Как обманывают при покупке квартир в новостройках

При покупке новостроек следует внимательно изучать договор, так как застройщики пользуются невнимательностью покупателей, выставляя невыгодные для них условия, напомнила адвокат

Как обманывают при покупке квартир в новостройках

Адвокат дал совет, как разгадать обман застройщика при покупке квартиры — Недвижимость РИА Новости, 21.05.2021

Введение год назад системы экроу-счетов сократило возможность махинаций при покупке квартиры на этапе строительства, однако риски все еще остаются, и дольщику. Недвижимость РИА Новости, 21.05.2021

МОСКВА, 3 дек – РИА Новости. Введение год назад системы экроу-счетов сократило возможность махинаций при покупке квартиры на этапе строительства, однако риски все еще остаются, и дольщику следует их минимизировать, прежде чем покупать жилье у застройщика, рассказал агентству «Прайм» заместитель председателя МКА «Статус Групп» Илья Скляр.Однако даже после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик может затягивать передачу ключей. Сдав дом и получив деньги дольщиков, он может еще многие месяцы доделывать внутренние работы, отделку, благоустройство территории, предостерегает он.В этом случае вы можете рассчитывать на неустойку до 2/300 действующей ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Бывает, что застройщики обманывают дольщиков с характеристиками самого объекта. На компьютере и в рассказах менеджеров по продажам он выглядит сказочно и красиво, а на деле может быть расположен в чистом поле без какой-либо инфраструктуры вокруг. Привлечь к ответственности за такой обман невозможно.Бывает, что для обхода системы эскроу-счетов применяется перепродажа через уступку права требования по ДДУ. То есть, застройщик заключает договор долевого участия через эскроу-счет со своей дочерней или аффилированной компанией, которая позже продает дольщику-физлицу право требования по этому договору. Таким образом, деньги дольщика оказываются на счету аффилированной компании значительно раньше, чем получено разрешение на ввод, объясняет Скляр.Если застройщик не передаёт вам квартиру в срок, следует сразу обращаться к нему с претензией о выплате неустойки, и быть готовым к судам, советует он.

Как Застройщики обманывают дольщиков при покупке квартир . Ситуация из практики: Покупатель квартиры , увлеченный рекламой Застройщика и поверивший обещаниям менеджеров по продажам, решается на покупку новостройки . Но после сдачи дома с удивлением обнаруживает, что он получил не совсем то, что представлял себе в момент покупки . Как Застройщики обманывают ожидания дольщиков, и какие виды обмана встречаются при покупке новостройки ? Ошибка Покупателя: Красочная, дорогая и профессионально сделанная реклама Девелоперов очень возбуждает Покупателей жилья на рынке недвижимости.

Юрист объяснила, как обманывают покупателей новостроек

При покупке новостроек следует внимательно изучать договор, так как застройщики пользуются невнимательностью покупателей, выставляя невыгодные для них условия, напомнила адвокат.

Так, в договоре есть пункты, которые предусматривают финансовые взаиморасчеты при приемке квартиры, например, при отличии метража от заявленного. Специалист коллегии адвокатов Pen&Paper Екатерина Токарева предупредила, что в договоре должны быть указаны цифры, при которых возникают финансовые обязательства, а при необходимости доплатить за увеличение площади в договоре фиксируется стоимость квадратного метра.

«Если площадь квартиры наоборот уменьшится ниже установленного предела, застройщик должен будет вернуть разницу», — сказала Токарева.

Она отметила, что чаще всего покупателей обманывают с помощью обещаний, которые даются вне договора. Например, в рекламных буклетах или просто на словах. Застройщик чаще всего предлагает всем покупателям единую форму договора долевого участия, в котором указываются только данные и цена объекта. При этом может не указываться, что квартира должна быть видовой, хотя покупатель заплатил за нее больше, чем если бы выбрал окна на парковку.

С видовыми квартирами могут быть и другие сложности. Так, квартира может быстро потерять статус видовой — из-за темпов современной застройки, и взыскать деньги за нарушение не получится, поскольку застройщик не может нести ответственность за планы города по передаче расположенных рядом участков. Но, как сообщила юрист, шансы на компенсацию могут быть при нарушении со стороны этого же застройщика.

«Шансы могут быть лишь в том случае, если сам же застройщик и нарушил условие договора о видовой квартире и построил перед вашими окнами какое-либо сооружение, не указанное в проектной декларации», — объяснила Токарева в беседе с РИА Новости.

Квартиры в окружении леса от 7 млн. р. С отделкой и без. 0% первый взнос. Звоните! · Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф/. Застройщик: ООО "Переделкино Ближнее"

Семь ловушек, в которые можно попасть при покупке новостройки

С переходом на эскроу-счета вероятность обмана покупателей новостроек снизилась. Даже если застройщик не достроит дом, дольщик сможет вернуть вложенные деньги, которые хранятся в банке до завершения строительства.

Несмотря на это, существуют уловки, на которые идут недобросовестные застройщики, вводя в заблуждение дольщиков. Вместе с юристами рассказываем о них.

1. Заключение предварительного договора

Одна из подобных уловок связана с самим видом договора, который заключается с покупателем новостройки. Федеральный закон о долевом участии (214-ФЗ) защищает права покупателя при подписании им именно договора долевого участия. Но на практике недобросовестный продавец может предложить подписать предварительный договор купли-продажи (ПДКП) с оговоркой, что многоквартирный дом находится на этапе строительства. В этом случае покупатель не приобретает статуса участника долевого строительства и его права не будут защищены данным законом, рассказывает управляющий партнер юридическойя фирмы Howard Russia Евгений Нехаев.

При заключении ПДКП денежные средства поступают сразу в распоряжение застройщика или близких к нему фирм. Если строительная фирма обанкротится, то могут появиться новые обманутые дольщики. Хотя и такой договор можно будет оспорить в суде, на это уйдет время. «Нам удавалось доказать, что намерением покупателя было заключение именно ДДУ, однако это непростой и длительный процесс», — отметил Евгений Нехаев. Поэтому при покупке жилья на стадии строительства нужно обязательно заключать именно ДДУ.

Пример из практики

Денис Хузиахметов, руководитель юридической коллегии «Белая сова»:

— Недавно обратился клиент с просьбой провести правовой анализ предложенного застройщиком к заключению договора, на деле оказавшимся как раз предварительным договором на квартиру, которой еще нет. Дом не то что не сдан в эксплуатацию, он даже не возведен. При этом застройщик — крупная и известная фирма, работающая на рынке Санкт-Петербурга. Пришлось настоятельно отговорить клиента от заключения договора и подыскать застройщика, работающего «в белую».

2. Менять условия в одностороннем порядке

Еще одна возможная уловка — это включение в ДДУ пункта о праве застройщика менять условия в одностороннем порядке. «Застройщик при заключении договора долевого участия в строительстве может вносить оспоримые условия о возможности одностороненнего расторжения договора по своей инициативе, об одностороннем изменении площади квартиры или цены. Все эти условия требуют детального изучения и корректировки», — рассказал глава юридической коллегии «Белая сова».

Наличие таких пунктов даст застройщику право уменьшить площадь квартиры без изменения цены или увеличить цену в случае изменения конъюнктуры рынка. «Такие примеры на практике встречаются все реже. Как правило, они признаются судом недействительными, ухудшающими права потребителя», — добавил юрист.

3. Доплата за метры

Застройщики иногда включают в договор пункт о возможных финансовых взаиморасчетах при приемке квартиры в случае отличия реальной площади квартиры от проектной (оплаченной), говорит адвокат, кандидат юридических наук Анастасия Поликыржа. При сдаче квартиры часто обнаруживаются отклонения проектных площадей от фактических. Если фактическая площадь больше, то дольщик обязан будет доплатить за дополнительные квадратные метры.

В этом случае для проверки предоставленных данных следует провести замеры самостоятельно или пригласить на приемку профильную компанию, что позволит исключить переплату за недостоверные данные, рекомендует ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и Партнеры» Анастасия Шеверева. Следует помнить, что по закону в площадь квартиры не включаются балкон, лоджия и терраса.

«Для вашей защиты нужно, чтобы застройщик указал конкретные цифры, в пределах которых может колебаться площадь квартиры и при этом не будет изменяться конечная стоимость. Необходимость данного условия в договоре долевого участия в июле 2021 года еще раз подтвердил Верховный Суд РФ», — добавила Анастасия Поликыржа.

Застройщики могут включать в договор пункт о возможных финансовых взаиморасчетах при приемке квартиры в случае отличия метража квартиры фактического от метража проектного (Фото: PHOTOCREO Michal Bednarek/shutterstock.com)

4. Дополнительное соглашение

Еще одна популярная уловка связана с подписанием дополнительного соглашения, говорят юристы. Застройщики часто включают условие о том, что если квартира не будет передана дольщику вовремя, то застройщик направит предложение о продлении срока.

Такие просьбы подписать допсоглашение с новой датой передачи объекта недвижимости встречаются нередко. Это связано с тем, что в случае просрочки дольщик вправе требовать неустойку. Если он подписывает допсоглашение, то такое право теряется. Однако дольщики не обязаны подписывать эти предложения, отметила ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и партнеры».

5. Продажа квартиры с согласия застройщика

Застройщики также могут прописать в договоре невозможность уступки права требования на квартиры без их согласия. Пока дом строится, дольщик по закону может уступить свои права — продать квартиру в недостроенном доме. Но в некоторых договорах прописано, что нужно получить согласие застройщика на такую переуступку прав и согласовать с ним цену, отмечает Анастасия Поликыржа.

«Это хитрость, обычно застройщики начинают подключать своих риелторов, юристов и берут за эти услуги определенную сумму вознаграждения. Например, дольщик может продать квартиру, но заключив договор по поиску, продаже и регистрации квартиры. Это такой способ получить вознаграждение с дольщика за допуслуги», — пояснила адвокат.

6. Определенная подсудность

Еще один пункт, который застройщик может включить в договор, — это рассмотрение дела в случае возникновения спора только в определенному суде. Например, может быть прописано, что дело будет рассматривать только Мещанский районный суд Москвы, добавила адвокат. «Данный пункт договора ущемляет права истца как потребителя на предъявление иска в суд по своему выбору, вследствие чего является недействительным», — отметила Анастасия Поликыржа.

Застройщики также могут навязывать дополнительные услуги. Например, оформление прав собственности, страхование (может составить 10–30% от стоимости квартиры). Это могут быть также услуги управляющей компании застройщика с повышенными тарифами за коммунальные услуги, привела примеры Анастасия Шеверева из «Юрлов и Партнеры».

7. Рекламные обещания

Распространенной хитростью со стороны застройщика нередко становятся обещания, которые даются вне договора — в рекламных буклетах или на словах, отмечает Анастасия Поликыржа. Например, это может быть вид из окна, дом бизнес-класса, бассейн на территории комплекса или благоустроенная территория с детским садом. Но нужно понимать, что не все обещанное в рекламе и на буклетах будет воплощено в жизнь.

«Застройщики зачастую привлекают дольщиков хорошей инфраструктурой и отличным благоустройством, но так как указанные условия не фигурируют в договоре долевого участия, надо быть готовым к тому, что они будут выполнены не в полном объеме. Так, например, к моменту сдачи дома могут быть не построены детские сады и школы, что добавит проблем дольщику», — рассказала Анастасия Шеверева.

Распространенным способом хитрости со стороны застройщика являются обещания, которые даются вне договора долевого участия: в рекламных буклетах или на словах (Фото: Yerbolat Shadrakhov/shutterstock.com)

Как не попасть на уловки

Чтобы не попасть на подобные уловки, при подписании ДДУ эксперты рекомендуют обратить внимание на следующие моменты.

В первую очередь стоит понимать, что вы покупаете. В ДДУ должно быть четко прописаны все параметры приобретаемой недвижимости, говорит управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Во-первых, формат недвижимости — жилая ли она вообще. Например, некоторые покупают апартаменты, а потом удивляются невозможности прописаться или другим ограничениям. Во-вторых, проверить площадь и стоимость, в том числе стоимость и квадратного метра. В-третьих, изучить расположение и планировку квартиры, состояние помещения и коммуникаций (с отделкой или без). Особенно тщательно нужно изучить все характеристики объекта, если оно сдается с отделкой под ключ.

Второй момент, который нужно проверить, — это указанные в ДДУ сроки ввода дома в эксплуатацию и сроки передачи ключей. Как правило, это две разные даты, что надо учитывать при планировании ремонта и переезда в новую квартиру.

Третий важный пункт, на который нужно обратить внимание, — это обязательства застройщика по устранению строительных дефектов и гарантийные обязательства на объект недвижимости и коммуникации. В случае возникновения проблем собственник может апеллировать к застройщику именно на основании этого пункта, а также характеристик передаваемого объекта, указанных в ДДУ.

Четвертый момент, который нужно изучить, касается обязанностей и самого дольщика, и других условий сделки. Например, здесь может быть прописана необходимость согласования условий переуступки ДДУ с застройщиком. «Если дольщику нужно будет срочно продать квартиру, а застройщик не захочет быстро согласовывать сделку, то вопрос придется решать в суде, что займет время», — отметила Ирина Доброхотова.

Введение год назад системы экроу-счетов сократило возможность махинаций при покупке квартиры на этапе строительства, однако риски все еще остаются, и дольщику… Недвижимость РИА Новости, 21.05.2021. 2020-12-03T03:21. … Если застройщик не передаёт вам квартиру в срок, следует сразу обращаться к нему с претензией о выплате неустойки, и быть готовым к судам, советует он. 1 декабря 2020, 03:00. Эксперт рассказал, кому опасно сдавать квартиру в аренду. Жилье Квартира Девелоперы. Подпишитесь на рассылку "РИА Недвижимость".