Как обменять квартиру в ипотеке на новостройку

Trade in от Унистрой: как обменять ипотечную квартиру на новостройку?

Как обменять квартиру: на новостройку, на вторичку, с доплатой, в ипотеку

Улучшить качество жизни, обменяв старую квартиру на более просторную и удобную новую, мечтают многие. Причин, чтобы это сделать, много: появление детей, смена работы, забота о здоровье, шумные соседи – все это заставляет задумываться о более комфортном жилье. Как обменять старое жилье на квартиру в новостройке и потратить минимум нервов, времени и денег?

Способы обмена квартиры

Существует три способа обмена: взаимозачет и трейд-ин. На первый взгляд они похожи. Все состоят из двух этапов: продажи имеющейся квартиры и приобретении новой (с доплатой или по той же цене), также в сделке участвует либо агентство недвижимости, либо компания застройщик. Выбор зависит от ваших условий и предпочтений.

Взаимозачет

При взаимозачете сначала ищется покупатель и ему продается квартира. При этом возникает вопрос, а что делать собственникам, когда их квартира продана, а новая еще не куплена? Но на этот случай есть возможность забронировать на это время квартиру в новостройке, и купить ее после оформления продажи, возможно с привлечением ипотечных средств. Самая выгодная и безопасная схема, однако и самая долгая.

Трейд-ин

Трейд-ин предполагает выкуп старой недвижимости агентством или компанией застройщика. Это означает, что собственник сразу получит деньги и сможет купить квартиру. Плюс этой схемы в том, что нет третьей стороны – покупателя. Это бережет время и минимизирует возможность срыва сделки. Однако есть и минус – при прямой реализации покупателю квартира продается дороже, чем при выкупе, так как компании нужны сроки и ресурсы, чтобы продать полученную недвижимость.

Мена

Это передача права собственности на недвижимость на вторичном рынке от одного физического лица другому с соблюдением дополнительных условий – чаще всего с доплатой. Схема позволяет выгодно обменять квартиру, но ограничивается вторичным рынком и требует тщательного контроля за всеми юридическими тонкостями.

Необходимые документы для обмена вторичной квартиры

1. Правоустанавливающие документы со списком людей и указанием формы владения;

2. Согласие всех совершеннолетних собственников, заверенных нотариально, и опекунов несовершеннолетних собственников;

3. Если жилье покупалось в браке, потребуется согласие второй половинки, даже если вы в разводе;

4. Квитанции об оплате гос.пошлины;

5. Информацию о кадастровой стоимости жилья;

6. Справки об отсутствии долгов из Налоговой Службы и БТИ;

7. Выписку из домовой книги, подтверждающая регистрацию всех жильцов квартиры.

Если вы решились на обмен без обращения в агентство, обязательно убедитесь в «чистоте» приобретаемой жилплощади: в отсутствии обременений, долгов, наличие согласий от всех собственников, не лишним будет убедиться в адекватности продавца и попросить предоставить справки о психической вменяемости, если возникают сомнения. Со своей стороны будьте готовы предоставить тоже самое.

Как поменять квартиру в ипотеке?

Если на имеющуюся квартиру взят ипотечный кредит, то возникают некоторые трудности. Нужно учесть при планировании обмена следующее:

• Некоторые банки требуют полностью закрыть сумму займа или часть долга. У каждой кредитной организации свои условия.

• При обмене квартиры, если долг не погашен, то залог переходит на приобретаемое жилье.

• Банк должен оценить квартиру, на которую вы хотите обменяться и дать свое согласие на сделку. Без согласия ничего не получится.

Обмен ипотечной квартиры происходит так:

1. Оформляются два договора: на продажу жилья и на покупку новой квартиры.

2. Проводится регистрация права собственности на новую квартиру, а также оформление обременения на новую недвижимость от банка.

3. Снимается залог с ранее проданного жилья. До этого момента старая недвижимость находится в залоге у банка.

В случае необходимости применить эту схему, рекомендуется обратиться в агентство, специализирующееся на подобных сделках. Профессиональные специалисты смогут провести сделку максимально быстро.

Обмен ипотечной квартиры с заменой залогового имущества можно провести только при условии равнозначной стоимости обоих объектов (данный факт устанавливается кредитором). Процедура проходит в следующем порядке: Предоставление документов на новую жилплощадь … Отсюда и возникает вопрос: « Как обменять дом в ипотеке на квартиру и можно ли это сделать?». Данная процедура проходит на тех же условиях, что и обмен одной квартиры на другую. При этом нужно учесть несколько важных отличий: В регионе, где приобретается жилье, должно присутствовать отделение банка-кредитора

Trade in от Унистрой: как обменять ипотечную квартиру на новостройку?

Фото: предоставлено девелоперской компанией «Унистрой», Искандер Юсупов, заместитель генерального директора

Последние годы активно набирает обороты тренд обмена старого жилья на новое. Люди продают свои квартиры в «панельках», «хрущевках» и охотно переезжают в новостройки. Свою роль в этом сыграл и затяжной коронавирус, вызванная им необходимость большую часть жизни проводить дома. Многие компании полностью перешли на удаленный формат работы. Это позволило людям пересмотреть удобство своего дома и под новым углом взглянуть на обустройство полноценного пространства для работы, отдыха, в том числе и за пределами квартиры, в шаговой доступности от дома. О новом тренде беседуем с заместителем генерального директора девелоперской компании «Унистрой» Искандером Юсуповым.

Home-office, кинотеатр, парки у дома

— Искандер Ильдарович, квартира «вчера» и «сегодня» — что изменилось в восприятии людей? На что больше обращают внимание покупатели сегодня?

— Если раньше, лет 5—6 назад, в сознании потребителя квартира была стандартным местом для удовлетворения базовых потребностей — безопасности, сна, отдыха, приготовления еды, то сегодня это многофункциональное пространство, объединяющее в себе домашний офис — полноценное рабочее место, зону отдыха, отдельные комнаты для жизни детей, взрослых, просмотра фильмов, отдыха всей семьей, удобного хранения вещей, стирки, глажки и пр. Пандемия этот тренд только усилила. Помимо этого, особое внимание сегодня уделяется пространству за пределами квартиры, подъезда.

— Грядут слухи о новой очередной волне и возможной самоизоляции после Нового года. Готовы ли к ним люди? Я сейчас говорю больше об инфраструктуре жилых домов.

— Если мы говорим о вторичном фонде жилья, где вся жизнь сконцентрирована в рамках квартиры, где во дворах стоит пара горок, песочница и тут же парковка для машин, то, я думаю, жителям таких домов будет не совсем комфортно. В наших же проектах мы предусматриваем, помимо современных дворов, парковые и прогулочные локации. Они есть на территории всех наших комплексов, путь до них занимает 5—7 минут. Дворы стали более комфортными, без машин, где люди занимаются спортом, гуляют с детьми. Таким образом, наши жители всегда могут отдохнуть на свежем воздухе, при этом не нарушая эпидемиологических норм.

ЖК «Весна», вторая очередь

Выкуп квартир с непогашенной ипотекой

— В последнее время наметился тренд обмена старого жилья на новое. Что вы думаете по поводу него?

— Этот тренд на самом деле наметился еще года 2 назад, когда люди начали активно продавать свои квартиры в «панельках», «хрущевках» и переезжать в новостройки. Если смотреть по нашей компании, то только в этом году мы провели более 250 подобных сделок. Понимая, что инструмент обмена очень важен для клиентов, мы модернизировали нашу существующую программу Trade in.* И уже с декабря мы выкупаем квартиры даже с непогашенной ипотекой в строящихся, сданных домах. Как показывает практика, продать квартиру с обременением очень сложно. Мы же делаем этот процесс более удобным и быстрым для наших клиентов: сами выплачиваем долг банку и снимаем обременение, находим на вторичное жилье покупателя и сами его продаем.

— Как устроен процесс переезда в новое жилье?

— Очень легко и просто. По аналогии с автобизнесом, где забирают вашу старую машину и дают новую. У нас так же, это реальный выкуп квартиры, честный. Мы выкупаем вашу недвижимость сами, а не передаем на реализацию посреднику. Вы приходите в один из наших офисов продаж, выбираете квартиру в любом жилом комплексе, объекте Унистрой. Параллельно наши специалисты занимаются выкупом вашей старой квартиры, согласовав с вами стоимость, готовят документы. Здесь хочу обратить внимание, что на рынке существуют компании, не застройщики, которые также занимаются выкупом квартир. Но для клиента это сопровождается огромным дисконтом. Мы же выкупаем квартиры по рыночным ценам и подходим к этому процессу рационально и справедливо. Да, есть небольшой дисконт, но он вполне рыночный и равен сумме, которую вы бы отдали в процессе торга с покупателем, за коммунальные расходы на период продажи и прочее.

Клиенту остается выбрать квартиру в новостройке и при необходимости оформить ипотеку или рассрочку на остаток. Все юридическое сопровождение сделки, оформление ипотеки на остаток мы берем на себя!

— Какие выгоды получает клиент, обратившись к вам?

— Это уникальное предложение по обмену квартир, находящихся в ипотеке, на новую предлагает только наша компания. Такого на рынке нет. Что касается самого процесса сделки, то клиенту не надо тратить время и деньги на поиск покупателя, размещение объявлений и экскурсии по своей квартире. Кроме этого, мы фиксируем цену на новую квартиру и даем на нее бонус. Программа распространяется на наши жилые комплексы ART City, «Весна», «Лето», «Беседа», «Царево Village».

Новый год в новой квартире

— Допустим, если я обращаюсь к вам сейчас, успею ли я справить Новый год в новой квартире?

— Конечно, если выберете жилье в сданном доме. Вообще, как правило, весь процесс оформления сделки занимает до 2 недель. Если квартира, которую вам надо продать, в ипотеке, то чуть больше. Кроме этого, в нашей компании есть огромный выбор квартир, и, кстати, самый большой пул 1-комнатных по Казани. Есть варианты с террасами на первых и последних этажах, мастер-спальнями, постирочными, угловыми панорамными окнами, гардеробными и нишами для шкафов-купе. Планировок множество. Также можно выбрать квартиру с балконом, теплой лоджией или совсем без них. Все квартиры сдаются с качественной черновой отделкой, но также можно заказать ремонт и кухонный гарнитур.

В новостройках тоже есть квартиры с ремонтом и мебелью

— Насколько популярны готовые форматы?

— Спрос на них за последнее время очень вырос. Готовые квартиры выбирают те, кто планирует переехать в новое жилье сразу после завершения строительства дома или сдавать. Обустройство кухни — одна их самых многозатратных и трудоемких статей ремонта. Мы же позволим вам избежать траты времени на составление дизайна будущего ремонта, кухни, покупку материалов, поиск рабочих. Кроме этого, вы сэкономите финансы, так как все услуги на ремонтные работы и мебель для кухни мы предлагаем по выгодным ценам, напрямую от поставщиков. Удобство программы заключается и в том, что стоимость ремонтных работ и кухни указывается в общем договоре на покупку квартиры, поэтому на нее, как и на всю квартиру, можно оформить любой удобный способ покупки — ипотеку, рассрочку.

— Что вы можете пожелать тем, кто планирует покупать новое жилье? Пару слов напутствия.

— Если вы планируете покупку квартиры, то сейчас самое время брать. После Нового года планируется повышение цен на строительное оборудование и материалы, поэтому не исключено, что цены на жилье вырастут. Кроме этого, сейчас в нашей компании проводится новогодний розыгрыш с полезными подарками.** Среди всех купивших квартиры в период с 1 по 28 декабря мы разыграем три приза:

1. кешбэк 2021 рубль с квадратного метра, который вы сможете потратить на уменьшение стоимости квартиры, мебель;
2. 2021 день мы будем платить за вас коммуналку, это почти 6 лет (!);
3. 21 регулярная уборка из допуслуг нашей Сервисной компании «Территория комфорта». Этот подарок однозначно оценит прекрасная половина наших будущих жителей!

Подробнее об условиях программы можно узнать по телефону (843) 207-35-70.

«Готовые квартиры выбирают те, кто планирует переехать в новое жилье сразу после завершения строительства дома или сдавать»

Справка

*Организатор: Общество с ограниченной ответственностью «Вишневый пай» ИНН/ОГРН 1660102530/1071690036219, юридический адрес: 420133, РТ, г. Казань, ул. Гаврилова, д. 1, оф. 50

Условия программы: Общество с ограниченной ответственностью «Вишневый пай» производит выкуп объекта недвижимости (квартиры), обремененной ипотекой кредитной организации (банк), при условии участия клиента в программе «Trade-in»- программа приёма вторичного жилья (объекта недвижимости) в оплату первичного жилья путем реализации (продажи) объекта недвижимости и соответствия этого объекта недвижимости следующим критериям:

• стоимость выкупаемого объекта недвижимости клиента не должна превышать более 5 000 000 (пяти миллионов) рублей;
• размер остатка ипотечного кредита перед кредитной организацией должен быть не более 50% от стоимости объекта недвижимости;
• погашаемый долг перед кредитной организацией должен быть не более 2 500 000 (два миллиона пятьсот тысяч) рублей;
• собственником/сособственником объекта недвижимости не должны являться несовершеннолетние дети;
• объект недвижимости не должен иметь неузаконенных переустройств и (или) перепланировок;
• объект недвижимости должен находиться в Казани и площадь выкупаемого объекта недвижимости не должна превышать 70 кв. м.

Программа не суммируется с программой лояльности, с иными программа и акциями суммируется.

Срок программы — с 30.11.2020 г.

Подробнее о данном предложении можно узнать в офисе продаж и по тел. (843) 295-53-83.

** Организатор: ООО «СтройРиэлт», юридический адрес: 420133, Республика Татарстан, г.Казань, ул. Гаврилова, д. 1, пом. 24. ИНН 1657193706 КПП 165701001 ОГРН 1151690025695.

Условия: для участия в стимулирующем мероприятии необходимо:

• в период с 01.12.2020 г. по 28.12.2020 г. приобрести квартиру в одном из жилых комплексов — «ART City», «Весна», «Царево Village», «Лето», «Беседа» с формой оплаты 100%, ипотека, рассрочка, участие в программе «Trade in» (программа приема вторичного жилья (объекта недвижимости) в оплату первичного жилья путем реализации (продажи) объекта недвижимости):
• быть подписчиком всех официальных страниц Организатора: vk.com/unistroyrf; www.instagram.com/unistroy/; twitter.com/unistroyrf; www.facebook.com/unistroyrf/; t.me/unistroy;
• опубликовать у себя на странице в Instagram анонсирующую информацию о проведении Стимулирующего мероприятия, а именно сделать репост с официальной страницы Организатора. Страница участника должна быть открыта.

Сроки проведения мероприятия: с 01.12.2020 г. по 28.12.2020 г.

Дата и место получения призов: 13 января 2021 года по адресу: РТ, г. Казань, ул. Гвардейская, д. 16в. Ознакомиться с правилами проведения стимулирующего мероприятия, с количеством призов, со сроками, местом и порядком их получения можно на странице Организатора в сети Интернет по адресу: www.unistroyrf.ru. Ознакомиться с правилами использования призов (подарочных сертификатов) возможно путем обращения в офис продаж Организатора. Победители самостоятельно уплачивают все налоги, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации при получении Призов. Пунктом 28 ст. 217 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено освобождение от обложения НДФЛ доходов налогоплательщиков — физических лиц в виде «стоимости любых выигрышей и призов, получаемых в проводимых Розыгрышах, играх и других мероприятиях в целях рекламы товаров (работ, услуг)», полученных от организаций, стоимость которых не превышает 4 000 (четырех тысяч) рублей за налоговый период (календарный год). В соответствии с п. 2 ст. 224 Налогового кодекса Российской Федерации в отношении стоимости любых выигрышей и призов, получаемых в проводимых розыгрышах, играх и других мероприятиях в целях рекламы товаров, работ и услуг, в части превышения размеров, указанных в п. 28 ст. 217 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая ставка по НДФЛ устанавливается в размере 35 (тридцати пяти) процентов.

Застройщики: ООО Специализированный застройщик «СтройУслуги», ООО Специализированный застройщик «СтройУслуги-1», ООО Специализированный застройщик «Строительная компания УнистройДом», ООО Специализированный застройщик «Строительная компания УнистройДом-2». Проектные декларации размещены на сайте https:наш.дом.рф

Подробнее о данном предложении можно узнать в офисах продаж и по тел. (843) 207-35-70

Главная Ипотека Недвижимость Новостройки Партнерам Дом и уют. Поиск. Недвижимость. Меняем старое жилье на новое: как продать квартиру без рисков. 5 нояб 2019. 11K. … К примеру, если продаваемая квартира в собственности дольше минимального срока владения (в зависимости от ситуации — 3 или 5 лет), налог на прибыль не взимается. Порой выгоднее отложить покупку на пару месяцев, чтобы сэкономить на оплате НДФЛ.. Возможность претензий к качеству проданной квартиры .

Обмен ипотечной квартиры на другую

Покупка недвижимости с привлечением жилищной ссуды растягивается на многие годы.

Естественно, за этот период в жизни заемщика могут наступить перемены, требующие переезда или расширения жилой площади.

Отсюда и возникает вопрос: «Как поменять квартиру в ипотеке на другую?»

Возможна ли процедура?

Многие заемщики уверены, что наличие обременения не позволит им продать или обменять квартиру. На самом деле это не совсем так.

Просто на период кредитования такая жилплощадь считается временной собственностью банка, поэтому любые предпринимаемые действия должны быть согласованы с кредитным менеджером (ст. 37 ФЗ № 102 «Об ипотеке»).

Попытка провести операцию без разрешения кредитора является грубым нарушением ипотечного договора. В результате банк может потребовать досрочного погашения задолженности.

Особенности обмена ипотечного жилья

Решившись на процедуру, обязательно учтите несколько важных нюансов:

Как получить разрешение банка?

Обмен ипотечной квартиры на другую возможен лишь при выполнении следующих условий:

Во время принятия решения финансовая организация учитывает еще 2 момента – ликвидность покупаемой жилплощади (обязана быть высокой) и стоимость новой недвижимости (меньше или равна заложенной).

Доступные варианты

Обменять ипотечное жилье можно несколькими способами. Рассмотрим каждый из них.

Способ 1. Продажа одной квартиры и покупка другой

Речь идет о заключении двойного договора «купли-продажи». Для проведения данной операции заемщику необходимо выполнить несколько шагов:

Многие покупатели не желают связываться с ипотечной недвижимостью. В этом случае они могут быть абсолютно спокойны, так как покупают жилье, с которого уже снято обременение.

Также следует отметить, что подписание двойного договора «купли-продажи» прекрасно подходит для обмена ипотечной квартиры на более дешевое жилье, ведь ни один банк не согласится сознательно уменьшать ликвидность залогового имущества.

Способ 2. Замена залогового имущества

Обмен ипотечной квартиры с заменой залогового имущества можно провести только при условии равнозначной стоимости обоих объектов (данный факт устанавливается кредитором).

Процедура проходит в следующем порядке:

• Предоставление документов на новую жилплощадь;
• Оценка новой квартиры;
• Уточнение условий ипотеки;
• Заключение договора мены;
• Оформление залога;
• Снятие обременения со старой жилплощади.

Подобные сделки имеют ряд сложностей, ведь не каждый согласится купить квартиру, находящуюся в залоге финансовой организации.

Способ 3. С привлечением краткосрочного потребительского кредита

Еще один популярный способ, включающий в себя несколько этапов:

• Поиск покупателя на ипотечное жилье;
• Получение краткосрочного потребительского кредита, суммы которого будет достаточно для закрытия ипотеки;
• Снятие обременения со старой квартиры;
• Подписание договора купли-продажи;
• Погашение кредита полученными деньгами;
• Приобретение новой квартиры;
• Наложение обременения.

При оформлении потребительского займа на значительную сумму банк может настоять на участии одного или сразу нескольких поручителей.

Главным преимуществом этого способа является сравнительно легкий поиск покупателя, ведь на момент подписания договора «купли-продажи» квартира не будет находиться в залоге у банка.

Однако не обошлось и без ряда недостатков. К ним относятся:

• Повышенные требования к заемщику, решившему взять потребительский кредит. Какое-то время ему придется погашать сразу 2 задолженности, а это требует высокого уровня платежеспособности;
• Сделки нужно проводить максимум в 1-2 дня. Чтобы не вызвать подозрений со стороны кредитора, заемщику необходимо сначала найти покупателя и новое жилье, а уже потом обращаться за потребительским займом;
• Необходимость предоставить в качестве залога другое имущество. Чтобы уменьшить волокиту, остановитесь на беззалоговом варианте;
• Сбор множества документов (в том числе и справки о доходах).

Способ 4. Обмен по переуступке

Можно ли поменять квартиру в ипотеке на другую, уступив либо ее, либо собственные кредитные обязательства другому лицу? Это доступно лишь в том случае, если новый заемщик безоговорочно примет условия действующего ипотечного соглашения.

Переуступка фиксируется отдельным договором, после подписания которого статус заемщика переходит от продавца к покупателю. Что касается права собственности, новый владелец получит его только после того, как факт перехода будет зафиксирован в Росреестре. До этого момента стороны могут отказаться от переуступки, подав в банк соответствующее заявление.

К главным преимуществам такого обмена относятся юридическая чистота сделки и уменьшенная сумма задолженности, позволяющая новому заемщику быстро выпалить остатки кредита и получить хорошую кредитную историю.

Личность гражданина, на которого переоформляется ипотека, подлежит тщательной проверке. Если он не отвечает основным требованиям кредитора, в обмене по переуступке может быть отказано.

Правда, в некоторых случаях у банка просто нет выбора, поэтому он вынужден согласиться на любую кандидатуру (например, если старого заемщика признают неплатежеспособным).

Ценовая разница

Еще один важный нюанс – это разница в цене. Здесь у заемщика есть 3 различных варианта. Рассмотрим каждый из них.

Обмен на жилье с идентичной стоимостью

Эквивалентный обмен жилплощадью считается самым легким и для заемщика, и для финансовой организации. При этом площадь и состояние жилья не имеют никакого значения.

Оно может иметь меньшую площадь, но быть более качественным, или же наоборот. Цена уравнивается в обоих случаях.

Обмен на жилье дороже

В этом случай у банка еще больший интерес, поскольку новый залог будет обладать более высокой рыночной стоимостью. Если разница в цене составит более 20%, кредитор наверняка даст свое согласие на проведение обмена с доплатой.

Пункт о выплате определенной суммы обязательно прописывается в договоре мены. Разницу в стоимости можно компенсировать не только деньгами, но и другим ценным имуществом (земельным участком, гаражом и т. д.).

Обмен на жилье дешевле

Данный способ считается наиболее трудоемким, ведь банк не заинтересован в получении менее дорогостоящего залога.

На согласие кредитора можно рассчитывать только в одном случае – если ипотека будет погашена на 2/3. Во всех остальных случаях заемщику придется либо ждать, либо искать средства для внесения досрочной выплаты.

Обмен дома на квартиру

Многие обитатели мегаполисов стремятся выехать за пределы города и обзавестись собственным земельным участком, а некоторые люди, проживающие в частном секторе, мечтают переехать в многоэтажку.

Отсюда и возникает вопрос: «Как обменять дом в ипотеке на квартиру и можно ли это сделать?». Данная процедура проходит на тех же условиях, что и обмен одной квартиры на другую.

При этом нужно учесть несколько важных отличий:

• В регионе, где приобретается жилье, должно присутствовать отделение банка-кредитора;
• К общепринятому пакету документов владельцу частного жилья следует приложить экспертную оценку земельного участка, кадастровый паспорт и бумагу, подтверждающую право собственности на земельный надел.

Какие документы необходимы для обмена?

Согласно российскому законодательству, действующему в 2022 году, для проведения процедуры обмена заемщику необходимо собрать следующий пакет документов:

Как обменять жилье, купленное по военной ипотеке?

В силу того, что на недвижимости, купленной по военной ипотеке, лежит двойное обременение (банковское и Росвоенипотеки), выполнять с ней какие-либо действия будет сложнее всего.

Самым простым вариантом является полное погашение задолженности. Закрыв ипотеку, бывший заемщик становится единственным владельцем квартиры и может поступать с ней по своему усмотрению.

При отсутствии личных денежных средств необходимо найти покупателя, готового выплатить остаток суммы по кредиту, и договориться с ним об обмене одного объекта недвижимости на другой.

Помимо этого заемщик может написать заявление о переводе на другое место службы (как правило, в другой город). Однако в этом случае пункт о переезде и обмене ипотечного жилья должен быть прописан в соглашении.

Обмен ипотечного жилья предполагает массу нюансов, в которых обычному человеку крайне трудно разобраться. Чтобы избежать проблем, заблаговременно указывайте в кредитном договоре все условия обмена.

Клиенту остается выбрать квартиру в новостройке и при необходимости оформить ипотеку или рассрочку на остаток. Все юридическое сопровождение сделки, оформление ипотеки на остаток мы берем на себя! — Какие выгоды получает клиент, обратившись к вам? — Это уникальное предложение по обмену квартир , находящихся в ипотеке , на новую предлагает только наша компания. Такого на рынке нет. Что касается самого процесса сделки, то клиенту не надо тратить время и деньги на поиск покупателя, размещение объявлений и экскурсии по своей квартире . Кроме этого, мы фиксируем цену на новую квартиру и даем на нее бонус.

Как я купила квартиру в новостройке по трейд-ину

Я решила продать квартиру на окраине Новосибирска и переехать в центр.

Новую квартиру я брала в ипотеку, деньги от старой должны были стать первым взносом. Банк проверил квартиру и одобрил ипотеку — и я стала ждать покупателя. Но он не находился. И тут меня позвали на новую работу.

Ипотека оказалась под угрозой: со сменой работы ее придется оформлять заново, а для этого банк просил проработать на новом месте хотя бы полгода. Мы обсудили варианты с застройщиком, и он предложил купить мою старую квартиру в счет новой.

Такой тип сделок называется «трейд-ин».

Что такое трейд-ин

Суть сделки по трейд-ину в том, что объект недвижимости идет в счет квартиры застройщика. После этого застройщик продает эту недвижимость каким-то своим образом.

Для продавца недвижимости главный плюс трейд-ина — экономия времени. По моей статистике, на самостоятельную продажу 1—2-комнатной квартиры уходит примерно 2—4 месяца . Если комнат больше, покупателя можно ждать и год. Продажа квартиры по трейд-ину обычно занимает 2 недели , потому что продажа старой квартиры и покупка новой — это одна сделка. Не нужно искать покупателя, платить риелтору и следить за ходом всей сделки — за это отвечают сотрудники подрядчика вроде меня.

Главный минус трейд-ина — потеря денег. Цену за недвижимость назначает не продавец, а покупатель — застройщик или подрядчик. В зависимости от параметров объекта потеря денег может достигать 20% от его рыночной стоимости. Эти деньги идут на оплату всех сделок и комиссий.

По трейд-ину купят не любую квартиру

Когда вы продаете квартиру по трейд-ину, застройщику хорошо — он продает вам одну из своих квартир. Но вашу старую квартиру тоже должно быть легко продать. Поэтому сделки по трейд-ину предлагают не всем.

Типичные требования к квартире — хорошее расположение, свежий ремонт и чтобы все в порядке с документами.

Что мне предложили

В среднем по рынку квартиры вроде моей продают за 1,85 млн рублей. Застройщик показал ее потенциальному покупателю (своему подрядчику), и они оценили ее в 1,75 млн рублей — на 100 тысяч дешевле.

Терять 100 тысяч было обидно, но я решила так: сама я продать квартиру не успеваю, а риелтор — это тоже расходы. Пусть нормальный риелтор обойдется мне в два раза дешевле, тысяч в 50, но еще неизвестно, как быстро он продаст квартиру.

Возможно, мне все равно придется ждать полгода и заново собирать документы на ипотеку.

Риски трейд-ина

Сделки с недвижимостью обычно довольно сложные: в них задействованы разные документы и много денег. Когда предлагают все сделать за тебя, большой соблазн довериться и ни во что не вникать.

заплатил покупатель квартиры через трейд-ин. Сама я продала бы ее на 100 тысяч дороже

Я понимала, что на этой сделке заработают все стороны, поэтому обманывать меня, скорее всего, никому не выгодно. Но еще я понимала, что если что-то пойдет не так, это я рискую потерять деньги и остаться на улице. Поэтому я постоянно оставалась на связи с представителями застройщика и подрядчика, читала все договоры и задавала кучу вопросов.

Как мне казалось, узкое место трейд-ина в том, что я продаю квартиру дешевле рынка. Может оказаться так, что они сговорятся: покупатель купит у меня квартиру, а застройщик передумает продавать новую. Получится, что я просто продала квартиру на 100 тысяч дешевле.

Когда покупатель и продавец — одно лицо, например застройщик, можно заключить договор мены. Но когда это разные лица, такой договор не сработает. Приходится составить отдельно договоры на продажу старой квартиры и на покупку новой.

Как объяснил мне представитель подрядчика, обычно продавцу квартиры предлагают подписать оба договора сразу. Но свои договоры я подписывала в разные дни: я была одной из первых, кто оформлял сделку по трейд-ину, и застройщик еще не отработал схему. Я решила, что из-за 100 тысяч рублей застройщик не будет рисковать своей репутацией, и оказалась права.

Но это не значит, что так будет у всех, поэтому процесс стоит заранее обсудить со всеми сторонами. Устная сделка — тоже сделка.

Что такое квартира в зачет? Как купить квартиру в зачет имеющегося жилья? Какие застройщики берут в зачет вторичное жилье? Ответы на эти и другие вопросы читайте в статье, подготовленной Выберу.ру. … В то время кризис ударил по строительным компаниям – спрос на новостройки сильное упал, и, чтобы привлечь новых клиентов, застройщики разработали предложили покупателям еще одну схему. На автомобильном рынке схема работает так: вы продаете автосалону свою машину и покупаете в нем же новую, но с доплатой. В итоге вы значительно сокращаете время на сделку: в одном лице вы находите и покупателя для своей старой машины, и продавца для новой.

Как поменять купленную квартиру в строящемся доме на большую?

Периодически, клиенты, купившие квартиру по ДДУ, возвращаются в офис продаж с вопросом, можно ли изменить приобретенную и пока не построенную жилплощадь.

Пивоваровы купили однокомнатную квартиру в строящемся доме, а спустя два месяца выяснилось, что в семье ожидается прибавление. Однушка справедливо стала казаться слишком маленькой, семья поднатужилась, озадачила родственников и решилась на двухкомнатный вариант. Но как в таком случае быть с первой сделкой? Менять коней на переправе? Рассказываем, что и как делать.

Если покупка без ипотеки/субсидий

Если сделка прошла без привлечения ипотечного займа, материнского капитала или других льгот-субсидий, все решается на уровне договоренностей с застройщиком,. Необходимо снять квартиру с государственного кадастрового учета, прекратив право собственности, и зарегистрировать новую, а также составить дополнительное соглашение.

Если покупка с кредитом/субсидиями

Алёна Анцышкина Руководитель управления ипотеки ГК «Самолет»

«Если квартира приобретена с использованием средств ипотеки или субсидиями, то необходимо согласовать с банком замену залога. Можно заключить дополнительное соглашение или расторгнуть текущий ДДУ и заключить новый. При этом если стоимость новой квартиры будет больше, то доплата возможна только за счёт личных средств».

Если стоимость квартиры меньше и застройщик возвращает клиенту деньги, то замену залога банки в большинстве случаев согласовывают с условием, что клиент должен использовать эти деньги на частичное досрочное погашение.

По словам эксперта, к таким изменениям договора компании обычно относятся лояльно: «Если клиент решил увеличить жилплощадь в новостройке того же застройщика, скорее всего, застройщик пойдет на встречу и согласует расторжение договора без начисления неустойки».

Готовим документы

Если договоренность об изменении площади достигнута, застройщик и покупатель приступают к оформлению документов.

Процедура замены залога

Максимально удобный вариант – доплата наличными. Как объяснила Алена Анцышкина, на это есть веская причина: «К сожалению, технически увеличить лимит по выданному кредиту крайне сложно, а во многих банках так и вовсе невозможно. Поэтому наличные в данной ситуации более предпочтительны».

Кроме того, далеко не всегда увеличить размер ипотечного займа позволяет доход покупателя.

Как это происходит? В идеале покупатель понимает, что ему хватает собственных средств, пишет заявление в банк о замене залога и предоставляет некоторые документы: текущий зарегистрированный договор, договор на новую квартиру или дополнительное соглашение к текущему договору об изменении квартиры и стоимости. После того, как все детали согласованы и с банком, и с застройщиком, регистрируется договор или дополнительное соглашение на новую квартиру с обременением ипотеки в пользу банка. Важно при этом не забыть снять обременение с предыдущей квартиры.

Заключение дополнительного соглашения или нового договора

Этот вопрос напрямую зависит от банка, у которого в залоге находится текущая (ранее купленная) квартира.

«Некоторые банки вообще не готовы к замене залога и заключению дополнительного соглашения на новую квартиру», – признает собеседница ЦИАН.Журнала.

Кроме того, некоторые банки могут предложить и вовсе расторгнуть сделку. Клиент при этом, к сожалению, потеряет уже оплаченные проценты. К тому же, ему придется снова проходить процедуру одобрения кредита и оформлять новый кредитный договор на новую квартиру.

Сколько доплатить?

Скорее всего, во время изменения сделки и переоформления покупки квартиры большей площади возникнут некоторые дополнительные расходы. Например, оценка предмета залога новой квартиры, на которую придется потратить 4-6 тыс. рублей. Возможно, придется оплатить банковскую комиссию за рассмотрение заявки на замену залога. Это еще примерно 1-4 тыс. рублей.

И, наконец, не стоит забывать и о расходах на регистрацию.

Вывод

Поменять строящуюся квартиру на бОльшую можно. Но с новым договором должны согласиться застройщик (с ним договориться просто) и банк (с ним будет сложнее). И, конечно, придется доплатить. Но, согласитесь, расширение жилплощади в связи с прибавлением в семье того стоит.

Как я купила квартиру в новостройке по трейд-ину. Я решила продать квартиру на окраине Новосибирска и переехать в центр. Саша Кургузова. обменяла квартиру на новую. Новую квартиру я брала в ипотеку , деньги от старой должны были стать первым взносом. Банк проверил квартиру и одобрил ипотеку — и я стала ждать покупателя. Но он не находился. И тут меня позвали на новую работу. … Возможно, мне все равно придется ждать полгода и заново собирать документы на ипотеку . Риски трейд-ина. Сделки с недвижимостью обычно довольно сложные: в них задействованы разные документы и много денег.