правовым вопросам Основным законом является ФЗ-214 от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты». Данный закон непосредственно регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и в дальнейшем возникновения у участников долевого строительства права собственности на приобретенные объекты долевого строительства. Кроме того, именно этот закон устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Также применяются и иные законодательные акты, такие как Закон РФ от 07.02.1992г «О защите прав потребителей», Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс и другие законодательные акты.

Евгений Страхов, независимый эксперт, юрист по недвижимости

Основными законами, а также судебными постановлениями, регулирующим отношения между застройщиком и дольщиками, являются Закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», Закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», Закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество, Гражданский кодекс РФ.

Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013.

Какие организации, государственные и общественные, могут помочь обманутому дольщику?

Вера Богучарова, заместитель руководителя Юридического департамента Est-a-Tet.

Самыми распространенными инстанциями в случае подачи заявления о срыве сроков строительства являются правоохранительные органы, Министерство строительного комплекса и приемная должностного лица субъекта РФ.

Наталья Шаталина, заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки»

По правовым вопросам Обманутые дольщики вправе обратиться в Минстрой с заявлением о включении в реестр обманутых дольщиков, в правоохранительные органы. Также существуют ассоциации, которые оказывают помощь пострадавшим дольщикам. Например, в 2006 году на базе Ассоциации помощи пострадавшим дольщикам была создана общественная организация Общероссийское общественное движение «Комитет помощи: Жилье, Земля, Люди». Дополнительно создаются инициативные группы обманутых дольщиков, принимавших активное участие в урегулировании возникшей проблемы.

Александр Агафонов, заместитель генерального директора юридической фирмы Prime Lex

Кроме обращения в суд с требованиями к застройщику, участник долевого строительства имеет право обратиться в правоохранительные органы (прокуратуру), в исполнительные органы государственной власти (к губернатору (мэру), председателю профильного комитета). В сугубо правовом смысле слова данные органы, безусловно, не должны вмешиваться в правоотношения между дольщиком и частной компанией, с которой дольщика угораздило заключить договор долевого строительства. Однако практика показывает, что массовые обращения «обманутых дольщиков» к руководству субъектов Российской Федерации могут, в некоторой степени, поспособствовать принятию последними какого-либо волевого решения (например, о передаче объекта другому застройщику). Пределы компетенции данных органов зависят от прав застройщика на земельный участок (аренда у государства или частная собственность).

Евгений Страхов, независимый эксперт, юрист по недвижимости

В число организаций, куда может обратиться обманутый дольщик, входят, прежде всего: — контролирующий застройщика орган (например, в Республике Дагестан это Минстрой РД) за разъяснением причин остановки строительства и включения объекта в реестр проблемных объектов;

— орган, контролирующий строительство — Главгосстройнадзор (в Московской области — Мособлгосстройнадзор);

— орган местного самоуправления, на территории которого осуществляется строительство, поскольку зачастую застройщик является стороной инвестиционного контракта с данным муниципальным образованием и город заинтересован в строительстве этого объекта. Вместе с тем муниципальное образование заинтересовано в отсутствии проблемных объектов;

— правоохранительные органы. Туда можно обратиться, если для этого есть соответствующие основания.

Что может получить пострадавший дольщик при благоприятном стечении обстоятельств? Стоит ли ему сразу рассчитывать на возобновление строительства, на денежную компенсацию и т.п.?

Елена Иванкина, директор Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС, президент FIABCI Russia, доктор экономических наук, профессор

По опыту ряда подмосковных городов, вмешательство администрации помогало найти компенсационные механизмы. Среди таких механизмов – денежная компенсация, перевод уплаченной суммы на другой объект строительства. Безусловно, объединение дольщиков, использование государственных механизмов и общественные обращения очень целесообразны.

Лучший выход – объединяться в общественные организации, которые не требуется регистрировать. Объединению дольщиков проще бороться за свои права, чем отдельному человеку. Такие обращения очень значимы – с ними можно доходить до Администрации Президента.

Вера Богучарова, заместитель руководителя Юридического департамента Est-a-Tet. Ст.

10, 214 ФЗ: «В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки». Требовать компенсацию можно, но стоит помнить, что причиненный моральный вред необходимо доказать документально. Какой характер прошения необходимо обозначить в заявлении, зависит от конкретной ситуации. Перед подачей искового заявления необходимо учитывать много факторов: форму договорных отношений, финансовое состояние застройщика, строительную готовность объекта и прочие. Все это влияет на формирование конкретных требований, которые участник прописывает в исковом заявлении.

Наталья Шаталина, заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» по правовым вопросам

При благоприятном стечении обстоятельств дольщик может рассчитывать, что строительство объекта будет продолжено и в дальнейшем он оформит объект в собственность. В случае невозможности дальнейшего строительства объекта, участник долевого строительства может рассчитывать на возврат денежных средств по договору участия в долевом строительстве, а так же взыскания с застройщика неустоек в соответствии с действующим законодательством РФ.

Владимир Зимохин, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость»

Сейчас законодательство исходит из ситуации, когда застройщик не может закончить строительство из-за проблем в экономике. Деятельность застройщика зависит от многих причин, иногда достройка невозможна в силу объективных экономических причин. В этом случае законодательство предусматривает два варианта: либо дольщики получают страховое возмещение, либо за свой счет достраивают объект, в том числе с привлечением инвесторов.

Александр Агафонов, заместитель генерального директора юридической фирмы Prime Lex

В любом случае, если понятно, что обращение в суд не является перспективным, то следует понимать, что наилучшей перспективой для участника долевого строительства будет являться получение (спустя длительное время) своей квартиры с возможными доплатами. Путь к этому может быть весьма длительным, однако результат в виде получения (спустя несколько лет) уплаченных денежных средств едва ли можно признать положительным исходом для дольщика: за истекшее время внесенная дольщиком сумма обесценится.

Самостоятельным эффективным способом обеспечения прав дольщиков может являться объединение усилий участников долевого строительства с целью доведения строительства дома до конца, например, путем создания ТСЖ. Однако это возможно далеко не всегда, как по правовым и экономическим причинам, так и в связи со сложностью принятия общих решений большим количеством дольщиков.

Евгений Страхов, независимый эксперт, юрист по недвижимости Ответ на этот вопрос зависит от многих факторов, главным из которых является причина остановки строительства. В меньшей степени дольщик сможет получить назад свои деньги (если остановка строительства связана с нехваткой средств у застройщика, что представляется наиболее часто встречающейся ситуацией). В большей степени, в зависимости от того, в какой стадии находится строительство жилого дома, дольщик вправе требовать в судебном порядке признания: — права собственности на объект недвижимости; — права собственности на объект незавершенного строительства; — права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства. В случае банкротства застройщика участник долевого строительства, а также граждане, вступившие в иные правоотношения, связанные со строительством жилья (например, предварительный договор, договоры займа с прекращением обязательств передачей помещения и др.), вправе предъявить денежное требование или требование о передаче жилого помещения в рамках дела о банкротстве в арбитражный суд. Также, в случае истечения сроков передачи ему объекта долевого строительства, дольщик вправе потребовать от застройщика неустойку в порядке, установленном ФЗ №214-ФЗ.

Не могли бы вы оценить результативность протестных акций дольщиков? Могут ли они реально повлиять на решение проблемы?

Вера Богучарова, заместитель руководителя Юридического департамента Est-a-Tet.

Массовые акции протеста трудно назвать эффективным инструментом борьбы с недостроем, скорее это лишь способ привлечения внимания средств массовой информации Положительные решения по таким вопросам вряд ли будут приняты уполномоченными органами вследствие подобных акций.

Эффективность акций зависит от каждой конкретной ситуации: степени готовности дома, основания, на которых застройщик производит свою деятельность, так как это может быть и инвестиционный контракт с органами местной власти, и строительство на собственном участке.

Наталья Шаталина, заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» по правовым вопросам

Прогнозировать результативность проведения протестных акций дольщиков не представляется возможным, так как каждая ситуация индивидуальна и имеет свои особенности. Однако не стоит забывать, что массовые публичные мероприятия необходимо проводить в соответствии с действующем законодательством РФ. Евгений Страхов, независимый эксперт, юрист по недвижимости Протестные акции дольщиков направлены на обращение на себя внимания. Юридически протестные акции не несут никакого правового эффекта. Более того, протестные акции должны соответствовать закону, чтобы не повлечь за собой привлечение протестующих к административной ответственность.

Источник: 05.rospotrebnadzor.ru

Как не стать обманутым дольщиком при покупке новостройки

Приобретение квартиры на ранних этапах строительства позволяет значительно сэкономить деньги, попасть под акции строительных компаний и приумножить инвестиционный капитал в будущем. Однако не стоит забывать, что покупатель может попасть в недострой и стать обманутым дольщиком.

Избежать рисков поможет только тщательная проверка застройщика перед заключением договора долевого участия. Мы поделимся с вами 5 рабочими способами, позволяющими выбрать надежную организацию и своевременно получить ключи от новой квартиры.

Проверить надежность застройщика при покупке новостройки

Главные преимущества долевого строительства – это доступные цены на жилье, выгодная ипотечная ставка, большой выбор квартир и возможность приумножить свои доходы после завершения стройки. При этом ждать заселения придется минимум 1-2 года с учетом риска заморозки проекта.

Поэтому первый совет, который вам стоит усвоить, прост – не надо спешить. Сначала требуется изучить как можно больше информации о застройщике и новостройке, познакомиться с его реализованными задачами, почитать реальные отзывы покупателей.

Кроме того, нужно узнать, каким способом оплаты пользуется выбранный девелопер. Сегодня самые надежные сделки производят через эскроу-счета.

Клиент подписывает ДДУ с застройщиком и банком. Пока возводится ЖК, все деньги хранятся на счетах банка-кредитора. Градостроительная компания получит их только тогда, когда дом будет сдан. В противном случае все средства перейдут обратно дольщику. Тем самым вы обеспечиваете себе надежную страховку от потери крупной суммы.

С представителями компании лучше общаться лично – в офисе продаж. Тогда вы имеете право познакомиться с организацией строительного процесса, а также задать все интересующие вас вопросы сотрудникам фирмы.

Теперь перейдем к конкретным способам проверки новостройки и застройщика.

1) Единый реестр застройщиков

Один из самых верных методов проверки девелопера – это посещение Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ). В этой базе представлена полная информация о строительных компаниях, которые работают по программе долевого участия. Кроме того, сайт позволяет ознакомиться с рейтингом девелопера, который выставляется на основе анализа сроков сдачи завершенных объектов и говорит о его репутации в целом. Например, 0,5 баллов – это наличие просрочек в подконтрольных объектах или неоднократные переносы сроков сдачи. Сотрудничать с таким застройщиком точно не стоит.

2) Судебные разбирательства

Следующий полезный портал – это картотека арбитражных судов. Здесь мы проверяем компанию на наличие судебных процессов, возбуждения дел о банкротстве, хозяйственных споров. Если юридическое лицо часто фигурирует в подобных разбирательствах в роли ответчика, то у кредиторов и партнеров есть к нему масса претензий. Вывод – с таким девелопером нам точно не по пути.

3) СМИ и социальные сети

Соцсети творят чудеса и помогают нам получить много полезной информации в открытом доступе. Как это пригодится, если мы хотим проверить конкретного застройщика при покупке новостройки?

• Регистрируемся на строительных форумах, изучаем группы реальных дольщиков

Кто как не эти люди без рекламы дадут вам объективную оценку жилых комплексов. Они могут рассказать о конфликтных ситуациях с застройщиком, обсудить его завершенные строительные проекты и пр.

• Активно мониторим средства массовой информации

Для этого достаточно ввести в поисковую строку название компании, тогда вы сможете прочитать все последние новости, которые вокруг нее крутились. Возможно вам удастся узнать о каких-то конфликтных ситуациях, задержках или заморозках проектов, жалобах покупателей.

4) Судебные приставы и ФНС

На сайте ФССП можно получить всю необходимую информацию относительно исполнительного производства. Ведь если суд обязывает юридическое лицо застройщика передать истцам какое-либо имущество, то приставы сразу открывают по нему дело. Неудачи в имущественных спорах неизбежно влекут конфискацию имущества или крупных сумм, а также ведут к потере выгодного статуса компании.

Проверить наличие фискальных долгов девелопера, а также его право на осуществление сделок позволяет ресурс Федеральной налоговой службы. Для этого нужно знать ИНН или ОГРН застройщика и указать его на сайте. После этого вы сможете получить электронную выписку по юридическому лицу и оценить перспективы его банкротства или реорганизации.

5) Эксперты

Лучший способ проверить девелопера – это поговорить с его коллегами. Риелторы, эксперты по недвижимости, сотрудники строительных компаний. Эти люди смогут донести до вас информацию с точки зрения профессионала, дать оценку жилищным проектам и убедить в добросовестности или, наоборот, несостоятельности застройщика. Возможно, кто-то из ваших родственников, друзей или знакомых является специалистом по этой теме и сможет дать дельные советы.

Какие документы должны быть у застройщика

Первое, что помогает проверить надежность застройщика – это наличие разрешения на строительство жилья. Этот документ должен быть внесен в базу ЕИСЖС, в которой собрана актуальная информация о рынке недвижимости и его аналитика. Сайт доступен для всех желающих.

Далее в соответствии с положениями законодательства о долевом строительстве вы можете заключить с компанией договор только при наличии следующего пакета документов:

• Действующая лицензия.
• Оформленные права на участок земли – государственная регистрация права собственности, договора аренды, субаренды и безвозмездного пользования.
• Поручительство банка или страховой компании, которое подтверждает страхование гражданской ответственности перед дольщиками.
• Проектная декларация – заключение ДДУ с первым участником строительства допускается спустя 14 дней со дня ее опубликования.
• Учредительные документы: устав, ИНН, ЕГРЮЛ, ОГРН.
• Финансовые данные – можно попросить сотрудников ознакомиться с их годовыми отчетами, бухгалтерским балансом, чтобы определить их текущий статус и исключить факт банкротства.

Важно: Отказать в предоставлении документов компания не имеет право по закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Кроме того, покупатель может сделать копии или сфотографировать нужные ему бумаги. Сокрытие или нежелание застройщика демонстрировать документы уже должно насторожить вас как покупателя.

После того как у вас на руках оказалась вся информация, важно не растеряться и внимательно ее изучить. Потратьте на это столько времени, сколько вам потребуется, чтобы лучше разобраться во всех вопросах и ничего не упустить. После этого можно лично посетить строительную площадку, смело задавать вопросы сотрудникам компании и анализировать их ответы.

Совет: Для надежности вы можете обратиться за юридической консультацией к специалистам по долевому строительству. Они грамотно проанализируют предложенный к заключению договор и дадут дельные рекомендации по дальнейшим действиям.

Заключение договора ДДУ

Перед тем как подписать договор, еще раз перепроверьте его на предмет соблюдения следующих правил оформления:

• В нем должны быть указаны точные характеристики объекта, сроки его сдачи, подробная информация о застройщике, цена договора, порядок оплаты и гарантийный срок на объект. Пропуск одного и более пунктов автоматически делает документ недействительным.
• Все условия, указанные в договоре, должны соответствовать сведениям проектной декларации на момент подписания.
• ДДУ заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
• Деньги девелопер имеет право требовать только после оформления ДДУ.
• Подписывать бумаги со стороны застройщика имеют право только гендиректор или лицо, на которого оформлена доверенность от его имени. Если доверенности нет, то от сделки лучше отказаться.

После процедуры оформления требуется зарегистрировать договор в Росреестре, а затем ждать ввода объекта в эксплуатацию.

Выводы

Подведем итоги инструкции «Как не стать обманутым дольщиком»:

1. Изучить всю информацию о строительной фирме с помощью 5 предложенных нами способов.
2. Лично посетить офис девелопера и побывать на строительной площадке.
3. Проверить наличие всех документов и заключить договор долевого участия.
4. Зарегистрировать ДДУ в Росреестре.

Будьте бдительными при оформлении покупки квартиры в новостройке и не бойтесь перепроверять любые данные. Тогда жертвой недобросовестного девелопера вы точно не станете. Дополнительно вы можете получить полезную информацию из нашего «Рейтинга надежных застройщиков Санкт-Петербурга-2022».

Источник: spbhomes.ru

Как не стать обманутым дольщиком? Советы юриста-спасателя

Хотя Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты» (далее – Закон № 214-ФЗ), а также другими законами и подзаконными актами предусмотрен ряд механизмов, позволяющих защищать права участников долевого строительства, однако наличие нарушений в этой сфере по-прежнему оставляет актуальными вопросы: куда могут обратиться дольщики за защитой своих прав, чем руководствоваться при подписании документов, чтобы не стать обманутым, и как этому помогут планируемые изменения в законодательстве?

Куда податься бедному дольщику?

Правоохранительные органы. Защита прав обманутых дольщиков является одним из приоритетных направлений деятельности для правоохранительных органов. Прокуратурой проводятся проверки на основании обращений по фактам нарушений законодательства, в том числе и контролирующими органами, координируется деятельность правоохранительных органов по вопросам защиты прав дольщиков.

Применяются такие меры реагирования, как направление представлений об устранении нарушений закона, возбуждение дел об административных правонарушениях, направление материалов для проведения следственных проверок, вынесение предостережений о недопустимости нарушений закона.

Органы полиции и следственные органы принимают участие в расследовании допущенных нарушений и возбуждении уголовных дел, например, по статьям о злоупотреблении должностными полномочиями (ст. 285 УК), их превышении (ст. 286 УК), получении взятки (ст. 290 УК), служебном подлоге (ст. 292 УК) и др.

Органы регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов. Эти органы создаются при администрациях регионов. Например, в Москве таким органом является Москомстройинвест, действующий на основании Постановления Правительства Москвы от 26.04.2011 г. № 157-ПП. В рамках своих полномочий Москомстройинвест, в том числе, контролирует порядок получения и использования застройщиком денежных средств дольщиков, соблюдение положений Закона № 214-ФЗ, рассматривает жалобы граждан, связанные с нарушениями этого закона, направляет лицам, осуществляющим привлечение денежных средств граждан, предписания об устранении нарушений, принимает меры для привлечения виновных к ответственности; обращается в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства.

Региональные органы власти и местного самоуправления. В случае допущенных нарушений со стороны чиновников граждане вправе обратиться непосредственно в вышестоящий орган государственной власти, орган местного самоуправления к должностному лицу.

Суд. Добиваться защиты нарушенных прав и возмещения нанесенного ущерба можно и необходимо через суд, подав соответствующий иск, и лучше – объединившись вместе с другими обманутыми дольщиками.

Чем руководствоваться при подписании документов?

Чтобы исключить необходимость обращения в указанные выше органы, при подписании документов необходимо руководствоваться простыми правилами.

Планируя покупку квартиры, просите у застройщика полный комплект документов, подтверждающих законное строительство, и, в первую очередь, договор, который вы будете подписывать. Идеально было бы показать документы юристу.

Подписывая договор долевого участия в строительстве, следует знать, что по Закону № 214-ФЗ вы имеете определенные гарантии. Прежде всего, поскольку данный договор проходит процедуру государственной регистрации, одну и ту же квартиру не смогут продать нескольким дольщикам. При задержке сроков строительства вы имеете право требовать неустойку за каждый день просрочки. Предусмотрено и право дольщика отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора (в случаях, определенных ст.9 Закона) и потребовать возврата денег.

Закон заставляет застройщиков соблюдать качество строительства, ведь в противном случае дольщик может потребовать безвозмездного устранения недостатков, возмещения своих расходов на их устранение или соразмерного уменьшения цены договора.

Перед подписанием договора долевого участия настоятельно рекомендуется прочитать его текст. Недобросовестные застройщики могут предложить вам не ту форму, которую показывали при первой встрече.

На сегодняшний день не имеется какой-либо формы типового договора участия в долевом строительстве. Тем не менее, идея создания такой формы нашла свое воплощение в законопроекте, который находится на рассмотрении в Государственной Думе [1].

Согласно планируемым изменениям, Правительство РФ получит право разрабатывать типовые формы договора долевого участия. Однако стоит учесть, что даже при утверждении Правительством такой формы, обязательной для всех компаний-застройщиков она не станет, а будет иметь лишь рекомендательный характер.

Требования к содержанию договора участия в долевом строительстве содержатся в вышеуказанном законе. В частности, в договоре должны быть предусмотрены следующие обязательные условия:

• предмет договора;
• объект долевого строительства;
• срок передачи застройщиком объекта долевого строительства его участнику;
• цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
• гарантийный срок на объект долевого строительства;
• способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Если в договоре отсутствуют эти условия, он считается незаключенным (п.1 ст. 432 ГК РФ).

В целях исполнимости данного договора, в нем должна быть четко определена ответственность сторон за нарушение конкретных обязательств, предусмотренных договором.

Если же вам вместо договора участия в долевом строительстве предлагают, например, заключить предварительный договор или приобрести вексель, рекомендуем поискать другого застройщика. Если вы согласитесь на эти варианты, то можете лишиться всех возможных гарантий и рискуете потерять денежные средства.

Так, предварительный договор нигде не регистрируется и по сути не предусматривает денежных расчетов, а деньги при этом будут отданы. То есть, вы можете потерять и деньги, и квартиру. Предварительный договор, в отличие от договора участия в долевом строительстве, не убережет от двойной продажи квартиры, не даст возможности предъявить претензии в связи со срывом сроков строительства, некачественным строительством, получить проценты за просрочку исполнения обязательств, и вообще может быть признан в суде притворной сделкой.

Аналогична ситуация и при схеме: предварительный договор + вексель. Такой вариант также не дает никаких гарантий, а вексель лишь подтверждает, что вы передали деньги в долг на определенный срок. Предполагается, что потом они должны быть засчитаны в счет оплаты имущества. Но при этом, в векселе невозможно прописать конкретную подлежащую передаче квартиру, а следовательно, ваши ожидания в отношении нее ни на чем не основаны.

Несмотря на то, что сегодня использование предварительного договора и векселя встречается все реже,а договор долевого участия предполагает наличие гарантий для застройщика, бдительность терять не стоит. На сделку стоит решаться, только убедившись в том, что все условия, которые предлагает застройщик, соответствуют Закону № 214-ФЗ.

Помогут ли изменения в 214-ФЗ гарантировать дольщикам защиту их прав?

Законопроект, который в настоящее время находится на рассмотрении в Государственной Думе, предоставит дольщикам дополнительные гарантии защищенности.

Согласно нему, будет создан единый реестр всех застройщиков, ведение которого в компетенции уполномоченного органа, и содержащиеся в нем сведения предполагаются открытыми и общедоступными. Таким образом, любой потенциальный дольщик сможет зайти на сайт и посмотреть соответствующую действительности информацию о застройщике.

Кроме того, размещение сведений о компании и объекте строительства на ее официальном сайте станет обязательным. В частности, можно будет ознакомиться с аудиторским заключением о ее деятельности, разрешением на ввод в эксплуатацию объекта, проектной декларацией, договором долевого участия, информацией о способах обеспечения обязательств и др.

Будет расширен перечень характеристик многоквартирного дома и информации о компании, подлежащих включению в проектную декларацию.

Чтобы зарегистрировать первый договор долевого участия, застройщик должен будет отвечать ряду дополнительных требований. Одно из них предъявляется к размеру собственного капитала: он должен составлять не менее 5% от суммы, полученной в результате умножения общей площади жилых помещений строящегося объекта на среднюю цену квадратного метра в регионе (по данным Федеральной службы статистики). В случае отсутствия этих средств, застройщику будет необходимо получить поручительство других юридических лиц, чтобы совместная сумма их капиталов была не менее 1 миллиарда рублей. Возможно, что ко второму чтению законопроекта в ГосДуме эту норму изменят, так как она вызвала большую волну критики.

Согласно законопроекту, компании-застройщику необходимо быть юридически «чистой» со всех сторон: она и ее учредители, члены коллегиального исполнительного органа, генеральный директор не должны фигурировать в реестре недобросовестных поставщиков, недобросовестных участников аукционов по продаже земельных участков либо аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

К руководству застройщика также будут предъявляться новые требования: его генеральный директор и главный бухгалтер не должны будут иметь неснятую или непогашенную судимость за преступления в сфере экономики, или быть подвергнуты уголовному наказанию в виде лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью в сфере строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также административному наказанию в виде дисквалификации.

Расширяются возможности использования средств дольщиков в рамках строительства объектов (в частности, эти средства смогут пойти на уплату арендных платежей за земельные участки, на которых осуществляется строительство, на возмещение затрат на строительство систем инженерно-технического обеспечения, на уплату процентов по целевым кредитам и другие цели). При этом закон устанавливает исчерпывающий перечень направлений расходования привлеченных средств.

Пожалуй, главное новшество законопроекта – механизм эскроу-счетов, который позволит сохранить деньги дольщиков на случай банкротства или других неприятных неожиданностей со стороны застройщика. Он заключается в том, что привлеченные средства могут размещаться в банках на эскроу-счетах и не смогут быть использованы до завершения строительства. В случае использования этого механизма застройщик освобождается от обязанностей страхования гражданской ответственности или получения поручительства банка, также к застройщику не применяется требование о залоге в пользу участников долевого строительства прав на земельный участок и строящийся на нем многоквартирный дом.

Банк, участвующий в такой схеме, будет следить за расходованием кредитных средств, информацией о подрядчиках, привлеченных к строительству, расчетами по строительству, предварительно согласовывать с застройщиком внесение изменений в договор участия в долевом строительстве (при необходимости таких изменений). Использование эскроу-счетов невыгодно для застройщика, поскольку в таком случае ему придется платить проценты за использование кредитных средств. Но для дольщиков – это безусловная гарантия сохранности денег. Являясь «замороженными» в банке, деньги имеют риск «исчезнуть» только в случае банкротства самого банка. Это маловероятно, так как право участвовать в описанной схеме получат лишь солидные банки (с размером собственных средств более 20 миллиардов рублей).

Указанные изменения позволят стать рынку более прозрачным, а будущим участникам долевого строительства — лучше разобраться в документации и проверить застройщика перед вложением денег. Все эти меры помогут дольщикам чувствовать себя спокойнее на протяжении всего срока строительства и дадут определенные гарантии не попасть в капкан нечистых на руку застройщиков и фирм — «однодневок».

Итак, если вы решили приобрести квартиру в строящемся доме, внимательно изучите всю информацию о застройщике, почитайте отзывы других граждан, инвестировавших средства в этот или другие объекты застройщика, ознакомьтесь с документами, а лучше – покажите их юристу. Только все взвесив, принимайте решение о вложении денег.

Если возникли какие-либо проблемы, обращайтесь за защитой, привлеките к вашей ситуации побольше внимания, бейте во все колокола, объединитесь с другими дольщиками.

Существующее регулирование и грамотная юридическая помощь помогут вам спасти свои средства.

[1] Законопроект № 954041-6, изменяющий положения Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты», принят 19.02.2016 в первом чтении.

Источник: ardexpert.ru

Как не стать обманутым дольщиком

Какие риски таит в себе долевое строительство и как их избежать

Сергей Тихоненко риелтор, руководитель агентства недвижимости, автор книг о недвижимости, ведущий тренингов для риелторов

Анна Моисеева юрист, риелтор, профессионально пишет о недвижимости

Вложиться в новостройку — это не просто совершить покупку квартиры «с отсрочкой заселения». Это рискованная инвестиция. Главное, что вы должны помнить, подписывая договор долевого участия: вы не покупаете квартиру, а становитесь соинвестором бизнес-проекта — строительства жилого дома. Вы покупаете право на получение квартиры в будущем. Любые инвестиции — это риск.

Системные риски

Когда экономика страны на подъеме, строительная отрасль расцветает. Граждане торопятся прикупить квадратные метры. Быстрее, пока не подорожало! Банки охотно идут навстречу — кредитуют и покупателей, и застройщиков. Цены растут, «пузырь» надувается. Когда экономика спотыкается и начинается кризис, строительная отрасль принимает всю тяжесть удара на себя.

Так было в Америке и Европе. Так было и у нас. Все закономерно: сокращаются доходы, растет безработица, появляется неуверенность в завтрашнем дне. Крупные покупки откладываются до лучших времен. Строительная отрасль начинает задыхаться без продаж, без поступления свежих денег.

Банкиры нервничают, требуют регулярных платежей, грозят отобрать объекты. Взоры участников рынка обращаются в сторону государства — «Спаси!». Некоторых спасают, некоторых нет. Как повезет.

Что ждет покупателей в кризисное время?

• Самая распространенная проблема — задержка по срокам сдачи объекта на год и более. Нет денег — нет строительных работ. Некоторые объекты в Подмосковье и регионах стоят замороженными уже пять—десять лет, и просвета не видно. Дольщики ждут. Есть проблемы и в Москве, особенно Новой, но их все же решают оперативнее.
• Девальвация рубля. Если вы брали ипотечный кредит в иностранной валюте — вам не повезло.
• Наконец, самая серьезная проблема — признание застройщика банкротом, распродажа активов на аукционе. Незадачливые покупатели получают в лучшем случае часть своих вложений. И никаких квартир.

В Московском регионе во время кризиса 2008–2009 гг. больше всего пострадали небольшие и средние компании. Хотя серьезные проблемы возникли даже у крупнейших девелоперов — СУ-155, группы ПИК, «Миракс Групп» и др. В результате «Миракс», построивший знаковый небоскреб «Федерация», развалился. Остальных спасли банки и государство.

Вывод. Покупка у крупных, зарекомендовавших себя застройщиков повышает шансы на счастливое новоселье. У монстров рынка максимальные шансы на господдержку и интерес стратегического инвестора.

Где проблемы — там и возможности. Застройщик, который сильно нуждается в деньгах, может пойти на крайнюю меру — демпинг. Так, в кризис 2008–2009 гг. компания «Ведис-груп» запустила продажи строящегося московского ЖК «Марфино» по феноменальной цене от 68 000 руб. за кв. м. На тот момент это было вдвое ниже средних цен на готовое жилье в том же районе. Покупатели «Марфина» рискнули и выиграли — жилье достроили и сдали в срок, а цены на их квартиры выросли за последние четыре года в три раза. Так что инвесторы с «живыми» деньгами ждут кризиса с нетерпением — для них это возможность сделать очень выгодные вложения.

Несистемные риски

Эти риски не зависят от экономической ситуации в стране.

Их можно взвесить и оценить. Нас интересует:

• Не окажется ли застройщик мошенником?
• Будет ли достроен дом?
• Будет ли дом подключен к коммуникациям?
• Станет ли покупатель (соинвестор) собственником квартиры?
• Получит ли покупатель ключи от квартиры в срок, обещанный застройщиком?

На любом этапе возможны проблемы — о том, как их минимизировать, читайте ниже.

Как строится дом?

В пьесе «Строительство жилого дома» участвуют несколько основных действующих лиц:

• Заказчик, или инвестор. Располагает капиталом, который вкладывает в запуск проекта. Зачастую заказчик мало что понимает в строительстве и нуждается в персонаже, на которого можно свалить все хлопоты по проекту. На сцене появляется застройщик.
• Застройщик, он же девелопер. Является главным действующим лицом на любой стройке. Оформляет документацию, контролирует строительство, организует рекламу, продажи. Этакий Карабас Барабас, который дергает за ниточки и управляет всеми остальными участниками проекта. Заказчик и застройщик — это часто одно и то же лицо.
• Генеральный подрядчик. Нанимается застройщиком для организации строительных работ. Часть работы генподрядчик делает своими силами. Однако «на окладе» в таких компаниях — только управленцы. Низовые рабочие нанимаются на время стройки, часто с нарушением миграционного законодательства. Обычно это сложившиеся бригады из Украины, Белоруссии, Средней Азии, реже — из российских регионов. В таких бригадах есть прораб, с которым и налаживается постоянное сотрудничество, а непосредственный состав может регулярно меняться. Часть работы генподрядчик поручает субподрядчикам — компаниям узкого профиля (установка стеклопакетов, озеленение двора и т. п.). Обычно покупатели знают только застройщика, а генподрядчик остается в тени. Однако, если вас волнует качество и сроки строительства, обязательно узнайте название генподрядчика, найдите его «портфолио» и отзывы жителей построенных им домов.
• Проектная организация. Разрабатывает проект дома, способы подключения коммунальных сетей.
• Субподрядчики. Нанимаются генеральным подрядчиком для отдельных работ.

Чем крупнее и ответственнее генподрядчик, тем больше работы он делает сам. Девелопер может привлекать к работе и множество других компаний — консультантов по недвижимости, рекламное агентство, маркетинговое агентство, пиар-агентство, дизайн-студии и др.

До того как экскаватор выкопал первый ковш земли на месте строительства, Заказчик уже потратил до 50 % денег, которые по смете отведены на весь проект. Была проведена колоссальная работа:

1. Получен землеотвод, то есть площадка под строительство. Зарегистрировано право собственности на землю или договор долгосрочной аренды.
2. Разработана концепция проекта.
3. Составлена предпроектная и проектная документация. Проведена экспертиза проекта.
4. Получено разрешение на строительство.
5. Утверждена проектная декларация.

Всего пять пунктов, но проходить этот квест можно от года до шести лет. Если вспомнить про часы за миллион долларов на руке одного бывшего московского чиновника, отвечающего за строительство, то будет понятно, что коррупционная составляющая предварительного этапа очень велика. В прессе мелькали признания самих застройщиков, что взятки в Москве составляют до 30 % от себестоимости квадратного метра. Думается, что это все же преувеличение. Но небольшое.

Через 14 дней после утверждения проектной декларации у Застройщика наступает праздник. Ведь теперь он на законных основаниях (по 214-ФЗ) может заключать с покупателями договор долевого участия (ДДУ) и наконец-то получать живые деньги. Уже нет необходимости тратить остатки собственного капитала или связываться с банковскими кредитами.

Знаменитый Федеральный закон Российской Федерации № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» был принят 30 декабря 2004 г. Этот закон изменил правила игры, неофициально существовавшие на рынке недвижимости много лет. Закон призван защищать покупателей квартир. Теперь застройщик имеет право продавать квартиры только после утверждения проектной декларации.

Застройщик отвечает за срыв сроков строительства. У покупателя есть право расторгнуть ДДУ и получить обратно свои деньги. Покупатель страхуется от двойных продаж квартиры, так как каждый договор проходит регистрацию. Однако не все застройщики стали работать по новому закону. Некоторые используют лазейки: продают квартиры по векселям, предварительным договорам, договорам займа и т. д. Чем чревата покупка по таким схемам — об этом ниже.

Дальше начинается стройка. По оценкам специалистов, стройка — самая легкая и простая часть проекта. Ведь это всего лишь технический процесс. Проводишь тендер, платишь деньги, — множество строительных фирм с удовольствием выполнят необходимые работы. А вот найти эти самые деньги, получить землю, пригодную для возведения многоэтажки, определить концепцию и стратегию проекта, собрать необходимые подписи на документах, разработать и провести маркетинговую кампанию, привлечь и покорить покупателей — искусство Талейрана, Кота в сапогах и Копперфильда, вместе взятых.

После возведения здания, подключения к инженерным коммуникациям и отделки (обычно делается только отделка подъездов, иногда — и самих квартир) дом принимает госкомиссия. Иногда это занимает один-два месяца, иногда растягивается до года и больше. Все зависит от отношений с местной администрацией.

После прохождения госкомиссии дольщики получают ключи, подписывают акт приемки квартиры и начинают делать ремонт. Некоторые, особо нетерпеливые, подают в суд и получают свидетельство о праве собственности на квартиру. Другие ждут, пока застройщик сам отправит на регистрацию собранный пакет документов и выдаст свидетельство. Это занимает еще несколько месяцев.

Обходные пути. Многоэтажка на шести сотках

Оформление документации для строительства многоэтажного дома — процедура длительная и дорогая, еще дороже приобрести землю с видом разрешенного использования «для многоэтажной жилой застройки». Появились желающие сэкономить. Закон оставил для этого лазейку.

Если количество этажей не превышает трех, а общая площадь дома — 1500 кв. м, то дом можно строить и на землях под индивидуальное жилое строительство (ИЖС) и разрешение на строительство оформлять не требуется. Это сделано для частников, которые покупают участки без подряда и строят жилые дома для собственного проживания. Но идею подхватили и застройщики.

Вокруг крупных городов стали появляться чудо-дома. В поселке или садовом товариществе покупается участок, предназначенный для индивидуального жилья. Часто это скромные 10–12 соток. На участке строится дом — три этажа (иногда больше), 1500 кв. м (иногда больше). Дом спроектирован так, что его можно разбить на отдельные квартиры.

Покупателям продаются доли в этом доме. Каждая доля соответствует купленной квартире.

Готовы ли местные коммуникации к тому, что вместо одной семьи на сравнительно небольшом участке будут проживать десятки семей? Ведь необходимы вода, электричество, отопление, канализация. Нормы потребления электричества и воды на частный дом ограничены, и на все 20–50 квартир их явно не хватает.

Проложить центральные коммуникации не всегда удается, так что появляются многоквартирные дома без отопления (обогреватели жителям в помощь) и с туалетом на улице. Это не шутка. Жители соседних избушек, рядом с которыми, вплотную, вырастают «дачи-переростки», в шоке. Они хотели дачу на природе, а оказались в тени многоэтажки.

Парковка на участке не всегда помещается, и машинами жителей забиваются скромные деревенские просеки. Полноценный двор и детская площадка также отсутствуют.

Это среднестатистическая картина, хотя дома на землях ИЖС бывают разные. Встречаются и «проекты бизнес-класса» с нормальными коммуникациями и придомовой территорией. Все зависит от размера участка, технических возможностей (нагрузка электросетей, возможность прикупить дополнительные мощности), а главное — от отношений застройщика с администрацией поселения.

До недавнего времени никого, кроме соседей, этот вопрос не беспокоил. Местные власти закрывали глаза на странные, но формально законные стройки. Ведь надо еще доказать, что дом многоквартирный. По бумагам это частный дом, а проживание нескольких семей в частном доме законом не запрещено. Схема оказалась такой удобной, что в некоторых городах (например, Геленджике) на землях ИЖС в какой-то период строилось большинство многоквартирных домов.

Что привлекает покупателей таких квартир? Разумеется, никакого соблюдения ФЗ-214 нет и в помине. Главный фактор — цена. В 10–20 км от МКАД пару лет назад можно было приобрести студию 25–30 кв. м за 1 млн руб. Вдвое дешевле аналогов! Мечта об отдельной квартире для многих стала реальностью.

Строительством домов на землях ИЖС занимались в основном мелкие сомнительные конторы. Часто все документы оформлялись на частное, подставное лицо. Но встречались и сравнительно крупные компании, которые активно рекламировали и открыто пиарили свое «малоэтажное доступное жилье на природе». Студии за миллион продвигались как долгосрочная инвестиция для выгодной сдачи в аренду.

«Доходные дома» стали очень популярны. Риски? Появилась информация о возможных проблемах, на форумах велось активное обсуждение, высказывались мнения за и против. Кто-то воздерживался, а кто-то покупал. Вера в чудо для многих оказалась сильнее здравого смысла.

Лишь в 2011 г. чиновники начали «избирательные» гонения на такие дома. Был снесен пятиэтажный дом в Подмосковье и несколько домов в регионах. Еще на несколько сотен домов выданы предписания о сносе, уже есть или готовятся соответствующие решения суда. Жители живут под дамокловым мечом. Большой резонанс получил снос «дома в Вешках» в Мытищинском районе.

Незадачливые покупатели остались и без квартир, и без денег, и без уже сделанного ремонта.

После этого городские и районные администрации в Подмосковье провели ревизию объектов, в результате чего появились «черные списки» проблемных домов. По Московскому региону список адресов можно найти на сайте Комитета Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью (http://www.kds.mosreg.ru). Парадокс, но некоторые многоквартирные дома на землях ИЖС в список вошли, а некоторые нет. Почему? Может, наши чиновники знают ответ?

Как узнать, что дом строится на землях ИЖС? Косвенный признак — малоэтажность (строить трехэтажные дома застройщику невыгодно). Прямой признак — отсутствие у застройщика проектной декларации. Добросовестные застройщики выкладывают декларацию на сайте проекта и/ или показывают покупателям в офисе продаж.

У американских аудиторов есть такое понятие, как «красные флажки». Красный флажок — это сигнал тревоги, показывающий необходимость более тщательной проверки документов. Если флажков появилось два-три, значит, что-то нечисто. Если флажков четыре-пять, дело пахнет мошенничеством.

Вот некоторые примеры красных флажков при аудите фирмы. Бухгалтер, который несколько лет не был в отпуске. Так часто бывает, когда бухгалтер подворовывает и не хочет, чтобы подменяющий сотрудник обнаружил нестыковки в документах. Работник, образ жизни которого явно не соответствует зарплате. Показатели в бухгалтерии, которые сильно отличаются от среднего.

В описании ситуаций с недвижимостью мы тоже будем использовать красные флажки. Один красный флажок — повод остановиться, навести дополнительные справки, задать больше вопросов. Два-три красных флажка — серьезный сигнал опасности. Необходима тщательнейшая проверка. Четыре красных флажка — не теряем зря время, отказываемся от этого объекта.

Так вот. Можно ли покупать квартиру в доме на землях ИЖС? Наш ответ — нет. Пять красных флажков.

Источник: www.7ya.ru