Как обманывают при покупке квартиры в ипотеку в новостройке

На какие уловки идут недобросовестные застройщики при заключении договора долевого участия (ДДУ) — рассказываем вместе с экспертами С переходом на эскроу-счета вероятность обмана покупателей новостроек снизилась. Даже если застройщик не достроит дом, дольщик сможет вернуть вложенные деньги, которые хранятся в банке до завершения строительства. Несмотря на это, существуют уловки, на которые идут недобросовестные застройщики, вводя в заблуждение дольщиков. Вместе с юристами рассказываем о них. 1. Заключение предварительного договора Одна из подобных уловок связана с самим видом договора, который заключается с покупателем новостройки. Федеральный закон о долевом участии (214-ФЗ) защищает права покупателя при подписании им именно договора долевого участия. Но на практике недобросовестный продавец может предложить подписать предварительный договор купли-продажи (ПДКП) с оговоркой, что многоквартирный дом находится на этапе строительства. В этом случае покупатель не приобретает статуса участ

Как обманывают при покупке квартиры в ипотеку в новостройке

Адвокат дал совет, как разгадать обман застройщика при покупке квартиры — Недвижимость РИА Новости, 21.05.2021

Введение год назад системы экроу-счетов сократило возможность махинаций при покупке квартиры на этапе строительства, однако риски все еще остаются, и дольщику. Недвижимость РИА Новости, 21.05.2021

МОСКВА, 3 дек – РИА Новости. Введение год назад системы экроу-счетов сократило возможность махинаций при покупке квартиры на этапе строительства, однако риски все еще остаются, и дольщику следует их минимизировать, прежде чем покупать жилье у застройщика, рассказал агентству «Прайм» заместитель председателя МКА «Статус Групп» Илья Скляр.Однако даже после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик может затягивать передачу ключей. Сдав дом и получив деньги дольщиков, он может еще многие месяцы доделывать внутренние работы, отделку, благоустройство территории, предостерегает он.В этом случае вы можете рассчитывать на неустойку до 2/300 действующей ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Бывает, что застройщики обманывают дольщиков с характеристиками самого объекта. На компьютере и в рассказах менеджеров по продажам он выглядит сказочно и красиво, а на деле может быть расположен в чистом поле без какой-либо инфраструктуры вокруг. Привлечь к ответственности за такой обман невозможно.Бывает, что для обхода системы эскроу-счетов применяется перепродажа через уступку права требования по ДДУ. То есть, застройщик заключает договор долевого участия через эскроу-счет со своей дочерней или аффилированной компанией, которая позже продает дольщику-физлицу право требования по этому договору. Таким образом, деньги дольщика оказываются на счету аффилированной компании значительно раньше, чем получено разрешение на ввод, объясняет Скляр.Если застройщик не передаёт вам квартиру в срок, следует сразу обращаться к нему с претензией о выплате неустойки, и быть готовым к судам, советует он.

от 6,7 млн. руб.! Без посредников. Зенит. На берегу моря. Скидки при 100% оплате! · ФЗ-214. Мат.Капитал. Скидки при 100% оплате. Удаленное оформление · Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф/

Семь ловушек, в которые можно попасть при покупке новостройки

С переходом на эскроу-счета вероятность обмана покупателей новостроек снизилась. Даже если застройщик не достроит дом, дольщик сможет вернуть вложенные деньги, которые хранятся в банке до завершения строительства.

Несмотря на это, существуют уловки, на которые идут недобросовестные застройщики, вводя в заблуждение дольщиков. Вместе с юристами рассказываем о них.

1. Заключение предварительного договора

Одна из подобных уловок связана с самим видом договора, который заключается с покупателем новостройки. Федеральный закон о долевом участии (214-ФЗ) защищает права покупателя при подписании им именно договора долевого участия. Но на практике недобросовестный продавец может предложить подписать предварительный договор купли-продажи (ПДКП) с оговоркой, что многоквартирный дом находится на этапе строительства. В этом случае покупатель не приобретает статуса участника долевого строительства и его права не будут защищены данным законом, рассказывает управляющий партнер юридическойя фирмы Howard Russia Евгений Нехаев.

При заключении ПДКП денежные средства поступают сразу в распоряжение застройщика или близких к нему фирм. Если строительная фирма обанкротится, то могут появиться новые обманутые дольщики. Хотя и такой договор можно будет оспорить в суде, на это уйдет время. «Нам удавалось доказать, что намерением покупателя было заключение именно ДДУ, однако это непростой и длительный процесс», — отметил Евгений Нехаев. Поэтому при покупке жилья на стадии строительства нужно обязательно заключать именно ДДУ.

Пример из практики

Денис Хузиахметов, руководитель юридической коллегии «Белая сова»:

— Недавно обратился клиент с просьбой провести правовой анализ предложенного застройщиком к заключению договора, на деле оказавшимся как раз предварительным договором на квартиру, которой еще нет. Дом не то что не сдан в эксплуатацию, он даже не возведен. При этом застройщик — крупная и известная фирма, работающая на рынке Санкт-Петербурга. Пришлось настоятельно отговорить клиента от заключения договора и подыскать застройщика, работающего «в белую».

2. Менять условия в одностороннем порядке

Еще одна возможная уловка — это включение в ДДУ пункта о праве застройщика менять условия в одностороннем порядке. «Застройщик при заключении договора долевого участия в строительстве может вносить оспоримые условия о возможности одностороненнего расторжения договора по своей инициативе, об одностороннем изменении площади квартиры или цены. Все эти условия требуют детального изучения и корректировки», — рассказал глава юридической коллегии «Белая сова».

Наличие таких пунктов даст застройщику право уменьшить площадь квартиры без изменения цены или увеличить цену в случае изменения конъюнктуры рынка. «Такие примеры на практике встречаются все реже. Как правило, они признаются судом недействительными, ухудшающими права потребителя», — добавил юрист.

3. Доплата за метры

Застройщики иногда включают в договор пункт о возможных финансовых взаиморасчетах при приемке квартиры в случае отличия реальной площади квартиры от проектной (оплаченной), говорит адвокат, кандидат юридических наук Анастасия Поликыржа. При сдаче квартиры часто обнаруживаются отклонения проектных площадей от фактических. Если фактическая площадь больше, то дольщик обязан будет доплатить за дополнительные квадратные метры.

В этом случае для проверки предоставленных данных следует провести замеры самостоятельно или пригласить на приемку профильную компанию, что позволит исключить переплату за недостоверные данные, рекомендует ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и Партнеры» Анастасия Шеверева. Следует помнить, что по закону в площадь квартиры не включаются балкон, лоджия и терраса.

«Для вашей защиты нужно, чтобы застройщик указал конкретные цифры, в пределах которых может колебаться площадь квартиры и при этом не будет изменяться конечная стоимость. Необходимость данного условия в договоре долевого участия в июле 2021 года еще раз подтвердил Верховный Суд РФ», — добавила Анастасия Поликыржа.

Ипотека – возможность купить жилье с помощью кредита , полученного в банке. В течение нескольких лет должник вносит ежемесячные платежи, чтобы в итоге квартира оказалась полностью в его собственности. Несмотря на то, что многие семьи решаются на покупку недвижимости в кредит , у ипотеки есть некоторые риски и подводные камни: Высокие процентные ставки. … Дело в том, что при использовании денег из материнского капитала в момент закрытия договора ипотеки в первом банке заемщик сразу же обязан выделить доли в жилье детям. Потому что, по сути, кредит считается погашенным. Значит, собственник обязан исполнить условия программы материнского капитала.

Завышение стоимости
квартиры при ипотеке
в 2021г.

Завышение стоимости квартиры
для ипотеки
в 2021 году. Какие
риски для покупателя и продавца?
Завышение стоимости
квартиры в ипотечном
договоре. Какой порядок
сделки, документы
и банки.

Завышение стоимости квартиры при ипотеке

При покупке квартиры в ипотеку есть много важных нюансов, требующих особого внимания. Один из них — первоначальный взнос.

Одни покупатели пытаются честно на него накопить, другие — собираются взять потребительский кредит, не отдавая себе отчета, какую сумму придется ежемесячно отдавать, а кто-то ищет лазейки. Например, просит собственника недвижимости завысить цену приобретаемой квартиры.

Схема несложная: сумму в договоре нужно увеличить на размер первоначального взноса, который требует банк. Ее покупатели якобы передадут продавцу при подписании предварительного договора. А оставшуюся по договору (то есть реальную) стоимость квартиры перечислит уже банк после регистрации сделки. Законно ли это и чем рискуют стороны в данной схеме? Давайте разбираться.

Зачем завышать стоимость квартиры собственнику?

Оформив ипотеку с завышением цены, покупатель кажется себе неуловимым гением: и первоначальный взнос не выплатил из своего кармана, и квартиру приобрел. Но при этом собственник недвижимости не получает ничего, кроме соучастия в мошенничестве. Риски заключения такого договора купли-продажи велики: можно больше не увидеть ни квартиры, ни денег.

Какие риски при завышении стоимости квартиры?

Покупатель в этой сделке выиграет, скорее всего, при любом раскладе. А вот продавец может попасть в неприятные ситуации. Вот основные риски.

Как правило, еще до подписания договора купли-продажи составляется предварительный договор. В соответствии с ним стороны обязуются заключить в будущем основную сделку. Это делается для того, чтобы стороны не могли передумать продавать или покупать конкретный объект недвижимости, а если такой эксцесс все же произойдет, то предусмотреть в договоре санкцию или обратиться в суд за компенсацией.

Представьте ситуацию: вы связаны предварительным договором, в котором говорится, что покупатель передал вам часть денег за квартиру, что, конечно, не так. Банк дает лишь 80% от суммы, в которую квартиру оценивают эксперты. Для получения полной стоимости придется договориться с оценщиками, которых придется искать самостоятельно, ведь утвержденные банком компании на такое мошенничество не согласятся. А вы все ждете.

Если данные оценщиков и данные в договоре будут сильно отличаться, то банк вправе отказать в кредите и взыскать с вас сумму, которую покупатель вам якобы передал. Неприятный сценарий, не правда ли?

При стандартном подписании договора покупатель становится новым собственником квартиры, а вы получаете оплату. Однако, если сделка заключена с нарушением закона и признана недействительной, то деньги придется возвращать. Квартиру, конечно, тоже вернут, но продавцу придется отдать, не ту сумму, которую он реально получил, а ту, что указана в договоре. То есть завышенную на размер первоначального взноса.

Для уменьшения этого риска покупатель, вероятно, предложит дать расписку на разницу завышения стоимости: якобы эта сумма обратно им уже получена. Наиболее популярная причина «возврата» — уменьшение стоимости недвижимости в связи с обнаружением скрытых дефектов.

Но на практике бесполезно предоставлять банку или суду какие-либо расписки. Все это выглядит как мошенничество, в котором вы являетесь соучастником. Кроме того, банку будет гораздо проще взыскать долг с вас — квартира же есть. А вот взять что-то с людей, которые даже первоначальный взнос отказались уплачивать, гораздо сложнее.

Вы слышали о минимальном сроке владения жильем для продажи его без налога и декларации? Срок может составлять три года или пять лет в зависимости от того, когда было приобретено жилье. Если период меньше, то в соответствии с Налоговым Кодексом вам придется оплатить НДФЛ (налог на доходы физических лиц) в размере 13%, причем с суммы, написанной в договоре, а не с реально полученного вами дохода.

Формально такие сделки классифицируются как мошенничество (а это уголовное наказуемое деяние), а значит одним лишь штрафом может не обойтись. Предоставляя в банк заведомо недостоверные сведения, собственник выступает соучастником преступления. Соучастие — тоже преступление. А вы ведь даже не знаете этих людей! Вы понятия не имеете, собираются ли они платить по кредиту или, может быть, им эта хитрая схема нужна для каких-то других целей.

Заработать хотят все. На завышение стоимости квартир работает целая индустрия оценщиков, покупатели стремятся заплатить меньше, а вы годами ждете клиентов на свою квартиру. При этом очень важно сохранить трезвый рассудок и не стать соучастником в этом противоестественном круговороте сделок.

персональных данных в соответствии с политикой АО «Банк ДОМ.РФ» и соглашаетесь с политикой обработки файлов cookie’>

Бывает, что застройщики обманывают дольщиков с характеристиками самого объекта. … Введение год назад системы экроу-счетов сократило возможность махинаций при покупке квартиры на этапе строительства, однако риски все еще остаются, и дольщику следует их минимизировать, прежде чем покупать жилье у застройщика, рассказал агентству "Прайм" заместитель председателя МКА "Статус Групп" Илья Скляр. … Если застройщик не передаёт вам квартиру в срок, следует сразу обращаться к нему с претензией о выплате неустойки, и быть готовым к судам, советует он. 1 декабря 2020, 03:00. Эксперт рассказал, кому опасно сдавать квартиру в аренду. Жилье Квартира Девелоперы.

Юрист объяснила, как обманывают покупателей новостроек

При покупке новостроек следует внимательно изучать договор, так как застройщики пользуются невнимательностью покупателей, выставляя невыгодные для них условия, напомнила адвокат.

Так, в договоре есть пункты, которые предусматривают финансовые взаиморасчеты при приемке квартиры, например, при отличии метража от заявленного. Специалист коллегии адвокатов Pen&Paper Екатерина Токарева предупредила, что в договоре должны быть указаны цифры, при которых возникают финансовые обязательства, а при необходимости доплатить за увеличение площади в договоре фиксируется стоимость квадратного метра.

«Если площадь квартиры наоборот уменьшится ниже установленного предела, застройщик должен будет вернуть разницу», — сказала Токарева.

Она отметила, что чаще всего покупателей обманывают с помощью обещаний, которые даются вне договора. Например, в рекламных буклетах или просто на словах. Застройщик чаще всего предлагает всем покупателям единую форму договора долевого участия, в котором указываются только данные и цена объекта. При этом может не указываться, что квартира должна быть видовой, хотя покупатель заплатил за нее больше, чем если бы выбрал окна на парковку.

С видовыми квартирами могут быть и другие сложности. Так, квартира может быстро потерять статус видовой — из-за темпов современной застройки, и взыскать деньги за нарушение не получится, поскольку застройщик не может нести ответственность за планы города по передаче расположенных рядом участков. Но, как сообщила юрист, шансы на компенсацию могут быть при нарушении со стороны этого же застройщика.

«Шансы могут быть лишь в том случае, если сам же застройщик и нарушил условие договора о видовой квартире и построил перед вашими окнами какое-либо сооружение, не указанное в проектной декларации», — объяснила Токарева в беседе с РИА Новости.

Покупатель собираясь воспользоваться ипотечным кредитом , просит продавца квартиры фиктивно завысить ее стоимость в договоре купли-продажи. Зачем это делается и, чем рискуют продавец и покупатель жилья при ипотеке . … Банковские программы ипотечного кредитования стали оптимальным решением для многих россиян, желающих приобрести квартиру , но не имеющих достаточно средств на покупку . Одно из условий ипотечного займа — внесение определенной суммы в качестве первоначального взноса. Но даже на первый взнос не каждый нуждающийся в жилье может скопить деньги. Некоторые находят выход, используя схему с завышением стоимости квартиры .

Ипотека: скрытые риски и важные нюансы

Хотя рынку недвижимости уже несколько лет предрекают крах, квартиры в большинстве городов можно купить только при помощи ипотеки. Естественно, многих пугает перспектива связаться с таким длительным и большим кредитом. Какие тут есть подводные камни? И на что следует обратить внимание? Читайте в нашей статье!

Как выбрать банк?

Если вы решили приобрести квартиру в новостройке, скорее всего, кредит вам выдаст только тот банк, который является партнером застройщика. В этом случае, кстати, и документов придется собирать меньше, и вероятность одобрения кредита будет выше. Если вы захотите обратиться в какой-то сторонний банк, с большой долей вероятности вам откажут, потому что новостройки — это всегда риск.

Если вы присматриваете квартиру на вторичном рынке, то выбирать можно любой банк. Естественно, лучше обращать внимание на крупные, которые давно работают на рынке и могут предложить более хорошие условия и не пойдут ко дну при первых же сложностях. Но имейте в виду, что крупные банки зачастую и требования предъявляют повышенные.

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Как подтвердить свои доходы?

Если вы имеете доходы, которые не можете подтвердить справкой 2-НДФЛ, встает вопрос, каким образом подтвердить ваше реальное благосостояние, чтобы повысить шанс одобрения кредита.

В этом случае необходимо подготовить документы, которые подтвердят факт получения денег. Например, это может быть справка по форме банка с места работы. Если вы сдаете квартиру, то можно предоставить подписанный договор, подтверждающий факт аренды (естественно, это должен быть официальный договор, по которому выплачиваются налоги).

На что обратить внимание в кредитном договоре?

Чаще всего оценивают два фактора: процентную ставку (и, соответственно, ежемесячную выплату) и срок погашения. Это, вне всякого сомнения, очень важно! Но есть и другие, «скрытые» платежи, которые тоже могут существенно повлиять на то, сколько и когда вы в итоге заплатите.

Дополнительные услуги. Могут быть прописаны сразу в договоре. Оценка квартиры, заверение документов у нотариуса — все это стоит денег. И если вы соглашаетесь на определенные условия, пересмотреть их в дальнейшем уже не получится. Поэтому сразу оцените, сколько придется добавить к стоимости квартиры.

Досрочное погашение. Многие банки стремятся усложнить жизнь тем, кто хотел бы закрывать кредит досрочно. Например, иногда просят заранее предупредить о внесении досрочного платежа, принимают его только через определенное время, а значит, за этот период проценты продолжат начисляться по имеющейся сумме долга.

Комиссии. Могут взиматься банком за разнообразные операции, например, за перевод суммы из одной валюты в другую, подготовку справок, и так далее. Это небольшие траты, но в сумме может набежать немало.

Санкции. Нередко банки назначают очень большие проценты за просрочку платежа, внесение не полной суммы, и так далее. Так как никто не может дать стопроцентной гарантии бесперебойной и своевременной оплаты, лучше заранее знать, во что это может вылиться в финансовом плане.

Риски, связанные с самой недвижимостью

Покупая квартиру, вы всегда в какой-то мере рискуете, просто для первичного и вторичного рынка эти риски — разные.

С новостройкой все достаточно понятно: мало кто даст гарантии, что застройщик окажется финансово состоятельным и честным. У всех на слуху истории об обманутых дольщиках, и сейчас, когда еще в разгаре «кризис» (в экономике ли, в головах ли), подобных случаев становится только больше.

Обманутые дольщики больше 4-х лет ждут квартиры

Что же касается квартиры на вторичном рынке, есть риск купить квартиру с обременением. В качестве такового, кстати, может быть как раз ипотека. Даже если хозяева не скрывают факт наличия кредита (это не так просто сделать), они могут схитрить иначе: дождаться, пока новый покупатель погасит кредит, а потом всячески препятствовать заключению договора купли-продажи. В этом случае тяжбы могут тянуться годами.

Также в качестве обременения могут быть аренда и рента, это уже не так просто проверить, особенно не заключается официальный договор. В этом случае чаще всего рекомендуют оценивать риски по косвенным признакам: живет ли кто-то в квартире (если хозяева утверждают, что квартира стоит пустой), могут ли соседи рассказать что-то «подозрительное», и так далее.

Естественно, это далеко не все нюансы, на которые стоит обратить внимание. Но начните хотя бы с них, потому что внимание к этим деталям может спасти от многих неприятностей и выбрать самый оптимальный вариант.

Оценку квартиры для получения ипотеки следует проводить после того, как вы выбрали жилье и договорились с продавцом о сумме сделки. Процедура подразумевает следующие действия: Покупатель выбирает оценочную организацию, согласует ее кандидатуру с банком, который предоставляет ипотеку . … Чтобы получить ипотеку и не выплачивать первоначальный взнос, клиент предоставляет банку расписку от продавца, в которой говорится, что необходимая сумма уже была внесена. Не всегда схема с завышением цены действует безотказно. Рассмотрим риски покупателя и ситуации, когда в банк лучше предоставить документы о реальной рыночной стоимости недвижимости.