В статье ставиться вопрос об экономической и социальной эффективности и целесообразности проведения капитального ремонта многоквартирных жилых домов. В статье приведены статистические данные состояния жилого фонда города Перми.
Рассмотрены основные положения жилищной политики государства и края – изменения, внесенные в жилищный кодекс РФ, а также основные положения региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, а также приведен обзор существующей системы содержания и проведения капитального ремонта многоквартирных жилых домов. Выделены основные критерии отбора домов для капитального ремонта. Приведены практические примеры обследования многоквартирных жилых домов города Перми, целью которых было определение целесообразности проведения капитального ремонта. Предложены рекомендации организации и эффективному и целесообразному проведению капитального ремонта многоквартирных жилых домов.
Как риэлтору увеличить количество сделок и делать их стабильно
1. Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Пермского края, на 2014-2044 годы, утвержденная Постановлением Правительства Пермского края от 24.04.2014 № 288-п [Электронный ресурс]: доступ из электронного фонда правовой и нормативно-технической документации «Техэксперт».
2. ВСН 58-88 (р). Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий объектов коммунального и социально-культурного назначения [Электронный ресурс]: режим доступа: Техэксперт.
3. Евдокименко Н.Л., Ларин С.Н. Проблемы финансового обеспечения капитального ремонта жилищного фонда.// Аудит и финансовый анализ.- №5 — 2009.
4. МДК 2-04.2004. Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда [Электронный ресурс]: режим доступа: Техэксперт.
5. Методика определения физического износа гражданских зданий [Электронный ресурс]: утв. Приказом Минкоммунхоза РСФСР от 27.10.1970 N 404). — Режим доступа: КонсультантПлюс.
6. Сазонов П.А. Экономический анализ инвестиционного обеспечения капитального ремонта многоквартирных домов: диссертация на соискание учёной степени кандидата экономических наук. — Н. Новгород, 2004г.- 136с.
7. Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Пермскому краю (Пермьстат) [Электронный ресурс]: офиц. сайт. — Режим доступа: http://permstat.gks.ru/.
Среди множества проблем и задач, накопившихся в жилищной сфере г. Перми, на первый план выходит проблема капитального ремонта, реконструкции, модернизации и реновации жилищного фонда.
Цель исследования
Целью исследования является обзор существующей системы содержания и проведения капитального ремонта многоквартирных жилых домов, обзор критериев по отбору домов для капитального ремонта и оценка их достаточности для обоснования проведения капитального ремонта жилых многоквартирных зданий.
Результаты исследования
ШАХТЁРЫ СЛИШКОМ ИМБОВЫЙ ЮНИТ ДЛЯ 10ТХ | CLASH OF CLANS
Как показывает статистика за 2013 год, 60,2% площади жилищного фонда Пермского края находится в состоянии от 0 до 30% износа, 33,8% фонда — 31-65% износа; 5,0% и 1,1% — 66-70% и свыше 70% износа соответственно. При этом доля многоквартирных жилых домов со степенью износа 31-65% составляет 57,7%. Доля ветхого и аварийного жилья составляет 4,3% [7]. Необходимо также отметить, что значительная часть жилищного фонда г. Перми не удовлетворяет современным запросам населения по качественным характеристикам, техническому содержанию и уровню благоустройства.
В связи с изменениями в Жилищном кодексе РФ в части организации и финансирования капитального ремонта многоквартирных жилых зданий, властями г. Перми разработана «Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Пермского края. », по условиям которой в Программу включаются все многоквартирные дома, за исключением домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, и домов, физический износ которых превышает 70% [1].
Проранжировать жилые дома по степени их изношенности — задача муниципалитета на основании постановления Правительства РФ от 30 июня 2015 года N 657 и постановления Правительства РФ от 29 октября 2014 года N 1115 о техническом мониторинге домов. Кроме того, согласно закону Пермского края от 11.03.2014 № 304-ПК, очерёдность включения многоквартирных домов в региональную программу капитального ремонта многоквартирных домов определяется на основании данных мониторинга технического состояния многоквартирных домов в соответствии со следующими критериями: 1) год ввода в эксплуатацию многоквартирного дома; 2) дата последнего проведения капитального ремонта по виду работ (услуг), включённых в перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 3) физический износ многоквартирного дома, %; 4) полнота поступления взносов на капитальный ремонт от собственников помещений в многоквартирном доме за последние три года реализации региональной программы.
В соответствии с нормативными документами, капитальный ремонт определяется как комплекс работ по полной или частичной замене конструктивных элементов и инженерных систем зданий, который приводит к снижению физического износа и повышению эксплуатационных качеств. Капитальный ремонт многоквартирного жилого дома должен включать устранение неисправностей отдельных частей или полностью изношенных конструкций, восстановление или замену их на более прочные, долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий, за исключением полной замены основных конструкций, к которым относятся все виды стен, каркасы, каменные и бетонные фундаменты. В рамках капитального ремонта может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории [2].
Важнейшей частью организации капитального ремонта является разработка его стратегии. В теоретическом плане возможны два варианта ремонта: по техническому состоянию, когда ремонт начинают после появления неисправности для ее устранения; профилактическо-предупредительный, когда ремонт начинают до появления отказа (для его предупреждения). В практике технической эксплуатации зданий используют сочетание двух стратегий: назначают ремонт по сроку эксплуатации, а объем ремонтных работ определяют по техническому состоянию.
Сроки проведения капитального ремонта жилых домов регулируется Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения (ВСН 58-88(р)). При планировании работ по капитальному ремонту периодичность их проведения может приниматься в соответствии с рекомендуемым Приложением 2 (для зданий в целом) и рекомендуемым Приложением 3 (для отдельных конструкций и элементов). В указанных приложениях установлена минимальная продолжительность эффективной эксплуатации многоквартирных домов, а также отдельных элементов многоквартирных домов, то есть такой срок эксплуатации, по истечении которого необходимо проведение капитального ремонта. К примеру, минимальная продолжительность эффективной эксплуатации покрытия крыш из рулонных материалов составляет 10 лет, из оцинкованной стали — 15 лет, из шифера — 30 лет, из керамической черепицы — 60 лет и т.д. [2].
Однако, в настоящее время организация капитального ремонта ориентирована, в основном, на аварийно-восстановительные работы.
При новых условиях организации проведения капитального ремонта жилых домов жители, вернее, собственники квартир многоквартирных домов играют не последнюю роль при проведении капитального ремонта дома: без них невозможно будет ни составить смету, ни принять выполненные работы. И, казалось бы, что новая программа капитального ремонта позволит собственникам, пусть и за счет собственных средств, устранить накопленный износ строительных конструкций и инженерных коммуникаций жилого дома, улучшить техническое состояние общего имущества дома и продлить сроки эксплуатации здания. Но и здесь уже выявлены слабые стороны, причем как финансового, так и технического характера.
В перечень работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, согласно региональной программе, входит: ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения; ремонт или замена лифтового оборудования, ремонт лифтовых шахт; ремонт крыши, устройство выходов на кровлю; ремонт подвальных помещений, которые относятся к общему имуществу в доме; утепление и (или) ремонт фасада; установление коллективных (общедомовых) приборов учета и узлов управления потребления ресурсов; ремонт фундамента.
Многолетний опыт обследования жилых домов показывает, что на территории Перми имеются и такие многоквартирные жилые дома, включенные в программу капитального ремонта, которые не признаны администрацией города аварийными, но фактически несущая способность строительных конструкций этих домов снижена, не обеспечена должная надежность и безопасность и они представляют угрозу для жизни и здоровья граждан. Проведение капитального ремонта общего имущества по программе в таких домах не обеспечит требуемую безопасность здания, а наоборот, может скрыть дефекты и повреждения, требующие иных мер устранения (усиление конструкций или реконструкция здания). Здесь и возникает вопрос о целесообразности проведения капитального ремонта жилого дома.
Эффективность и целесообразность капитального ремонта зданий определяется сопоставлением получаемых экономических и социальных результатов с затратами, необходимыми для их достижения. При этом экономические результаты должны выражаться в устранении физического износа и экономии эксплуатационных расходов. Социальные результаты должны выражаться в улучшении жилищных условий населения, условий работы обслуживающего персонала, повышении качества и увеличении объема услуг.
Один из примеров, когда нарушение нормативных сроков эксплуатации и несвоевременное выполнение ППР приводят к неутешительным результатам — жилой многоквартирный дом по ул. Карпинского, 5 в Индустриальном районе. Здание 1953 года постройки, двухэтажное, на 30 квартир, с кирпичными стенами и деревянными перекрытиями.
Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации исследуемого жилого дома до постановки на капитальный ремонт составляет 10-15 лет [ВСН]. Периодичность проведения текущих ремонтов должна составлять 3-5 лет. Фактический срок эксплуатации здания составляет 62 года. За период эксплуатации здания капитальных ремонтов не проводили.
Частично были заменены стояки и трубопроводы инженерных коммуникаций. Обследование данного жилого дома показало, что проведение капитального ремонта здания не целесообразно по ряду причин.
Во-первых, в строительных конструкциях здания были выявлены дефекты и повреждения, которые свидетельствуют об аварийном техническом состоянии здания, что не обеспечивает безопасное пребывание жильцов в доме. К таким дефектам относятся: сквозные горизонтальные трещины в цокольной части здания, выпучивание и искривление кирпичной кладки цоколя, которые свидетельствуют о горизонтальных смещениях фундамента; вертикальные сквозные трещины в наружных стенах здания, переходящие на перекрытия и внутренние стены, которые свидетельствуют о разделении здания на блоки, имеющие различные деформации; а также прогибы, многочисленные трещины и разрушения штукатурного слоя перекрытий; просадки оснований полов.
Во-вторых, по результатам количественной оценки технического состояния конструкций здания определен физический износ здания, который составляет 59%. Согласно Методике определения физического износа гражданских зданий [5], существует зависимость между физическим износом здания и ориентировочной стоимость затрат на проведение капитального ремонта. При полученной величине физического износа строительных конструкций здания (59%), примерная стоимость капитального ремонта составляет 87% от восстановительной стоимости здания. Где под восстановительной стоимостью здания понимается стоимость нового строительства исследуемого жилого дома, которая рассчитывается в текущих ценах на дату обследования. Максимальная же стоимость ремонта должна составлять ее более 80% от восстановительной стоимости [5].
В-третьих, обследуемый жилой дом имеет значительный функциональный (моральный) износ, который отражает несоответствие строительных конструкций, инженерных систем и здания в целом эргономическим требованиям и включает в себя следующие показатели: наличие сгораемых конструкций (деревянных перекрытий и перегородок); отсутствие ванных комнат; общий санузел и кухня на несколько квартир; несоответствие размеров помещений современным нормативным требованиям. Устранение морального износа возможно лишь путем реконструкции или модернизации обследуемого здания.
Безусловно, при проведении капитального ремонта могут проводиться работы по модернизации, связанные с возмещением морального износа, но такие работы не составляют суть капитального ремонта. В современных условиях, учитывая высокие темпы научно-технического прогресса и внедрение его результатов, как в технологии производства работ, так и в производство материалов и конструкций, проведение традиционного капитального ремонта без элементов модернизации во многих случаях невозможно и нецелесообразно [3].
Общим требованием по включению в планируемый перечень работ и технологических процессов по капитальному ремонту многоквартирных домов, связанных с модернизацией конструкций, инженерных систем и других элементов жилых зданий, должна предшествовать оценка экономической целесообразности проведения работ по модернизации. Такая оценка производится с учетом того, что сроки службы новых (замененных конструкций, инженерных систем и других элементов и их частей) не должны превышать остаточного срока службы многоквартирных домов.
Имеют место и другие случаи нецелесообразного проведения капитального ремонта многоквартирных жилых домов. Так, например, жилые дома по ул. Энгельса в Дзержинском районе. Здания двухэтажные, с кирпичными стенами и деревянными перекрытиями.
Несмотря на свой срок эксплуатации (около 50 лет), их техническое состояние удовлетворяет требованиям механической безопасности и не представляет угрозы для жизни и здоровья граждан. Но ввиду значительного морального износа, данные здания не удовлетворяют современным объемно-планировочным, санитарно-эпидемиологическим и пожарным требованиям, а также не вписываются в архитектурных облик окружающей застройки — на прилегающей территории осуществляется снос подобных зданий и планируется застройка прилегающих кварталов 6-9-ти этажными домами. Рациональным выходом из этой ситуации видится реновация жилых домов, которая будет включать в себя расселение жилых домов и строительство новых с учетом градостроительной концепции застройки квартала.
Сталкиваясь с подобными примерами необоснованного или экономически нецелесообразного проведения капитального ремонта жилых домов, в новых условиях жилищной политики возникает необходимость развития методологии организации ремонтных работ с учетом интересов прямых участников инвестиционного процесса, нормативной базы и действующего законодательства [6].
Схема планирования капитального ремонта должна основываться не только на документальных данных, прописанных в региональной программе капитального ремонта, но и на конкретной, достоверной и актуальной информации о техническом состоянии всех строительных конструкций, элементов и узлов здания, и инженерных систем здания, полученной квалифицированными специалистами в результате детального или комплексного обследования технического состояния здания.
Важной задачей организации капитального ремонта является определение потребности в ремонте для каждого конкретного многоквартирного жилого дома, соизмерение потребностей с возможностями и принятие на основе этого соизмерения управленческих решений, всегда являющихся определенным компромиссом. При этом должно быть сохранено основное достоинство системы планово-предупредительных ремонтов, а именно, его профилактический характер, обеспечивающий заблаговременный ремонт, до момента достижения зданием или его элементом аварийного состояния [3].
Заключение
Проблема проведения капитального ремонта многоквартирных жилых домов и восстановления их функционально-эксплуатационных характеристик до требуемого уровня по целому ряду показателей является одной из наиболее острых, но пока еще не решенных проблем. Изменения, внесенные в Жилищный кодекс РФ, и региональные программы капитального ремонта вызывают много споров и разногласий. Система ранжирования жилых домов по предложенным критериям не позволяет адекватно установить необходимость проведения капитального ремонта, объемы и виды ремонтных работ, а, самое главное, оценить экономическую и социальную эффективность и целесообразность капитального ремонта.
Для успешной реализации основных направлений воспроизводства жилищного фонда посредством капитального ремонта необходимо:
- рассматривать капитальный ремонт в тесной взаимосвязи с существующей градостроительной и экономической средой (обязательное технико-экономическое обоснование капитального ремонта);
- учитывать фактическое техническое состояние жилого фонда и динамику потребностей в проведении капитального ремонта, модернизации и реконструкции;
- учитывать технологические требования к срокам проведения капитального ремонта;
- стимулировать процесс привлечения финансовых ресурсов в сферу ремонтных работ, повышая их привлекательность для инвесторов;
- создать нормативно-правовую базу проведения капитального ремонта жилых зданий с учетом современных социально-экономических условий.
Рецензенты:
Кашеварова Г.Г., д.т.н., профессор, зав. кафедрой «СК и ВМ», Пермский национальный исследовательский университет, г. Пермь.
Харитонов В.А., д.т.н., профессор, зав. кафедрой «СИМ», Пермский национальный исследовательский университет, г. Пермь.
Источник: science-education.ru
Новые хитрые схемы повышения цены для заказчика строительства (Антонов К.)
Строительная сфера всегда считалась одной из самых прибыльных, а потому и одной из самых опасных. И дело заключается не только в конкуренции, но и в высоком риске оказаться втянутым в аферу мошенников. Хотя современные мошенники изобрели массу способов, при которых клиент, он же жертва, получает желаемое, но цена при этом оказывается выше в несколько раз. Таким образом, обвинить исполнителя, а тем более вернуть свои деньги, практически невозможно — заказ он выполнил.
«РАЗВОД» N 1
Этот «развод» (а по-другому это и не назовешь) всегда пользовался особой популярностью, и касается он сметы. При составлении сметы недобросовестный подрядчик, скорее всего, завысит цены на материалы и оборудование, надеясь на то, что заказчик попросту не станет вникать в такие моменты. К тому же большинство заказчиков не относятся к категории крупных, вообще мало что понимают в составлении смет. Именно поэтому они часто переплачивают там, где более опытные смогут обойтись минимальными затратами.
Итак, банальный «развод» на завышении цены на стройматериалы в смете легко раскрыть и предупредить. Достаточно изучить расценки на строительном рынке прежде, чем приступить к рассмотрению сметы. Понятно, что цены у всех поставщиков будут разными, но отталкиваться следует от минимальной. Объясняется такой принцип просто: практически все подрядчики имеют своих постоянных поставщиков, которые делают для них огромные скидки на материалы. На рынке же цены представлены максимальные, то есть с самой высокой накруткой.
«РАЗВОД» N 2
Эта мошенническая схема рассчитана на самых легкомысленных заказчиков. Заключается она в неправильных расчетах. То есть цены на материалы, услуги и оборудование в смете указаны верно, но вот общие суммы заметно завышены. Проверить это можно на месте — калькулятор легко найдет ошибку. Для самых ленивых есть метод проще и надежнее: отсканировать смету и перевести ее в формат Excel.
Сделать это можно с помощью простой программы Finereader и самого банального сканера. Excel самостоятельно сложит все суммы и подведет итог. Здесь главное — проконтролировать правильность расположения значений.
«РАЗВОД» N 3
Этим методом пользуются уже более опытные подрядчики, которые привыкли к отечественной бюрократии. Суть его заключается в том, что на каждом этапе строительства у них возникает потребность подписать ту или иную бумажку в какой-нибудь инстанции, приобрести те или иные материалы, так как для данного типа местности его использование просто необходимо, и т.д. иными словами, на протяжении всего строительства нужны дополнительные вливания, которые не прописаны в смете.
Опытные заказчики быстро пресекают такие методы, ведь, по большому счету, если у подрядчика возникла необходимость в дополнительных средствах, значит, что он учел не все расходы в смете. А это, уж извините, проблема подрядчика, но никак не заказчика.
Как пресечь эту бесконечную вереницу незапланированных расходов? В первую очередь важно внимательно изучить смету. Здесь должны быть указаны все возможные затраты. Более того, отдельным пунктом должны быть прописаны суммы, которые могут понадобиться в ходе строительства. Этот раздел чаще всего обозначают как «прочее».
То есть в конце сметы добавляются пункт «прочее» и сумма, которая предварительно оговаривается подрядчиком и заказчиком. При этом подрядчик должен объяснить, на какие нужды могут пригодиться дополнительные средства.
Важно знать, что в смете учитываются три составляющих любого строительства:
— материалы;
— работа;
— аренда техники и транспорта.
Вот небольшой пример составления сметы на строительство жилого дома.
1. Земляные работы. Понятно, что перед началом строительства необходимо подготовить котлован. Для этого нужны техника и транспорт. Это значит, что в этом разделе будут учитываться только работа и аренда техники.
2. Фундамент. В данном разделе могут учитываться абсолютно все параметры: материалы, работы, транспорт. Под транспортом здесь понимается доставка материалов на объект. Из материалов необходимо будет приобрести арматуру, цемент, песок, щебень. При расчете учитывается площадь работ, а в смете все этапы возведения фундамента указываются в хронометрическом порядке, то есть:
— доставка арматуры и материалов;
— отсыпка щебеночно-песчаной подушки;
— бетонирование фундамента.
Затем указывается стоимость материалов и итоговая стоимость всего этапа.
3. Возведение стен.
4. Возведение кровли.
5. Отделочные работы.
Три последних этапа по оформлению в смете практически не отличаются от раздела «фундамент».
Заключительным разделом в смете должен быть раздел «прочее». В него входят все моменты, которые не относятся к предыдущим этапам и в то же время могут принять в них участие. Вот пример: в разделе «прочее» может быть указана аренда той или иной техники, которая позволит повысить качество работ, если на то возникнет потребность.
Теперь, когда неопытные заказчики получили общее представление о составлении сметы и поняли, что проверить ее самостоятельно не так-то сложно, следует уточнить еще одну важную деталь — договор. Именно договор является юридическим документом, который должен гарантировать защиту интересов обеих сторон. Если договор составлен неправильно, то никакая смета не сможет выступить доказательством обмана со стороны подрядчика.
Но прежде чем приступить к рассмотрению договора, вернемся к «разводу» N 3 — дополнительные вливания на каждом этапе. Так вот, избежать обмана в этом плане просто: достаточно в договоре прописать пункт о том, что подрядчик обязуется уложиться в тот размер финансового обеспечения, который прописан в смете, подрядчик не имеет права требовать дополнительного финансирования, а любые дополнительные расходы, не прописанные в смете, должны нестись именно подрядчиком. Понятно, что при таком договоре подрядчик постарается учесть все возможные и невозможные расходы в смете, поэтому при изучении сметы важно убедиться, что здесь не указаны такие пункты, как «доставка пиццы» или «массаж строителям».
ДОГОВОР
СРОК ДОГОВОРА
В ст. 708 Гражданского кодекса РФ сказано, что договор подряда должен содержать точные даты начала и окончания работ. Кроме этого договор может содержать информацию о промежуточных датах, то есть датах завершения каждого этапа строительства. Опытные заказчики утверждают, что наличие условий о промежуточных сроках строительства дает больше уверенности в честности подрядчика. Более того, такая информация позволяет корректировать и другой пункт договора — суммы, если стороны договариваются о поэтапном финансировании.
СТОИМОСТЬ СОГЛАШЕНИЯ
Как это ни парадоксально, но согласно п. 3 ст. 424 ГК РФ в договоре подряда могут не указываться суммы — здесь достаточно указать, что работа выполняется по среднерыночным расценкам. На этом факторе многие подрядчики и пытаются заработать лишнюю копейку. Однако профессионалы в строительной сфере рекомендуют все-таки уделить стоимости отдельный пункт и прописать фиксированные суммы.
В случае если стороны не оговаривают стоимости в договоре, заказчик может столкнуться с такой проблемой, как инфляция или даже «лжеинфляция». Об этом стоит рассказать подробнее.
Итак, заказчик заключает соглашение с подрядчиком на строительство дома. В договоре не прописываются суммы, но указывается то, что работы выполняются по среднерыночным ценам, а оплата производится поэтапно. Подрядчик закупает материалы, оборудование, нанимает технику, выполняет первый этап работ. По окончании этого этапа в стране происходит повышение цен.
Даже при небольшой инфляции стоимость крупной партии стройматериалов поднимется на существенную сумму. Грубо говоря, при стоимости материалов 1 000 000 руб. и инфляции в 2% переплата для заказчика составит 20 000 рублей. Но при этом подрядчик оплатил материалы до инфляции. Таким образом, уже на первом этапе заказчик рискует стать обманутым.
Как этого избежать? Здесь существует несколько вариантов:
1. Прописать сроки закупки материалов. В этом случае достаточно будет уточнить стоимость материалов на момент приобретения и произвести общий расчет.
2. Потребовать от подрядчика чеки и квитанции на стройматериалы. Но и здесь у подрядчика существуют свои варианты обмана, поэтому рассчитывать на стопроцентную гарантию честности в данном случае не стоит.
3. Прописать точную стоимость материалов. В этом случае материалы должны будут закупаться сразу же после заключения договора. Если же время будет упущено, но потери понесет опять же заказчик.
В общем-то, заказчик может проявить активность и проконтролировать все этапы расходования средств, но не все подрядчики допускают такое. Здесь действует негласный закон «каждому свое», согласно которому заказчик не должен вмешиваться в процесс исполнения договора.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
Еще один аспект, на котором заказчик рискует оказаться обманутым. Дело в том, что в ходе строительства возможно нанесение ущерба третьим лицам. А это значит, что кому-то из сторон соглашения придется возмещать эти убытки. Вопрос: кому именно и на каких условиях? Об этом также следует договориться письменно и включить этот пункт в договор.
Второй аспект, на котором подрядчики могут увеличить размер финансирования, — невыполнение условий договора. Вот пример: в договоре прописаны даты оплаты работ, и в случае, если заказчик вовремя не произвел эту оплату, подрядчик имеет право заявить о нарушении договора. А это означает дополнительные убытки для заказчика. Понятно, что избежать этого можно просто проявив ответственность и выполняя условия договора, но всегда есть место для форс-мажора. Именно поэтому даты следует прописывать с возможными отклонениями на 1 — 2 дня.
Однако подрядчик здесь может понести убытки. К примеру, если в договоре прописаны даты предоставления отчетности о расходовании средств, а подрядчик не выполнил это условие, то заказчик вполне может потребовать от него выплату процентов за пользование чужими средствами.
Важно помнить, что в договоре должны быть прописаны условия возмещения убытков, такие как размер, сроки и проч. Если в соглашении не указана ответственность за пользование чужими денежными средствами, то ни одна из сторон не выплатит этот ущерб.
СПОРЫ В СУДАХ
Нарушения в договоре или в смете не всегда гарантируют положительный исход судебного разбирательства для той или иной стороны соглашения. Часто случается так, что дело и вовсе не доходит до суда, так как следственные органы просто не усматривают нарушения или считают его ничтожным и укладывающимся в рамки погрешности. А на деле заказчик несет существенные убытки.
Вот несколько наиболее частых оснований для судебных разбирательств.
1. Обнаружение недочетов на каком-либо этапе заказчиком. Это основание чаще всего встречается в судебной практике. Обратился заказчик к недобросовестному и непрофессиональному подрядчику и уже спустя короткое время убедился, что возвести дом, соответствующий всем требованиям, подрядчик просто не сможет.
В этом случае заказчик имеет право подать иск о расторжении договора и взыскании с подрядчика компенсации за причиненный ущерб. К причиненному ущербу он может отнести все дальнейшие затраты, которые он понесет при устранении недочетов. Более того, заказчик может потребовать возмещения тех затрат, которые он понес при работе с недобросовестным подрядчиком. К примеру, если заказчик оплачивал проживание и пропитание строительной бригады, то он может представить суду все платежные документы, относящиеся к этой статье, и потребовать их возмещения с подрядчика.
2. Отсутствие дат начала и окончания работ в договоре. Такой договор в суде попросту признается недействительным, то есть фактически его не существует. В большинстве случаев такие договоры появляются в зале суда по причине отказа заказчика оплачивать выполненную работу. Но даже при отсутствии договора работа должна быть оплачена, и подрядчик легко получает свои деньги через суд, предоставив последнему все платежные документы и смету.
3. Еще одна из частых причин судебных разбирательств между подрядчиком и заказчиком — это отказ заказчика в составлении акта приемки. То есть подрядчик выполнил свою работу, но заказчик не принимает ее. В этом случае подрядчик направляет заказчику заполненный акт по почте. На этом дело может быть закончено, но чаще всего заказчик обращается в суд для оспаривания этого акта. Причин для этого может быть несколько:
— несоответствие готового объекта требованиям заказчика;
— наличие недочетов и дефектов;
— невыполнение сроков договора.
Решение суда в данном случае зависит от прописанных условий договора и фактического результата.
4. Увеличение стоимости работ и материалов. Если подрядчик потребовал увеличения финансирования, то заказчик имеет полное право приостановить выполнение своих обязательств и подать иск в суд. В этом случае суд рассмотрит причины увеличения стоимости, и если они обоснованы, то вынесет решение о правомерности действий подрядчика. Если же эти причины надуманны, то заказчик имеет право расторгнуть договор и потребовать компенсации убытков от подрядчика.
Вот основные ситуации, которые часто встречаются в судебной практике. Но их можно избежать, если с большой ответственностью отнестись к составлению договора и проверке сметы. Однако если подрядчик не отличается честностью, то никакой договор не спасет заказчика от лишних проблем и расходов, ведь в каждом законе можно найти лазейку для мошенника.
Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:
Источник: lexandbusiness.ru
ПОСОБИЕ (к СНиП 1.04.03-85) по определению продолжительности строительства предприятий, зданий и. — Промышленное строительство
2.17. Общую продолжительность строительства комплекса зданий и сооружений, технологически увязанных между собой, но не имеющих нормы в СНиП 1.04.03-85, следует, как правило, определять по основному или наиболее трудоемкому в возведении объекту комплекса (например, главному корпусу). Все остальные здания и сооружения должны возводиться параллельно в пределах срока строительства этого объекта комплекса.
Если строятся несколько крупных объектов, продолжительность строительства каждого из которых установлена СНиП 1.04.03-85, общая продолжительность строительства определяется ПОС с учетом норм для этих объектов, эффективной организационно-технологической последовательности возведения и максимально возможного совмещения их строительства.
2.18. Общая продолжительность строительства таких объектов, как текстильные комбинаты, при возведении которых предусматривается одновременное строительство всех фабрик и часто возможна и целесообразна их блокировка в одном здании (например, прядильной и ткацкой фабрик, ткацкой и отделочной или всех трех), определяется расчетом в ТЭО с детализацией в ПОС с учетом положений п. 19 Общих положений СНиП 1.04.03-85.
2.19. Продолжительность строительства административно-бытового корпуса со встроенным заглубленным помещением в составе промышленного комплекса определяется с учетом положений п. 19 подраздела 1 Общих указаний разд. З, но при этом общая продолжительность строительства всего комплекса не увеличивается.
2.20. Продолжительность строительства объектов, состоящих из пусковых комплексов, имеющих самостоятельные нормы, может определяться как по нормам на объект в целом и нормам на каждый пусковой комплекс с установленными для них нормативными сроками начала, окончания и совмещения, так и по нормам на пусковые комплексы в отдельности в зависимости от народнохозяйственных потребностей, плановых заданий, меж- и внутриотраслевых пропорций.
2.21. Продолжительностью подготовительного периода строительства надземных частей горнодобывающих предприятий (угольных шахт) является время проведения подготовительных работ на той промышленной площадке (промышленных площадках), освоение которой (которых) начинается раньше аналогичных работ на остальных промышленных площадках, в объеме и сроки, обеспечивающие осуществление основных работ по строительству объекта запроектированными темпами. Оставшиеся подготовительные работы на остальных промышленных площадках должны осуществляться параллельно с основными строительно-монтажными работами на опережающих промышленных площадках.
2.22. Нормы продолжительности строительства для объектов угольной промышленности, установленные СНиП 1.04.03-85, предназначены для определения показателей времени и задела сооружения предприятий в целом. Более конкретная детализация этих норм по составляющим объектам предприятия предусмотрена в ведомственных нормах угольной промышленности, которые способствуют более рациональному распределению затрат и времени сооружения отдельных объектов предприятий (шахт) в рамках установленной СНиП 1.04.03-85 продолжительности.
НЕПРОИЗВОДСТВЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
2.23. Нормы продолжительности строительства жилых домов предусматривают выполнение всех работ по благоустройству территории (транспортирование грунта для вертикальной планировки, строительство дороги, площадок, тротуаров, озеленение и т.д.). Нормами также учтено устройство всех видов инженерных сетей и коммуникаций до первых колодцев внутриквартальной сети.
2.24. Продолжительность строительства зданий до четырех этажей включ. в городах и поселках городского типа, независимо от наличия инженерных сетей, определяется с учетом положений пп. 3 и 5 подраздела 1 Общих указаний разд. З с понижающим коэффициентом. Продолжительность прокладки внешних инженерных сетей определяется по соответствующим нормам.
При определении продолжительности строительства жилых зданий, возводимых в сельских населенных пунктах без хозяйственных построек, к норме следует применять понижающий коэффициент 0,7, так как норма установлена по календарному плану строительства самого здания и учитывает параллельное возведение хозяйственных построек.
Продолжительность строительства жилых поселков из одно- и двухквартирных домов должна определяться расчетом в ТЭО (ТЭР) или ПОС с учетом нормативной продолжительности строительства каждого здания и поточности производства строительно-монтажных работ.
2.25. Общая продолжительность строительства зданий (жилых домов) с внутриквартальными и внеквартальными коммуникациями, как правило, определяется по норме для основного здания с устройством в подготовительный период необходимых для строительства коммуникаций. Внутри- и внеквартальные коммуникации считаются самостоятельными объектами, увязанными по срокам ввода с основными объектами. Их следует прокладывать до начала возведения объекта или параллельно с ним в соответствии с рациональной организацией и технологической последовательностью производства работ на строительной площадке. При продолжительности строительства внешних коммуникаций к зданию, превышающей подготовительный период, общая продолжительность строительства может быть определена суммированием нормативной продолжительности строительства здания без подготовительного периода и времени, необходимого для прокладки части коммуникаций, сдерживающих начало возведения здания.
2.26. Общая продолжительность строительства объекта при необходимости уплотнения оснований его фундаментов до проектных характеристик грунта и осуществлении открытого водоотлива для понижения уровня грунтовых вод в траншеях может быть рассчитана как сумма нормативной продолжительности строительства объекта и не более половины продолжительности одной из указанных работ, наиболее влияющей на технологическую последовательность возведения объекта или его частей.
Устройство гравийно-песчаных подушек оснований фундаментов относится к основным работам и при определении продолжительности строительства объекта по нормам дополнительно не учитывается.
2.27. Продолжительность строительства жилого здания с ПРУ, расположенном в подвале, устанавливается в соответствии с п. 9 подраздела 1 Общих указаний разд. З по сумме общей площади жилой части здания и 50% площади подвала. Работы по инженерному оборудованию и отделке ПРУ должны проводиться параллельно с аналогичными работами в жилом здании.
Помещения ПРУ не относятся к встроенным заглубленным помещениям. Если разрабатывается проект на жилое (общественное) здание с заглубленным убежищем ГО, то для определения продолжительности строительства здания необходимо руководствоваться п. 19 подраздела 1 Общих указаний разд. З.
Поз. 12 таблицы норм подраздела 1 применяется только при строительстве заглубленных помещений ГО и не распространяется на ПРУ.
2.28. Нормами на строительство промышленных предприятий учтено устройство собственных подвалов, и продолжительность строительства предприятия в отличие от объектов непроизводственного назначения не увеличивается.
2.29. Продолжительность строительства объектов с устройством пристенного дренажа и в случае невозможности совмещения этих работ с другими работами на строительной площадке устанавливается в соответствии с п. 10 подраздела 1 Общих указаний разд. З.
2.30. Нормы продолжительности строительства жилых зданий установлены с учетом двухсменной работы башенных кранов. Если для строительных организаций установлена трехсменная работа кранов, к нормам продолжительности монтажа подземной и надземной частей зданий необходимо применять коэффициент К = 0,67 с учетом соблюдения организационно-технологической последовательности выполнения других видов работ (санитарно-технических, электромонтажных, кровельных и др.). При монтаже здания, состоящего из четырех блок-секций, двумя башенными кранами значение понижающего коэффициента должно устанавливаться в пределах от 0,5 до 0,75 исходя из условий обеспечения их совместной работы.
2.31. Продолжительность строительства зданий сложной конфигурации может быть определена в соответствии с п. 12 подраздела 1 Общих указаний разд. З. К зданиям сложной конфигурации относятся такие здания, которые в плане или по вертикали (на рельефе) имеют не простую прямоугольную форму, по параметрам соответствующую области действия одного башенного крана, а различные сочетания таких форм или неправильные формы в виде ломаных или кривых, требующих перестановки одного крана или установки дополнительных кранов.
2.32. Требования п. 13 подраздела 1 Общих указаний разд. З распространяются на случай последовательного возведения и ввода в эксплуатацию сблокированных зданий, поскольку при параллельном возведении нормы на строительство этих зданий не суммируются, а общая продолжительность устанавливается по наибольшей норме для одного из сблокированных зданий. «Сблокированные жилые здания» следует понимать как здания разно-этажные, скомпонованные в один комплекс, для которых продолжительность строительства может быть пронормирована только по разным строкам таблицы норм подраздела 1 разд. З.
Общую продолжительность строительства жилого здания, состоящего из типовых (одинаковых по этажности) блок-секций, необходимо устанавливать по соответствующим нормам продолжительности строительства в зависимости от их этажности и общей площади. Требования п. 13 подраздела 1 Общих указаний разд. З на такие здания не распространяются.
2.33. Нормами продолжительности строительства для жилых зданий установлена очередность выполнения отделки только после завершения монтажа надземной части зданий и до приемки его Государственной комиссией. Возможность совмещения части отделочных работ с периодом монтажа надземной части здания должна определяться ППР без сокращения периода отделки, установленного нормами. Выполнение кровельных работ отнесено к возведению надземной части жилого здания.
2.34. Продолжительность строительства жилого здания башенного типа, общая площадь которого намного отличается от площадей, указанных в нормах, не подлежащих интерполяции или экстраполяции, должна определяться ТЭО (ТЭР) или ПОС.
2.35. Продолжительность строительства жилого здания, возводимого и вводимого в эксплуатацию пусковыми комплексами (посекционно), определяется по общей площади каждого пускового комплекса (секции) в отдельности с учетом принятой организационно-технологической последовательности ввода и возможного совмещения производства работ по пусковым комплексам (секциям).
2.36. Общая продолжительность строительства нескольких (двух, трех, группы) жилых домов устанавливается из условия обеспечения строительства каждого жилого дома в соответствии с нормами и принятой организационно-технологической последовательностью ввода их в эксплуатацию (см. п. 19 Общих положений СНиП 1.04.03-85).
Продолжительность строительства жилых кварталов и микрорайонов (градостроительных комплексов) определяется ПОС. Общая продолжительность строительства устанавливается с учетом норм его составных частей, принятой организационно-технологической последовательности ввода, максимально возможного совмещения и поточности строительства.
Организационно-технологические перерывы, регламентированные п. 14 подраздела 1 Общих указаний разд. З, не должны применяться для обоснования увеличения продолжительности строительства микрорайонов, осуществляемого без полного устройства инженерных коммуникаций, без выполнения вертикальной планировки до начала монтажа жилых домов и с отставанием строительства объектов сферы обслуживания.
2.37. Общая продолжительность строительства жилого здания с пристроенными предприятиями обслуживания определяется ПОС с учетом максимально возможного совмещения. Определяющей является продолжительность строительства здания, к которому примыкает пристроенное здание, даже если продолжительность строительства пристроенного здания больше.
2.38. Для определения продолжительности строительства встроенно-пристроенных и пристроенных предприятий обслуживания при отсутствии прямых норм на эти предприятия допускается в ПОС применять нормы, установленные для зданий подобного назначения с аналогичными основными характеристиками (общей площадью, строительным объемом, сроками монтажа оборудования).
Влияние встроенной части предприятия обслуживания на продолжительность строительства жилого здания должно учитываться в соответствии с п. 16, а пристроенной части — в соответствии с п. 15 подраздела 1 Общих указаний разд. З.
Продолжительность строительства жилого дома с пристроенным блоком предприятия обслуживания должна быть установлена с учетом максимального совмещения производства работ по обеим частям здания при обеспечении необходимой технологической последовательности их выполнения и соблюдения правил техники безопасности.
2.39. В нормах продолжительности строительства жилых зданий показатель «общая площадь» соответствует показателю «общая площадь квартир», принятому в СНиП 2.08.01-85 «Жилые здания».
2.40. Соблюдение суммарной нормативной продолжительности строительства, являющееся условием возможности оставлять технологические перерывы в соответствии с п. 21 подраздела 1 Общих указаний разд. З СНиП 1.04.03-85 (Изменения), означает, что продолжительность строительства до технологического перерыва и продолжительность строительства после него в сумме не должны превышать нормативную продолжительность.
2.41. Продолжительность строительства объектов непроизводственного назначения Тзд, мес, в том числе жилых зданий в гг. Норильске и Дудинке, определяется с коэффициентом 1,4 (см. п. 13 Общих положений СНиП 1.04.03-85) к нормам Тн, мес, а также с учетом дополнительного времени на устройство свайных фундаментов в мерзлых грунтах Тф, мес, устанавливаемого ПОС и прибавляемого без коэффициента совмещения (см. п. 14 Общих положений СНиП 1.04.03-85), по формуле
При возведении объектов в других городах и населенных пунктах Норильского промышленного района продолжительность их строительства устанавливается ПОС в соответствии с пп. 14 и 19 Общих положений СНиП 1.04.03-85.
2.42. Общую продолжительность строительства объекта следует определять в соответствии с п. 11 Общих положений СНиП 1.04.03-85 в случае продолжительности выполнения работ по инженерным сетям, прокладываемым при необходимости до основного периода строительства, превышающей продолжительность подготовительного периода строительства объекта (например, жилого дома).
2.43. Метод определения продолжительности строительства комплекса по наибольшей нормативной продолжительности одного из объектов в соответствии с п. 14 подраздела 2 Общих указаний разд. З применим для аналогичных комплексов всех отраслей народного хозяйства.
2.44. Продолжительность строительства наружных трубопроводов с разборкой и восстановлением дорожного покрытия определяется с коэффициентом 1,2 к нормам только при строительстве газовых распределительных сетей. Величина его остается неизменной при выполнении работ по разборке любой трудоемкости.
2.45. Общая продолжительность строительства теплотрассы с сопутствующей дорогой зависит от назначения дороги (постоянная, временная). Если предусмотрена дорога постоянного назначения, то продолжительность ее сооружения определяется соответствующим календарным графиком, а общая продолжительность увеличивается в соответствии с п. 11 Общих положений СНиП 1.04.03-85. Устройство временных дорог и подъездов при строительстве инженерных сетей учтено нормами продолжительности строительства п. 6 подраздела 8 Общих указаний разд. З СНиП 1.04.03-85 (Изменения).
2.46. Нормами продолжительности строительства тепловых сетей и газопроводов не учтены затраты времени на выполнение работ по сооружению специальных устройств для электрохимической защиты стальных трубопроводов от коррозии. В практике проектирования и строительства инженерных коммуникаций их защита, как правило, осуществляется сооружением групп электрозащитных установок (ЭЗУ), обслуживающих определенную территорию, в пределах которой прокладываются трубопроводы. Проектирование и строительство ЭЗУ обычно выделяется в самостоятельную строку титульного списка и осуществляется по самостоятельному графику. Для составления графика можно использовать следующие ориентировочные данные Мосинжпроекта и Мосоргинжстроя по строительству ЭЗУ:
Источник: normativa.ru